Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 10 marca 2020 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:

Przewodniczący-Sędzia Sądu Okręgowego Magdalena Balion – Hajduk

Sędziowie Sądu Okręgowego: Roman Troll

Marcin Rak

po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2020 r. w Gliwicach na posiedzeniu niejawnym sprawy

egzekucyjnej z wniosku wierzyciela J. F., (...) Banku (...) Spółki Akcyjnej

z udziałem D. O. i K. O.

prowadzonej przez komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Gliwicach J. G. sygn. Km 2733/15

o egzekucję świadczenia pieniężnego

na skutek zażalenia dłużnika D. O.

od postanowienia Sądu Rejonowego w Gliwicach

z dnia 28 lutego 2019 r., sygn. akt II Co 656/18

postanawia:

oddalić zażalenie.

SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Roman Troll

Sygn. akt III Cz 1328/19

UZASADNIENIE

Postanowieniem z 28 lutego 2019 roku Sąd Rejonowy w Gliwicach oddalił skargę dłużnika D. O. na protokół opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzony przez J. G. w sprawie o sygnaturze Km 2733/15 i Km 3507/15.

Sąd Rejonowy wskazał, iż z komornik sporządzając opis i oszacowanie nieruchomości nie naruszył przepisów prawa. Odnosząc się do zarzutów dłużnika wskazał, że usytuowanie lokalu na danej kondygnacji budynku zostało określone prawidłowo. Zarówno z opisu jak i zdjęcia wynika, że lokal znajduje się na najwyższej kondygnacji budynku. Ponadto dokładne określenie roku budowy budynku nie ma wpływu na wartość wycenianej nieruchomości, zwłaszcza jeśli chodzi o kilkunastoletnią rozbieżność w datach budowy, ponieważ przy zastosowanej metodzie istotnym pozostaje przede wszystkim aktualny stan techniczny budynku. Ponadto Sąd Rejonowy wskazał że, dłużnik nie wykazał innej daty budowy budynku, niż wynikająca z dokumentów znajdujących się wykazie państwowym, wg którego budynek pochodzi z lat trzydziestych XX wieku. W opisie i oszacowaniu uwzględniono najbliższą infrastrukturę, zaś kwestia przylegania do budynku ogrodu ze względu na zastosowaną metodę oceny nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Chybiony jest również zarzut błędnego ustalenia powierzchni lokalu. Lokal znajduje się na poddaszu i układ ścian zewnętrznych jest pochyły, ograniczając w ten sposób faktycznie użytkowane powierzchnie mieszkalne. Powierzchnia ta została ustalona zgodnie z obowiązującą rzeczoznawców normą polegającą na pominięciu w pomiarach niektórych części lokalu i zastosowania stosownych współczynników. Nieruchomość została wyceniona w oparciu o rynkowe transakcje porównawcze, biegła wyeliminowała dane skrajne i na skutek zastosowania współczynników korygujących ostateczna cena za metr kwadratowy wynosiła 3850,19 zł za metr kwadratowy. Porównawcze umowy sprzedaży lokali nie budziły wątpliwości Sądu, wszystkie położone były w G. obręb S., zbliżona również była powierzchnia lokali.

W zażaleniu podniósł, iż operat szacunkowy w oparciu, o którym została dokonana wycena sporządzony został przez rzeczoznawcę wg stanu na dzień 7 grudnia 2017r., podnosił iż mieszkanie nie jest ostatnią kondygnacją budynku, ponieważ nad nim znajduje się jeszcze wysoki strych, a ponadto w jego ocenie co do daty budowy uważa za wiążącą informację widniejącą faktycznie na budynku, wskazując na lata jego budowy. Sąd nie odniósł się do okoliczności że budynek posiada duży ogrodzony ogród, a mieszkańcom przysługują miejsca parkingowe.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługiwało na uwzględnienie.

Komornik dokonał opisu oszacowania w oparciu o art. 947 k.p.c. oraz rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i szacowania nieruchomości. Zostały w nim wskazane wszystkie konieczne elementy, zaś szczegółowy opis znajduje się w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłą. Zgodnie z art. 156 ust. 5 przepisy ust. 3 i 4 artykułu 156 u.g.n. (dotyczące okresu wykorzystywania operatu szacunkowego i potwierdzania jego dalszej aktualności) nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. Takimi przepisami odrębnymi są np. przepisy art. 948 i 951 k.p.c. Ponadto po wniesieniu skargi komornik przedstawił odpis biegłej, która odniosła się do zarzutów w opinii uzupełniającej z 20 kwietnia 2018r., w której potwierdziła prawidłowość operatu, także Sąd Rejonowy wysłuchał biegłą na rozprawie 22 lutego 2019r.

Analiza protokołu opisu i oszacowania nieruchomości nie wykazała aby został on błędnie sporządzony. Dokument ten zawiera wszystkie niezbędne elementy wynikające z art. 947 k.p.c. tj. oznaczenie nieruchomości, jej granice, obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej, stwierdzone prawa i obciążenia, osobę, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość, sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika oraz oszacowanie z podaniem podstawy.

W odpowiedzi na zarzuty dłużnika biegła w sposób obszerny odniosła się do zarzutów, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Podniesione w zażaleniu zarzuty dłużnika stanowią powielenie dotychczasowego stanowiska w sprawie.

Biegła zastosowała przy wycenie metodę korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. Stosownie do art.153 ust.1 tej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Biegła zawarła wykaz transakcji nieruchomości z podaniem ceny 1 mkw, łącznej ceny działki i budynku, daty transakcji, położenia nieruchomości, powierzchni użytkowej, powierzchni działki i wskazała obręb. Opisała nieruchomości o cenie najniższej i najwyższej. Wskazała ich cechy rynkowe i ich wagi. Opinia nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności i ścisłości, dobór współczynników korygujących, jest jasny i czytelny, brak zatem podstaw do kwestionowania opinii, a tym samym uwzględnienia zarzutów dłużnika.

Dodać przy tym należy, że celem oszacowania dokonywanego w ramach postępowania egzekucyjnego nie jest wiążące określenie ostatecznej wartości wycenianej nieruchomości, ale ustalenie jej wartości, będącej podstawą ceny wywołania podczas licytacji. W ostateczności bowiem rzeczywistą wartość nieruchomości zweryfikuje przebieg licytacji i suma na niej uzyskana.

Z tych względów na zasadzie art.385 k.p.c. w zw. z art.397 § 2 k.p.c. i art.13 § 2 k.p.c. zażalenia dłużnika oddalono jako bezzasadne.

SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Roman Troll