Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

G., dnia 4 października 2018r

Sąd Rejonowy w Gdyni, I Wydział Cywilny

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka - Midziak

Protokolant: Małgorzata Wilkońska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2018r

sprawy z powództwa Gminy M. G.

przeciwko B. M.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanej B. M. aby opuściła, opróżniła i wydała powodowi Gminie M. G. lokal mieszkalny przy ul. (...) w G.,

II.  orzeka, że pozwanej przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego;

III.  wstrzymuje wykonanie punktu I wyroku do czasu przedstawienia pozwanej przez Gminę M. G. oferty najmu lokalu socjalnego;

IV.  nie obciąża pozwanej kosztami procesu.

Sygnatura akt: I C 498/18

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. G. wniosła pozew przeciwko pozwanej B. M. o nakazanie pozwanej opuszczenia, opróżnienia oraz wydania powódce lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G., nie orzekanie o prawie do lokalu socjalnego oraz o zwrot kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że jest właścicielem spornego lokalu, natomiast pozwana nie posiada tytułu prawnego do tego lokalu z uwagi na rozwiązanie umowy najmu. Pozwana zalegała z zapłatą czynszu znacznie przekraczając trzy pełne okresy płatności. Wezwania do zapłaty należności w dodatkowym terminie jednego miesiąca pod rygorem rozwiązania stosunku najmu nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Na skutek dokonanego w trybie na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów (…) wypowiedzenia umowy, doszło do jej rozwiązania z dniem 31 października 2017r. Pozwana mimo wezwania do dobrowolnego opuszczenia lokalu nie wydała go powódce.

(pozew k. 3- 5)

Pozwana wskazała, że jest osobą niepełnosprawną w stopniu znacznym, utrzymuje się z zasiłku stałego z MOPS tytułem niepełnosprawności, a jej wyłączny dochód , łącznie w kwocie 634 zł. nie pozwala na wynajęcie mieszkania.

(odpowiedź na pozew k. 30 akt)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Gmina M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...). Pozwana B. M. była najemcą przedmiotowego lokalu na podstawie umowy najmu z dnia 11.03.1987r

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: umowę najmu z dnia k. 7-8)

Pozwana posiadała zaległości w zapłacie czynszu w wysokości przekraczającej należności za trzy pełne okresy płatności. Pismami z dnia 29.05.2017r powódka wezwała pozwaną do zapłaty zaległości w terminie 30 dni pod rygorem wystąpienia z powództwem o zapłatę na drogę sądową oraz rozwiązania umowy najmu.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wezwanie przedsądowe z dnia 29.05.2017r. k. 11 i V)

Pismem z dnia 20.08.2017r. powódka wypowiedziała pozwanej umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w G. przy ul. (...) z powodu zaległości w zapłacie czynszu w wysokości przekraczającej trzy pełne okresy płatności. Wypowiedzenie zostało doręczone pozwanej w dniu 27.09.2017r. Umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 31.10.2017r. Zaległość czynszowa pozwanej na dzień 12.12.2017r. wynosiła 10 329,02 zł, w tym odsetki 2 350,97 zł.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie z dnia 20.08.2017r., zadłużenie k. 15 i k. 16)

Pozwana B. M. prowadzi samodzielnie gospodarstwo domowe i korzysta z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w G. z tytułu ubóstwa i niepełnosprawności od listopada 2003r. Od 2004 r pobiera zasiłek stały z MOPS, który w sierpniu 2018r wynosił kwotę 481 zł. miesięcznie, aktualnie 630 zł. Pozwana leczy się na chorobę serca. Pozwana otrzymuje zasiłek pielęgnacyjny w kwocie 153 zł. miesięcznie. Pozwana uzyskiwała również pomoc w zakresie dożywiania, częściowej refundacji leków i leczenia, zasiłki celowe na pokrycie wydatków mieszkaniowych: prąd, gaz na zakup obuwia, dla osoby samotnie gospodarującej. Pozwana nie jest zarejestrowana jako bezrobotna. Pozwana jest osobą niepełnosprawną w stopniu znacznym. Pozwana uiszcza rachunki za światło i gaz po 80 zł. co dwa miesiące. Wydatki na lekarstwa to kwota ponad 200 zł. miesięcznie. Pozwana ma syna, z którym nie utrzymuje kontaktu i córkę, z którą ma kontakt telefoniczny. Nie ma innego lokalu gdzie może zamieszkać. Nie otrzymuje pomocy od rodziny.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: pismo Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w G. z dnia 20.08.2018r i kartę świadczeń z 20.08.2018r ; k. 27 - 28, pismo Powiatowego Urzędu Pracy w G. z dnia 14.08.2018r k. 26; zeznania pozwanej k. 39; płyta k. 41 akt; legitymacja osoby niepełnosprawnej o nr (...) okazana k. 39V)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez stronę powodową oraz przedłożonych przez wezwane organy (PUP, MOPS), które nie budzą wątpliwości co do swej prawdziwości oraz wiarygodności, a zatem brak było podstaw do odmowy dania im wiary i mocy dowodowej. W konsekwencji za prawdziwe należało uznać twierdzenia powoda o okolicznościach faktycznych zawarte w powyższych dokumentach oraz w pozwie, gdyż nie budzą żadnych wątpliwości ani nie zostały one przytoczone w celu obejścia prawa.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowi przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą.

W świetle przedstawionych przez powódkę dowodów z dokumentów nie budziło wątpliwości Sądu, iż Gmina M. G. jest właścicielem spornego lokalu, zaś pozwana zajmowała go na podstawie umowy najmu. Przedmiotowa umowa najmu została wypowiedziana przez powódkę z uwagi na znaczne zaległości w zapłacie czynszu, a pozwana otrzymała wezwanie do zapłaty tegoż zadłużenia wraz z uprzedzeniem o możliwości wypowiedzenia stosunku najmu i wskazaniem terminu miesięcznego na zapłatę zaległości czynszowych. W tych okolicznościach podstawową kwestią do rozstrzygnięcia była ocena skuteczności wypowiedzenia umowy w świetle przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U.2014.150).

Jak stanowi art. 11 ust. 1 tejże ustawy jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Należy zauważyć, że powyższy przepis ma zastosowanie do sytuacji prawnej pozwanej, albowiem zajmowała sporny lokal na podstawie umowy najmu i była z tego tytułu zobowiązana do opłacania czynszu. Zgodnie z art. 11 ust. 2 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, m.in. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W ocenie Sądu, wszystkie przesłanki, o jakich mowa w art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zostały spełnione w odniesieniu do pozwanej. Powódka pismem z dnia 29.05.2017r. wezwała pozwaną do zapłaty zaległych i bieżących należności czynszowych w kwocie 9 195,43 zł, wyznaczając jej miesięczny termin do zapłaty oraz zastrzegła, iż w przypadku nieuregulowania należności wynajmujący wypowie umowę i wystąpi na drogę sądową. Wezwanie do zapłaty zostało doręczone pozwanej w dniu 7.06.2017r. Następnie, wobec braku zapłaty, pismem z dnia 20.08.2017r. powódka wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 31.10.2017r. Powyższe pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 27.09.2017r. W tych okolicznościach uznać należało, iż miesięczny termin wypowiedzenia, o jakim mowa w cytowanych wyżej przepisach, został zachowany, co więcej powódka przedłużyła go do dnia 31. 10.2017r. Z tym też dniem, wobec upływu terminu wypowiedzenia, ustał stosunek najmu przedmiotowego lokalu pomiędzy powódką a pozwaną i w związku z tym pozwana utraciła tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu. Ponadto, na podstawie złożonych przez powódkę dokumentów, jednoznacznie można stwierdzić, iż pozwana posiadała zaległości w opłatach czynszowych, w wysokości znacznie przekraczającej trzy pełne okresy płatności. Wystarczy zauważyć, że stawka czynszu kształtowała się na poziomie 172,35 zł, zaś zaległość na koniec sierpnia 2017r bez odsetek wynosiła 7 978,05 zł.

Z tych przyczyn Sąd uznał, iż skoro pozwanej nie przysługuje uprawnienie do władania rzeczą, żądanie powódki nakazania pozwanej opuszczenia przedmiotowego lokalu i wydania go powódce, zasługuje na uwzględnienie i na podstawie art. 222 § 1 k.c. orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku.

Zdaniem Sądu nie sposób uznać by żądanie zgłoszone przez powódkę stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c. oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną (por: orz. SN z 22.11.1994r. II CRN 127/94 nie publ; wyrok SN z 27.01.1999r. II CKN 151/98, wyrok SN z 22.03.2000r. I CKN 440/98). W świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie można uznać sytuacji życiowej pozwanej za wyjątkową. Pozwana jest osoba regularnie wspieraną przez MOPS.

Konsekwencją wydania wyroku nakazującego opróżnienie przez pozwaną zajmowanego dotychczas lokalu, był wynikający z przepisu art. 14 ust. 1 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, obowiązek orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego, względnie o braku takiego prawa. Sąd zważył także, iż zgodnie z dyspozycją przepisu art. 14 ust. 1 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, Sąd zobowiązany jest z urzędu badać przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu. Zgodnie z przepisem ust. 4 art. 14 ww. ustawy obowiązek przyznania takiego lokalu istnieje w przypadku: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, 3) obłożnie chorych, 4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Natomiast art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – przy orzekaniu o prawie do lokalu socjalnego – nakazuje uwzględniać również dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osoby wobec której orzeczono eksmisję.

W ocenie Sądu przesłanki do przyznania obligatoryjnego uprawnienia do lokalu socjalnego istniały wobec pozwanej (por. art. 14 ust. 2,4,6 ustawy). Jak wynika z pisma Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w G. z dnia 20.08.2018r. pozwana prowadzi samodzielne gospodarstwo domowe i korzysta ze stałej pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w G. z powodu ubóstwa i niepełnosprawności w postaci zasiłku stałego, zasiłków celowych oraz uczestniczy w programach Państwa w zakresie dożywiania. Powyższe okoliczności – zdaniem Sądu – jednoznacznie świadczą o tym, że pozwana jest osobą chorą, ubogą i z tego powodu wymagającą pomocy. W tej sytuacji odmowa przyznania jej prawa do lokalu socjalnego mogłaby oznaczać, że pozwana popadnie w bezdomność, a koszty udzielenia mu pomocy przy wychodzeniu z bezdomności – zgodnie z aktualnymi przepisami prawa – obciążyłyby powódkę. Kwalifikowanie się pozwanej do regularnego otrzymywania świadczeń z pomocy społecznej oznacza również, że pozwana spełnia kryteria dochodowe, warunkujące przyznanie jej takiej pomocy.

Zatem z uwagi na powyższe, Sąd zobowiązany był do przyznania pozwanej uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, zaś na podstawie art. 14 ust. 6 wyżej cytowanej ustawy, Sąd w punkcie III. wyroku nakazał wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia pozwanej przez Gminę M. G. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Na mocy art. 102 k.p.c. Sąd odstąpił od obciążania pozwanej kosztami procesu, gdyż jak wskazano powyżej pozwana znajduje się w ciężkiej sytuacji życiowej, kwalifikuje się do stałego otrzymywania świadczeń z pomocy społecznej z uwagi na niepełnosprawność i ubóstwo.