Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

G., dnia 14 lutego 2019r

Sąd Rejonowy w Gdyni, I Wydział Cywilny

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka - Midziak

Protokolant: Małgorzata Wilkońska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2019r

sprawy z powództwa D. U. (1)

przeciwko S. T. i W. T.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 50 000 zł. (pięćdziesiąt tysięcy złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 listopada 2017r do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 6 117 zł. (sześć tysięcy sto siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1281/17

UZASADNIENIE

Powódka D. U. (2) wystąpiła do Sądu o zobowiązanie pozwanych S. T. i W. T. do złożenia oświadczenia woli o rozwiązaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 14 lutego 2017 r., zmienionej oświadczeniem z dnia 27 kwietnia 2017 r. Nadto wniosła także o zasądzenie od pozwanych solidarnie na jej rzecz kwoty 50 000 złotych wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 10 listopada 2017 r. do dnia zapłaty – tytułem zwrotu uiszczonego zadatku oraz o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że w dniu 14 lutego 2017 r. zawarła z pozwanymi przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Strony uzgodniły cenę w wysokości 1.200.000 złotych, a termin zawarcia umowy przyrzeczonej miał przypaść najpóźniej na dzień 31 maja 2017r. Powódka zapłaciła pozwanym zadatek w wysokości 50 000 złotych, a pozostała część ceny miała zostać uiszczona w terminie późniejszym ze środków własnych powódki, oraz z uzyskanego kredytu bankowego. Strony uzgodniły także, że w przypadku gdy D. U. (2) nie otrzyma kredytu w enumeratywnie wyliczonych bankach, umowa zostanie rozwiązana, a zadatek zwrócony powódce. Ostatecznie powódka nie otrzymała kredytu. Pomimo kierowanych wezwań, pozwani nie stawili się wyznaczonego dnia u notariusza celem rozwiązania umowy przedwstępnej, ani nie zwrócili D. U. (2) wpłaconego zadatku.

(pozew k. 2-4)

Pozwani S. T. i W. T. wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu potwierdzili wskazywany przez powódkę fakt zawarcia umowy przedwstępnej oraz jej treść. Podkreślili, że uiszczony przez D. U. (2) zadatek chcieli zwrócić w momencie, gdy upłynął termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak powódka nalegała by tego nie robili, jako że ubiegała się o przyznanie jej kredytu także w innych niż wymienione w umowie bankach. Powódka odmówiła także propozycji pozwanych, by umowę przedwstępną rozwiązać. Gdy okazało się, że powódce udzielono kredytu, strony spotkały się w dniu 11 sierpnia 2017 roku u notariusza, celem zawarcia umowy. Na miejscu okazało się jednak, że D. U. (2) nie podpisała jeszcze umowy kredytowej, a dysponuje wyłącznie pozytywną decyzją kredytową, co skłoniło pozwanych do odłożenia zawarcia umowy na inny termin. Jako, że po kilku dniach powódka nie chciała już podpisać umowy, twierdząc, że nie otrzymała kredytu, pozwani odstąpili od zawartej z powódką umowy przedwstępnej, a zachowany zadatek zatrzymali.

(odpowiedź na pozew k. 31-34)

W piśmie z dnia 13 kwietnia 2018 r. powódka, zaprzeczyła jakoby pozwani złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a nadto wskazała, że skoro okoliczności zwrotu zadatku zostały przez strony wymienione w umowie, nie mogą mieć w tym przypadku zastosowania uregulowania kodeksowe.

(pismo powódki k.50-54)

W związku z zajętym przez pozwanych stanowiskiem co do faktu rozwiązania umowy przedwstępnej z dnia 14 lutego 2017 r., powódka na rozprawie w dniu 18 października 2018 roku cofnęła pozew w zakresie dotyczącym zobowiązania S. T. i W. T. do złożenia oświadczenia woli o rozwiązaniu tejże umowy – wraz ze zrzeczeniem się roszczenia, podtrzymując równocześnie powództwo w pozostałej części. Postanowieniem z dnia 18 października 2018 roku, postępowanie w wyżej opisanej części zostało umorzone.

(oświadczenia pozwanych i pełnomocnika powódki k. 84, płyta k. 88, postanowienie k. 87)

Sąd ustalił, co następuje:

Aktem notarialnym z dnia 14 lutego 2017 roku, sporządzonym przez notariusza J. W. (rep. A nr 1168/2017) S. T., W. T. oraz D. U. (2) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. (...). J. U. nr 2a. Na jej podstawie S. T. i W. T. zobowiązali się sprzedać, a D. U. (2) nabyć prawo własności wyżej opisanej nieruchomości za cenę 1.200.000 zł w terminie do dnia 30 kwietnia 2017 r.

§ 3 opisanej wyżej umowy wskazywał, na fakt wpłaty przez D. U. (2) na rzecz sprzedających zadatku w kwocie 50.000 zł, a także opisywał wysokość i terminy w których kupująca miała dokonać kolejnych wpłat, podkreślając równocześnie, że 190.000 złotych pochodzić będzie z jej środków własnych, a dalsze 960.000 złotych z kredytu bankowego, o który ubiegać się będzie D. U. (2). W dalszej części umowy zawarto, że w przypadku gdyby kupująca nie otrzymała kredytu bankowego w bankach, w których się o niego ubiega ( (...) S.A., (...) Bank S.A., lub Bank (...) S.A.) strony rozwiążą przedwstępną umowę sprzedaży, a zadatek wpłacony na rzecz sprzedających będzie podlegał zwrotowi kupującej w kwocie nominalnej.

Aktem notarialnym z dnia 27 kwietnia 2017 roku sporządzonym przez notariusza J. W. (rep. A nr 3352/2017) strony zmieniły wyżej opisany termin zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczając go najpóźniej na dzień 31 maja 2017 r.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o akty notarialne nr : (...), (...) k. 7-9v)

D. U. (2) nie otrzymała kredytu w żadnym z wymienionych w umowie przedwstępnej banków. Mimo tego, na skutek porozumienia stron, przedwstępna umowa sprzedaży nie została rozwiązana, a zadatek nie został zwrócony powódce. D. U. (2) zobowiązała się bowiem do podjęcia prób uzyskania kredytu także w innych bankach.

(dowody: pisma z banków k. 10-12, korespondencja między stronami k.38, 42, zeznania powódki D. U. (2) k. 106v, zeznania pozwanego W. T. k.108-108v, płyta k. 109)

Powódka złożyła wniosek o finansowanie nabycia nieruchomości w (...) Bank S.A. z siedzibą w W.. W dniu 20 lipca 2017 roku otrzymała pozytywną decyzję kredytu nr (...), opiewającą na kwotę 1.113.055,82 złotych. Jako wnioskodawca w przedmiotowej decyzji wpisana została D. U. (2) prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą „Przedszkole M. nr 1”.

Następnie w dniu 11 sierpnia 2017 r., strony udały się do notariusza celem zawarcia umowy przyrzeczonej. Na miejscu okazało się, że D. U. (2) dysponuje jedynie decyzją kredytową, do tej pory nie zawarła natomiast umowy kredytu. Zważywszy na to, do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie doszło, a strony zdecydowały się spotkać ponownie w innym terminie.

(dowody: wniosek o finansowanie k. 80-83, decyzja kredytowa k.90-92, zeznania powódki D. U. (2) k. 107-107v , zeznania pozwanego W. T. k. 107v-108 płyta k. 109)

Wystawiona na rzecz D. U. (2) decyzja kredytowa okazała się błędna. Wydano ją bowiem na potrzeby prowadzonej przez powódkę działalności gospodarczej i dopiero po jej wystawieniu zorientowano się, że w świetle obowiązujących przepisów powódka nie jest przedsiębiorcą, a prowadzenie przedszkola nie może zostać uznane za działalność gospodarczą. Tym samym D. U. (2) nie otrzymała kredytu na zakup nieruchomości położonej w G. przy ul. (...). J. U. nr 2a.

(dowody: zaświadczenia k. 55-56, pismo z (...) Bank S.A. z siedzibą w W. k. 74, zeznania świadka G. S. k. 85, płyta k. 88, zeznania powódki D. U. (2) k. 106v-107v),

Pismem z dnia 11 września 2017 r., doręczonym pozwanym w dniu 15 września 2017 r. D. U. (2), powołując się na treść zawartej umowy przedwstępnej zażądała od S. i W. T. rozwiązania umowy oraz zwrotu wpłaconego zadatku. Następnie w dniu 4 października 2017 r. wyznaczyła pozwanym termin na stawienie się do notariusza celem rozwiązania umowy przedwstępnej. Pozwani, mimo odebrania wyżej wskazanego wezwania w dniu 10 października 2017 r., nie stawili się na wyznaczone im spotkanie. Do chwili obecnej nie zwrócili także powódce kwoty wpłaconego przez nią zadatku.

(dowody: pisma powódki wraz z dowodami ich doręczenia k. 13-16,17-19, akt notarialny nr 7515/2017 k. 20-20v, zeznania powódki D. U. (2) k. 107, płyta k. 109)

Sąd zważył, co następuje:

Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd uznał roszczenie powódki za uzasadnione.

Opisany wyżej stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentacji załączonej przez strony do pozwu, odpowiedzi na pozew oraz dalszych pism przygotowawczych stron, a także na podstawie złożonego w toku rozprawy wniosku o finansowanie, otrzymanej przez powódkę pozytywnej decyzji kredytowej, przesłuchania świadków G. S., M. S., M. T. oraz zeznań powódki D. U. (2) i pozwanych W. T. i S. T..

Równocześnie Sąd oddalił wnioski dowodowe powódki o przesłuchanie w charakterze świadków M. B. i R. S.. Powyżsi, zawnioskowani na okoliczność prac, jakie D. U. (2) zleciła i kosztów, które poniosła w związku z planowanym zakupem nieruchomości pozwanych, nie byliby w stanie w żaden sposób wpłynąć na poczynione przez Sąd ustalenia, jako że okoliczności na które mieli być przesłuchani pozostawały bez znaczenia dla ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy, a przeprowadzenie dowodów przedłużyłoby w sposób nieuzasadniony postępowanie.

Powołane wyżej dokumenty, załączone do pozwu, odpowiedzi na pozew oraz pism przygotowawczych powódki, a także złożony przez D. U. (2) wniosek o finansowanie i decyzję kredytową, Sąd uznał za w pełni wiarygodne. Podkreślić bowiem należy, że przeważająca większość wynikających z nich okoliczności, jak choćby fakt :

- zawarcia przez strony przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie wydłużenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej,

- utrzymywania przez strony stałych kontaktów, tak przed, jak i po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej,

- ustaleń między stronami co do wstrzymania się przez pozwanych ze zwrotem zadatku i rozwiązaniem umowy, celem umożliwienia powódce uzyskania kredytu z innego banku,

- podejmowania przez powódkę prób rozwiązania umowy i otrzymania zwrotu uiszczonego zadatku,

-niestawiennictwa pozwanych przed notariuszem celem rozwiązania umowy, mimo otrzymania wezwania,

były między stronami bezsporne. Co więcej, przedłożona dokumentacja wzajemnie się uzupełnia, potwierdzając tym samym twierdzenia obu stron w przedmiotowym zakresie. Mając na uwadze powyższe, Sąd nie znalazł podstaw do podważenia autentyczności opisywanych środków dowodowych, a co za tym idzie oparł się na nich dokonując ustaleń faktycznych w sprawie.

Sąd dał także wiarę w całości, załączonym do pozwu oraz późniejszych pism przygotowawczych powódki dokumentom pochodzącym z banków, z których to wynika, że D. U. (2) nie otrzymała kredytu. Wbrew twierdzeniom pozwanych, Sąd uznał, że wyżej powołane pisma, mimo że nie wskazują wprost celu w jakim powódka ubiegała się o kredyt, stanowią potwierdzenie zarówno podejmowanych przez D. U. (2) prób uzyskania kredytu, jak i wyniku takich prób. Z uwagi zaś na zbieżność czasową przedmiotowych zaświadczeń oraz dat zawarcia umowy przedwstępnej i przewidywanej daty zawarcia umowy przyrzeczonej, nie sposób uznać, że opisywane starania powódki nie miały związku z przedmiotową sprawą.

Za wiarygodne uznał Sąd także zeznania wszystkich przesłuchanych świadków, oraz powódki D. U. (2), a także częściowo, w zakresie zbieżnym z treścią dokumentów - pozwanych S. i W. T.. W ocenie Sądu brak było jakichkolwiek podstaw do zakwestionowania prawdomówności G. S. – doradcy finansowego powódki oraz M. S. – pośredniczki w obrocie nieruchomościami. Ich zeznania były logiczne, spójne i uzupełniały pozostały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci zeznań powódki oraz dokumentów. Świadkowie, na pytania Sądu oraz stron odpowiadali w sposób spontaniczny i szczery. Powyższe, a także fakt, że świadkowie ci są osobami obcymi dla stron sprawiło, że Sąd uznał ich zeznania za w pełni wiarygodne.

Podobnie Sąd ocenił także zeznania M. T. – syna S. i W. T.. W tym przypadku Sąd miał na uwadze fakt, że świadek ten, jako osoba bezpośrednio zaangażowana w sprawę, może nie być do końca obiektywny. Jak się jednak okazało, jego zeznania, które potwierdzały otrzymanie przez powódkę pozytywnej decyzji kredytowej, a następnie podnoszone przez nią twierdzenia odnośnie nieotrzymania kredytu, znalazły odzwierciedlenie w pozostałym uznanym przez Sąd za wiarygodny materiale dowodowym. Tym samym brak było podstaw do odmówienia im waloru wiarygodności.

Wreszcie jako wartościowy środek dowodowy Sąd ocenił także zeznania powódki D. U. (2) oraz częściowo pozwanych W. T. i S. T.. Zeznania te były bowiem w przeważającej większości zbieżne, a strony w tożsamy sposób przedstawiały stan faktyczny sprawy. Rozbieżności między twierdzeniami stron odnosiły się głównie do oceny faktu otrzymania przez powódkę wadliwie wydanej, lecz pozytywnej decyzji kredytowej. Pozwani, nie mając świadomości tego, że D. U. (2) nie jest przedsiębiorcą, nie byli w stanie zaakceptować twierdzeń powódki, jakoby decyzja wydana została w sposób wadliwy, a tym samym D. U. (2) nie przyznano kredytu. Powyższe przekonanie (o prowadzeniu przez powódkę działalności gospodarczej) oparte na posiadanej przez pozwanych wiedzy, uzasadnia zarówno ich ocenę sytuacji, jak i rozbieżności wynikające z zeznań stron. Natomiast Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanych co do twierdzeń, że strony co do przedmiotowego zadatku zawarły inną, kolejną umowę, niż ta w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna bowiem uregulowała w sposób wyczerpujący kwestię wpłaconego przez powódkę zadatku, co do zasady jej zwrotu, a strony w swoich uzgodnieniach rozszerzyły jedynie katalog banków do których powódka wystąpiła o udzielenie kredytu. W kwestii dotyczącej ostatecznego nie przyznania D. U. (2) kredytu, Sąd oparł się na twierdzeniach powódki, szczególnie, że w powyższym zakresie zostały one potwierdzone tak w zeznaniach świadka G. S., jak i w dołączonej do akt sprawy dokumentacji.

Art. 394 § 1 k.c. stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Powyższy przepis, jak wynika z jego treści, ma charakter dyspozytywny. Co za tym idzie, zawierając umowę, strony mają możliwość odmiennie niż w ustawie określić skutki wręczenia zadatku. Ustawodawca nie ogranicza przy tym w żaden sposób zakresu, w którym strony mogą dokonywać zmian, o ile nie będzie to sprzeczne z ustawą, bądź nie będzie miało na celu obejścia prawa. Tak w orzecznictwie, jak i w doktrynie zgodnie przyjmuje się, że dyspozytywność powyższego przepisu może przejawiać się zarówno w tym, że strony ograniczą uprawnienia do odstąpienia od umowy do enumeratywnie wyliczonych przypadków, zwiększą, bądź też zmniejszą wysokość zadatku, który podlega zwrotowi, jak również ograniczą możliwość wystąpienia o zwrot zadatku na rzecz wyłącznie jednej ze stron. Co istotne, jak wynika wprost z treści powoływanego przepisu, przewidziane przez ustawodawcę skutki wręczenia zadatku mają zastosowanie wyłącznie w wypadku, gdy strony nie uregulowały danej kwestii odmiennie w umowie, bądź gdy brak jest w tym zakresie odpowiedniego zwyczaju. Co za tym idzie, badając skutki wręczenia zadatku, należy w pierwszej kolejności „pochylić się” nad zawartą przez strony umową, następnie ustalić czy istnieją jakieś zwyczaje regulujące wspomnianą kwestię, a dopiero w przypadku uznania, że żadne z powyższych przedmiotowej kwestii nie normuje – sięgnąć po przepisy ustawowe.

W przedmiotowej sprawie strony, zawierając przedwstępną umowę sprzedaży ograniczyły skutki prawne wręczenia zadatku. Jak bowiem wskazano w § 3 wyżej opisanej umowy „w przypadku gdyby kupująca D. U. (2) nie otrzymała kredytu bankowego w bankach, w których się o niego ubiega ( (...) SA, (...) Bank SA lub Bank (...) SA), strony rozwiążą umowę przedwstępną sprzedaży, a zadatek wpłacony na rzecz sprzedających będzie podlegał zwrotowi na rzecz kupującej w kwocie nominalnej”. Postanowieniem tym, strony wyłączyły więc przewidzianą w ustawie możliwość pozwanych do odstąpienia od przedmiotowej umowy i zachowania zadatku, o ile miałoby to nastąpić na skutek nieotrzymania przez powódkę kredytu.

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że w niniejszej sprawie zaktualizowała się opisana wyżej, a zawarta w § 3 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 14 lutego 2017 r. sytuacja, w której to D. U. (2) ma prawo żądać zwrotu wpłaconego zadatku. Jak wynika bowiem z przedłożonej do akt sprawy dokumentacji powódce nie udało się uzyskać kredytu w żadnym z enumeratywnie wymienionych w umowie banków. Już sam powyższy fakt uzasadniał wystąpienie przez powódkę z roszczeniem o rozwiązanie umowy oraz o zwrot zadatku. Mając jednak na uwadze zgodne twierdzenia stron, jakoby na mocy zawartego porozumienia zdecydowały się na rozszerzenie katalogu banków do których powódka ma wystąpić o udzielenie kredytu, Sąd zdecydował się zbadać także powyższą okoliczność.

Jak wynika z ustalonego przez Sąd stanu faktycznego, już po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, powódka otrzymała pozytywną decyzję kredytową od (...) Bank S.A. z siedzibą w W.. Jako wnioskodawcę w przedmiotowej decyzji wpisano jednak D. U. (2) prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą „Przedszkole M. nr 1”. Jak wynika natomiast z art. 83a ustawy z dnia 7 września 1991r. o systemie oświaty, w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania decyzji kredytowej (20.07.2017r.) – prowadzenie szkoły lub placówki, zespołu o którym mowa w art. 90a ust. 1, oraz innej formy wychowania przedszkolnego, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 14a ust. 7 nie jest działalnością gospodarczą. Tym samym uznać należało, że przedmiotowa decyzja została wydana w sposób wadliwy – oznaczała ona bowiem powódkę jako przedsiębiorcę, którym ta w istocie nie była. Z zeznań świadka G. S. oraz samej powódki wynika, że powyższy błąd, został przez Bank niezwłocznie dostrzeżony, a wobec D. U. (2) – nieoznaczonej już jako przedsiębiorca wydano negatywną tym razem decyzję kredytową. Powyższe potwierdza pismo pochodzące z (...) Bank S.A. z siedzibą w W., z którego wynika, że powódka nie posiadała w przedmiotowej instytucji produktów kredytowych.

Mając na uwadze powyższe uznać należało, że D. U. (2) nie otrzymała kredytu bankowego w żadnym z banków wymienionych w przedwstępnej umowie sprzedaży, a także w banku do którego zwróciła się z wnioskiem o finansowanie już po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak wynika natomiast z twierdzeń pozwanych złożonych na rozprawie w dniu 18 października 2018 r. (których skutkiem było cofnięcie przez powódkę pozwu w części) – umowę z dnia 14 lutego 2017 r. uważają oni za rozwiązaną. Tym samym zgodnie z opisywanym już wyżej § 3 przedmiotowej umowy, wobec nie otrzymania przez powódkę kredytów bankowych i rozwiązania zawartej między stronami umowy, uznać należało że wpłacony na rzecz pozwanych zadatek w kwocie 50.000 podlega zwrotowi na rzecz D. U. (2). Twierdzenia pozwanych opierające się na przysługującym im prawie do odstąpienia od umowy i zachowania zadatku, z wymienionych już względów (pierwszeństwo postanowień umowy nad uregulowaniem ustawowym) należało zaś uznać za bezzasadne.

Z uwagi na fakt, że pozwani zostali wezwani do zwrotu wpłaconego przez powódkę zadatku w terminie 10 dni licząc od dnia 15 września 2017 r., a strona powodowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz odsetek za opóźnienie dopiero od dnia 10 listopada 2017 r., Sąd w punkcie I wyroku zasądził od S. T. i W. T. solidarnie na rzecz D. U. (2) kwotę 50.000 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 listopada 2017 r. do dnia zapłaty.

O kosztach procesu Sąd orzekł mając na uwadze podstawową zasadę wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. wskazującą, że to strona przegrywająca jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia swych praw i celowej obrony. Mając na uwadze fakt, że powództwo zostało uwzględnione w całości, Sąd w punkcie drugim wyroku zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 6117 złotych. Na powyższą składa się : 2.500 złotych tytułem opłaty od pozwu (zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), 17 złotych tytułem opłaty skarbowej oraz 3.600 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r.).