Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 marca 2019 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, I Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: S.S.R. Bartosz Kasielski

Protokolant: aplikant aplikacji sędziowskiej M. S.

po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2019 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa C. (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta Ł.

o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu

1.  ustala wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczystej gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...), stanowiącego działkę o numerze ewidencyjnym (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), należnej od dnia 1 stycznia 2018 roku na kwotę 58.200 zł (pięćdziesiąt osiem tysięcy dwieście złotych), przy czym opłata płatna jest w następujący sposób :

a)  w roku 2018 w kwocie 57.840 zł (pięćdziesiąt siedem tysięcy osiemset czterdzieści złotych);

b)  w roku 2019 w kwocie 58.020 zł (pięćdziesiąt osiem tysięcy dwadzieścia złotych);

c)  w toku 2020 i w latach następnych w kwocie 58.200 zł (pięćdziesiąt osiem tysięcy dwieście złotych);

2.  oddala powództwo w pozostałej części;

3.  zasądza od Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta Ł. na rzecz C. (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. kwotę 3.837,52 zł (trzy tysiące osiemset trzydzieści siedem złotych 52/100) tytułem kosztów procesu;

4.  nakazuje zwrócić ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi na rzecz C. (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. kwotę 0,84 zł (osiemdziesiąt cztery grosze) tytułem niewykorzystanej części zaliczki, uiszczonej w dniu 28 sierpnia 2018 roku.

Sygn. akt I C 504/18

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 17 maja 2018 roku C. (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia 12 kwietnia 2018 roku, oddalającego wniosek ww. spółki z dnia 11 grudnia 2017 roku o ustalenie, że dokonana przez Skarb Państwa – Prezydenta Miasta Ł. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ulicy (...) w Ł., objętej księgą wieczystą o numerze (...), jest nieuzasadniona.

(sprzeciw k. 4 – 5, wniosek k. 12 – 13)

W odpowiedzi na pozew z dnia 20 lipca 2018 roku Skarb Państwa – Prezydent Miasta Ł. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

(odpowiedź na pozew k. 51 – 53)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w Ł. przy ulicy (...), stanowiąca działkę numer (...) w obrębie S-1, o powierzchni 0,4395 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), jest własnością Skarbu Państwa. Nieruchomość została oddana na okres do dnia 5 grudnia 2089 roku w użytkowanie wieczyste C. (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł..

(okoliczności bezsporne; odpis księgi wieczystej nr (...)

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie śródmieścia Ł.. Odległość od ścisłego centrum miasta, rozumianego jako skrzyżowanie ul. (...) z Al. (...) wynosi ok. 1,3 km. W odległości niespełna 50 metrów na wschód w linii prostej przebiega al. (...), jedna z głównych arterii komunikacyjnych Ł.. Jej otoczenie ma charakter silnie zurbanizowany. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Lokalizację można uznać za bardzo dobrą ze względu na śródmiejskie położenie przy skrzyżowaniu wielu linii komunikacji miejskiej.

Nieruchomość stanowi działkę o kształcie regularnego wielokąta z niezaburzoną proporcją długości boków, a zatem jej kształt nie stwarza zasadniczych ograniczeń w zakresie możliwości jej pełnego zagospodarowania. Nieruchomość posiada dostęp do podstawowych sieci infrastruktury technicznej – energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, biegnących wzdłuż ul. (...). Przez teren nieruchomości przebiega podziemny przewód ciepłowniczy, a ponadto znajdują się na niej dwie podziemne komory wodociągowe oraz podziemna komora ciepłownicza.

(opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości K. P. k. 73 – 75)

Dotychczasowa wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości wynosiła 28.920 złotych.

(okoliczność bezsporna)

Pismem z dnia 28 listopada 2017 roku Skarb Państwa – Prezydent Miasta Ł. wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) i począwszy od dnia 1 stycznia 2018 roku ustalił nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 97.041 złotych, przy przyjęciu stawki 3%.

Przy wypowiedzeniu obowiązującej stawki opłaty na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. przyjęto, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości uległa zmianie i według stanu na dzień 9 października 2017 roku wynosi 3.234.700 złotych.

(wypowiedzenie k. 19, operat szacunkowy k. 21 – 45)

Wnioskiem z dnia 11 grudnia 2017 roku C. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. odwołanie od powyższego wypowiedzenia. Orzeczeniem z dnia 12 kwietnia 2018 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. oddaliło wniosek.

(wniosek k. 12 – 13, orzeczenie SKO k. 8 – 10)

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), objętej księgą wieczystą o numerze (...). (...), wynosi 1.940.000 złotych.

(opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości k. 67 – 96)

Powyższy stan faktyczny ustalony został na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego przez sąd w rozpoznawanej sprawie.

Co do okoliczności decydującej dla określenia wysokości opłaty, to jest wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, Sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Oceniając ten dowód, Sąd nie znalazł żadnych podstaw do podważenia jego wiarygodności. Ekspertyza została zakwestionowana jedynie przez stronę pozwaną, jednakże biegły w sposób metodologicznie poprawny odniósł się do podnoszonych zarzutów w ustnej uzupełniającej opinii złożonej na rozprawie. Zarzuty te okazały się całkowicie nietrafne, albowiem biegły już w opinii podstawowej uwzględnił zarówno obręby geodezyjne, jak i przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości przyjętych do porównania. Jeśli chodzi zaś o niewskazanie numerów ewidencyjnych działek to faktycznie biegły nie podał ich w treści swojej opinii, jednakże brak jest takiego obowiązku, a zatem powyższa okoliczność pozostawała całkowicie irrelewantna dla oceny prawidłowości sporządzonej ekspertyzy. Dodać przy tym należy, że złożona opinia wyczerpująco odpowiadała na zakreśloną tezę dowodową, a przy uwzględnieniu wiedzy specjalistycznej eksperta oraz długoletniego doświadczenia w pełnieniu funkcji biegłego nie ujawniły się żadne okoliczności, które deprecjonowałyby jej wartość dowodową.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w przeważającym zakresie.

Podstawę prawną roszczenia strony powodowej stanowią przepisy art. 71 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm., dalej: „u.g.n.”).

Zgodnie z art. 72 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z przyjętymi w ustawie tej zasadami (art. 67), przy czym wysokość stawek procentowych uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana (art. 72 ust. 3 u.g.n.). i dla nieruchomości przy ulicy (...), jako należącej do kategorii „pozostałych nieruchomości gruntowych” (art. 72 ust. 3 pkt 5), wynosi – 3 %.

Stosownie do art. 77 ust. 1 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

W myśl przepisu art. 78 ust. 1 u.g.n. właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy).

W orzecznictwie od dawna utrwalony jest pogląd, że tego rodzaju powództwo jest powództwem o ustalenie w rozumieniu art. 189 k.p.c. Interes prawny powódki w wystąpieniu z takim powództwem wynika wprost z ustawy. Sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ( tak też Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 18 września 2003 roku, wydanym w sprawie I CK 66/02, opublikowanym w OSNC 2004/11/177).

Poza sporem pozostawał fakt, iż roczna opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ulicy (...), jako należącej do kategorii „pozostałych nieruchomości gruntowych”, powinna być ustalona przy zastosowaniu stawki 3%, wskazanej w art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy. Spór stron koncentrował się na natomiast na ustaleniu wartości nieruchomości aktualnej na datę wypowiedzenia rocznej opłaty i związanej z tym oceny, czy istniała podstawa do aktualizacji tej opłaty stosownie do przepisu art. 77 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej według stanu na dzień 28 listopada 2017 roku wynosiła 1.940.000 złotych. Biegły w swojej opinii szczegółowo wyjaśnił, jakie czynniki zostały przez niego wzięte pod uwagę do przyjęcia powyższej wartości, w szczególności wskazując, że podwyższająco wpływają: bardzo dobra lokalizacja w strefie śródmiejskiej, bardzo dobre otoczenie o wspierającym charakterze, bezpośredni dostęp do drogi publicznej oraz uwarunkowania planistyczne. Z drugiej zaś strony obniżająco na wartość nieruchomości należy zaliczyć relatywnie dużą w odniesieniu do nieruchomości porównawczych powierzchnię działki decydującą o wyższej kapitałochłonności, a także ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości w postaci zabudowy sąsiednich działek usytuowanych w ostrych granicach nieruchomości, elementów infrastruktury technicznej zlokalizowanych na terenie działki oraz ograniczenia dotyczące ochrony konserwatorskiej. Opinia biegłego po jej uzupełnieniu nie została ostatecznie zakwestionowana przez żadną ze stron postepowania.

Z powyższego wynika zatem, że wartość przedmiotowej nieruchomości wskazana w dokonanym przez stronę pozwaną w wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 28 listopada 2017 roku jest zawyżona, gdyż nie odzwierciedlała jej aktualnej wartości rynkowej. Skoro zatem wartość przedmiotowej nieruchomości jest niższa niż przyjęta w dokonanym wypowiedzeniu i to znacznie, to wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste było częściowo nieuzasadnione.

Aktualizowana od dnia od 1 stycznia 2018 roku (data obowiązywania wypowiedzenia) opłata roczna za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wynosić winna 3% ustalonej przez biegłego wartości rynkowej nieruchomości. W związku z powyższym opłata roczna dla nieruchomości położonej przy ulicy (...) w Ł. powinna wynosić 58.200 złotych (1.940.000 złotych x 0,03).

Biorąc pod uwagę fakt, że dotychczasowa opłata wynosiła kwotę 28.920 złotych stwierdzić należało, iż ustalona opłata w nowej wysokości przekracza ponad dwukrotnie wysokość poprzedniej opłaty. W konsekwencji zastosowanie znajdzie przepis art. 77 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Dwukrotność dotychczasowej opłaty wynosi 57.840 złotych, a zatem nadwyżka ponad tą wartość wynosi 360 złotych (58.200 zł – 57.840 zł). Stosując dyspozycję art. 77 ust. 2a u.g.n. Sąd określił wysokość opłaty, którą powódka jest obowiązana uiścić w kolejnych latach od aktualizacji, tj. odpowiednio:

- w roku 2018 na kwotę 57.840 złotych (dwukrotność dotychczasowej opłaty);

- w roku 2019 na kwotę 58.020 złotych (57.840 zł + połowa nadwyżki, tj. 180 zł);

- w roku 2020 na kwotę 58.200 złotych (58.020 złotych + połowa nadwyżki, tj. 180 zł), co będzie znajdowało zastosowanie także w latach następnych.

Mając na uwadze powyższe sąd uwzględnił powództwo ustalając opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu we wskazanej jak wyżej wysokości. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 zdanie 1 in fine k.p.c. zgodnie z zasadą ich stosunkowego rozdzielenia. W niniejszej sprawie wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego została ustalona na kwotę 58.200 złotych, podczas gdy strona pozwana zaproponowała opłatę w wysokości 97.041 złotych. Z kolei powódka domagała się ustalenia opłaty na dotychczasowym poziomie tj. 28.920 złotych, a zatem oczekiwała obniżenia proponowanej w wypowiedzeniu opłaty o 68.121 złotych. Podwyżka okazała się niezasadna o 38.841 złotych (58.200 zł – 28.920 zł), co stanowiło w porównaniu do żądania pozwu 57% (38.841 zł / 68.121 zł) i w tym zakresie powódka wygrała sprawę.

Koszty procesu wyniosły łącznie 16.206,16 złotych, w tym po stronie powódki w kwocie 10.806,16 złotych (3.407 złotych tytułem opłaty od pozwu – art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, 5.400 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego - § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz 1.999,16 złotych tytułem kosztów opinii biegłego - k. 113v), zaś po stronie pozwanej 5.400 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego - § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Powódkę, zgodnie z powyższą zasadą powinny obciążać koszty w wysokości 6.968,64 złotych (16.206,16 złotych x 0,43), skoro jednak faktycznie poniosła koszty w kwocie 10.806,16 złotych, strona pozwana powinna zwrócić na jej rzecz kwotę 3.837,52 złotych (10.806,16 złotych – 6.968,64 złotych).

O zwrocie niewykorzystanej zaliczki (k. 56) na rzecz powódki w kwocie 0,84 złotych Sąd orzekł na podstawie art. 84 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.