Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., pozwem z dnia 31 stycznia 2019 r., skierowanym przeciwko T. S. i A. S., wniosła o zasądzenie na swoją rzecz solidarnie od pozwanych kwoty 284.000 zł., wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 6 listopada 2018r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu podniosła, że powodowa Spółka zajmuje się prowadzeniem sieci przedszkoli i żłobków. W ramach tej działalności strony zawarły, przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, której cena została ustalona na kwotę 2.840.000 zł. Powódka zapłaciła pozwanym przewidziany w umowie, zadatek w łącznej kwocie 284.500 zł., natomiast umowa sprzedaży miała zostać zawarta po ziszczeniu się warunku zawieszającego. Zawarta pomiędzy stronami umowa przewidywała, w przypadku gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej bez winy którejkolwiek ze stron, zwrot wszelkich dotychczasowych świadczeń, w tym zadatku. Zdaniem powódki do zawarcia umowy nie doszło, bez jej winy, dlatego wystąpiła z żądaniem od pozwanych zwrotu uiszczonego zadatku.

/pozew - k. 4-15/

Strona pozwana, w odpowiedzi na pozew z dnia 27 marca 2019r., wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki zwrotu kosztów postępowania, wywodząc, że realizacja warunków zawieszających, od których zależało dojście umowy przyrzeczonej do skutku, pozostawała całkowicie poza kontrolą pozwanych, zależała ona natomiast w przeważającej mierze od samej powódki.

/odpowiedź na pozew - k. 67-70/

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka, (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. została zarejestrowana w końcu 2016r. i rozpoczęła działalność operacyjną w lipcu 2017r., związaną m.in. z wychowaniem przedszkolnym, prowadząc na terenie kraju sieć przedszkoli i żłobków. Sieć ta, w Polsce jest tworzona od 2017r., poprzez zakładanie całkowicie nowych placówek, bądź też przejmowanie już istniejących; obecnie Spółka posiada 23 placówki w 15 lokalizacjach, żadnej w Ł.; na koniec 2017r. dysponowała 15 placówkami. Powodowa Spółka wchodzi w skład norweskiej grupy N., która prowadzi przedszkola i żłobki na terenie Norwegii, Finlandii, Szwecji, Dani, Holandii, Niemczech i Polski i posiada większość udziałów w spółce (...).

Pozwany T. S. prowadzi firmę zajmującą się handlem (prowadzi sprzedaż odzieży w CH (...)), natomiast, jako wiodący przedmiot działalności w (...) figuruje: wynajmem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, gdyż z wynajmu nieruchomości pod przedszkole prowadzone przez córkę – E. O., osiągał największe dochody.

Córka pozwanych, E. O. (1), prowadzi działalność gospodarczą, przedmiotem której jest prowadzenie placówki wychowania przedszkolnego, mieszczącej się na nieruchomości stanowiącej własność pozwanych.

/bezsporne; informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców KRS – k. 15 – 17v.; wydruk z (...) k. 119 i 120; zeznania pozwanego k. 182v. e – protokół 00:44:04, 00:48:29/

W związku z umieszczonym w Internecie ogłoszeniem o sprzedaży, prowadzonego przez E. O. (1) przedszkola publicznego, do córki pozwanych zgłosili się przedstawiciele Spółki (...) z siedzibą w W.. Na początku listopada 2017 roku E. O. (1) oraz przedstawiciel Spółki (...) brali udział w spotkaniu, a następnie prowadzili korespondencję mailową dotyczącą przyszłej współpracy. W dniu 9 listopada 2017 roku przedstawiciele Spółki złożyli E. O. (1) ofertę zakupu przedszkola, a T. i A. S. ofertę zakupu nieruchomości, w której mieści się przedszkole.

/ zeznania świadka E. O. (1) k. 157v-158, e-protokół (...):01:17 – 03:44:35; korespondencja mailowa – k. 72-73; zeznania świadka G. H. (1) k. 155, e-protokół k. 155/

W dniu 10 listopada 2017 roku E. O. (1) zwróciła się do Ministerstwa Edukacji Narodowej z pytaniem, czy możliwa jest zmiana zezwolenia na prowadzenie przedszkola co do organu prowadzącego. W dniu 21 listopada 2017 roku otrzymała informację, iż nie ma takiej możliwości i że w tym celu należy zlikwidować i uruchomić nową placówkę. E. O. (1) poinformowała o powyższym przedstawicieli Spółki (...).

/zeznania świadka E. O. (1) k. 157, e-protokół (...):01:17/

Przed zawarciem porozumienia E. O. (1) zapoznawała się z przepisami ustawy Prawo oświatowe, ale prosiła o ich sprawdzenie przez prawnika Spółki i konsultowała się z nim w tym przedmiocie.

/wiadomość z 30 listopada 2017 roku – k. 106; korespondencja mailowa – k. 110; zeznania świadka E. O. (1) k. 157, e-protokół (...):01:17/

Dnia 1 grudnia 2017 roku powodowa Spółka, E. O. (1), T. S. i A. S. podpisali dokument o nazwie „. (...) podsumowanie najważniejszych warunków potencjalnej transakcji”. Strony tego porozumienia oświadczyły, iż po uzgodnieniu wszystkich warunków przedmiotu umów (potencjalnych transakcji), określających prawa i obowiązki stron w związku z potencjalnymi transakcjami, zamierzają podpisać umowy przedwstępne oraz ostateczne. Strony zaplanowały w dokumencie zawarcie transakcji, polegających na:

a. nabyciu przez Spółkę od A. i T. małżonków S. nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) o pow. 0,78 ha, zabudowanej budynkiem, w którym E. O. (1) prowadzi przedszkole pod firmą: Przedszkole M., dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi księgę wieczystą pod numerem (...), najpóźniej w terminie do dnia 31 sierpnia 2018 r.;

b. zapłacie przez Spółkę na rzecz A. i T. małżonków S. z tytułu nabycia nieruchomości kwoty 2.840.000 zł. brutto, w tym kwoty 34.000 zł. brutto tytułem zadatku, który miał zostać uregulowany w terminie 3 dni od dnia podpisania pisma;

c. odstąpieniu przez E. O. (1) na rzecz Spółki od wykonywania obecnej działalności gospodarczej, która polega na prowadzeniu Publicznego Przedszkola pod firmą: Przedszkole M., ul. (...), (...)-(...) Ł.;

d. przeniesieniu przez E. O. (1) na rzecz Spółki prawa własności całego wyposażenia Przedszkola, którego wykaz zostanie przedstawiony w załączniku do umowy przedwstępnej oraz umowy ostatecznej;

e. wstąpieniu przez Spółkę w miejsce E. O. (1) w zaakceptowane przez Spółkę umowy o świadczenie usług na rzecz Przedszkola niezbędne do właściwego funkcjonowania Przedszkola;

f. zapłacie przez Spółkę na rzecz E. O. (1) z tytułu przejęcia Przedszkola kwoty 500.000 zł. brutto, w tym kwoty 20.000 zł. brutto tytułem zadatku, który miał zostać uregulowany w terminie 3 dni od dnia podpisania pisma;

g. zatrudnieniu przez Spółkę wybranych przez Spółkę pracowników zatrudnianych w Przedszkolu przez E. O. (1).

Strony postanowiły również w piśmie, iż szczegółowe postanowienia dotyczące transakcji i ich wszystkich elementów zawarte będą w umowach ostatecznych oraz ewentualnych umowach przedwstępnych. Strony założyły, że ostateczne umowy zostaną zawarte najpóźniej do dnia 31 sierpnia 2018 r. a umowy przedwstępne zostaną zawarte najpóźniej do dnia 31 grudnia 2017 r.

Jako ustalenia dodatkowe wskazano, że:

- w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z pozwanymi, tj. najpóźniej do dnia 31 grudnia 2017 r., Spółka ureguluje na ich rzecz kwotę 250.000 zł., tytułem zadatku na poczet umowy sprzedaży nieruchomości [łącznie 284.000 zł.] oraz na rzecz E. O. (1) kwotę 30.000 zł., tytułem zadatku na poczet umowy o przejęcie przedszkola [łącznie 50.000 zł.];

- cena sprzedaży nieruchomości oraz przejęcia przedszkola może ulec zmianie;

- zawarcie umów strony uzależniają od uzyskania przez Spółkę zgody na prowadzenie przedszkola w budynku przedszkola, jednocześnie oświadczając, że razem dołożą wszelkich starań, aby Spółka uzyskała taką możliwość;

- E. O. (1) oraz małżonkowie S. wyrażają zgodę na przeprowadzenie rozbudowy budynku przedszkola na terenie nieruchomości, która będzie mogła rozpocząć się jeszcze przed zawarciem umów ostatecznych, ale w przypadku gdyby z przyczyn leżących po stronie Spółki, nie doszło do zawarcia umów ostatecznych, Spółka utraci wpłacone zadatki oraz nakłady poczynione na nieruchomości w trakcie ww. rozbudowy;

- Spółka oraz E. O. (1) zgodnie postanawiają, że Spółka będzie mogła prowadzić proces rekrutacji do przedszkola na rok szkolny 2018/2019 za pośrednictwem E. O. (1).

- E. O. (1) podda placówkę w stan likwidacji, niezwłocznie po otrzymaniu przez Spółkę zezwolenia na prowadzenie przedszkola publicznego przez osobę prawną (Spółkę - powodową).

Przed podpisaniem ww. porozumienia E. O. (1) prowadziła korespondencję z przedstawicielami powódki - m.in. przesłano jej projekt umowy z zastrzeżeniem możliwości naniesienia zmian, z której to adresatka skorzystała.

E. O. (1) oraz Spółka powodowa prowadzili, tego samego dnia, ustalenia dotyczące warunków przyszłej umowy i postanowień (...) w mailu z dnia 1 grudnia 2017 roku E. O. (1) zwróciła się do G. H. (prokurenta Spółki) z zapytaniem, jakie będą następstwa jeśli Spółka nie otrzyma zezwolenia na prowadzenie przedszkola publicznego i placówka będzie musiała mieć charakter niepubliczny. W odpowiedzi prokurent wskazał, że jeśli hipotetycznie ze strony Spółki nie dojdzie do finalnej umowy, to Spółka traci zadatki i nakłady. Zaproponował również, aby zmienić zapis umowy na „przedszkole”, z tą myślą, że Spółka będzie starała się o uzyskanie pozwolenia na prowadzenie przeszkolą publicznego, a gdyby to się nie udało, to wystąpi o przedszkole niepubliczne.

/postanowienia (...)– k. 27 – 30; korespondencja mailowa – k. 85 – 86, 107 – 108; zeznania świadka E. O. (1) k.157; e-protokół 03:01:17/

Pismem z dnia 6 grudnia 2017 roku, nadanym w dniu 12 grudnia 2017r., (...) Spółka z o. o. z siedzibą w W., na podstawie art. 88 ust. ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r. Prawo oświatowe, wystąpiła do Prezydenta Miasta Ł. z wnioskiem o udzielenie Spółce zezwolenia na założenie przedszkola publicznego, które będzie się mieścić w Ł. przy ul. (...) i funkcjonować pod nazwą Przedszkole M.), wyjaśniając iż E. O. (1) wystąpi w trybie art. 89 Prawa oświatowego z wnioskiem o likwidację przedszkola publicznego, prowadzonego przez nią pod tym samym adresem. Datę rozpoczęcia działalności oznaczono na dzień 31 września 2018 r. Nadto na podstawie art. 88 ust. 5 Prawa oświatowego Spółka wniosła o przedłużenie terminu na złożenie wniosku, wskazując, iż uzyskała zabezpieczenie finansowania potrzebnego do utworzenia przedszkola dopiero po dniu 30 września 2017 roku.

/wniosek o udzielenie zezwolenia wraz z potwierdzeniem nadania - k. 36-37/

W chwili składania przez Spółkę przedmiotowego wniosku o wyrażenie zgody na prowadzenie przedszkola publicznego, w którym, jako datę rozpoczęcia prowadzenia działalności wskazano 31 września 2018 roku, przedstawiciele Spółki mieli świadomość, że upłynął już termin ustawowy na wystąpieniem z takim wnioskiem, natomiast liczyli na to, że urzędnicy przychylą się do wniosku o przedłużenie terminu, bazując, na doświadczeniu własnym z innych miast, gdzie spotkali się z „elastycznym” i życzliwym podejściem urzędników do wniosków w sprawie dotacji oświatowych oraz informacjach o innych przypadkach przedłużenia terminów.

/ zeznania powódki – k. 181 v., e-protokół 00:05:52 w zw. z inf. wyjaśnieniami powódki – k. 153v e- protokół 00:56:27/

W grudniu 2017 E. O. (1) spotkała się z dyrektorem Wydziału Edukacji Urzędu Miasta Ł. w celu odbycia rozmowy o załatwieniu wniosku powoda. Dyrektor poinformował E. O. (1), że odpowiedź na wniosek o wyrażenie zgody zostanie udzielona w ustawowym terminie.

/zeznania świadka E. O. (1) k. 157, e-protokół (...):01:17/

W okresie od 7 grudnia 2017 roku do 21 grudnia 2017 roku prowadzona była korespondencja mailowa między E. O. (1) a Spółką powodową (w imieniu której występował prokurent G. H. oraz radca prawny J. Ł.), w której m.in. Spółka wyszczególniała przyszłej kontrahentce potrzebne do transakcji dokumenty, wyjaśniała niejasności dotyczące nieruchomości, konsultowała przepisy, precyzowała ustalenia przyszłej umowy, by wreszcie przesłać jej projekt kontrahentce.

/ korespondencja mailowa – k. 109 - 114/

Dnia 22 grudnia 2017 roku pomiędzy Spółką powodową, a E. O. (1) została zawarta umowa przedwstępna, stanowiąca realizację postanowień zawartych dokumencie z dnia 1 grudnia 2017 roku zatytułowanym (...) podsumowanie najważniejszych warunków potencjalnej transakcji”, które, w myśl preambuły umowy przedwstępnej, zostały przez strony w całości zaakceptowane i znalazły odzwierciedlenie w treści umowy przedwstępnej. Z umowy tej wynikało, że E. O. (1) prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą Przedszkole (...) w Ł. przy ul. (...), której głównym przedmiotem jest wychowanie przedszkolne a nieruchomość, w której prowadzone jest przedszkole, stanowi przedmiot prawa własności przysługującego T. S. oraz A. S. (rodzicom E. O. (1)) na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Na mocy umowy E. O. (1), do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, miała uregulować we własnym zakresie wszelkie kwestie pracownicze poprzez rozwiązanie wszystkich umów z zatrudnianymi przez siebie pracownikami. Spółka powodowa oświadczyła w tej umowie, że prowadzi działalność gospodarczą, której jednym z głównych przedmiotów jest wychowanie przedszkolne i zamierza prowadzić przedszkole publiczne w miejscu działalności gospodarczej wykonywanej przez E. O. (1). Nadto Spółka oświadczyła, iż Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki podjęło uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie umowy z E. O. (1) i Spółka wystąpiła z wnioskiem do właściwego organu o udzielenie zezwolenia na prowadzenie przedszkola publicznego przez osobę prawną na terenie w.w. nieruchomości. Strony tej umowy postanowiły, że zamierzają zawrzeć umowę przyrzeczoną pod warunkiem, że E. O. (1) odstąpi na rzecz Spółki od wykonywania obecnej działalności gospodarczej, w celu umożliwienia Spółce prowadzenia w tym miejscu własnego przedszkola wyłącznie przez Spółkę a po otrzymaniu przez Spółkę w.w. zezwolenia E. O. (1) zobowiązała się niezwłocznie, nie później niż w terminie 7 dni, poddać prowadzone przedszkole w stan likwidacji, o której mowa art. 89 ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r. Prawo oświatowe. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta w terminie 14 dni od dnia spełnienia się ostatniego z warunków w niej wskazanych, a w przeciwnym wypadku, jeśli okoliczności te nie wystąpiłyby bez winy którejkolwiek ze stron, postanowiono, że wszelkie dotychczasowe świadczenia, w tym zadatki, podlegać będą zwrotowi w terminie 7 dni od dnia wystosowania prośby o ich zwrot.

/umowa przedwstępna zawarta między powodową Spółką a E. O. (1) – k. 23- 26v./

Przedstawiciele Spółki (...) mieli świadomość, że aby uzyskać zgodę na prowadzenie przedszkola publicznego w budynku przy ul. (...) w pierwszej kolejności powinien zostać złożony wniosek o jego likwidację, a dopiero potem wniosek o wyrażenie zgody na prowadzenie nowej placówki, jednak na prośbę E. O. (1) przystali na inną kolejność procedowania. Pełnomocnik Spółki, zajmujący się jej obsługą prawną, przed podpisaniem umowy z E. O. (1), zwracał uwagę władzom Spółki, że złożenie wniosków w innej kolejności rodzi ryzyko ich nieuwzględnienia. Spółka liczyła jednak na to, że organ odstąpi od ścisłego przestrzegania przepisów. Bazowała na własnym doświadczeniu z innych miast.

/ zeznania powódki – k. 181 v., e-protokół 00:05:52 w zw. z inf. wyjaśnieniami powódki– k. 154 e- protokół 01:03:43/

Pismami z dnia 20 grudnia 2017 roku powódka wystąpiła do Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w Ł. o wydanie opinii w zakresie spełniania warunków higienicznych i zdrowotnych do prowadzenia przedszkola publicznego w pomieszczeniach zlokalizowanych w części budynku oraz do Komendanta Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w Ł. o wydanie opinii w sprawie warunków ochrony przeciwpożarowej budynku przy ul. (...) w Ł..

/pisma z dnia 20 grudnia 2017 roku wraz z potwierdzeniami nadania – k. 38-39 i k. 40-41/

W odpowiedzi na w.w. pisma złożone przez powódkę, Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w Ł. w piśmie z dnia 23 stycznia 2018 roku stwierdził, że pomieszczenia Przedszkola M. w Ł. przy ul. (...) spełniają wymagania higieniczne i zdrowotne wynikające z rozporządzenia Ministra Edukacji Narodowej i Sportu z dnia 31 grudnia 2002 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny w publicznych i niepublicznych szkołach i placówkach, natomiast Komendant Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w Ł. wydał opinię pozytywną w zakresie spełnienia wymagań ochrony przeciwpożarowej w części budynku przeznaczonej na przedszkole publiczne (...) przy ul. (...) w Ł..

/pismo – k. 43; opinia – k. 44/

W dniu 22 grudnia 2017 roku strony zawarły przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości oznaczonej w księdze wieczystej prowadzonej przez XVI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi pod nr (...). Umowa stanowiła, że T. i A. małżonkowie S. zobowiązują się sprzedać nieruchomość powódce za cenę 2.840.000 złotych, a powódka zobowiązuje się za tę cenę nieruchomość nabyć. Strona nabywająca oświadczyła, że tytułem zadatku zapłaci drugiej stronie łącznie kwotę 284.000 złotych, przy czym 34.000 złotych w chwili sporządzania aktu. Na mocy tej umowy przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta w terminie do 31 sierpnia 2018 roku, po uprzednim uzyskaniu przez stronę nabywającą ostatecznej i prawomocnej decyzji wydanej z upoważnienia Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (...) wyrażającej zgodę na nabycie opisanej wyżej zabudowanej nieruchomości przez powódkę, na wniosek złożony przez pozwanych. Strona zbywająca zobowiązała się do złożenia tego wniosku niezwłocznie. Umowa przedwstępna przewidywała, iż umowa sprzedaży zostanie zawarta tylko i wyłącznie w przypadku spełnienia się warunków zawieszających, polegających na zawarciu przez (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. umowy przyrzeczonej z E. O. (1), o której mowa w umowie przedwstępnej pomiędzy Spółką a E. O. (1) z dnia 22 grudnia 2017 roku oraz uzyskaniu przez Spółkę zgody na prowadzenie przedszkola w budynku na terenie nieruchomości, o której mowa w akcie. T. i A. małżonkowie S. oświadczyli, że znana jest im treść umowy przedwstępnej pomiędzy Spółką a E. O. (1), o której mowa powyżej. Przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta w terminie 21 dni od dnia spełnienia się ostatniego z warunków, o których mowa powyżej oraz uprzednim uzyskaniu decyzji, o której mowa w § 6 niniejszego aktu, nie wcześniej jednak niż 1 sierpnia 2018 roku a w przypadku nie spełnienia się warunków zawieszających, tj. niedojścia do zawarcia umowy bez winy którejkolwiek ze stron, wszelkie dotychczasowe świadczenia , w tym zadatki miały podlegać zwrotowi, w ciągu 7 dni od dnia wystosowania prośby o ich zwrot.

E. O. (1) otrzymała projekt umowy przedwstępnej przed jej podpisaniem u notariusza, a nadto skorzystała z możliwość wprowadzenia do jej treści swoich uwag. Spółka przedstawiła notariuszowi projekt umowy przedwstępnej, uzgodnionej pomiędzy Spółką a E. O. (1), który został sporządzony przez pełnomocnika powodowej Spółki. Treść warunku zawieszającego umowy była redagowana po konsultacji z E. O. (1), a nie pozwanymi. Pozwani nie zgłaszali żadnych uwag do umowy, zgłaszała je jedynie E. O. (1). Pozwani, przed podpisaniem umowy, nie zdawali sobie sprawy, że w umowie będzie warunek zawieszający, gdyż z przedstawicielem Spółki pozwany rozmawiał jedynie o sprzedaży nieruchomości. O warunku nie informowała rodziców wcześniej także córka pozwanych – E. O. (1). Warunek do umowy był pomysłem prokurenta Spółki powodowej - G. H., na wypadek gdyby Spółka nie uzyskała pozwolenia, ale nie był on przedmiotem zainteresowania pozwanych. Małżonkowie S. zgodzili się na zamieszczenie warunku zawieszającego, o którego wprowadzeniu dowiedzieli się bezpośrednio przed przystąpieniem do aktu, pod wpływem zapewnień G. H., w myśl których Spółka była zdecydowana na tą inwestycję i nie zamierzała wycofać się z transakcji, natomiast, gdyby nie udało się uzyskać zezwolenia dla Spółki na prowadzenia przedszkola, to liczy się z utratą zadatku.

/umowa przedwstępna, akt repertorium (...) – k. 18-20v.; korespondencja mailowa –k. 147-179; oświadczenie pełnomocnika powodów – k. 137v.; zeznania pozwanej – k. 181 v., e-protokół 00:05:52 - w zw. z inf. wyjaśnieniami pozwanej – k. 138 e- protokół 01:01:43; zeznania pozwanego – k.182v. e-protokół 00:36:16 w zw. z inf. wyjaśnieniami pozwanego – k. 138 e- protokół 00:56:19, k. 182v. e – protokół 00:36:37/

Strona powodowa zapłaciła pozwanym zadatek w dwóch transzach: w kwocie 34.000 złotych i w kwocie 250.000 złotych.

/bezsporne; potwierdzenia przelewów – k. 21 i 22/

Projekt przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zredagował, świadczący pomoc prawną na rzecz Spółki radca prawny J. Ł., a jej ostateczną wersję przygotował Notariusz J. K.. Ostateczna umowa nie różniła się znacząco od przedstawionego projektu.

/przesłuchanie pozwanego k. 137, e-protokół 00:18:03 i nast.; zeznania świadka J. K. k. 152v, e-protokół 00:04:53/

Nie budziło wątpliwości notariusza ani stron, że zgodnie z § 6 umowy zwrot świadczeń nastąpi tylko w razie braku winy po którejkolwiek ze stron umowy.

/zeznania świadka J. K. k. 152v, e-protokół 00:04:53/

Pismem z dnia 4 stycznia 2018 roku Wydział Edukacji Urzędu Miasta Ł., w odpowiedzi na wniosek z dnia 6 grudnia 2017r. w sprawie wydania zezwolenia na założenie Przedszkola Publicznego (...) dla (...) sp. z o.o., oraz prośby o przedłużenie terminu na jego złożenie, nie wyrażono zgody na zmianę terminu określonego w art. 88 ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r. Prawo oświatowe (Dz. U. 2017 poz. 59).

/pismo – k. 42/

Kolejnym wnioskiem datowanym na 1 lutego 2018 roku, skierowanym do Prezydenta Miasta Ł., nadanym w dniu 5 lutego 2018r., (...) sp. z o. o. z siedzibą w W. wniosła o udzielenie Spółce zezwolenia na założenie przedszkola publicznego, które będzie się mieścić w Ł. przy ul. (...) i funkcjonować pod nazwą Przedszkole M., wyjaśniając iż E. O. (1) wystąpi jednocześnie z wnioskiem o likwidację prowadzonego przez nią przedszkola w trybie art. 89 Prawa oświatowego. Jako datę rozpoczęcia działalności wskazano dzień 1 stycznia 2019 r.

W odpowiedzi na wniosek powódki, w piśmie z dnia 12 marca 2018 roku, Wydział (...) wskazał, iż pod adresem podanym przez powódkę znajduje się już przedszkole publiczne M. i do dnia wydania powódce pisma, Wydział (...) nie otrzymał, od organu prowadzącego Przedszkole Publiczne M., w określonym terminie informacji, o której mowa w art. 89 ust. 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. Prawo oświatowe (Dz. U. z 2017 r. poz. 59 ze zm.), w związku z czym wniosek powodowej Spółki nie mógł zostać rozpatrzony.

W dniu 21 marca 2018 roku E. O. (1) otrzymała od przedstawiciela Spółki wniosek o likwidację przedszkola, który tego samego dnia zobowiązała się złożyć, wyrażając nadzieję na szybką realizację transakcji.

Wnioskiem z dnia 21 marca 2018 roku E. O. (1), jako prowadząca publiczne przedszkole pod nazwą: Przedszkole M. w Ł. przy ul. (...) w Ł., wniosła do Prezydenta Miasta Ł. - Wydział (...) o wyrażenie zgody na likwidację przedszkola.

Dnia 3 kwietnia 2018 roku Spółka, odpowiadając na pismo Prezydenta Miasta Ł. -Wydziału (...) z dnia 12 marca 2018 roku, wskazała, iż w dniu 21 marca 2018 roku Wydział (...) tej jednostki otrzymał wniosek o likwidację przedszkola zgodnie z art. 89 ust. 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. Prawo oświatowe, skutkiem czego ponowiono prośbę o rozpoznanie wniosku w sprawie zezwolenia na założenie przedszkola publicznego.

W odpowiedzi na pismo powódki Prezydent Miasta Ł. - Wydział (...) w piśmie z dnia 24 kwietnia 2018 roku wskazał, iż z uwagi na korespondencję z organem prowadzącym publiczne przedszkole pod nazwą: Przedszkole M. w Ł. przy ul. (...) w Ł., w sprawie zgody na likwidację przedszkola, wniosek powodowej Spółki jest przedwczesny.

Dnia 22 maja 2018 roku, organ w swoim kolejnym piśmie, wskazał, iż z powodu niewyrażenia przez Wydział (...) zgody na likwidację przedszkola prowadzonego przez E. O. (1), wniosek Spółki (...) o udzielenie zezwolenia na prowadzenie przedszkola nie będzie rozpatrywany. W uzasadnieniu wskazano, że termin likwidacji placówki publicznej, uregulowany przepisami prawa bezwzględnie obowiązującymi, przypada na 31 sierpnia, natomiast zawiadomienie o zamiarze likwidacji tego typu placówki jest dokonane skutecznie, jeżeli dotarło do wszystkich osób lub organów, które powinny zostać poinformowane o tym, co najmniej na 6 miesięcy wcześniej, tj. najpóźniej w terminie do 28 lutego tego samego roku kalendarzowego, w którym szkoła (przedszkole) miałaby zostać zlikwidowana. Z powyższych względów Wydział (...) nie wyraził zgody na likwidację przedszkola publicznego prowadzonego przez E. O. (1), wobec złożenia rzeczonego wniosku z przekroczeniem w.w. terminu.

/korespondencja mailowa – k. 74; wniosek z dnia 21 marca 2018 roku - k. 49; pismo – 47; wniosek wraz z potwierdzeniem nadania – k. 45 – 46; odpowiedź na pismo z dnia 12 marca 2018 roku – k. 48; odpowiedź UM – k. 50; pismo z dnia 22 maja 2018 roku – k. 51/

W wykonaniu umowy przedwstępnej łączącej strony, pozwani A. i T. S., w dniu 1 lutego 2018 roku, wnieśli do Krajowego Ośrodka (...) Oddział Terenowy w Ł. o wyrażenie zgody na nabycie (sprzedaż na rzecz (...) sp. z o. o. z siedzibą w W.) nieruchomości, będącej zainteresowaniem powódki.

Krajowy Ośrodek (...) Oddział Terenowy w Ł., w dniu 14 marca 2018 roku umorzył postępowanie wszczęte na wniosek T. S. i A. S. o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...), położonej w obrębie W-48, na terenie gminy Ł., dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o nr (...), złożony w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2017.2196 z późn. zm.), jako bezprzedmiotowe. W uzasadnieniu wskazano, iż wniosek nie dotyczy nieruchomości rolnej i nieruchomość najprawdopodobniej nie będzie wykorzystywana na cele rolne.

/pismo – k. 33; wniosek – k. 31-32; decyzja – k. 35-35v./

W okresie od 19 stycznia 2018 roku do 22 maja 2018 roku Spółka (...) pozostawali w kontakcie korespondencyjnym, w celu szybkiego obiegu informacji dotyczących postępu spraw, które pozostały do załatwienia przed finalizacją zamierzonej transakcji. Informacje dotyczyły formy wniosku do Sanepidu, złożenia wniosku o uruchomienie przez Spółkę przedszkola od dnia 1 stycznia 2019 roku, podziału nieruchomości, na której umiejscowione jest przedszkole i zgody odpowiednich organów na jej zbycie, stanu wniosku o likwidację przedszkola przez jego prowadzącą, w tym brak zgody jego na likwidację.

/korespondencja mailowa – k. 115- 118/

Dnia 23 czerwca 2018 roku Spółka powodowa wystosowała do E. O. (1) pismo z propozycjami rozwiązania sytuacji zaistniałej pomiędzy nią a Spółką poprzez:

1. zawarcie umowy na zarządzanie przedszkolem przez Spółkę, przy wynagrodzeniu na kwotę 100.000 zł rocznie (plus VAT) i zawarciu umowy najmu nieruchomości, w której czynsz najmu zostałby ustalony na kwotę 19.950 zł brutto - umowy obowiązywałyby do czasu uzyskania przez spółkę zezwolenia na prowadzenie przedszkola publicznego;

2. przełożenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na rok 2019 r., przy czym określona w umowie przedwstępnej kwota z tytułu realizacji umowy zostałaby obniżona o kwotę 120.000 zł. i zostałaby zawarta w niej klauzula, że jeżeli w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej do przedszkola nie będzie uczęszczało pewne minimum dzieci, ustalona kwota z tytułu realizacji umowy ulegnie odpowiedniemu pomniejszeniu;

3. odstąpienie od umowy.

W wystąpieniu z dnia 6 lipca 2018 roku, odpowiadając na pismo powódki, E. O. (1) wskazała, że przygotowana przez, działającą na zlecenie Spółki, kancelarię prawną koncepcja przejęcia przedszkola przy ul. (...) była wadliwa i sprzeczna z treścią ustawy Prawo oświatowe, a w szczególności ustalenie zawarte w § 4 ust. 2 umowy przedwstępnej z dnia 22 grudnia 2017 r., że po otrzymaniu przez Spółkę zezwolenia na prowadzenie przedszkola publicznego przez osobę prawną na terenie nieruchomości, prowadząca przedszkole (E. O. (1)) miała je poddać w stan likwidacji, co okazało się niemożliwe, w świetle obowiązującego prawa.

/pismo z 23 czerwca 2018 roku – k. 52; odpowiedź z dnia 6 lipca 2018 roku – k. 77-79/

Dnia 21 lipca 2018 roku T. S. zwrócił się do Spółki (...) o przedstawienie stanowiska w sprawie zakupu budynku przedszkola przy ul. (...) w Ł., z powodu zbliżającej się daty sporządzenia aktu notarialnego.

/wiadomość mail – k. 53/

W korespondencji z września 2018 roku pomiędzy Spółką a E. O. (1), miały miejsce ustalenia potwierdzające aktualność zawartej między nimi umowy oraz precyzujące jej istotne postanowienia.

/korespondencja mailowa – k. 80 -81 i 82/

Dnia 28 września 2018 roku E. O. (1) zwróciła się do pełnomocnika powódki o informację, czy (...) sp. z o. o. z siedzibą w W. złożyła już wniosek o zezwolenie na prowadzenie przedszkola publicznego w Ł., gdyż był to warunek łączącej te podmioty umowy. E. O. (1) informowała przedstawicieli Spółki powodowej o fakcie upływu terminu do złożenia wniosku o pozwolenie na prowadzenie przedszkola, którego spółka nie dochowała.

/mail E. O. (1) – k. 83; zeznania pozwanego – k. 182v. e-protokół 00:36:16 w zw. z inf. wyjaśnieniami pozwanego – k. 138 e- protokół 00:56:19/

Dnia 17 października 2018 roku spółka (...) zwróciła się w osobnych pismach do T. S. oraz A. S. o zwrot zadatku wynikającego z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) z dnia 22 grudnia 2017 r. Pozwani odebrali tą korespondencję dnia 30 października 2018 roku.

W odpowiedzi z dnia 13 listopada 2018 roku pełnomocnik pozwanych odmówił wypłaty powodowej Spółce wnioskowanego zadatku.

/pismo z dnia 17 października 2018 r. wraz z potwierdzeniami nadania i odbioru – k. 54-58; pismo z 13 listopada 2018 roku – k. 59-60/

Pozwana nie uczestniczyła w negocjacjach w sprawie sprzedaży nieruchomości, zajmowali się tym jej mąż i córka – E. O. (1). Po raz pierwszy spotkała się z przedstawicielami Spółki (...) w dniu 22 grudnia 2017 roku u notariusza, a następnie w sierpniu 2018 roku w przedszkolu, na prośbę pozwanego, gdzie rozmawiano o konieczności złożenia wniosku o zezwolenie na prowadzenie przedszkola do końca sierpnia 2018 roku. Pozwana nie wiedziała, że Spółka powodowa złożyła przed podpisaniem umowy, wniosek o zezwolenie na prowadzenie przedszkola. Pozwana nie czytała także umowy przedwstępnej przed jej podpisaniem, a nadto oświadczyła w niej nieprawdziwie, iż zna umowę łączącą spółkę powodową z E. O. (1), gdyż ufała córce. O zastrzeżeniu warunku zawieszającego w umowie pozwani dowiedzieli się przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.

Przed wystosowaniem oficjalnego pisma Spółka powodowa nie informowała pozwanych, że wycofuje się z zawarcia umowy przyrzeczonej, pozwani nie podejrzewali tego. Pozwani nie interesowali się umową o przekazanie placówki przedszkolnej zawartej przez Spółkę z E. O. (1), ale byli zainteresowali zbyciem nieruchomości. Pozwani nie znają się na procedurach uzyskiwania i przekazywania zezwoleń, gdyż tym zajmowała się ich córka.

/zeznania pozwanej – k.183 e protokół 00:55:37 w zw. z inf. wyjaśnieniami pozwanej – k. 136 e- protokół 00:07:48, k. 138, e-protokół 01:01:51; zeznania pozwanego – k. 182v. e - protokół 00:36:16 w zw. z inf. wyjaśnieniami pozwanego – k. 137 e- protokół 00:18:03/

E. O. (1), po uzyskaniu decyzji odmownej w sprawie likwidacji przedszkola, w dniu 28 maja 2018r., złożyła kolejny wniosek o likwidację przedszkola z dniem 31 sierpnia 2019 roku, z zachowaniem 6 miesięcznego terminu zawiadomienia, poprzedzającego zamiar likwidacji placówki publicznej. Wniosek ten został uwzględniony. O otrzymaniu tej decyzji E. O. (1) zawiadomiła przedstawicieli Spółki – (...), G. H. (1) i radcę prawnego J. Ł., jednak nie otrzymała od nich żadnej odpowiedzi. Ostatniego dnia września 2018 roku z uwagi na niezłożenie przez Spółkę wniosku o wyrażenie zgody na prowadzenie przedszkola publicznego, E. O. (1) wycofała wniosek o likwidację przedszkola.

/zeznania świadka E. O. (1) k. 157, e-protokół (...):01:17/

E. O. (1) nadal prowadzi przedszkole przy ul. (...) w Ł..

/zeznania pozwanego – k. 182v. e - protokół 00:36:16 w zw. z inf. wyjaśnieniami pozwanego – k. 137 e- protokół 00:18:03, zeznania świadka E. O. (1) k. 157v, e-protokół (...):01:17/

Spółka (...) nie składała trzeciego wniosku o udzielenie zezwolenia na prowadzenie przedszkola, gdyż po dwóch odmowach przedstawiciele Spółki nie wiedzieli, czy po raz trzeci nie zostanie wydana decyzja o odmowie. Taką decyzję podjął większościowy udziałowiec – norweska spółka (...), która finansuje (...) Spółki (...) i bez zgody której powodowa Spółka nie mogła podjąć żadnej decyzji inwestycyjnej. „Spółka – matka” z Norwegii wycofała się z decyzji o przedmiotowej inwestycji, nie wyjaśniając powodów.

/ zeznania powódki – k. 181 v. e – protokół 00:05:52 w zw. z inf. wyjaśnieniami powódki – k. 153v e- protokół 00:56:27; zeznania świadka G. H. (1) k. 155v, e-protokół 01:54:26/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane dowody z dokumentów prywatnych, urzędowych oraz zeznań świadków i przesłuchania stron, nie budzących, w tym zakresie, wątpliwości co do ich zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy.

Za niewiarygodne Sąd uznał zeznania świadka G. H. (1), w których utrzymywał, że nie znał, ani nie rozumiał przyczyny negatywnych decyzji w przedmiocie wniosków powodowej Spółki o wyrażenie zgody na prowadzenie przedszkola publicznego oraz o przedłużenie terminu na wystąpienie z takim wnioskiem. Pozostają one bowiem w sprzeczności z zeznaniami złożonymi w charakterze strony powodowej przez wiceprezesa zarządu Spółki (...), która przyznała, że przedstawiciele Spółki mieli świadomość wystąpienia z pierwszym wnioskiem z uchybieniem ustawowego terminu (stąd wnioskowi o zgodę na prowadzenie przedszkola publicznego towarzyszył wniosek o przedłużenie terminu) oraz nieprawidłowej kolejności wymaganych wniosków (bowiem wniosek o zgodę na likwidację przedszkola prowadzonego przez E. O. (1) powinien poprzedzać wniosek o zezwolenie na prowadzenie przedszkola publicznego przez powodową Spółkę), jednak zdecydowali się zaryzykować, na prośbę E. O. (1), licząc na przychylność urzędników, w którym to przeświadczeniu utwierdzał Spółkę radca prawny prowadzący jej obsługę prawną, jak również własne doświadczenie władz Spółki, z innych miast. Niemniej, licząc się z niepowodzeniem, o ryzyku wystąpienia którego również przestrzegał władze Spółki radca prawny J. Ł., prokurent G. H. (1), w korespondencji mailowej prowadzonej z E. O. (1), zaproponował by w umowach poprzestać na sformułowaniu „przedszkole” w miejsce „przedszkole publiczne”, (mail z dnia 1 grudnia 2017 roku, w którym E. O. (1) zwróciła się do G. H. z zapytaniem, jakie będą następstwa jeśli Spółka nie otrzyma zezwolenia na prowadzenie przedszkola publicznego i placówka będzie musiała mieć charakter niepubliczny), z tą myślą, że Spółka będzie starała się o uzyskanie pozwolenia na prowadzenie przedszkola publicznego, a gdyby to się nie udało, to wystąpi o przedszkole niepubliczne, która to procedura była mniej sformalizowana, a nadto zapewnił, że jest gotów ponieść stratę zadatku w przypadku, gdyby „hipotetycznie ze strony Spółki nie doszło do finalnej umowy”.

Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka E. O. (1), w których utrzymywała, że to radca prawny, prowadzący obsługę Spółki (...), zaproponował taką kolejność składania wniosków i zaprzeczyła, aby nalegała na to, aby wniosek Spółki o zgodę na prowadzenie przedszkola publicznego, poprzedzał jej własny wniosek o likwidację placówki prowadzonej pod tym samym adresem. Zeznania te pozostają bowiem w sprzeczności z zeznaniami strony powodowej i świadka G. H. (2), z których wynika, że władze Spółki miały świadomości wadliwej kolejności wystąpienia z wnioskami do Wydziału (...) i związanego z tym ryzyka wydania decyzji odmownych, jednak wobec sprzeciwu E. O. (1) (która, co sama przyznała, obawiała się o przyszłość własnej działalności gospodarczej, w przypadku nieuzyskania zgody przez N. Polska na prowadzenie przedszkola w tej samej lokalizacji, nalegała, aby wniosek Spółki o zgodę na prowadzenie przedszkola publicznego, poprzedzał jej własny wniosek o likwidację, zwłaszcza, że w Prawo oświatowe nie precyzowało kolejności składania wniosków), przystały na taką kolejność złożenia wniosków w umowie z E. O. (1), uznając ostatecznie, taką kolejność procedowania, za właściwą.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się niezasadne i jako takie podlegało oddaleniu.

W rozpoznawanej sprawie, strony przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 22 grudnia 2017 roku, zabezpieczyły jej wykonanie korzystając z instytucji zadatku, uiszczonego przez Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w W. w kwocie 284.000 zł. na rzecz pozwanych.

W myśl art. 394 § 1, 2 i 3 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wola stron decyduje o tym, którą z możliwych klasycznych funkcji zadatku wiążą z jego wręczeniem: np. jako znak zawarcia umowy, zaliczka na poczet przyszłego świadczenia, szczególna sankcja na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, czy też odstępne. Regulacja skutków wręczenia zadatku może wynikać z umowy, ze zwyczaju i z ustawy. Taka też jest kolejność jej stosowania, priorytet zatem ma uzgodnienie skutków przez strony (por. Czesława Żuławska [w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I, Warszawa 2002 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IV zmienione) ). Skutki prawne określone w powołanych przepisach wystąpią zatem wyłącznie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju. Strony umowy mogą więc np. odmiennie uregulować sytuacje, kiedy zadatek podlega przepadkowi, odstąpienie od umowy uzależnić od wyznaczenia dodatkowego terminu do wykonania umowy, a nawet mogą przyjąć na siebie ryzyko niewykonania umowy niezależnie od okoliczności (czyli też w sytuacji, gdy strona nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie umowy). Jednak wszelkie modyfikacje powinny wynikać z wyraźnego postanowienia umowy (por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 26 października 2005 r., I ACa 762/05, OSA 2006, z. 4, poz. 12; wyrok SN z dnia 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07, M. Praw. 2008, nr 5, s. 227; wyrok SN z dnia 29 stycznia 1997 r., I CKU 64/96, Prok. i Pr.-wkł. 1997, nr 5, s. 32; wyrok SN z dnia 11 stycznia 2006 r., III CK 357/05, LEX nr 191155).

Zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje na wolę stron, którą było nadanie, wręczonej z tytułu zawarcia umowy kwocie 284.000 zł., funkcji zadatku stanowiącego zabezpieczenie wykonania umowy w postaci szczególnej, umownej sankcji majątkowej za ewentualne jej niewykonanie.

W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości z dnia 22 grudnia 2017 roku strony postanowiły bowiem, iż w razie niespełnienia się warunków zawieszających, o których mowa w umowie, tj. w razie niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej bez winy którejkolwiek ze stron, wszelkie dotychczasowe świadczenia, w tym zadatki podlegać będą zwrotowi w terminie 7 dni od dnia wystosowania prośby o ich zwrot. Strony nie określiły zatem odmiennie skutków zastrzeżenia zadatku, a wskazały jedynie termin, w którym kwota wręczona przy zawieraniu umowy miała zostać zwrócona powódce przez pozwanych.

Z tak sformułowanego postanowienia powódka wywodziła natomiast, iż w omawianej umowie, strony postanowiły, że niespełnienie się określonych w umowie warunków zawieszających jest równoznaczne z niedojściem do zawarcia umowy przedwstępnej bez winy którejkolwiek ze stron. Innymi słowy, zdaniem powódki każdy przypadek niespełnienia się któregokolwiek z warunków zawieszających zawartych w umowie oznacza, iż do niezawarcia umowy doszło bez winy którejkolwiek ze stron, bez względu na faktyczne przyczyny niespełnienia się tych warunków.

W ocenie Sądu, wykładnia wskazanego postanowienia umowy przedwstępnej nie pozwala na zaakceptowanie powyższego stanowiska. Sfomułowanie użyte w treści umowy przedwstępnej prowadzi do wniosku, iż spójnik wyjaśniający „to jest” wiązał jedynie określenia „w razie niespełnienia się przedmiotowych warunków zawieszających” oraz „w razie niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej”, wskazując, iż niespełnienie się warunków określonych w umowie będzie tożsame z niezawarciem umowy przedwstępnej. Określenie o braku winy którejkolwiek ze stron odnosi się zaś do całej poprzedzającej ten zwrot części zdania, a więc zarówno do niezawarcia umowy przedwstępnej, jak i nieziszczenia się któregokolwiek z zastrzeżonych warunków zawieszających. Wykładnia analizowanego postanowienia nie pozwala na ustalenie, że zamiarem stron było traktowanie każdego przypadku nieziszczenia się warunku, jako okoliczności niezawinionej przez strony.

Powyższe stanowisko znajduje oparcie w treści wiadomości e- mail, wysyłanych pomiędzy E. O. (1) a G. H. (1), w której prokurent Spółki jednoznacznie wskazywał, iż jeśli hipotetycznie, ze strony Spółki nie doszłoby do zawarcia ostatecznej umowy to Spółka traci zadatki i nakłady. Wiadomość ta w sposób niebudzący wątpliwości wskazuje, iż przed zawarciem umowy strony rozumiały omawiane postanowienie inaczej, niż wskazuje to Spółka na potrzeby niniejszego postępowania. Gdyby bowiem strony miały zamiar traktować nieuzyskanie decyzji o zezwoleniu na prowadzenie przedszkola w każdym przypadku, jako okoliczność niezawinioną przez Spółkę, to nie można by w takim przypadku mówić o utracie przez Spółkę zadatku w razie nieuzyskaniu wskazanej zgody. Za niewiarygodne Sąd uznał przy tym zeznania świadka G. H. (1), w których utrzymywał, iż wskazana w wiadomości e-mail utrata przez Spółkę zadatku dotyczyć miała jedynie pierwszej z uiszczonych tytułem zadatku kwot (niższej kwoty). Takie rozróżnienie nie znajduje bowiem uzasadnienia w treści umowy, jak również pozostaje w sprzeczności z zasadami logiki i doświadczenia życiowego.

Przyjęta wykładnia omawianego postanowienia znajduje potwierdzenie także w zeznaniach świadka J. K. – notariusza, który przygotował umowę przedwstępną, jak również był obecny przy jej zawarciu, a który potwierdził, iż nie budziło wątpliwości ani jego ani stron, że zwrot świadczeń nastąpi tylko w razie braku winy po którejkolwiek ze stron umowy.

W świetle powyższych rozważań zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie miało ustalenie, czy do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło wskutek okoliczności, za które powodowa Spółka ponosi odpowiedzialność. Ustalenie bowiem, że do niespełnienia się warunków określonych w umowie przedwstępnej doszło na skutek okoliczności, za które powódka odpowiedzialności nie ponosi, skutkować musiałoby obowiązkiem zwrotu przez pozwanych kwoty 284.000 zł., otrzymanej tytułem zadatku. W przeciwnym zaś razie powódka nie może żądać zwrotu tej kwoty.

Dalej wskazać należy, iż w przedwstępnej umowie sprzedaży przewidziane zostały trzy warunki. Pierwszym z nich było uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji wydanej z upoważnienia Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (...) wyrażającej zgodę na nabycie opisanej w umowie nieruchomości przez powódkę. Po drugie, umowa sprzedaży miała zostać zawarta tylko i wyłącznie w przypadku zawarcia przez (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. umowy przyrzeczonej z E. O. (1), o której mowa w umowie przedwstępnej pomiędzy Spółką a E. O. (1) z dnia 22 grudnia 2017 roku. Trzecim warunkiem było uzyskanie przez Spółkę zgody na prowadzenie przedszkola w budynku na terenie nieruchomości, o której mowa w akcie.

Stosownie do treści art. 89 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego /warunek/. Zgodnie z powołanym przepisem warunkiem jest zdarzenie przyszłe i niepewne, od którego uzależniony jest skutek w postaci powstania lub ustania stosunku prawnego. Warunek ma charakter „zawieszający”, jeżeli, w razie jego spełnienia, powstaje skutek prawny. Chodzi zaś o takie zdarzenie, które może, ale nie musi nastąpić. Niepewność przyszłego zdarzenia nie wystarcza jeszcze do uznania go za warunek, zdarzenie to musi być nadto zewnętrzne w stosunku do czynności prawnej i nie może być całkowicie uzależnione od woli jednej ze stron. Istnieje wprawdzie warunek zależny od woli stron, nie może być to jednak zdarzenie, które spełni się jedynie poprzez złożenie przez stronę oświadczenia woli, w tym bowiem ostatnim przypadku brak jest jakiegokolwiek elementu niepewności (poza pojawieniem się intencji strony).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zwracano już uwagę na konieczność odróżnienia warunku uzależniającego skutek prawny od decyzji jednej lub obu stron umowy (tzw. warunek potestatywny, jakim jest np. zawarcie związku małżeńskiego), od zastrzeżenia, które uzależnia skutek czynności prawnej od tego, czy strona swe zobowiązanie wykona (por. postanowienie z 5.III.1999 r. I CKN 1069/98, OSNC 1999, nr 9, poz. 160; wyrok z 29.V.2000 r. III CKN 246/00, OSNC 2000, nr 11, poz. 213). Takie zastrzeżenie, jako całkowicie zależne od woli strony i dotyczące samego wykonania umowy, nie może być kwalifikowane jako warunek. Nie może być zatem warunkiem w rozumieniu art. 89 k.c. zdarzenie objęte treścią zobowiązania dłużnika, którego spełnienie jest całkowicie uzależnione od jego woli. Pogląd taki jest ugruntowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.10.2002r. I CKN 1044/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5.01.2005r. II CK 343/04, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10.04.2003r. III CKN 1335/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10.06.2005r. II CK 712/04, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24.06.2005r. V CK 799/04)

Swoboda umów nie może jednak prowadzić do tego, by w jej treści zawierać, jako warunek, takie zastrzeżenie umowne, które za warunek uznane być nie może, i od jego ziszczenia się uzależniać skutek prawny w postaci odstąpienia od umowy. Swoboda umów nie może sięgać tak daleko, by naruszała przepisy o charakterze iuris cogentis (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5.06.2002r., II CKN 701/00).

Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażone w powołanych orzeczeniach.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do ustalenia przyczyn nieuzyskania przez Spółkę (...) zgody na prowadzenie przedszkola publicznego w budynku przy ul. (...). Strony niniejszego postępowania wiązały bowiem niezawarcie przyrzeczonej umowy przede wszystkim właśnie z niespełnieniem tego warunku. Pierwszy z przewidzianych warunków został bez wątpienia spełniony – prawomocną decyzją Krajowy Ośrodek (...) Oddział Terenowy w Ł. umorzył postępowanie o wyrażenie zgody na nabycie tej nieruchomości, jako bezprzedmiotowe, gdyż wniosek nie dotyczył nieruchomości rolnej. Drugi z zastrzeżonych warunków – zawarcie umowy przyrzeczonej pomiędzy E. O. (1) a Spółką (...) wprawdzie także nie doszedł do skutku, jednakże z dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, iż podstawowym warunkiem zawarcia tej umowy było również uzyskanie zgody na prowadzenie przedszkola publicznego przez Spółkę. Wskutek braku tej zgody do zawarcia umowy między E. O. (1) a Spółką także nie doszło.

Przy dokonywaniu oceny, czy Spółka (...) dołożyła należytej staranności w celu uzyskania przewidzianego w umowie zezwolenia na prowadzenie przedszkola należało wziąć pod uwagę treść art. 355 § 2 k.c., w myśl którego należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności, jak również okoliczność, iż powodowa Spółka, od 2017 roku prowadzi w Polsce działalność związaną m.in. z wychowaniem przedszkolnym, prowadząc na terenie kraju sieć przedszkoli i żłobków. Powódka wchodzi w skład norweskiej grupy N., która prowadzi przedszkola i żłobki na terenie Norwegii, Finlandii, Szwecji, Danii, Holandii, Niemczech i Polski. Powódka jest zatem profesjonalistką w zakresie działalności związanej z prowadzeniem przedszkoli, co w konsekwencji wpływa na podwyższenie wymaganego od niej wzorca należytej staranności. Bez znaczenia, zdaniem Sadu, pozostaje podnoszona przez Spółkę okoliczność, iż w chwili zawierania umowy przedwstępnej N. Polska nie miała jeszcze doświadczenia w prowadzeniu przedszkoli publicznych, gdyż do tej pory przejmowała i prowadziła jedynie przedszkola niepubliczne, co do których obowiązywały inne regulacje prawne. Nie zmienia to bowiem faktu, iż chcąc rozpocząć działalność także w tym obszarze, osoby działające w imieniu Spółki powinny dołożyć staranności wymaganej od profesjonalisty w celu poznania reguł i podstaw prawych funkcjonowania placówek publicznych. Przepis art. 355 § 2 k.c. nie pozwala na stwierdzenie, że podwyższone wymagania mogą być stawiane profesjonaliście dopiero po pewnym czasie prowadzenia działalności gospodarczej, a nie już w chwili jej rozpoczęcia.

W przełożeniu na okoliczności faktyczne niniejszej sprawy oznacza to, iż osoby działające w imieniu powódki, jeszcze przed zawarciem spornej umowy przedwstępnej, w której uzależniono zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości od uzyskania zezwolenia na prowadzenie przedszkola publicznego, powinny w sposób szczególnie wnikliwy zapoznać się z przepisami ustawy z dnia 14 grudnia 2016 roku Prawo oświatowe (Dz. U. 2017.59 z późn. zm.) regulującymi tryb zakładania, prowadzenia i likwidacji przedszkoli, zarówno publicznych jak i niepublicznych, a następnie postępować zgodnie z przewidzianymi w nich procedurami. W razie zaś wątpliwości co do wykładni, czy też stosowania tych przepisów, zarząd Spółki bądź jej prokurent powinien skorzystać z wyspecjalizowanej pomocy prawnej, bądź zwrócić się o dokonanie wykładni przepisów do właściwego organu.

Dokonane w sprawie ustalenia faktyczne pozwalają na stwierdzenie, iż osoby działające w imieniu Spółki nie wywiązały się w sposób należyty ze wskazanych obowiązków. W szczególności należy zauważyć, iż z przesłuchania w charakterze powódki członka zarządu D. H. wynika, że Spółka dopiero w czasie rozmów dotyczących zawarcia umowy sprzedaży przedszkola dowiadywała się od E. O. (1) o terminie i trybie składania wniosków o udzielenie zgody na prowadzenie przedszkola. Należy wnioskować, że przed przystąpieniem do pertraktacji zmierzających do realizacji przedmiotowej inwestycji, tj. przejęcia prowadzenia przedszkola publicznego, w odpowiedzi na internetową ofertę E. O. (1), N. Polska nie podjęła stosownych czynności w celu ustalenia, jak przebiega taka procedura. Co więcej, analiza złożonych do akt sprawy dokumentów w postaci umów przedwstępnych, wniosków złożonych przez Spółkę oraz decyzji organów, jak również przesłuchanych świadków i stron postępowania prowadzi do wniosku, że Spółka, przystępując do realizacji przedmiotowej inwestycji, była świadoma przekroczenia ustawowych terminów i mimo to podejmowała czynności w celu uzyskania zgody w sposób sprzeczny z wymogami ustawowymi, licząc na przychylność urzędników i świadomie podejmując ryzyko jej braku.

Po pierwsze wskazać należy, iż wniosek o wyrażenie zgody na prowadzenie przedszkola publicznego został złożony przez Spółkę z przekroczeniem przewidzianego w ustawie terminu. Podstawę prawną uzyskania zezwolenia na prowadzenie przedszkola publicznego stanowił art. 88 ust. 4 pkt ustawy z dnia 14 grudnia 2016 roku Prawo Oświatowe w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy przedwstępnej (Dz. U. z 2017 r. poz. 59). Przepis ten stanowił, iż założenie szkoły lub placówki publicznej przez osobę prawną inną niż jednostka samorządu terytorialnego lub osobę fizyczną wymaga zezwolenia właściwego organu jednostki samorządu terytorialnego, której zadaniem jest prowadzenie szkół lub placówek publicznych odpowiednio danego typu lub rodzaju, wydanego po uzyskaniu pozytywnej opinii kuratora oświaty, przy czym zgodnie z art. 4 pkt 1 analizowanej ustawy ilekroć w przepisach ustawy jest mowa bez bliższego określenia o szkole należy przez to rozumieć także przedszkole. W myśl ust. 5 cytowanego przepisu wniosek o udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust. 4, składa się wraz z projektem aktu założycielskiego i statutu; wniosek zawiera także dane niezbędne do wpisania szkoły lub placówki do krajowego rejestru urzędowego podmiotów gospodarki narodowej. Wniosek składa się nie później niż do dnia 30 września roku poprzedzającego rok, w którym ma nastąpić uruchomienie szkoły lub placówki. Termin ten może zostać przedłużony za zgodą odpowiednio organu jednostki samorządu terytorialnego, o którym mowa w ust. 4, albo ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego.

Jak zatem wynika z powołanych przepisów, aby powodowa Spółka mogła rozpocząć prowadzenie przedszkola publicznego na terenie nieruchomości przy ul. (...) w Ł. od września 2018 roku, powinna była złożyć wniosek o udzielenie zezwolenia najpóźniej do dnia 30 września 2017 roku. Tymczasem powódka i pozwani rozpoczęli rozmowy w celu zawarcia umowy w listopadzie 2017 roku, a umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawarli dopiero w dniu 22 grudnia 2017 roku. Wprawdzie wniosek o udzielenie zezwolenia został złożony przez Spółkę jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej (w dniu 6 grudnia 2017 roku), to i tak miało to miejsce ponad 2 miesiące po upływie terminu przewidzianego w art. 88 ust. 5 ustawy Prawo oświatowe.

Zauważyć wprawdzie należy, iż powołany przepis przewiduje możliwość wydłużenia terminu na złożenie wniosku, to jednak jest to wyjątek od zasady, co oznacza, iż może on znaleźć zastosowanie jedynie w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Przede wszystkim jednak powołany przepis nie przewiduje żadnych przesłanek wydłużenia tego terminu, co w konsekwencji oznacza, iż jego uwzględnienie uzależnione jest od uznania właściwego do wydania zgody organu. Powodowa Spółka nie mogła zatem mieć w najmniejszym nawet stopniu pewności, iż uda jej się uzyskać w tym zakresie pozytywne dla siebie rozstrzygnięcie. W szczególności należy zauważyć, iż wniosek został złożony z dwumiesięcznym opóźnieniem w stosunku do ustawowego terminu, a uzasadnienie wniosku o jego przedłużenie było lakoniczne i ograniczało się w istocie do jednego zdania.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, nie sposób uznać, iż powodowa Spółka dołożyła należytej staranności w celu uzyskania zgody na prowadzenie przedszkola, o której mowa w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Co więcej, w istocie już w dacie zawarcia umowy przedwstępnej łączącej strony, termin ustawowy na wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie zgody na prowadzenie przedszkola publicznego, był przekroczony, co czyniło realizację warunku zawieszającego obarczoną wysokim ryzykiem niepowodzenia, z czego osoby reprezentujące Spółkę (...) doskonale zdawały sobie sprawę, co zaś pozostawało poza świadomością powodów, którzy (w przeciwieństwie do strony powodowej) nie zajmowali się profesjonalnie działalnością mającą za przedmiot wychowanie przedszkole. Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzi zatem do wniosku, iż osoby reprezentujące Spółkę zaniedbały obowiązek zapoznania się z właściwymi, dla zamierzonej inwestycji, przepisami, a nadto zlekceważyły stanowisko radcy prawnego prowadzącego obsługę prawną, podejmując ryzyko związane z liczeniem na przychylność urzędników w rozpatrywaniu wniosku o przedłużenie terminu lub wręcz nadużyciem prawa, co skutkowało błędami przy złożeniu wniosku o wyrażenie zgody, a w konsekwencji odmową udzielenia zezwolenia na prowadzenie przez spółkę przedszkola. Gdyby bowiem nawet Spółce udało się uzyskać, na podstawie wskazanego wyżej wniosku, pozytywne rozstrzygnięcie w przedmiocie przedłużenia terminu do złożenia wniosku o wyrażenie zgody na prowadzenie przedszkola, to wniosek ten i tak nie zostałby uwzględniony. Wynika to z przyjęcia wadliwej procedury, która doprowadzić miała do przejęcia przedszkola przez Spółkę, bowiem, obowiązujące w dacie zawierania umowy przedwstępnej przepisy ustawy Prawo oświatowe, nie przewidywały procedury przekazywania prowadzenia przedszkola publicznego osobie prawnej innej niż jednostka samorządu terytorialnego, bądź osobie fizycznej (uregulowanej obecnie w art. 90b ustawy, który wszedł w życie z dniem 1 stycznia 2019 roku), toteż zmiana taka mogła być dokonana jedynie wskutek zlikwidowania dotychczasowego i utworzenia nowego przedszkola. Właściwym trybem postępowania byłaby zatem, w pierwszej kolejności likwidacja przedszkola istniejącego, a dopiero następnie złożenie wniosku o utworzenie nowej placówki, w tym samym miejscu. Przyjęcie przez powodową Spółkę odmiennej, wadliwej kolejności, tj. najpierw złożenie wniosku o zgodę na prowadzenia nowego przedszkola, a dopiero potem likwidacja istniejącej placówki – skutkowało odmową wyrażenia zgody przez właściwy organ, z uwagi na brak możliwości prowadzenia dwóch przedszkoli publicznych w tym samym miejscu.

Podkreślić jednocześnie należy, iż jak wynika z przesłuchania w charakterze strony członka zarządu powodowej Spółki (...), zarówno przedstawiciele Spółki, jak i E. O. (1), w chwili zawierania umowy byli świadomi tego, że złożenie wniosków w tej właśnie kolejności wiąże się z ryzykiem ich nieuwzględnienia, a mimo to Spółka zdecydowała się na zawarcie umowy z E. O. (1) o takiej właśnie treści. Ryzyko takiego postępowania musi w konsekwencji obciążać Spółkę, natomiast nie może w sposób negatywny wpływać na sytuację pozwanych, którzy nie mieli żadnego wpływu, ani na treść umowy zawartej przez N. Polska z E. O. (1), ani tym bardziej na sposób procedowania przez powodową Spółkę, zmierzającego do uzyskania zgody na prowadzenie przez powoda przedszkola, w budynku mieszczącym się na terenie nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej sprzedaży.

Bez znaczenia jest przy tym okoliczność, czy określenie takiej kolejności podejmowanych czynności nastąpiło wskutek braku zgody E. O. (1) na złożenie wniosku o likwidację przedszkola przed uzyskaniem przez Spółkę zgody na prowadzenie nowej placówki, skoro ostatecznie strony doszły do zgodnych ustaleń w tym zakresie. Zasadnicze znaczenie musi mieć fakt, iż zaakceptowany przez powoda tryb postępowania nie mógł doprowadzić do uzyskania zgody właściwego organu, a przynajmniej był obarczony znacznym ryzykiem niepowodzenia, czego Spółka, jako podmiot profesjonalny zajmujący się działalnością w tym zakresie, powinien być i był świadomy, a co powinno skutkować odmową zgody na takie postanowienia umowy z E. O. (1).

W kontekście takiej właśnie oceny postępowania powodowej Spółki, skutkującej przypisaniem Jej zawinienia w niedojściu do zawarcia umowy przyrzeczonej z pozwanymi, należy zwrócić również uwagę na bardzo krótki okres pomiędzy chwilą składania wniosku o wrażenie zgody na otworzenie i likwidację przedszkola publicznego, a terminem w którym Spółka zamierzała rozpocząć jego prowadzenie. Ma to o tyle istotne znaczenie, iż zgodnie z brzmieniem art. 90 ust. 1 ustawy Prawo Oświatowe przedszkole publiczne mogło być zlikwidowane jedynie z końcem roku szkolnego (czyli zgodnie z art. 94 z dniem 31 sierpnia), przy czym organ prowadzący, który ma zamiar zlikwidować taką placówkę obowiązany jest, co najmniej na 6 miesięcy przed terminem likwidacji, zawiadomić o zamiarze likwidacji rodziców, właściwego kuratora oświaty oraz właściwy organ samorządu terytorialnego. Oznacza to, że E. O. (1), chcąc zlikwidować prowadzone przedszkole z dniem 31 sierpnia 2018 roku, musiałaby poinformować o tym zamiarze rodziców oraz właściwy organ nie później niż do dnia 28 lutego 2018 roku. W praktyce oznacza to, iż w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej ( tj. 22 grudnia 2017 roku a 28 lutego 2018) jedynie wnioski niedotknięte żadnymi wadami formalnymi i złożone we właściwej kolejności mogłyby zostać uwzględnione i doprowadzić do zamierzonego przez strony celu. Złożenie wniosków w wadliwej kolejności skutkowało tym, iż złożony już prawidłowo (jako poprzedzający wniosek Spółki o zgodę na prowadzenie przedszkola publicznego) przez E. O. (1) wniosek o likwidację przedszkola z dniem 31 sierpnia 2018 roku został złożony z przekroczeniem terminu z art. 90 ust. 1 ustawy Prawo oświatowe, a w konsekwencji jego nieuwzględnieniem. Innymi słowy, zaakceptowana w umowie z E. O. (1) i zastosowana przez Spółkę (...), procedura zmierzająca do ziszczenia się warunku zawieszającego określonego w umowie przedwstępnej sprzedaży zawartej z pozwanymi, oparta na nieuzasadnionym przekonaniu, że właściwy organ zgodzi się na odstępstwo od ścisłego stosowania przepisów, na co wskazywała przesłuchana w charakterze powódki D. H., musi obciążać powodową Spółkę, jako profesjonalistę trudniącego się wychowaniem przedszkolnym.

Bez znaczenia, w ocenie Sądu, pozostaje okoliczność, czy E. O. (2) przy zawieraniu umowy powoływała się na jakiekolwiek znajomości w Wydziale (...) Urzędu Miasta Ł., czemu zresztą świadek w swoich zeznaniach zaprzeczyła. Nawet gdyby, w związku z wcześniej załatwianymi w tym Urzędzie sprawami związanymi z tworzeniem i funkcjonowaniem przedszkola, E. O. (1) pozostawała w dobrych relacjach zawodowych z pracownikami Urzędu, to powodowa Spółka nie mogła mieć żadnej pewności, że pozwoli to na szybsze, o tym bardziej, pozytywne, rozpatrzenie stosownych wniosków, a w konsekwencji Spółka nie może tłumaczyć wadliwości podejmowanych decyzji, obejmujących procedurę przejęcia przedszkola publicznego prowadzonego przez E. O. (1), bezpodstawnym przekonaniem o skuteczności tego typu, nieformalnej interwencji.

Po trzecie, należy zwrócić uwagę także na okoliczność, iż drugi ze złożonych przez Spółkę wniosków z lutego 2018 roku nie mógłby być uwzględniony jeszcze z jednego względu. We wniosku tym, jako datę rozpoczęcia działalności przedszkola publicznego wskazano 1 stycznia 2019 roku. Z art. 90 ust. 1 ustawy Prawo oświatowe wynika zaś, że nie jest możliwe, by E. O. (1) zakończyła prowadzenie przedszkola z innym dniem niż 31 sierpnia. W konsekwencji oznacza to, że gdyby E. O. (1) uzyskała zgodę na likwidację przedszkola z dniem 31 sierpnia 2018 roku, to nie byłoby możliwe zachowanie ciągłości działania przedszkola, do czego dążyły obie strony tej umowy.

Nadto, po uzyskaniu decyzji odmownej w przedmiocie wniosku o likwidację przedszkola z dniem 31 sierpnia 2018 roku, E. O. (1), w dniu 28 maja 2018r., złożyła kolejny wniosek o jego likwidację, tym razem z dniem 31 sierpnia 2019 roku, na co uzyskała zgodę. Wówczas Spółka (...), jeszcze przed upływem terminu, w którym miało dojść do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, mogła złożyć kolejny wniosek o udzielenie zgody na prowadzenie przedszkola od dnia 1 września 2019 roku, czego jednak nie uczyniła. Jednocześnie osoby reprezentujące powodową Spółkę nie były w stanie wskazać racjonalnych argumentów, dlaczego stosowny wniosek nie został ponowiony, przyznając jednak, że decyzję taką podjął większościowy udziałowiec, tj. norweska spółka (...), bez zgody którego N. Polska nie mogła przystąpić do żadnej inwestycji. Tym samym to zaniechanie Spółki doprowadziło to nieziszczenia się warunku zawieszającego w postaci uzyskania zgody na prowadzenie przedszkola. Jest to o tyle istotne, że postanowienia umowy przedwstępnej nie przewidywały, że zgoda na prowadzenie przedszkola ma dotyczyć roku szkolnego 2018/2019. Ponadto ponieważ warunkiem, w rozumieniu art. 89 k.c., jest zdarzenie przyszłe i niepewne, a nadto zewnętrzne w stosunku do czynności prawnej, co należy odnieść do decyzji właściwego organu w przedmiocie wniosku powoda o wyrażenie zgody na prowadzenie przedszkola, nie zaś do etapu na którym wystąpienie zdarzenia uzależnione jest w sposób jednoznaczny i wyłączny od woli jednej ze stron, w postaci wystąpienia z wymaganym i zgodnym z normami prawa wnioskiem, jak to wynika z ustaleń faktycznych. Zaniechania w tym zakresie obciążają wyłącznie powodową Spółkę, która nie może zwolnić się od odpowiedzialności za świadome niedochowanie wymogów formalnych przy procedowaniu o uzyskanie zgody, a wreszcie za odstąpienie od wystąpienia z wnioskiem z powołaniem na nieuchronny skutek tych zaniedbań w postaci decyzji odmownych.

Reasumując, analiza okoliczności faktycznych niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, iż niezawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, które obie strony łączyły z nieziszczeniem się przewidzianych w tej umowie warunków zawieszających, nastąpiło wskutek okoliczności zawinionych przez Spółkę (...), która nie przeprowadziła w sposób prawidłowy, tj. zgodny z przepisami obowiązującego Prawa oświatowego, procedury uzyskania zgodny na prowadzenie przedszkola publicznego, a następnie zrezygnowała z tej inwestycji, bez podania przyczyny. Nie może budzić wątpliwości, że od strony powodowej – jako podmiotu profesjonalnie zajmującego się prowadzeniem przedszkoli – wymagać należy, by przed zawarciem umowy przedwstępnej zapoznała się z właściwymi przepisami regulującymi prowadzenie zamierzonej działalności gospodarczej, a następnie podejmowała działania w zgodzie z tą regulacją prawną. Spółka temu obowiązkowi nie sprostała, co skutkowało złożeniem wniosku nie tylko po upływie terminu, lecz także w niewłaściwym trybie. Powyższe zaniedbania skutkowały z kolei nieuwzględnieniem wniosku Spółki o wyrażenie zgody na prowadzenie przedszkola publicznego. Należy także podkreślić, iż mimo tych błędów Spółka miała jeszcze możliwość, przed ustalonym terminem zawarcia ostatecznej umowy, uzyskania zgody na prowadzenie przedszkola, choć w późniejszym, niż zamierzony terminie. Z takiej możliwości jednak, bez wskazania przyczyny, Spółka nie skorzystała, nie składając kolejnego wniosku o wyrażenie zgody na prowadzenie przedszkola i rezygnując z przejęcia placówki od E. O. (1).

Zaniechania te w żaden sposób nie obciążają natomiast małżonków S., którzy nie mieli żadnego wpływu na przyjęty przez powoda sposób procedowania. Po pierwsze, nie mieli oni obowiązku zapoznawania się, przed zawarciem umowy przedwstępnej, z przepisami Prawa oświatowego, a w konsekwencji nie można im zarzucić, że nie dowiadywali się, czy uzyskanie zgody na prowadzenie przedszkola przez powódkę będzie w ogóle możliwe i pod jakimi warunkami. Przedmiotem umowy między pozwanymi a powódką była bowiem wyłącznie sprzedaż nieruchomości, nie zaś prowadzenie w niej przedszkola. Po drugie, pozwani nie mieli żadnego realnego wpływu na uzyskanie przez powódkę zgody na prowadzenie przedszkola. Mieli oni natomiast prawo oczekiwać, że druga strona umowy dołoży należytej staranności w celu dojścia umowy sprzedaży do skutku, co w okolicznościach niniejszej sprawy, wyrażało się podjęciem właściwych działań w celu ziszczenia się określonych w umowie warunków, przez kontrahenta, w osobie profesjonalisty, w którego wyłącznej gestii pozostawało dochowanie wymogów proceduralnych, czemu powodowa Spółka nie sprostała. Na podkreślenie w tym miejscu zasługuje bowiem ta okoliczność, że żadna z decyzji odmownych, dotyczących wniosków powodowej Spółki o wyrażenie zgody na prowadzenie przedszkola publicznego w miejsce działalności E. O. (1), nie miała uzasadnienia merytorycznego, natomiast były one wyłącznie spowodowane niedochowaniem przez wnioskodawcę (w osobie powoda) wymogów formalnych.

W świetle powyższego, bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostaje również okoliczność, iż pozwani, jak wynika z treści umowy przedwstępnej, przed jej zawarciem zapoznali się z treścią umowy łączącej powódkę i E. O. (1), jak również fakt, iż byli oni stronami wielostronnego porozumienia (dokumentu określonego jako (...) – podsumowanie najważniejszych warunków potencjalnych transakcji), w którym uregulowano zarówno kwestię nabycia nieruchomości, jak i odstąpienia prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującą prowadzenie przedszkola przez E. O. (2), na rzecz Spółki.

Z tych wszystkich względów powództwo, jako niezasadne podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie 1. sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu o art. 98 k.p.c., stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, zgodnie z którą strona przegrywająca obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty procesu. Powódka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. przegrała proces w całości, zatem Sąd zasądził od niej na rzecz pozwanych tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 10.817 zł, na którą złożyły się koszty zastępstwa procesowego, ustalone zgodnie z § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015.1800) oraz opłaty od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Z/

Odpis uzasadnienia wraz z odpisem wyroku doręczyć powodowi przez pełnomocnika.

2020/01/08