Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

W., dnia 8 stycznia 2014 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, Wydział VI Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSR Dorota Skrzypczak – Woźny

Protokolant:st.sekr.sąd. Krystyna Ignaczak

po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2014 r. w Wrocławiu

sprawy z powództwa (...) S.A. w C.

przeciwko Gminie W. we W.

- o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  oddala powództwo

II.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 1200,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w sprawie

Sygn. akt. VI C 726/12

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) Spółka Akcyjna w siedzibą w W. w pozwie skierowanym przeciwko Gminie W. wniosła o ustalenie, że zmiana stawki procentowej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości dokonana pisemnym wypowiedzeniem z dnia 27 września 2011r jest nieuzasadniona .

W uzasadnieniu strona powodowa podniosła, że w dniu 27-09-2011r otrzymała pisemne wypowiedzenie wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w udziale wynoszącym (...) z udziałem (...) w nieruchomości położonej we W. stanowiącej działkę nr (...) dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków prowadzi księgę wieczystą o nr. (...). Wypowiedzenie oparto o treść art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na wyżej wymienionej nieruchomości strona powodowa wybudowała dziewięć budynków mieszkalnych wielorodzinnych pięciokondygnacyjnych, w tym jedna kondygnacja podziemna i cztery naziemne.

Kondygnacja podziemna z miejscami parkingowymi w garażu wielostanowiskowym oraz niezbędną infrastrukturą. W wyniku wyodrębnienia samodzielnego lokalu przeznaczonego na inne cele niż mieszkalne - garażu wielostanowiskowego usytuowanego w podziemiach budynków - (...) Spółka Akcyjna jest jego współwłaścicielem w udziale wynoszącym aktualnie (...).

Dla przedmiotowego lokalu przeznaczonego na inne cele niż mieszkaniowe została utworzona w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Krzyków Księga Wieczysta o nr (...). Z własnością garażu wielostanowiskowego związany jest udział wynoszący (...) części w częściach wspólnych budynków i użytkowaniu wieczystym działki nr (...).

Strona pozwana dokonując wypowiedzenia wskazała, że udział w prawie jest przeznaczony na cele inne niż cele mieszkalne wobec czego stawka procentowa opłaty rocznej winna wynosić 3 % w miejsce dotychczasowej stawki w wysokości 1% Tym czasem w ocenie strony powodowej, garaż wielostanowiskowy nie jest lokalem w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponadto samo ustanowienie odrębnej własności przedmiotowego lokalu, nie doprowadziło do trwałej zmiany sposobu korzystania z udziału w prawie użytkowania wieczystego ani celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Sposób korzystania z garażu wielostanowiskowego jest ściśle związany z funkcją mieszkalną zespołu budynków wielorodzinnych i służy zaspokojeniu potrzeb ich mieszkańców.

Strona powodowa złożyła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wnosząc o uznanie wypowiedzenia stawki procentowej za nieuzasadnione.

SKO po przeprowadzeniu postępowania orzeczeniem z dnia 14 lutego 2012r wydało orzeczenie oddalające wniosek .

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Gmina W. wniosła o oddalenie powództwa na koszt strony powodowej podnosząc, że dokonując wypowiedzenia stawki procentowej działał zgodnie z prawem, w oparciu o obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa. A w szczególności wskazała, że garaż wielostanowiskowy z chwilą jego wyodrębnienia, stał się samodzielną nieruchomością, której przeznaczenie jest zupełnie inne niż lokali mieszkalnych, znajdujących się w budynkach wzniesionych na przedmiotowej nieruchomości. Z pewnością nie są to cele mieszkaniowe, tym samym zmiana stawki była zgodna z obowiązującymi przepisami .

Sąd ustalił następujący stan faktyczny sprawy:

Strona powodowa (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w C. na podstawie prawomocnej decyzji Prezydenta Miasta W. o pozwoleniu na budowę na działce nr (...) O. P. ul. (...) 16-22 wybudowała dziewięć budynków mieszkalnych wielorodzinnych pięciokondygnacyjnych w tym jednak kondygnacja podziemna i cztery naziemne. W kondygnacji podziemnej usytuowany został garaż wielostanowiskowy wraz z infrastrukturą techniczną. W dniu 23 listopada 2006r dokonano wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Począwszy od dnia 1 stycznia 2007r nowa opłata w stawce 1% miała wynosić 41803,07 zł netto.

Okoliczność bezsporna

W dniu 11 grudnia 2008r (...) S.A z siedzibą w C. złożyła oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności garażu wielostanowiskowego przy ul. (...) zawierający 118 miejsc postojowych i dwóch pomieszczeń KS-1 i KS – 4 o łącznej powierzchni użytkowej 1719,93 m ² z własnością którego związany jest udział wynoszący (...) części w częściach wspólnych budynku i w użytkowaniu wieczystym działki (...). Jednocześnie strona powodowa złożyła wniosek o odłączenie z księgi wieczystej nr (...) samodzielnego lokalu przeznaczonego na inne celem niż mieszkaniowe tj garażu wielostanowiskowego i utworzenie dla niego nowej księgi wieczystej.

Dowód: akt notarialny z dnia 11-12-2008r Rep. A nr 6800/2008 k:41-42

Odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) k: 52-97

Odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) k: 98-123

Strona pozwana pismem z dnia 19-09-2011r na podstawie art. 11 w zw. z art. 73 ust 2a i ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonała wypowiedzenia dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jednocześnie wskazując, że począwszy od dnia 1 stycznia 2012r nowa stawka będzie wynosiła 3%.

W uzasadnieniu pisemnego wypowiedzenia wskazano, że wskutek wyodrębnienia własności lokalu jakim jest garaż wielostanowiskowy nastąpiła zmiana w sposobie korzystania amina owicie na cele inne niż mieszkaniowe tym samym uzasadnione jest zastosowanie stawki 3% w miejsce dotychczasowej.

Dowód: wypowiedzenie z dnia 19-09-2011r k: 40

(...) S.A z siedzibą w C. w ustawowym terminie wniosła sprzeciw do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. domagając się uznania wypowiedzenia wysokości stawki opłaty rocznej za użytkowanie nieruchomości gruntowej za nieuzasadnione. Orzeczeniem z dnia 14 lutego 2012r SKO oddaliło wniosek.

Dowód: orzeczenie SKO z dnia 14-02-2012r k: 10

Sąd rozważył co następuje:

Ustaleń faktycznych w sprawie Sąd Rejonowy dokonał w oparciu o dowody w postaci dokumentów, złożonych przez strony postępowania przy czym, żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości.

Stan faktyczny sprawy był między stronami postępowania bezsporny, spór ograniczył się jedynie do oceny prawnej zasadności dokonanego wypowiedzenia wysokości stawki opłaty rocznej użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz ustalenia czy w zaistniałej sytuacji wysokość stawki winna wynosić jak dotychczas tj. 1 % czy też zasadnie strona pozwana podniosła wysokość stawki do 3%.

Zgodnie z treścią art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określanej dalej jako „u.g.n”, opłatę z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Przy czym w myśl art. 72 ust. 3 u.g.n. wysokość stawek procentowych opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi ona od 0,3% do 3%. Analizując dalej treść art. 72 ust 2 u.g.n należy stwierdzić, że wysokość stawki procentowej może ulec zmianie w czasie trwania umowy, jeżeli bowiem po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, nastąpi zmiana sposobu korzystania z nieruchomości , powodująca zmianę celu na który nieruchomość została oddana stawkę zmienia się stosownie do tego celu.

W realiach niniejszej sprawy z chwilą wyodrębnienia własności lokalu – garażu wielostanowiskowego, stał się on odrębną nieruchomością, która jest wykorzystywana do celów innych niż mieszkaniowe. Oświadczenie takie zostało wyrażone wprost w oświadczeniu sporządzonym w formie aktu notarialnego z dnia 11-12-2008r, stąd też zaskakujące są obecnie twierdzenia strona powodowej podnoszone zarówno w pozwie jaki w kolejnych pismach procesowych jakoby cel i sposób użytkowania nie uległ zmianie.

W ocenie Sądu orzekającego nie może budzić żadnych wątpliwości fakt, że lokal- garaż wielostanowiskowy nie jest nieruchomością przeznaczoną na cele mieszkalne, bez wątpienia jest związany organizacyjne czy użytkowo z lokalami mieszkalnymi mieszczącymi się na wyższych kondygnacjach budynku, to jednak sam w sobie nie służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Kwestię stosowania różnych stawek opłaty rocznej w przypadku budynków mieszkalnych i garaży rozstrzygnął miedzy innymi Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16-11-2012r IIICZP 62/12 OSNC 2013/5/56 wskazując, że ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 73 ust 2a w związku z art. 73ust.2 art. 72ust 3 pkt. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami.

W tym miejscu należy wskazać że w świetle art. 2 ustawy o własności lokali garaż może stanowić pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego albo odrębną własność lokalową. Jeśli jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu wówczas stosuje się do niego takie same przepisy jak do lokalu mieszkalnego w tym również stawki podatków i danin publicznych. W przypadku zaś gdy został on wyodrębniony jako odrębna własność, wówczas nie podziela on losu ani lokalu mieszkalnego , ani budynku w którym się znajduje.

Stanowisko strony powodowej wyrażone w pozwie jak i w dalszych pismach procesowych, że garaż jest ściśle powiązany zarówno funkcjonalnie jak i organizacyjne z lokalami mieszkalnymi i służy zaspokajaniu potrzeb ich mieszkańców a co za tym idzie należy traktować go na zasadach przewidzianych dla lokali mieszkalnych jest w ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie chybione i pozbawione podstawy w obowiązujących przepisach.

Należy bowiem wskazać, że lokal garażowy spełnia funkcje pomocnicze dla odrębnych lokali mieszkalnych usytuowanych w tym samym budynku , służy on przechowywaniu samochodów właścicieli tych lokali, tym samym nie spełnia on funkcji mieszkalnych ani celu mieszkaniowego w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest natomiast odrębnym lokalem spełniającym funkcje użytkowe, a fakt że jest on posadowiony w budynku przeznaczonym na cele mieszkaniowe jest bez znaczenia, tym bardziej że w każdej chwili może ulec to zmianie na przykład w przypadku zbycia miejsca postojowego osobie nie będącej mieszkańcem ( właścicielem lokalu mieszkalnego ) przedmiotowego budynku. Dopuszczalność zbycia udziału we współwłasności lokalu użytkowego wraz z udziałem we współwłasności wieczystym gruntu osobie trzeciej, niezwiązanym z nieruchomością mieszkaniową przerywa jakikolwiek związek funkcjonalny miedzy nieruchomością stanowiącą lokal użytkowy i nieruchomością stanowiącą lokal mieszkalny i nie pozwala na utożsamianie ich przeznaczenia oraz celu.

A co za tym idzie nie można uznać, że odrębny lokal garażowy spełnia funkcje pomocnicze dla lokali mieszkalnych położonych w tym samy budynku i realizuje szeroko rozumiane cele mieszkaniowe jak wywodziła strona powodowa.

Jest to odrębny lokal użytkowy , przeznaczony na cele inne niż mieszkaniowe na jakie zgodnie z umową została oddana w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntowa, na której usytuowany jest budynek mieszkalny, odpowiada więc przesłankom przewidzianym w treści art. 73 ust 2a pkt. 1 u.g.n uzasadniającym zmianę stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Powyższe rozważania jednoznacznie wskazują, że art. 73 ust 2a u.g.n. jest przepisem szczególnym ( lex specialis ) stanowiącym wyjątek od regulacji art. 73 ust 2 u.g.n i przewiduje odrębne własne przesłanki uzasadniające zmianę stawki opłaty rocznej w razie wyodrębnienia lokalu lub zmiany sposobu korzystania z niego. Do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej wystarczające jest wyodrębnienie lokalu i zmiana sposobu korzystania z niego, w stosunku do zapisu dokonanego w umowie o przekazaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. .

Reasumując powyższe rozważania strona pozwana zasadnie dokonała wypowiedzenia wysokości stawki opłaty rocznej a powództwo jako pozbawione podstaw prawnych i faktycznych podlegało oddaleniu czemu dano wyraz w punkcie I sentencji.

Orzeczenie w przedmiocie kosztów procesu nastąpiło na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Wobec faktu, że strona powodowa przegrała proces w całości jest obowiązana do uiszczenia kosztów poniesionych przez stronę pozwaną na które składają się koszt zastępstwa procesowego w kwocie 1200,00zł ustalone na podstawie § 6 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.