Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 stycznia 2020r.

Sąd Rejonowy w Toruniu – V Wydział Gospodarczy

w składzie:

przewodniczący: SSR Maciej J. Naworski

protokolant: sekretarz sądowy Monika Jabłonecka

po rozpoznaniu dnia 23 stycznia 2020r.,

w T.

na rozprawie

sprawy

z powództwa (...) Business Park sp. z o.o. sp.k. w T. ( KRS (...) )

przeciwko (...) S.A. w W. ( KRS (...) )

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego (...) S.A. w W. na rzecz powoda (...) Business Park sp. z o.o. sp.k. w T. kwotę 53.567,44zł ( pięćdziesiąt trzy tysiące pięćset sześćdziesiąt siedem złotych i czterdzieści cztery grosze ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty:

- 5.659,80zł od dnia 30 maja 2019r.,

- 23.953,82zł od dnia 18 czerwca 209r.,

- 23.953,82zł od dnia 16 lipca 2019r.

do dnia zapłaty,

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8.096zł ( osiem tysięcy dziewięćdziesiąt sześć złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 5.400zł ( pięć tysięcy czterysta złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt VGC 2672/19

UZASADNIENIE

(...) Business Park sp. z o.o. sp. k. w T. żądała od (...) S.A. w W. 53.567,44zł z odsetkami tytułem czynszu najmu za czerwiec i lipiec 2019r. oraz opłat za media za okres od stycznia do marca 2019r. Pozwana ich bowiem nie zapłaciła ( k. 4 – 5 i 72 – 77 ).

Pozwany wnosił o oddalenie powództwa, ponieważ wypowiedział najem z uwagi na przecieki wody w pobliżu gniazdek elektrycznych, co groziło bezpieczeństwu jego pracowników ( k. 31 – 35 ).

Powód zakwestionował występowanie wad lokalu i skuteczność wypowiedzenia ( k. 75 ).

Sąd ustalił co następuje:

(...) Business Park sp. z o.o. sp. k. w T. wynajęła (...) S.A. w W. biura o powierzchni 350m ².

Bezsporne.

W 2019r. czynsz z zaliczką na poczet kosztów zużycia mediów w wynajętym lokalu wynosił 23.953,82zł.

Bezsporne.

Czynsz był płatny miesięcznie z góry.

Bezsporne ( § 5 pkt 2 umowy, k. 13v i § 4d aneksu 19 )

Umowa została zawarta na czas oznaczony przy czym najemca miał prawo rozwiązać ją za sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia po trzech latach jej obowiązywania.

Bezsporne ( § 5 pkt 2 umowy, k. 13v i § 4d aneksu 19 )

Za okres od stycznia do marca 2019r. na lokal wynajmowany przez (...) S.A. w W. przypadła kwota 5.659,80zł z tytułu rozliczenia kosztów zużycia mediów, których nie pokryła zaliczka.

Bezsporne.

W okresie od czerwca 2018r. do lutego 2019r. A. B., pracownik (...) S.A. w W., kilkukrotnie zgłaszała (...) Business Park sp. z o.o. sp. k. w T. oraz zarządcy budynku przeciekanie wody deszczowej z okien wynajętego lokalu.

Bezsporne.

W lokalu wynajętym przez (...) S.A. w W. instalacja elektryczna jest zaopatrzona w wyłączniki różnicowo – prądowe co wyklucza porażenie prądem.

Dowód: zeznania J. S. 121 – 122.

Pismem datowanym na 27 czerwca 2019r. (...) S.A. w W. złożył (...) Business Park sp. z o.o. sp. k. w T. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z uwagi na zagrożenie zdrowia pracowników najemcy; pismo zostało doręczone 1 lipca 2019r.

Bezsporne ( pismo z potwierdzeniem nadania i doręczenia k. 60 – 63v. ).

(...) S.A. w W. nie zapłacił (...) Business Park sp. z o.o. sp. k. w T. czynszu za czerwiec i lipiec 2019r. i nie rozliczył się z kosztów dostarczania mediów za okres od stycznia do marca 2019r.

Bezsporne.

Sąd zważył co następuje:

1. Stan faktyczny w znacznej części był bezsporny, wobec czego Sąd oparł się na zgodnych oświadczeniach stron i art. 230 k.p.c.

Sąd nie dał wiary A. B., ponieważ jej zeznania były niezgodne z zasadami doświadczenia życiowego, nieprawdopodobne i nie znalazły potwierdzenia w innych dowodach. Po pierwsze, świadek twierdziła, że w czasie każdego deszczu z okien lokalu wylewało się na podłogę nawet 2,5 litra wody powodując zamoknięcie wykładziny po oknem na długości ramion i szerokość dwóch kroków ( k. 119 ). Zasady doświadczenia uczą jednak, że tak duże zalanie jest możliwe w przypadku zostawienia otwartego okna w czasie intensywnego opadu i niekorzystnego wiatru. Okna w lokalu nie były jednak w ogóle otwierane. Ponadto, w wiadomości e – mail z dnia 17 lipca 2018r. ( k. 56 ) pisała o kubeczku, do którego kapie woda i który jest czasami opróżniany. W zeznaniu zastąpiła go zaś pięciolitrowym pojemnikiem, „kubłem” ( k. 118 ).

Po drugie, świadek twierdziła, że woda dostawała się do gniazdek elektrycznych ( k. 118). Gniazdka, zgodnie z jej słowami, znajdowały się jednak pod parapetem ( k. 118 ) a więc trudno wyobrazić sobie, jak woda miała do nich docierać.

Po trzecie, pomimo deklarowanej obawy o zdrowie i życie, świadek podała, że wyłączała urządzenia zasilane z gniazdek, które miały ulegać zalaniu i nie była w stanie przekonująco wyjaśnić, dlaczego dotykała mokrej instalacji ( k. 119 ).

Po czwarte, gdyby dochodziło do zalewania instalacji, prąd by się każdorazowo wyłączał; takie zdarzenia jednak nigdy nie miało miejsca ( k. 119 i 122 ).

Po piąte wreszcie, słowa świadka były sprzeczne z zeznaniami pozostałych przesłuchanych osób, których wypowiedzi nie budziły zastrzeżeń.

Sąd nie dokonywał ustaleń na podstawie fotografii, ponieważ nic nie było na nich widać.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania I. D., T. M. i J. S.. Wymienieni świadkowie wypowiadali się bowiem spójnie i logicznie a ich słowa korespondowały ze sobą. W szczególności dotyczy to J. S., który nie ma powiązań z żadną ze stron ani też interesu w określonym sposobie rozstrzygnięcia.

Dokumenty także nie budziły wątpliwości z formalnego punktu widzenia i nie były kwestionowane.

Sąd oddalił wniosek pozwanego o przesłuchanie S. K. ( k. 115 ) z uwagi na spóźnienie. Termin na złożenie wniosków dowodowych upłynął bowiem znaczenie wcześniej, a uwzględnienie go musiało skutkować odwleczeniem rozstrzygnięcia ( art. 503 § 1 zd. 3 k.p.c. ).

Sąd oddalił wniosek o przesłuchanie stron, ponieważ dowód tego typu ma komplementarny charakter ( art. 299 k.p.c. ) i, z istoty, znikomy walor przekonywania; trudno przecież oczekiwać aby zeznanie strony odbiegało od jej stanowiska procesowego.

2. Przed przystąpieniem do zasadniczych rozważań trzeba poczynić następujące uwagi ogólne.

Po pierwsze, proces cywilny jest de lege lata kontradyktoryjny i obowiązuje w nim zasada prawdy formalnej.

Po drugie, ciężar dowodu określonego faktu spoczywa na tej stronie, która wywodzi z niego skutki prawne ( art. 6 k.c. – ei incumbit probatio, qui dicit ).

Po trzecie, oświadczenie woli zastaje złożone z chwilą, w której dotarło do adresata w taki sposób, że mógł się z nim zapoznać ( art. 61 § 1 zd. 1 k.c. ).

Po czwarte, najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu ( art. 659 § 1 k.c. ).

Po piąte, umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie podlega wypowiedzeniu ( art. 688 k.c. ); dopuszczalne jest jednak odmienne uregulowanie tej kwestii przez strony w zakresie swobody umów ( art. 353 ¹ k.c. ).

Po szóste, prawo wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu wad wynajętego lokalu przysługuje najemcy, gdy usterki zagrażają zdrowiu osób, które w im przebywają ( art. 682 k.c. ). Ciężar wykazania, że tego typu wady występowały spoczywa przy tym na najemcy.

3. Rozstrzygniecie nie nastręczało trudności. Spór dotyczył bowiem wyłącznie zasady i sprowadzał się do odpowiedzi, czy w lokalu wynajętym przez pozwanego wystąpiły przecieki wody, które zagrażały zdrowiu pracujących tam osób.

Odpowiedź jest negatywna.

Pozwanemu nie powiódł się bowiem dowód, że lokal był zalewany ani tym bardziej, że występowała w nim groźba porażenia prądem. Na nim zaś, jak był już mowa, spoczywał w tym zakresie onus probandi.

Na poparcie swoich twierdzeń pozwany zgłosił dowód w postaci czterech listów e – mail wysłanych przez A. B. ( k. 48, 52, 56 i 57 ), do których załączono 8 fotografii ( k. 48v., 49v., 50v., 52v.,53v., 54v.57v., 58v. ) oraz zeznań tej osoby.

Na fotografiach nic jednak nie widać i nawet przy podejściu do nich z najwyższą życzliwością nie sposób dostrzec śladów zalań i wody. Sposób ich wykonania pozbawia je jakiejkolwiek wartości dowodowej.

Z kolei w listach elektronicznych A. B. skarży się: dnia 17 maja 2018r. na ,,przeciek” ( k. 57 ), 17 lipca 2018r. „na notoryczne przeciekanie w „openspace”, w którym stoi pojemniczek” ( k. 56 ), 11 lutego 2019r. na „odkryte dwa przecieki od strony tarasu i brak światła w korytarzu ( k. 52 ) i dnia 21 lutego 2019r. na „przeciek” ( k. 48 ).

Do wiadomości tych załączone były opisane powyżej zdjęcia do których się odwoływała.

Pomijając fakt, że w rachubę miało wchodzić „permanentne” zalewanie wynajętego lokalu, o którym trudno mówić w przypadku czterech skarg na przestrzeni półtora roku, załączenie fotografie, mające obrazować skutki przecieków, pozbawiają skargi wiarygodności.

W dzisiejszych czasach zobrazowanie i utrwalenie zalania nie nastręcza natomiast żadnych trudności skoro każdy telefon komórkowy jest wyposażony w aparat fotograficzny.

Wreszcie, z przyczyn opisanych na wstępie, zeznanie A. B. także było pozbawione wiarygodności i nie pozwalało na dokonanie ustaleń po myśli pozwanego.

W rezultacie nie było dowodu, że wynajęty lokal był zalewany.

Ponadto, nawet gdyby per inconcessum przyjąć, że do przecieków dochodziło, nie było niebezpieczeństwa dla pracowników pozwanego, ponieważ instalacja elektryczna w lokalu została wyposażona w wyłączniki różnicowoprądowe. Wiadomo zaś powszechnie, że wykluczają one w ogóle możliwość porażenia prądem.

Wbrew pozwanemu, uzasadnieniem wypowiedzenia najmu lokalu w trybie art. 682 k.c. jest wystąpienie zagrożenia dla zdrowia ludzi, nie zaś sama obawa, że może ono wchodzić w rachubę; okoliczność ta podlega przy tym dowodzeniu na zasadach ogólnych.

W tym zakresie pozwany także jednak nie sprostał ciężarowi dowodu.

Zwraca przy tym uwagę, niezwykle skąpa inicjatywa dowodowa pozwanego; pomijając fotografie, w wynajętym lokalu pracowało kilkanaście osób a przesądzenie, czy lokal był niebezpieczny, wymagało wiadomości specjalistycznych.

Nie sposób też abstrahować od słów A. B. ( k. 119 ), że pozwany szukał innego lokalu z uwagi na utratę ważnego zlecenia.

Oświadczenie powoda o wypowiedzeniu najmu było zatem bezskuteczne.

4. W rezultacie Sąd uwzględnił powództwo na podstawie art. 659 § 1 i 481 § 1 k.c.

Obowiązek zapłaty czynszu za czerwiec 2019r. nie podlegał dyskusji. Oświadczenie pozwanego o wypowiedzeniu dotarło bowiem do powoda dopiero w lipcu 2019r. Pozwany nie zgłaszał zaś innych zarzutów przeciwko roszczeniu powoda.

Podobnie rzecz miała się z rozliczeniem kosztów zużycia mediów.

Z kolei bezskuteczność wypowiedzenia przesądza o zasadności żądania czynszu za lipiec 2019r., ponieważ pacta sunt servanda.

Z kolei to, że pozwany oddał lokal powodowi nie miało znaczenia.

Pozwany bronił się bowiem z odwołaniem do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu nie zaś innymi argumentami. Sąd nie może zaś ani domniemywać ani tym bardziej działając za stronę zgłaszać zarzutów przeciwko jej przeciwnikowi.

Zresztą, czynsz był płaty miesięcznie z góry ( § 5 ust. 2 umowy ) wobec czego roszczenie o czynsz za lipiec 2019r. i tak powstało, a okres wypowiedzenia, jeżeli miałby wchodzić w grę, liczył sześć miesięcy.

5. Na marginesie Sąd zaznacza, że w sprawie nie miały zastosowania przepisy o postępowaniu uproszczonym na podstawie art. 505 ¹ pkt 2 k.p.c., ponieważ przedmiotem sporu był czynsz najmu lokalu użytkowego a nie mieszkalnego. Wywód pozwanego z dnia 20 stycznia 2020r. ( k. 115 – 116 ) jest więc bezprzedmiotowy. Nie doszło zresztą do rozszerzenia żądania a wątpliwość co do treści pozwu ( w punkcie II., na wypadek zaskarżenia nakazu zapłaty ) została wyjaśniona.

Ponadto, z uwagi na chwilę wydania nakazu zapłaty, proces toczył się oparciu o przepisy kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 1 lipca 2019r. o zmianie ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw ( Dz. U. poz. 1469 ze zm. ).

6. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 99 k.p.c.