Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 kwietnia 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:SSA Joanna Wiśniewska-Sadomska

Sędziowie: SA Katarzyna Jakubowska - Pogorzelska

SO del. Anna Strączyńska (spr.)

Protokolant:Ignacy Osiński

po rozpoznaniu w dniu 26 kwietnia 2019 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...)
w W.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 25 września 2018 r., sygn. akt I C 582/18

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W. na rzecz A. M. kwotę 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Anna Strączyńska Joanna Wiśniewska-Sadomska Katarzyna Jakubowska – Pogorzelska

Sygn. akt I ACa 725/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 16 września 2014 r. A. M. wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. o ustalenie nieistnienia uchwał: nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego Wspólnoty za okres od 1 stycznia do 31 grudnia i udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty; nr (...) w sprawie przyznania nagród w łącznej wysokości 6.000 zł dla Zarządu Wspólnoty – M. M. i J. C. za pracę w roku 2013; nr (...)
w sprawie przyjęcia Planu Finansowego Wspólnoty na rok 2014; nr (...) w sprawie zatwierdzenia Planu Remontów na rok 2014; nr (...) w sprawie wysokości zaliczki na fundusz remontowy w kwocie 4,50 zł/m ^{( 2)} powierzchni udziałowej; nr (...)
w sprawie ochrony zabytkowego charakteru kamienicy; nr (...) w sprawie dzierżawy terenu wokół budynku oraz nr (...) w sprawie sposobu dostarczania korespondencji. Jako żądanie ewentualne powódka zgłosiła roszczenie o uchylenie uchwał na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.).

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Wyrokiem z dnia 14 czerwca 2016 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 1 457 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powódka apelacją z dnia 10 sierpnia 2016 r. zaskarżyła powyższy wyrok wnosząc o jego zmianę w części poprzez uchylenie uchwał nr (...), (...), (...), (...), (...) i (...) oraz o zasądzenie kosztów postępowania, ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd Okręgowy. Powódka wniosła również
o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie apelacji powódki w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Wyrokiem z dnia 09 lutego 2018 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym częściowo w ten sposób, że uchylił uchwałę nr (...) z dnia 12 czerwca 2014 r. w sprawie wysokości zaliczek na fundusz remontowy oraz uchylił zaskarżony wyrok w puncie pierwszym częściowo tj.
w zakresie żądania uchylenia uchwał nr (...) w sprawie ochrony zabytkowego charakteru kamienicy, nr (...) w sprawie dzierżawy terenu wokół budynku oraz nr (...) w sprawie sposobu dostarczania korespondencji wewnętrznej oraz w punkcie drugim i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygniecie o kosztach procesu za instancję odwoławczą. W pozostałym zakresie Sąd II instancji apelację powódki oddalił.

Sąd Apelacyjny wskazał, iż powódka w zakresie kontroli instancyjnej nie domagała się zbadania rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego w zakresie uchwał nr (...) oraz (...), w tym też zakresie wyrok Sądu pierwszej instancji uprawomocnił się. W zakresie pozostałych zaskarżonych uchwał nr (...), (...), (...), (...), (...) i (...) i żądania przez powódkę ustalenia ich nieistnienia Sąd Apelacyjny nie znalazł materialnoprawnego uzasadnienia zarzutów podniesionych przez A. M. w pozwie i apelacji uznając je za bezzasadne. Zauważył jednak zasadność zarzutu naruszenia art. 25 u.w.l. w zakresie dotyczącym uchwały nr (...) roku i w tej części zmienił wyrok Sądu I instancji, oddalając apelację
w zakresie uchwał nr (...) i (...), jako nieuzasadnioną.

Dalej Sąd Apelacyjny stwierdził, że Sąd Okręgowy w odniesieniu do uchwał
o numerach (...), (...) i (...) w uzasadnieniu wydanego wyroku nie zawarł jakichkolwiek rozważań obejmujących przesłanki określone w art. 25 u.w.l., czym dopuścił się naruszenia art. 328 k.p.c., a zaskarżony wyrok w tej części nie poddawał się kontroli instancyjnej. Sąd II instancji wskazał, na brak możliwości prześledzenia rozumowania Sądu Okręgowego, które doprowadziło do rozstrzygnięcia oddalającego powództwo o uchylenie uchwał, gdyż sfera motywacyjna orzeczenia pozostawała nieujawniona. W konsekwencji Sąd Apelacyjny zaskarżony wyrok uchylił w części oddalającej powództwo o uchylenie uchwał o numerach: (...)
w sprawie ochrony zabytkowego charakteru kamienicy, (...) w sprawie dzierżawy terenu wokół budynku oraz numer (...) w sprawie sposobu dostarczania korespondencji wewnętrznej Wspólnoty, a sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania w tym zakresie.

W piśmie przygotowawczym z dnia 17 lipca 2018 r. pełnomocnik powódki podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nr (...), (...) oraz (...) powołując się na argumentację zaprezentowaną w pozwie i piśmie przygotowawczym z dnia 4 grudnia 2014 r.

Strona pozwana w piśmie przygotowawczym z dnia 17 lipca 2018 roku podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o oddalenie powództwa dotyczącego uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nr: (...), (...) oraz (...) oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 25 września 2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił uchwałę strony pozwanej nr (...) z dnia 12 czerwca 2014 r. w sprawie ochrony zabytkowego charakteru kamienicy (pkt I), oddalił powództwo
o uchylenie uchwał z dnia 12 czerwca 2014 r. nr (...) w sprawie dzierżawy terenu wokół budynku i nr (...) w sprawie sposobu dostarczania korespondencji (pkt II) oraz ustalił, że powódka ponosi koszty procesu za I instancję w 75%, a pozwany w 25%, zaś koszty procesu za II instancję powódka ponosi w 33,34%, z pozwany w 66,66%, pozostawiając szczegółowe rozliczenie kosztów referendarzowi sądowemu (pkt III).

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy oparł się na następujących ustaleniach i rozważaniach:

A. M. jest właścicielką lokalu niemieszkalnego położonego na parterze budynku przy ul. (...) w W. składającego się z piętnastu pomieszczeń o łącznej powierzchni 220,48 m ² wraz z pomieszczeniami przynależnymi o powierzchni 31,30 m ² oraz lokalu niemieszkalnego o łącznej powierzchni 45,59 m ², a także lokalu nr (...).

W wyżej wymienionym lokalu położonym w budynku przy ul. (...)
w W. powódka prowadzi niepubliczne przedszkole o nazwie ,,(...)”.

Budynek wzniesiony na nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) wpisany jest do Gminnej Ewidencji Zabytków(...) W. pod pozycją nr (...).

A. M. oraz X. D. dokonali wymiany stolarki drzwiowej w należących do nich lokalach położonych w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...). Organy budowlane kontrolujące wymianę stolarki nie stwierdziły uchybień.

Budynek Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) niszczeje na skutek upływu czasu. Zarząd i mieszkańcy planują przeprowadzić remont nieruchomości.

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...) zwróciła się do Urzędu (...) W. – Biura (...)Konserwatora Zabytków o wydanie zaleceń konserwatorskich do remontu elewacji, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej oraz remontu klatek schodowych w budynku przy ul. (...) w W., który ujęty został w gminnej ewidencji zabytków. Zastępca Dyrektora Biura (...) Konserwatora Zabytków stosownie do wniosku wydał zalecania, które przedstawione zostały Wspólnocie Mieszkaniowej
w piśmie z dnia 18 kwietnia 2014 r.

Na dzień 12 czerwca 2014 r. zwołano zebranie współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...) w W., będące kontynuacją zebrania rocznego, które miało miejsce w dniu 31 marca 2014 r., na którym zdecydowano o zawieszeniu głosowania nad uchwałami do czasu wyjaśnienia uwag i zastrzeżeń dotyczących przekazanych rozliczeń. Porządkiem zebrania objęto głosowania nad uchwałami: nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego Wspólnoty za okres od 01 stycznia do 31 grudnia i udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty, nr (...)
w sprawie przyznania nagród w łącznej wysokości 6.000 zł dla Zarządu Wspólnoty-M. M. i J. C. za pracę w roku 2013; nr (...) w sprawie przyjęcia Planu Finansowego Wspólnoty na rok 2014; nr (...) w sprawie zatwierdzenia Planu Remontów na rok 2014; nr (...) w sprawie wysokości zaliczki na fundusz remontowy w kwocie 4,50 zł/m ^{( 2)} powierzchni udziałowej, nr (...) w sprawie ochrony zabytkowego charakteru kamienicy; nr (...) w sprawie dzierżawy terenu wokół budynku; nr (...) w sprawie sposobu dostarczania korespondencji wewnętrznej Wspólnoty.

Na zabraniu w dniu 12 czerwca 2014 ro. oraz w drodze indywidulanego zbierania podpisów Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości położonej przy ul. (...) podjęła następujące uchwały:

1.  Nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego Wspólnoty za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2013 roku i udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty,

2.  Nr (...) w sprawie przyznania nagród Zarządowi Wspólnoty,

3.  Nr (...) w sprawie zatwierdzenia Planu Finansowego Wspólnoty na rok 2014,

4.  Nr (...) w sprawie zatwierdzenia Planu Remontów na rok 2014,

5.  Nr (...) w sprawie wysokości zaliczki na fundusz remonty w kwocie 4,50 zł/m ² powierzchni udziałowej,

6.  Nr (...) w sprawie ochrony zabytkowego charakteru kamienicy, zgodnie
z którą właściciele postanowili przywrócić kamienicy oryginalny charakter, zobowiązując wszystkich mieszkańców i użytkowników lokali do przestrzegania zaleceń konserwatorskich wydanych przez (...) Konserwatora Zabytków, w tym szczególnie do zachowania oryginalnego podziału, kolorystyki, materiału oraz rozmiaru stolarki okiennej i drzwiowej, natomiast ewentualna wymiana stolarki na polegać na odtworzeniu lub przywróceniu oryginalnego podziału oraz zastosowania okuć nawiązujących wyglądem do oryginalnych. Uchwała została przyjęta wielkością 0,6360 udziałów w nieruchomości wspólnej wobec 0,0970 udziałów przeciw,

7.  Nr (...) w sprawie dzierżawy terenu wokół budynku. Zgodnie z uchwałą właściciele upoważnili Zarząd do wystąpienia do władz dzielnicy (...) w sprawie dzierżawny na okres lat trzech fragmentów działek ewidencyjnych (...) obręb(...)o łącznej powierzchni 1 125m ^{( 2)} z przeznaczeniem na urządzenie terenu zielonego służącego do rekreacji i odpoczynku, jak również integracji mieszkańców budynku. Koszty związane z dzierżawą terenu pokrywane mają być z zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Właściciele w uchwale upoważnili Zarząd Wspólnoty do ustalenia stawki za m ^{( 2)} zgodnie z warunkami konkursu. Uchwała została przyjęta wielkością 0,6200 udziałów w nieruchomości wspólnej wobec 0,1130 udziałów przeciw,

8.  Nr (...) w sprawie sposobu dostarczania korespondencji. Zgodnie
z uchwałą współwłaściciele dla usprawnienia odbioru oraz ograniczenia kosztów postanowili doręczać korespondencję wewnętrzną wspólnoty do skrzynek pocztowych, w szczególności zawiadomień o rocznym zabraniu Wspólnoty Mieszkaniowej i każdym innym zebraniu, zawiadomień o podjętych uchwałach, indywidulanych rozliczeń mediów, informacji o wysokości opłat/zmianie wysokości opłat za lokal, w wyniku podjętych uchwał przez Wspólnotę lub wynikających z podwyżek urzędowych, wezwań do zapłaty
i innych czynności windykacyjnych, w razie potrzeby innych przesyłek i pism nie wymagających prawnie potwierdzenia odbioru. Nadzór nad dystrybucją korespondencji powierzono zarządowi, dystrybucję przedstawicielowi firmy administrującej, który sporządzać ma notatkę zbiorczą o doręczeniu przesyłek z podaniem daty i godziny dostarczenia, która dołączona będzie do kopii korespondencji. Taki sam skutek prawny odnosić ma się do korespondencji przekazywanej drogą elektroniczną po złożeniu oświadczenia woli o pełnej aprobacie dostarczania korespondencji tą drogą. Właściciel deklarujący przyjmowanie korespondencji drogą elektroniczną obowiązany jest każdorazowo potwierdzić odebranie wiadomości. Na życzenie właścicieli, którzy nie wyrażą zgody na dostarczenie korespondencji według zasad opisanych w uchwale lub zlecą wysyłanie korespondencji w formie pisemnej na adres inny niż adres lokalu posiadanego we wspólnocie, przesyłki będą wysyłane listem poleconym. Uchwała została przyjęta wielkością 0,6470 udziałów w nieruchomości wspólnej wobec 0,0860 udziałów przeciw.

Uchwała Nr (...) w sprawie składu zarządu nie była głosowana.

Pismem z dnia 05 sierpnia 2014 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej poinformował powódkę, że wszystkie uchwały poddane pod głosowanie na zebraniu w dniu 12 czerwca 2014 r. zostały podjęte większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto Zarząd poinformował, iż głosowanie odbyło się w trybie mieszanym częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania podpisów.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt sprawy, których prawdziwości i wiarygodności nie kwestionowała żadna ze stron oraz na podstawie zeznań świadków i osób przesłuchanych
w charakterze stron. Sąd nie dał wiary jedynie zeznaniom powódki, w których wskazywała, że podejmowane uchwały przez Wspólnotę mają na celu szykanowanie powódki i jej działalności, utrudniania dostępu do uchwał oraz dokumentacji wspólnoty.

W związku z powyższymi ustaleniami Sąd uznał, że powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie, tj. co do uchwały nr (...), a co do uchwał (...)
i (...) na oddalenie.

Sąd Okręgowy przypomniał treść art. 25 ust. 1 u.w.l. i wskazał, że niezgodność uchwały z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja uchwały
z przepisami ustawy o własności lokali, ale i z przepisami kodeksu cywilnego
w zakresie, w jakim mają zastosowanie do odrębnej własności lokali. Przy ocenie czy uchwała narusza interesy właściciela lokalu należy mieć na uwadze rzeczywiste obciążenia i pożytki płynące z jej realizacji dla tegoż właściciela. Naruszenie zasad prawidłowego zarządu odnosi się do zasad prawidłowej gospodarki. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można mówić, jeżeli jest ona z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna.

Badając zaskarżone przez powódkę uchwały przez pryzmat podniesionych
w pozwie zarzutów, Sąd I instancji ponownie rozpoznając sprawę uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie co do uchwały nr (...), natomiast żądanie uchylenia uchwał nr (...) i (...) jest niezasadne.

Sąd przypomniał, że A. M. dochodziła uchylenia uchwały nr (...) w sprawie ochrony zabytkowego charakteru kamienicy, gdyż w jej ocenie niejasne były przyczyny jej podjęcia. Ponadto zdaniem powódki wystarczające dla ochrony zabytkowego charakteru budynku są przepisy ustawy prawa budowlanego, natomiast przyjęte w uchwale rozwiązania mogą ingerować w prawo własności lokali i naruszać interes członków wspólnoty.

Sąd za bezzasadny uznał zarzut jakoby uchwała zasługiwała na uchylenie ze względu na niejasne dla powódki przyczyny jej podjęcia. Powody te bezpośrednio
i jasno wynikają z treści uchwały, a związane są z zamiarem przywrócenia kamienicy oryginalnego charakteru. Pośrednio wynikają również ze stanu technicznego budynku, który wymaga remontu.

Trafnie natomiast w ocenie Sądu A. M. zarzuciła sprzeczność uchwały nr (...) z przepisami prawa, jak również naruszenie przez uchwałę interesów członków Wspólnoty. Niewątpliwie uchwała nakazująca właścicielom lokali w przypadku ewentualnej wymiany stolarki polegającej odtworzenie lub przywrócenie oryginalnego podziału oraz zastosowania okuć nawiązujących wyglądem do oryginalnych, stosownie do wydanych zaleceń przez (...)Konserwatora Zabytków, ingeruje w prawo własności powódki, a zatem narusza art. 140 k.c., którego treść Sąd przywołał. Zdaniem Sądu Okręgowego zalecenia wydane przez (...) Konserwatora Zabytków dla budynku przy ul. (...)
w W. zawierają jedynie wytyczne co do ewentualnej wymiany stolarki i nie są powiązane z przymusem administracyjnym, jak również nie mają charakteru orzeczenia i nie mogą być wydane w formie decyzji administracyjnej, stąd też nie mają charakteru wiążącego czy też bezwzględnie obowiązującego. Z uwagi jednak na fakt, iż budynek przy ul. (...) w W. ujęty jest w gminnej ewidencji zabytków, remont polegający na wymianie stolarki, podlegać będzie zgłoszeniu do właściwego organu administracji publicznej, który w przypadku jakichkolwiek naruszeń będzie mógł zgłosić sprzeciw do zgłoszenia i „zablokować” zaplanowane przez inwestora prace remontowe, w przypadku gdyby te pozostawały w sprzeczności z zabytkowym charakterem nieruchomości. W tym zakresie uchwała wspólnoty nr (...) ograniczyła prawo własności powódki, zobowiązując ją do zastosowania stolarki niezgodnej z poczuciem estetyki A. M., czy naruszającej jej interesy ekonomiczne, a po drugie wkroczyła w kompetencje organu administracji. Może bowiem dojść do sytuacji, w której organ administracji nie wniesie sprzeciwu do zgłoszenia robót opierającego się na wcześniej uzyskanych zalecaniach konserwatora zabytków, które będą odbiegać od zawartych w uchwale wytycznych. W tym przypadku wspólnota nie może decydować za właściciela
o wyborze stolarki, która z racji na nietypowy charakter może stanowić dla niego również zbyt wysoki lub też niemożliwy do poniesienia wydatek i w tej części naruszać interesy ekonomiczne właściciela.

Z tych też względów Sąd doszedł do przekonania, że istnieją podstawy do uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W. nr (...) z dnia 12 czerwca 2014 r. w sprawie ochrony zabytkowego charaktery kamienicy, jako sprzecznej z prawem i naruszającej interesy A. M..

Sąd doszedł też do przekonania, że sformułowane przez powódkę zarzuty względem uchwały nr (...) uznać należało za bezzasadne. W uchwale właściciele nieruchomości upoważnili zarząd do wystąpienia do władz dzielnicy (...)
o dzierżawę na okres lat trzech fragmentów działek ewidencyjnych (...) obręb (...) o łącznej powierzchni 1.125m ^{( 2)} z przeznaczeniem na urządzenie terenu zielonego służącego do rekreacji i odpoczynku, jak również integracji mieszkańców budynku. Koszty związane z dzierżawą terenu stosownie do podjętej uchwały pokrywane mają być z zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Właściciele
w uchwale upoważnili Zarząd Wspólnoty do ustalenia stawki czynszu za m ^{( 2)} zgodnie z warunkami konkursu. Wobec powyższego uznać należy, że uchwała zawiera wszystkie konieczne elementy, precyzując zarówno przedmiot dzierżawy, jej czas, źródło finansowania, a także wysokość czynszu, który ostatecznie uregulowany jest, jak słusznie podnosiła strona pozwana, w zarządzeniu nr (...) Prezydenta (...) W. z dnia 29 maja 2013 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres trzech lat nieruchomości (...) W. i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W..

Z tych też względów Sąd Okręgowy powództwo o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W. nr (...) oddalił.

W ocenie Sądu nie zasługiwały również na uwzględnienie zarzuty kierowane przez powódkę co do uchwały nr (...) w sprawie sposobu doręczania korespondencji. Powódka podnosiła, iż doręczanie korespondencji Wspólnoty poprzez wrzucenie jej do skrzynek poszczególnych lokali narusza interesy współwłaścicieli, a także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, albowiem może powodować sytuacje, w których do wielu członków wspólnoty korespondencja będzie docierała z opóźnieniem lub w ogóle nie będzie przekazywana. Biorąc pod uwagę okoliczności ustalone w niniejszej sprawie, jak
i doświadczenie życiowe, w ocenie Sądu rozwiązanie przyjęte przez Wspólnotę
w uchwale nr (...) nie będzie prowadzić zarówno do naruszenia interesów powódki, właścicieli pozostałych lokali, czy też godzić w zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Niewątpliwie uchwalony sposób doręczenia korespondencji może prowadzić do obniżenia kosztów związanych z zarządzaniem
i administracją we wspólnocie, jak również usprawni obieg korespondencji, która nie będzie doręczana za pośrednictwem podmiotu zewnętrznego, mogącego dostarczyć przesyłkę z opóźnieniem lub też doprowadzić do jej zaginięcia. Sytuacji takich można uniknąć, w sytuacji kiedy korespondencja wrzucona zostanie do skrzynki na listy poszczególnych lokatorów, czy na wskazany przez nich adres mailowy, wówczas zostanie ona doręczona przez pracownika wspólnoty bezpośrednio lokatorowi,
z odpowiednim wyprzedzeniem i bez możliwości zagubienia przesyłki. Zauważyć także należy, iż uchwała umożliwia poszczególnym lokatorom pozostanie przy tradycyjnej, dotychczasowej formie doręczenia listów i pism, jeżeli tylko takie żądanie zgłoszą. Wobec tego w ocenie Sądu uchwała nr (...) w sprawie sposobu doręczania korespondencji nie narusza ani zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, jak i interesu właścicieli lokali, dlatego też powództwo o uchylenie uchwały nr (...) zostało oddalone.

O kosztach procesu po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 100 k.p.c. ustalając, że powódka ponosi koszty procesu za I instancję w 75%, a pozwany w 25% gdyż z 8 zaskarżonych uchwał uchylono 2, natomiast koszty procesu za II instancję powódka ponosi w 33,34%, a pozwany w 66,66 %, albowiem apelacja powódki dotycząca 6 uchwał została uwzględniona co do 4 z nich.

Na zasadzie art. 108 § 1 k.p.c. szczegółowe wyliczenie kosztów pozostawiono do rozstrzygnięcia referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku.

Z wydanym wyrokiem nie zgodziła się strona pozwana, która zaskarżyła orzeczenie w części co do punktu I, wskazując na naruszenie przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l. poprzez uchylenie uchwały nr (...) w sytuacji, gdy uchwała ta nie jest niezgodna z przepisami prawa, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i nie narusza interesów powódki w inny sposób.

Wskazując na powyższy zarzut, strona pozwana wniosła o zmianę wyroku
i oddalenie powództwa o uchylenie uchwały (...) oraz stosowne orzeczenie
o kosztach postępowania.

Powódka w odpowiedzi na apelację wniosła o oddalenie środka zaskarżenia.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja strony pozwanej jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu.

Jedyny zarzut apelacji postawiony jest ogólnikowo i zawiera pojęcia ustawowe, dopiero lektura uzasadnienia pozwala na ustosunkowanie się do niego.

W sprawie niekwestionowane jest to, że budynek przy ul. (...)
w W. wpisany jest do Gminnej Ewidencji Zabytków (...) W.pod pozycją 6194, w związku z czym (...) Konserwator Zabytków w oparciu
o przepis art. 27 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przedstawił w formie pisemnej zalecenia konserwatorskie dla budynku. Strona pozwana uznała, że zaskarżona uchwała (...) jest realizacją zaleceń i ich uszczegółowieniem, wobec czego zobowiązano członków Wspólnoty do przestrzegania zaleceń konserwatora, w tym szczególnie do zachowania oryginalnego podziału, kolorystyki, materiału i rozmiaru stolarki okiennej i drzwiowej
i wskazano, że wymiana stolarki polegać ma na odtworzeniu lub przywróceniu oryginalnego podziału oraz zastosowaniu okuć nawiązujących wyglądem do oryginalnych.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, uchwała o treści, jaką zawiera zaskarżona uchwała (...), podjęta przez wspólnotę Mieszkaniową w dniu 12 czerwca 2014 r. jest zbędna. Nie ma bowiem wątpliwości, że w każdym przypadku, gdy właściciel lokalu lub Wspólnota odnośnie nieruchomości wspólnej będą chciały przeprowadzić prace remontowe, będą związani zaleceniami konserwatora zabytków i sam fakt istnienia uchwały tego nie zmieni. Nota bene same zalecenia nie zostały załączone do akt, więc tym bardziej trudno zgodzić się z twierdzeniami wspólnoty, że uchwała stanowi ich uszczegółowienie. Wbrew też twierdzeniom apelacji, niezgodność postepowania właściciela z zaleceniami konserwatora może być egzekwowana
w postępowaniu administracyjnym, bowiem w przypadku niezgodności robót
z zaleceniami istnieją organy, które mogą sprzeciwić się dalszemu prowadzeniu prac i je wstrzymać.

Uchwalenie uchwały nie ma też znaczenia dla przestrzegania przepisów
o ochronie zabytków. Z treści ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wynika, w jaki sposób kamienica jest chroniona i dzieje się to w trybie prawa i postepowania administracyjnego, a nie prawa cywilnego. Każda forma ingerencji w budynek, oprócz zaleceń konserwatora, musi uwzględniać przepisy ustawy, a z nich wynika zakres i konieczność uzyskiwania zgód na określone prace.

Sąd Apelacyjny zgadza się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, że uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa cywilnego materialnego, bowiem ogranicza prawa właściciela określone w art. 140 k.c. Przepis ten wskazuje, że granice prawa własności określają ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W przypadku mieszkań znajdujących się
w kamienicy przy ul. (...) w W. granice te zostały zawężone przez zaewidencjonowanie budynku na gminnej liście zabytków i przez zalecenia konserwatora, zatem dalsze ograniczenia praw właścicielskich są niedopuszczalne. Takimi granicami nie może być poczucie estetyki członków wspólnoty czy też przedstawienie informacji o zaleceniach konserwatora członkom wspólnoty, jak wskazuje się w apelacji.

Wspólnota mieszkaniowa, nawet w drodze uchwał, nie może ingerować
w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli, a ku temu zmierza zaskarżona uchwała, która nakłada na właścicieli dodatkowe obowiązki, nieprzewidziane prawem. Uchwały mogą dotyczyć jedynie nieruchomości wspólnej, a wspólnota nie jest uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu (tak Sąd Apelacyjny
w Gdańsku, I ACa 543/12). Ingerencja w prawo własności właściciela oznacza zatem sprzeczność uchwały z prawem i sam już ten argument przekonuje o trafności orzeczenia Sądu I instancji.

Sąd Apelacyjny przychyla się również do stanowiska powódki, w którym przeciwstawia się ona temu, aby wspólnota miała wpływ na elementy stanowiące części odrębnych lokali. Zarówno okna, jak i drzwi, jak też stolarka okienna
i drzwiowa stanowią część składową każdego z wyodrębnionych lokali i nie są częściami nieruchomości wspólnej – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 07 czerwca 2011 r. II OSK 486/10 czy Wojewódzki Sąd Administracyjny
w Warszawie w wyroku z dnia 16 listopada 2009 r. VII SA/Wa 672/09. Tym samym to właściciel lokalu ma prawo do podejmowania decyzji o wyborze rodzaju okien i drzwi, jakie chce zamontować w swojej nieruchomości. Prawo właściciela może ograniczać ustawa lub zalecenia konserwatora, które zostały wydane na jej podstawie, ale już nie uchwała, a z taką sytuacją mamy do czynienia w sprawie. Realizacja uchwały wymusiłaby konieczność ingerencji wspólnoty w prawa właściciela i pewną formę przymusu dla członków, którzy nie chcieliby się podporządkować dobrowolnie uchwale, co z kolei powoduje, że uchwałę należy uznać za naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Wreszcie rację ma również A. M., że zaskarżona uchwała nr (...) narusza jej interesy. Słusznie zauważył Sąd Okręgowy, że wspólnota nie może decydować za właściciela o wyborze stolarki, która z racji na nietypowy charakter może stanowić dla niego zbyt wysoki lub też niemożliwy do poniesienia wydatek i w tej części naruszać interesy ekonomiczne właściciela. Ponadto powódka prowadzi w swoich lokalach działalność polegającą na prowadzeniu przedszkola
i narzucone przez wspólnotę wymogi odnośnie rodzaju drzwi i okuć mogą kolidować
z przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa dzieci.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja zasługiwała na oddalenie, do czego podstawę stanowił przepis art. 385 k.p.c.

Na marginesie jedynie można dodać, że wniosek dowodowy dołączony do apelacji był spóźniony w rozumieniu przepisu art. 381 k.p.c., dlatego sąd II instancji nie podejmował decyzji co do jego dopuszczenia.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania stanowi pochodną wyroku
i przegrania przez stronę pozwaną postepowania odwoławczego. Na zasądzoną na podstawie przepisu art. 98 § 1 k.p.c. kwotę składa się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika. Przegrywającą w II instancji wspólnotę obciążono kosztami zastępstwa procesowego powódki, ustalonymi zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 1 (jako sprawy najbardziej podobnej przedmiotowo - § 20) w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji.

SO (del) Anna Strączyńska SSA Joanna Wiśniewska-Sadomska SSA Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska