Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

G., dnia 25 czerwca 2019r

Sąd Rejonowy w Gdyni, I Wydział Cywilny

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka - Midziak

Protokolant: Małgorzata Wilkońska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 czerwca 2019r

sprawy z powództwa E. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej S. 54 w G.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3617 zł. (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygnatura akt: I C 948/18

UZASADNIENIE

Powód E. W. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej S. 54 w G., domagając się od pozwanej zapłaty kwoty 37.347 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 kwietnia 2017r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że wraz z małżonką jest na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) zabudowanej pawilonem handlowym. Do pawilonu, przez nieruchomość pozwanego, prowadzą urządzenia dostawców mediów wody i energii elektrycznej. Za wodę powód rozliczał się na podstawie odczytów podlicznika, a za energię bezpośrednio z jej dostawcą. Powód wynajmował przedmiotowy pawilon E. P. na podstawie umowy z dnia 28 października 2016r. W lutym 2017r. administrator pozwanego zadzwonił do żony powoda z żądaniem podania zużycia wody w pawilonie. A. W. podała mu kontakt do najemcy. W połowie marca 2017r. pozwany odłączył dostawę wody oraz energii elektrycznej do pawilonu. W konsekwencji najemca pawilonu w trybie natychmiastowym ustnie wypowiedział umowę najmu. Dopiero w dniu 25 kwietnia 2017r. administrator pozwanego wystawił notę obciążeniową za korzystanie z zimnej wody, którą powód opłacił jeszcze przed wystawieniem. Powód bezskutecznie domagał się przywrócenia dostępu mediów do pawilonu. W maju 2017r. powód podjął starania u dostawców wody oraz energii elektrycznej o zorganizowanie dostarczania mediów do pawilonu. Pismem z dnia 31 lipca 2017r. powód zwrócił się do administratora pozwanego o wyjaśnienie kwestii odłączenia wody i prądu. W odpowiedzi administrator wskazał, iż podstawą odcięcia dopływu wody do pawilonu była uchwała pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w związku z nie podaniem stanu zużycia wody, natomiast nie wyjaśnił przyczyn odcięcia energii elektrycznej. Powód zorganizował dostawę wody oraz prądu z pominięciem nieruchomości pozwanego. Instalacja wodna została wykonana w dniu 30 czerwca 2018r. a elektryczna w dniu 8 sierpnia 2018r. Jak wskazano w pozwie, wskutek bezprawnych działań pozwanej, powód utracił dochód z tytułu czynszu najmu w kwocie 1.600 zł miesięcznie. W niniejszej sprawie powód domaga się zapłaty tej należności za okres od dnia 1 kwietnia 2017r. do dnia 31 sierpnia 2018r. w łącznej kwocie 27.200 zł, albowiem w tym czasie niemożliwym było wynajęcie lokalu celem prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Ponadto, powód zmuszony był do zlecenia wykonania przyłączy energii elektrycznej oraz wodnej do lokalu, na co wydał kwoty 9.777,18 zł oraz 369 zł.

(pozew k. 3-7)

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, wskazując, iż dochodzone roszczenie jest bezzasadne co do zasady i wysokości. Jak wskazała pozwana, nie łączył jej z powodem żaden stosunek obligacyjny, który uzasadniałby żądanie pozwu. Wbrew twierdzeniom powoda w pawilonie od wielu lat nie prowadzono działalności handlowej, a lokal stał pusty, wisiał na nim baner „sprzedam lub wynajmę”. Zdaniem pozwanej przyczyna leżała w bliskim usytuowaniu sklepu (...) który jest konkurencyjny cenowo. Faktycznie lokal powoda był otwarty jedynie w okresie przedsylwestrowym 2016r., gdy można było w nim kupić piwo i inne alkohole, ale zaraz po Nowym Roku pawilon ponownie zamknięto. Stąd, zdaniem pozwanej, fakt odłączenia energii elektrycznej i wody nie wyrządził szkody powodowi w postaci strat wynikających z rozwiązania umowy najmu. Pozwana zarzuciła, że powód nie udowodnił, że przyczyną rozwiązania umowy był brak energii i wody w lokalu. Sam fakt zawarcia umowy najmu w sytuacji, gdy lokal był pusty i nie prowadzono w nim żadnej działalności, nie oznacza, że powód poniósł straty na skutek odłączenia mediów. W ocenie pozwanej powód nie wykazał ani podstawy swego żądania ani nie wykazał jego wysokości tj. utraconych dochodów z tytułu czynszu najmu. Nadto, zdaniem pozwanej, nieuzasadnione jest żądanie powoda w zakresie dotyczącym poniesionych wydatków za wykonanie przyłącza energii elektrycznej oraz przyłącza instalacji wodnej do lokalu. Pozwana uprzedzała powoda, który od 2013r. nie podawał stanu wodomierza, że w przypadku dalszej zwłoki odłączy wodę. Wedle pozwanej, wbrew twierdzeniom zawartym w pozwie, powód nie dołączył dowodu zapłaty płatności za wodę jeszcze przed wystawieniem noty. Zdaniem pozwanej powód jako osoba, której zamiarem było osiąganie przychodów z działalności gospodarczej we własnym zakresie i na własny koszt powinien doprowadzić energię i wodę do lokalu. Powód, który przez wiele lat bezumownie korzystał z przyłącza energii elektrycznej i wodnego, do czasu odłączenia nie zrobił nic, aby lokal miał własne przyłącza mediów.

(odpowiedź na pozew k. 44-45v)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód E. W. i jego żona A. W. są – na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej – współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w G., stanowiącej działki gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się pawilon handlowy.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o odpis zwykły z księgi wieczystej nr (...) k. 11-14)

Przedmiotowy pawilon miał dostęp do mediów w postaci wody i energii elektrycznej poprzez instalację wewnętrzną stanowiącą części wspólne nieruchomości pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w G.. W 1978r. zgodę na podłączenie wyżej opisanego pawilonu handlowego do instalacji wodno – kanalizacyjnej budynku przy ul. (...) wyraziło Przedsiębiorstwo (...) w G..

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: projekt techniczny instalacji sanitarnej k. 61-64, zeznania świadka A. J. (1) płyta CD k. 86, zeznania świadka A. Z. (1) płyta CD k. 86, przesłuchanie powoda E. W. płyta CD k. 120, przesłuchanie członka zarządu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej D. S. w charakterze pozwanego płyta CD k. 120)

Prawo użytkowania wieczystego wyżej wskazanej nieruchomości powodowie nabyli w 1988r. Działalność gospodarczą w przedmiotowym pawilonie powód prowadził do dnia 31 grudnia 2013r. W latach 2013-2017 pawilon handlowy był zamknięty.

(dowód: zeznania świadka A. W. płyta CD k. 86, przesłuchanie powoda E. W. płyta CD k. 120)

W dniu 1 marca 1995r. powód zawarł z Administracją (...) nr 5 umowę nr (...) dotyczącą sprzedaży zimnej wody i energii do podgrzewania ciepłej wody. W dniu 21 lutego 1995r. powód otrzymał zgodę na montaż licznika na wodę zimną i ciepłą.

(dowód: zeznania świadka A. Z. (1) płyta CD k. 86)

W czasie prowadzenia działalności gospodarczej w przedmiotowym pawilonie handlowym powód zawarł ustną umowę z Przedsiębiorstwem (...) na dostawy wody, prądu i centralnego ogrzewania. Po przemianach ustrojowych powód rozwiązał umowę na ciepłą wodę i centralne ogrzewanie, lecz nadal dokonywał opłat za zimną wodę do (...). Następnie, powód uiszczał opłaty za wodę – na podstawie wskazań wodomierza – do Administracji (...), zaś opłaty za energię elektryczną bezpośrednio do dostawcy na podstawie wskazań licznika i wystawionej przez sprzedawcę faktury VAT. W czerwcu 2014r. powód zdemontował licznik prądu. W latach 2013-2017 powód nie podawał pozwanemu stanu licznika za wodę.

(dowód: zeznania świadka A. W. płyta CD k. 86, przesłuchanie powoda E. W. płyta CD k. 120)

W trakcie prowadzenia przez powoda działalności gospodarczej, zarząd nieruchomością wspólną przy ul. (...) przejęła pozwana Wspólnota Mieszkaniowa. Od 1 kwietnia 2014r. administratorem Wspólnoty są wspólnicy spółki cywilnej (...) S.C. (...).

(dowód: zeznania świadka A. Z. (1) płyta CD k. 86)

Powód nie kontaktował się ze Wspólnotą Mieszkaniową, ani jej administratorem w celu uzgodnienia warunków korzystania z wody i energii elektrycznej poprzez instalację wewnętrzną Wspólnoty, ani nie zawierał z pozwaną Wspólnotą na piśmie żadnej umowy w tym przedmiocie.

(dowód: zeznania świadka A. Z. (1) płyta CD k. 86, częściowo zeznania świadka A. J. (1) płyta CD k. 86)

Powód nie udostępniał administratorowi Wspólnoty Mieszkaniowej licznika energii elektrycznej celem spisania jego stanu.

(dowód: zeznania świadka A. Z. (1) płyta CD k. 86)

W dniu 28 października 2016r. powód E. W. zawarł z E. P. umowę najmu wyżej opisanego lokalu użytkowego położonego w G. przy ul. (...), na czas nieokreślony, z możliwością rozwiązania za trzymiesięcznym wypowiedzeniem przez każdą ze stron. Wedle § 3 umowy czynsz najmu wynosił 1.600 zł. Zgodnie z § 4 strony ustaliły, że najemca założy na własne nazwisko licznik energii elektrycznej, zaś rozliczenie zużycia wody następować będzie na podstawie faktur od przedsiębiorstwa dostarczającego wodę.

(dowód: umowa najmu z dnia 28 października 2016r. k. 19-20)

Powód zwolnił najemcę z czynszu najmu za miesiąc listopad 2016r., zaś za miesiące grudzień 2016r., styczeń i luty 2017r. pobrał czynsz w kwocie 800 zł. Ostatecznie, za marzec 2017r. powód również przyjął kwotę 800 zł.

(dowód: przesłuchanie powoda E. W. płyta CD k. 120)

Najemca przeprowadził w przedmiotowym pawilonie handlowym prace remontowe i adaptacyjne, po czym przed S. 2016r. otworzył sklep oferując do sprzedaży piwo i inne alkohole. Po Nowym Roku sklep został zamknięty.

(dowód: zeznania świadka A. J. (1) płyta CD k. 86, zeznania świadka M. S. płyta CD k. 86)

Na przełomie marca i kwietnia 2017r. ojciec najemcy poinformował powoda o rezygnacji z najmu przedmiotowego pawilonu handlowego.

(dowód: przesłuchanie powoda E. W. płyta CD k. 120)

W 2017r. administrator Wspólnoty skontaktował się telefonicznie z żoną powoda w sprawie rozliczenia wody. A. W. oświadczyła, że powód nie prowadzi tam żadnej działalności i odesłała go do najemcy.

(dowód: zeznania świadka A. W. płyta CD k. 86, przesłuchanie powoda E. W. płyta CD k. 120)

W dniu 9 marca 2017r. członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w G. podjęli uchwałę nr 10/2017 o odcięciu wody do przedmiotowego pawilonu handlowego i energii elektrycznej od skrzynki głównej znajdującej się w klatce B.

(dowód: pismo administratora z dnia 21 sierpnia 2017r. k. 23, przesłuchanie członka zarządu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej D. S. w charakterze pozwanego płyta CD k. 120)

W marcu 2017r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa odcięła pawilonowi handlowemu przy ul. (...) dostęp do wody i energii elektrycznej.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o przesłuchanie członka zarządu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej D. S. w charakterze pozwanego płyta CD k. 120)

W dniu 25 kwietnia 2017r. administrator Wspólnoty Mieszkaniowej wystawił notę obciążeniową nr (...) na kwotę 18,38 zł za korzystanie z zimnej wody za okres od grudnia 2013r. do 25 kwietnia 2017r. Zgodnie z treścią noty ilość zużytej wody wynosiła 2 m ². Powyższa należność została zapłacona przez powoda w dniu 20 kwietnia 2017r.

(dowód: nota obciążeniowa nr (...) k. 21, dowód wpłaty KP k. 65)

Pismem z dnia 31 lipca 2017r. powód zwrócił się do administratora Wspólnoty Mieszkaniowej o wyjaśnienie przyczyn i podstaw odłączenia wody i energii elektrycznej do pawilonu handlowego przy ul. (...) w G.. W piśmie z dnia 21 sierpnia 2017r. administrator Wspólnoty Mieszkaniowej wskazał, że powód nie zwrócił się do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej o kontynuację korzystania z części wspólnych, nie została rozliczona woda zimna za okres do końca marca 2014r., ani nie podał stanu wody na dzień 28 lutego 2017r. mimo poinformowania go o tym, że w razie niedopełnienia tego obowiązku Wspólnota podejmie uchwałę o odcięciu wody do pawilonu. W piśmie tym poinformowano powoda, że na zebraniu w dniu 9 marca 2017r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 10/2017 o odcięciu wody i energii elektrycznej do przedmiotowego pawilonu.

(dowód: pismo powoda z dnia 31 lipca 2017r. k. 22, pismo administratora z dnia 21 sierpnia 2017r. k. 23)

Pismem z dnia 8 września 2017r. pełnomocnik powoda wezwał pozwaną do przywrócenia stanu poprzedniego poprzez umożliwienie dostarczania do lokalu przy ul. (...) w G. mediów w postaci wody i energii elektrycznej oraz zaniechania w przyszłości dokonywania podobnych naruszeń, a także do naprawienia szkody poprzez zapłatę na rzecz powoda kwoty 15.200 zł. W odpowiedzi, pismem z dnia 18 września 2017r. pozwana podtrzymała swoje wcześniejsze stanowisko.

(dowód: wezwanie z dnia 8 września 2017r. wraz z dowodem nadania k. 24-26, pismo z dnia 18 września 2017r. k. 27)

Powód podjął starania w celu uzyskania dostępu do energii elektrycznej i wody z pominięciem nieruchomości pozwanej. W dniu 22 maja 2017r. powód uzyskał od (...) sp. z o.o. w G. warunki przyłączenia nieruchomości, będącej w jego użytkowaniu wieczystym, do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, zaś w dniu 22 maja 2017r. uzyskał od (...) S.A. warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. W dniu 27 sierpnia 2018r. i 10 stycznia 2019r. powód zawarł z (...) S.A. umowę kompleksową na dostawę i sprzedaż energii elektrycznej.

(dowód: warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej k. 28, pismo z dnia 22 maja 2017r. k. 29, warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej k. 30-32, pismo (...) S.A. z dnia 21 lutego 2019r. k. 72, pismo (...) SA. z dnia 23 kwietnia 2019r. wraz z mapą k. 104-105, przesłuchanie powoda E. W. płyta CD k. 120)

Z tytułu wykonania przyłączy powód poniósł następujące koszty:

-

4.098 zł za wykonanie przyłącza wodociągowego;

-

538,30 zł za wykonanie czynności połączenia przyłącza z siecią wodociągową znajdującą się w ulicy;

-

369,71 zł za kontrolę techniczną przyłącza wodociągowego;

-

4.773,17 zł z tytułu opłaty za przyłączenie do sieci elektroenergetycznej;

-

369 zł z tytułu opłaty za zajęcie terenu działki nr (...) pod budowę przyłącza wodociągowego.

(dowód: faktura VAT nr (...) k. 33, faktura VAT nr (...) k. 34, faktura VAT nr (...) k. 35, faktura VAT nr (...) k. 36, pismo z dnia 3 lipca 2018r. k. 37, faktura VAT nr (...) k. 38)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków A. W., A. J. (1), A. Z. (1), M. S., a także dowodu z przesłuchania stron.

W ocenie Sądu brak było jakichkolwiek podstaw do kwestionowania autentyczności przedłożonych przez strony dokumentów prywatnych w postaci umowy najmu, korespondencji stron, warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i elektroenergetycznej, faktur VAT dokumentujących poniesione przez powoda koszty za wykonanie przyłączy etc. Sąd miał na uwadze, że żadna ze stron niniejszego postępowania nie kwestionowała w trybie art. 253 kpc autentyczności powyższych dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Powyższe dokumenty nie budziły także żadnych wątpliwości Sądu, albowiem nie nosiły żadnych śladów przerobienia, podrobienia czy innej ingerencji w ich treść, a także zostały prawidłowo uwierzytelnione przez fachowych pełnomocników stron. W ramach swobodnej oceny dowodów, Sąd uznał, że powyższe dokumenty przedstawiają rzeczywisty przebieg korespondencji stron, jak również faktycznie poniesione przez powoda koszty wykonania przyłączy. Za w pełni wiarygodny dowód w sprawie Sąd również uznał odpis z księgi wieczystej, który stosownie do treści art. 244 § 1 kpc jako dokument urzędowy korzysta z domniemania autentyczności oraz domniemania zgodności treści dokumentów z prawdą, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie próbowała wzruszyć wyżej wskazanych domniemań w trybie art. 252 kpc.

Przechodząc do oceny osobowego materiału dowodowego należy wskazać, że brak było podstaw do kwestionowania zeznań świadka A. W. w zakresie okoliczności dotyczących prowadzenia przez powoda działalności gospodarczej w przedmiotowym pawilonie handlowym, zasad ponoszenia kosztów zużycia zimnej wody na rzecz poprzedniego administratora (...). Świadek wskazała, że w okresie 2013-2017 w przedmiotowym pawilonie nie była prowadzona działalność gospodarcza, jak również, że w tym czasie powód nie podawał administratorowi stanu liczników za wodę. Świadek nie miała natomiast szczegółowej wiedzy na temat zasad rozliczania się z mediów przez najemcę, ani okoliczności zakończenia najmu, wskazując, że kontaktami z najemcą zajmował się jej mąż. Sąd nie dopatrzył się także podstaw do kwestionowania zeznań świadka A. Z. (1). W ocenie Sądu zeznania te były szczere, wewnętrznie spójne, a także nie budziły wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego. Świadek wskazała, że powód zawarł umowę z poprzednim administratorem nieruchomości dotyczącą zasad ponoszenia kosztów zużycia wody, natomiast nie zawierał takiej umowy z pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową, a także wskazała, że uzyskał zgodę na założenie licznika wody. Wiedzę w tym przedmiocie świadek uzyskała na podstawie akt lokalowych przejętych od poprzedniego administratora. Nadto, świadek podała, że powód nie udostępniał administratorowi liczników do odczytu, co częściowo koreluje z zeznaniami świadka A. W.. Większego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy nie miały natomiast zeznania świadków A. J. (2) i M. S.. Świadek A. J. (2) w zasadzie potwierdziła jedynie okoliczności, które i tak były pomiędzy stronami bezsporne tj. że przyłącza wody i prądu do pawilonu powoda znajdowały się w częściach wspólnych nieruchomości przy ul. (...), jak również co do okresu, w którym w pawilonie była prowadzona działalność gospodarcza. Z kolei, zeznania M. S. mogły być przydatne jedynie w zakresie ustalenia okresu, w jakim w przedmiotowym pawilonie handlowym była prowadzona działalność gospodarcza. Natomiast świadek nie posiadał wiedzy ani co do sposobu doprowadzania wody i energii elektrycznej do tego lokalu ani co do odłączenia tych mediów przez pozwanego.

Niewiele wniosły do sprawy również zeznania w charakterze pozwanego członka zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej D. S., który w zasadzie potwierdził okoliczności, które były pomiędzy stronami bezsporne tj. że przyłącza wody i energii elektrycznej do pawilonu handlowego powoda znajdowały się w częściach wspólnych nieruchomości pozwanej, jak też że pozwana odłączyła te media powodowi na podstawie uchwały podjętej przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Jedynie częściowo Sąd dał wiarę zeznaniom powoda E. W.. Przede wszystkim za wiarygodne należało uznać zeznania w zakresie dotyczącym daty zakończenia przez niego prowadzenia działalności gospodarczej. W tym zakresie zeznania te korelują z zeznaniami A. W., a także nie były kwestionowane przez stronę pozwaną. Powód zeznał, że działalność zakończył z dniem 31 grudnia 2013r., zaś w czerwcu 2014r. zdemontował licznik prądu. Brak było także podstaw do kwestionowania tych zeznań w zakresie dotyczącym okoliczności zawarcia umowy najmu oraz wysokości uzyskanego z tego tytułu dochodu. W tej części zeznania powoda nie budzą żadnych wątpliwości w świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego. Natomiast, zeznania powoda co do przyczyny rozwiązania najmu przez najemcę stanowią jedynie domysły powoda i w tym zakresie zeznania te nie zostały poparte żadnymi wiarygodnymi dowodami. Powód bowiem zeznał, że przed zakończeniem współpracy nie rozmawiał z najemczynią, a jedynie z jej ojcem.

Na podstawie art. 227 kpc i art. 217 kpc Sąd oddalił natomiast wniosek strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania czynszów na okoliczność ustalenia możliwego do uzyskania przez powoda czynszu najmu pawilonu w okresie objętym żądaniem pozwu. W związku z tym, iż roszczenie powoda nie zasługiwało na uwzględnienie co do zasady, prowadzenie postępowania dowodowego na okoliczność wysokości szkody jest bezprzedmiotowe i doprowadziłoby jedynie do nieuzasadnionej zwłoki w rozpoznaniu i rozstrzygnięciu niniejszej sprawy, a strony naraziło na dodatkowe koszty. Zważyć przy tym należało, że wysokość utraconego czynszu wynikała z przedstawionych przez powoda dokumentów w postaci faktur VAT oraz umowy najmu, w której w sposób jednoznaczny została ustalona wysokość stawki najmu.

W niniejszej sprawie strona powodowa powołała dwie podstawy swojego żądania. Po pierwsze, wskazała, że strony łączył zawarty per facta concludentia stosunek zobowiązaniowy, w ramach którego powód miał prawo nieodpłatnie korzystać z mediów w postaci wody i energii elektrycznej doprowadzanych przez nieruchomość członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Zdaniem powoda, odcięcie dostaw mediów stanowiło nienależyte wykonanie umowy. Po drugie, strona powodowa wskazała, że zachowanie pozwanej stanowiło czyn niedozwolony, albowiem stosownie do treści art. 49 § 1 kc urządzenia przesyłowe nie stanowią własności właściciela gruntu, na którym się znajdują. Z uwagi na powyższe, zdaniem powoda, ingerencja pozwanej i odcięcie dostaw mediów było bezprawne. W świetle powołanej przez powoda podstawy faktycznej należało uznać, że podstawę prawną powództwa stanowią przepisy art. 471 kc i art. 415 kc. Zgodnie z treścią art. 471 kc dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Natomiast, wedle art. 415 kc kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Jak wskazuje się w doktrynie w świetle art. 6 kc wierzyciel dochodzący roszczenia odszkodowawczego na podstawie art. 471 kc powinien wykazać: 1) istnienie zobowiązania, jego treść i fakt jego niewykonania lub nienależytego wykonania oraz 2) szkodę jaka z tego wynikła; 3) istnienie adekwatnego związku przyczynowego (choć zwykle nie wymaga on dodatkowych źródeł dowodowych skoro związek przyczynowy jest pochodną często logicznego rozumowania odnośnie związku pomiędzy czysto faktycznymi przesłankami 1 i 2, które opierają się na udowodnieniu faktów). Nie jest natomiast wierzyciel zobowiązany do wykazania, że szkoda jest następstwem okoliczności obciążających dłużnika. Udowodnienie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania oraz powstanie szkody uruchamia wniosek zawarty w domniemaniu z art. 471 in fine kc (por. M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626. Wyd. 2, Warszawa 2019). W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie strona powodowa nie zdołała – zgodnie ze spoczywającym na niej ciężarem dowodu – wykazać, że strony były związane umową, co jest podstawową przesłanką odpowiedzialności kontraktowej. Z zeznań powoda wynika, że wiązała go ustna umowa z Przedsiębiorstwem (...) na dostawy wody, prądu i centralnego ogrzewania. Po przemianach ustrojowych powód rozwiązał umowę na ciepłą wodę i centralne ogrzewanie. Nadal, powód miał dokonywać opłat za zimną wodę do (...). Z zeznań świadka A. Z. (1) wynika natomiast, że w dniu 1 marca 1995r. powód zawarł umowę nr (...) z Administracją (...) dotyczącą sprzedaży zimnej wody, energii do podgrzewania ciepłej wody. Zważyć jednak należało, że od czasu zawarcia tej umowy doszło do zmian w zarządzie nieruchomością wspólną przy ul. (...) i powstała pozwana Wspólnota Mieszkaniowa. Na podstawie zeznań świadków A. J. (2) i A. Z. (2) można stwierdzić, że pomiędzy powodem a Wspólnotą Mieszkaniową nie została zawarta na piśmie umowa dotycząca korzystania z zimnej wody i energii elektrycznej za pomocą infrastruktury należącej do pozwanej, jak również zasad ponoszenia kosztów tych mediów. Strona powodowa podnosiła, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy w sposób konkludentny, co miało wynikać ze znoszenia przez pozwaną faktu korzystania przez powoda z mediów doprowadzanych do pawilonu handlowego powoda za pomocą przyłączy znajdujących się na terenie nieruchomości wspólnej członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Zdaniem Sądu, nawet, gdyby przyjąć, że w zaistniałej sytuacji doszło pomiędzy stronami do zawarcia w sposób konkludentny umowy na warunkach poprzedniej umowy z (...), to taka umowa została rozwiązana z chwilą zaprzestania przez powoda prowadzenia działalności gospodarczej. Nie ma bowiem żadnych przesłanek świadczących o tym, że taka umowa została zawarta na okres dłuższy niż okres prowadzenia przez powoda działalności gospodarczej w przedmiotowym pawilonie. Z chwilą zaprzestania działalności odpadł cel dalszego korzystania przez powoda z infrastruktury należącej do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W świetle zebranego materiału dowodowego należało uznać, że do zaprzestania działalności gospodarczej przez powoda doszło z dniem 31 grudnia 2013r. Jak wynika z zeznań małżonki powoda A. W. „pomiędzy 2013r. a 2017r. nic się tam nie działo, sklep był zamknięty”. Powyższe znajduje potwierdzenie w zeznaniach powoda, który stanowczo stwierdził, że działalność gospodarcza była prowadzona do 31 grudnia 2013r. Jednocześnie, powód wskazał, że opłaty za wodę były przez niego uiszczane do powyższej daty, co również świadczy o tym, że ewentualna umowa została skorelowana z działalnością gospodarczą powoda. Natomiast, wedle zeznań powoda z opłat za prąd rozliczył się do czerwca 2014r., kiedy zdemontował licznik energii elektrycznej. Powyższe działania jednoznacznie wskazują na brak zamiaru po stronie powoda dalszego kontynuowania umowy i należy utożsamiać je z zakończeniem umowy. Z chwilą rozwiązania umowy, stron nie łączyła żadna umowa. Z tego względu brak jest podstaw do przypisania pozwanej jakiejkolwiek odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, skoro w dacie odłączenia mediów strony nie były związane żadnym stosunkiem zobowiązaniowym.

Na uwzględnienie nie zasługiwało również roszczenie oparte na drugiej wskazanej przez powoda podstawie faktycznej. Zważyć należy, iż przesłankami odpowiedzialności deliktowej są zaistnienie szkody, wystąpienie zdarzenia, za które ustawa czyni odpowiedzialnym określony podmiot oraz związek przyczynowy pomiędzy czynem niedozwolonym, a szkodą w tej postaci, że stanowi ona jego zwykłe następstwo. Należy jednak podnieść, że ciężar udowodnienia wszystkich tych okoliczności obciąża co do zasady poszkodowanego. Przy odpowiedzialności na zasadzie winy poszkodowany ma obowiązek wykazania okoliczności, które dadzą podstawę do postawienia zarzutu zawinionego działania lub zaniechania (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 marca 2015r, I ACa 1144/14, L.). Należy przy tym zauważyć, że aby dane zdarzenie sprawcze mogło powodować odpowiedzialność deliktową w świetle art. 415 kc musi ono cechować się bezprawnością (por. M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626. Wyd. 2, Warszawa 2019). Bezprawne jest zachowanie sprzeczne z obowiązującym porządkiem prawnym, przez który rozumie się nakazy i zakazy wynikające z normy prawnej, jak również nakazy i zakazy wynikające z norm moralnych i obyczajowych, czyli zasad współżycia społecznego (por. wyrok SN z dnia 21 maja 2015r., IV CSK 539/14, L.). W ocenie Sądu w ustalonym stanie faktycznym nie sposób uznać działania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, polegającego na odcięciu mediów, za bezprawne. W świetle zebranego materiału dowodowego nie ulega wątpliwości, że przyłącza zarówno wody, jak i energii elektrycznej, za pomocą których powyższe media były dostarczane do pawilonu powoda były zlokalizowane na częściach wspólnych nieruchomości położonej przy ul. (...), a więc nieruchomości będącej w zarządzie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Jak wskazuje się w doktrynie w skład nieruchomości wspólnej wchodzi instalacja c.o. zasilająca energią cieplną cały budynek, tj. lokale i części wspólne, wspólne wodociągi, układ kanalizacyjny, instalacje elektryczne itp. (por. A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2015). Zważywszy, iż z instalacji będącej częścią wspólną nieruchomości korzystały bez żadnego tytułu prawnego osoby nie będące członkami Wspólnoty Mieszkaniowej, właściciele lokali mieli prawo podjąć uchwałę w przedmiocie odłączenia dostaw mediów do pawilonu powoda, albowiem istniejący stan faktyczny narażał Wspólnotę na straty finansowe. Jednocześnie dochowano trybu określonego w art. 22 ustawy o własności lokali. Z pisma administratora z dnia 21 sierpnia 2017r., jak również z zeznań członka zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wynika, że w dniu 9 marca 2017r. członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w G. podjęli uchwałę nr 10/2017 o odcięciu wody i energii elektrycznej do pawilonu handlowego powoda. Zważyć należy, iż powód od wielu lat nie korzystał z przedmiotowego pawilonu ani z mediów do niego doprowadzanych. Jak wskazano powyżej zdemontował także licznik prądu. Jednocześnie, mimo wielokrotnych monitów ze strony pozwanej, powód nie nawiązał kontaktów z pozwaną Wspólnotą celem dokonania wspólnych uzgodnień dotyczących korzystania z mediów doprowadzanych z infrastruktury znajdującej się na nieruchomości pozwanej, ani też nie złożył żadnych wyjaśnień w związku z licznymi próbami nawiązania kontaktu przez administratora pozwanego, o czym mowa m.in. w piśmie administratora z dnia 21 sierpnia 2017r. Jednocześnie, nie ma żadnego wiarygodnego dowodu, że przyczyną rozwiązania umowy najmu było odcięcie mediów przez pozwaną Wspólnotę mieszkaniową. Zważyć należy, iż twierdzenia powoda w tym zakresie są oparte wyłącznie na jego domysłach. Powód bowiem nie prowadził w tym przedmiocie żadnych rozmów z najemczynią, lecz tylko z jej ojcem. Strona pozwana z kolei zaprzeczyła, aby przyczyną rezygnacji najemcy był brak mediów, wskazując na sąsiedztwo sklepu (...), którego oferta cenowa była konkurencyjna. Strona powodowa nie domagała się dopuszczenia dowodu z zeznań najemczyni (wniosek złożyła pozwana, lecz w toku procesu go cofnęła). Jednocześnie, na podstawie zeznań świadków, Sąd ustalił, że sklep prowadzony przez najemczynię w przedmiotowym pawilonie handlowym był otwarty przez bardzo krótki okres na przełomie 2016/2017. Zatem, jeszcze przed odłączeniem mediów w tym pawilonie najemczyni nie prowadziła faktycznej działalności, co może oznaczać, że nie było to dla niej opłacalne. Z uwagi na brak wykazania jednoznacznej przyczyny zaprzestania działalności gospodarczej przez najemczynię, nie można uznać, że pomiędzy działaniem pozwanej a szkodą poniesioną przez powoda zachodzi normalny związek przyczynowy, który - jak wskazano powyżej – stanowi jedną z przesłanek odpowiedzialności opartej na delikcie.

Mając na uwadze wszystkie przytoczone powyżej okoliczności, na mocy art. 471 kc i art. 415 kc a contrario, powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającego powoda na rzecz pozwanej kwotę 3.617 zł, na którą składają się: opłata za czynności fachowego pełnomocnika pozwanej będącego radcą prawnym w stawce minimalnej zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.