Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 listopada 2018 roku

Sąd Okręgowy w Częstochowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSR del. Mariola Basińska

Protokolant : Ewa Lenartowicz

po rozpoznaniu w dniu 20 listopada 2018 roku w Częstochowie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. S.

przeciwko (...) w C.

o stwierdzenie nieważności uchwały i zobowiązanie

1.  Powództwo oddala.

2.  Nie obciąża powoda M. S. kosztami procesu.

Sygn. akt I C 382/18

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym 1 sierpnia 2018 roku powód M. S. wniósł:

- o stwierdzenie nieważności uchwały Zarządu (...) w C. nr (...) z dnia 6 września 2007 roku w zakresie § 1 ust. 2d (zał. 4, 4a, 4b) traktującej o uznaniu powierzchni komórek i piwnic za pomieszczenia wspólne,

- o zobowiązanie Zarządu pozwanej do dokonania korekty przytoczonej części uchwały w sposób zgodny z istniejącymi w momencie podjęcia uchwały przepisami prawa i zgodnie z interesem osób korzystających z przekształcenia własnościowego lokali,

- o zobowiązanie Zarządu pozwanej do zlecenia administracji spółdzielni czytelnego oznakowania przeznaczenia pozostałych pomieszczeń piwnicznych oraz poinformowania właścicieli lokali o ich prawie do określenia zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

W uzasadnieniu powód wskazał, że Zarząd pozwanej uchwałą z 6 września 2007 roku Nr (...) określił odrębną własność lokali, przy czym wszystkie pomieszczenia piwniczne zostały zaliczone do powierzchni wspólnych nieruchomości. Powód wskazał, że według jego wiedzy pomieszczenia piwniczne stanowią przynależność wyodrębnionych lokali. Wymieniona uchwała została podjęta na podstawie art. 42 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Zdaniem powoda na podstawie art. 42 ust. 3 pkt 3 tejże ustawy należało w uchwale wymienić przynależności lokali, czego nie uczyniono. Zdaniem powodowa określenie przynależności piwnic do lokali wynikało także z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Pozwana (...) w C. wniosła o oddalenie powództwa z zasądzeniem kosztów procesu. Pozwana wskazała, że uchwała Zarządu nr (...) z 6 września 2007 roku została podjęta w trybie art. 43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 roku, poz. 845). Powód mógł zaskarżyć uchwałę na podstawie art. 43 ust. 5 zdanie 1 tejże ustawy, czego nie uczynił. Zdaniem pozwanej roszczenie powoda wygasło, gdyż powód zgłosił żądanie po 11 latach od podjęcia uchwały. Zdaniem pozwanej powód nie wykazał interesu prawnego swojego żądania, a uwzględnienie jego żądania nie jest możliwe z uwagi na daleko idące zmiany, jakie zaszły w nieruchomości po wydaniu przedmiotowej uchwały, mianowicie spośród 240 lokali zostało wyodrębnionych 79 lokali mieszkalnych i zawarcia tyleż aktów notarialnych, a udziały w częściach wspólnych zostały określone odrębnie dla każdego lokalu. Brak interesu prawnego polega na tym, że pozwana uwzględniła żądanie powoda o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Dochodzone pozwem roszczenie narusza interesy pozostałych współwłaścicieli nieruchomości w związku z niezgodnością udziałów w nieruchomości. Zdaniem pozwanej kwestionowana uchwała z 6 września 2007 roku nie narusza art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzemieniu obowiązującym od 3 lipca 2007 roku, gdyż uznanie piwnic lub pomieszczeń gospodarczych za pomieszczenia przynależne do lokalu jest możliwe w przypadku, gdy pomieszczenia te są przyporządkowane do konkretnego lokalu, a władający lokalem faktycznie użytkuje piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze. Dalej strona pozwana podniosła, że żądanie powoda narusza interes prawny pozostałych właścicieli i lokatorów, gdyż spełnienie żądania powoda, spowoduje niemożność określenia udziałów pozostałych członków w nieruchomości w sposób poprawny. Pozwana podniosła, że zastosowanie art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c. winno mieć charakter wyjątkowy, ponieważ ustawodawca przewidział tryb zaskarżenia uchwał podjętych na podstawie art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a możliwość zaskarżenia uchwały bez względu na tryb przewidziany w art. 43 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prowadzi do ominięcia przepisów prawa. Strona pozwana, powołując się na orzecznictwo sądów apelacyjnych zakwestionowała możliwość ustalenia nieważności przedmiotowej uchwały na podstawie art. 189 k.p.c. Dalej strona pozwana podniosła, że z części orzecznictwa wynika dopuszczalność zastosowania art. 189 k.p.c., ale wówczas powód winien wykazać istnienie interesu prawnego.

Sąd ustalił, co następuje:

Nieruchomość przy Al. (...) w C. stanowiła mienie pozwanej (...) w C., której Zarząd uchwałą z 6 września 2007 r. nr (...) określił przedmiot odrębnej własności w tej nieruchomości. W załączniku 4b do tej uchwały określono, że piwnice należą do części wspólnych. Zarząd pozwanej w dniu 26 października 2001 r. podjął uchwałę nr (...), w której stwierdził, że piwnice nie będą traktowane jako pomieszczenia przynależne do lokali, tylko jako części wspólne nieruchomości. M. S. nie zaskarżył powyższych uchwał. Sąd Okręgowy w C. prawomocnym wyrokiem z 16 lipca 2018 r. sygn. I C (...) oddalił powództwo M. S. przeciwko (...) w C., stwierdzając zgodność uchwały z 2001 roku z prawem i zasadami współżycia społecznego.

Dowód: wyrok i uzasadnienie w sprawie IC (...) Sądu Okręgowego w C. k. 79-84, wyciąg z protokołu nr (...) z posiedzenia Zarządu pozwanej z 26.10.2001r. k.48 akt IC (...), odpis uchwały nr (...) z 6.09.2007r. wraz z załącznikami k.94 - 97, kopia danych ewidencyjnych nieruchomości gruntowo-budynkowej k.61, plan k.62, kopia zbiorczego zestawienia powierzchni wspólnych k.63-76.

Zawiadomienie o wyłażeniu projektu uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokalu powód otrzymał 1 sierpnia 2007 roku. Zawiadomienie o podjęciu uchwały nr (...) z 6 września 2007 roku powód otrzymał 17 marca 2008 roku. Aneksem z 28 stycznia 2008 roku do uchwały nr (...) wprowadzono zmiany poprzez wpisanie w miejsce działki nr (...) działkę nr (...), która powstała w wyniku podziału, a zawiadomienie o aneksie doręczono powodowi 17 marca 2008 roku.

Dowód: odpis doręczenia zawiadomienia o wyłożeniu projektu uchwały k 93, projekt uchwały o określeniu odrębnej własności lokali k 90-91, odpis zawiadomienia z 10.03.208r. z dowodem doręczenia k 98 i 100, odpis aneksu nr 1 k 101, odpis dowodu doręczenia powodowi powiadomienia o aneksie k 103.

Na mocy umowy z 27 maja 2008 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności lokalu przez spółdzielnię, zawartej w formie aktu notarialnego, powód i jego żona stali się właścicielami lokalu mieszkalnego, za części wspólne lokalu uznano min. piwnice.

Dowód: kopia aktu notarialnego z 27.05.2008r. k. 27, 32, kopia rzutu kondygnacji k. 33, odpis księgi wieczystej k.34-58, zbiorcze zestawienie powierzchni wspólnych k 63-65, zbiorcze zestawienie lokali mieszkalnych z przynależnymi udziałami k 74.

Pomieszczenia podziemne budynku wykorzystywane są jako boksy-piwnice „lokatorskie” z których korzystają mieszkańcy budynku oraz pomieszczenia techniczne: kurka gazowego, wodomierza, a także pomieszczenia gospodarcze i socjalne z których korzysta gospodarz domu przechowując narzędzia, środki czystości, gdzie się przebierają i spożywają posiłki. W podziemiu budynku jest również pralnia, suszarnia, pomieszczenie do przechowywania wózków, rowerów, są to pomieszczenia ogólnodostępne. Znaczna część numerów boksów-piwnic odpowiada numerom mieszkań i z nich korzystają osoby zajmujące dane mieszkanie. Część boksów-piwnic nie ma określonych numerów. Niektórzy mieszkańcy zamieniali między sobą boksy-piwnice bez udziału pozwanej.

Dowód: z zeznań świadków A. C. k. 89-91, A. F. k. 91-93, B. Ś. k. 93-9.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków, gdyż wzajemnie uzupełniają się lub potwierdzają, znalazły też odzwierciedlenie w pozostałym materiale dowodowym. Prawdziwość dokumentów złożonych przez strony nie była kwestionowana.

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny sprawy nie był przedmiotem sporu. Okoliczności zawarcia i treść zapadłych uchwał spółdzielni, doręczenie uchwał powodowi, wyodrębnienie własności lokalu na rzecz powoda i treść aktu notarialnego o wyodrębnieniu lokalu zajmowanego przez powoda nie były sporne. Strony nie kwestionowały powyżej ustalonego sposobu korzystania z piwnic przez lokatorów.

Przedmiotem sporu było to, czy piwnica (boks) winna stanowić pomieszczenie przynależne do lokalu, czy część wspólną nieruchomości.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że uchwała zarządu pozwanej z 26 października 2001 roku nr (...) mówiąca o tym, że piwnice nie będą traktowane jako pomieszczenia przynależne do lokali, tylko jako części wspólne nieruchomości została oceniona w prawomocnym wyroku Sądu Okręgowego w C. z 16 lipca 2018 roku sygn. I C(...) jako zgodna z prawem i zasadami współżycia społecznego.

Przedmiotem uchwały z 2001 roku nie było wyodrębnienie lokali, co miało miejsce dopiero w 2007 roku. Uchwała z 2001 roku została wydana na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, który w dacie podejmowania uchwały stanowił, że do lokalu mogą - a więc nie muszą - przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnym”. Takie działanie pozwanego było podówczas uprawnione, o czym orzekł prawomocnie Sąd Okręgowy we wskazanej wyżej sprawie.

Zaskarżona uchwała z 6 września 2007 roku o wyodrębnieniu własności lokali była wypełnieniem ustawowego obowiązku w razie złożenia wniosku o wyodrębnienie lokalu przez członka spółdzielni. W dacie podjęcia uchwały zgodnie z art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym od 31 lipca 2007 roku (zmiana zamieszczona w Dz.U.2007 roku, nr 125, poz. 873) należało w uchwale o wyodrębnieniu lokali określić m.in. rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje; wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu. W dacie wydania zaskarżonej uchwały obowiązywał przepis art. 42 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowił, że decyzję o przynależności do lokalu, jako jego części składowych, pomieszczeń przynależnych, w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, podejmuje zarząd spółdzielni. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych powierzyła zatem do decyzji zarządu oznaczenie tego, czy pomieszczenia dodatkowe takie jak piwnice są pomieszczeniami przynależnymi do lokalu, czy też częściami wspólnymi. Zgodnie zaś z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali w brzmieniu zarówno dotychczasowym jak i w brzmieniu obowiązującym w 2007 roku – „pomieszczenia przynależne” w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, mogą przynależeć do lokalu, jako jego części składowe. Tym samym powiązane ze sobą przepisy art. 42 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, stanowiły normę uprawniającą zarząd spółdzielni do określenia statusu pomieszczeń jak np. piwnice, przepisy te nie nakazywały uznanie piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu, pozostawiając zarządowi swobodę określenia tego statusu.

Zaskarżona uchwała była podjęta zgodnie z obowiązującym wówczas prawem. Nie można również uznać, aby uchwała ta była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Z materiału dowodowego nie wynika, czy przydział lokalu obejmował także piwnice lub czy był sporządzany protokół przekazania członkom pozwanej piwnicy wraz przydziałem lokalu. Niewątpliwie większość piwnic ma te same numery co numery lokali, ale nie wszystkie. Część z nich była przedmiotem zamian samych lokatorów bez udziału pozwanej. Kwestia piwnic została rozwiązana w sposób jednolity uchwałą Zarządu pozwanej z 2001r. uznającą je za części wspólne nieruchomości. W takim wypadku nie ma znaczenia, że są one użytkowane przez poszczególnych lokatorów. Zaliczenia piwnic do części wspólnych nie kwestionowali członkowie pozwanej w projekcie zaskarżonej uchwały ani później, po wejściu w życie uchwały. Także powód nie wnosił o wprowadzenie zmian w projekcie uchwały do czego miał prawo w oparciu o art. 43 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ani nie zaskarżył jej do sądu w ciągu 30 dni od doręczenia uchwały – art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W oparciu o tę uchwałę powód stał się właścicielem lokalu mieszkalnego i współwłaścicielem gruntu, a jego udział określały zasady wymienione w tej uchwale, na co wpływ miała powierzchnia części wspólnych. Powód zakwestionował uchwałę po blisko 10 latach od jej podjęcia, kiedy już ponad siedemdziesięciu członków pozwanej stało się właścicielami lokali w oparciu o zasady określone w zaskarżonej uchwale.

Ponieważ zaskarżona uchwała nie jest dotknięta nieważnością, to nie mogą być uwzględnione pozostałe żądania pozwu.

Z tych względów Sąd oddalił powództwo, na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 § 1 i 2 k.c. a contrario.

Koszty procesu uzasadniał art. 102 k.p.c. Sąd nie obciążył powoda kosztami procesu, ze względów słuszności, z uwagi na jego sytuację materialną oraz, uwzględniając to, że subiektywnie powód mógł być przekonany o zasadności swego roszczenia, wobec przedstawionej przez siebie analizy prawnej, która jednak okazała się niepełna i wymagała uwzględnienia różnych aktów prawnych, obowiązujących w różnych przedziałach czasu.