Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 grudnia 2018 roku

Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSR Izabela Kosińska - Szota

Protokolant p.o. protokolanta Elżbieta Potocka

po rozpoznaniu w dniu 3 grudnia 2018 roku w Kłodzku

na rozprawie

sprawy z powództwa Ł. H.

przeciwko G. B. i A. B.

o zapłatę 20 000 zł

I. oddala powództwo;

II. zasądza od powoda Ł. H. solidarnie na rzecz pozwanych G. B. i A. B. kwotę 3 634 (trzy tysiące sześćset trzydzieści cztery) zł tytułem kosztów procesu.

(...)

UZASADNIENIE

Powód Ł. H. wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych G. B. i A. B. kwoty 20 000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 16 czerwca 2018 r. i o zasądzenie na jego rzecz solidarnie od pozwanych kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, że w lutym 2018 r. zdecydował się na zakup nieruchomości pozwanych i w dniu 6 marca 2018 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości określając cenę nieruchomości na 360 000 zł i termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 30 maja 2018 r. Powód wskazał, że po zleceniu rzeczoznawcy majątkowemu wykonania operatu szacunkowego okazało się, że powierzchnia użytkowa części mieszkalnej wynosi 161,9 m ², powierzchnia pomieszczeń pomocniczych 22,6 m ² oraz powierzchnia klatki schodowej 3,1 m ², a zatem łącznie 187,6 m ², więc powierzchnia wskazana w ogłoszeniu jest o 42,4 m ² większa niż faktycznie. Powód podał, że zgłosił pozwanym wprowadzenie go w błąd i zaproponował obniżenie ceny o 70 000 zł, tj. do kwoty 290 000 zł, na co pozwani nie wyrazili zgody proponując zawarcie aneksu do umowy przyrzeczonej, na mocy której powód miałby dopłacić zadatek w kwocie 35 000 zł i wyrazili zgodę na wydłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do 30 lipca 2018 r. Powód podał, że w konsekwencji złożył pozwanym oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości poprzez wprowadzenie w błąd przez wskazanie w ofercie nieprawdziwych danych co do powierzchni nieruchomości, którą zamierzał kupić i wezwał pozwanych do zwrotu zadatku, lecz pozwani wezwali powoda do stawiennictwa w kancelarii notarialnej, tymczasem powód działał pod wpływem błędu istotnego, ponieważ gdyby nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu podnosząc, że na portalu internetowym złożyli zaproszenie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a nie ofertę. Pozwani wskazali, że powód dokonywał oględzin nieruchomości wraz ze swoim ojcem, który jest budowlańcem i po drugim spotkaniu powód złożył ofertę zakupu nieruchomości, po czym strony zawarły umowę przedwstępną. Pozwani wskazali także, że powód zlecił wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę na potrzeby zabezpieczenia kredytu i okazało się, że powierzchnia łączna nieruchomości wynosi 187,6 m ², a wartość nieruchomości wynosi 370 000 zł. Pozwani podnieśli, że powód do 28 maja 2018 r. nie uzyskał kredytu i zaproponowali mu zawarcie aneksu do umowy przedwstępnej poprzez zwiększenie zadatku do 55 000 zł i wydłużenie terminu do 30 lipca 2018 r., a powód miał do tego czasu zawrzeć umowę kredytu bankowego. Pozwani zaznaczyli, że powód na około półtora miesiąca przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej poinformował pozwanych, że nie otrzymał kredytu na zakup nieruchomości, przy czym występował o kredyt do trzech banków. Nadto pozwani podnieśli, że powód nie zaakceptował postanowień aneksu i zaproponował pozwanym zakup nieruchomości za 290 0000 zł ze względu na mniejszą powierzchnię mieszkania niż wynikającą z ogłoszenia, a następnie nie zgłosił się w wyznaczonym terminie do notariusza w celu zawarcia umowy przenoszącej własność. Następnie pozwani wskazali, że powód uchylił się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli w postaci zawarcia umowy przedwstępnej, zaś pozwani złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy i zatrzymaniu zadatku. Pozwani zaprzeczyli, by w dacie zawierania umowy przedwstępnej wiedzieli o istnieniu wyroku sądowego lub toczącej się egzekucji, o których dowiedzieli się z zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z przedmiotowej nieruchomości i następnie zwrócili się do Sądu Okręgowego w K. o prawidłowe doręczenie nakazu zapłaty i wnieśli od niego sprzeciw.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani G. B. i A. B. zamiesili w Internecie na portalu O. ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości, której działka gruntu wynosiła 4 100 m ², a budynek (...) m ², za cenę 360 000 zł wskazując, że budynek mieszkalny w 85 % jest po kapitalnym remoncie, lokalizacja działki zapewnia doskonałe miejsce do rodzinnego relaksu i wypoczynku, a nadto daje możliwość stworzenia gospodarstwa agroturystycznego.

Dowód: ogłoszenie z portalu O. - k.10 – 11

odpis zwykły księgi wieczystej (...) - k.61 - 62

Powód zainteresowany był nabyciem nieruchomości, w związku z czym dwa razy był na nieruchomości pozwanych i ją oglądał. Za pierwszym razem pojawił się ze swoim ojcem i wspólnikiem, za drugim razem ze wspólnikiem i koleżanką. Pozwani pokazali powodowi nieruchomość oraz dokumenty dotyczące rozbudowy i przebudowy stodoły. Powód z ojcem i wspólnikiem obejrzeli wszystkie pomieszczenia, w tym również pomieszczenia na piętrze, które mają skosy. Strony nie rozmawiały o powierzchni budynku.

Dowód: zeznania świadka M. B. - k.94

zeznania świadka E. B. - k.95

zeznania powoda – k.99 – 100

zeznania pozwanego – k.100

Powód dokonując wyboru tej nieruchomości z ogłoszenia kierował się przede wszystkim położeniem blisko C. i najmniejszymi nakładami na remont.

Dowód: zeznania powoda – k.99 - 100

Pozwani uiszczali podatek od nieruchomości na podstawie nakazu płatniczego, w którym ustalono jego wymiar w odniesieniu do m. in. powierzchni budynku określonej na 235 m ² powyżej 2,20 m i na 50 m ² o wysokości 1,40 – 2,20 m.

Dowód: nakaz płatniczy z 31.01.2018 r. – k.80

zeznania pozwanego – k.100

W dniu 6 marca 2018 r. powód i pozwani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę rolną o nr (...) z zabudowaniami o powierzchni 0,4148 ha położonej w (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...). Pozwani jako sprzedający oświadczyli, że przedmiot umowy nie jest obciążony żadnymi długami ani roszczeniami osób trzecich, nie jest obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi, nie została wydana decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed jakimkolwiek organem i sądem, w tym postępowanie egzekucyjne, upadłościowe lub inne, mogące mieć wpływ na nabycie opisanego przedmiotu umowy, że nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy. Pozwani zobowiązali się sprzedać powodowi przedmiotową nieruchomość, a powód zobowiązał się ją kupić. Strony ustaliły cenę nieruchomości na 360 000 zł płatną w ten sposób, że 20 000 zł pozwani otrzymali jako zadatek przed podpisaniem umowy, a reszta ceny w kwocie 340 000 zł miała być zapłacona przy umowie przyrzeczonej. Strony ustaliły termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 maja 2018 r.

Dowód: przedwstępna umowa sprzedaży - k.13 - 16

Rzeczoznawca majątkowy A. Z. na zlecenie powoda dokonał wyceny nieruchomości położonej w (...) działki nr (...) celem określenia jej wartości rynkowej do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Wg operatu szacunkowego z dnia 22 marca 2018 r. wartość nieruchomości wynosiła 370 000 zł. Rzeczoznawca dokonał pomiarów budynku mieszkalno - gospodarczego określając, że powierzchnia użytkowa części mieszkalnej wynosi 161,9 m ², powierzchnia pomocnicza 22,6 m ², powierzchnia pomocnicza - cześć gospodarcza do adaptacji 114 m ², powierzchnia klatki schodowej 3,1 m ².

Dowód: operat szacunkowy z dnia 22.03.2018 r. - k.17 - 41

Powód po około 1,5 miesiącu od daty podpisania umowy przedwstępnej przyjechał do pozwanych i mówił, że jest w trakcie załatwiania kredytu, że wnioski o kredyt złożył do (...) Banku S.A. i do (...) S.A. i będzie składał dokumenty do trzeciego banku. Powód pojawił się u pozwanych dobierając potrzebne dokumenty dla banku.

Dowód: zeznania świadka M. B. – k.94 – 95

zeznania pozwanego – k.100

zeznania pozwanej – k.101

Kiedy zbliżał się termin zawarcia umowy przyrzeczonej powód poinformował pozwanych, że ma problemy z uzyskaniem kredytu i nie dotrzyma terminu, bo dwa banki odmówiły udzielenia mu kredytu. Pozwani obawiali się o termin zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ nie mieli żadnej nieruchomości dla siebie po sprzedaży przedmiotowej. Powód złożył wniosek o udzielenie kredytu do (...). Powód miał problem, ponieważ podczas adaptacji stodoły nie chciał wykonywać w niej restauracji, tylko część mieszkalną, a opracowanie projektu zamiennego zajęłoby ok. 2 miesięcy. Rzeczoznawca tego banku dokonał oględzin nieruchomości pozwanych. W związku z tym pozwani zaproponowali zawarcie aneksu z jednoczesnym zwiększeniem kwoty zadatku i wydłużeniem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej do 30 lipca 2018 r. Strony wspólnie uzgadniały postanowienia aneksu. Pozwany wówczas nie oponował wskazując tylko, by zawarcie aneksu nastąpiło u tego samego notariusza, u którego podpisywali umowę przedwstępną.

Dowód:

zeznania świadka M. B. – k.94

zeznania pozwanego – k.100

zeznania pozwanej – k.101

częściowo zeznania powoda – k.99

W dniach 28 maja 2018 r. pozwani przesłali powodowi projekt aneksu do umowy przepisany na komputerze z prośbą o kontakt. Według zapisów aneksu do umowy przedwstępnej zadatek miał zostać podwyższony z 20 000 zł do 55 000 zł poprzez jego dopłatę o 35 000 zł, zaś termin zawarcia umowy przyrzeczonej wydłużony do dnia 30 lipca 2018 r. Pozwany w odpowiedzi poinformował, że aneks jest dla niego nie do zaakceptowania proponując 14 - dniowy termin przekazania nieruchomości po zakupie, nie zaś miesięczny. Powód zarzucił, że nieprawdą jest, że o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości dowiedział się po okazaniu, lecz o stanie faktycznym dowiedział sie z operatu szacunkowego, z którego jednoznacznie wynika, iż powierzchnia mieszkalna wynosi 184,5 m ², a nie 230 m ². Powód zaproponował obniżenie ceny o 70 000 zł w związku z mniejszą powierzchnią budynku mieszkalnego przyjmując 1 565,21 zł/1 m ². Powód zadzwonił również do pozwanego wskazując wówczas po raz pierwszy na argument dotyczący powierzchni budynku. Pozwany podał powodowi, w jaki sposób obliczał powierzchnię. Pozwani w dniu 29 maja 2018 r. przesłali powodowi wiadomość, że następnego dnia upływa termin podpisania aktu notarialnego. Powód w odpowiedzi zarzucił pozwanym że mieli dwa terminy, żeby podpisać aneks na który w całości się zgodził. oraz świadome wprowadzenie w błąd co do powierzchni budynku skutkujące zwrotem zadatku. Powód wniósł również by do umowy pozwani przedstawili dokumenty, że komornik z O. nie jest zainteresowany przedmiotową nieruchomością, a licytuje nieruchomość w O. przy ul. (...). Pozwani w odpowiedzi wskazali, że następnego dnia spotykają się u notariusza i zwrócili się do powoda, by określił godzinę spotkania. Powód następnie wskazał, że na pozwanych ciąży dług w nie jednej instytucji , a co innego pozwani oświadczyli przed notariuszem oraz wprowadzili w błąd co do powierzchni. Pozwani mailem z dnia 30 maja 2018 r. wyrazili gotowość podpisania umowy przyrzeczonej na 360 000 zł zwracając się do powoda o informację co do miejsca i godziny podpisania aktu notarialnego.

Dowód:

korespondencja e-mailowa stron - k.42- 53 z załącznikiem w postaci aneksu – k.42 – 53

zeznania pozwanego – k.100

Powód w piśmie z dnia 30 maja 2018 r. uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości z dnia 6 marca 2018 r. powołując się na wprowadzenie go w błąd przez pozwanych co do powierzchni zabudowań znajdujących się na nieruchomości. W związku z tym oświadczył, ze rezygnuje z umowy i wnosi o zwrot zadatku w terminie 14 dni od dnia doręczenia pisma.

Dowód: pismo powoda z dnia 30.05.2018 r. z potwierdzeniem nadania i wydrukiem śledzenia przesyłek - k.54, 55- 57

Pozwani działając przez swego pełnomocnika wezwali powoda do stawiennictwa w dniu 18 czerwca 2018 r. o godz. 11.00 w Kancelarii Notarialnej notariusza U. M. celem zawarcia umowy przyczepnej w związku z zawartą umową przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości położonej w W.. Powód nie podjął przesyłki z wezwaniem i nie stawił się w kancelarii notarialnej celem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dowód: pismo pozwanych z dnia 08.06.2018 r. – k.81

pełnomocnictwo udzielone 08.06.2018 r. – k.82

potwierdzenie nadania i wydruk ze śledzenia przesyłek – k.83- 84

zaświadczenie notariusza U. M. z 18.06.2018 r. – k.85

W dniu 21 czerwca 2018 r. wpłynął wniosek Komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w K. A. S. o wszczęcie egzekucji z przedmiotowej nieruchomości z wniosku wierzyciela (...) Sp. z o.o. w K. na podstawie tytułu wykonawczego nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu okręgowego w K. z dnia 24 listopada 2003 r. w sprawie (...) postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności z dnia 26 października 20004 r. Wpisu wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dokonano 20 lipca 2018 r.

Dowód: odpis zwykły księgi wieczystej (...) - k.61 - 62

Pozwany o egzekucji z nieruchomości dowiedział się z pozwu w niniejszej sprawie. Nie toczyło się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne dotyczące egzekucji z nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), którą pozwani sprzedali ok.10 lat temu. Pozwani nie wiedzieli nic o nakazie zapłaty w postępowaniu nakazowym wydanym przez Sąd Okręgowy w K. w 2003 r.

Dowód: zeznania pozwanego – k.100

zeznania pozwanej - 101

Pozwani odstąpili od umowy przedwstępnej składając oświadczenie w tym przedmiocie 18 czerwca 2018 r.

Dowód: pismo z dnia 18.06.2018 r. - k.60

Wnioskiem z dnia 3 października 2018 r. pozwany A. B. wystąpił do Sądu Okręgowego w K. o prawidłowe doręczenie pozwanemu nakazu zapłaty Sądu Okręgowego w K. z dnia 24 listopada 20003 r. wydanego w sprawie o sygn. akt (...) wydanie zaświadczenia, że nakaz utracił moc w związku z wniesieniem sprzeciwu oraz udzielenie zabezpieczenia poprzez zawieszenie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika sadowego przy Sądzie Rejonowym w K. pod sygn. (...).

Dowód: wniosek pozwanego o prawidłowe doręczenie nakazu zapłaty z dnia 3.10.20118 r. z potwierdzeniem nadania – k.86 - 87

Sąd zważył, co następuje:

W kontekście przeprowadzonych dowodów powództwo podlegało oddaleniu.

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o przeprowadzone dowody z dokumentów i dowody osobowe. Autentyczności i prawdziwości dokumentów strony nie kwestionowały. Zeznania świadków i stron podlegały natomiast wnikliwej ocenie. Stwierdzić należy, że w przeważającej mierze zeznania świadków M. B. i E. B. oraz pozwanych były zbieżne z okolicznościami wynikającymi z dowodów z dokumentów, natomiast zeznania powoda w części, w której nie znalazły potwierdzenia w korespondencji e-mailowej czy w innych dokumentach pozostawały gołosłowne.

Zgodnie z art.88 § 1 k.c. uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie.

Zdaniem Sądu, twierdzenia powoda o przyczynach uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli z powołaniem się na wskazanie w ofercie nieprawdziwych danych, co do powierzchni nieruchomości nie znalazły potwierdzenia w przeprowadzonych dowodach. Sąd nie znalazł żadnej wady w oświadczeniu woli złożonym przez powoda w umowie przedwstępnej. Przede wszystkim z ustalonych okoliczności faktycznych nie wynika, by przed podpisaniem aktu powód wnikliwie dokonywał ustaleń, czy weryfikacji powierzchni mieszkalnej budynku. Jak wskazał w zeznaniach, dokonał wyboru tej nieruchomości ze względu na położenie blisko ośrodka (...) i niski koszt remontu oraz wyremontowaną część mieszkalną. Powód nie żądał od pozwanych jakichkolwiek dokumentów dotyczących powierzchni, a oglądane przez niego dwukrotnie przed podpisaniem umowy przedwstępnej pomieszczenia w budynku nie wzbudziły jego wątpliwości, co do powierzchni i budynek w całości był dla niego na tyle atrakcyjny, że zdecydował się podpisać umowę przedwstępną. Zeznania powoda co do wprowadzenia go w błąd przez pozwanych w zakresie powierzchni budynku są niczym niepoparte. Z zeznań powoda wynika, że 22 marca 2018 r. odebrał operat szacunkowy, ale wówczas interesowała go tylko wartość nieruchomości według aktualnego stanu i po przeprowadzeniu zamierzonych prac remontowych, przy czym powód nie zamierzał w części stodoły wykonywać restauracji, lecz część mieszkalną. Powód zeznał, że dopiero na początku kwietnia 2018 r. zwrócił uwagę w operacie szacunkowym na powierzchnię nieruchomości, udał się do pozwanych proponując obniżenie ceny ze względu na odmowę przez dwa banki udzielania kredytu. Zeznania te są sprzeczne z dowodami w postaci zeznań świadka M. B. i pozwanych oraz korespondencji e – mailowej. Wskazać należy, że powód do pozwu dołączył prowadzoną z pozwanymi korespondencję e – mailową, z której jednoznacznie wynika, że to pozwani przesłali powodowi projekt aneksu w dniu 28 maja 2018 r. Zupełnie niezrozumiałe jest, w kontekście zeznań powoda, dlaczego mimo propozycji powoda obniżenia ceny nieruchomości z początku kwietnia 2018 r. aneks zupełnie nieodnoszący się do tej kwestii został przesłany powodowi dopiero 28 maja 2018 r. Powód w żaden wiarygodny sposób nie uzasadnił w swoich zeznaniach, z jakiego względu aneks o zupełnie innej treści został przesłany na dwa dni przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, ani też nie wskazał, dlaczego on nie przesłał swojej propozycji aneksu niezwłocznie po powzięciu wiadomości o zaniżonej powierzchni budynku mieszkalnego. Jedynym dowodem, z którego wynikałoby, że powód zwrócił uwagę na powierzchnię budynku mieszkalnego na początku kwietnia 2018 r. są tylko zeznania powoda, natomiast z pozostałych jednoznacznie wynika, że aż do końca maja 2018 r. powierzchnia budynku mieszkalnego nie stanowiła żadnego argumentu stanowiącego przeszkodę w realizacji umowy przyrzeczonej. Z tego względu zeznania świadków i pozwanych w odniesieniu do korespondencji e - mailowej uznać należało za wiarygodne, a wnikało z nich logicznie, że najpierw strony ustaliły postanowienia aneksu, a następnie został przesłany powodowi, który go nie zaakceptował i dopiero wówczas podniósł argument dotyczący powierzchni. Wbrew twierdzeniom powoda, nie było to początkiem kwietnia lecz końcem maja 2018 r. Ponadto, w ocenie sądu, powód uchylając się od skutków prawnych oświadczenia woli zawartego w umowie przedwstępnej nie zwrócił uwagi, że w istocie wartość nieruchomości określona w umowie przedwstępnej jest o 10 000 zł mniejsza niż wynikająca z operatu szacunkowego. Mimo więc różnic w powierzchni budynku określonej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości na 230 m ², a w operacie szacunkowym na 187,6 m ², wartość nieruchomości ze względu na powierzchnię nie była niższa, tylko wyższa o 10 000 zł. Powód w sposób zupełnie dowolny uznał, że należy obniżyć cenę nieruchomości ze względu na powierzchnię wskazaną w ogłoszeniu nie bacząc w ogóle na cenę rynkową nieruchomości. Chybiony jest zarzut powoda, że cena powinna być obniżona o wartość stanowiącą iloczyn różnicy w powierzchni budynku i ceny 1 m ². Zarzut ten został podniesiony jedynie w celu uzasadnienia oświadczenia powoda o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przedwstępnej. Zdaniem sądu, przeprowadzone dowody nie pozwalają na przypisanie pozwanym świadomego działania polegającego na wprowadzeniu powoda w błąd, co do powierzchni nieruchomości. Zwrócić należy uwagę, że kwestie liczenia powierzchni budynków czy lokali w pomieszczeniach ze skosami mogą stanowić dla osób nieznających się na tej tematyce. Z przepisu art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U.2018.1445 j.t.) wynika, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Zeznania świadka M. B. i pozwanych w tym zakresie w odniesieniu do nakazu płatniczego dotyczącego płatności, w którym istotnie powierzchnia powyżej 2,20 m wysokości wynosiła 235 m ², zaś wysokość 1,40 – 2,20 m wynosiła 50 m ². Ponadto, jak wskazywali pozwani, w ogłoszeniu podali powierzchnię 230 m ². W rzeczywistości z nakazu płatniczego wynikałoby, że powierzchnia wynosi 285 m ². Trudno zdaniem sądu stwierdzić na podstawie treści ogłoszenia, czego miała dotyczyć powierzchnia wskazana w nim powierzchnia, ponieważ tak jak zeznał pozwany nie podawał on wartości powierzchni użytkowej.

Powód ponadto, jak wynika z dowodów z zeznań świadków i stron oglądał nieruchomość i oczywiście, gdyby mu nie odpowiadała, nie zdecydowałby się na zawarcie umowy przedwstępnej. Zeznania powoda, że chciał nabyć budynek o powierzchni 230 m ², nie znalazły oparcia w innych dowodach, nadto mógł istotnie bardziej zainteresować się tą kwestią dokonując pomiarów, czy żądając jakichkolwiek dokumentów dotyczących powierzchni, tym bardziej, że oglądając nieruchomość musiał widzieć skosy na piętrze budynku.

Niezależnie od tego, stwierdzić należy, że powód niezwłocznie po otrzymaniu operatu szacunkowego powinien był złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli ze względu na mniejszą niż w ogłoszeniu powierzchnię, gdyby fatycznie ta okoliczność stanowiła prawdziwą przyczynę uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia. Tymczasem z jednej strony powód zeznał, że zainteresowany był budynkiem o powierzchni 230 m ², a z drugiej strony, mimo że 22 marca 2018 r. otrzymał operat szacunkowy, to kwestie związane z powierzchnią i ceną nabycia nieruchomości podniósł w mailu stanowiącym odpowiedź na projekt aneksu przesłany przez pozwanych. Zwrócić należy uwagę, że powód dokonując wyboru nieruchomości pozwanych zwracał uwagę na jej położenie i wartość nieruchomości dla celów kredytowych.

Zeznania świadków M. B. i E. B. oraz pozwanych w odniesieniu do dowodów z korespondencji e – mail dotyczące powierzchni budynku uznać należało za wiarygodne. Również w kwestii otrzymania przez powoda kredytu uznać należy w kontekście przeprowadzonych dowodów, że prawdziwą przyczyną braku zawarcia umowy przyrzeczonej było nieotrzymanie kredytu przez powoda. Powód podnosił, że w trzecim banku otrzymałby kredyt, a ponadto później nabył inną nieruchomość ze środków pochodzących z kredytu, jednak nie przedstawił żadnego dokumentu na tę okoliczność. Rzeczą powoda było zawnioskowanie dowodu wykazującego jego zdolność kredytową czy promesę uzyskania kredytu na nabycie przedmiotowej nieruchomości. Ponadto, powód nie udowodnił, że nie otrzymał kredytu w dwóch bankach ze względu na nieatrakcyjność nieruchomości, ponieważ banki nie byłyby w stanie się zabezpieczyć. Pozostaje to w sprzeczności z operatem szacunkowym z 22 marca 2018 r., z którego jednoznacznie wynika, iż wartość nieruchomości wynosi 370 000 zł, a cena nieruchomości wynosiła 360 000 zł, przy czym w umowie przyrzeczonej powód miał dopłacić 340 000 zł. Oczywiście banki mogły odmówić udzielenia kredytu ze względu na brak możliwości zabezpieczenia, ale w sytuacji, gdy powód występował o kredyt przewyższający wartość nieruchomości. Jednak powód tych okoliczności nie wykazał zgodnie z art. 6 k.c. i art.232 zd. 1 k.p.c.

Zwrócić jednak należy uwagę, że powód podnosił również okoliczności związane z projektem zamiennym polegającym na adaptacji stodoły na pokoje, zamiast na restaurację, której projekt posiadali pozwani. Jeśliby istotnie powód mógł uzyskać kredyt przedkładając projekt przebudowy stodoły na pokoje, to powód zgodnie z art. 6 k.c. powinien to dowieść. Niezależnie jednak od tego, nawet z zeznań powoda wynikało, że opracowanie projektu zamiennego nastąpiłoby po terminie wyznaczonym do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zdaniem sądu, w związku z tym powód i pozwani podjęli rozmowy w tym zakresie i pozwani zaproponowali powodowi wydłużenie terminu do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz powód zgodnie z ich oczekiwaniami miał zapłacić dodatkowo 35 000 zł zadatku. Zeznania pozwanych są w tym zakresie konsekwentne. Wynika z nich jednoznacznie, że powód nie uzyskał kredytu i w związku z tym nie przystąpił do umowy przyrzeczonej.

Za chybione uznać należy twierdzenia powoda, że pozwani oświadczyli nieprawdę wskazując w umowie przedwstępnej, że nie została żadna decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczy się postępowanie przed jakimkolwiek organem i sądem, w tym egzekucyjne. Bacząc na dowody z odpisu księgi wieczystej, w szczególności wpisy dotyczące prowadzonego postępowania egzekucyjnego oraz wniosek o doręczenie nakazu zapłaty i tenże nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym stwierdzić należy, że istotnie pozwany nie miał wiedzy o wpływie wydanego w dniu 24 listopada 2003 r. na przedmiot umowy przedwstępnej. Zwrócić należy uwagę, że wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wpłynął do Sądu Rejonowego w Kłodzku 21 czerwca 2018 r., a wpis wzmianki o egzekucji nastąpił 20 lipca 2018 r. i niewątpliwie po tej dacie, na skutek zawiadomienia sądu wieczystoksięgowego pozwani powzięli wiadomość o prowadzonej egzekucji. Powód nie udowodnił zgodnie z wymaganiami art. 6 k.c. i art.232 zd. 1 k.p.c., że pozwani w dacie zawierania umowy przedwstępnej w dniu 6 marca 2018 r. wiedzieli o nakazie zapłaty z 24 listopada 2003 r., a więc niemal sprzed 15 lat i o skutkach tego nakazu na nabycie nieruchomości w W. przez powoda, tym bardziej że sygnatura akt Komornika Sądowego przy SR w K. A. S. również jest z 2018 r., zatem postępowanie egzekucyjne nie mogło toczyć się wcześniej. Zatem z przeprowadzonych dowodów nie wynika, że ani w marcu, ani w maju 2018 r. pozwani mogli wiedzieć o egzekucji z nieruchomości. Pozwani wykazali, że w związku z brakiem wiedzy o nakazie zapłaty z 24 listopada 2003 r. zwrócili się o jego doręczenie oraz, że wnieśli sprzeciw (choć zapewne na skutek omyłki ) zamiast zarzutów, co wynika z wniosku o prawidłowe doręczenie nakazu zapłaty z potwierdzeniem nadania.

Uchylenie się przez powoda od skutków prawnych złożonego w umowie przedwstępnej oświadczenia woli jest bezskuteczne, ponieważ jak wynika z ustalonego stanu faktycznego powód nie działał pod wpływem błędu, który miałby być błędem istotnym, a rzeczywistą przyczyną niezawarcia umowy przyrzeczonej było nieuzyskanie przez powoda kredytu na zapłatę pozostałej ceny.

W związku z powyższym nie sposób stwierdzić, by ze względów leżących po stronie pozwanych nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W myśl przepisu art.394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Pozwani wyznaczyli powodowi termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz powód nie podjął korespondencji w tym przedmiocie. Ponadto, już od 28 maja 2018 r. wiedział, że do umowy nie przystąpi. Pozwani więc zgodnie z powołanym przepisem od umowy odstąpili i mieli prawo zatrzymać otrzymany od powoda zadatek. Powód zatem nie może domagać się skutecznie jego zwrotu i powództwo w tym zakresie należało oddalić.

O kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając je wysokości określonej przepisem § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz.265) w kwocie 3 600 zł oraz wysokości dwóch opłat skarbowych od udzielonego pełnomocnictwa przez pozwanych wynoszących 34 zł.