Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 kwietnia 2021 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2021 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. L.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) 1-13 w O.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  uchyla uchwałę (...)Wspólnoty Mieszkaniowej (...) 1-13 w O. z dnia 13 października 2020 r.,

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 560 zł tytułem kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

sędzia Ewa Oknińska

Sygn. akt I C 887/20

UZASADNIENIE

Powód A. L. wniósł pozew o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej (...) 1-13 w O., podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów z dnia 13 października 2020 r., dotyczącej zgody na montaż klimatyzacji, ewentualnie o stwierdzenie nieistnienia ww. uchwały. Ponadto domagał się zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w O., przy ul. (...). Zaskarżoną uchwałą wyrażono zgodę na montaż klimatyzacji w lokalu, przy ul. (...). Jednocześnie wskazano, że klimatyzator będzie zamontowany na zewnątrz budynku, natomiast agregat chłodniczy w piwnicy. Powyższa uchwala narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jak i interes powoda jako członka wspólnoty. Uchwała nie określa co konkretnie, ani gdzie ma zostać zamontowane, w związku z czym uchwała jest wewnętrznie sprzeczna, abstrakcyjna i pozwala na dużą dowolność, w konsekwencji jest sprzeczna z art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1, art. 22 ust.3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Ponadto, wspólnota nie określiła wynagrodzenia za korzystanie z tytułu montażu elewacji na częściach wspólnych nieruchomości, a tym samym narusza zasadę prawidłowego gospodarowania nieruchomością. Jednocześnie zamontowanie urządzenia w bezpośrednim sąsiedztwie lokali mieszkalnych powoduje uciążliwość dla mieszkańców budynku przy ul. (...). Powód wskazał, że właściciel lokalu nr (...) zamontował bez wymaganej zgody klimatyzator. Dodatkowo, powód wskazał na wady w procedowaniu nad uchwałą, bowiem załącznik do uchwały nie zawiera dat, brak numerów lokali użytkowych, jak również nie wszystkie podpisy pod uchwałą zostały złożone w sposób prawidłowy – m.in. brak odpowiedniego umocowania, brak podpisu wszystkich współwłaścicieli lokali, nieczytelność podpisu. Właściciele lokali zostali wprowadzeni w błąd podczas indywidualnego zbierania głosów, bowiem nie mogli zapoznać się z projektem uchwały, co do której odbywało się głosowanie. Ponadto większość głosów oddanych „za” została złożona przez osoby, zamieszkujące w odległych klatkach, którym nie grożą żadne immisje. W konsekwencji uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów, a więc nie została skutecznie podjęta. W związku z czym uchwała nr (...)jest uchwałą nieistniejącą (k. 4-12).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) 1-13 w O. w odpowiedzi na pozew wskazała, że zgodę na zamontowanie dotychczas istniejących klimatyzatorów wydał poprzedni zarząd, nie mając wiedzy, że taką decyzję może wydać jedynie wspólnota. Odnośnie skarżonej uchwały pozwana wskazała, że wizualizacja montażu klimatyzatora wraz z wykazem odpowiednich parametrów znajduje się w biurze Zarządcy Wspólnoty, o czym został poinformowany powód osobiście przez członka zarządu wspólnoty. Tym samym powód jak również każdy inny członek wspólnoty mógł się zapoznać z niezbędnymi dokumentami. Podczas indywidualnego zbierania głosów mieszkańcy mieli możliwość samodzielnego zapoznania się z treścią uchwały nad którą głosowali. W zakresie zarzutu nieprawidłowości złożonych podpisów, pozwana wskazała, że nieprawidłowe pozycje stanowią tylko kilka procent, a zatem istnieje wymagana ilość głosów aby uchwała została skutecznie podjęta. W imieniu Gminy O. uchwały podpisuje jej przedstawiciel, który posiada odpowiednie pełnomocnictwo w tym zakresie. W skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzą wszyscy współwłaściciele mieszkań, a nie tylko mieszkańcy klatki nr 13. Pozwana wyjaśniła, że próby porozumienia się z powodem kończyły się niepowodzeniem. Dotychczas zamontowane urządzenia w oknie sklepu (...) nie przeszkadzały mieszkańcom klatki numer 13 ( k. 64-66)

Sąd ustalił, co następuje:

Powód jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w O., dla którego Sąd Rejonowy w O., VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

( dowód: akt notarialny z dnia 09.05.2018 r., Repertorium A nr (...)k. 20-23)

Na zewnątrz budynku Wspólnoty, w oknie lokalu, w którym prowadzony jest sklep (...), były zamontowane urządzenia klimatyzacji. Zgodę na zamontowanie urządzeń wyraził jedynie zarząd wspólnoty. Powód pismem z dnia 06 lipca 2020 r. wezwał Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, osoby prowadzące działalność gospodarczą jako franczyzobiorca sklepu (...) oraz (...) sp. z o.o. do podjęcia działań zmierzających do niezwłocznego zdemontowania klimatyzatorów należących do sklepu (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...).

(dowód: wezwanie z dnia 06.07.2020 r. - k. 24-28, wezwanie z dnia 08.07.2020 r. – k. 29-31, wezwanie z dnia 24.07.2020 r. wraz zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 32 – 36)

Wojewódzki Inspektorat Ochrony (...) w O. w dniach 16 do 24 lipca 2020 r. dokonał pomiarów poziomu hałasu emitowanego przez urządzenia sklepu w porze dnia i w porze nocy. Kontrola w tym zakresie została przeprowadzona również przez (...), z czego zostało sporządzone sprawozdanie przez Wojewódzką (...) w O.. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wszczął postępowanie administracyjne w przedmiocie robót budowlanych związanych z montażem klimatyzatorów na ścianie zewnętrznej budynku przy ul. (...) w O..

( dowód: zdjęcia budynku – k. 47-49, pismo Wojewódzkiego Inspektoratu Ochrony (...) w O. z dnia 24.07.2020 r. – k. 37, protokół kontroli (...) z dnia 07.08.2020 r. – k. 38-39, sprawozdanie z dnia 18.08.2020 r. – k. 40-43, zawiadomienie o wszczęciu postępowania – k. 44)

W dniu 13.10.2020 r. drodze indywidualnego zbierania głosów pozwana Wspólnota podjęta uchwałę nr (...). Zgodnie z §1 uchwały wspólnota wyraziła zgodę na montaż klimatyzacji w lokalu przy ul. (...) ( sklep (...)). Ustalono również, że klimatyzator zostanie zamontowany na zewnątrz budynku, natomiast agregat chłodniczy w piwnicy (§2 uchwały). Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający łącznie (...), (...) udziałów, a przeciw posiadający łącznie (...) udziałów w części wspólnej nieruchomości.

Podczas indywidualnego zbierania głosów został przedstawiony projekt uchwały właścicielom lokali.

( dowód: uchwała nr (...)z dnia 13.10.2020 r. wraz z załącznikiem – k. 14-18, zeznania świadka A. R. (1) – k. 112 v, zeznania świadka H. J. – k. 113, zeznania powoda – k. 113v, )

Pismem z dnia 19.10.2020 r. pozwana zawiadomiła powoda o podjęciu uchwały nr (...).

( dowód: pismo z dnia 19.10.2020 r. – k. 19)

W marcu 2021 r. dokonano rozbiórki rampy, a urządzenia chłodnicze (agregat chłodniczy i klimatyzator) zostały przeniesione pod schody. Nie została podjęta uchwała w sprawie rozbiórki rampy oraz zamontowania urządzeń pod schodami.

(dowód: zdjęcia – k. 108-11, zeznania powoda k. 113v, zeznania członka zarządu pozwanej Ś. K. k. 113v. zeznania świadka H. J. – k. 113)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o uchylenie uchwały nr (...)pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zasługiwało na uwzględnienie.

Ustalenia stanu faktycznego Sąd poczynił na podstawie przedłożonych dokumentów, które uznał za wiarygodne, a których prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto Sąd uwzględnił zeznania powoda, świadków, członków zarządu pozwanej albowiem znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota jest dużą wspólnotą, liczącą ponad 3 lokale, w związku z tym do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), dalej u.w.l. Nie było wątpliwości również, że w dacie wytoczenia powództwa został dotrzymany termin do jej zaskarżenia, wynikający z art. 25 ust. 1a u.w.l. Powód został poinformowany najwcześniej w dniu 19 października 2020 r. o treści podjętej uchwały.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 powołanej ustawy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powód wskazywał, że uchwała nr (...)Wspólnota Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ulicy (...) w O. upoważniająca do montażu klimatyzacji w lokalu przy ul. (...), z tym że klimatyzator będzie zamontowany na zewnątrz budynku, a agregator chłodniczy w piwnicy, nie określała konkretnie gdzie zostaną zamontowane urządzenia oraz jakie parametry będą one spełniać. Ponadto nie zostało określone wynagrodzenie dla wspólnoty za umieszczenie urządzeń klimatyzacji w częściach wspólnych nieruchomości. W ocenie powoda uchwała ta naruszała jego interes, jest sprzeczna z przepisami prawa oraz zasadą prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Sąd uznał, że uchwała nr(...)z dnia 13 października 2020 r. w całości jest sprzeczna z przepisami prawa, istotnie narusza interes właścicieli oraz godzi w zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Stosownie do art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Za oczywistą musi uchodzić okoliczność, że zgoda winna odnosić się, do co najmniej w przybliżeniu określonej czynności. Jedynie zakres przedmiotowy czynności uwidoczniony w treści uchwały pozwala, bowiem stwierdzić, w jakim zakresie zgoda członków wspólnoty została wykonana i czy organ zarządzający wspólnotą z czynności tej należycie się wywiązuje. Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac ze zgodą, jaką wyrazili (wyrok SA w Szczecinie z 6.03.2013r. (...)).

W realiach niniejszej sprawy, uchwała nr (...)przez swoją nieprecyzyjność i zarazem blankietowe sformułowanie jest niezgodna z art. 22 ust. 2 u.w.l. Stanowi bowiem naruszenie interesów członków Wspólnoty i godzi w zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną, albowiem jej wykonanie mogłoby skutkować zamontowaniem klimatyzatora oraz agregatora o dowolnych parametrach oraz w dowolnej części budynku i piwnicy. Uchwała określa w sposób bardzo ogólny urządzenie i gdzie ma zostać zamontowane, jednakże brak wskazania szczegółowych informacji o parametrach urządzenia, w tym terminu jej wykonania powoduje, że żaden z właścicieli lokali, a nawet zarząd pozwanej nie będzie mógł zweryfikować czy uchwala została wykonana w sposób prawidłowy. Przy takim brzmieniu uchwały wykonawca powyższej inwestycji będzie mógł wybrać najbardziej korzystne dla siebie rozwiązanie, ale które może okazać się niekoniecznie najlepsze dla właścicieli poszczególnych lokali. Jednocześnie uchwała, nie określała kto poniesie wszystkie koszty inwestycji. Powyższe powoduje, że uchwała zawiera zgodę blankietową. W istocie skarżona uchwała zawiera nieokreślone upoważnienie do czynności przekraczającej zwykły zarząd. Stwarza to zbyt dużą swobodę w zakresie wykonania uchwały oraz uniemożliwia zgłaszania jakichkolwiek zastrzeżeń przez właścicieli lokali oraz zarząd pozwanej co do miejsca oraz parametrów zamontowanego urządzenia. Ponadto, żaden z właścicieli nie mając wiedzy gdzie zostaną zamontowane urządzenia oraz jakie ( parametry) nie był w stanie ocenić, w chwili oddawania głosu, jak będzie ono oddziaływać na pozostałe lokale.

W istocie rzeczy, sporna uchwała pozbawia właścicieli wpływu na to w jaki sposób zostanie wykonana inwestycja określona uchwałą i jednocześnie pozbawia ich, jak również Zarządu możliwości kontrolowania jej wykonania. Sąd uznał, że zaskarżona uchwała jest nieprecyzyjna i daje blankietową zgodę inwestorowi na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu według własnego uznania. Dlatego na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd uchylił uchwałę nr (...).

Jednocześnie należało odnieść się do zarzutu powoda dotyczącego prawidłowości złożonych podpisów na liście właścicieli lokali stanowiących załącznik do uchwały nr (...). Powód zakwestionował podpisy złożone pod pozycjami: nr (...)w imieniu Ł. J., nr (...) złożony z upoważnienia A. T., nr (...) złożony z upoważnienia E. T., (...)złożony przez D. P., nr (...) złożony z upoważnienia M. P., nr(...)złożony przez A. R. (2) w imieniu Gminy O.. Ponadto wskazał, że pod poz. 94, 95, 96 głosy odebrano od 2 współwłaścicieli, a lokal stanowi współwłasność 3 osób. Ponadto lokal nr (...) ma nieuregulowany stan prawny.

Odnosząc się do podpisów złożonych na liście właścicieli wskazać należy że podpisy pod pozycjami 25, 27, 61 zostały złożone bez właściwego pełnomocnictwa. Pozwana przedłożyła pisemne upoważnienia, jednakże z ich treści wynika, że dotyczyły one montażu urządzenia w klatce nr (...), podczas gdy niniejsza uchwała nr (...)dotyczyła montażu klimatyzacji w klatce nr (...) ( okoliczność przyznana, pismo pozwanej – k. 65). Natomiast co do podpisu pod poz. 28 nie wykazano, aby podpis został złożony przez osobę uprawnioną, bowiem E. T. nie żyje od 2015 r. ( k. 106). Podpis złożony pod pozycją 60 został złożony przez D. P., a więc przez osobą uprawnioną. Za Gminę O. podpis został złożony przez pracownika Gminy O. – pozwana w tym zakresie wskazała, że pracownik działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Prezydenta, a powód nie zakwestionował powyższej okoliczności. Ponadto co do podpisów pod poz. 94, 95, 96, wskazać należy, że zliczono udziały osób, które głosowały za uchwałą.

Jak wynika z przedłożonej listy członków, którzy głosowali nad uchwałą nr (...)głosów „za” było (...), (...), głosów „przeciw” – (...)(k. 14) podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów. Stosownie do treści art. 23 pkt. 1 u.w.l., uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów. Regulacja art. 23 pkt. 1 u.w.l., w tym umożliwienie zebrania głosów w całości lub w części obiegowo („zbieranie” lub „dozbieranie” głosów), niewątpliwie ułatwia podejmowanie uchwał.Decyzję o podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów podejmuje zarząd.

Przepisy o charakterze proceduralnym mogą być podstawą uchylenia uchwały tylko wówczas, kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały tj. gdy błędy spowodowały, że treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali.

Analiza zgromadzonego materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że miały miejsce uchybienia proceduralne przy podejmowaniu spornej uchwały poprzez oddanie głosów przez osoby do tego nieuprawnione. Niemniej jednak po odjęciu głosów oddanych przez osoby nieuprawnione (poz. 25 27, 61, 28) uchwała została podjętą większością głosów właścicieli lokali liczoną według udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. W związku z tym, uchybienia nie miały wpływu na wynik głosowania, a więc skuteczność podjęcia uchwały, a tym samym nie stanowiły samodzielnej podstawy do uchylenia uchwały.

O kosztach procesu Sąd orzekł po myśli art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywającą sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia swych praw i celowej obrony. Żądanie powoda zostało uwzględnione w całości, tym samym na jej rzecz została zasądzona od pozwanej kwota 560,00 zł, na którą to kwotę składa się opłata od pozwu w wysokości 200 zł oraz koszty wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości 360 zł.

sędzia Ewa Oknińska