Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 lipca 2019 roku

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie: Przewodniczący: SSR Sławomir Splitt

Protokolant: Jolanta Migot

po rozpoznaniu w dniu 3 lipca 2019 r. w Gdyni na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w M.

o zapłatę

I. zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M. na rzecz powoda Wspólnoty mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G. kwotę 15.675,85 złotych (piętnaście tysięcy sześćset siedemdziesiąt pięć złotych osiemdziesiąt pięć groszy), wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, od dnia 18 grudnia 2018 roku do dnia zapłaty;

II. zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M. na rzecz powoda Wspólnoty mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G. kwotę 4.401,00 złotych (cztery tysiące czterysta jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.600,00 złotych (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 405/19

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) w G. wniosła pozew przeciwko (...) Sp. z o.o. w M. o zapłatę kwoty 15.675,85 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 18 grudnia 2018 roku do dnia zapłaty, a także zasądzenie zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że pozwana jest właścicielką 6 lokali mieszkalnych wchodzących w skład powodowej wspólnoty mieszkaniowej i wobec tego na podstawie art. 13 i 14 ustawy o własności lokali zobowiązana jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali, kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Pozwana nie uiszcza należnych opłat z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej od marca 2018 roku za 5 lokali oraz z tytułu utrzymania jednego lokalu z opóźnieniem bądź w ogóle. Suma zaległości wraz z odsetkami wyniosła łącznie kwotę dochodzoną pozwem.

(pozew – k. 2-4)

Dnia 19 grudnia 2018 roku wydano nakaz zapłaty w sprawie o sygn. akt I Nc 1369/18.

(nakaz zapłaty – k. 30)

Pozwana sprzeciwie od nakazu zapłaty wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwana zarzucała nieważność uchwał podejmowanych przez powódkę, jak również uprawnienie podmiotu zarządzającego Wspólnotą do rozliczania ewentualnych należności. Zdaniem pozwanej powódka powinna wykazać rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną w kontekście ich zgodności z planem rzeczowo-finansowym i dopiero po zakończeniu roku obrachunkowego przedstawić pozwanej zadłużenie. Dopiero w razie sporu możliwe byłoby wystąpienie na drogę sądową. Nadto pozwana zakwestionowała wysokość opłat uzależnionych od powierzchni lokali, nie zaś wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Pozwana zarzuciła powódce, że skoro za lata poprzednie powódka wykazuje nadwyżkę w bilansie, a pozwana wpłacała zaliczki zgodnie z ustaloną wysokością, to powstała nadwyżka na kontach poszczególnych lokali pozwanej. Nadto pozwana kwestionuje zasadność roszczenia odsetkowego, ponieważ powódka była jedynie pośrednikiem pomiędzy właścicielami lokali a dostawcami usług.

(sprzeciw – k. 47-48)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana (...) Sp. z o.o. w M. jest właścicielką lokali mieszkalnych numer (...), II i III znajdujących się w budynku przy ul. (...) w G.. Z tego tytułu jest członkiem powodowej wspólnoty mieszkaniowej.

(okoliczność bezsporna)

Powodowa Wspólnota obciążała pozwanego okres od marca 2018 roku do listopada 2018 roku miesięcznymi zaliczkami na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, opłat eksploatacyjnych oraz funduszu remontowego.

(okoliczność bezsporna)

Zarząd powodową Wspólnotą na mocy umowy o zarządzanie z dnia 13 maja 2014 roku sprawuje Administracja i (...) T. Z., (...) s.c. w G.. T. Z. jako licencjonowany zarządca nieruchomości posiadała również pełnomocnictwo Wspólnoty do działania w jej imieniu oraz podpisywania umów i cesji oraz czynności zwykłego zarządu.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o: umowę z dnia 13.05.2014r. – k. 65-66)

Podczas zebrania Wspólnoty dnia 20 lutego 2018 roku oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto 11 uchwał, z czego nr 1 dotyczyła przyjęcia sprawozdania finansowego z działalności za 2017 rok, nr 2 - udzielenia absolutorium zarządowi za 2017 rok, nr 3 - przyjęcia planu finansowego za 2018 rok, nr 4 – przeksięgowania z konta odsetki od zaległości właścicieli w kwocie 338,08 zł na konto „sprzątanie pow. Wspólnych”, nr 5 – przeniesienia salda w wysokości 11.940,04 zł wynikającego z bilansu sprawozdania finansowego za 2017 roku, a dotyczącego nadwyżki przychodów nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną na poczet wydatków w 2018 rok, jako bilans otwarcia, nr 6 – przekazania kwoty 52.908,52 zł z funduszu remontowego niewykorzystanej w 2017 roku bilansem otwarcia na kolejne uzasadnione inwestycje poprawiające standard nieruchomości wspólnej. W imieniu pozwanej spółki na zebraniu nad uchwałami głosował M. C..

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o: uchwałę nr 1 – k. 69, lista obecności – k. 72)

W imieniu właścicieli lokali: M. D., H. Ś., E. Ś., M. G. (1), M. G. (2), A. L., M. B., S. S. głosowały osoby przez nie upoważnione.

(dowód: pełnomocnictwa – k. 72v.-74)

Pozwana spółka została wcześniej zawiadomiona o zebraniu i jego przedmiocie listem poleconym. Pozwana spółka w tej samej formie została zawiadomiona o wynikach głosowania.

(zawiadomienie z dnia 25.01.2018r. – k. 67, potwierdzenia nadania – k. 68, zawiadomienie z dnia 02.03.2018r. – k. 70-70v., potwierdzenie nadania – k. 71)

Za okres od marca 2018 roku do listopada 2018 roku zaległość pozwanej za poszczególne lokale wraz z ustawowymi odsetkami na dzień 20 listopada 2018 roku wyniosła odpowiednio:

-

lokal nr (...) – kwotę 2.612,30 zł plus odsetki w kwocie 64,78 zł,

-

lokal nr (...) – kwotę 3.053,76 zł plus odsetki w kwocie 77,25 zł,

-

lokal nr (...) – kwotę 2.937,44 zł plus odsetki w kwocie 65,78 zł,

-

lokal nr II – kwotę 2.191,74 zł plus odsetki w kwocie 55,15 zł,

-

lokal nr III – kwotę 1.324,34 zł plus odsetki w kwocie 33,43 zł.

Natomiast za lokal nr (...) zaległość od grudnia 2017 roku do listopada 2018 roku wraz z ustawowymi odsetkami na dzień 20 listopada 2018 roku wyniosła kwotę 3.146,75 zł plus odsetki w kwocie 113,13 zł.

(dowód: rozliczenia – plany rzeczowo-finansowe – k. 9v., 10v., k. 11-23, 69v.,)

Pismem z dnia 22 października 2018 roku powodowa Wspólnota przez Zarządcę wezwała pozwaną do zapłaty zaległości za poszczególne lokale.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o: wezwania do zapłaty – k. 24, 25, 26, 27, 28, 29 wraz z potwierdzeniami nadania – k. 24v., 25v., 26v., 27v., 28v., 29v.)

Sąd zważył, co następuje:

Analizując zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał za wiarygodne i w pełni przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy złożone przez powoda dokumenty m.in. w postaci rozliczeń, uchwał, planów rzeczowo-finansowych. Wskazać należy, że zarzuty pozwanego nie wskazują na konkretne błędy w naliczeniach i jawią się jedynie jako bezpodstawne, będące jedynie wyrazem przyjętej taktyki procesowej. Kwestia na której szczególnie skupiła się strona pozwana, a więc zaliczenia nadwyżki z 2017 roku z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej na kolejny okres obrachunkowy wynikała z podjętych i niezaskarżonych uchwał, o których pozwana posiadała wiedzę i nad którymi głosowała. Mając zatem na uwadze, iż wszystkie powyższe dowody tworzą spójny obraz zaistniałej sytuacji Sąd uznał je za wiarygodne.

Sąd nie widział podstaw do odmowy dania wiary i wiarygodności dowodowi z przesłuchania osób reprezentujący strony procesu. Ich zeznania były szczere i spójne, przy czym były jedynie pomocnicze do zgromadzonego już w sprawie materiału dowodowego w postaci dowodu z dokumentów. Nadto znaczna część wystąpienia prezesa pozwanej spółki stanowiła de facto stanowisko procesowe.

Sąd oddalił wniosek o przesłuchanie świadka T. Z., albowiem w ocenie Sądu teza, co do której miał zeznawać świadek nie miała wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Opierała się ona bowiem na założeniu rozliczania powstałego salda z tytułu opłat ponoszonych na koszt zarządu nieruchomością wspólną z współwłaścicielami nieruchomości, wbrew przyjętej przez wspólnotę w formie uchwał zasadzie przenoszenia nadwyżki na poczet wydatków w nowym roku kalendarzowym, co w przypadku kosztów zarządu nieruchomością wspólna należy uznać za dopuszczalne. Na uwadze należy mieć również, że wniosek ten był również spóźniony i nie istniały obiektywne przesłanki pozwalające uznać, że zgłoszenie tego dowodu nie było możliwe na wcześniejszym etapie postępowania albo, że pojawiły się nowe okoliczności uzasadniające zgłoszenie go na końcowym etapie postępowania. Z tych też względów Sąd oddalił wniosek o przesłuchanie świadka jako zbędny i powodujący jedynie nieuzasadnione przedłużenie postępowania.

Przesądziwszy powyższe Sąd zważył, że powództwo w niniejszej sprawie zostało oparte na art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 z póź. zm.) zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Zważyć należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 powyższej ustawy, obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy. W konsekwencji nie ulega wątpliwości, że pozwana jako właścicielka lokali mieszkalnych zobowiązana jest do ponoszenia kosztów utrzymania i eksploatacji przysługującego jej lokali, jak też kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej.

Pozwana kwestionowała swoją odpowiedzialność zarzucając niezasadne zaliczenie nadwyżek z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na kolejny rok. Zarzut ten nie mógł okazać się trafny, albowiem uchwała w tym przedmiocie została podjęta na zebraniu członków wspólnoty, w którym udział brał prezes pozwanej spółki – (...). Uchwała w tym przedmiocie nie została zaskarżona, co było uprawnieniem pozwanej. W ocenie Sądu w przypadku rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną dopuszczalnym jest to, iż powstała nadwyżka zostaje przepisana na kolejny rok, nie zaś, rozliczana z należnościami za rok poprzednich poszczególnych współwłaścicieli.

Powódka przedłożyła stosowne dokumenty w postaci zatwierdzonych sprawozdań finansowych, rozliczeń i planów rzeczowo-finansowych. Warto zauważyć, że pozwana głosowała za zatwierdzeniem planów finansowych za 2017 i 2018 roku, które nie pozostają bez wpływu na prawidłowość przedstawionych przez powódkę rozliczeń.

Nadto pozwana nie kwestionowała wysokości ustalonych składników wchodzących w całość kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej ani tego, że wpłaty w okresie objętym pozwem były uiszczane. Sam sposób rozliczenia nadwyżek nie usprawiedliwiał odmowy uiszczania zaliczek, tym bardziej, że kwota nadwyżki z 2017 roku nie pokrywała nawet kwoty należności pozwanej z tego tytułu.

Należy ponownie zwrócić uwagę, że obowiązek zapłaty zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną powstaje każdego kolejnego miesiąca – nie zaś jak twierdziła pozwana na koniec roku obrachunkowego.

W związku z tym w ocenie Sądu powódka wykazała w sposób należyty i wystarczający wysokość istniejącego zobowiązania pozwanej.

Mając na uwadze powyższe Sąd biorąc pod uwagę zgromadzony materiał dowodowy, który jednoznacznie potwierdził w całym zakresie zasadność żądania pozwu na podstawie art. 15 ust. 1 w zw. z art. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali oraz art. 481 § 1 i 2 k.c. orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę łącznie 15.675,85 zł wraz z odsetkami ustawowymi naliczonymi od dnia 18 grudnia 2018 roku, tj. od dnia wniesienia pozwu.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II. wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku (Dz.U.2015.1804 ze zm.) i obciążył pozwaną jako stronę przegrywającą niniejszy proces kosztami postępowania zasądzając od niej na rzecz powódki kwotę 4.401 zł tytułem zwrotu kosztów procesu na które składały się opłata sądowa od pozwu w kwocie (784 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika – radcy prawnego w stawce minimalnej (3.600 zł) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa (17 zł).