Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 czerwca 2020 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Barbara Bojakowska (spr.)

Sędziowie Elżbieta Zalewska-Statuch

Katarzyna Powalska

Protokolant sekr. sąd. Justyna Raj

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2020 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł.

przeciwko (...) Bank S.A. z siedzibą w W.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego w Łasku

z dnia 7 lutego 2020 roku, sygnatura akt I C 179/19

oddala apelację.

Sygn. akt I Ca 147/20

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Łasku w sprawie z powództwa (...) Sp. z o.o. w Ł. przeciwko (...) Bank S.A. w W. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, uzgodnił treść księgi wieczystej
Nr (...) prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego
w Ł. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że w dziale IV ww. księgi wieczystej wykreślił hipotekę umowną łączną kaucyjną w kwocie 2123685,90 zł wpisaną
na rzecz (...) Bank S.A. D. (...) Oddział w Ł. (pkt 1), zasądził
od pozwanego na rzecz powoda 30 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Łasku 38 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo z sum budżetowych Skarbu Państwa (pkt 2 i 3).

Powyższy wyrok zapadł w oparciu o ustalony przez Sąd Rejonowy stan faktyczny, który Sąd Okręgowy, podzielił i przyjął za własny, a którego istotne elementy przedstawiają się następująco:

W księdze wieczystej Nr (...) były wpisane działki nr (...)
i (...) o łącznej powierzchni 11,92 ha położone w miejscowości M. gmina L..

31 stycznia 2006 roku na podstawie wniosku banku oraz oświadczeń banku
i właściciela ww. nieruchomości (...) Sp. z o.o. w Ł. w księdze wieczystej wpisano hipotekę kaucyjną w kwocie 851613,16 zł na rzecz (...) Bank S.A. w K., zabezpieczającą kredyt w kwocie 500948,92 zł udzielony J. C. (1). Zarówno
we wniosku banku jak i w oświadczeniach banku i właściciela nieruchomości wymieniono wszystkie w/w działki, ale podano błędną ich powierzchnię 12,02 ha zamiast 11,92 ha.

23 czerwca 2008 roku P. S. zaciągnął w (...) Bank S.A. w K. kredyt w kwocie 1249227 zł. Jako zabezpieczenie w/w kredytu przewidziano hipotekę kaucyjną łączną w kwocie 170 % kwoty kredytu na nieruchomości: działka nr (...)
o powierzchni 19803 m.kw. w P. KW Nr (...), działki nr (...),
(...)
(...) o powierzchni 119 134 m ^{( 2)} (11,9134 ha) w M. KW Nr (...). Powierzchnię wymienionych działek wpisano omyłkowo, ponieważ ich powierzchnia wynosi 21834 m ^{( 2)} (2,1834 ha).

Dla potrzeb kredytu dokonano wyceny działek nr (...) na łączną kwotę 1.963.000 zł i działki nr (...) na 1659000 zł.

Na podstawie wniosku banku, oświadczenia banku i oświadczenia właściciela nieruchomości w dniu 28 listopada 2008 roku w KW Nr (...) wpisano hipotekę kaucyjną łączną w kwocie 2123685,90 zł na rzecz (...) Bank S.A. na wszystkich działkach wymienionych w te księdze, a więc także na działce nr (...), pomimo, że z oświadczeń banku i właściciela nieruchomości wynikało, że zabezpieczeniem mają być objęte działki
nr(...)wymienione w umowie kredytowej.

(...) Bank S.A. w K. wyraził zgodę na wykreślenie poprzedniej hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu zaciągniętego przez J. C. (1). Hipoteka ta została wykreślona.

Postanowieniem z 08 marca 2018 roku sygnatura akt I Co 87/17 sprostowanym postanowieniem z 06 kwietnia 2018 roku Sąd Rejonowy w Łasku przysądził na rzecz (...) Bank S.A. w W. prawo własności działek nr (...).

5 września 2018 roku odłączono z Kw. Nr (...) działkę nr (...)
o powierzchni 9,7067 ha i założono dla niej KW Nr (...), w której jako właściciela wpisano (...) Sp. z o.o. w Ł. i przeniesiono wpis hipoteki kaucyjnej łącznej w kwocie 2123685,90 zł na rzecz (...) Bank S.A. z KW Nr (...).
Wpis hipoteki został zaskarżony przez (...) Sp. z o.o. w Ł., wpis został utrzymany
w mocy.

Stan faktyczny ustalono na podstawach wskazanych w nawiasach.

W niniejszej sprawie sporne dla sądu było to, czy wolą stron umowy kredytowej
z 23 czerwca 2008 roku było obciążenie hipoteką kaucyjną łączną w kwocie 2123685,90 zł
na rzecz (...) Bank S.A. działki nr (...) położonej w M. gmina L.,
dla której obecnie prowadzona jest KW Nr (...). Powód twierdził, że działka
ta nie miała być obciążona hipoteką, ponieważ nie została wymieniona w umowie kredytowej, w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji i w oświadczeniach stron
o ustanowieniu hipoteki, powierzchnię tej działki w dokumentach podano tylko pomyłkowo. Pozwany twierdził, że wolą stron było obciążenie w/w działki hipoteką i tylko omyłkowo pominięto jej numer w umowie kredytowej, w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji
i w oświadczeniach stron o ustanowieniu hipoteki.

Zdaniem sądu z całego materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, że wolą stron umowy kredytowej z 23 czerwca 2008 roku było, aby hipoteką kaucyjną łączną były obciążone działki nr (...), położone w M., objęte KW Nr (...). Natomiast działka nr (...) nie miała być obciążona hipoteką. Powierzchnia wszystkich działek wraz z działką nr (...) została podana w umowie kredytowej przez pomyłkę. Przemawiają za tym zdaniem sądu następujące okoliczności:
w poprzedniej umowie kredytowej z 31 stycznia 2006 roku zawartej przez J. C. (2)
z tym samym bankiem wymieniono działki, które miały być obciążone hipoteką i były
to działki nr (...) położone w M.; w nowej umowie kredytowej z 23 czerwca 2008 roku, oświadczeniu o poddaniu się egzekucji i oświadczeniach stron o ustanowieniu hipoteki wymieniono jedynie działki nr (...) położone
w M., ale dodano działkę nr (...) położoną w P.; łączna wartość działek nr (...) położonych w M. według operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb kredytu z 23 czerwca 2008 roku wynosi 1963000 zł podczas,
gdy wysokość hipoteki wynosi 2123685,90 zł, ale hipoteka kaucyjna łączna ustanowiona
na zabezpieczenie spłaty kredytu obciążała także działkę położoną w P., której wartość, biorąc pod uwagę jej przeznaczenie budowlane i powierzchnię 19803 m ² na pewno wystarczała do zabezpieczenia różnicy pomiędzy kwotą hipoteki 2123685,90 zł i wartością działek w M. 1963000 zł, która to różnica wynosi 160685,90 zł; bardziej prawdopodobne jest, że omyłkowo podano w umowie powierzchnię działek niż ich numery, ponieważ podstawową cechą indywidualizująca działkę gruntu jest jej numer geodezyjny,
a nie powierzchnia, która jest oczywiście istotną cechą nieruchomości, ale to na podstawie numeru działki można w ewidencji gruntów ustalić jej powierzchnię, a nie odwrotnie; według sądu, wbrew orzecznictwu sądowemu, które pozwany zacytował w swoich pismach procesowych, każda działka ewidencyjna może być przedmiotem odrębnego obciążenia hipoteką, bez względu na to, czy jest dla niej prowadzona odrębna księga wieczysta,
czy też jest ona objęta jedną księgą wieczystą z innymi działkami, po pierwsze każda działka ewidencyjna może być przedmiotem przeniesienia własności bez względu na to,
czy ma odrębną księgę wieczystą, czy w księdze są wpisane jeszcze inne działki, wierzyciel nie ma zatem żadnego problemu z zaspokojeniem się z takiej działki z uwzględnieniem hipoteki, po drugie we wpisie hipoteki do księgi wieczystej można zaznaczyć numery działek, których dotyczy hipoteka i nie muszą być to wszystkie działki objęte daną księgą wieczystą.

Powołując się na art.10 ust.1 ustawy z 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych
i hipotece (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz.790 z póź. zm.) sąd stwierdził, że w księdze wieczystej
nr (...) ujawniono stan prawny – wpisano hipotekę na działce nr (...), który
to stan prawny nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, ponieważ strony umowy kredytowej z 23 czerwca 2008 roku nie zamierzały obciążyć hipoteką działki nr (...) i dlatego orzeczono jak w punkcie 1 wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., a o wydatkach poniesionych przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy w Łasku na zwrot kosztów dojazdu świadka na rozprawę na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i art.83 ust. 2 i art.113 ust. 1 uksc.

Apelację od powyższego wyroku złożył pozwany bank, zaskarżając go w całości, zarzucając:

1/ naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie wszechstronną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, co wyrażało się w dokonaniu szeregu, istotnych z perspektywy późniejszego zastosowania odpowiednich przepisów prawa materialnego, ustaleń sprzecznych z rzeczywistym stanem rzeczy oraz wymienionymi poniżej dowodami, tj.:

a/ ustalenie, że w umowie kredytu hipotecznego zawartego w dniu 23 czerwca 2008 roku pomiędzy P. S. z (...) Bank S.A. wpisano omyłkowo powierzchnię nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze (...), podczas gdy z powyżej wskazanej umowy wynika jednoznacznie, że zabezpieczenie udzielonego kredytu miała być hipoteka kaucyjna na całej nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze (...) o powierzchni 11,9134 ha, stanowiącej własność (...) sp. z o.o.,
a omyłka dotyczyła wyłącznie braku wskazania jednej z działek składających się na tę nieruchomość, stanowiącej przeszło 80% jej całej powierzchni,

b/ ustalenie, że zabezpieczeniem spłaty kredytu zaciągniętego przez P. S. miała być nieruchomość objęta księgą wieczystą o numerze (...) z wyłączeniem działki o numerze (...) (powinno być (...)) wchodzącej w skład tej nieruchomości, podczas gdy z dowodów znajdujących się w aktach sprawy, w tym operatu szacunkowego wynika, że przedmiotem zabezpieczenia była cała nieruchomość objęta księgą wieczystą o numerze (...), która była poddawana wycenie z uwzględnieniem również spornej działki (...),

c/ ustalenie, że druga z nieruchomości stanowiąca przedmiot zabezpieczenia
objęta księgą wieczystą o numerze (...) położona w P. wespół
z nieruchomością, dla której prowadzona była księga wieczysta o numerze (...) z wyłączeniem działki (...) (powinno być (...)) „na pewno wystarczała do zabezpieczenia różnicy pomiędzy kwotą hipoteki 2123685,90 zł i wartością działek w M. 1963000 zł", podczas gdy przedmiotowe ustalenia miały charakter wysoce dowolny, nie opierały się na jakimkolwiek dowodzie, lecz wyłącznie na swobodnych przypuszczeniach sądu,

d/ uznanie za wiarygodne zeznań świadka T. W. oraz wyjaśnień
strony powodowej w osobie jej prezesa zarządu J. C. (1) w części, w jakiej wskazali, że zabezpieczeniem spłaty kredytu nr (...) miała być hipoteka łączna kaucyjna
na nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze (...) za wyjątkiem działki (...) (powinno być (...))składającej się na tę nieruchomość, podczas gdy z umowy kredytu nr (...) wynika, że obciążanie miało zostać ustanowione na całej nieruchomości objętej wskazaną powyżej księgą wieczystą o powierzchni 119132 m ^{( 2)}, z uwzględnieniem również działki (...) (powinno być (...)) niewypisanej do umowy wyłącznie przez omyłkę pisarską;

2/ naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poprzez błędną wykładnię i uznanie, że dopuszczalne
jest ustanowienie hipoteki na części nieruchomości stanowiącej własność jednej osoby, podczas gdy zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem judykatury i doktryny niedopuszczalnym jest ograniczenie przedmiotu hipoteki do niektórych tylko działek, nawet geodezyjnie wyodrębnionych, ale objętych jedną nieruchomością.

W oparciu o podniesione zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku
w całości poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda (...) sp. z o.o.
w Ł. na rzecz pozwanego (...) Bank S.A. kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie
od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Kontrola instancyjna nie wykazała uchybień przepisom prawa. Dokonane przez
Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne dotyczące okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy znajdują odzwierciedlenie w przytoczonych na ich poparcie dowodach. Stąd ustalenia te oraz wyprowadzone na ich podstawie wnioski prawne Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje
za własne.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa procesowego, który miał polegać na błędnej ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, przypomnieć należy, że skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu Sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. W celu wykazania naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. strona nie może jedynie ograniczyć się do przedstawienia własnych ustaleń , lecz musi wykazać jakich dowodów Sąd nie ocenił lub które z dowodów ocenił wadliwie. W związku z tym tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia związków przyczynowo-skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por.m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r. II CKN 817/00, OSNC 2000/7-8/139). Postawienie skutecznego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania przyczyn, które dyskwalifikują postępowanie sądu w zakresie ustaleń, oznaczenia, jakie kryteria oceny sąd naruszył, a nadto wyjaśnienia dlaczego zarzucane uchybienie mogło mieć wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r. IV CKN 970/00, Lex nr 52753 czy wyrok z dnia 6 lipca 2005 r. III CK 3/05, Lex nr 180925).

Pozwany w apelacji zarzucając naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przytoczył konkretne zarzuty, czyli wskazał na dowody, które jego zdaniem Sąd Okręgowy ocenił niezgodnie z dyrektywami zawartymi w wyżej wskazanym przepisie, ale stanowią one tylko polemikę z ustaleniami sądu pierwszej instancji. W szczególności sąd rejonowy dokonując swych ustaleń, odnoście zakresu obciążenia nieruchomości hipoteką kaucyjną opierał się nie tylko na umowie kredytowej, ale także na oświadczeniach o podaniu się egzekucji oraz oświadczeniach stron o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej, czy oświadczeniu banku co do zakresu zabezpieczenia. We wszystkich tych czterech dokumentach brak jest działki (...). Trudno zatem przyjąć, że wolą kredytobiorcy było obciążenie hipoteką także spornej działki. Poza tym na co także zwrócił uwagę Sąd rejonowy przy ustalaniu zabezpieczenia w umowie kredytowej z 2008 r. wyłączono działkę (...), ale dodatkowo wskazano działkę (...) położną w P.. Powyższe okoliczności nie mogą, jak chce tego skarżący, prowadzić do wniosku, że zabezpieczaniem, wbrew treści dokumentów objęta była też działka (...).

Odnośnie natomiast powierzchni nieruchomości, to rzeczywiście we wszystkich wymienionych wyżej dokumentach, wskazana jest powierzchnia z uwzględnieniem działki (...), ale należy zgodzić się z Sądem rejonowym, że to numer działki indywidualizuje nieruchomość, a nie jej powierzchnia. Poza tym jeżeli nawet spojrzy się na kolejność numeracji działek, które miały być objęte zabezpieczeniem, to nie sposób przyjąć, że działka (...) została omyłkowo pominięta skoro po numerze (...), jest numer (...).

Nie może też zmieniać treści umowy ani oświadczania o poddaniu się egzekucji treść operatu szacunkowego, w którym działka (...) jest ujęta, ponieważ to nie operat stanowi podstawę do skutecznego ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest hipoteka

Wreszcie zupełnym nieporozumieniem jest kwestionowanie zeznań pracownika banku świadka T. W., który zeznawał o polityce banku w zakresie zabezpieczeń, w tym, że interesowały go działki budowalne oraz stwierdził, że to klient we wniosku kredytowym określa, które nieruchomości chce obciążyć.

Jeżeli jeszcze weźmie się pod uwagę, że we wcześniejszym zabezpieczeniu kredytu z 2006 r. była uwzględniona działka (...), ale brak było nieruchomości położonej w P., to okoliczność ta dodatkowo przemawia za wiarygodnością nie tylko zeznań świadka, ale także przedstawiciela powódki.

Nie można też zgodzić się z apelującym, że rozumowanie Sądu dotyczące wartości zabezpieczenia na obu nieruchomościach jest nieuprawnione skoro działki objęte wnioskiem o zabezpieczenie miały charakter budowlany, a działka (...) pozostała gruntem rolnym.

Wreszcie należy poczynić ogólną uwagę, że ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki stanowi dotkliwą ingerencję w prawo własności i jego zakresu nie można domniemywać, a od profesjonalisty pozwanego banku należy wymagać szczególnej staranności, przy ustalaniu zakresu zabezpieczenia.

Odnośnie zarzutu naruszenia prawa materialnego, to co do zasady nie jest on uzasadniony, ponieważ Sad rejonowy prawidłowo dokonał wykładni art. 10 ukwih oraz art. 65 ust 1 i art. 95 prawa bankowego. Jak słusznie uznał Sąd Rejonowy strony nie zawarły ani w umowie, ani w pozostałych dokumentach oświadczeń woli o obciążeniu działki (...) hipoteką, stąd wpisanie hipoteki nie było zgodne z prawem.

Słusznie natomiast zarzuca skarżący, że niedopuszczalne jest ustanowienie zabezpieczenia na poszczególnych działkach a nie na całej nieruchomości objętej księgą wieczystą. Okoliczność ta nie prowadzi jednak do wniosku, że Sąd wydając zaskarżony wyrok dopuścił się naruszenia prawa materialnego. Jest wręcz odwrotnie, to sąd wieczystoksięgowy dokonując wpisu hipoteki na całej nieruchomości, mimo nieobciążenia nią działki (...) dopuścił się naruszenia prawa. Prawidłowo bowiem dysponując dokumentami załączonymi do wniosku, powinien wniosek o wpis hipoteki w całości oddalić.

Z powyższych względów apelacja jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.