Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

28 sierpnia 2020 roku

Sąd Rejonowy dla W. M.w W., Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Łukasz Baranowski

Protokolant: sekretarz sądowy Bartosz Kłys

po rozpoznaniu 4 sierpnia 2020 roku w W., na rozprawie

sprawy z powództwa A. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „Osiedle (...)” w W.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej „Osiedle (...)” w W. na rzecz powoda A. G. kwotę 21.914,54 zł (dwadzieścia jeden tysięcy dziewięćset czternaście złotych i pięćdziesiąt cztery grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 10.957,27 zł (dziesięć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt siedem złotych i dwadzieścia siedem groszy) od dnia 15 października 2018 roku do dnia zapłaty oraz od kwoty 10.957,27 zł (dziesięć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt siedem złotych i dwadzieścia siedem groszy) od dnia 15 listopada 2018 roku do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej „Osiedle (...)” w W. na rzecz powoda A. G. kwotę 4.713 zł (cztery tysiące siedemset trzynaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 3035/19

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy M. w W.

z 28 sierpnia 2020 roku

Pozwem z 5 marca 2020 r. powód A. G., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Grupa (...), wniósł o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, aby pozwana Wspólnota Mieszkaniowa „Osiedle (...)” w W. (dalej zwana (...)) zapłaciła na jego rzecz kwotę 21.914,54 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 10.957,27 zł od 15 października 2018 r. do dnia zapłaty i od kwoty 10.957,27 zł od 15 listopada 2018 r. do dnia zapłaty. Ponadto wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z opłatą skarbową od dokumentu pełnomocnictwa.

Uzasadniając żądanie pozwu wskazał, że 1 maja 2018 r. strony zawarły umowę o administrowanie, na mocy której powód zobowiązał się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do administrowania nieruchomością wspólną w imieniu i na rzecz Wspólnoty. Szczegółowy zakres obowiązków uregulowany został w § 2 umowy. Za pełnienie funkcji zarządcy miał otrzymywać wynagrodzenie ryczałtowe w wysokości 0,48 zł miesięcznie za każdy m2 powierzchni wyodrębnionej, powiększonej o należny podatek VAT. Powód wystawiał comiesięczne faktury i w miesiącach maj-sierpień zostały one zapłacone przez pozwaną Wspólnotę. 30 września 2018 r. wystawił fakturę za usługi świadczone w miesiącu wrześniu z 14 dniowym termin zapłaty, a 31 października 2018 wystawił kolejną fakturę za usługi świadczone w miesiącu październiku 2018 r., także z 14 dniowym terminem płatności. Obydwie faktury nie zostały uregulowane przez Wspólnotę. Powód nie otrzymał informacji o konieczności zaprzestania świadczenia usług, nie została wypowiedziana mu też umowa. Pismem z 17 grudnia 2018 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty należnej kwoty w terminie 7 dni, jednakże bezskutecznie.

(pozew k. 2-7)

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 14 marca 2019 r., sygn. akt II Nc 2611/19, Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

(nakaz zapłaty k. 33)

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa „Osiedle (...)” w W. skutecznie wniosła sprzeciw od w/w nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości oraz wniosła o zasądzenie od powoda na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W pierwszej kolejności pozwana podniosła, że powód wytoczył powództwo o roszczenie zaspokojone przed dniem wniesienia pozwu. Pozwana wskazała, że 24 stycznia 2019 r. złożyła powodowi niezakwestionowane oświadczenie o potrąceniu jego należności wynikających z faktur objętych pozwem. Wspólnota podniosła także zarzut bezwzględnej nieważności umowy o administrowanie, podnosząc w tym zakresie, iż umowa została podpisana przez osoby nieposiadające żądnych uprawnień do jej zawierania, a ponadto jest ona sprzeczna z prawem, jako zawarta bez uchwały członków wspólnoty.

(sprzeciw od nakazu zapłaty k. 35-35v.)

W odpowiedzi na sprzeciw od nakazu zapłaty powód podtrzymał dotychczasowe swoje stanowisko. Wskazał dodatkowo, że na skutek złożonego przez pozwaną oświadczenia o potrąceniu przysługującej jej względem powoda należności dokonała ona uznania długu dochodzonego roszczenia. Podniósł, że pozwana nie udowodniła, że roszczenie powoda zostało zaspokojone przed wniesieniem pozwu. W jego ocenie Wspólnota nie udowodniła swojej wierzytelności względem powoda, a wysokość wynagrodzenia powoda nie była nigdy przez pozwaną kwestionowana. Zarząd Wspólnoty na corocznych zebraniach ogółu właścicieli we Wspólnocie poddawał pod głosowanie Wspólnoty zarówno uchwały o zatwierdzenie sprawozdania Zarządu za rok poprzedni wraz z udzieleniem Zarządowi absolutorium, jak również uchwały o zatwierdzeniu planu finansowo-gospodarczego na kolejny rok, w których to uchwałach była określona wysokość wynagrodzenia przysługującego powodowi. Każdego roku obowiązywania umowy zawartej z powodem każda z uchwał była przedmiotem głosowania (...), którzy przyjmowali przedmiotowe uchwały bez zgłaszania jakichkolwiek uwag w zakresie wypłaconego, jak i przewidywanego wynagrodzenia. Powód wskazał, że w okresie od co najmniej 20 lutego 2018 r. do 5 listopada 2018 r. osoby powołane na członków zarządu Wspólnoty na mocy uchwały 7/2017 nie miały uprawnień do pełnienia funkcji członków zarządu, którego funkcję w dalszym ciągu sprawowały osoby odwołane.

(odpowiedź powoda na sprzeciw od nakazu zapłaty k. 101-107)

W kolejnym piśmie procesowym pozwana Wspólnota podtrzymała dotychczasowe stanowisko, wnosząc o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego. Ponownie podniosła, że roszczenie powoda zostało zaspokojone przed wniesieniem pozwu. Powołała się na prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 16 czerwca 2020 r., w sprawie o sygn. akt III C 1682/19, którym Sąd uznał za nieistniejące uchwały wspólnoty z 8 kwietnia 2016 r.: nr (...), (...), (...) i (...), dotyczące bilansu wspólnoty oraz rozliczeń finansowych. Pozwana podniosła także, że nie jest prawdą, że poprzedni zarząd wspólnoty wobec wadliwego powołania oraz niereprezentatywności przy podpisywaniu przedmiotowej umowy z powodem przez M. P. po jej rezygnacji, miał pełną swobodę w roku 2007 r. w kształtowaniu wynagrodzenia wypłacanego powodowi.

(pismo przygotowawcze pozwanej k. 182-183)

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

A. G. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie i działa pod firmą Grupa (...).

1 maja 2018 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ulicy (...) w W., reprezentowana przez członków Zarządu: R. K. i M. P. zawarła z A. G. umowę o administrowanie nieruchomością wspólną. A. G. posiada licencję zawodową zarządcy nieruchomości.

W § 1 ust. 1 umowy strony zgodnie stwierdziły, że przedmiotowa nieruchomość wspólna położona jest w W. przy ulicy (...) i składa się z działki gruntu nr (...), z obrębu 1-10-17, o łącznej powierzchni 15.992 m2, dla której prowadzona jest przez tutejszy Sąd księga wieczysta KW nr (...). Łączna powierzchnia wyodrębnionych lokali mieszkalnych, usługowych, komórek lokatorskich i garaży wynosi 22.827,65 m2.

Zgodnie z § 1 ust. 2 umowy zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawarł umowę o administrowanie nieruchomością wspólną w imieniu i na rzecz Wspólnoty, a Zarządca powyższe administrowanie przyjął na zasadach określonych w umowie.

W § 2 w pkt 1-35 umowy strony określiły w szczególności obowiązki Zarządcy. I tak, poza prowadzeniem i aktualizacją ewidencji lokali i ich właścicieli, w tym weryfikowaniem stanu prawnego i faktycznego lokali i nieruchomości, prowadzeniem książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej i eksploatacji nieruchomości i poszczególnych elementów wyposażenia wymaganych przez przepisy prawa, zlecaniem za zgodą zarządu kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń jej wyposażenia zgodnie z przepisami prawa, zapewnieniem dla nieruchomości wspólnej i właścicieli lokali możliwości dostaw energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci i innych usług komunalnych, zapewnieniem napraw budynków i ich pomieszczeń oraz usług konserwacji związanych z funkcjonowaniem urządzeń i instalacji technicznych nieruchomości wspólnej umożliwiających ich prawidłową eksploatację i korzystanie w granicach udzielonych przez Zarząd Wspólnoty pełnomocnictw lub za uprzednią pisemną zgodą Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej na koszt wspólnoty, zapewnieniem wykonywania innych zadań związanych z utrzymywaniem należytego stanu nieruchomości wspólnej wynikającej z przepisów prawa, zapobieganiem samowolnej ingerencji dokonywanej przez właścicieli lokali i osoby reprezentujące ich prawa w nieruchomości wspólnej, sprawdzaniem czy korzystanie z nieruchomości wspólnej oraz urządzeń odbywa się w sposób zgodny z ich przeznaczeniem i uchwałami wspólnoty oraz Zarządu, w przypadku awarii podejmowaniem działań zmierzających do zabezpieczenia mienia i minimalizacji szkód, poszukiwaniem korzystnych ofert, podejmowaniem działań zmierzających do pozyskiwania dla wspólnoty pożytków w uzgodnieniu z Zarządem Wspólnoty, należały do niego także: opłacanie podatków i innych opłat publicznoprawnych, reprezentowanie wspólnoty w sprawach jej dotyczących wobec organów administracji publicznej, a także w stosunkach między Wspólnotą, a jej członkami bądź osobami trzecimi, przed sądami i organami egzekucyjnymi, przygotowanie i obsługa zebrań Wspólnoty, składanie Zarządowi oraz na jego żądanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności, czy prowadzenie ksiąg rachunkowych wspólnoty zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, gromadzenie i przechowywanie dokumentacji księgowej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, pobieranie i rozliczanie zaliczek wnoszonych przez właścicieli na poczet kosztów zarządu, kosztów eksploatacyjnych związanych z lokalami, garażami i nieruchomością wspólną, wystawianie i dostarczanie rachunków najemcom z tytułu zawartych umów najmu, dzierżawy, windykacja z ww. tytułów. Ponadto do zadań administratora należała kontrola terminów należnych wpłat zaliczek, windykacja na drodze procesowej i pozaprocesowej roszczeń Wspólnoty Mieszkaniowej w stosunku do właścicieli lokali, najemców oraz osób trzecich, regulowanie zobowiązań wspólnoty w terminach wynikających z przepisów, umów w granicach udzielonych przez Zarząd Wspólnoty pełnomocnictw lub uprzednią zgodą, sporządzania rocznych sprawozdań finansowych, przygotowywanie na wniosek Zarządu Wspólnoty informacji kwartalnych o poniesionych kosztach, przygotowywanie i przedstawianie do akceptacji Zarządu Wspólnoty projektów planu rzeczowo-finansowego i jego aktualizacji, racjonalne gospodarowanie środkami finansowymi wspólnoty w granicach udzielonych przez Zarząd Wspólnoty pełnomocnictw lub za uprzednią pisemną zgodą Zarządu Wspólnoty, przygotowanie sprawozdania z realizacji planu gospodarczego i sporządzanie i przesyłanie na życzenie Zarządu Wspólnoty zestawień i wyciągów z ksiąg rachunkowych.

W § 4 ust. 1 umowy określono, że zarządca może składać oświadczenia woli w imieniu Wspólnoty wyłącznie w graniach udzielonych pełnomocnictw lub za uprzednią pisemną zgodą Zarządu Wspólnoty. W ust. 4 Zarząd udzielił zarządcy pełnomocnictwa do zawierania umów w imieniu i na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości o ile wartość zobowiązań Wspólnoty nie przekracza kwoty 3.000 zł, a w przypadku umów okresowych o nieokreślonym czasie trwania nie przekracza 6.000 zł dla okresu jednego roku. W innych wypadkach zarządca zobowiązany był do uzyskania uprzedniej pisemnej zgody Zarządu Wspólnoty na dokonanie czynności prawnej w imieniu wspólnoty (ust. 5).

W § 5 ust. 1 umowy wynagrodzenie zarządcy strony ustaliły w wysokości 0,48 zł miesięcznie za każdy m ² powierzchni wyodrębnionej + podatek VAT aktualnie obowiązujący. Wynagrodzenie miało być wypłacane na podstawie rachunku lub faktury VAT za miesiąc poprzedni, nie później niż w terminie do 7 dnia kolejnego miesiąca na wskazany rachunek bankowy. W ust. 3 Zleceniobiorca zastrzegł sobie prawo do jednostronnego zmieniania wysokości swojego wynagrodzenia co 12 miesięcy bez konieczności sporządzania aneksu do umowy. Warunkiem koniecznym dla skuteczności tego zapisu jest zaakceptowanie wysokości wynagrodzenia Zleceniobiorcy po podwyżce przez większość (...) lokali w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej poprzez głosowania nad uchwałą dotyczącą wysokości opłat.

Zgodnie z § 7 ust. 3 umowy zarządca oświadczył, że posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości.

Umowa została zawarta na czas nieokreślony od 1 maja 2018 r. Każdej ze stron przysługiwało prawo wypowiedzenia umowy za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia skutecznym na koniec miesiąca. Wspólnota mogła wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli Zarządca rażąco naruszał postanowienia umowy, z zastrzeżeniem ust. 4, określającego zasady ustalenia terminu i sposobu ostatecznego rozliczenia. Pisemne oświadczenia o wypowiedzeniu umowy w trybie ust. 4 było możliwe dopiero po bezskutecznym upływie jednostronnie wyznaczonego terminu, nie krótszego niż 14 dni, a wyznaczonego w uprzednio złożonym pisemnym wezwaniu do zaprzestania naruszeń umowy i usunięcia ich skutku (§ 8 umowy).

(dowody: umowa k. 14-19, (...) powoda k. 20-21, Świadectwo nadania licencji zarządcy nieruchomości powodowi k. 24, polisa OC zarządcy nieruchomości i certyfikat k. 22-23)

30 września 2018 r. A. G. wystawił fakturę VAT nr (...) na kwotę 10.957,27 zł z tytułu usługi za administrowanie nieruchomością przy ulicy (...) w W. we wrześniu 2018 r., z terminem płatności 14 dni.

31 października 2018 r. A. wystawił fakturę VAT nr (...) na kwotę 10.957,27 zł z tytułu usługi za administrowanie nieruchomością przy ulicy (...) w W. w październiku 2018 r., z terminem płatności 14 dni.

(dowody: faktura VAT nr (...) k 25, faktura VAT nr (...) k 26)

Pismem z 17 grudnia 2018 r. doręczonym 18 i 19 I 21 grudnia 2018 r. A. G. wezwał Wspólnotę Mieszkaniową Osiedle (...) ul. (...) w W. do zapłaty kwoty 21.914,54 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia oznaczonego jako termin zapłaty na podstawie faktur VAT nr (...), w terminie siedmiu dni, informując, że brak zapłaty będzie skutkował skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego.

(dowody: pismo powoda wraz z potwierdzeniem odbioru k. 27-29, potwierdzenie odbioru k. 30)

Uchwałą nr 7/2017 Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedla (...) położonej przy ulicy (...) w W. z dnia 30 marca 2017 r., Wspólnota Mieszkaniowa w § 2 odwołała zarząd, w skład którego wchodzili R. K., M. P., R. Z., a powołała Zarząd w składzie (...), I. F., R. L., J. W. (§ 3). Uchwała wchodziła w życie z dniem podjęcia. Z dniem 2 stycznia 2018 r. zakończono zbierane głosów pod Uchwałą. Za uchwałą głosów oddano 56,35%, przeciw 1,7% głosów. Uchwała została zaskarżona.

Postanowieniem z 20 lutego 2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o sygn. akt III C 251/18 udzielił zabezpieczenia na czas toczącego się postępowania w postaci wstrzymania wykonania uchwały nr 7/2017 Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 30 marca 2017 r. w sprawie odwołania oraz powołania zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.

Postanowienie zaskarżyła Wspólnota Mieszkaniowa. Postanowieniem z 19 lipca 2018 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie o sygn. akt VI Acz 571/18 zmienił zaskarżone postanowienie w ten sposób, że oddalił wniosek o zabezpieczenie roszczenia.

(dowody: protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 30 marca 2017 r. k. 85-87, Uchwała nr 7/2017 k. 88, protokół z głosowania k. 89, postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z 20.02.2018 r. k. 142-157, Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19.07.2018 r. k. 159-171)

Pismem z 26 listopada 2018 r. pozostawionym w siedzibie powoda, Wspólnota Mieszkaniowa wypowiedziała powodowi w trybie art. 746 § 1 k.c. umowę o zarządzanie zawartą 1 lutego 2009 r., jednocześnie w piśmie tym Zarząd Wspólnoty poinformował powoda, że ureguluje zaległe faktury za wykonanie usługi administrowania pod warunkiem przekazania całej nieruchomości. Pismo podpisali w imieniu Zarządu R. L. i I. F..

(dowody: wypowiedzenie umowy z 26.11.2018 r. k. 40, notatka z doręczenia wypowiedzenia k. 41)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej wskazanych dowodów złożonych do akt sprawy, których autentyczność i zgodność z rzeczywistym stanem rzeczy nie budziła wątpliwości oraz na podstawie twierdzeń przyznanych wprost i niezaprzeczonych przez strony, na podstawie art. 229 k.p.c. i 230 k.p.c. Przy ustalaniu stanu faktycznego Sąd oparł się na przesłuchaniu powoda w charakterze strony. Nie uszło uwadze Sądu to, że przesłuchanie stron jest de facto dowodem wyłącznie posiłkowym, tym niemniej w niektórych wypadkach może się on okazać dowodem wręcz kluczowym dla odtworzenia istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia okoliczności – jak miało to miejsce w rozpoznawanej sprawie. W ocenie Sądu zeznania powoda, w świetle okoliczności sprawy uznać należy za wiarygodne, jako że w pełni korespondują one z dowodami z dokumentów. Sąd uznał zwłaszcza za wiarygodne twierdzenia powoda w zakresie zawarcia i wykonywania umowy o administrowanie, rodzaju wykonywanych przez powoda czynności, realizowania umowy wiążącej strony w miesiącu wrześniu i październiku 2018 r., a także w zakresie nadzoru Zarządu Wspólnoty nad wykonywaniem pracy przez powoda.

Pozostałe zawnioskowane i przedłożone przez strony dowody Sąd pominął jako zbędne dla rozstrzygnięcia, w tym przedsądowe wezwanie do zapłaty z dnia 23 stycznia 2019 r. przedłożone przez Wspólnotę, w którym wezwała ona powoda do zapłaty kwoty 61.432,04 zł z tytułu nienależnie pobranych kwot z rachunku wspólnoty w okresie od 2 kwietnia 2012 r. do 2 maja 2018 r., którym to pismem pozwana usiłowała wykazać, że dokonała potrącenia kwot dochodzonych pozwem z kwotami nienależnie pobranymi z rachunku wspólnoty przez powoda – wobec niewykazania z czego, kwoty zawarte w piśmie i złączniku nr 1 do niego mają wynikać. Sąd nie poczynił również ustaleń faktycznych w oparciu o przedłożoną przez stronę pozwaną opinię sporządzoną przez biegłego z zakresu (...) w sprawie o sygn. akt PR 3DS.136.2017 (...) albowiem stanowiła ona jedynie dokument prywatny, złożony do innego postępowania. Wspólnota nie wykazała, czy opinia ta została zakwestionowana i czy ostatecznie była przydatna do rozstrzygnięcia postępowania, do celów którego została sporządzona.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie spór koncentrował się wokół braku zapłaty należności przysługujących powodowi z tytułu wynagrodzenia za usługi administrowania nieruchomością wspólną, na podstawie wiążącej strony umowy o administrowanie. Pozwana zarzuciła bezwzględną nieważność przedmiotowej umowy, wynikającą z niewłaściwego umocowania osób zawierających umowę w imieniu Zarządu, jak również z braku wymaganej do zawarcia umowy uchwały członków wspólnoty, umocowującej Zarząd do podjęcia tej czynności. Dodatkowo pozwana zarzuciła, iż dochodzona pozwem należność wygasła na skutek potrącenia jej z wierzytelnością Wspólnoty wobec powoda.

Bezsporne pozostawało natomiast to, że powód wykonywał czynności objęte umową o administrowanie, w związku z czym wystawił on faktury nr (...) z 30 września 2018 r. i (...) z 31 października 2018 r.

W pierwszej kolejności należało się odnieść do zarzutów bezwzględnej nieważności umowy. Sąd uznał je za chybione.

Zgodnie z art 21 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali mieszkalnych (dalej: „u.w.l.”) gdy zarząd wspólnoty jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

W niniejszej sprawie pozwany twierdził, iż umowa o administrowanie jest nieważna, albowiem przy jej zawarciu, w imieniu Wspólnoty działał jedynie jeden członek Zarządu – R. K.. Druga wskazana w umowie oraz podpisana pod treścią umowy osoba – M. P. nie była uprawniona do działania w imieniu Zarządu, albowiem złożyła uprzednią rezygnację z funkcji członka Zarządu. Powód zakwestionował powyższą okoliczność, wskazując na rozprawie, iż nie miał wiedzy o fakcie rezygnacji M. P.. W ocenie Sądu pozwany, którego obciążał ciężar dowodu w tym zakresie, nie wykazał natomiast, że istotnie w/w członek Zarządu złożyła rezygnację przed 1 maja 2018 r.

Oświadczenie woli o rezygnacji z funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wymaga zakomunikowania go w pierwszej kolejności pozostałym członkom zarządu, jeśli są oni nadal uprawnieni do reprezentowania wspólnoty. Jeśli natomiast warunek ten nie może być spełniony, oświadczenie powinno być złożone ogółowi członków wspólnoty (por. wyrok SA w Poznaniu z 20 listopada 2019 r. I ACa 1186/18, Legalis Numer 2274675, wyrok SA w Szczecinie z 8 maja 2014 r. I ACa 73/14, Legalis Numer 1242034).

Należy wskazać, iż pozwana nie przedłożyła żadnego dowodu wykazującego powyższe. Wspólnota powołała się jedynie na wzmiankę o rezygnacji z zarządu Pani P., złożonej na zebraniu 28 marca 2007 r., zawartą w opinii biegłego (k. 51v), jednakże z uwagi na zakwestionowanie tej opinii przez powoda, rzeczą pozwanej, było dalsze udowodnienie tej rezygnacji.

Dalej należy zauważyć, iż twierdzenia pozwanej o rezygnacji M. P. z funkcji członka Zarządu Wspólnoty już w marcu 2007 r. stoją w sprzeczności z treścią uchwały nr 7/2017 z 30 marca 2017 r., przedłożonej przez pozwaną (k. 88), w której w § 2 wskazano, iż ogół właścicieli podejmuje uchwałę o odwołaniu Zarządu Wspólnoty w skład, którego wchodzi m.in. M. P.. Po pierwsze, pozwana w sprzeciwie od nakazu zapłaty podała, iż po 2007 r. w/w członek zarządu nie była nigdy ponownie wybrana na tą funkcję, a po drugie, podjęcie uchwały odwołującej członka zarządu po tym, gdy sam uprzednio skutecznie złożył rezygnację (już w 2007 r. i nigdy potem nie był wybrany), jest sprzeczne z art. 20 ust. 2 u.w.l. Nie można bowiem odwołać z zarządu osoby, która funkcji tej już nie pełni. Wobec tego Sąd uznał, iż stanowisko pozwanej co do rezygnacji M. P. jest niekonsekwentne i wewnętrznie sprzeczne. W tym stanie należało przyjąć, że zarząd Wspólnoty był należycie obsadzony i reprezentatywny przy zawieraniu z powodem umowy o administrowanie z 1 maja 2018 r.

Jedynie na marginesie wskazać należy, iż z uwagi na wydane w dniu 20 lutego 2018 r. przez Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o sygn. akt III C 251/18 postanowienie o wstrzymaniu wykonalności uchwały z 7/2017 r., nie obowiązywała ona także w zakresie m.in. odwołania M. P. z funkcji członka Zarządu. Postanowienie to zostało zmienione przez Sąd Apelacyjny w Warszawie poprzez oddalenie wniosku o zabezpieczenie dopiero w dniu 19 lipca 2018 r. A zatem w dacie zawarcia umowy, tj. 1 maja 2018 r. M. P., jak wynika z treści tej uchwały i w/w postanowienia o zabezpieczeniu, pełniła swoją funkcję. Do dnia zamknięcia rozprawy żadna ze stron nie podniosła, aby przedmiotowa uchwała została prawomocnie podważona.

Również nietrafny okazał się zarzut pozwanej co do nieważności umowy o administrowanie jako zawartej bez wymaganej uchwały członków wspólnoty.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 u.w.l czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Zgodnie natomiast z ust. 2 powołanego przepisu, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W ust. 3 wskazanego wyżej przepisu zostały wymienione przykładowe czynności przekraczające czynności zwykłego zarządu.

W ustawie o własności lokali brak jest definicji czynności zwykłego zarządu. Co więcej ustawa nie wprowadza nawet przykładowego katalogu czynności zwykłego zarządu. Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków (w szczególności cywilnych) i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa w postaci różnych czynności zachowawczych, jak i wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu, o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia budynku lub jego uszkodzenia itp. (por. Roman Dziczek, Komentarz do ustawy o własności lokali. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2008 r. wydanie 4 s. 161).

Należy podkreślić, że ocena, czy mamy do czynienia z czynnością z zakresu spraw zwykłego zarządu, czy przekraczającą zwykły zarząd, powinna być dokonywana indywidualnie, w danej konkretnej sprawie, przy uwzględnieniu jej specyfiki. Przy tej ocenie powinny być brane pod uwagę takie kryteria, jak: rodzaju czynności prawnej, kosztów, przeznaczenia rzeczy, interesu współwłaścicieli oraz sposobu korzystania ze wspólnej rzeczy. Przy czym kryteria te, w odniesieniu do danej sprawy, powinny być oceniane zazwyczaj łącznie.

Zauważyć należy, iż A. G., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...), nie jest zarządcą w rozumieniu art. 18 u.w.l., a jedynie administratorem nieruchomości, czyli podmiotem, z którym zarząd pozwanej Wspólnoty zawarł umowę zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną, na mocy której powód wykonywać miał w imieniu Wspólnoty czynności zwykłego zarządu nieruchomością.

Sąd nie ma wątpliwości, iż bieżące sprawy z zakresu zwykłej eksploatacji, opisane w przedmiotowej umowie o administrowanie z 1 maja 2018 r, są czynnościami zwykłego zarządu. Chybiona była zatem argumentacja pozwanej o wymogu podjęcia uchwały przez członków wspólnoty celem zawarcia spornej umowy. Żadna ze wskazanych w przepisie czynności przekraczających zwykły zarząd nie dotyczyła zawarcia umowy o administrowanie nieruchomością, w szczególności pojęcia zarząd i zarządca użyte w art. 22 ust. 3 pkt 1 nie odnoszą się do administratora.

Niezasługujący na uwzględnienie okazał się także zarzut pozwanej o potrąceniu kwoty dochodzonej pozwem z wierzytelnością pozwanej, wskazaną w piśmie z 26 listopada 2018 r. (k. 36).

Należy zwrócić uwagę, że potrącenie w znaczeniu materialnoprawnym jest instytucją zmierzającą do ukształtowania stosunku prawnego i może powodować wygaśnięcie roszczenia wierzyciela i zwolnienie z długu dłużnika. Przesłanki potrącenia wynikają z treści art. 498 k.c., zgodnie z którym, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzecz tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się do wysokości wierzytelności niższej. Jak wynika z powyższego, aby potrącenie mogło być skuteczne muszą zaistnieć kumulatywnie wszystkie przesłanki. Jednocześnie oświadczenie o potrąceniu jest jednostronnym oświadczeniem woli, które dokonuje się przez złożenie jej drugiej stronie (art. 499 KC). Potwierdzenie, że oświadczenie takie zostało złożone, w razie sporu, nie przesądza o tym, że przedstawione do potrącenia wierzytelności wzajemne istniały. Tym samym skuteczność potrącenia (wykazania istnienia wierzytelności wzajemnej) wymaga wykazania przez składającego oświadczenie, zgodnie art. 6 k.c. (por. Wyrok SA w Warszawie z 28 sierpnia 2019 r. I ACa 481/18, Legalis Numer 2246718). Poza wymogiem przedstawienia oświadczenia o potrąceniu strona potrącająca powinna także zindywidualizować swoją wierzytelność, skonkretyzować jej zakres przedstawiony do potrącenia z wierzytelnością drugiej strony, wskazać przesłanki jej powstania, wymagalności i wysokości oraz przedstawić dowody w celu ich wykazania. Jeśli strona przedstawia do potrącenia więcej niż jedną wierzytelność powinna określić kolejność ich potrącania (por. Wyrok SA w Warszawie z 6 listopada 2019 r. V ACa 47/19, Legalis Numer 2264622).

W niniejszej sprawie powód zakwestionował okoliczność potrącenia jakichkolwiek wierzytelności z wierzytelnością objętą pozwem, a zatem ciężar dowodu wykazania wierzytelności potrącanej obciążał pozwaną.

Z zaoferowanego przez nią materiału dowodowego, czyli pisma z 23 stycznia 2019 r. wzywającego do zapłaty wraz z załącznikiem nr 1, doręczonego powodowi w 24 stycznia 2019 r. nie wynika natomiast jaką konkretnie wierzytelność i w jakiej wysokości ma pozwana w stosunku do powoda i jaką przedstawia do potrącenia. Wspólnota nie wyjaśniła z czego wynikają dane zawarte w tabelach w załączniku nr 1 do przedmiotowego pisma, ani czy w ogóle dotyczą one powoda. Nie przedstawiła także dowodów na wykazanie wymagalności swojej wierzytelności. W tym stanie rzeczy Sąd doszedł do przekonania, że nie doszło do kompensaty wierzytelności przysługującej powodowi z kwotami wskazanymi w piśmie pozwanej.

Jedynie na marginesie wskazać należy, iż pozwana nie wykazała także, wbrew jej twierdzeniom, że powód dokonał uznania swojego długu wobec Wspólnoty. Okoliczność ta została przez powoda stanowczo zaprzeczona (k. 104). Wręcz przeciwnie, uznać można było, iż w przedmiotowym piśmie to właśnie Wspólnota dokonała niewłaściwego uznania swego długu wobec powoda, bowiem złożyła mu oświadczenie o potrąceniu wierzytelności, które obejmowało nie tylko oświadczenie o chęci dokonania umorzenia własnej wierzytelności, ale także oświadczenie wiedzy, że istnieje wierzytelność kontrahenta, z którą potrącenie może być dokonane. W tym kontekście należało również zwrócić uwagę na pismo wypowiadające powodowi umowę z 1 lutego 2009 r. o zarządzanie, w którym poinformowano, że „Wspólnota ureguluje zaległe faktury za wykonane usługi administrowania pod warunkiem przekazania całej nieruchomości” (k. 40).

W ocenie Sądu, w świetle ustalonego stanu faktycznego uznać należało, że – stosownie do § 1 ust. 2 umowy z 1 maja 2018 r., strony łączyła umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, do której stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zlecenia, bowiem do umów o świadczenie usług (w tym także z zakresu zarządzania nieruchomościami), które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się stosownie do art. 750 k.c. odpowiednio przepisy o zleceniu. W przedmiotowej umowie strony szczegółowo określiły zakres czynności jakie miał wykonywać powód, będący administratorem nieruchomości (§ 2 pkt. 1 – 32 umowy). Powód wykonywał nałożone na niego obowiązki. Okoliczność ta nie była przez pozwaną kwestionowana. Podkreślenia wymaga, że umowa o administrowanie może mieć dowolną formę, nawet ustną, może być także zawarta w sposób dorozumiany.

Gdyby nawet uznać, że umowa o administrowanie jest nieważna, bowiem nie została zawarta przez prawidłowo umocowany zarząd Wspólnoty, to wciąż nie świadczy to o tym, że faktyczne czynności administratora nie zostały wykonane. Nie może budzić wątpliwości, że w pozwanej Wspólnocie we wrześniu i październiku 2017 r. były wykonywane czynności administracyjne. Realizował je podmiot zewnętrzny, a w związku z tym nie dokonywali tych czynności członkowie Wspólnoty, a zwłaszcza jej zarząd. Powyższe uzasadnia, zdaniem Sądu, wypłatę wynagrodzenia administratorowi, którego wysokość strony ustaliły na 0,48 zł miesięcznie za m ² powierzchni wyodrębnionej powiększonej o podatek VAT (§ 5 umowy). Wielkość powierzchni wyodrębnionej nieruchomości Wspólnoty wynosi 22.827,65 m ². Strony określiły formę, termin i sposób rozliczenia należnego powodowi wynagrodzenia (§ 1 ust. 1 umowy).

Zgodnie z postanowieniami umowy powód wystawił faktury VAT z 30 września 2018 r. nr (...) i z 31 października 2018 r. nr (...), każda na kwotę po 10.957,27 zł. Należy zauważyć, ze wysokość wynagrodzenia powoda nie była kwestionowana i jak wynika z zeznań powoda, nie odbiegała od wynagrodzenia wypłaconego mu za wcześniejsze miesiące sprawowania obowiązków administratora. Ponadto, pozwana we wspomnianym piśmie z 23 stycznia 2019 r. – przedsądowym wezwaniu do zapłaty wskazała obydwie faktury w dochodzonej pozwem wysokości, przedstawiając je do potrącenia. Należało zatem przyjąć, że pozwana miała świadomość co do zasadności wysokości roszczenia powoda wynikającego z umowy o administrowanie i obowiązku zapłaty jego wynagrodzenia. Jednocześnie pozwana nie powołała żadnego dowodu wskazującego, że przyjęta za podstawę wynagrodzenia stawka odbiega od stawek rynkowych i jest wygórowana.

Mając powyższe na uwadze należało uznać roszczenie powoda za udowodnione w wysokości dochodzonej pozwem i w konsekwencji zasądzić od pozwanej na rzecz powoda kwotę 21.914,54 zł, o czym orzeczono jak w punkcie I. wyroku.

Powód dochodził także odsetek ustawowych za opóźnienie, a roszczenie to, wobec słuszności żądania głównego również było zasadne. Zgodnie z art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powód wystawił faktury nr (...) z terminami płatności 14 dni, mimo, że umowa mówiła o zapłacie w terminie do 7 dni kolejnego miesiąca. Stąd wobec powyższego należało uwzględnić również żądanie odsetkowe, zgodnie z żądaniem pozwu.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 98 k.p.c. Pozwana, będąca stroną przegrywającą sprawę, obowiązana była zwrócić na rzecz powoda koszty postępowania w kwocie 4.713 zł, na które składają się: opłata od pozwu w wysokości 1.096 zł, opłata od dokumentu pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 3.600 zł, ustalone stosownie do § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (obowiązujące w dacie wytoczenia powództwa).

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji.

asesor sądowy Łukasz Baranowski

Sygn. akt I C 3035/19

ZARZĄDZENIE

Odpis doręczyć pełnomocnikowi pozwanej (bez pouczenia).

W., 7 września 2020 roku

asesor sądowy Łukasz Baranowski