Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 grudnia 2019 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 28 listopada 2019 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa H. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W.

przy interwencji ubocznej po stronie powodowej J. S.

I.  oddala powództwo w całości;

II.  zasądza od powódki H. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 77/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 stycznia 2018 r. ( data prezentaty) powódka H. K. wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W. nr (...) z dnia 21 listopada 2017 r. Powódka jest jednym z członków tej wspólnoty mieszkaniowej.

Uzasadniając żądanie powódka wskazała, że uchwała jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i niezgodna z interesem właścicieli większości lokali. W uchwale ustalono, że stanowiące część dachu tarasy, z których korzystają właściciele lokali położonych na 5 piętrze, będą im oddane w najem, a stawka najmu będzie wynosić 50 % stawki eksploatacyjnej przyjętej w danym roku kalendarzowym za 1 m ² powierzchni dachotarasu. Powódka kontestowała przyjętą stawkę czynszu najmu, wskazując, że jest ona za niska i prowadzi do ekonomicznego pokrzywdzenia wspólnoty. Z drugiej strony zakwestionowała możliwość oddania tarasów w najem, ponieważ w jej ocenie nie stanowią one części wspólnej ( pozew – k. 3-9).

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu ( odpowiedź na pozew – k. 92-106).

W toku postępowania jako interwenient uboczny po stronie powodowej do procesu wstąpił J. S., który wniósł zgodnie z żądaniem pozwu o uchylenie zaskarżonej uchwały ( pismo procesowe interwenienta – k.395).

Sąd ustalił następujące okoliczności faktyczne:

Budynek znajdujący się pod adresem ul. (...) w W. ma 5 pięter. Powierzchnia mieszkalna na ostatnim piętrze budynku jest mniejsza niż na pozostałych piętrach. Nad częścią przestrzeni, którą na 4 piętrze zajmują mieszkania znajduje się płaski dach budynku. Na ten dach można bezpośrednio wyjść z lokali usytuowanych na 5 piętrze. Nie ma możliwości dostania się tam z nieruchomości wspólnej. Dach na piątym piętrze jest ogrodzony ozdobnymi barierkami ( przesłuchanie stron – k. 412-414; zdjęcia – k. 401-403 ).

Właściciele lokali mieszczących się na ostatnim piętrze korzystali przez kilkoma laty z tarasu za zgodą wspólnoty mieszkaniowej, za jego użytkowanie uiszczali dodatkowe opłaty na poczet funduszu remontowego ( uchwała – k. 233; kartoteki kont – k. 234-339).

Następnie z uwagi na jej zły stan techniczny powierzchnia dachotarasu została wyłączona z użytkowania, a pobieranie opłat zawieszono ( decyzja – k. 216; uchwała – k. 245).

W uchwale nr (...). wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na przeznaczenie powierzchni wspólnej dachotarasów do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali na piątej kondygnacji i upoważniła zarząd do pobierania od właścicieli lokali korzystających z tarasów opłat z tego tytułu w wysokości 150 zł. ( uchwała – k. 47).

Umowy najmu na podstawie uchwały z 2013r. nie zostały zawarte, gdyż powierzchnia dachotarasu pozostawała wyłączona z użytkowania ( k. protokół z przeglądu technicznego – k.108-116).

W 2015 r., uchwałą nr (...) wspólnota upoważniła zarząd do podpisania umowy najmu korytarza wewnętrznego pomiędzy lokalami (...) z właścicielem tych lokali, ustalając stawkę najmu 20/m ² i ustalając, że kwota uiszczona tytułem czynszu będzie zaliczona na poczet ceny przy planowanym przez właściciela lokalu przyłączeniu tej części do lokalu i jej zakupie od wspólnoty ( uchwała – k. 48).

W 2017 r. był wykonywany ostateczny remont dachu nad 4 piętrem, konieczny ze względu na nieszczelność dachu. Remont został przeprowadzony na koszt wspólnoty ( dokumentacja budowlana – k. 17, 19, 117-125, 283-352; uchwała – k. 18).

W dniu 21 listopada 2017 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W.. Na zebraniu głosowano nad uchwałą nr (...) r. ( zawiadomienie o zebraniu – k. 11-12; protokół zebrania – k. 13v-16).

Głosy zostały zebrane podczas zebrania 21 listopada 2017 r., a następnie dokonano głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd wśród tych właścicieli lokali, którzy nie byli obecni na zebraniu właścicieli. Łącznie za uchwałą głosowali właściciele reprezentujący 55,97% ogółu udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciw zaś reprezentujący 8,67 % ogółu udziałów. Uchwała została przyjęta w dniu 4 grudnia 2017 r. W dniu 13 grudnia 2017 r. do właścicieli lokali została wystosowana informacja o podjęciu uchwały ( uchwała – k. 20; protokół z głosowania – k. 21; pismo zarządu wspólnoty – k. 13, listy obecności i głosujących – k. 376-88).

Uchwałą nr (...) właściciele lokali wyrazili zgodę na przeznaczenie powierzchni użytkowej dachu nad 4 piętrem budynku do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali na 5 piętrze, pod warunkiem podpisania przez właścicieli tych lokali umowy najmu powierzchni dachotarasu i upoważnili zarząd do zawarcia tychże umów. Uchwała zawiera także główne postanowienia umów najmu: wykonanie przez najemców warstwy wierzchniej tarasów na własny koszt przez wykonawcę wskazanego przez wspólnotę, zawarcie umowy na czas określony 10 lat, miesięczny okres wypowiedzenia, obowiązki związane z utrzymaniem tarasu oraz stawkę czynszu najmu, która wynosi 50 procent stawki eksploatacyjnej przyjętej w danym roku kalendarzowym za 1 m ² powierzchni dachotarasu ( uchwała – k. 12-12v.).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów, którym dał wiarę w całości.

Sąd oddalił wnioski o dopuszczenie dowodów z zeznań świadków: J. W., W. P., A. M., M. P., A. Z., T. B. i P. C..

Dowody z zeznań świadków W. P., A. M., M. P., A. Z., T. B., P. C. zgodnie z wnioskiem miały być przeprowadzone na okoliczność sposobu procedowania zaskarżonej uchwały. Zgodnie z art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Zeznania świadków na okoliczność sposobu procedowania uchwały nie miały natomiast żadnego znaczenia dla wyniku sprawy, gdyż powódka wnosząc o uchylenie uchwały nie twierdziła, że została ona w błędny sposób uchwalona, a jedynie, że jest niezgodna z zasadami prawidłowego zarządu, krzywdzi interesy właścicieli lokali.

Również dowód z zeznań świadka J. W. był nieprzydatny dla rozpoznania sprawy. J. W. był osobą odpowiedzialną za wykonywanie remontu dachu. Zaskarżona uchwała nie dotyczyła w ogóle tego remontu, dlatego przesłuchiwanie świadka na okoliczności z nim związane nie znajdowało uzasadnienia i nie mogło przybliżyć do rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd w ustaleniach faktycznych oparł się także na zeznaniach stron. Powódka H. K. w swoich zeznaniach potwierdziła fakty wynikające ze złożonych do akt dokumentów, podkreślała, że uchwała narusza interesy ekonomiczne pozwanej wspólnoty (k.389,412). M. K. (k. 390,413), M. N. (k.389, 413) zostali przesłuchani w charakterze pozwanych, ponieważ piastowali oni w dacie przesłuchania funkcję członków zarządu pozwanej wspólnoty. Członkowie zarządu również potwierdzili fakty wynikające z dokumentów. Przesłuchany w charakterze interwenienta J. S. (k.413) potwierdził zeznania złożone przez powódkę.

Ostateczne nieprzydatne dla rozpoznania sprawy okazały się również dowody z części załączonych do pism procesowych dokumentów. Raport z audytu dotyczył lat 2005-2009, jego celem była ocena gospodarki prowadzonej przez ówczesny zarząd wspólnoty i jako taki nie miał żadnego wpływu na ocenę współczesnego działania obecnego zarządu, wyrażającego się w uchwale nr (...). Bez znaczenia jest również stawka za metr powierzchni lokalu stosowana w (...) W. przez Zakład (...) ( pismo z k. 49), gdyż taras nie stanowi części lokalu, jest też on wynajmowany od wspólnoty, która nie jest jednostką gminy i nie obowiązują jej stawki ustalone przez (...) W.. Nieprzydatne dla rozpoznania sprawy były również postanowienia i wyroki wydane w sprawach dotyczących innych uchwał wspólnoty, pozostawały one bez związku ze sprawą. Nieistotne były również dowody w postaci uchwał i umów najmu zawartych już po zaskarżeniu uchwały (...) r.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powódka i interwenient uboczny powoływali się przede wszystkim na to, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu i interesy właścicieli lokali skarżących uchwałę.

W pismach procesowych strony powodowej pojawiają się również twierdzenia, że uchwała nie odpowiada prawu, tj. jest sprzeczna z przepisami ustawy o własności lokali. Naruszenia przepisów prawa strona powodowa upatruje w upoważnieniu wspólnoty w uchwale do podpisywania umów najmu powierzchni tarasu, podczas gdy wedle twierdzeń pozwu jest to przestrzeń służąca do użytku wyłącznie właścicielom lokali na ostatnim piętrze, stanowiąca pomieszczenie przynależne do nich.

W art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazano, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W przypadku balkonów i tarasów co do zasady do nieruchomości wspólnej zaliczać się będą wszystkie te ich elementy, które decydują o kształcie elewacji, a więc konstrukcja balkonu, widoczne z zewnątrz części ściany budynku, balustrady itp.

Taras na szczycie budynku przy ul. (...) stanowi przestrzeń ograniczoną w płaszczyźnie poziomej z trzech stron balustradą i z jednej ścianą budynku, w której znajdują się okna i drzwi do mieszkań na 5 piętrze. Natomiast w płaszczyźnie pionowej stanowi on strop i dach nad częścią budynku. Bez dokonywania adaptacji jest przestrzenią dostępną fizycznie w całej swojej powierzchni dla wszystkich mieszkańców ostatniego piętra bloku przy ul. (...). Jako taki w ocenie Sądu, biorąc pod uwagę usytuowanie, dostępność i funkcję, którą pełni, nie może być uznany za pomieszczenie pomocnicze lokali znajdujących się na ostatniej kondygnacji. Nie służy do wyłącznego użytku właściciela jednego lokalu. Ze specyfiki budowy bloku mieszkalnego wynika, że nie wszyscy właściciele lokali mają dostęp do wszystkich przestrzeni stanowiących nieruchomość wspólną. Dotyczy to np. przestrzeni klatek schodowych, piwnic, strychów i korytarzy związanych z klatkami schodowymi, w obrębie których nie leżą ich lokale. Taras stanowi nieruchomość wspólną, która z jednej strony współtworzy elewację budynku, z drugiej zaś stanowi dach dla jego części.

Jednocześnie konstrukcja dachu umożliwia, po dokonaniu odpowiednich nakładów, realizowanie przez niego funkcji rekreacyjnego tarasu, na który da się wyjść z mieszkań leżących na górnej kondygnacji. Wykonanie poprzecznych przepierzeń pozwala również na wydzielenie tej przestrzeni tak, żeby podzielić ją do korzystania pomiędzy poszczególne lokale. Wspólnota mieszkaniowa zaskarżoną uchwałą zadecydowała, że umożliwi właścicielom lokali znajdujących się na ostatnim piętrze przystosowanie tarasu do celów rekreacyjnych i korzystanie z niego. Wspólnota jednocześnie postanowiła o udostępnieniu powierzchni tarasu na podstawie umów najmu, które mają zapewnić wspólnocie przychody z tytułu dodatkowego używania części nieruchomości wspólnej.

Takie działanie wspólnoty jest zgodne z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną. Pozwala na poszerzenie funkcjonalności budynku, zapewnia wspólnocie dodatkowy dochód. W ocenie Sądu wynajęcie tarasu nie narusza także interesów pozostałych właścicieli, ponieważ i tak nie mieli oni do niego dostępu z klatki schodowej, nie mogliby korzystać z tarasu. Wspólnota nie ponosi kosztów dostosowania tarasu do funkcji rekreacyjnej, muszą je ponieść właściciele lokali, którzy będą z niego korzystać.

Dochody z umów najmu nie mają pokrywać kosztów remontu dachotarasu, gdyż w części umożliwiającej użytkowanie rekreacyjne jest on finansowany przez najemców indywidualnie, w części zaś, w której taras stanowi stanowią nieruchomość wspólną remont powinien być opłacany ze środków wspólnoty mieszkaniowej, nie wyłącznie właścicieli lokali na ostatnim piętrze.

Z przesłuchania stron wynika, że ustalając wysokość czynszu najmu zarząd wspólnoty kierował się tym, by nie stanowił on dużego obciążenia dla właścicieli lokali i by jak największa liczba z nich skorzystała z oferty zawarcia umowy najmu. W ramach tego analizował również to, że w celu realizacji umowy najmu właściciele lokali na najwyższej kondygnacji będą musieli poczynić spore nakłady na przystosowanie tarasu do użytkowania. Skarżący uchwałę uważają, że stosowanie takiego kryterium przy ustalaniu stawki czynszu przerzuca na wspólnotę część kosztów robót adaptacyjnych dokonywanych przez lokatorów. Jest to ocena jednostronna. Uchwała bowiem sama z siebie nie prowadziła do powstania stosunku najmu, było w tym celu niezbędne zawarcie umów z właścicielami poszczególnych lokali. Ustalenie czynszu w stawce 50% z pewnością ułatwiło podjęcie właścicielom większej liczby lokali decyzji o zawarciu umowy i wyłożeniu środków na adaptację tarasu.

Czynsz najmu tarasu nie jest rażąco niski. Jasne jest, że korzystniejsze dla wspólnoty pod względem czysto ekonomicznym byłoby uzyskiwanie wyższych kwot z tytułu eksploatacji tarasu. Jednak właściciele dysponujący większością udziałów w nieruchomości wspólnej zaakceptowali uchwaloną wysokość czynszu. Należy zwrócić uwagę, że dochody z czynszu będą stanowić dodatkowy przychód wspólnoty, którego wcześniej nie miała. Wbrew twierdzeniom pozwu, uchwała nie obniżyła przychodów wspólnoty z tego tytułu, jako że wcześniejsza uchwała dotycząca opłaty za korzystanie z tarasu nie była stosowana, ponieważ tarasy przed remontem nie były dopuszczone do użytkowania.

Natomiast okoliczność, że właściciel jednego z lokali płaci wyższą stawkę za najem części korytarza niż użytkownicy tarasu nie świadczy samo w sobie o dyskryminacji części członków wspólnoty. Jest to najem rodzajowo innej części nieruchomości wspólnej, ustalony w innym czasie i innych warunkach. Uiszczony przez niego czynsz miał być ponadto zaliczony na poczet ceny nabycia od wspólnoty nieruchomości. Jednocześnie sytuacja ta nie dotyczy właścicieli lokali kwestionujących uchwałę, nie narusza więc ich interesów.

Z tych względów w ocenie Sądu wynajęcie tarasu właścicielom lokali, których mieszkania z nim sąsiadują za stawkę zaproponowaną w uchwale nie narusza zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, nie narusza także interesu właścicieli lokali, którzy występują w niniejszym procesie po stronie powodowej. Dlatego też powództwo o uchylenie uchwały podlegało oddaleniu w całości.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.c., zasądzając ich zwrot na rzecz pozwanego od powoda, którego żądanie zostało w całości oddalone. Wysokość kosztów Sąd ustalił w stawce minimalnej z § 8 pkt 1 podpunkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, uznając na podstawie § 20 rozporządzenia, że sprawa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest najbardziej zbliżona do tego rodzaju spraw.

Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd orzekł jak w wyroku.