Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 listopada 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Ewa Kaniok (spr.)

Sędziowie: SA Marcin Strobel

SO del. Joanna Piwowarun - Kołakowska

Protokolant: Aleksandra Napiórkowska

po rozpoznaniu w dniu 28 listopada 2018 r. r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko K. D.

o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 12 kwietnia 2017 r., sygn. akt IV C 866/16

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddala powództwo i zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w W. na rzecz K. D. kwotę 14.400 zł (czternaście tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

II.  zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz K. D. kwotę 33.100 zł (trzydzieści trzy tysiące sto złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za II instancję.

Joanna Piwowarun – Kołakowska Ewa Kaniok Marcin Strobel

Sygn. akt V ACa 1434/17

UZASADNIENIE

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniosła powództwo przeciwko K. D. domagając się pozbawienia w całości wykonalności tytułu wykonawczego, to jest aktu notarialnego z dnia 16 maja 2013 roku rep. A numer (...), obejmującego oświadczenie powoda o poddaniu się egzekucji, któremu Sąd Rejonowy dla Warszawy‑Woli w Warszawie II Wydział Cywilny postanowieniem z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt II Co 2375/15, nadał klauzulę wykonalności.

K. D. wniósł o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 12 kwietnia 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w punkcie pierwszym pozbawił w całości wykonalności tytuł wykonawczy, tj. akt notarialny z dnia 16 maja 2013 r. Rep. A nr (...) obejmujący oświadczenie powoda o poddaniu się egzekucji, któremu to tytułowi Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli w Warszawie II Wydział Cywilny, postanowieniem z dnia 25 czerwca 2015 r., w sprawie sygn. akt II Co 2375/15 nadał klauzulę wykonalności; w punkcie drugim zasądzi od K. D. na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 39.417,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Z ustaleń faktycznych, jakie legły u podstaw tego rozstrzygnięcia wynika, że dnia 16 maja 2013 roku pomiędzy stronami zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, na mocy której pozwany oświadczył, że jest właścicielem nieruchomości położonej we wsi B., gmina S., w powiecie (...), w województwie (...), stanowiącej działkę w obrębie numer (...), oznaczonej numerami ewidencyjnymi (...) o powierzchni 0,2133 hektara oraz (...) o powierzchni 2,0073 hektara, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Pruszkowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). W umowie tej strony zgodnie oświadczyły, że zobowiązują się w przyszłości zawrzeć umowę kupna sprzedaży tejże nieruchomości. Przy czym w paragrafie 4 ustęp 1 tej umowy strony postanowiły, iż przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, iż kupujący, czyli powód, uzyska prawomocną ostateczną i wykonalną decyzję w przedmiocie pozwolenia na budowę centrum handlowo-usługowego zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, usytuowanego na nieruchomości według załącznika numer 1. Do tego aktu został dołączony załącznik numer 1 to jest mapa sytuacyjna. Następnie w paragrafie 4 ustęp 3 tejże umowy strony ustaliły, że umowa przyrzeczona ma być zawarta nie później niż do 31 stycznia 2014 roku. Zgodnie z paragrafem 5 umowy, przy zawieraniu tej umowy K. D. otrzymał zaliczkę w wysokości 500.000 złotych. Strony ustaliły, że w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej ta zaliczka podlega zwrotowi. W paragrafie 7 kupujący, zastrzegł sobie prawo odstąpienia od umowy bez podania przyczyn w terminie trzech miesięcy od dnia podpisania umowy. W paragrafie 9 trony ustaliły karę umowną w razie uchylenia się przez którąkolwiek ze stron od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, w szczególności przez bezpodstawne niestawiennictwo do podpisania aktu notarialnego lub stawienie się w wyznaczonym miejscu i czasie, ale bezpodstawną odmowę podpisania aktu notarialnego. Uchylający się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży zobowiązał się zapłacić karę umowną w wysokości 500.000 złotych. Strony poddały to oświadczenie klauzuli wykonalności w trybie artykułu 777 paragraf 1 punkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Następnie strony zawarły aneks do tej umowy z dnia 20 sierpnia 2013 roku, w którym zmieniły paragraf 7 umowy przyrzeczonej, to jest przedłużyły możliwość odstąpienia przez kupującego od zawarcia umowy do 16 września 2013 roku. Następnie zawarty został kolejny aneks do umowy dnia 17 stycznia 2014 roku, w którym strony zmieniły między innymi paragraf 4 ustęp 3 aktu notarialnego umowy przyrzeczonej w ten sposób, że ustaliły, że umowa zostanie zawarta najpóźniej do dnia 15 lipca 2014 roku. W międzyczasie powód przystąpił do do uzyskiwania pozwoleń na budowę obiektów usytuowanych na tejże nieruchomości. 23 marca 2014 roku powód zawarł umowę z firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P., będącą przedstawicielem firm (...) i (...), na mocy której zobowiązywał się w przyszłości odsprzedać nieruchomość, którą miał kupić od pozwanego, wraz ze wszystkimi pozwoleniami na budowę.

Dnia 7 kwietnia 2014 roku wydana została decyzja numer (...) zezwalająca na lokalizację zjazdu publicznego z drogi gminnej przy ulicy (...). Nieruchomość, która była przedmiotem umowy przyrzeczonej graniczyła z dwoma drogami to jest ulicą (...), która była drogą gminną, jak również ulicą (...), która była drogą wojewódzką. Na nieruchomość istniał zjazd od ulicy (...), natomiast zjazdu od ulicy (...) nie było. W związku z tym podjęto starania, aby połączyć tę nieruchomość zarówno z ulicą (...) jak i z ulicą (...).

Następnie 22 maja 2014 roku wydana została decyzja numer (...) zezwalająca na przebudowę zjazdu przy ulicy (...), ale nie wyrażono zgody na zjazd z ulicy (...) od strony lewej, również nie zgodzono się, żeby główny transport samochodów ciężarowych dostarczający towary na nieruchomość odbywał się z ulicy (...), tylko zalecono aby ten główny transport odbywał się od ulicy (...). Założeniem inwestycji było wybudowanie na terenie nieruchomości, której właścicielem był K. D., dwóch pawilonów handlowych to jest pawilonu spożywczego i pawilonu budowlanego firm (...) i (...) wraz z infrastrukturą wewnętrzną, to znaczy drogami wewnętrznymi, parkingami

Dnia 22 lipca 2014, zawarty został kolejny aneks do umowy, na mocy którego zmieniono paragraf 4 ustęp 3 umowy przyrzeczonej to znaczy przesunięto termin realizacji umowy przyrzeczonej na 15 września 2014 roku. Następnie zawarto kolejny aneks do umowy przyrzeczonej, z dnia 7 listopada 2014 roku i ostatecznie zmieniono treść paragrafu 4 ustęp 3, czyli ustalono, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej upływa 10 grudnia 2014 roku.

W międzyczasie trwały prace projektowe zarówno dotyczące zjazdów jak i prace dotyczące projektowania i uzyskania pozwoleń na budowę obiektów handlowych. 14 listopada 2014 roku wydane zostały dwie decyzje, decyzja numer (...) to jest pozwolenie na budowę pawilonu handlowego numer 2 i tego samego dnia 14 listopada 2014 decyzja numer (...) to jest pozwolenie na budowę pawilonu handlowego numer 1.

Powód rozważał realizację inwestycji w dwóch wariantach. To znaczy można było podjąć starania o uzyskanie pozwolenie na budowę na całą inwestycję, to znaczy zarówno na budowę dwóch hal handlowych, na dołączenie elektryczności, wodociągów, jak również na uzyskanie zezwoleń na połączenie tego terenu z drogami publicznymi. Jednakże ze względów praktycznych uznał, że tego typu działanie może powodować nadmierne przedłużenie realizacji inwestycji. W związku z tym rozbił inwestycję na dwa pozwolenia na budowę dotyczące budowy obydwu hal, jedno dotyczące podłączenia tego terenu do infrastruktury to jest elektryczności, wody, i dwa pozwolenia na połączenie nieruchomości z drogami publicznymi to jest z drogą (...) - wojewódzką i drogą gminną – W..

22 grudnia 2014 roku, czyli 12 dni po terminie kiedy miała być zawarta umowa ostateczna, pozwany złożył pismo, w którym wezwał powódkę do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyznaczony został termin aktu notarialnego. Odbyło się spotkanie w dniu 14 stycznia 2015 roku. Notariusz sporządził protokół. K. D. oświadczył podczas tego spotkania, że w związku z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej określonej w opisanym paragrafie 1 umowy przedwstępnej sprzedaży i w związku ze spełnieniem warunków opisanych w paragrafie 4 przedmiotowej umowy sprzedaży jest gotowy do zawarcia tej umowy. Przedstawiciel spółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oświadczył, że paragraf 4 powołanej umowy przedwstępnej sprzedaży nie został spełniony, ponieważ decyzje numer (...) nie przewidują budowy zjazdu z dróg publicznych na nieruchomość, natomiast załącznik do umowy przedwstępnej sprzedaży przewidywał takie zjazdy. K. D. oświadczył, że została wydana decyzja lokalizacyjna zjazdów z drogi publicznej na nieruchomość, bo inaczej nie zostałyby wydane pozwolenia na budowę. Wobec powyższego strony nie zawarły umowy przyrzeczonej.

Po tym terminie strona powodowa prowadziła pertraktacje z Wójtem Gminy S. w celu uzyskania zezwolenia na wjazd od ulicy (...). Decyzja lokalizacyjna, czyli zezwolenie, że taki w ogóle zjazd ma być przy ulicy (...) została wydana 7 kwietnia 2014 roku. Ponieważ Burmistrz Gminy S. zorientował się, że Urząd Marszałkowski nie zezwolił na lewoskręt i zażyczył sobie, żeby ruch ciężarowy toczył się przez ulicę (...), przy czym ulica (...) była to ulica gminna, dosyć wąska, Wójt Gminy zażądał, żeby przebudować tę ulicę przede wszystkim po to, żeby ona mogła przyjąć duży ruch ciężarowy. Ostatecznie dnia 20 lutego 2015 roku, zostało podjęte porozumienie. Po tym, jak spółka uzyska wymagane pozwolenie na przebudowę ulicy (...) położonej w B. Gmina S., strony uzgodnią zakres remontu ulicy (...) położonej w B., Gmina S. oraz sposób jego finansowania. Przy tym współdziałał zarówno powód, jak i pozwany. Dnia 9 marca 2015 roku, pozwany wystosował oświadczenie, na mocy którego udzielił powodowej spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu artykułu 3 ustęp 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane.

Ostatecznie dnia 23 marca 2015 roku, zostało wydane zezwolenie na realizację zjazdu z ulicy (...). 22 maja 2014 roku została wydana decyzja numer (...) zezwalające na przebudowę, dlatego że ten teren był połączony zjazdem z ulicą (...), więc została wydana decyzja o zezwolenie na przebudowę, ale bez lewoskrętu. Ponieważ okazało się, że ta przebudowa, nie była możliwa, w związku z tym zaplanowano przesunięcie tego przejazdu kilka metrów od istniejącego i w związku z tym została wydana decyzja - zezwolenie na lokalizację zjazdu z (...) nieco w innym miejscu - to jest decyzja numer (...) z 23 marca 2015 roku. Następnie, kiedy strona powodowa dogadała się z Wójtem Gminy S. dnia 4 maja 2015 roku, wydana została decyzja - pozwolenie na budowę tego zjazdu z ulicy (...) - to jest decyzja numer (...). Przystąpiono do dalszych prac dotyczących tego zjazdu od ulicy (...) i strona powodowa uzyskała zmianę decyzji pozwalającej na budowę obiektów handlowych, to znaczy decyzji (...) w ten sposób, że zjazd na ten teren został przesunięty w inną stronę. W związku z tym musiała strona powodowa uzyskać zmianę tego pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę dotyczyło tylko dróg wewnętrznych, a skoro zjazd został przesunięty, trzeba było uzyskać również zmianę tej decyzji, ponieważ droga wewnętrzna, która prowadziła do tego zjazdu była przesunięta, taką decyzję uzyskano. Natomiast nie uzyskano już decyzji - pozwolenie na budowę tego nowego zjazdu od ulicy (...), dlatego że dnia 28 czerwca 2015 roku zmieniła się treść artykułu 29 ustawy Prawo Budowlane (obecnie Dziennik Ustaw z 2016 roku, pozycja 290 zmiana z 2013 roku, pozycja 1409). Zmienił się artykuł 29 w ten sposób, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa, i tutaj punkt 11: zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach, a zatem nie było konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę tego zjazdu na ulicy (...). Strony cały czas jeszcze toczyły pertraktacje co do zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo że termin zawarcia umowy upłynął, jednakże nie doprowadziły do finału.

W związku z tym pozwany, uzyskał postanowienie Sądu z dnia 25 czerwca 2015 roku w sprawie sygnatura akt II Co 2375/15 wydane przez Sąd Rejonowy dla Warszawy‑Woli w Warszawie na mocy, którego ten Sąd nadał klauzulę wykonalności paragrafowi 9 ustęp 2 i 5 aktu notarialnego z 16 maja 2013 roku, w którym strona powodowa poddała się egzekucji w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd Okręgowy uznał, że strona powodowa w umowie przedwstępnej zastrzegła sobie prawo nie przystąpienia do umowy przyrzeczonej jeżeli nie uzyska decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę centrum handlowego, usytuowanego na nieruchomości. W ocenie Sądu formalnie dokonując wykładni literalnej, językowej, strona pozwana ma rację, bo zapisano - uzyskania decyzji pozwolenia na budowę usytuowanych na nieruchomości. Natomiast te zjazdy, czyli połączenie nieruchomości z drogą publiczną przebiegają na nieruchomości położonej poza daną nieruchomością. Więc trzeba by było uzyskać zezwolenia poza nieruchomością. Sąd dokonał wykładni nie tylko językowej, gramatycznej, ale również celowościowej tych zapisów. W ocenie Sądu nie byłoby żadnego sensu wybudować dwóch hal targowych zadaniem, których była sprzedaż towarów milionom osób i dostarczenie do tych milionów towarów w sytuacji, kiedy teren na którym usytuowane są te hale, nie miałby połączenia z drogami publicznymi. Strony w ocenie Sądu miały pełną świadomość, że ten warunek dotyczy realizacji inwestycji, dlatego, że strona powodowa zobowiązała się kupić nieruchomość w przypadku, kiedy uzyska pozwolenie na budowę centrum handlowego. Natomiast, jeżeli takiego pozwolenia nie uzyska, to kupowanie nieruchomości wartej 9.000000 złotych nie ma sensu. Cel gospodarczy tego przedsięwzięcia nie zostałby spełniony. W ocenie Sądu byłoby nielogiczne, gdyby ten warunek dotyczył tylko pozwolenia na budowę hal handlowych, natomiast nie dotyczyłby połączenia nieruchomości z dostępem do dróg publicznych. Takie przedsięwzięcie nie miałoby żadnego sensu, z czego zdawał sobie sprawę od samego początku pozwany współpracując ze stroną powodową i składając szereg wymienionych wcześniej oświadczeń. Co więcej strony prowadziły pertraktacje już po ustaniu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ostatecznie pozwolenia zostały wydane. Sąd zwrócił uwagę, że w zasadzie można mówić, że nie doszło do zawarcia umowy, ale nie z winy strony powodowej, a z winy pozwanego. Dotyczy to stanu prawnego już po terminie 10 grudnia 2014 roku, który przewidywał ostateczny termin zawarcia umowy.

W ocenie Sądu ten warunek w dniu 13 stycznia 2015 roku, kiedy to strony się spotkały celem zawarcia umowy przyrzecznej, zastrzeżony na rzecz strony powodowej nie został spełniony, dlatego, że nie było w dniu 14 stycznia 2015 roku ostatecznych decyzji administracyjnych zezwalających na połączenie terenu z drogami publicznymi. Pozwolenie na zjazd obwodnicy W. zostało wydane dopiero 4 maja 2015 roku. Zezwolenie na lokalizację zjazdu w innym miejscu niż był poprzednio przy ulicy (...) zostało wydane 23 maja 2015 roku, a 28 czerwca 2015 roku, nie było wymaganych decyzji pozwolenia na budowę. Natomiast w dniu 15, 14 stycznia 2015 roku, nie był spełniony ten warunek. A zatem zdaniem Sądu odmowa zawarcia umowy była zasadna i zgodna z tym warunkiem, że zakupienie inwestycji mijałoby się z celem gospodarczym. Bo mogło się ostatecznie okazać że strona powodowa wydała niemałe środki na cały proces inwestycyjny i nie uzyskała połączenia z drogą publiczną, to mogłaby narazić się na odpowiedzialność cywilną przed członkami spółki. A zatem nie było podstawy do nałożenia na stronę powodową kary umownej.

Gdyby strona pozwana udowodniła, że działania strony powodowej były sprzeczne z obyczajem kupieckim, sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, czyli że strona powodowa nie dołożyła należytej staranności w celu uzyskania czy ziszczenia się warunku, to wówczas można by było rozważać rację strony pozwanej. Sąd nie podzielił tego argumentu. W ocenie Sądu strona powodowa dołożyła wszelkich starań, nie można jej zarzucić działania nieracjonalnego i opieszałego, wystąpiła o zjazd, uzyskała decyzję na przebudowę istniejącego zjazdu już w kwietniu 2014 roku. Zatem bardzo szybko. Natomiast, ponieważ ta decyzja byłaby niesatysfakcjonująca, zjazd na teren handlowy bez tak zwanego lewoskrętu jest zjazdem dalece niewystarczającym więc wystąpiły nieprzewidziane trudności w uzyskaniu lewoskrętu. W związku z tym bez winy strony powodowej starania o spełnienie warunku nie doszły do skutku, przynajmniej do 14 stycznia 2015 roku. Ostatecznie one zostały osiągnięte, ale dopiero, dopiero pod koniec 2015 roku. Ale pozwany na to nie czekał i nadał temu aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności.

Zgodnie z artykułem 840 paragraf 1 punkt 1 k.p.c., dłużnik może w drodze powództwa żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub w części albo ograniczenia jeżeli: przeczy zdarzeniu, na którym oparto wydanie klauzuli wykonalności, a w szczególności gdy kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym, nie będącym orzeczeniem Sądu lub gdy kwestionuje przejście obowiązku mimo istnienia formalnego dokumentu, stwierdzającego to przejście.

W ocenie Sądu roszczenie strony powodowej ma oparcie w treści artykułu 840 paragraf 1 punkt 1, dlatego, że pozwany uzyskał tytuł wykonawczy w oparciu o twierdzenie, że strona powodowa bezzasadnie odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponieważ odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej była zasadna, nie było podstaw do nałożenia kary umownej.

Jeżeli chodzi o koszty postępowania, Sąd I instancji orzekł w trybie artykułu 98 Kodeksu postępowania cywilnego.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany zaskarżając go w całości i zarzucił:

Naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

a)  art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez naruszenie zasady równości stron postępowania, poprzez uniemożliwienie Pozwanemu przedstawienia swoich twierdzeń co do złożonych przez Powoda na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 roku dowodów z dokumentów i tym samym pozbawienie Pozwanego możliwości ich przeanalizowania i zweryfikowania w sytuacji, w której były to dokumenty obszerne, oraz ograniczenie Pozwanemu prawa do obrony swoich praw poprzez bezzasadne uchylanie pytań;

Naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy tj.:

a)  art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i dopuszczenie na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 roku dowodów zgłoszonych przez stronę powodową, w sytuacji, w której dowody te były oczywiście spóźnione i nie wystąpiły żadne wyjątki, aby dowody te dopuścić;

b)  art. 316 § 1 k.p.c. poprzez wydanie wyroku na podstawie dowodów dopuszczonych na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 roku, z którymi Sąd nie zdołał się zapoznać przed wydaniem wyroku, oraz których Sąd nie znał w momencie wyrokowania;

c)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i bezpodstawne uznanie, że stronie pozwanej powinny być znane dowody z dokumentów dopuszczonych przez Sąd na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 roku z uwagi na to, że dotyczą inwestycji Powoda na nieruchomości Pozwanego, podczas gdy Pozwany nie był stroną umowy zawartej przez Powoda z firmą (...) Sp. z o.o., w związku z czym nie mógł znać jej treści i stanowiło to naruszenie prawa strony pozwanej do obrony;

-

które to naruszenia wskazane w pkt 1) i 2) skutkowały nieważnością postępowania.

W sytuacji nie podzielenia przez Sąd zarzutu nieważności postępowania, skarżący zarzucił:

Naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

a)  art. 65 § 1 k.c. polegające na całkowicie niezgodnej z wolą stron wykładni warunku zawarcia umowy przyrzeczonej sprecyzowanego w § 4 ust. 1 Aktu Notarialnego, Repertorium A nr (...) z dnia 16 maja 2013 roku i błędne uznanie, iż pozwolenie na budowę centrum handlowo - usługowego usytuowanego na nieruchomości Pozwanego obejmowało również uzyskanie przez Powoda pozwolenia na zjazdy z ul. (...) oraz z ul. (...);

b)  art. 390 § 1 k.c. w zw. z art. 484 § 1 k.c. w zw. z § 9 ust. 2 Aktu Notarialnego, Repertorium A nr (...) z dnia 16 maja 2013 roku poprzez przyjęcie, iż Pozwanemu nie przysługiwała kara umowna z tytułu uchylenia się przez Powoda od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, podczas gdy przesłanki do żądania przez Pozwanego zapłaty kary umownej zostały spełnione;

c)  art. 33 ust. l ustawy prawo budowlane poprzez błędne przyjęcie, że pozwolenie na budowę centrum handlowo - usługowego na konkretnej nieruchomości, które zostało wydane zgodnie z żądaniem wnioskodawcy, obejmuje szerszy zakres, niż pozwolenie na budowę centrum handlowo - usługowego na tej nieruchomości;

d)  art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji błędne przyjęcie, że zjazd z drogi publicznej stanowi element inwestycji na nieruchomości, podczas gdy zjazdem jest połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej;

e)  art. 16 ust. l ustawy o drogach publicznych poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji błędne przyjęcie, że stawiany Powodowi przez Wójta Gminy S. warunek przebudowy drogi publicznej ul. (...) mógł być nadmiernie uciążliwy dla Powoda, podczas gdy zgodnie ze wskazanym przepisem, budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia;

Naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy tj.:

a)  art. 217§ 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez prowadzenie postępowania dowodowego w szczególności dotyczącego umowy Powoda z firmą (...) Sp. z o.o. z dnia 24 marca 2014 roku, rozmów Powoda z Wójtem Gminy S., warunków uzgodnienia lokalizacji zjazdu z ul. (...), rozmów Powoda z Pozwanym po uchyleniu się przez Powoda od zawarcia umowy przyrzeczonej, podczas gdy okoliczności te nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy;

b)  art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 299 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez pomięcie dowodu z przesłuchania stron postępowania, w sytuacji, gdy podstawą rozstrzygnięcia sprawy było ustalenie zgodnego zamiaru stron umowy;

c)  art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez pomięcie zgłoszonych przez Pozwanego dowodów z projektów budowlanych - części drogowe wraz z projektami zagospodarowania terenu, projektami architektoniczno - budowlanymi wraz z mapami sytuacyjno - wysokościowymi, będących projektami zagospodarowania terenu, które to dowody miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy;

d)  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez pomięcie okoliczności, iż w grudniu 2014 roku, tj. w miesiącu, w którym miała zostać podpisana umowa przyrzeczona Powód nie dysponował odpowiednimi środkami finansowymi, umożliwiającymi zapłacenie Pozwanemu pozostałej ceny sięgającej prawie 9 500 000,00 zł,;

e)  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez pomięcie okoliczności, iż decyzje o nr (...) wydane dnia 14 listopada 2014 roku nie przewidują zjazdów z dróg publicznych na nieruchomość Pozwanego, oraz że zostały one wydane zgodnie z treścią wniosku Powoda;

f)  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez pomięcie okoliczności, iż załącznik nr 1 do umowy przedwstępnej - Akt Notarialny, Repertorium A nr (...) z dnia 16 maja 2013 roku, nie przewidywał zjazdów z ul. (...) i ul. (...) na nieruchomość będącą przedmiotem wskazanej umowy, oraz że na wskazanym załączniku nr 1 są jedynie zaznaczone kierunki zjazdów i kierunki dojazdów i znajdują się one poza nieruchomością Pozwanego;

g)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i uznanie:

- że zobowiązania stron, w tym warunek zawarcia umowy przyrzeczonej był inny, niż precyzyjnie określony w § 4 ust. 1 Aktu Notarialnego, Repertorium A nr (...) z dnia 16 maja 2013 roku, tj., że obejmował również uzyskanie pozwoleń na zjazdy z ul. (...) i ul. (...), podczas gdy dotyczył uzyskania pozwolenia na budowę centrum handlowo - usługowego usytuowanego na nieruchomości Pozwanego;

-

że pozwolenie na budowę centrum handlowo - usługowego na nieruchomości Pozwanego obejmuje swym zakresem również budowę zjazdów z ul. (...) i z ul. (...);

-

że przewidziana przez strony w umowie przedwstępnej z dnia 16 maja 2013 roku - Akt Notarialny, Repertorium A nr (...), kara umowna wynosiła 500,00 zł., podczas gdy zgodnie z § 9 ust. 2 Aktu Notarialnego kara umowna wynosiła 500 000,00 zł;

-

że uzyskanie przez Powoda w dniu 07 kwietnia 2014 roku decyzji nr (...) o lokalizacji zjazdu z ul. (...) i w dniu 22 maja 2014 roku decyzji nr (...) o lokalizacji zjazdu z ul. (...), które zostały wydane zgodnie z żądaniem Powoda, a następnie zaniechanie przez Powoda wystąpienia z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę zjazdów z ul. (...) i z ul. (...), aż do początku 2015 roku nie było oznaką opieszałości Powoda, że oznaczało dołożenie przez niego wszelkich starań w uzyskaniu tych decyzji, podczas gdy Powód jako podmiot profesjonalny swoim świadomym zaniechaniem doprowadził do nie otrzymania tych pozwoleń w terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej tj. do dnia 10 grudnia 2014 roku;

-

że inwestycja zdefiniowana w § 4 ust. 1 Aktu Notarialnego z dnia 16 maja 2013 roku, została rozbita na pięć inwestycji - dwa pozwolenia na budowę hal, pozwolenie dotyczące podłączenia terenu do mediów, dwa pozwolenia dotyczące zjazdów z ul. (...) i ul. (...), podczas gdy inwestycja zdefiniowana w § 4 ust. 1 wskazanego Aktu Notarialnego dotyczyła tylko uzyskania pozwolenia na budowę centrum handlowo - usługowego tj. dwóch pozwoleń na budowę hal wraz z zagospodarowaniem terenu nieruchomości;

-

że umowa Powoda z firmą (...) Sp. z o.o. z dnia 24 marca 2014 roku miała związek z niniejszym postępowaniem;

-

że rozmowy Powoda z Wójtem Gminy S. miały związek z niniejszym postępowaniem;

-

że rozmowy Powoda z Pozwanym po uchyleniu się przez Powoda od zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. po 10 grudnia 2014 roku miały jakikolwiek związek z niniejszym postępowaniem;

-

że zamierzeniem inwestycyjnym Powoda było wybudowanie na nieruchomości hal targowych zadaniem, których była sprzedaż towarów milionom osób i dostarczanie do tych milionów towarów, podczas gdy zamierzenie inwestycyjne Powoda nie ma żadnego związku z niniejszym postępowaniem;

-

że nieruchomość będąca przedmiotem umowy przedwstępnej nie miałaby połączenia z drogami publicznymi, podczas gdy już w dacie zawarcia umowy przedwstępnej nieruchomość posiadała zjazd z ulicy (...), a ponadto Powód uzyskał decyzję z dnia 23 marca 2015 nr (...) na zjazd z ul. (...) oraz decyzję z dnia 04 maja 2015 roku nr (...) na zjazd z ul. (...);

-

że to z winy Pozwanego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, podczas gdy doprowadzenie do ziszczenia się warunku leżało po stronie powoda, a ponadto w dniu 10 grudnia 2014 roku, tj. w terminie zawarcia umowy przyrzeczonej, został spełniony warunek jej zawarcia i Powód bezzasadnie uchylił się od jej zawarcia;

-

że odmowa zawarcia przez Powoda umowy przyrzeczonej była zasadna, podczas gdy w dniu 10 grudnia 2014 roku, został spełniony warunek jej zawarcia, o którym mowa w § 4 ust 1 umowy przedwstępnej;

h)  w konsekwencji błąd w ustaleniach faktycznych polegający na sprzecznym z treścią umowy przedwstępnej i wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego przyjęciu innej treści warunku zawarcia umowy przyrzeczonej, niż warunek sformułowany w § 4 ust 1 umowy przedwstępnej, oraz przyjęciu, że treść tego zapisu jest wynikiem błędu językowego, pomimo, iż powód na taki błąd się nie powoływał i pomimo, iż umowę przedwstępną sporządzał notariusz, a Powód jest profesjonalistą w branży deweloperskiej, a także na przyjęciu, że nie było możliwości połączenia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przedwstępnej z drogami publicznymi, jak również, iż to z winy pozwanego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i że w dniu 10 grudnia 2014 roku nie został spełniony warunek o którym mowa w § 4 ust 1 umowy przedwstępnej z dnia 16 maja 2013 roku, pomimo;

i)  art. 328 § 2 k.p.c. poprzez sporządzenie uzasadnienia wyroku w sposób niespójny, niezrozumiały, zawierający wiele błędów i logicznych sprzeczności, które to uzasadnienie godzi w godność i powagę Sądu, a także brak wskazania przez Sąd dowodów, na których się oparł i którym odmówił wiarygodności.

W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie wyroku w całości, zniesienie postępowania w zakresie dotkniętym nieważnością, tj. od terminu rozprawy w dniu 12 kwietnia 2017 roku i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej. W sytuacji nie podzielenia przez Sąd zarzutu nieważności postępowania wniósł o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania; ewentualnie uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej.

Powód wniósł o odrzucenie apelacji, ewentualnie oddalenie apelacji; w każdym zaś przypadku o zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

apelacja jest uzasadniona, co pociąga za sobą zmianę zaskarżonego wyroku w oparciu o art. 386 par. 1 k.p.c.

Zasadnicze ustalenia faktyczne poczynione przez sąd I instancji nie są miedzy stronami sporne i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne.

Sporna jest wykładnia par. 4 ust. 1 umowy przedwstępnej z 16.05.2013r. stanowiącego, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, iż kupujący uzyska „prawomocną ( ostateczną) i wykonalną decyzję w przedmiocie pozwolenia na budowę centrum handlowo – usługowego ( zgodnego z planem zagospodarowania przestrzennego) usytuowanego na nieruchomości według załącznika nr 1” ( k.19v).

W ocenie Sądu Apelacyjnego, sąd I instancji dokonał błędnej wykładni w/w postanowienia umownego, co doprowadziło do błędnego rozstrzygnięcia sporu.

Literalna wykładnia w/w zapisu umownego nie budzi wątpliwości. Pozwolenie na budowę centrum handlowo – usługowego jest innym pozwoleniem niż pozwolenie na budowę wjazdów na nieruchomość i wyjazdów z niej. Pozwolenie na budowę pawilonów handlowych wdawał Starosta W. ( k. 42-45, zaś pozwolenie na lokalizację zjazdów Wójt gminy S. gdy idzie o drogę gminną ( k.46) i (...) Zarząd Dróg Wojewódzkich w W. gdy idzie o drogę wojewódzką.

Zwarte w umowie przedwstępnej odwołanie do załącznika nr 1 odnosi się jedynie do usytuowania centrum handlowo – usługowego na nieruchomości stanowiącej przedmiot przedwstępnej umowy sprzedaży. Wjazdy na nieruchomość i wyjazdy z niej usytuowane są na innych nieruchomościach niż nieruchomość objęta umową. Wjazd z ul. (...) usytuowany był na działce drogowej oznaczonej numerem (...), natomiast wjazd z ul. (...) na działce drogowej oznaczonej numerami (...) i (...). Zarządca drogi wojewódzkiej bądź gminnej nie jest związany treścią planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości objętej umową przedwstępną. Załącznik nr 1 nie zawiera projektu zjazdów i wjazdów na nieruchomość. Z literalnego brzmienia par.4ust. 1 umowy nie sposób wywieść, że uzyskanie zezwolenia na budowę zjazdów i wjazdów na nieruchomość stanowiło warunek zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 65 § 1 k.c. , oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Zgodny zamiar stron jest zatem najważniejszym kryterium, przy pomocy którego następuje wyjaśnienie znaczenia oświadczeń woli. Odwołuje się ono do uzgodnionych, faktycznych intencji stron co do skutków prawnych, oczekiwanych w związku z umową. Kolejnym szczególnym kryterium wykładni jest cel umowy, który można określić jako intencję stron co do osiągnięcia pewnego stanu rzeczy. Cel ma być wspólny i zindywidualizowany w warunkach konkretnej umowy.

W ocenie Sądu Apelacyjnego powódka nie wykazała, że zgodnym zamiarem stron było uzależnienie zawarcia umowy od uzyskania przez kupującego prawomocnego zezwolenia na budowę wyjazdów i wjazdów na nieruchomość z ulicy (...) i (...) z uwzględnieniem lewoskrętów.

Bezsporne jest, że w chwili zwarcia umowy przedwstępnej nieruchomość posiadała dostęp do drogi publicznej tj. ulicy (...). Powyższe wynika wprost z pisma Urzędu Marszałkowskiego Województwa (...) w W., w którym mowa o dwóch zjazdach: jednym usytuowanym w skosie zatoki autobusowej, drugim w odległości 25 m. za projektowanym zjazdem ( k.169). W umowie przedwstępnej nie ma wzmianki o konieczności przebudowy istniejących zjazdów i uzyskania zezwolenia na taką przebudowę.

Powódka jest podmiotem profesjonalnym, w chwili zawierania umowy musiała mieć świadomość, że budowa centrum handlowo – usługowego wymaga konkretnych rozwiązań komunikacyjnych w tym przebudowy istniejącego wjazdu i wyjazdu z nieruchomości. Uzależniając zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia warunku w postaci uzyskania pozwolenia na budowę centrum handlowo – usługowego powódka nie wskazała, że uzgodniła z pozwanym, iż przez pozwolenie takie rozumie nie tylko pozwolenie na budowę pawilonów handlowych ale również pozwolenie na budowę zjazdów i wjazdów spełniających określone parametry tj. posiadających możliwość skrętu zarówno w prawą jak i w lewą stronę.

Pozwany nie jest profesjonalistą, pozwolenie na budowę centrum handlowo - usługowego rozumiał w sposób literalny. W toku niniejszego procesu nie zostało wykazane, że strony uzgodniły, iż zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione będzie nie tylko od zezwolenia na budowę pawilonów ale także od zezwolenia na budowę bądź przebudowę zjazdów i wjazdów na nieruchomość z ul. (...) oraz wjazdów i zjazdów z ul. (...) z uwzględnieniem lewoskrętu. Przeprowadzone przez sąd I instancji dowody z przesłuchania świadków nie dają podstaw do przyjęcia, że strony przed zawarciem umowy przedwstępnej poczyniły stosowne ustalenia.

Bezsporne jest, że istniejący wjazd i zjazd urządzony był w ten sposób, że osoby chcące skręcić w lewo musiały najpierw skręcić w prawo a następnie zawrócić. Ze zgromadzonego materiału nie wynika, że pozwany miał świadomość, iż takie rozwiązanie jest dla powódki niedogodne i że powódka uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania zezwolenia na przebudowę istniejącego zjazdu z ulicy (...) w taki sposób aby możliwy był bezpośredni skręt w lewo.

O tym, że faktyczną intencją stron nie było uzależnienie zawarcia umowy od uzyskania przez powódkę zezwolenia na przebudowę zjazdów i wjazdów świadczy między innymi następująca sekwencja zdarzeń.

Umowa przedwstępna zawarta została 16.05.2013r. i była kilkakrotnie aneksowana. Podpisując kolejne aneksy powódka miała świadomość, że istnieją trudności z uzyskaniem zezwolenia na lewoskręt z ulicy (...). W kolejnych aneksach strony przesuwały termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak nigdy nie dostosowały tego terminu do czasu jaki niezbędny był na uzyskanie zezwolenia na przebudowę zjazdów i wjazdów na nieruchomość. W aneksie z 22.07.2014r. strony określiły termin zawarcia umowy przyrzeczonej na 15.09.2014r., zaś w aneksie z 7.11.2014r. termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustaliły na 10.12.2014r. W dniu 14.11.2014r. wydane zostały decyzje o pozwoleniu na budowę pawilonów usługowo- handlowych. W chwili podpisywania obu aneksów powódka nawet nie złożyła w odpowiednim organie administracyjnym wniosku o zezwolenie na budowę lub przebudowę zjazdów. Zakładając racjonalne działanie stron, przyjąć należy, że faktyczną, zgodną intencją stron było uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej jedynie od uzyskania przez pozwaną prawomocnego pozwolenia na budowę centrum handlowo – usługowego usytuowanego na nieruchomości należącej do pozwanego, w zakresie wynikającym z decyzji nr (...) ( k.42) i nr (...) ( k.44). Przesuwanie terminu zawarcia umowy sprzedaży o miesiąc ( od 7.11.2014r. do 10.12.2014r.) byłoby niecelowe gdyby przyjąć, że warunkiem zawarcia umowy sprzedaży było nie tylko uzyskanie decyzji (...) ale również decyzji o pozwoleniu na budowę bądź przebudowę istniejących zjazdów i wyjazdów, skoro nie było jeszcze projektu budowlanego tychże zjazdów i wyjazdów i nie toczyło się postępowanie administracyjne w przedmiocie pozwolenia na ich budowę. Stosowny wniosek o pozwolenie na budowę zjazdu z ul. (...) został przez powódkę złożony dopiero 10.03.2015r. ( k.48 decyzja z 4.05.2015r.) a wniosek o zezwolenie na lokalizację zjazdu z ul. (...) wpłynął do (...) Zarządu Dróg Wojewódzkich 20.02.2015r. (k.136).

Przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej dokonane aneksem z 7.11.2014r. było przez strony uzasadnione oczekiwaniem na spełnienie się warunku, o którym mowa w ust. 1 umowy (k.114), zatem logiczne jest, że wspólnym celem i zgodnym zamiarem stron było oczekiwanie na decyzje zezwalające na budowę pawilonów handlowych z infrastrukturą towarzyszącą, określoną w tych decyzjach. Projekt przebudowy zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (...) ( ul. (...)) na teren pawilonów handlowych powstał dopiero w lutym 2015r. (k.154) a projekt budowalny zjazdu z ulicy (...) został opracowany w grudniu 2014r. (załącznik w zielonej teczce).

Gdyby nieruchomość nie miała odpowiedniego dostępu do drogi publicznej powódka nie uzyskałaby decyzji zezwalających na budowę centrum handlowo - usługowego oznaczonych numerami (...). Warto podnieść, że występując o zezwolenie na budowę pawilonów powódka 25.08.2014r. oświadczyła, że zjazd i jego lokalizacja stanowią osobny etap inwestycji. W związku z powyższym zezwolenia na budowę pawilonów handlowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą uwzględniały wjazd na nieruchomość istniejącym wjazdem.

Jak wynika z decyzji nr (...) już w dniu 7.04.2014r. powódka uzyskała zezwolenie na lokalizację zjazdu publicznego z drogi gminnej ul. (...) ( dz. nr ew. (...)) w związku z obsługą komunikacyjną działki ew. nr (...), (...) wg lokalizacji przedstawionej na mapie stanowiącej integralną część decyzji Wójta Gminy B. S. (k.46-47), uwzględniającą lewoskręt i prawoskręt. Od 7.04.2014r. do 10.12.2014r. miała wystarczająco dużo czasu ( ponad 8 miesięcy) aby sporządzić projekt budowlany i wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę tego zjazdu do Starosty Powiatu (...). Projekt budowalny zjazdu z ulicy (...) został opracowany dopiero w grudniu 2014r. tj. po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej (załącznik w zielonej teczce) i nie zostało wykazane, że wcześniejsze opracowanie tego projektu nie było możliwe. Już 1.07.2014r. powódka wiedziała, że ulica (...) nie jest przystosowana do przyjęcia ruchu samochodów ciężarowych i osobowych na teren planowanej inwestycji i że wymaga przebudowy ( k.256 – pismo Wójta Gminy).

Decyzją nr (...) z 22.05.2014r. ( załącznik w zielonej teczce) Zarząd Województwa (...) zezwolił powódce na przebudowę istniejącego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (...) w miejscowości B., ul. (...) działka drogowa nr ew. (...) strona lewa na teren działki nr ew. (...) i (...) przy czym decyzja ta wydana została zgodnie z wnioskiem powódki i uwzględniała go w całości, zatem twierdzenie, że odmówiono powódce lewoskrętu nie jest twierdzeniem rzetelnym. W rzeczywistości powódka nie wystąpiła z wnioskiem o taką przebudowę zjazdu aby możliwy był lewoskręt i w konsekwencji nie otrzymała decyzji odmownej. Wprawdzie Urząd Marszałkowski Województwa (...) w dniu 5.05.2014r. wydał opinię, iż ze względu na duże natężenie ruchu na drodze wojewódzkiej należy zaprojektować obsługę zjazdu wyłącznie na prawe skręty, jednak opinia taka nie przekreślała możliwości ubiegania się o zjazd z lewoskrętem o czym świadczy okoliczność, iż w lutym 2015r. powódka wystąpiła o zezwolenie na lewoskręt z ulicy (...). Wniosek o zezwolenie na lokalizację zjazdu z ul. (...) wpłynął do (...) Zarządu Dróg Wojewódzkich 20.02.2015r. (k.136) i 23.03.2015r. wydana został decyzja zezwalająca na lokalizację zjazdu ( k.50).

W ocenie Sądu Apelacyjnego w dacie zawierania umowy przedwstępnej powódka nie zakładała, że mogą być problemy z uzyskaniem zgody na przebudowę zjazdu z ulicy (...). O powyższym świadczy fakt, że umowa o prace projektowe zawarta przez powódkę z Biurem (...) sp. z o.o. 17.03.2014r. ( k.232) nie przewidywała wykonania dokumentacji projektowej dotyczącej zjazdów na nieruchomość. Projektant zobowiązany został do przystosowania projektu powtarzalnego do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do warunków otoczenia i warunków lokalnych. Dopiero 18.07.2014r. powódka prowadziła rozmowy z biurem projektowym odnośnie kosztów opracowania projektu koncepcyjnego zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (...) ( k.260). Z powyższego, jak również z faktu, że powódka ubiegała się o zezwolenie na budowę pawilonów handlowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą z uwzględnieniem istniejących zjazdów i wjazdów na nieruchomość wynika, że warunek określony w par. 4 ust. 1 umowy przedwstępnej nie obejmował uzyskania pozwolenia na przebudowę zjazdu z ulicy (...) tak by możliwy był lewoskręt i na budowę zjazdu z ulicy (...).

W tej sytuacji w dniu 10.12.2014r. warunek w postaci uzyskania przez powódkę prawomocnej ( ostatecznej ) i wykonalnej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę centrum handlowo – usługowego został spełniony, zatem odmowa zawarcia przez powódkę umowy przyrzeczonej stanowi uchylenie się od zawarcia tej umowy i uprawnia pozwanego do żądania od powódki zapłaty kary umownej określonej w par. 9 umowy przedwstępnej. Tym samym brak jest podstaw do pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego z dnia 16 lutego 2013r. rep. A nr (...), co uzasadnia zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa.

Należy dodatkowo podnieść, że umowa przedwstępna zawarta została 16.05.2013r. i początkowo umowa przyrzeczona miała zostać zawarta nie później niż do 31.01.2014r., zaś na skutek aneksowania termin zawarcia umowy przyrzeczonej przesunięty został na 10.12.2014r. Powódka miała zatem półtora roku na to aby uzyskać stosowne zezwolenia. Bierność powódki wyrażająca się w tym, że wystąpiła o zezwolenie na budowę zjazdu z ulicy (...) oraz z ulicy (...) po terminie zawarcia umowy przyrzeczonej tj. po 10.12.2014r. wskazuje, że jest ona odpowiedzialna za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku.

Żądanie przez pozwanego kary umownej nie może być uznane za nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c. Pozwany liczył na zawarcie umowy i godził się na zmianę terminu jej zawarcia przy niezmienionej cenie nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że gdyby nie umowa przedwstępna mógłby zbyć nieruchomość innemu podmiotowi. Powód zwodził pozwanego proponując zawarcie kolejnych aneksów choć miał świadomość tego, że w uzgodnionym terminie nie będzie dysponował decyzjami zezwalającymi na budowę zjazdów.

Zgodnym celem stron było doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży. Pozwany chciał zbyć nieruchomość pod budowę centrum handlowo – usługowego a powód chciał nieruchomość na realizację w/w inwestycji kupić. Cel taki mógł być zrealizowany. Powód uzyskał zezwolenie na budowę w/w centrum, nieruchomość posiadała dostęp do drogi publicznej wojewódzkiej ( ul. (...)) i zgodę na lokalizację zjazdu i wjazdu z drogi gminnej - ulicy (...) z uwzględnieniem lewoskrętu. Istniejące rozwiązanie komunikacyjne ( brak bezpośredniego lewoskrętu z ulicy (...)) utrudniałoby obsługę centrum ale cel gospodarczy przedsięwzięcia nie był zagrożony. Wbrew stanowisku sądu I instancji nieruchomość miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej, w przeciwnym wypadku pozwolenia na budowę pawilonów handlowych nie zostałyby wydane. Powód pomimo braku pozwolenia na lewoskręt z ulicy (...) zdecydował się wystąpić o zezwolenie na budowę pawilonów wraz z infrastrukturą, co wymagało poczynienia przez niego określonych nakładów finansowych na projekt i co każe przyjąć, iż oceniał, że brak bezpośredniego lewoskrętu z ulicy (...) nie uniemożliwia realizacji inwestycji i osiągnięcia gospodarczego celu umowy.

Dlatego Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 par. 1 k.p.c. uwzględnił apelację i zmienił zaskarżony wyrok.

O kosztach procesu za I i II instancję Sąd Apelacyjny orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu wyrażoną w art. 98 par. 1 i 3 k.p.c.

Sąd Apelacyjny nie podzielił części zarzutów podniesionych w apelacji, jednak omawianie tych zarzutów jest zbędne z uwagi na fakt, że nie mają one znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Nietrafny okazał się zarzut nieważności postępowania. Przed zamknięciem rozprawy w dniu 12.04.2017r. przewodniczący udzielił głosu stronom, zatem każda z nich mogła przedstawić swoje twierdzenia i ocenę przeprowadzonych dowodów. Dokumenty złożone na rozprawie 12.04.2017r. były wprawdzie obszerne, jednak nie wymagały szczegółowego zapoznania się z ich treścią a wynikające z nich fakty są w zasadzie bezsporne. Pozwany mógł odnieść się do w/w dowodów także w apelacji. Sąd Apelacyjny uwzględnił okoliczności wywodzone z w/w dokumentów w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia przyjmując, że złożenie tych dokumentów dopiero na rozprawie w dniu 12.04.2017r. nie powodowało zwłoki w rozpoznaniu sprawy. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostają: akt notarialny z 24.03.2014r. k.213 i nast., warunki techniczne dla przyłącza wodociągowego k.247 i dla przyłącza kanalizacyjnego k.248, porozumienie z 20.02.2015r. k.249, umowa z 26.04.2016r. k.250 i nast.

Jeśli chodzi o dowód z przesłuchania stron, żadna ze stron nie zgłosiła zastrzeżenia do protokołu po ogłoszeniu przez sąd I instancji postanowienia o pominięciu tego dowodu. Żadna ze stron nie zgłosiła w postępowaniu apelacyjnym wniosku o przeprowadzenie tego dowodu, zatem Sąd Apelacyjny nie miał podstaw aby dowód taki dopuścić w postępowaniu apelacyjnym z urzędu, zwłaszcza że zgromadzony materiał dowodowy jest obszerny i wystarczający do dokonania wykładni oświadczeń woli zwartych w par. 4ust. 1 umowy przedwstępnej i do rozstrzygnięcia sporu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny orzekł jak w wyroku

Marcin Strobel Ewa Kaniok Joanna Piwowarun - Kołakowska