Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 15 października 2021 r. powód M. B. domagał się orzeczenia eksmisji pozwanego J. B. z lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w K., a nadto zasądzenia zwrotu kosztów procesu. Powód wskazał, że pozwany miał zaległości czynszowe, w związku z czym został mu wypowiedziany stosunek najmu spornego lokalu i pozwany nie ma tytułu prawnego do zajmowania tego lokalu.

W odpowiedzi na pozew pozwany J. B. domagał się oddalenia powództwa. Wskazał w szczególności, że należności czynszowe zostały zajęte przez urząd skarbowy, stąd spłacane były do rąk tego podmiotu. Pozwany kwestionował też przyjętą przez powoda powierzchnię lokalu. Z ostrożności wnosił o przyznanie mu prawa do lokalu socjalnego.

Sąd ustalił:

W dniu 17 maja 1992 r. pozwany J. B. wstąpił w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ul. (...), co zostało stwierdzone prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie z dnia 20 listopada 1997 r., sygn. akt I C 388/97/P.

(kopia wyroku, k. 10)

Właścicielem lokalu położonego w K. przy ul. (...) jest powód M. B..

(wydruk treści księgi wieczystej, k. 5-9)

Pismem z dnia 1 października 2012 r. powód wypowiedział pozwanemu wysokość czynszu najmu, ustalając jego wysokość począwszy od 1 lutego 2013 r. na 587,52 zł.

Pismem z dnia 22 sierpnia 2017 r. powód wypowiedział pozwanemu wysokość czynszu najmu, ustalając jego wysokość począwszy od 1 grudnia 2017 r. na 652,80 zł.

(pisma, k. 13, 14)

Czynsz najmu należny powodowi od pozwanego został zajęty w związku z egzekucją prowadzoną przez Naczelnika Urzędu Skarbowego K.. W związku z powyższym pozwany miał obowiązek płacić czynsz na rachunek organu egzekucyjnego.

(zawiadomienie dot. zajęcia, k. 45-49, pismo, k. 50, postanowienia, k. 51-52)

Pozwany dokonał na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) wpłat tytułem opłat za media:

- w dniu 21 maja 2017 r. – 100 zł,

- w dniu 27 lipca 2017 r. – 100 zł,

- w dniu 21 października 2017 r. – 100 zł,

- w dniu 7 stycznia 2018 r. – 200 zł,

- w dniu 8 lutego 2018 r. – 100 zł,

- w dniu 8 marca 2018 r. – 100 zł,

- w dniu 16 kwietnia 2018 r. – 100 zł,

- w dniu 16 maja 2018 r. – 100 zł,

- w dniu 2 sierpnia 2018 r. – 100 zł,

- w dniu 28 października 2018 r. – 100 zł,

- w dniu 9 kwietnia 2019 r. – 100 zł,

- w dniu 2 czerwca 2019 r. – 100 zł,

- w dniu 5 sierpnia 2019 r. – 100 zł,

- w dniu 24 września 2019 r. – 100 zł,

- w dniu 8 listopada 2019 r. – 100 zł,

- w dniu 12 grudnia 2019 r. – 100 zł,

- w dniu 31 stycznia 2020 r. – 100 zł,

- w dniu 30 kwietnia 2020 r. – 100 zł,

- w dniu 1 lipca 2020 r. – 100 zł,

- w dniu 31 stycznia 2020 r. – 100 zł,

- w dniu 11 lutego 2021 r. – 100 zł,

- w dniu 7 września 2021 r. – 100 zł,

- w dniu 1 grudnia 2021 r. – 200 zł,

- w dniu 15 grudnia 2021 r. – 100 zł,

- w dniu 21 grudnia 2021 r. – 200 zł.

Nadto pozwany dokonał na rachunek Urzędu Skarbowego K. tytułem zapłaty zajętych należności czynszowych wpłat:

- w dniu 21 maja 2017 r. – 1.000 zł,

- w dniu 9 czerwca 2017 r. – 600 zł,

- w dniu 27 lipca 2017 r. – 850 zł,

- w dniu 21 października 2017 r. – 600 zł,

- w dniu 29 października 2017 r. – 600 zł,

- w dniu 7 stycznia 2018 r. – 1.600 zł,

- w dniu 8 lutego 2018 r. – 700 zł,

- w dniu 8 marca 2018 r. – 700 zł,

- w dniu 16 kwietnia 2018 r. – 700 zł,

- w dniu 16 maja 2018 r. – 800 zł,

- w dniu 21 czerwca 2018 r. – 700 zł,

- w dniu 2 sierpnia 2018 r. – 1.500 zł,

- w dniu 29 października 2018 r. – 800 zł,

- w dniu 28 października 2018 r. – 800 zł,

- w dniu 24 stycznia 2019 r. – 1.400 zł,

- w dniu 9 kwietnia 2019 r. – 1.100 zł,

- w dniu 2 czerwca 2019 r. – 800 zł,

- w dniu 5 sierpnia 2019 r. – 800 zł,

- w dniu 24 września 2019 r. – 500 zł,

- w dniu 8 listopada 2019 r. – 800 zł,

- w dniu 12 grudnia 2019 r. – 600 zł,

- w dniu 31 stycznia 2020 r. – 1.200 zł,

- w dniu 1 maja 2020 r. – 500 zł,

- w dniu 1 lipca 2020 r. – 500 zł,

- w dniu 7 września 2020 r. – 400 zł,

- w dniu 6 lutego 2020 r. – 2.000 zł,

- w dniu 30 marca 2021 r. – 1.500 zł,

- w dniu 9 maja 2021 r. – 1.000 zł,

- w dniu 9 czerwca 2021 r. – 650 zł,

- w dniu 8 lipca 2021 r. – 600 zł,

- w dniu 10 sierpnia 2021 r. – 400 zł,

- w dniu 7 września 2021 r. – 800 zł,

- w dniu 1 października 2021 r. – 2.000 zł,

- w dniu 28 października 2021 r. – 2.000 zł,

- w dniu 1 grudnia 2021 r. – 2.000 zł,

- w dniu 21 grudnia 2021 r. – 2.000 zł.

(wyciąg z historii rachunku bankowego, k. 40-44)

Powód sporządził rozliczenie należności przypadających od pozwanego za okres od 1 czerwca 2017 r. do 31 grudnia 2020 r. Uwzględniając wszystkie wpłaty dokonane przez pozwanego powód ustalił, że zaległość pozwanego wynosi 7.590,83 zł.

Pismem z dnia 19 lutego 2021 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 7.590,83 zł w terminie do dnia 31 marca 2021 r.

Powód uprzedził, że po bezskutecznym upływie w/w terminu zajdzie możliwość rozwiązania najmu lokalu przy ul. (...) w K., na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.

Pismo zostało nadane do pozwanego w dniu 19 lutego 2021 r. Pismo zostało doręczone w dniu 22 lutego 2021 r.

(wezwanie do zapłaty z kopią dowodu nadania, k. 11-12, dane trackingowe, k. 73-75)

Pismem z dnia 11 maja 2021 r. powód wypowiedział pozwanemu najem lokalu przy ul. (...) w K. w związku z brakiem uregulowania należności objętych pismem z dnia 19 lutego 2021 r. Powód poinformował, że termin wypowiedzenia wynosi miesiąc i upływa z dniem 30 czerwca 2021 r.

Pismo zostało nadane do pozwanego w dniu 11 maja 2021 r.

(oświadczenie z kopią dowodu nadania, k. 15)

Pozwany J. B. ma 65 lat. Pozwany nie jest osobą bezrobotną. Nie korzysta z pomocy opieki społecznej.

Pozwany uzyskuje świadczenie emerytalne w wysokości 4.466,03 zł brutto, tj. 3.730,09 zł netto. W 2020 r. pozwany uzyskał dochód w wysokości 51.055,23 zł.

Nadto pozwany pracuje zarobkowo jako kierownik sekcji remontów. Pozwany uzyskuje z tego tytułu dochody rzędu 2.500,00 zł miesięcznie.

Pozwany pozostaje w stałym leczeniu w poradniach: diabetologicznej, dermatologicznej, neurologicznej, angiologicznej z powodu: cukrzycy, nadciśnienia tętniczego, niewydolności żylnej z owrzodzeniami kończyn dolnych. Na leki pozwany wydaje ok. 1.000 – 1.200 zł miesięcznie.

(informacje z (...), MOPS, US, ZUS, k. 28, 34, 69, 71, zaświadczenie lekarskie, k. 53, zeznania pozwanego, k. 76)

Zgromadzone w sprawie dokumenty Sąd uznał za wiarygodną podstawę poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych.

Zeznania pozwanego Sąd ocenił jako wiarygodne.

Sąd zważył:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Roszczenie strony powodowej znajduje oparcie w treści art. 675 k.c. który stanowi, iż po zakończeniu najmu, najemca obowiązany jest zwrócić wynajmującemu rzecz w stanie niepogorszonym. Nadto na podstawie art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Wypowiedzenie pozwanemu stosunku najmu przez powoda pismem z dnia 11 maja 2021 r. było skuteczne.

Stosownie do art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W sprawie niniejszej materiał dowodowy zgromadzony w sprawie, w tym pochodzący od samego pozwanego (wyciąg z historii rachunku bankowego) nie pozostawia wątpliwości, że według stanu na dzień 19 lutego 2021 r., kiedy to powód wezwał do zapłaty zaległości pod rygorem wypowiedzenia stosunku najmu, po stronie pozwanego istniało zadłużenie przekraczające równowartość trzymiesięcznych płatności. Nie ma tu znaczenia, że wierzytelność powoda z tytułu czynszu została zajęta przez Naczelnika Urzędu Skarbowego K.. Zajęcie wierzytelności powoduje jedynie to, że dłużnik zajętej wierzytelności (tu: pozwany) nie dokonuje zapłaty do rąk swojego wierzyciela (tu: powoda), lecz na rzecz organu egzekucyjnego. Zajęcie wierzytelności nie wpływa natomiast na wysokość należności do zapłaty, czy termin ich zapłaty. Pozwany w niniejszej sprawie w sposób niebudzący wątpliwości nie dokonywał płatności terminowo, czasami dokonywał nadpłat, czasem płacił zbyt mało, a w niektórych miesiącach wcale, a konsekwencją tego stało się powstanie zadłużenia w takiej wysokości, że powód miał prawo uruchomić procedurę zmierzającą do wypowiedzenia stosunku najmu, co uczynił.

Odnosząc się do argumentów dłużnika, jakoby czynsz najmu był ustalony przez powoda w niewłaściwej wysokości, należy wskazać, że nie jest to przedmiotem niniejszego postępowania. Powód dokonał bowiem pismami z dnia 1 października 2012 r. i z dnia 22 sierpnia 2017 r. wypowiedzenia pozwanemu wysokości czynszu najmu i wskazał wysokość tego czynszu. Jeżeli pozwany nie zgadzał się z ustaloną przez powoda wysokością czynszu z jakiegokolwiek powodu, w tym z powołaniem się na rzekomy nieprawidłowy obmiar powierzchni lokalu, to mógł on wystąpić z powództwem w trybie art. 8a ust. 5 u.o.p.l., zgodnie z którym w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może w szczególności zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Skoro pozwany nie zakwestionował na drodze prawnej ustalonego czynszu najmu, to nie może obecnie skutecznie powoływać się na jego nieprawidłowe ustalenie.

Skoro zatem pozwany zalegał z zapłatą należności związanych z najmowanym lokalem kwotą przekraczającą wartość należności 3-miesięcznych, a powód wezwał pozwanego do zapłaty, wyznaczając w tym celu dodatkowy, miesięczny termin, lecz pozwany w tym terminie nie spłacił zaległości, to powód był uprawniony do wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu.

W konsekwencji pozwany utracił prawo do zajmowania spornego lokalu, co powoduje, że żądanie eksmisji jest zasadne.

Odnośnie do kwestii prawa pozwanego do lokalu socjalnego zgodnie z art. 14 ust. 1 u.o.p.l. w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Zgodnie z art. 14 ust. 3 u.o.p.l Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez pozwanych z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną pozwanych. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. W myśl art. 14 ust. 4 u.o.p.l. sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorego, emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego lub osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Jednakże zgodnie z art. 14 ust. 7 u.o.p.l. przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z społeczną inicjatywą mieszkaniową.

W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd nie dopatrzył się po stronie pozwanego przesłanek do przyznania mu prawa do lokalu socjalnego. Przede wszystkim pozwany uzyskuje niemałe dochody rzędu ponad 6.200,00 netto, które pozwalają na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych poprzez wynajem lokalu mieszkalnego na wolnym rynku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Na koszty procesu złożyła się kwota 200 zł tytułem uiszczonej przez stronę powodową opłaty od pozwu, kwota 240 zł tytułem kosztów wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego ustalona w oparciu o § 7 pkt 1) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie i kwota 17 zł uiszczona tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Od zasądzonych kosztów procesu stronie powodowej należą się odsetki, stosownie do art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

S.. proszę:

1./ odnotować uzasadnienie;

2./ odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pozwanemu z pouczeniem, że apelacja może zostać wniesiona do Sądu Okręgowego w Krakowie za pośrednictwem Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie w terminie 14 dni od doręczenia odpisu wyroku z uzasadnieniem (tj. niniejszej korespondencji);

3./ kal. 1 miesiąc z d.d.