Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 stycznia 2014r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2014r. w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy Ł.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) położonej w Ł. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi

z dnia 21 czerwca 2013r. sygn. akt I C 612/13

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powodowej Gminy Ł. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w Ł. przy ul. (...) kwotę 135 (sto trzydzieści pięć|) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 1105/13.

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 21 czerwca 2013 r. w sprawie z powództwa Gminy Ł. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) położonej w Ł. przy ulicy (...) o uchylenie uchwały wspólnoty Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił powództwo (punkt 1) oraz zasądził od Gminy Ł. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w Ł. przy ulicy (...) kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (punkt 2).

Powyższy wyrok Sąd Okręgowy wydał w oparciu o następujące ustalenia: Gmina Ł. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł. i posiada w tej nieruchomości udział wynoszący 23,67%. Większość lokali własnościowych oraz gminnych chodzących w skład tej nieruchomości jest wyposażona w liczniki wody, jednak lokale nie są wyposażone w inne pomierniki dostarczanych mediów.

W trybie mieszanym w dniu 5 marca 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł. podjęła uchwałę nr 3/2013 w sprawie zasad księgowania wpłat członków Wspólnoty. Powód głosował przeciwko podjęciu uchwały. W uchwale Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła, że wszelkie wpłaty wnoszone przez właścicieli lokali na konto Wspólnoty Mieszkaniowej administrujący nieruchomością wspólną winien księgować na koncie danego lokalu w następującej kolejności:

1.  należności odsetkowe,

2.  należności na fundusz remontowy Wspólnoty,

3.  należności na eksploatacje budynku i media dostarczane do lokalu,

przy czym powyższe zasady księgowania wpłat winny być stosowane dla wszystkich wpłat niezależnie od ich wysokości i opisów dokonywanych przez wpłacających na dowodach wpłat.

Dokonując powyższych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy oparł się na załączonych do akt dokumentach, które nie były przedmiotem kontrowersji między stronami.

W oparciu o tak dokonane ustalenia faktyczne Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie było zasadne.

Na wstępie swoich rozważań Sąd I instancji stwierdził, że wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki nie stanowią po ich wniesieniu własności poszczególnych członków wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa ma własny majątek, na który składają się przede wszystkim zaliczki wpłacone przez jej członków. Tym samym jeśli obowiązek członka wspólnoty polegający na zapłacie wcześniej ustalonych zaliczek jest długiem, to konieczne jest rozstrzygnięcie, czy jest to jeden dług, czy też jest to kilka długów, z których każdy jest przeznaczony na pokrycie innego składnika kosztów zarządu, z których najważniejsze wymieniono w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. nr 80 z 2000 r. poz. 903 ze zm.). Zdaniem Sądu Okręgowego z treści art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że właściciela lokalu obciąża jeden dług - obowiązek comiesięcznego uiszczania zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Inną rzeczą jest, że wspólnota może ustalić - w drodze podjęcia stosownej uchwały — w jaki sposób i na pokrycie jakich wydatków wpłacone zaliczki będą następnie rozdysponowane. Nie powoduje to jednak, że spełnienie świadczenia przez członka wspólnoty nabiera tym samym charakteru zapłaty kilku długów w miejsce dotychczas jednego.

W dalszej części swoich rozważań Sąd Okręgowy zauważył, że rozstrzygnięcia wymaga również kwestia, czy wskazane w uchwale należności za media dostarczane do lokali nie należą do obciążających właściciela wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, a co za tym idzie, czy nie stanowią jednak długu odrębnego od wynikającego z obowiązku uiszczania zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W tym zakresie Sad I instancji powołując się na orzecznictwo innych sądów podniósł, że przykładowo instalacja centralnego ogrzewania jest co do zasady urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy, ponieważ z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Odmiennie rzecz się przedstawia jedynie w sytuacji, gdy we wszystkich samodzielnych lokalach zamontowane zostały ciepłomierze umożliwiające pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali, wówczas bowiem opłat za dostawę energii cieplnej do lokalu nie sposób zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W przeciwnym jednak razie nie da się rozdzielić kosztów dostarczenia mediów zużytych na potrzeby nieruchomości wspólnej i w części odnoszącej się do przedmiotu odrębnej własności poszczególnych właścicieli. Powyższe stanowisko w ocenie Sadu Okręgowego ma zastosowanie również wobec innych mediów, a także do wszystkich innych urządzeń technicznych, czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia. W rozpoznawanej sprawie bezsporne natomiast jest, że mimo, iż w części lokali zainstalowane są pomiemiki zużycia wody, to nie ma możliwości dokonania pomiaru ilości wody zużytej przez właściciela każdego z wyodrębnionych lokali. W konsekwencji powyższego Sąd I instancji uznał, że należności za media uiszczane przez właścicieli za pośrednictwem wspólnoty, uznać trzeba za część kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Kontynuując swoje rozważania Sąd Okręgowy stwierdził, że przy przyjęciu, że uiszczane przez właścicieli należności stanowią w rzeczywistości jeden dług, oczywistym staje się, że postanowienie uchwały dotyczące zaliczania dokonanych wpłat w pierwszej kolejności na poczet odsetek nie tylko nie pozostaje w sprzeczności z art. 451 k.c., ale stanowi realizację uprawnienia wierzyciela przewidzianego w § 1 zdaniu II tego artykułu. Co więcej, ustalenie na jakie wydatki wspólnota ma rozdysponować swój, powstały z wpłaconych zaliczek, majątek należy do zakresu je suwerennych decyzji i taki właśnie charakter ma zdaniem Sądu I instancji podjęta uchwała. Jej treścią jest w rzeczywistości bowiem uzupełnienie zasad gromadzenia funduszu remontowego oraz funduszu na pozostałe koszty zarządu przez ustalenie, w jaki sposób zostanie rozdysponowana zaliczka w tej szczególnej sytuacji, gdy nie uiszczono jej w pełnej wysokości. Z podjętej uchwały wynika, że pozwana wspólnota postanowiła, że pieniądze uzyskane z wpłaty danego członka zostaną przeznaczone przede wszystkim na wydatki związek z kosztami remontów — do kwoty maksymalnej, jaka zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami miała z tej zaliczki na ten cel zostać przeznaczona - a dopiero w następnej kolejności na pozostałe wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną.

Podsumowując swoje rozważania Sąd Okręgowy wskazał, że zaskarżona uchwała nie narusza prawa nie tylko dlatego, że art. 451 § 1 zdanie 1 k.c. nie dotyczy sytuacji zapłaty przez właściciela zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ponieważ jego hipotezą objęte są tylko te stany faktyczne, kiedy dłużnik ma więcej niż jeden dług wobec jednego wierzyciela, ale także z tego powodu, że postulowane przez Gminę Ł. uprawnienie do decydowania przez wpłacającego, na jaki cel zostanie przeznaczona uiszczana przez niego należność, pozostawałaby w sprzeczności z przepisami ustawy o własności lokali normującymi kwestię zarządu majątkiem wspólnoty.

O kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 98 k.c., na które to koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej w kwocie 180 zł.

Strona powodowa zaskarżyła powyższy wyrok w całości oraz zarzuciła mu naruszenie prawa materialnego, tj.:

1.  art. 451 k.c. w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że właścicieli lokali obciąża jeden dług, tj. obowiązek comiesięcznego uiszczania zaliczki na pokrycie kosztów zarządu,

2.  art. 14 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i rozszerzenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną o wpłaty właścicieli lokali z tytułu mediów dostarczonych do lokalu, o których mowa w punkcie II przedmiotowej uchwały nr 3/2013,

3. art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że media dostarczone do lokalu nie są wydatkami związanymi z utrzymaniem lokalu właściciela.

W konkluzji wniesionego środka odwoławczego wniesiono o zmianę w całości zaskarżonego wyroku i uchylenie przedmiotowej uchwały, a także o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

apelacja strony powodowej jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Przed odniesieniem się do zarzuconych zaskarżonemu wyrokowi naruszeń przepisów prawa materialnego należy stwierdzić, iż Sąd Apelacyjny rozpoznając przedmiotową sprawę nie dostrzegł, aby w toku jej prowadzenia przez Sąd I instancji doszło do naruszeń przepisów prawa, które zobowiązany byłby w granicach zaskarżenia wziąć pod uwagę z urzędu. W przedmiotowej sprawie nie miały, więc miejsca uchybienia procesowe mogące stanowić przyczyny nieważności postępowania. Uwzględniając również przyjęty w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd zgodnie, z którym Sąd II instancji, rozpoznając sprawę na skutek apelacji, nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego (uchwała Sądu Najwyższego % 31 stycznia 2008 roku, III CZP 39/07, Lex nr 341125), Sąd Apelacyjny dokonał analizy przedmiotowej sprawy pod kątem wystąpienia innych niż podniesione w apelacji naruszeń prawa materialnego, których jednak nie dostrzegł. Co więcej, oceniając stan faktyczny ustalony przez Sąd Okręgowy jako prawidłowy i zgodny z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 382 k.p.c. przyjął dokonane ustalenia faktyczne za własne. Sąd I instancji bowiem w granicach zakreślonych przepisami k.p.c. przeprowadził postępowanie dowodowe, a następnie w oparciu o zgromadzony w ten sposób materiał dowodowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych.

Sąd Apelacyjny za niezasadny uznał zarzut naruszenia prawa materialnego, a to art. 451 k.c. w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że właścicieli lokali obciąża jeden dług, tj. obowiązek comiesięcznego uiszczania zaliczki na pokrycie kosztów zarządu.

Spór w przedmiotowej sprawie, jak słusznie dostrzegł Sąd Okręgowy, sprowadzał się do kwestii, czy spoczywająca na właścicielach lokali powinność ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowi jeden dług, czy też tyle długów na pokrycie ilu różnych rodzajowo wydatków ma być przeznaczona uiszczana przez nich cyklicznie zaliczka. W odniesieniu do obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną wskazać należy, że ustawodawca wprowadził wiążący właścicieli lokali i wspólnoty mieszkaniowe czas i termin uiszczania bieżących opłat. Jak wynika bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. U. nr 80 % 2000 r. po% 903 [zwanej dalej ustawą] na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne do dnia 10 każdego miesiąca. W art. 14 ustawy ustawodawca wymienił z kolei przykładowo co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd Apelacyjny podziela w tym zakresie ocenę Sądu Okręgowego, iż z treści przywołanych przepisów wynika, że właściciela lokalu obciąża jeden dług — obowiązek comiesięcznego uiszczania zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zauważyć bowiem należy, że ustawodawca w art. 13 ustawy, wyliczając obowiązki właściciela lokalu, powinność uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wymienił jako jeden rodzaj zobowiązania. Również brzmienie art. 15 ustawy w zakresie w jakim wskazuje, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali zobowiązani są uiszczać w sposób cykliczny zaliczki, świadczy w ocenie Sądu o uznawaniu tej powinności za jeden dług. Tym samym przyjąć należy, że obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 ustawy. Należy bowiem odróżnić dług jako powinność określonego, często złożonego zachowania od poszczególnych, pojedynczych elementów składających się na realizację tego zobowiązania. Właściciel lokalu ma bowiem obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną poprzez uiszczanie co miesiąc zaliczki we właściwej wysokości, a drugorzędną kwestią jest to czy uiszczona kwota ma być następnie przeznaczona przez wspólnotę na zaspokojenie jednego, czy kilku zobowiązań .

W konsekwencji zatem nie można podzielić stanowiska strony powodowej o naruszeniu przez Sąd I instancji art. 451 k.c. Zgodnie bowiem z art. 451 § 1 k.c. dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne. Z treści zacytowanego przepisu jednoznacznie wynika, że w wypadku istnienia jednego długu wraz z należnościami ubocznymi wierzyciel nie jest związany wyborem sposobu zaliczenia zapłaty dokonanym przez dłużnika. A tym samym, wobec ustalenia, że na właścicielach lokali spoczywa jeden dług obejmujący powinność uiszczania zaliczek na wydatki dotyczące nieruchomości wspólnej, nie można uznać, że postanowienie kwestionowanej uchwały dotyczące zaliczania dokonanych wpłaty w pierwszej kolejności na poczet odsetek pozostaje w sprzeczności z art. 451 k.c.

Sąd Apelacyjny za niezasadny uznał również zarzut naruszenia prawa materialnego, a to art. 14 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i rozszerzenie kosztów ⁷ zarządu nieruchomością wspólną o wpłaty właścicieli lokali z tytułu mediów dostarczonych do lokalu, o których mowa w ⁷ punkcie II przedmiotowej uchwały nr 3/2013, a także art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że media dostarczone do lokalu nie są wydatkami związanymi z utrzymaniem lokalu właściciela. Oba zarzuty rozpoznane zostaną łącznie bowiem sprowadzają się one w swojej istocie do kwestionowania poglądu Sądu Okręgowego, iż opłaty za media dostarczane do lokali, wchodzących w skład pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, winny być zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Z kolei w art. 14 ustawy wskazano przykładowo co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Jak wynika zatem z przywołanego artykułu na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i we>dy, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Wskazać należy jednak, iż cytowany przepis nie ma istotnego waloru normatywnego. Nawet bowiem w jego braku wymienione w nim przykładowo wydatki podlegałyby zaliczeniu do kosztów ⁷ utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż wynika to z ich istoty. Obowiązki związane z obciążeniem kosztami oraz ich kształt wynikają bowiem z art. 12, 13 oraz 15 ustawy.

Odnosząc się do przywołanych zarzutów stwierdzić należy, że co do zasady koszt dostarczania mediów do lokalu stanowi wydatek związane z jego utrzymaniem i obciąża jego właściciela. Taka sytuacja ma jednak miejsce wówczas, gdy jest możliwe wyodrębnienie opłat związanych z dostarczaniem mediów do poszczególnych lokali stanowiących odrębny przedmiot własności od kosztów dostarczania mediów do części wspólnej nieruchomości. Wniosek ten znajduje swoje oparcie pośrednio w art. 14 punkt 2 ustawy, w którym wskazano wyraźnie, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Tym samym należy przyjmować, iż w przypadku braku możliwości wyodrębnienia kosztów dostarczania mediów do poszczególnych lokali z wydatków dotyczących nieruchomości wspólnej opłaty te należy zaliczać do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy zauważyć należy, że bezspornym w niniejszej sprawie było, że większość lokali wchodzących w skład nieruchomości (ale nie wszystkie) jest wyposażona w liczniki wody, a także, iż lokale te nie są wyposażone w inne pomierniki dostarczanych mediów. W konsekwencji powyższego Sąd Okręgowy trafnie zauważył, że nie da się rozdzielić kosztów dostarczania mediów zużytych na potrzeby nieruchomości wspólnej i w części odnoszącej się do przedmiotu odrębnej własności poszczególnych właścicieli. Należy się zatem uznać, że należności za media uiszczane przez właścicieli za pośrednictwem wspólnoty stanowią w okoliczności przedmiotowej sprawy część kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Uznając zatem zarzuty apelacji strony powodowej za niezasadne, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.

O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnięto w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej ustalone w oparciu o § 2 ust. 1 i 2, § 11 ust. 1 punkt 1 w zw. z § 5 w zw. z § 13 ust. 1 punkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku poz. 461). W konsekwencji powyższego Sąd Apelacyjny zasądził od Gminy Ł. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w Ł. przy ul. (...) kwotę 135 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.