Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

S., dnia 12 marca 2019 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie XI Wydział Gospodarczy w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Dariusz Plewczyński

Protokolant: sekr. sąd. Agata Trawka

po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2019 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki akcyjnej w W.

przeciwko W. H.

o zapłatę

oddala powództwo.

Sygnatura akt XI GC 1286/18

UZASADNIENIE

Sprawę rozpoznano w postępowaniu „zwykłym”

Powód (...) spółka akcyjna w W. wniósł przeciwko pozwanemu W. H. pozew o zapłatę kwoty 2553,48 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych oraz o zasądzenie kosztów procesu, tytułem należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości, alternatywnie z tytułu kary umownej, za październik 2017r.

W sprawie wydano nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym.

W sprzeciwie od nakazu pozwany wnosił o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu, wskazując m.in. na niekorzystanie z nieruchomości po wypowiedzeniu umowy najmu i jej opuszczenie we właściwym terminie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 14 września 2015r. powód (...) spółka akcyjna w W. zawarł z pozwanym W. H. umowę najmu nieruchomości położonej w S. przy ul. (...). Na jej podstawie powód zobowiązał się oddać pozwanemu do użytkowania nieruchomości, a pozwany zobowiązał się do uiszczenia miesięcznego czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi.

W chwili przejmowania nieruchomości przez pozwanego była ona zanieczyszczona odpadami i gruzem. Pozwany na nieruchomości postawił kontener, w inny sposób nie korzystał z nieruchomości, z uwagi na brak zgody osoby trzeciej na ustanowienie drogi koniecznej dla najmowanej nieruchomości.

Bezsporne, a nadto dowód:

- umowa najmu, k. 62-79,

-decyzja k.80,101

-protokół z opisem k.102-107

- zeznania pozwanego, k. 124-125 i 126 płyta CD;

Pismem z dnia 19.04.2017r., w związku z zaleganiem przez pozwanego z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresu płatności, powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu ze skutkiem na dzień 31.05.2017r. i wezwał do wydania nieruchomości.

Zgodnie z § 15 ust. 4 umowy najmu pozwany zobowiązał się do przekazania powodowi nieruchomości w stanie niepogorszonym, w terminie 14 dni od rozwiązania umowy. Zgodnie z § 15 ust. 5 umowy, w przypadku bezskutecznego upływy tego terminu, powód był uprawniony – po pisemnym powiadomieniu pozwanego – do jednostronnego przejęcia nieruchomości.

Bezsporne, a nadto dowód:

- wypowiedzenie umowy z potwierdzeniem, k. 81-83, 93

- umowa najmu, k. 62-79,

Pozwany telefonicznie powiadomił przedstawiciela powoda J. K., że zapłaci zaległość czynszową oraz usunie z nieruchomości nieczystości.

W czerwcu 2017r. pozwany opuścił nieruchomość zabierając z niej kontener, zalegający tam gruz i nieczystości oraz telefonicznie poinformował powoda, że nieruchomość jest gotowa do przejęcia.

Pozwany wpłacił na poczet zadłużenia kwotę 7500zł w dniu 28 czerwca 2017r.

Przedstawiciel powoda J. K. w dniu 25.01.2018r. poinformował telefonicznie pozwanego, że zostawi protokół zdawczo - odbiorczy w portierni budynku znajdującego się na (...) w S..

Pozwany odebrał tak pozostawiony protokół, jednakże nie zgodził się z jego treścią i umieścił w nim zastrzeżenia, wskazując, że nieruchomość opuścił już w czerwcu 2017r. i pozostawił w stanie polepszonym. Swoje stanowisko w tym przedmiocie wyraził także w piśmie skierowanym do pozwanego.

Dowód:

- notatka służbowa, k. 84-85;,

- pismo pozwanego k.94,97,99

-przelew k.95

- zeznania pozwanego, k. 124-125 i 126 płyta CD;

- protokół zdawczo – odbiorczy, k. 130-131

Dnia 2 listopada 2017r. powód wystawił notę księgową na kwotę 2553,48 zł obciążając pozwanego odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od 1.10.2017r. do 31.10.2017r. Powód wezwał pozwanego do zapłaty tej kwoty.

Dowód:

- nota księgowa, k. 49

- przedsądowe wezwanie do zapłaty, k. 50.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Powód wywodził swoje roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości z normy zawartej w art. 224 § 2 kc w zw. z art. 225 kc: „od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.” Powód wskazywał również, że alternatywnie swoje żądanie wywodzi z treści łączącej strony umowy najmu, tym samym upatrywał swojego roszczenia w treści art. 471 kc – „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.”

Między stronami niesporny był fakt zawarcia umowy najmu, jej treść i wypowiedzenie umowy i data jej rozwiązania. Spór zaś dotyczył ustalenia czy pozwany po rozwiązaniu umowy korzystał z nieruchomości, w jakim okresie i kiedy nastąpiło jej wydanie.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do pozaumownego korzystania przez stronę pozwaną z rzeczy będącej własnością powódki, należało podkreślić, że zgodnie z art. 6 kc to na powodzie ciążył obowiązek wykazania bezprawnego działania pozwanego, które pozbawiło powoda możliwości korzystania z nieruchomości. Dla skutecznego zgłoszenia roszczenia z art. 224 § 2 kc w zw. z art. 225 kc o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy powód – właściciel rzeczy musi wykazać, iż pozwany korzysta z rzeczy, jako posiadacz zależny, a także, że czyni to bez jakiegokolwiek tytułu prawnego oraz złą wiarę posiadacza (pozwanego). Przy prawidłowej ocenie mocy dowodowej poszczególnych dowodów niezbędne było ustalenie znaczenia ustawowego określenia „korzystanie”, jak i „zwrot” rzeczy. Bez wątpienia do podstawowych atrybutów korzystania z rzeczy zalicza się uprawnienia do jej posiadania (ius possidendi), do używania rzeczy (ius utendi), do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy (ius fruendi) oraz do dyspozycji faktycznych (ius abutendi) (tak w uchwale Sądu Najwyższego, z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12). Zwrot rzeczy, oznacza zaś odzyskanie faktycznego władztwa nad rzeczą przez właściciela, bez względu na okoliczności, w jakich do tego doszło i przy zastrzeżeniu, że o przywróceniu mu posiadania świadczy nie tylko rzeczywiste korzystanie z rzeczy, lecz sama możność takiego korzystania. (...) chodzi o sytuację, w której dotychczasowy posiadacz samoistny uznaje inną osobę za właściciela i poprzez swoje zachowanie wyraża wolę wyzbycia się władania rzeczą, a właściciel wyraża wolę jej odebrania (tak w wyroku Sądu Najwyższego, z dnia 18 września 2015 r., I CSK 752/14). Co więcej należy podkreślić, że do zwrotu rzeczy nie jest wymagana żadna szczególna forma.

Na powyższe okoliczność powód powołał dowód w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 25.01.2018r. oraz notatkę służbową z 31.05.2017r. Mając jednak na uwadze treść tych dokumentów, jak również zeznania pozwanego, uznano, że powód nie zdołał wykazać faktu bezumownego korzystania z nieruchomości przez pozwanego w październiku 2017r.

Po pierwsze z wiarygodnych zeznań pozwanego – niekwestionowanych przez powoda – wynikało, że pozwany w rzeczywistości już w czerwcu 2017r. zabrał z nieruchomości zgromadzone tam przez siebie rzeczy – tj. kontener – a nadto usunął zalegające nieczystości. Takie twierdzenia pozwanego nie tylko, że nie zostały zaprzeczono przez powoda, lecz były również potwierdzone treścią protokołu zdawczo –odbiorczego, przedłożonego do sprawy, w tej samej postaci, przez obie strony procesu. Protokół stanowił dokument prywatny pochodzących od strony powodowej. Został przygotowany – tj. uzupełniony pismem maszynowym przez przedstawiciela powoda – bez wiedzy, woli i udziału pozwanego, w chwili wybranej swobodnie przez powoda i podpisany przez jego przedstawiciela. Pozwany nie potwierdził jego treści własnym podpisem, a wręcz nie zgadzając się z jego treścią zawarł w nim zastrzeżenia, oświadczając pisemnie, że po wypowiedzeniu umowy, w czerwcu 2017r. pozostawił działkę wolną od swoich rzeczy oraz w stanie polepszonym. Stanowisko to pozwany wyrażał także przed procesem (k.94 i 97). Tym samym należało stwierdzić, że data sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego, nie była równoważna z datą zwrotu przedmiotu najmu. W szczególności zaś nie była odzwierciedleniem faktycznej czynności związanej ze zwrotem i odbiorem nieruchomości przez wynajmującego. Powód nie wykazał również w żaden sposób, dlaczego jego zdaniem akurat w dniu 25.01.2018r. pozwany miał wydać nieruchomość, z jakim zdarzeniem przesądzających o zwrocie wiązała się ta data, bądź też jakie zachowanie pozwanego z tego dnia usuwało ewentualną przeszkodę dla przejęcia nieruchomości przez powoda. Pozwany wskazywał również – czemu powód nie zaprzeczył - że przygotowany protokół przedstawiciel powoda pozostawił dla niego w budynku na (...). Zdaniem sądu również ta okoliczność świadczy o arbitralnym i dowolnym twierdzeniu powoda w zakresie daty zwrotu nieruchomości, skoro do jej przejęcia powód nie potrzebował obecności pozwanego.

Nadto stanowisko pozwanego w zakresie jego woli wydania nieruchomości powodowi, potwierdza również dowód w postaci notatki służbowej z dnia 31.05.2017r. W jej treści pracownik powoda oświadczył, że istotnie pozwany kontaktował się z nim w sprawie wypowiedzenia najmu i deklarował spłatę zadłużenia. Pozostaje to zbieżne z twierdzeniami pozwanego, który wskazywał, że pozostawał w częstym kontakcie telefonicznym z pracownikami powoda. Tym samym, jego niekwestionowane zeznania, należało także uznać za potwierdzone dokumentem pochodzącym od powoda.

Mając na uwadze powyższe, uznano, że powód nie zdołał wykazał, aby po wypowiedzeniu umowy, pozwany jeszcze w październiku 2017r. w bezprawny sposób korzystał z nieruchomości. Raz jeszcze można zaś podkreślić – za Sądem Najwyższym – że „roszczenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przysługuje wyłącznie wobec posiadacza samoistnego lub zależnego, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie włada rzeczą” (postanowienie z dnia 14.06.2018r., sygn.. I CSK 78/18).

W tym miejscu należało także wskazać, że zgodnie z § 15 ust. 4 umowy pozwany był zobowiązany do przekazania nieruchomości w terminie 14 dni od rozwiązania umowy. Skoro więc umowa została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31.05.2017r., to pozwany od tego dnia miał 14 dni na jej przekazanie i oczyszczenie. Powód więc niezasadnie domagał się od pozwanego jej wydania już w dniu 31.05.2017r. Co więcej w świetle ustalonego stanu faktycznego, nie było żadnych przeszkód do jednostronnego przejęcia nieruchomości przez powoda, do czego był uprawniony zgodnie z § 15 ust. 5 umowy – w szczególności jeśli twierdził, iż narażało go to na szkodę.

Nie miał również racji powód twierdząc, że potwierdzeniem zwrotu placu składowego miał być sporządzony z czynności protokół zdawczo – odbiorczy. Nie wynika to bowiem z żadnego zapisu umownego, a nadto nawet gdyby takie postanowienie istniało, to pozwany zdołał wykazać, że data sporządzenia protokołu w żaden sposób nie była równoznaczną z datą rzeczywistego zwrotu nieruchomości. Nie sposób zaakceptować postawy powoda, który w całkowicie dowolny (gdyż nie poparty żadną argumentacją) sposób oznacza jednostronnie datę zwrotu nieruchomości przez pozwanego. Mimo możliwości przejęcia nieruchomości już w czerwcu 2017r., powód z niewyjaśnionych w toku postępowania przyczyn, dopiero w styczniu 2018r. sporządził protokół potwierdzający przejęcie nieruchomości. W konsekwencji nie sposób uznać, aby pozwany opóźnił się w zwrocie przedmiotu najmu, a tym samym był również zobowiązany do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystnie, czy kary umownej, o której mowa w § 16 ust. 1 umowy.

Jeśli chodzi o bezumowne korzystanie to dodatkowo, poza powyższą argumentacją wskazać należy, że przepisy o ochronie własności nie określają wysokości wynagrodzenia za korzystanie przez posiadacza bez tytułu prawnego z rzeczy, ani też sposobu jego ustalenia. Powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie, iż powinno ono odpowiadać zwykłemu dochodowi, jaki właściciel mógłby uzyskać, gdyby rzecz nie była we władaniu posiadającego bez tytułu prawnego. Miernikiem wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości jest czynsz, jaki właściciel uzyskałaby z tytułu najmu albo dzierżawy na wolnym rynku (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984r., II CZP 20/84, OSNCP 1984/12/209; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975r., II CR 208/75; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000r., IV CKN 5/00, LEX nr 52680; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1980r. II CR 501/80, OSNC 1981/9/171; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975, II CR 208/75, LEX nr 770). Prowadzi to do wniosku, iż dochodzący należności z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy musi wykazać, jaka jest wysokość należnego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. W niniejszej sprawie powódka nie wykazała jaka jest wysokość wynagrodzenia za korzystanie z tego terenu. Sądowi nie są znane uwarunkowania tego terenu oraz możliwa do uzyskania na wolnym rynku stawka czynszu. W praktyce nawet nieruchomości sąsiednie potrafią różnić się stawkami czynszu, co związane jest np. z ich powierzchnią, usytuowaniem, sposobem zagospodarowania. Powódka skutecznie nie wykazała także wysokości czynszu w ostatnim okresie rozliczeniowym. Wysokość należności, która jest kluczowa dla rozstrzygnięcia powinna być wykazana już na pierwszym etapie sprawy, co w niniejszej sprawie nie nastąpiło.

Bezzasadność roszczeń powoda przeciwko pozwanemu dotyczących tego samego gruntu ale za inne okresy została stwierdzona prawomocnymi wyrokami Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie w sprawach XI GC 645/18 i XI GC 864/18. Znamiennym jest, że pierwsza z przywołanych spraw dotyczy miesiąca lipca 2017r. (druga listopada 2017r) Jeżeli więc prawomocnie stwierdzono, że już w lipcu 2017r nie było podstaw do obciążenia pozwanego, to żeby uwzględnić roszczenia za październik 2017r musiałoby dojść w międzyczasie do istotnej zmiany okoliczności, a na taką strona powodowa nie wskazuje.

Istotne elementy materiału dowodowego omówione zostały we wcześniejszej fazie uzasadnienia. Dla porządku wskazać należy, że Sąd dokonał ustaleń w oparciu o częściowo niesporne twierdzenia stron, dowody z dokumentów oraz dowód z przesłuchania pozwanego. Autentyczność i treść dokumentów nie była kwestionowana, strony wyprowadzały z nich jedynie częściowo odmienne wnioski. Zeznania pozwanego Sąd uznał za wiarygodne, korespondują one też ze zgromadzonymi dokumentami. Sąd pominął spóźnione dowody strony powodowej, czemu dał wyraz na rozprawie w dniu 26 lutego 2019r. Powód to podmiot o znacznym stopniu organizacji z profesjonalną obsługą prawną. Twierdzenia i dowody powinien zgłaszać już w pierwszym piśmie procesowym, najpóźniej zaś po otrzymaniu sprzeciwu z załącznikami, ewentualnie na pierwszej rozprawie. Składanie pism z dowodami, w tym wniosek o przesłuchanie świadka, krótko przed ostatnią rozprawą (jedno z pism wpłynęło już po zamknięciu rozprawy) jest spóźnione.

Uwzględniając powyższe orzeczono jak w sentencji. Mając na uwadze, że pozwany nie wykazał poniesienia w związku ze sprawą jakichkolwiek kosztów, brak było przesłanek do orzekania w tym zakresie.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)