Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 czerwca 2019 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Wojciech Wacław
Protokolant:	sekretarz sądowy Natalia Indyka

po rozpoznaniu w dniu 19 czerwca 2019 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa R. B.

przeciwko (...) ul. (...) w K.

o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

I oddala powództwo;

II przyznaje ustanowionemu dla powódki pełnomocnikowi z urzędu adwokatowi M. K. wynagrodzenie w kwocie 738,- zł ( w tym 138,- zł podatku VAT), które nakazuje wypłacić ze środków budżetowych Sądu Okręgowego w Olsztynie.

III nie obciąża powódki kosztami procesu na rzecz pozwanego

I C 729/18

UZASADNIENIE

Powódka R. B. wniosła o uchylenie uchwały oznaczonej numerem (...) z dnia 31 października 2018 roku dotyczącej oddania do wyłącznego użytkowania części nieruchomości wspólnej na rzecz B. M. (1) na czas nieoznaczony.

Na uzasadnienie swego żądania wskazała iż, uchwała jaką pozwana Wspólnota podjęła jest nieważna, gdyż została podjęta z naruszeniem przepisów dotyczących głosowania.

Nie umożliwiono bowiem powódce wzięcia udziału w głosowaniu, co więcej uchwała została formalnie podjęta przed zakończeniem zbierania głosów, a to ostatnie miało trwać do 30 listopada 2018 r.

Nadto uchwała sankcjonuje sytuację nielegalnego w ocenie powódki oddania do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej, która została przy akceptacji zarządcy zaadaptowana na jadalnię, łazienkę i kuchnię przez osobę trzecią – B. M. (1). Osoba ta dokonała samowolnej rozbudowy swego lokalu poprzez wykucie drzwi do pomieszczenia wspólnego,

Uchylenie uchwały pozwoli powódce przywrócić stan poprzedni nieruchomości. (k. 4)

Dodatkowo powódka wskazała, iż sporne pomieszczenie stanowi pomieszczenie pomocnicze, które zaspokajało bezpośrednio potrzeby mieszkaniowe powódki. W pomieszczeniu tym znajduje się też zawór od instalacji wodnej w mieszkaniu powódki (k. 49v).

Wskazano też na brak umocowania niektórych osób do złożenia podpisu pod uchwałą. (k.73v).

W odpowiedzi na pozew pozwana (...) ul. (...) w K. wniosła o oddalenie powództwa podnosząc, iż przedstawiciel Wspólnoty dwukrotnie usiłował uzyskać kontakt z członkami wspólnoty celem zebrania głosów (podpisów) pod uchwałą, wobec czego po uzyskaniu wystarczającej większości głosów odstąpiono od dalszego ich zbierania.

Sam sposób zbierania był od dawna akceptowany i stanowił ugruntowaną praktykę, zaś co do adaptacji pomieszczenia - była ona realizowana za zgodą wspólnoty, wobec czego nieracjonalnym byłoby przywrócenie poprzedniego stanu rzeczy, tym bardziej, iż takie przywrócenie, kosztowne i nieracjonalne pozbawiałoby B. M. (1) posiadania łazienki.

Sąd ustalił co następuje:

Powódka R. B. zamieszkuje w K. w lokalu nr (...) przy ulicy (...).

W tym samym bloku i na tym samym piętrze w lokalu nr (...) mieszka B. M. (1).

Od kilkunastu lat powódka i B. M. (1) wspólnie użytkowały położone na tym piętrze pomieszczenie sąsiadujące przez ścianę z lokalem B. M. (1).

Do pomieszczenia tego prowadziły drzwi z korytarza wspólnego zamykane na klucz. W pomieszczeniu tym w przeszłości powódka i B. M. (1) przechowywały niektóre swoje rzeczy.

Powódka m.in. przechowywała tam pralkę. W pomieszczeniu wydzielone były dwa odrębne pomieszczenia WC zamykane na klucz, z których to każde było użytkowane oddzielnie przez powódkę i B. M..

Prawo do korzystania z tego pomieszczenia (wspólnego WC) zostało zawarte w aneksie z dnia 19 09 2007 r do umowy najmu lokalu powódki z dnia 13 10 2004 r i lokal ten ostatecznie stanowił pomieszczenie pomocnicze zarówno dla wynajmowanego lokalu powódki jak i lokalu B. M. (1).

W roku 2016 powódka ze środków pochodzących od gminy urządziła w wynajmowanym mieszkaniu odrębną łazienkę, wobec czego to powódka w dniu 7 10 2016 r. podpisała z (...) K. kolejny aneks, w którym w przedmiocie najmu ujęto już wybudowaną łazienkę z WC oraz wyeliminowano z umowy prawo do korzystania z pomieszczenia pomocniczego, dodatkowo zaś wynajęto powódce dodatkowe pomieszczenie piwniczne.

Aneks wchodził w życie od 1 02 2017 r.

Aktem notarialnym z dnia 20 grudnia 2016 r. powódka wykupiła zajmowany lokal. Jako przedmiot sprzedaży umową określono lokal wraz z dwiema piwnicami bez prawa do korzystania z jakichkolwiek innych pomieszczeń.

Po podpisaniu przez powódkę aneksu najmu z 7 10 2016 r. uchwałą z 14 października 2016 roku pozwana Wspólnota postanowiła odpłatnie oddać pozwanej B. M. (1) do wyłącznego użytku wspólne pomieszczenie WC.

W wykonaniu powyższej uchwały B. M. po uzgodnieniu z zarządem wspólnoty oraz zarządcą nieruchomości w dniu 29 grudnia 2016 roku dokonała wymiany zamka w drzwiach prowadzących do pomieszczenia wspólnego. Pomieszczenie zostało komisyjnie opróżnione z rzeczy powódki i umową zawartą 30 grudnia 2016 roku (...) ul (...) oddała odpłatnie B. M. do wyłącznego korzystania sporne pomieszczenie przylegające do jej mieszkania z przeznaczeniem na łazienkę z WC. B. M. w zajętym przez siebie pomieszczeniu przeprowadziła gruntowny remont zmieniając zupełnie jego wygląd, częściowo również jego przeznaczenie.

Do pomieszczenia z jej mieszkania wybite zostało w ścianie przejście, część pomieszczenia wspólnego od strony wejścia z korytarza została przekształcona w jadalnię, w pozostałej części tego pomieszczenia została od podstaw zbudowana nowa w pełni funkcjonalna łazienka wyposażona między innymi wannę prysznic, zlew i WC.

Pozwem z dnia 13 01 2017 r. powódka wniosła o ustalenie nieważności uchwały z dnia 14 10 2016 r. i Sad Okręgowy w Olsztynie w uwzględnieniu powództwa ustalił jej nieważność, uznając, iż w chwili podjęcia zaskarżonej uchwały sporne pomieszczenie pomocnicze nie było częścią nieruchomości wspólnej przeznaczoną do wspólnego korzystania przez wszystkich członków wspólnoty.

Sąd Okręgowy przyjął też, iż w dacie podejmowania zaskarżonej uchwały lokal numer (...) był już wyodrębniony na rzecz B. M..i wyodrębnienie to pozostało bez WC i skoro WC było niezbędne do korzystania z tego lokalu z uwagi na to, że lokal numer (...) nie miał odrębnej łazienki i odrębnego pomieszczenia WC.

Stanowiło ono tym samym w październiku 2016 pomieszczenie pomocnicze do lokalu numer (...) oraz na mocy umowy najmu z roku 2007 pomieszczenie pomocnicze do lokalu numer (...), który nie był jeszcze wyodrębniony i pozostawał własnością Gminy.

Powódka pozwem z dnia 17 01 2017 r. wniosła też przeciwko B. M. powództwo o przywrócenie naruszonego posiadania spornego pomieszczenia, które to powództwo przede wszystkim z uwagi na nieodwracalność zmian przeprowadzonych w tymże lokalu przez B. M. zostało prawomocnie oddalone przez sądy obu instancji.

Zaskarżona w niniejszej sprawie uchwała została podjęta w trybie indywidulanego zbierania głosów faktycznie przeprowadzonego przez administratora, co było ugruntowaną i akceptowaną we wspólnocie praktyką.\

(okoliczności bezsporne ustalone w sprawach: (...) tut. Sądu I (...) Sądu Rejonowego (...), zeznania powódki, zezn. I. P.-P. k. 71, zezn. powódki k.72 -73).

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W pierwszej przy tym kolejności i dla porządku wskazać należy, iż okoliczności ustalone powyżej nie były w toku postępowania kwestionowane i jako takie stanowią bezsporny element stanu faktycznego stanowiącego podstawę dla wyrokowania.

Tak też niekwestionowane są jakiekolwiek dokumenty dołączone do akt sprawy niniejszej jak i spraw dołączonych, w szczególności w postaci kolejno zawartych umów najmu (aneksów), umowy sprzedaży, treści uchwał jak i okoliczności dotyczące czasu i sposobu korzystania ze spornego pomieszczenia, oraz jego przebudowy i adaptacji.

Wnosząc też powództwo w niniejszej sprawie swoje żądanie powódka oparła na kilku zarzutach, których to rozważenie stanowi oś sporu w niniejszym postępowaniu.

Tak też wskazała na wadliwy tryb jej podjęcia, dalej na bezprawne w jej ocenie „zawłaszczenie” lokalu pomocniczego przynależnego do lokalu powódki, w dalszych pismach zaś brak dostępu do zaworu powódki, który pociąga za sobą realizacja uchwały (k. 49v) a także brak właściwego umocowania dla niektórych głosujących osób (rozprawa k.73).

Zebrany jednakże w sprawie materiał dowodowy w ocenie Sądu nie przysporzył dostatecznych podstaw dla uznania, iż zawarta w pozwie argumentacja a także dodatkowe podstawy żądania uchylenia uchwały sformułowane w dalszej części postępowania mogłyby odnieść zamierzony skutek.

W pierwszej kolejności należało odnieść się do wadliwej procedury jaka miałaby prowadzić do zebrania głosów dla podjęcia zaskarżonej uchwały.

W ocenie Sądu co prawda niewątpliwie sposobem, który pełniej odzwierciedla możliwość podjęcia uchwały przy możliwości wypowiedzenia się co do treści uchwały przez członków wspólnoty , względnie możliwość poddania uchwały dyskusji poprzedzającej głosowanie jest podjęcie uchwały na zebraniu, jednakże co wymaga podkreślenia sposobem równorzędnym i równoważnym jest indywidulane zbieranie głosów, co miało miejsce w niniejszej sprawie.

Co prawda głosów nie zbierał zarząd lub zarządca w rozumieniu art. 18 uowl jednakże nawet w takiej sytuacji nie sposób przyjąć, by sam sposób podjęcia uchwały miałby skutkować jej uchyleniem, jeśli na treść uchwały nie miał ostatecznie wpływu taki a nie inny sposób zwołania zebrania bądź podjęcie uchwały w trybie indywidualnym. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r. - IV CK 543/03, dotyczący niedopełnienia wymogu proceduralnego , które nie ma wpływu na skuteczność podjęcia uchwały wspólnoty -OSNC 2005/7-8/132, Biul.SN 2004/12/10, Wspólnota 2004/16/58). Pogląd ten znalazł swe szerokie odzwierciedlenie w dalszym, ugruntowanym zresztą w tej mierze orzecznictwie

Taki zaś wpływ w ocenie Sądu nie został w sprawie wykazany , skoro bezspornie uchwały co do zasady zostały podjęte w trybie przewidzianym ustawą, zaś jak wynika z przebiegu postępowania w sprawie niniejszej, wynik czy rozrzut głosów, w razie innego sposobu przeprowadzenia głosowania nie byłby inny.

Jak niezaprzeczalnie wynika z zeznań świadka I. P. (2) (k. 71v-72), który administruje pozwaną wspólnotą, sposób w jaki dokonano zbierania głosów stanowił wyraz ugruntowanej i akceptowanej we wspólnocie praktyki, która w przeszłości nigdy nie była kwestionowana i stanowiła skuteczny i sprawny sposób pozyskiwania głosów w trybie ich indywidulanego zbierania. Zeznania te w toku niniejszego postępowania nie zostały procesowo skutecznie podważone, stąd też stanowią w tej mierze miarodajne źródło dowodowe w omawianej kwestii.

Ostatecznie też zarzut braku umocowania niektórych osób, które w ocenie miałyby w sposób nieumocowany głosować również nie mógł odnieść zamierzonego skutku.

Sąd rozważał przy tym w pierwszej kolejności czy nie jest to zarzut sprekludowany, skoro został sformułowany dopiero na rozprawie w dniu 8 maja 2019 r., jednakże ostatecznie Sąd uznał, iż przy względnie „życzliwej” interpretacji przepisów ustawy dotyczących terminów do składania zarzutów wobec zaskarżanej uchwały, można zarzut ten zakwalifikować jako należący do wskazanej już w pozwie niewłaściwej procedury jej podjęcia.

I tu jednakże przeprowadzone na wniosek powódki dowody nie doprowadziły do poczynienia w tej mierze korzystnych dla niej ustaleń.

Świadek B. B. potwierdziła bowiem w pełni fakt zagłosowania poprzez złożenie podpisu pod uchwałą i nie zostało to skutecznie podważone (k. 93-94). Co do członka wspólnoty A. W. (1) - ten nadesłał niezakwestionowane w sprawie pismo zawierające oświadczenie, iż jakkolwiek (...), to jednak udzielił pełnomocnictwa J. B. (1), która to faktycznie oddała głos w jego imieniu (k.68).

W ocenie Sądu owo oświadczenie w połączeniu z innymi dowodami w pełni odzwierciedla skuteczne umocowanie J. B. do złożenia podpisu pod zaskarżoną uchwałą.

Przede wszystkim pozostaje ono w pełni zgodne z „upoważnieniem” jak na k. 92 odpowiednio potwierdzonym za zgodność jak na k. 98.

Z kolei zauważyć należy, iż zgodnie z przyjętym już w orzecznictwie poglądem pełnomocnictwo do głosowania na uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej jest generalnie pełnomocnictwem rodzajowym, co oznacza, iż co do zasady nie jest dla jego udzielenia wymagana forma pisemna pod rygorem nieważności jak dla pełnomocnictwa ogólnego.

Stąd też złożone dokumenty w postaci upoważnienia wraz z oświadczeniem A. W. zawartym w jego ostatnim piśmie oceniane w kontekście całokształtu okoliczności sprawy upoważniają do uznania, iż i ta osoba była przy głosowaniu właściwie reprezentowana.

Odnosząc się zaś do zarzutu dotyczącego naruszenia interesu samej powódki – tu jakkolwiek uzyskała ona korzystny dla siebie wyrok w sprawie o ustalenie nieważności uchwały (...) z dnia 14 października 2016 roku w sprawie (...), to jednak w ocenie Sądu okoliczność ta sama przez się nie będzie przesądzała o konieczności uchylenia uchwały będącej przedmiotem postępowania w sprawie niniejszej.

Prawdą jest, iż Sąd w przywołanej sprawie nieważność taką ustalił, co wynikało z faktu, iż uznał że pomieszczenie wspólne WC dla lokali (...) nie stanowiło części budynku, która mogłaby służyć do użytku wszystkich członków Wspólnoty, lecz tylko do użytku tych dwóch lokali ( w tym lokalu powódki nr (...))

Tym Sąd w sprawie (...) uznając, iż pomieszczenie to nie wchodziło w skład nieruchomości wspólnej i w dacie podejmowania uchwały „(…) Wspólnota nie była kompetentna do decydowania o przeznaczeniu tego pomieszczenia, a skoro podjęła decyzję wykraczającą poza zakres jej kompetencji, uchwała z mocy prawa jest nieważna(…)” – uwzględnił powództwo . (z uzasadnienia ustnego wyroku w sprawie (...))

Jednocześnie Sąd w tejże samej sprawie niejako ubocznie wskazał, iż w stosunku do lokalu numer (...) to przeznaczenie wspólnego WC, jako pomieszczenia pomocniczego, przestało być aktualne z chwilą daty obowiązywania aneksu z października, czyli przestałoby być aktualne z dniem 1 lutego 2017 roku, jednakże skoro 20 grudnia 2016 roku powódka wykupiła lokal wraz wyodrębnionym już WC to tym samym to pomieszczenie wspólne przestało już wcześniej być pomieszczeniem pomocniczym dla jej lokalu.

Z tym poglądem Sąd w pełni zgadza się w niniejszej sprawie. Skoro bowiem już w aneksie do umowy najmu z października 2016 r. z uwagi na fizyczne i funkcjonalne wyodrębnienie pomieszczenia WC w najmowanym mieszkaniu nie uwzględniono spornego pomieszczenia jako pomocniczego do lokalu nr (...) i tak samo konsekwentnie nie ujęto go w umowie sprzedaży jak na k. 53, to lokal ten stał się częścią nieruchomości wspólnej.

Tym samym nie doszło do naruszenia prawa powódki do korzystania ze spornego pomieszczenia jako dla lokalu powódki pomocniczego.

Nie zachodzi zaś sytuacja naruszenia praw powódki w zakresie dostępu do zaworów.

Jak wynika bowiem z zeznań świadka I. P. - P. (k. 72) klucze do pomieszczenia są w posiadaniu zarządu i w razie awarii istnieje dostęp do spornego pomieszczenia. Jednocześnie świadek wskazał, iż licznik powódki ze spornego pomieszczenia został zdemontowany wobec zamontowania liczników w pomieszczeniu WC powódki, czemu powódka nie zaprzeczała.

Jednocześnie, jak się wydaje, choć jest to w świetle przywołanych zeznań kwestia drugorzędna, zawory z reguły montuje się przy licznikach, co wynika z praktyki związanej z koniecznością ich cyklicznej wymiany.

Co do naruszenia zaś faktycznego posiadania czy współposiadania przez powódkę spornego pomieszczenia, co niejako miałaby w ocenie skarżącej sankcjonować zaskarżona uchwała – ta kwestia była tj. naruszenia posiadania była przedmiotem rozpoznania Sądu Rejonowego (...) w sprawie (...) i powództwo o ochronę naruszonego posiadania zostało tam prawomocnie oddalone przez sądy obu instancji.

Stąd też i ten wątek nie mógł był podstawą dla uchylenia uchwały, tym bardziej, iż to nie zaskarżona w niniejszej sprawie uchwała sama przez się sprawiła, że powódka z pomieszczenia obecnie nie korzysta.

Podstawą bowiem przebudowy była uchwała z października 2016 r., kiedy to powódka nie była członkiem wspólnoty a B. M. dokonywał zmian w oparciu o tę uchwałę.

Końcowo pozostaje jedynie odnieść się do wniosków dowodowych w postaci przesłuchania świadków w osobach Z. i M. C. oraz R. T. (1), które to Sąd ostatecznie pominął. Dowody te miały zmierzać w istocie do ustalenia nieistnienia uchwały, skoro zostały zakwestionowane w tym zakresie podpisy w/w osób.

Zeznania tych osób jednakże w materii złożonych bądź wadliwie złożonych przez nie podpisów nie mogły w świetle poczynionych wcześniej ustaleń wnosić okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Skoro bowiem jak wynika z niekwestionowanej jak na k. 68v-69 uchwały łączna udziałowa waga głosów pod poz. (...) to 3,7 % (2,4 + 1,3) , to nawet po odjęciu tychże (oczywiście jedynie hipotetycznie) wadliwych głosów, pozostaje wynik głosowania 52,7 %, który to obrazuje skuteczne podjęcie uchwały niezależnie od wzmiankowanej wyżej wadliwości.

Na marginesie należy jedynie wskazać, iż sama powódka wnioskując świadka R. T. przywołała jedynie fakt, iż tenże miał nigdy nie podpisywać uchwał i nie stawiać się na zebrania wspólnoty, nie formułując jednak żadnej tezy co do tego np. by podpis złożyła zań inna nieupoważniona osoba.

Można zatem uznać, zważywszy na wynik zeznań śwd. H. B., iż wniosek dowodowy w tej mierze może być wyrazem wątpliwości co do autentyczności podpisu, która to wątpliwość z procesowego punktu widzenia zdaje się mieć dość kruche podstawy. To ostatnie oczywiście nie przesądziło samo przez się oddalenia wniosku, jednakże wzmacnia jedynie argumentację uzasadniającą pominięcie dowodu.

Stąd też z wyłuszczonych wyżej przyczyn, z mocy art. 25 ustawy o własności lokali powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 102 kpc. Sąd uznał, że zachodzi w niniejszej sprawie wypadek o którym mowa w art. 102 k.p.c. Powódka wychowuje bowiem niepełnosprawne dziecko i jest w trudnej sytuacji majątkowej. Jednocześnie z uwagi na wcześniejsze postępowanie w sprawie (...) mogła tkwić - w co prawda subiektywnym - to jednak po części uzasadnionym przeświadczeniu o swej racji. Mając wszystko powyższe na uwadze Sąd odstąpił zasądzenia kosztów procesu jak w pkt III

W punkcie II zaś wyroku należało przyznać pełnomocnikowi powódki ustanowionemu z urzędu kwotę podwyższoną nieco kwotę wynagrodzenia w wysokości 600 zł netto, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu. Jednocześnie należało powyższe wynagrodzenie powiększyć o podatek Vat. Dlatego łącznie przyznano wynagrodzenie w wysokości jak 738,- zł i wypłacić je ze środków budżetowych Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Olsztynie).