Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 października 2021 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie – I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący sędzia SO Przemysław Jagosz

po rozpoznaniu w dniu 6 października 2021 r., w O.,

na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 148 ¹ Kodeksu postępowania cywilnego

sprawy z powództwa T. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej zwrot kosztów procesu w kwocie 377 zł z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku.

Sygn. akt I C 575/21

UZASADNIENIE

Powódka żądała uchylenia uchwały nr 3/2021 podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową i zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że zaskarżona uchwała sankcjonuje dokonane przez zarząd pozwanej rozwiązanie bez wypowiedzenia umowy najmu, jaka łączyła strony. Rozwiązanie umowy najmu nie miało uzasadnionych przyczyn, wskutek czego uchwała narusza usprawiedliwione interesy powódki, która jest członkiem pozwanej Wspólnoty, gdyż pozbawia ją prawa do korzystania z najmowanego lokalu.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa i zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że pozwana używała lokalu w sposób sprzeczny z umową najmu i wbrew jej zapisom dokonała zmian w najmowanym lokalu w sposób naruszający jego substancję. Zgodnie z umową najmu uzasadniało to jej rozwiązanie bez wypowiedzenia.

Sąd ustalił, co następuje:

W świetle bezspornych twierdzeń stron i dołączonych przez nie dokumentów za wykazane należało uznać, że:

1.  Powódka jest członkiem pozwanej Wspólnoty.

2.  Z uwagi na liczbę lokali do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy rozdziału 4 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (u.w.l.).

3.  Od 1.05.2000 r. strony łączyła umowa najmu, na podstawie której pozwana wynajęła powódce na czas nieokreślony część nieruchomości wspólnej (pomieszczenie piwniczne) z przeznaczeniem na pomieszczenie magazynowo-składowe.

4.  W § 4 umowy przewidziano możliwość jej rozwiązania bez wypowiedzenia, m.in. w przypadku używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub dokonania w nim zmian naruszających jego substancję.

5.  Po zawarciu umowy powódka zajęła część pomieszczenia przylegającego do najmowanego lokalu, a ok. 20 lat temu jej mąż wykonał tam schody łączące to pomieszczenie z lokalem nr (...), który stanowi własność powódki.

6.  Z porównania szkiców wykonanych przed wynajęciem lokalu i przy inwentaryzacji w 2016 r. oraz w 2020 r. wynika, że w wynajmowanym lokalu dokonano zmian w obrębie ścian tego pomieszczenia (por. k. 46-49).

7.  Pismem z dnia 31.10.2019 r. zarząd pozwanej rozwiązał umowę najmu bez okresu wypowiedzenia; jako przyczynę wskazano używanie pomieszczenia niezgodnie z przeznaczeniem i dokonanie w nim nieuprawnionych (tj. bez wymaganych zezwoleń) zmian budowlanych.

8.  Oprócz niniejszej sprawy między stronami toczą się jeszcze inne postępowania sądowe:

a)  z powództwa Wspólnoty o przywrócenie przez powódkę wynajmowanego pomieszczenia do stanu poprzedniego oraz dopuszczenie do współposiadania (Sąd Rejonowy w O., sygn. akt X C 3617/20),

b)  z powództwa powódki o uchylenie uchwały pozwanej dotyczącej ustalenia stawki odszkodowania za bezumowne korzystanie z części wspólnych nieruchomości (Sąd Okręgowy w O., sygn. akt I C 455/21),

c)  z powództwa powódki o zobowiązanie pozwanej Wspólnoty do wyrażenia zgody na legalizację prac budowlanych polegających m.in. na wykonaniu schodów, wykonaniu ścianki działowej i otworu komunikacyjnego oraz zabudowaniu innego otworu komunikacyjnego (Sąd Rejonowy w O., sygn. akt (...)

9.  Pozwana Wspólnota podjęła zaskarżoną uchwałę w dniu 15.06.2021 r., a zgodnie z jej treścią:

a)  właściciele lokali potwierdzają czynność prawną zarządu Wspólnoty, tj. oświadczenie z dnia 31.10.2019 r. o rozwiązaniu umowy najmu z powódką z przyczyn wskazanych w tym oświadczeniu,

b)  uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia,

c)  integralną częścią uchwały jest załącznik przedstawiający wynik głosowania.

Sąd zważył, co następuje:

1.  Zgodnie z art. 148 ¹ Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) sąd może rozpoznać sprawę na posiedzeniu niejawnym m.in. wtedy, gdy po złożeniu przez strony pism procesowych i dokumentów uzna - mając na względzie całokształt przytoczonych twierdzeń i zgłoszonych wniosków dowodowych - że przeprowadzenie rozprawy nie jest konieczne, a strony w pierwszych pismach procesowych nie zgłosiły wniosku o jej przeprowadzenie.

2.  Opisane wyżej fakty były w istocie bezsporne między stronami i wynikały z ich twierdzeń oraz niekwestionowanych co do treści, pochodzenia lub wiarygodności dokumentów prywatnych.

3.  Strony pozostawały w sporze wyłącznie co do oceny tych faktów i wynikających z nich wniosków w kontekście zasadności dokonanego przez zarząd pozwanej rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia i tego, czy potwierdzenie czynności zarządu na podstawie zaskarżonej uchwały narusza interes powódki.

4.  W tym stanie rzeczy, ponieważ żadna ze stron w pierwszych pismach procesowych nie zgłosiła wniosku o przeprowadzenie rozprawy (por. wyjaśnienie strony powodowej z 6.09.2021 r. – k. 54), w ocenie Sądu możliwe było rozpoznanie niniejszej sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 148 ¹ k.p.c.

5.  Przechodząc do dalszych rozważań w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Do wytoczenia takiego powództwa przewidziano przy tym termin 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 2 u.w.l.).

6.  Dodać trzeba, że nie każde naruszenie interesów współwłaściciela może stanowić przyczynę uchylenia uchwały, lecz tylko takie, które nie znajduje wystarczającego uzasadnienia w realnych i obiektywnie usprawiedliwionych interesach ogółu współwłaścicieli tworzących Wspólnotę, które niejednokrotnie mogą przeważać nad indywidualnym interesem poszczególnych współwłaścicieli.

7.  Dochowanie przez powódkę terminu do zaskarżenia uchwały nie było kwestionowane i nie budziło wątpliwości.

8.  Do rozważenia pozostawało zatem, czy zaskarżona uchwała rzeczywiście narusza usprawiedliwione interesy powódki, jako właściciela lokalu i członka Wspólnoty.

9.  Jak już wskazano, uchwała dotyczy potwierdzenia czynności zarządu Wspólnoty, tj. oświadczenia z dnia 31.10.2019 r. o rozwiązaniu umowy najmu z powódką.

10.  W istocie zatem stanowi deklarację większości członków Wspólnoty głosujących za przyjęciem uchwały, że akceptują czynność zarządu, jaką było rozwiązanie umowy najmu z powódką bez wypowiedzenia i przyczyny dokonania tej czynności.

11.  Przedmiotowa uchwała - podjęta już po dokonaniu tej czynności - w żaden sposób nie zmienia zatem sytuacji powódki w kontekście rozwiązania umowy i nie przesądza tego, czy oświadczenie zarządu było uzasadnione i skuteczne.

12.  Ocena tego, czy w dacie tego oświadczenia istniały przewidziane umową najmu przesłanki rozwiązania umowy bez wypowiedzenia i czy zostało ono dokonane skutecznie nastąpi natomiast w ramach rozstrzygania toczącego się już sporu o przywrócenie przedmiotu najmu do stanu poprzedniego, czego nie zmienia fakt podjęcia zaskarżonej uchwały.

13.  Dostrzec przy tym trzeba, że zarówno rozwiązanie umowy najmu, jak i zaskarżona uchwała, akceptująca tę czynność, w istocie nie dotyczą sfery interesów powódki jako członka Wspólnoty, lecz sfery jej interesów jako strony umowy najmu. Oznacza to, że o ile zaskarżona uchwała dotyczy nieruchomości wspólnej (wynajmowanego pomieszczenia), o tyle nie dotyczy lokalu stanowiącego własność powódki, ani też sposobu korzystania przez nią z nieruchomości wspólnej w ramach określonego w art. 12 ust. 1 u.w.l. uprawnienia wynikającego z faktu bycia członkiem wspólnoty. Dotyka natomiast jej uprawnień jako najemcy części nieruchomości wspólnej – uprawnień wynikających zatem z umowy najmu, a nie z członkostwa we Wspólnocie. Innymi słowy, o ile zaskarżona uchwała mogłaby potencjalnie naruszać interesy powódki jako najemcy, o tyle nie narusza jej interesów jako członka Wspólnoty. Jest to tym bardziej wyraźne, gdy uwzględnić, że uchwała wyraża akceptację dla czynności zarządu zmierzających do przywrócenia możliwości korzystania z dotychczas wynajmowanej części nieruchomości wspólnej przez wszystkich członków Wspólnoty (w tym powódkę) w miejsce wyłącznego korzystania z tej powierzchni przez dotychczasowego najemcę.

14.  Reasumując powyższe, w ocenie Sądu nie sposób uznać, aby zaskarżona uchwała naruszała w opisany pozwem sposób usprawiedliwiony interes powódki jako członka Wspólnoty i współwłaściciela nieruchomości wspólnej.

15.  Z tego względu, powództwo podlegało oddaleniu jako pozbawione podstaw faktycznych i prawnych, o czym orzeczono w pkt. I sentencji wyroku.

16.  Zgodnie z art. 98 k.p.c. strona przegrywająca proces jest zobowiązana do zwrotu jego usprawiedliwionych kosztów na rzecz strony wygrywającej.

17.  Z uwagi na oddalenie powództwa na rzecz pozwanej należało zatem zasądzić od powódki zwrot kosztów procesu, które obejmowały wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej (radcy prawnej) w stawce wynikającej z § 8.1.1 w związku z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (360 zł) oraz opłatę za pełnomocnictwo (17 zł) – o czym orzeczono w pkt. II sentencji wyroku.