Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 czerwca 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Aleksandra Kempczyńska

Sędziowie: SA Bogdan Świerczakowski

SO (del.) Ewa Talarczyk (spr.)

Protokolant: sekretarz sądowy Aneta Walkowska

po rozpoznaniu w dniu 11 czerwca 2019 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście (...)

o ustalenie

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 9 maja 2018 r., sygn. akt IV C 361/17

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej w W. na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 1350 zł (tysiąc trzysta pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Ewa Talarczyk Aleksandra Kempczyńska Bogdan Świerczakowski

Sygn. akt V ACa 742/18

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 29 marca 2013 r. (...) Spółka z o. o. – (...) sp. k. w W. wystąpił do Starosty (...) o dokonanie zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działek nr (...), położonych w P. przy ulicy (...), dla których Sąd Rejonowy w Pruszkowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste po nr (...), poprzez jej obniżenie z 3% na 1%. Decyzją z dnia 12 sierpnia 2013 r. organ odmówił zmiany wysokości dotychczasowej stawki, a w związku z wnioskiem użytkownika wieczystego z dnia 16 września 2013 r. o ustalenie, że odmowa zmiany stawki procentowej jest nieuzasadniona Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem z dnia 14 listopada 2016 r. (KOX/7020/Pc/13) ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2016 r. (...) Spółka z o. o. – (...) sp. k. w W. obowiązana jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działki ewidencyjne nr (...), o łącznej powierzchni 0,3723 ha położonej w P. przy ul. (...), z uwzględnieniem stawki 1%.

Sprzeciw od powyższego orzeczenia wywiódł w dniu 9 stycznia 2017 r. użytkownik wieczysty – (...) spółka z o. o. (...) sp. k. w W. (następca prawny wnioskodawcy), co skutkowało skierowaniem sprawy na drogę sądową, a wniosek z dnia 16 września 2013 r. zastąpił pozew.

Pozwany Skarb Państwa – Starosta (...) zastępowany przez Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej w odpowiedzi na pozew z dnia 16 listopada 2017 r. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 9 maja 2018 r., zapadłym w sprawie o sygn. akt IV C 361/17, sprostowanym postanowieniem z dnia 14 grudnia 2018 r., Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo (pkt 1.) i obciążył powoda kosztami procesu należnymi stronie pozwanej (pkt 2.).

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne oraz rozważania prawne Sądu I instancji:

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w P. numer (...) z dnia 8 listopada 2012 roku sporne działki oznaczone były symbolem MW/U jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej. Decyzją nr (...) z dnia 24 kwietnia 2013 r. (zmieniona następnie decyzją nr (...) z dnia 10 lipca 2013 r.) Starosta (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego z usługami i garażem w bryle budynku (budynek A), m. in. na dz. nr ew. (...). W celu potwierdzenia rzeczywistego stanu na gruncie – w związku z żądaniem obniżenia stawki procentowej – przeprowadzone zostały w dniu 5 czerwca 2013 roku oględziny nieruchomości, w wyniku których ustalono, że działka (...) w południowej części jest niezabudowana, z urządzonym parkingiem z kostki brukowej. W części południowo-wschodniej działki znajduje się teren po rozbiórce budynku. Z kolei działka (...) jest niezabudowana, utwardzona asfaltem, bez zadrzewień. Starosta (...) odmówił zatem zmiany stawki procentowej wskazując, że nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Decyzją nr (...) z dnia 24 stycznia 2014 r. zatwierdzony został projekt zamienny budowlany i zmieniono projekt budowlany w zakresie budynku mieszkalnego „A”. Decyzją nr (...) z dnia 1 sierpnia 2014 r. Starosta (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku „C” wraz z infrastrukturą, m. in. na dz. nr ew. (...), zaś uprzednią decyzją nr (...) z dnia 25 lipca 2014 r. udzielono pozwolenia na rozbiórkę obiektów po fabryce obrabiarek, zlokalizowanych na dz. ew. nr (...).

Sąd Okręgowy ustalił następnie, że decyzją numer (...) z dnia 20 stycznia 2015 roku Prezydent Miasta P. zatwierdził projekt podziału działek (...) obr. (...), w ten sposób, że działka (...) została podzielona na działki: (...), natomiast działka (...) została podzielona na działki (...). Z kolei decyzją nr (...) z dnia 23 lutego 2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w P. udzielił inwestorowi (poprzednikowi prawnemu powoda) pozwolenia na użytkowanie wielorodzinnego budynku mieszkalnego z usługami i garażem w bryle budynku (budynek A) na terenie działek nr ew. (...). Ponieważ projektowane do połączenia działki nr (...) były zabudowane budynkiem, na który została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że w tym zakresie uzasadniona jest zmiana wysokości stawki procentowej opłaty rocznej, która od 1 stycznia 2016 r. wynosić zatem winna 1%.

Z dalszych ustaleń Sądu I instancji wynika, że w dniu 5 lutego 2016 roku została wydana decyzja numer (...), zatwierdzająca zamienny projekt budowlany w zakresie projektu architektoniczno - budowlanego i projektu zagospodarowania terenu oraz zmieniono pozwolenie na budowę odnośnie budynku „C” wraz z infrastrukturą (dot. decyzji numer (...) z dnia 1 sierpnia 2014 roku). Kolejno decyzją numer (...) z dnia 20 czerwca 2016 roku zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażami w bryle budynku (budynek „B”) wraz z infrastrukturą.

Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem nie zostało wykazane wystąpienie przesłanek, o których mowa w art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (ugn.), w szczególności zebrany w sprawie materiał procesowy nie pozwala stwierdzić, czy poza wydaniem pozwoleń na budowę faktycznie rozpoczęto budowę obiektów, względnie jak długo trwają prace i na jakim etapie zaawansowania pozostawały na moment określony we wniosku zastępującym pozew. Zgodnie zaś z w/w przepisem, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do celu. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2016 roku (I CSK 748/15), wedle którego nie można zaaprobować poglądu, że przewidziana w art. 73 ust. 2 ugn. przesłanka w postaci trwałej zmiany korzystania z nieruchomości, jest spełniona dopiero wtedy, gdy została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego wniesionego na nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. W okolicznościach danej sprawy można uznać, iż trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiła z chwilą wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli proces budowy był sprawny i zakończył się osiągnięciem celu. To, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można zaś przesądzić uwzględniając zarówno dokumenty dotyczące danej nieruchomości, jak i okoliczności faktyczne, a przede wszystkim zachowanie użytkownika wieczystego, które wskazuje, że korzysta on z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne. Dopiera ocena zarówno decyzji administracyjnych, odnoszących się do nieruchomości, jak i czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego, może pozwolić na ustalenie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i czy jest ona w danym roku przeznaczona na cele mieszkaniowe. Sąd I instancji podkreślił, że dla stwierdzenia trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu decydującą jest ocena stopnia zaawansowania prac w roku, w którym użytkownik stara się o zmianę opłaty i jeżeli są to planowo podejmowane działania, zmierzające do zakończenia budowy domu mieszkaniowego, możliwym jest przyjęcie, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu. O takiej natomiast zmianie, pomimo uzyskania pozwolenia na budowę, nie możne mówić wówczas, gdy roboty budowlane na gruncie w ogóle nie zostały rozpoczęte albo nastąpiła przerwa w ich realizacji trwająca dłużej niż jeden rok. W tego rodzaju przypadku zmiana sposobu korzystania z gruntu nie będzie miała charakteru trwałego.

Sąd Okręgowy podzielił poglądy judykatury, wedle których o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości na cele mieszkaniowe nie można mówić już z chwilą wydania pozwolenia na budowę, ani dopiero po uzyskaniu zezwolenia na użytkowanie, lecz wówczas, gdy proces inwestycyjny jest realizowany bez zbędnej zwłoki.

Zdaniem Sądu I instancji powód nie przedstawił dowodów mogących świadczyć o realizacji procesu inwestycyjnego bez zbędnej zwłoki, szczególnie że po dwóch latach od decyzji z 2016 r. brak jest danych dotyczących stanu zaawansowania przedsięwzięcia, a jest to okres wystarczający na wzniesienie budynku mieszkalnego. Ponadto okoliczności sprawy nie pozwalały na przyjęcie, że zmiana przeznaczenia gruntu, mająca przy tym charakter trwały, zaktualizowała się już od 1 stycznia 2014 r. – jak żądał powód, skoro co do części obiektów na tę datę nie uzyskano nawet pozwolenia na budowę. Również w zakresie zmiany sposobu korzystania z gruntu od 2016 r. Sąd Okręgowy uznał, że nie przedstawiono materiału pozwalającego ocenić stan zaawansowania prac inwestycyjnych.

Powództwo podlegało zatem oddaleniu, a o kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiódł powód, zaskarżając wyrok Sądu I instancji w całości i zarzucając mu:

- błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na ustaleniu, iż nie doszło do trwałej zmiany korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 ugn.,

- naruszenie przepisów postępowania, tj. 233 k.p.c., poprzez niedokonanie analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego,

- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i nie wskazanie jakim dowodom i z jakiego powodu Sąd odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz poprzez sporządzenie transkrypcji nie odpowiadającej wymogom w/w przepisu.

Przy tak postawionych zarzutach apelujący domagał się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie, że od dnia 1 stycznia 2014 r. powód obowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działki ewidencyjne nr (...) położone w P. przy ul. (...), z uwzględnieniem stawki wynoszącej 1%. Żądał także zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu wg norm przepisanych.

Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego wg norm przepisanych.

W dniu 10 czerwca 2019 r. powód przedłożył kopię decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego w P. nr (...) z dnia 24 maja 2019 r., mocą której udzielono (...) Sp. z o. o. (...) Sp. K. w W. pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego „B” z usługami i garażami w bryle budynku z infrastrukturą towarzyszącą na terenie działek ew. nr (...)przy ul. (...) w P. (k. 252-253).

Sąd Apelacyjny ustali i zważył, co następuje:

Apelacja okazała się niezasadna i jako taka nie zasługiwała na uwzględnienie. Sąd odwoławczy podziela i aprobuje ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji, uznając je za prawidłowo osadzone w zgromadzonym materiale dowodowym, a w konsekwencji – przyjmując za własne. Także rozważaniom prawnym Sądu Okręgowego nie można postawić zarzutu naruszenia obowiązujących regulacji normatywnych.

W pierwszym rzędzie za chybiony uznać należało zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Jak podkreśla się w doktrynie i judykaturze, uzasadnienie wyroku pełni rolę wtórną w stosunku do rozstrzygnięcia, nie stanowiąc jego integralnej części. Rola uzasadnienia sprowadza się do wyjaśnienia motywów, jakimi kierował się sąd, wydając takie a nie inne orzeczenie. Z tego powodu przyjmuje się, że obraza art. 328 § 2 k.p.c. może stanowić skuteczną podstawę środka zaskarżenia zupełnie wyjątkowo, gdy uniemożliwiać będzie wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji, co przy uwzględnieniu specyfiki postępowania apelacyjnego, wpisanego w schemat apelacji pełnej, może zdarzyć się wówczas, gdy w oparciu o całokształt materiału dowodowego zgromadzonego przez sąd pierwszej instancji i w oparciu o materiał zebrany na etapie instancji odwoławczej, sąd drugiej instancji nie mógłby samodzielnie podjąć decyzji w określonej kwestii, bez naruszenia prawa stron do dwuinstancyjnego procesu. W systemie apelacji pełnej sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę, a nie apelację, a jego kognicję ogranicza jedynie zakres zaskarżenia i te zarzuty procesowe, których nie może uwzględnić z urzędu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 czerwca 2018 r., VI ACa 2067/16). Zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. jest więc usprawiedliwiony tylko w wyjątkowych okolicznościach, w których motywy wyroku są tak ułomne, że uniemożliwiają kontrolę oceny toku wywodu, który doprowadził do rozstrzygnięcia.

Takich wad (pomimo pewnych mankamentów, związanych z zastosowaną formułą przewidzianą w art. 328 § 1 ¹ k.p.c.) nie można natomiast przypisać uzasadnieniu zaskarżonego w niniejszej sprawie wyroku, którego treść pozwala na dokonanie kontroli orzeczenia, obejmującej prawidłowość wykładni i subsumpcji. Trzeba mieć też na względzie, że uzasadnienie wyroku sporządzane jest ex post, toteż nawet w przypadku naruszenia wymagań dotyczących jego konstrukcji z zasady nie dochodzi do spełnienia przesłanki istotnego wpływu na rozstrzygnięcie. W niniejszej sprawie konstrukcja i merytoryczna warstwa wywodu pozwalała – zdaniem Sądu odwoławczego – na przeprowadzenie kontroli instancyjnej wydanego rozstrzygnięcia. Zarzuty w tym zakresie nie mogły więc doprowadzić do korekty wyroku.

Wskazać również należy, że nietrafny okazał się dalszy zarzut naruszenia przepisów postępowania. Przypomnienia przede wszystkim wymaga, że zgodnie z treścią art. 233 § 1 k.p.c. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Taka ocena dokonywana jest na podstawie wiedzy i doświadczenia życiowego sądu, a ponadto powinna uwzględniać wymagania prawa procesowego oraz reguły logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i – ważąc ich moc oraz wiarygodność – odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Utrwalonym jest w judykaturze pogląd, wedle którego zgłoszony w apelacji zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może zostać uwzględniony jedynie w przypadku wykazania jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając, a także w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r. II CKN 817/00, LEX 56906). Natomiast nie czyni zarzutu tego skutecznym przedstawianie przez skarżącego własnej wersji stanu faktycznego w sprawie, opartej na dokonanej przez siebie odmiennej ocenie dowodów, a nawet możliwość w równym stopniu wyciągnięcia na podstawie tego samego materiału dowodowego odmiennych wniosków (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2002 r. II CKN 572/99, LEX 53136).

Nie sposób w szczególności zgodzić się ze skarżącym, iż Sąd Okręgowy wadliwie uznał, że zgromadzony w sprawie materiał procesowy nie uprawnia konkluzji co do zaktualizowania się przesłanek uzasadniających obniżenie stawki procentowej z tytułu opłaty rocznej z dniem 1 stycznia 2014 r. W kontekście zaoferowanych przez użytkownika wieczystego dowodów nie można bowiem przyjąć, że stan zaawansowania prac budowlanych i wdrożonych procedur na terenie nieruchomości objętej wnioskiem świadczył o trwałej zmianie sposobu korzystania z gruntu, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość była oddana już w 2013 r., co mogłoby implikować modyfikację stawki od stycznia kolejnego roku.

W świetle poglądów dominujących w orzecznictwie i doktrynie, do wykazania trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości nie wystarczy legitymowanie się w dacie złożenia wniosku, np. pozwoleniem na budowę obiektu mieszkalnego, bądź decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego, czy też nawet rozpoczęcie prac budowlanych. Okoliczności te mogą niewątpliwie świadczyć o zakończeniu dotychczasowego sposobu użytkowania, jednak nie powodują automatycznie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości na cel, o którym mowa w art. 72 ust. 3 pkt 4 ugn. Przesłanka trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powinna być natomiast spełniona najpóźniej w dacie złożenia wniosku, skoro ma prowadzić do zmiany wysokości stawki ze skutkiem co do zasady prospektywnym, począwszy od następnego okresu rozliczeniowego. Należy zauważyć, że uzyskanie pozwolenia na budowę zezwala na realizację zatwierdzonego projektu określonego obiektu budowlanego, jednak nie nakłada na inwestora obowiązku przystąpienia do robót budowlanych i ich zakończenia. Dopuszczalne jest wszak korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy, ponadto może zostać wydana decyzja zmieniająca treść pozwolenia na budowę i może zostać zatwierdzona zmiana projektu budowlanego, w wyniku której zamiast pierwotnie planowanego budynku mieszkalnego powstanie, np. budynek usługowy lub usługowo-mieszkalny, w którym mniej niż połowa jego ogólnej powierzchni będzie przeznaczona na cele mieszkaniowe. Z tych samych względów nie można zaakceptować tezy, że trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości powoduje rozpoczęcie budowy, także bowiem w tym wypadku wchodzi w rachubę możliwość zmiany pozwolenia na budowę już w trakcie realizacji inwestycji. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości musi zaś być „trwała”, a więc nie powinna być uzależniona wyłącznie od zamiaru użytkownika wieczystego i jego działań, które są dopiero w toku, a co więcej – winna powodować zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Cel mieszkaniowy ma natomiast wynikać z bieżącego, mieszkaniowego sposobu korzystania z gruntu. Wznoszenie budynku mieszkalnego na danym gruncie docelowo ukierunkowane jest na mieszkaniowe korzystanie z tego gruntu, jednak nie oznacza, że takie korzystanie ma już miejsce. Należy również pamiętać, że przewidziana w art. 72 ust. 3 ugn. opłata roczna dotyczy wykonywania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a nie do wydzielonej w odpowiedni sposób części takiej nieruchomości (np. określonej działki ewidencyjnej). Oznacza to, że przy ocenie, czy doszło do trwałej zmiany przeznaczenia nieruchomości, należy brać pod uwagę obszar całej nieruchomości objętej użytkowaniem, a nie tylko jej wyodrębnione części. Dodatkowo wskazać należy, iż powód w niniejszej sprawie nie wykazał, aby realizowane zamierzenie budowlane obejmowało wyłącznie budynki mieszkalne. Z treści pozwoleń na budowę wynika bowiem, że dotyczyły one zespołu zabudowy mieszkaniowej z usługami i garażem podziemnym oraz infrastrukturą. Jeżeli zaś w budynkach mają być lokale mieszkalne i użytkowe, to po uzyskaniu zezwolenia na budowę brak jeszcze podstaw do uznania, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu, uzasadniającej stosowanie preferencyjnej stawki. W razie budowy kompleksu mieszkalno - użytkowego, dopiero stosunek funkcji użytkowej i mieszkalnej pozwala na ustalenie czy doszło do zmiany sposobu korzystania. Dopiero zatem wówczas, gdy dominującą rolę w budowanym obiekcie mają stanowić lokale mieszkalne, można mówić o przeznaczeniu gruntu na cele mieszkaniowe, przy czym wg stanu na koniec 2013 r. okoliczność ta nie wynikała z zaoferowanego materiału procesowego w sposób niewątpliwy.

Zdaniem Sądu odwoławczego przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie można opierać się wyłącznie na kryteriach formalnych, takich jak treść odpowiednich planów zagospodarowania przestrzennego, decyzji administracyjnych w postaci pozwolenia na budowę, czy na użytkowanie budynku po zakończeniu budowy, względnie tylko na kryteriach faktycznych, jak np. przystąpienie do budowy, czy określony stopień zaawansowania prac budowlanych, bowiem w świetle przepisów ustawy - Prawo budowlane oczywistym jest, że nawet faktyczne zakończenie budowy budynku wielomieszkaniowego, nie będzie mogło zostać zakwalifikowane jako trwała zmiana w rozumieniu tego przepisu, o ile wcześniej inwestor nie uzyskał ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2017 r. (II CSK 798/16), oba kryteria należy brać pod uwagę łącznie, gdyż do przyjęcia, iż nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości nie jest wystarczające uzyskanie pozwolenia na budowę (kryterium formalne), czy też jedynie przystąpienie do budowy (kryterium faktyczne) po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Sąd Najwyższy podkreślił, że na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozróżnić pojęcie oddania nieruchomości na cel mieszkaniowy, który jest wskazany w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i pojęcie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. O ile bowiem określenie w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste celu mieszkaniowego ma charakter prawotwórczy i od chwili powstania użytkowania wieczystego lub jego przeniesienia obowiązuje stawka opłaty rocznej implikowana tym celem, o tyle trwała zmiana sposobu korzystania, powodująca zmianę celu niemieszkaniowego, na który nieruchomość została oddana, na cel mieszkaniowy, jest określeniem faktycznym, tzn. do takiej identyfikacji nie jest wystarczające jedynie wykonywanie robót budowlanych. Ważny z tego punktu widzenia jest efekt tych robót w postaci budynku jako obiektu budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 PrBud). W istocie rozpoczęcie budowy budynku wielomieszkaniowego na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na cel niemieszkaniowy stanowi dopiero etap wstępny, poprzez który użytkownik wieczysty zmierza do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. W okolicznościach konkretnej sprawy, do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, uzasadniającej obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, w przypadku zabudowy wielomieszkaniowej, może dojść w razie postawienia na podstawie ważnego pozwolenia na budowę budynku, którego bryła architektoniczno - konstrukcyjna oraz struktura wewnętrzna wraz z instalacjami doprowadzającymi media, wskazuje na faktyczne wyodrębnienie pomieszczeń w formie lokali o charakterze mieszkalnym i techniczną możliwość realizacji w nich robót wykończeniowych. Dopiero istnienie takiego stanu budynku uzasadnia określenie nowej stawki opłaty, począwszy od 1 stycznia następnego roku.

W realiach przedmiotowej sprawy nie ulega wątpliwości, że tego typu sytuacja nie wystąpiła na koniec grudnia 2013 r., kiedy to użytkownik wieczysty dysponował zaledwie pozwoleniem na rozbiórkę części obiektów po fabryce (...), posadowionej uprzednio m. in. na dz. ew. nr (...) (dalsze pozwolenie pochodzi już z lipca 2014 r. – k. 13), pozwoleniem na budowę przewodów wodociągowych (k. 25) oraz częścią pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażami wraz z infrastrukturą (budynek A, B, C), modyfikowanych następnie w 2014 r. i 2016 r. (k. 11, 12, 14, 18), przy braku pozwolenia na budowę kanalizacji deszczowej (decyzja z dnia 3 lipca 2014 r. – k. 20), czy kanału sanitarnego (decyzja z dnia 11 czerwca 2014 r. – k. 29). Zakończenie budowy kanału sanitarnego i przewodów wodociągowych zostało stwierdzone dopiero w dniu 8 lutego 2016 r. (k. 28, 31). W dniu 23 lutego 2015 r. zapadła decyzja, mocą której udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku A, posadowionego m. in. na dz. ew. nr (...).

Wbrew zatem stanowisku skarżącego, w dacie złożenia wniosku (wrzesień 2013 r. – k. 119-121) stan zagospodarowania terenu i etap realizacji zamierzenia budowlanego nie uprawniały obniżenia stawki procentowej opłaty rocznej ze względu na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, bowiem prace budowlane w zespole zabudowy mieszkaniowej (...) pozostawały dopiero w fazie przygotowawczej (wstępnej), a do tych właśnie realiów należało odnosić ustalenia i rozważania w kwestii wystąpienia przesłanek z art. 73 ust. 2 ugn., nie zaś do stanu rzeczy wynikającego ze zdarzeń późniejszych, datujących się na 2015 r., czy 2016 r., czy tym bardziej z maja 2019 r. (pozwolenie na użytkowanie budynku B – k. 253), jako uzasadniających zastosowanie stawki preferencyjnej już od 1 stycznia 2014 r. Brak było zarazem podstaw do korygowania przez Sąd momentu ewentualnego ziszczenia się przesłanek z art. 73 ust. 2 ugn. w oderwaniu od faktycznego żądania, zgłoszonego przez powoda w ramach procedury unormowanej w art. 78-81 ugn., której wyczerpanie uruchamia dopiero etap postępowania sądowego. W świetle powyższego nie ma również znaczenia, czy Sąd I instancji odniósł się w swych wywodach do wszystkich działek ujętych w pozwoleniu na użytkowaniu obiektu w postaci budynku A (decyzja z dnia 23 lutego 2015 r. – k. 19), skoro wniosek użytkownika wieczystego w zakresie zmiany stawki procentowej opłaty rocznej dotyczył działek o nr (...) (powstałych z podziału działki (...) – k. 49) oraz działek o nr (...) (powstałych z podziału działki nr (...) – k. 49), a więc nie odnosił się do działek nr (...) – także wymienionych w powołanej decyzji nr (...) z dnia 23 lutego 2015 r.

Mając na uwadze powyższe, apelacja jako pozbawiona zasadnych podstaw podlegała oddaleniu, o czym orzeczono na mocy art. 385 k.p.c. (pkt 1.), rozstrzygnięcie o kosztach postępowania w instancji odwoławczej (pkt 2.) opierając o dyspozycję art. 98 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i w zw. z art.108 § 1 k.p.c. oraz art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2016 r. poz. 2261 ze zm.), przy uwzględnieniu regulacji § 2 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. 2015 r. poz. 1800, ze zm.) w zw. z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. 2016 r. poz. 1668).

Ewa Talarczyk Aleksandra Kempczyńska Bogdan Świerczakowski