Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 września 2012 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR (del.) Tomasz Gal

Protokolant: sekr. sąd. Monika Kaźmierczak

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2012 roku w W.

sprawy z powództwa S. S.

przeciwko A. R., R. R. i U. S.

o unieważnienie umowy, uzupełnienie umowy i o zapłatę

orzeka:

oddala powództwo.

sygn. akt XXV C 512/12

UZASADNIENIE

Powódka S. S. w pozwie z dnia 5 kwietnia 2012 r. skierowanym przeciwko pozwanym A. R., R. R. i U. S. wniosła o:

1)  unieważnienie aktu notarialnego – umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy pozwanymi, sporządzonego w dniu 16 stycznia 2012 r. przez notariusza P. W.,

2)  w przypadku braku możliwości unieważnienia wskazanego aktu notarialnego o uzupełnienie tego aktu poprzez wpisanie informacji, iż nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy jest obciążona prawem dożywocia,

3)  o zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu,

4)  o zwolnienie powódki od kosztów sądowych.

W uzasadnieniu powódka podniosła, iż w dniu 16 stycznia 2012 r. pozwani zawarli umowę sprzedaży nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) o powierzchni 2.640 m 2. Uprzednio pozwana U. S. – córka powódki nabyła częściami prawo własności tej nieruchomości od powódki w ten sposób, iż na podstawie umowy darowizny z dnia 5 marca 2003 r., na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 31 marca 2003 r. i na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 8 kwietnia 2003 roku.

Powódka podkreśliła, iż w treści obu umów zniesienia współwłasności z dnia 31 marca 2003 r. i z dnia 8 kwietnia 2003 r. w § 4 pkt 2 U. S. zobowiązała się wobec powódki, iż udostępni jej przedmiotową nieruchomość na każde jej żądanie i na warunkach przez nią podanych oraz zobowiązała się do tego, że nie dokona zbycia tej nieruchomości aż do śmierci S. S..

W ocenie powódki pozwana U. S. zawierając umowę sprzedaży nieruchomości w dniu 16 stycznia 2012 r. naruszyła to zobowiązanie, a pozostali pozwani – nabywcy nieruchomości mieli tego świadomość, albowiem zapoznali się z treścią aktów prawnych na podstawie, których pozwana U. S. stała się właścicielem nieruchomości. Zdaniem powódki zobowiązanie pozwanej U. S. zawarte w § 4 pkt 2 wyżej wymienionych umów zniesienia współwłasności stanowiło prawo dożywocia ustanowione na rzecz powódki.

Dodatkowo powódka podniosła, iż podstawę do unieważnienia aktu notarialnego stanowi okoliczność, iż w sprawie podział majątku dorobkowego toczącej się pomiędzy powódką a jej byłym małżonkiem żąda on zwrotu nakładów poczynionych przez niego na tę nieruchomość ( k. 2 – 5).

W piśmie z dnia 17 kwietnia 2012 r. powódka w ten sposób sprecyzowała żądanie uzupełnienia aktu notarialnego, iż wniosła o wpisanie do niego informacji, iż przedmiotowa nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia na rzecz powódki, że nieruchomość ta jest obciążona służebnością osobistą, którą mają obowiązek respektować kolejni właściciele. Ponadto powódka złożyła wniosek o ustanowienie pełnomocnika z urzędu (k. 38).

Postanowieniem z dnia 26 kwietnia 2012 r. Sąd zwolnił powódkę od kosztów sądowych w całości i oddalił wniosek o ustanowienie pełnomocnika z urzędu (k. 40, 44).

Na rozprawie w dniu 12 września 2012 r. powódka podtrzymała zgłoszone roszczenia, przy czym dodatkowo złożyła alternatywne żądanie zapłaty od pozwanych A. R. i R. R. kwoty 4.300.000 zł w przypadku gdyby nie było możliwe unieważnienie przez Sąd przedmiotowej umowy sprzedaży nieruchomości (k. 58). Uzasadnienie tego żądania zostało przedstawione w piśmie powódki z dnia 12 września 2012 r., w którym powódka podniosła, iż cena sprzedaży tej nieruchomości została zaniżona na skutek nieuwzględnienia pełnej wartości budynków. Zdaniem powódki sprzedająca jej córka – pozwana U. S. została w tym zakresie oszukana przez pozostałych pozwanych jako kupujących (k. 57).

Pozwani A. R., R. R. i U. S. na rozprawie w dniu 12 września 2012 r. wnieśli o oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego (k. 58).

Na podstawie przedstawionego materiału dowodowego, a w szczególności na podstawie: umowy sprzedaży z dnia 16.01.2012 r. (k. 6 – 11), umowy zniesienia współwłasności z dnia 31.03.2003 r. (k. 12 – 13), umowy zniesienia współwłasności z dnia 08.04.2003 r. (k. 14 – 15) Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 16 stycznia 2012 r. U. S. jako sprzedająca zawarła z A. R. i R. R. jako kupującymi umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr (...), położonej w Ł. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 2.640 m 2. A. R. i R. R. przed zawarciem tej umowy zapoznali się z treścią aktów prawnych na podstawie, których pozwana U. S. stała się właścicielem nieruchomości.

Uprzednio U. S. – córka S. S. nabyła częściami prawo własności tej nieruchomości od S. S. w ten sposób, iż najpierw na podstawie umowy darowizny z dnia 5 marca 2003 r., na następnie na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 31 marca 2003 r. i na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 8 kwietnia 2003 roku.

W treści obu umów zniesienia współwłasności z dnia 31 marca 2003 r. i z dnia 8 kwietnia 2003 r. w § 4 pkt 2 U. S. zobowiązała się wobec S. S., iż udostępni jej przedmiotową nieruchomość na każde jej żądanie i na warunkach przez nią podanych oraz zobowiązała się do tego, że nie dokona zbycia tej nieruchomości aż do śmierci S. S..

Sąd uznał za pełnowartościowy materiał dowodowy przedstawione w niniejszej sprawie dowody w postaci dokumentów wymienionych na wstępie niniejszego uzasadnienia. Sąd nie znalazł podstaw do podważania ich autentyczności, jak i zawartości, w szczególności iż nie były one kwestionowane przez żadną ze stron procesu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu w całości.

W niniejszej sprawie należy przede wszystkim podkreślić, iż powódka wystąpiła z żądaniem unieważnienia aktu notarialnego – umowy sprzedaży nieruchomości i ewentualnie z żądaniem uzupełnienia treści tego aktu notarialnego oraz alternatywnym żądaniem zapłaty kwoty pieniężnej.

Odnośnie żądania unieważnienia aktu notarialnego – umowy sprzedaży nieruchomości i ewentualnego żądania uzupełnienia treści tego aktu notarialnego należy podnieść, iż w ocenie Sądu już tylko sam sposób sformułowania przez powódkę tych żądań powodował, iż żądania powódki nie mogły zostać uwzględnione jako pozbawione podstaw prawnych. Należy podnieść, iż Sąd nie jest co do zasady uprawniony do unieważniania czynności prawnych, w tym w szczególności do unieważnienia przedmiotowej umowy sprzedaży, nawet wówczas gdyby umowa ta była w istocie czynnością prawną nieważną. Sad były uprawniony jedynie do ustalenia na podstawie art. 189 kpc, iż przedmiotowa umowa jest nieważna, natomiast w żadnym wypadku nie mógłby orzec, iż unieważnia umowę. Brak jest podstaw jurydycznych do wydania w tym zakresie przez Sąd wyroku o charakterze konstytutywnym. Odnosząc się do drugiego żądania powódki, a mianowicie o uzupełnienie treści przedmiotowej umowy podobnie należy wskazać, iż Sąd nie posiada uprawnienia do modyfikowania treści umowy zawartej przez strony w sposób określony przez powódkę. Taka ingerencja ze strony Sądu w czynność prawną dokonana autonomicznie przez podmioty prawa pozbawiona była jakichkolwiek podstaw prawnych.

Niezależnie od powyższej argumentacji należy także podnieść, iż nawet gdyby żądanie powódki o unieważnienie umowy potraktować jako wystąpienie z żądaniem o ustalenie na podstawie art. 189 kpc nieważności umowy z dnia 16 stycznia 2012 r. zawartej przez pozwanych, to i tak powództwo podlegałoby oddaleniu. Stanowisko to wynika z faktu, iż w ocenie Sądu brak jest podstaw faktycznych i prawnych do uznania, iż przedmiotowa czynność prawna została dotknięta nieważnością bezwzględną lub względną. W szczególności brak jest podstaw do przyjęcia, iż kwestionowana przez powódkę umowa jest sprzeczna z ustawą, ma na celu jej obejście lub też jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego ( art. 58 kc). W tym zakresie należy podnieść, iż powódka nie tylko nie wykazała i nie udowodniła, ale nawet nie twierdziła, iż pozwani zawarli przedmiotową umowę w celu pokrzywdzenia powódki. Okoliczność tego rodzaju, iż w treści obu umów zniesienia współwłasności z dnia 31 marca 2003 r. i z dnia 8 kwietnia 2003 r. w § 4 pkt 2 U. S. zobowiązała się wobec S. S., iż udostępni jej przedmiotową nieruchomość na każde jej żądanie i na warunkach przez nią podanych oraz zobowiązała się do tego, że nie dokona zbycia tej nieruchomości aż do śmierci S. S. nie oznacza, iż zbycie tej nieruchomości przez pozwaną U. S. w dniu 16 stycznia 2012 r. pozwanym A. R. i R. R. było nieważną czynnością prawną. Podobnie bez znaczenia jest fakt, iż pozwani ci przed zawarciem tej umowy zapoznali się z treścią aktów prawnych na podstawie, których pozwana U. S. stała się właścicielem nieruchomości. Zbycie przez pozwaną U. S. nieruchomości w tym stanie rzeczy powodowało jedynie, iż naruszyła ona zobowiązanie zaciągnięte wobec powódki w § 4 pkt 2 wyżej wymienionych umów zniesienia współwłasności. Naruszenie tego umownego zobowiązania nie skutkowało jednak sankcją nieważności dokonanej czynności prawnej z dnia 16 stycznia 2012 r., a jedynie potencjalną bezskutecznością względną, czyli bezskutecznością tej czynności wobec powódki w rozumieniu art. 59 kc. Powódka nie uczyniła jednak przedmiotem swego żądania ustalenia bezskuteczności czynności prawnej i dlatego stosownie do art. 321 kpc Sąd nie orzekał w tym zakresie.

Zdaniem Sądu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy bez znaczenia jest także kwestia charakteru prawnego zobowiązania zawartego w § 4 pkt 2 wyżej wymienionych umów zniesienia współwłasności. W ocenie Sądu zobowiązanie to stanowi służebność osobistą, a nie prawo dożywocia na rzecz powódki, ale bez względu na to czy byłoby to prawo dożywocia czy też służebność osobista, należy podkreślić, iż żadna z tych instytucji sama w sobie nie pozbawiała pozwanej U. S. prawa do zbycia nieruchomości. Brak jest przepisów prawa, które pozbawiałyby właściciela nieruchomości obciążonej którymkolwiek z tych uprawnień na rzecz innej osoby, prawa do zbycia tak obciążonej nieruchomości.

Jako nieuzasadnione należy uznać także pogląd powódki, iż podstawę do unieważnienia aktu notarialnego ( ustalenia nieważności umowy) stanowi okoliczność, iż w sprawie o podział majątku dorobkowego toczącej się pomiędzy powódką a jej byłym małżonkiem żąda on zwrotu nakładów poczynionych przez niego na tę nieruchomość. Okoliczność ta nie ma żadnego znaczenia dla oceny roszczeń powódki zgłoszonych w niniejszym procesie.

Zdaniem Sądu za uzasadnione nie mogło zostać uznane także zgłoszone jako alternatywne roszczenie powódki o zapłatę kwoty pieniężnej od pozwanych A. R. i R. R.. Żądanie to pozbawione jest jakichkolwiek podstaw faktycznych i prawnych. Przede wszystkim należy podnieść, iż powódka nie jest w ogóle legitymowana do występowania z żadnymi roszczeniami mogącymi potencjalnie wynikać z umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 16 stycznia 2012 r., albowiem nie była stroną tej umowy. Przedmiotowa czynność w ogóle nie dotyczyła sfery majątkowej powódki i nawet gdyby było tak, iż cena sprzedaży tej nieruchomości nie odpowiadałaby jej wartości rynkowej i zostałoby to ewentualnie spowodowane potencjalnie bezprawnym zachowaniem kupujących to i tak powódce nie przysługiwałyby żadne roszczenia wobec osób nabywających nieruchomość. Takie potencjalne roszczenia mogłyby ewentualnie przysługiwać pozwanej U. S. jako właścicielowi - podmiotu sprzedającemu nieruchomość. Według Sadu brak jest również jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, iż pozwani ponoszą wobec powódki odpowiedzialność deliktową lub też z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Mając na uwadze całokształt poczynionych powyżej rozważań Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.