Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

28 czerwca 2021 roku

Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Izabela Foksińska

Protokolant: st. sekr. sądowy Karolina Marcinkowska

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2021 roku w Toruniu

na rozprawie

sprawy z powództwa Z. K.

przy udziale (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w T.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w T. na rzecz powoda Z. K. kwotę 17.326,44 zł (siedemnaście tysięcy trzysta dwadzieścia sześć złotych i czterdzieści cztery grosze) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od następujących kwot i dat:

- od kwoty 5.750 zł od dnia 22 marca 2016 roku do dnia 12 kwietnia 2016 roku,

- od kwoty 7.000,00 od dnia 13 kwietnia 2016 roku do dnia 16 sierpnia 2016 roku,

- od kwoty 13.000,00 zł od dnia 17 sierpnia 2016 roku do dnia 10 kwietnia 2017 roku,

- od kwoty 14.382,56 zł od dnia 11 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 2.943,88 zł od dnia 11 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałej części;

III.  zasądza od pozwanego (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w T. na rzecz powoda Z. K. kwotę 6.973,73 zł (sześć tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt trzy złote siedemdziesiąt trzy grosze) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazuje pobrać od powoda Z. K. na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Toruniu) kwotę 581,07 zł (pięćset osiemdziesiąt jeden złotych i siedem groszy) tytułem wydatków pokrytych tymczasowo przez Skarb Państwa;

V.  nakazuje pobrać od pozwanego (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w T. na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Toruniu) kwotę 1.378,69 zł (jeden tysiąc trzysta siedemdziesiąt osiem złotych i sześćdziesiąt dziewięć groszy) tytułem wydatków pokrytych tymczasowo przez Skarb Państwa;

VI.  zwraca pozwanemu (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w T. ze Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Toruniu) kwotę 400 zł (czterysta złotych) tytułem niewykorzystanej zaliczki.

Sygn. akt V GC 3004/18

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Rejonowego w Toruniu z dnia 28 czerwca 2021 roku

Powód Z. K. złożył w dniu 2 grudnia 2016 roku pozew, w którym zażądał zasądzenia od pozwanego (...) S.A. w T. kwoty 24.627,28 zł wraz z odsetkami od kwot i dat szczegółowo wskazanych w pozwie. Uzasadniając swoje żądanie wskazał, że w dniu 30 czerwca 2015 roku zawarł z pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w R. na czas oznaczony od dnia 30 lipca 2015 roku do dnia 29 października 2015 roku. Pozwany uiścił czynsz za trzy miesiące, nie uiścił natomiast opłat eksploatacyjnych za październik 2015 roku. Pomimo upływu okresu, na jaki lokal został wynajęty, po jego upływie nie został zdany powodowi, wobec czego wystosowano do pozwanego wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu. Lokal został opróżniony dopiero w dniu 3 października 2016 roku. Pozwany zaproponował wpłatę kwoty 1.500 zł tytułem rozliczenia, według powoda uznając tym samym dług co do zasady. Powód nadmienił, że pozwany naruszył postanowienia umowy poprzez podnajem lokalu osobom trzecim za co także odpowiada. W dniu 4 października 2016 roku odbył się komisyjny odbiór lokalu, podczas którego stwierdzono liczne uszkodzenia. Powód wyliczył szkodę na kwotę 3.991,56 zł. Wskazał, że na dochodzoną kwotę składają się należności za poszczególne miesiące bezumownego korzystania z lokalu przez pozwanego (czynsz + opłaty eksploatacyjne), należności za opłaty eksploatacyjne za październik 2015 roku oraz odszkodowanie z tytułu zniszczeń stwierdzonych w lokalu po jego komisyjnym odbiorze. (k. 2-8, 62-64)

Sąd Rejonowy w Gdyni w dniu 31 marca 2017 roku wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodny z żądaniem pozwu. (k. 66-67)

Pozwany (...) S.A. w T. złożył sprzeciw od nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości. Wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu w wysokości dwukrotności stawki minimalnej ze względu na nietypowy i skomplikowany charakter sprawy. Uzasadniając swoje stanowisko wskazał, że umowa najmu była zawarta na rzecz osób trzecich: A. M. i J. W.. Lokal wynajęty od powoda miał spełniać funkcję pomieszczenia tymczasowego dla osób eksmitowanych przez pozwaną spółkę. Spółka wynajęła więc na rzecz tych osób lokal od powoda na okres trzech miesięcy. Powód miał pełną świadomość. z jakich powodów lokal ten został wynajęty, miał też kontakt do komornika. Do umowy natomiast omyłkowo wprowadzono zapis, że najemcy nie wolno oddać przedmiotu najmu w podnajem lub zarząd osobie trzeciej. W dodatku osoba, która podpisała umowę w imieniu pozwanego nigdy nie posiadała upoważnienia do samodzielnego podpisywania umów w imieniu spółki. Posiadała bowiem prokurę łączną. Czynność ta nigdy nie została potwierdzona przez pozwanego – należy więc traktować ją jako nieważną (art. 103 § 1 k.c.). Osoby, na rzecz których umowa najmu została zawarta przeprowadziły się do lokalu powoda, ale nie opuściły go po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta. Pozwany nie miał nadto żadnych instrumentów prawnych do tego, by eksmitować te osoby z lokalu powoda. Mimo to, zaoferował powodowi kwotę 1.500 zł w zamian za zrzeczenie się roszczeń wobec spółki. Pozwany jednakże nigdy nie uznał roszczeń powoda. Osoby, które zamieszkiwały lokal powoda robiły to wbrew woli i zgody pozwanej spółki. Roszczenie powoda z tych względów nie jest oparte na żadnym przepisie obowiązującego prawa w związku z czym powinno zostać oddalone. Pozwana spółka nie władała w żaden sposób lokalem powoda. Pozwany zakwestionował także wysokość dochodzonego roszczenia wskazując, że powód nie wykazał ile zarobiłby gdyby sporny lokal wynajmował na wolnym rynku od listopada 2015 roku do października 2016 roku, podobnie z opłatami eksploatacyjnymi, których dochodzi. Ponadto pozwany nie może ponosić odpowiedzialności za działania osób, które zajmowały lokal bez wiedzy i zgody spółki. Spółka zakwestionowała także powstanie jakichkolwiek zniszczeń, bowiem nikt reprezentujący spółkę nie był przy sporządzaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Zakwestionował też wiarygodność przedłożonych przez powoda faktur dokumentujących koszty usunięcia zniszczeń. Dodał, że powód jako przedsiębiorca i zapewne podatnik VAT żąda odszkodowania w kwocie brutto, mimo że nie wykazał, że nie miał możliwości odliczenia podatku VAT. (k. 70-78)

Postanowieniem z dnia 16 czerwca 2017 roku Sąd Rejonowy w Gdyni stwierdził swoją niewłaściwość i przekazał sprawę według właściwości Sądowi Rejonowemu w Toruniu. (k. 108)

W piśmie procesowym z dnia 6 czerwca 2018 roku powód podtrzymał swoje stanowisko w sprawie, złożył dodatkowe wnioski dowodowe. Nadto wskazał, że dochodzi od pozwanego zapłaty wraz z należnymi odsetkami tytułem naprawienia szkody, jaką poniósł w związku z brakiem wykonania przez pozwanego jako najemcę obowiązku zwrotu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w R., nie zaś z wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Jako podstawę prawną podał art. 471 k.c. Ponadto zaprzeczył, by miał jakąkolwiek świadomość tego, że osobami zamieszkującymi w jego lokalu będą osoby pochodzące z eksmisji. Powód skierował wezwanie do opuszczenia lokalu do pozwanego, albowiem pozwany w swoim imieniu zawarł umowę najmu, nie zaś w imieniu osób trzecich (faktycznie w lokalu zamieszkujących). Wskazał też, że w okresie od 2015 do 2016 roku bez problemu byłby w stanie wynająć lokal z czynszem miesięcznym w wysokości 1.500 zł. Popyt na krótki okres najmu mieszkania był i jest znaczny, ponieważ przedmiotowe mieszkanie jest położone w bliskiej odległości od Zatoki P.. Ponadto dodał, że w okresie korzystania z lokalu przez osoby trzecie poniósł wydatki na opłaty eksploatacyjne związane głównie z ogrzewaniem, energią elektryczną i opłatami za gospodarowanie odpadami, na dowód czego przedłożył dokumentację. (k. 299-307)

W dniu 4 lipca 2018 roku Sąd pierwszej instancji wydał wyrok, w którym oddalił powództwo w całości a w punkcie drugim zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. (k. 385)

Od wyroku sądu pierwszej instancji apelację wniósł powód, jednocześnie domagając się zmiany wyroku i zasądzenia od pozwanego na rzecz powoda kwoty 24.627,28 zł wraz z odsetkami oraz kosztami procesu, a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez sąd pierwszej instancji. (k. 409-416)

Sąd II instancji - Sąd Okręgowy w Toruniu wyrokiem z dnia 21 listopada 2018 roku, po rozpoznaniu apelacji, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę tutejszemu Sądowi do ponownego rozpoznania, pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu wyroku Sąd II instancji wskazał, że Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy. Powód konsekwentnie opierał swoje żądanie na podstawie art. 471 k.c.. Tymczasem sąd I instancji rozpoznał sprawę w oparciu o przepisy art. 224 k.c. i nast. Zatem rozstrzygnięcie co do przedmiotu sprawy wyznaczonego treścią i materialnoprawną podstawą żądania nie nastąpiło. W ocenie Sądu II instancji doszło do zawarcia umowy między stronami procesu a umowa nie została zawarta na rzecz osób trzecich. Wskazał nadto, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy winien uzupełnić i ocenić zebrany w sprawie materiał dowodowy w sposób pozwalający na ustalenie zakresu praw i obowiązków obu stron zawartej umowy najmu, w tym ewentualnego zwrotu przedmiotu najmu po ustaleniu okresu, na jaki umowa została zawarta, uwzględniając w szczególności postanowienia umowy i wolę stron w tym zakresie, a także uzupełnić materiał dowodowy o dowód z opinii biegłego i dowód z dokumentów wnioskowanych przez pełnomocnika powoda w zakresie trafności żądania i ustalić, czy pozwany zwrócił przedmiot zgodnie z zawartą umową a jeśli nie, czy uzasadnia to zasądzenie na rzecz powoda stosownego wynagrodzenia za korzystanie bez umowy z rzeczy. (k. 454, 459-462)

Na rozprawie w dniu 27 maja 2019 roku strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. (k. 471)

Sąd ustalił, co następuje:

W okresie od 7 lipca 2011 roku do 28 kwietnia 2016 roku K. K. była prokurentem łącznym wraz z Prezesem Zarządu spółki (...) S.A. w T..

Spółka zajmowała się między innymi wynajmowaniem lokali tymczasowych dla eksmitowanych dłużników.

(dowody: wydruk z KRS – k. 80-87, zeznania świadka P. S. (1) złożone na rozprawie w dniu 8 stycznia 2018 r. 00:12:23 – k. 132v.-133v.)

A. M. i J. W. zamieszkiwali w nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) bez tytułu prawnego, wobec czego – na wniosek (...) S.A. w T. – prowadzono w stosunku do nich postępowania egzekucyjne mające na celu ich eksmisję. W celu przyspieszenia postępowania spółka poszukiwała tymczasowego pomieszczenia dla dłużników. Po odnalezieniu właściwego lokalu tymczasowego zlokalizowanego u Z. K. postanowił zawrzeć z nim umowę. Sytuacja wymagała szybkiego działania, wobec czego do zawarcia umowy wysłano w tym celu do Z. K. jedną osobę, która akurat była w czasowej dyspozycji – prokurenta K. K..

(dowody: wezwanie wierzyciela do wskazania tymczasowego pomieszczenia – k. 89, zawiadomienie o wyznaczeniu terminu eksmisji – k. 88, zeznania świadka P. S. (1) złożone na rozprawie w dniu 8 stycznia 2018 r. 00:12:23 – k. 132v.-133v., zeznania świadka K. K. złożone na rozprawie w dniu 8 stycznia 2018 r. 00:12:23 – k.133v.-134)

W dniu 30 czerwca 2015 roku Z. K. jako wynajmujący zawarł z pozwanym (...) S.A. w T. jako najemcą umowę najmu lokalu położonego w R. przy ul. (...) o powierzchni 38 m ² składającego się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki z WC. Umowę zawarto na okres 3 miesięcy z możliwością dalszego przedłużenia na warunkach wymagających odrębnych negocjacji. Okres najmu określono od 30 lipca 2015 roku do 29 października 2015 roku. Na koszt wynajmu składała się: opłata czynszowa oraz opłaty za najem w łącznej wysokości 1.500 zł, a także inne opłaty: za energię elektryczną, ogrzewanie mieszkania, ciepłą i zimną wodę, ścieki oraz wszystkie świadczenia związane z eksploatacją lokalu.

W umowie określono, że dwumiesięczna zaległość w płatności lub rażące naruszenie Regulaminu Najmu powoduje rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym. Najemca zobowiązał się do natychmiastowego zwolnienia lokalu a w umowie zastrzeżono prawo do przeprowadzenia eksmisji bez wyroku sądowego pod adres stałego zameldowania lub do magazynu budynku w zakresie rzeczy stanowiących własność najemcy, które mogą być przechowywane do jednego miesiąca.

W § 7 umowy zawarto zapis, że: najemca będzie wykorzystywał przedmiot najmu wyłącznie na cele mieszkalne, najemcy nie wolno oddać przedmiotu najmu w podnajem lub zarząd osobie trzeciej, najemca odpowiedzialny jest za wszelkie osoby przebywające za jego zgodą na terenie budynku, najemcy nie wolno wprowadzać do budynku oraz przetrzymywać w lokalu mieszkalnym żadnych zwierząt.

W § 8 umowy najemca zobowiązał się do przeprowadzania okresowych remontów i bieżącej konserwacji, zachowując lokal w stanie niepogorszonym (w szczególności bieżącej konserwacji podłóg panelowych oraz utrzymania czystości w pomieszczeniach sanitarnych).

W imieniu (...) S.A. w T. umowę podpisała prokurent – K. K..

Na odwrocie umowy poczyniono adnotacje dotyczące między innymi numeru telefonu komornika sądowego.

(dowód: umowa najmu – k. 21-23)

Przedmiotowa umowa była zawierana na wcześniej sporządzonym przez Z. K. wzorze.

(dowód: zeznania świadka W. K. złożone na rozprawie w dniu 20 marca 2018 r. przed sądem wezwanym Sądem Rejonowym w Wejherowie – k. 198-199)

W wynajmowanych przez Z. K. domkach, w tym w mieszkaniu położonym w R. przy ul. (...) o powierzchni 38 m ², funkcjonuje ogrzewanie olejowe bez rozdzielenia go na poszczególne mieszkania. Nie ma możliwości odłączenia ogrzewania wyłącznie w jednym mieszkaniu. Gdy ogrzewanie jest wyłączane, wszystkie domki łącznie są odcinane od energii grzewczej.

(dowody: zeznania powoda Z. K. złożone na rozprawie w dniu 21 maja 2018 r. przed sądem wezwanym Sądem Rejonowym w Gdyni 01:44:02:37:18 – k. 273-276, faktury VAT za ogrzewanie – k. 328. 332-334)

Z. K. zawierał z (...) S.A. w T., oprócz umowy z dnia 30 czerwca 2015 roku, umowę także wcześniej – w 2014 roku, którą również podpisywała jednoosobowo prokurent spółki – (...).

(dowody: zeznania świadka A. C. złożone przed sądem wezwanym Sądem Rejonowym w Gdyni w dniu 21 maja 2018 r. – k. 269-271, umowa najmu z dnia 18 września 2014 r. – k. 308)

Eksmisji A. M. z lokalu (...) S.A. w T. dokonano w dniu 30 lipca 2015 roku. Przekwaterowaną ją wówczas wraz z jej synem J. W. do pomieszczenia tymczasowego położonego przy ul. (...) w R..

(dowody: zawiadomienie o wyznaczeniu terminu eksmisji – k. 88, pismo przewodnie do wierzyciela wraz z załącznikami – k. 90-96)

(...) S.A. w T. w dniu 30 czerwca 2015 roku wpłacił czynsz z góry za trzy miesiące w kwocie 4.500 zł oraz w dniu 30 lipca 2015 roku – kaucję w wysokości 1.000 zł. Płatność kaucji została dokonana przez komornika kartą płatniczą.

(dowody: umowa najmu – k. 23v., zeznania świadka A. C. złożone przed sądem wezwanym Sądem Rejonowym w Gdyni w dniu 21 maja 2018 r. – k. 269-271)

W czasie trwania umowy Z. K. wystawił (...) S.A. w T. następujące faktury VAT:

1)  w dniu 23 października 2015 roku fakturę VAT nr (...) na kwotę łącznie 442,32 zł brutto tytułem opłat eksploatacyjnych za miesiąc wrzesień 2015 roku (opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 132,06 zł, zimna woda – 35,07 zł, kanalizacja – 105,47 zł, wywóz nieczystości – 17 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania – 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł), którą pozwany opłacił w całości przelewem w dniu 22 października 2015 roku;

2)  w dniu 24 września 2015 roku fakturę VAT nr (...) na kwotę łącznie 316,90 zł brutto tytułem opłat eksploatacyjnych za miesiąc sierpień 2015 roku (opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 76,26 zł, zimna woda – 18,52 zł, kanalizacja – 55,70 zł, wywóz nieczystości – 17 zł, domofon, konserwacja – 0 zł, ubezpieczenie mieszkania – 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł); fakturę opłacono,

3)  w dniu 30 czerwca 2015 roku fakturę VAT nr (...) na kwotę łącznie 4.500 zł brutto tytułem czynszu najmu za okres trzech miesięcy, którą także wcześniej opłacono.

(dowody: opłaty za miesiąc wrzesień 2015 r. – k. 24, faktura VAT – k. 25, potwierdzenie dokonania przelewu – k. 26, faktura VAT nr (...) – k. 29, faktura Vat nr (...) – k. 28, opłaty za miesiąc sierpień 2015 – k. 27)

Po zakończeniu okresu, na jaki umowa najmu została zawarta, zamieszkujący lokatorzy „nie zdali” mieszkania.

bezsporne

Po zakończeniu stosunku najmu (...) S.A. w T. naliczał następujące koszty eksploatacyjne:

1)  w październiku 2015 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 273,60 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 86,18 zł, zimna woda – 18,91 zł, kanalizacja – 56,88 zł, wywóz nieczystości – 34 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania – 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 622,30 zł;

2)  w listopadzie 2015 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 328,32 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 34 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania – 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 515,05 zł;

3)  w grudniu 2015 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 328,32 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 34 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania – 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 515,05 zł;

4)  w styczniu 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 328,32 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 34 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 515,05 zł;

5)  w lutym 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 328,32 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 36 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 515,05 zł;

6)  w marcu 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 328,32 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 36 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 515,05 zł;

7)  w kwietniu 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 328,32 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 36 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 515,05 zł;

8)  w maju 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 84,74 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 36 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 273,47 zł;

9)  w czerwcu 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 0 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 36 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 188,73 zł;

10)  w lipcu 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 0 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 36 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 188,73 zł;

11)  w sierpniu 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 0 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 36 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 188,73 zł;

12)  we wrześniu 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 0 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 36 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 188,73 zł;

13)  w październiku 2016 roku: opłata stała c.o. i c.w.u. – 49,40 zł, centralne ogrzewanie – 0 zł, opłata abonamentowa za energię elektryczną – 5,88 zł, opłata za usługę przesyłową, składnik stały – 29,65 zł, energia elektryczna – 0 zł, zimna woda – 0 zł, kanalizacja – 0 zł, wywóz nieczystości – 36 zł, domofon, konserwacja – 3,30 zł, ubezpieczenie mieszkania 16,50 zł, opłata administracyjna – 15 zł, antena satelitarna – 33 zł, tj. łącznie 188,73 zł.

Z. K. koszty ogrzewania lokali rozlicza według ustalonych stawek za metr kwadratowy mieszkania, tj. opłaty zmiennej oraz opłaty stałej uzależnionej od metrażu mieszkania (od listopada 2015 roku stawka za ogrzewanie centralne – opłata zmienna – wynosiła 8,64 zł za m ², a do października 2015 roku włącznie wynosiła 7,20 zł za m ², stawka za c.o. i c.w.u. – opłata stała – wynosiła 1,30 zł). Co do opłat związanych z ubezpieczeniem mieszkania, opłatą administracyjną oraz konserwacją anteny satelitarnej, to koszt ten jest także dzielony na poszczególne mieszkania. Faktyczne zużycie dotyczy wyłącznie opłaty za wywóz nieczystości (naliczanej od 1 osoby) oraz wody zimnej i kanalizacji, a także energii elektrycznej.

(dowód: zestawienie opłat eksploatacyjnych – k. 52-58)

Ze względu na nieregulowanie należności za najem Z. K. odłączył dostęp do wody i prądu w wynajmowanym lokalu – co najmniej od listopada 2015 roku. (...) S.A. w T. wyraził wolę włączenia mediów A. M. w październiku 2016 roku na okres zimowy, ażeby miała godziwe warunki życia. Pracownik spółki w rozmowie telefonicznej zapewnił Z. K., że pokryje koszty eksploatacyjne.

(dowody: zeznania świadka A. S. złożone na rozprawie w dniu 8 stycznia 2018 r. 00:12:23 – k.134-134v., zeznania świadka W. K. złożone przed sądem wezwany Sądem Rejonowym w Wejherowie w dniu 20 marca 2018 r. – k. 198-199, zeznania powoda złożone na rozprawie w dniu 21 maja 2018 r. przed sądem wezwanym Sądem Rejonowym w Gdyni 01:44:24-02:37:18 – k. 273-276,)

Pismem z dnia 15 marca 2016 roku Z. K. wezwał (...) S.A. w T. do zapłaty kwoty 6.750 zł wraz z odsetkami za opóźnienie w płatności, informując jednocześnie, że dokonuje potrącenia kaucji wpłaconej w wysokości 1.000 zł i zalicza ją na poczet zadłużenia związanego z dalszym – bezumownym – korzystaniem z lokalu. Poinformował, że ostatecznie (...) S.A. w T. pozostaje w zwłoce z zapłatą kwoty 5.750 zł wraz z odsetkami za opóźnienie. Pismo zostało doręczone spółce w dniu 1 marca 2016 roku.

W odpowiedzi na wezwanie spółka (...) S.A. w T. wskazała, że nie widzi podstaw do zaspokojenia roszczenia, albowiem stosunek prawny wynikający z umowy najmu wygasł z dniem 29 października 2015 roku. W związku z tym Z. K. winien skierować żądanie do osób faktycznie pozostających w lokalu. Ponadto zaproponował wpłatę jednorazowej kwoty 1.500 zł oraz wstrzymanie dochodzenia swoich roszczeń wobec A. M. i zwolnienie swojego zajęcie komorniczego ustanowionego na jej emeryturze do czasu, gdy sprawa Z. K. nie zostanie rozwiązana. W kolejnym piśmie, datowanym na 22 marca 2016 roku, (...) S.A. w T. poinformował Z. K., że osoby zajmujące lokal nie są pracownikami spółki oraz że spółka nie podnajmuje nikomu wynajmowanego lokalu.

(dowody: ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty – k. 30, oświadczenie pozwanego – k. 31-32; )

Pismem, datowanym na dzień 8 kwietnia 2016 roku, Z. K. wezwał po raz kolejny (...) S.A. w T. do niezwłocznego opróżnienia lokalu, nie później niż w terminie 3 dni od dnia otrzymania wezwania. Poinformował też że na dzień 8 kwietnia 2016 roku zaległość, po uwzględnieniu potrącenia kaucji, wynosi 7.000 zł wraz z odsetkami za opóźnienie. Wezwał spółkę do zapłaty zaległości. Wezwanie zostało doręczone (...) S.A. w T. w dniu 12 kwietnia 2016 roku.

(dowód: ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty wraz z wezwanie do opróżnienia lokalu – k. 33)

Pismem z dnia 30 maja 2016 roku (...) S.A. w T. odmówił zapłaty za korzystanie z lokalu z uwagi na wygaśnięcie umowy najmu. Nadmienił też, że umowa została zawarta na rzecz osoby trzeciej, a więc Z. K. winien wystąpić z roszczeniem do osób zajmujących lokal.

Pismem z dnia 8 sierpnia 2016 roku Z. K., odnosząc się do twierdzeń (...) S.A. w T. z pisma datowanego na dzień 30 maja 2016 roku wskazał, że umowa najmu nie została zawarta na rzecz osób trzecich. Została zawarta z najemcą i odpowiedzialnym z tytułu najmu jest (...) S.A. w T.. Jednocześnie wezwał do niezwłocznego opróżnienia lokalu oraz do zapłaty kwoty 13.000 zł wraz z odsetkami za opóźnienie w płatności opłat za poszczególne miesiące.

W piśmie datowanym na dzień 30 sierpnia 2016 roku (...) S.A. w T., w odpowiedzi na wezwanie Z. K., odmówił uznania roszczenia, wskazując że Z. K. miał świadomość tego, że lokal będzie wynajmowany osobom pochodzącym z eksmisji.

(dowody: pismo powoda z dnia 8 sierpnia 2016 r. – k. 34, pismo pozwanego z dnia 30 maja 2016 r. – k. 97-98, pismo z dnia 30 sierpnia 2018 r. – k. 102-105)

Do opróżnienia mieszkania znajdującego się w R. przy ul. (...) o numerze 54 doszło dnia 3 października 2016 roku około godziny 17-tej.

W dniu 4 października 2016 roku sporządzono komisyjny protokół kontroli mieszkania, w którym stwierdzono uszkodzenia lokalu: połamana deska sedesowa, uszkodzony reduktor butli z gazem, uszkodzone drzwi balkonowe, wyrwana klamka, uszkodzona prowadnica, zniszczone rolety okienne (4 sztuki), rozbita plastikowa szuflada półki, uszkodzone drzwi łazienkowe, materace hotelowe przypalone papierosem, brudne ściany, zakamieniona łazienka/WC, WC kompakt uszkodzony, zniszczone blaty meblowe.

(dowody: notatka służbowa – k. 35, komisyjny protokół kontroli mieszkania – k. 36, zeznania świadka B. M. złożone przed sądem wezwanym Sądem Rejonowym w Gdyni w dniu 21 maja 2018 r. – k. 266-269, zeznania świadka A. C. złożone przed sądem wezwanym Sądem Rejonowym w Gdyni w dniu 21 maja 2018 r. 01:00:19-01:44:13 – k. 269-273 )

W dniu 31 października 2015 roku (...) sp. z o.o. w R. wystawił Z. K. fakturę VAT za gaz płynny zbiornikowy na kwotę 4.700,95 zł.

W dniu 2 stycznia 2015 roku (...) sp. z o.o. w R. wystawił Z. K. fakturę VAT tytułem opłaty rocznej urzędu dozoru technicznego na kwotę 193,73 zł. Fakturę na taką samą kwotę podmiot ten wystawił także w dniu 7 stycznia 2016 roku.

W dniu 12 lutego 2016 roku Z. K. zakupił olej napędowy grzewczy E. plus za kwotę łącznie 11.303,48 zł. W dniu 30 czerwca 2016 roku Z. K. zakupił olej napędowy przeznaczony do celów opałowych za kwotę 11.010,04 zł.

Zgodnie z uchwałą nr IV/46/2015 Rady Miejskiej w R. w sprawie wyboru metody ustalenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz ustalenia stawki tej opłaty ustalono stawkę opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, jeżeli odpady nie są w sposób selektywny zbierane i dobierane na kwotę 17 zł od osoby.

Z. K. miał wykupione ubezpieczenie u ubezpieczyciela (...) S.A. V. (...) w W. na okres od 12 marca 2015 roku do 11 marca 2017 roku dotyczące nieruchomości położonej przy ul. (...) w R., którego koszt wyniósł 2.935 zł.

W okresie od 18 sierpnia 2015 roku do 31 października 2016 roku Z. K. poniósł koszt za energię elektryczną w wysokości 9.653,82 zł dla miejsca poboru ul. (...) w R..

(dowody: faktury VAT – k. 367-379, faktury VAT – k. 328-3334, uchwała nr IV/46/2015 Rady Miejskiej w R. – k. 335-336, polisa – k. 337-339)

W okresie wakacyjnym, w czasie od czerwca do sierpnia 2016 roku, Z. K. wynajmował lokale oznaczone nr (...) krótkoterminowo na okres do kilku dni a stawka czynszu wahała się od 86 zł do 400 zł za dobę. Okres najmu dla pokoi w miesiącu wahał się od kilku do kilkunastu dni. W październiku i listopadzie 2016 roku Z. K. wynajmował także długoterminowo lokale oznaczone nr (...) za kwotę czynszu miesięcznego wynoszącą od 600 zł do 1.200 zł + opłaty zryczałtowane (od 600 do 700 zł).

(dowody: umowy najmu – k. 320-316, karty meldunkowe – k. 315-327)

Pismem datowanym na dzień 25 października 2016 roku Z. K. wezwał (...) S.A. w T. do zapłaty kwoty 20.635,27 zł wraz z odsetkami za opóźnienie w terminie 5 dni od daty doręczenia wezwania. Poinformował też, że w lokalu stwierdzono liczne zniszczenia/uszkodzenia a szacowanie strat trwa.

(dowód: ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty – k. 37)

W dniu 17 listopada 2016 roku Z. K. sporządził wykaz strat (na podstawie faktur) elementów mieszkania nr (...) przy ul. (...), w którym podał wysokość naprawy szkód: deska sedesowa – 119 zł (faktura z lutego 2016 roku), uszkodzony reduktor – 117 zł (faktura z października 2016 roku), uszkodzone drzwi balkonowe – 200 zł (faktura z października 2016 roku), zniszczone rolety okienne – 907,20 zł (faktura z listopada 2016 roku), rozbita, połamana szuflada, półka, balkownik lodówki – 150 zł (faktura z lipca 2016 roku), uszkodzone drzwi łazienkowe – 452,70 zł (faktura z października 2016 roku), środek do czyszczenia silnie zabrudzonej łazienki – 16,98 zł (faktura z października 2016 roku), uszkodzony brodzik, syfon – 249,28 zł (faktura ze stycznia i lutego 2016 roku), uszkodzony blat kuchenny – 308 zł (faktura z maja 2016 roku), naprawa uszkodzonych mebli – 221,40 zł (faktura z października 2016 roku), wymiana uszkodzonych elementów – 450 zł (faktura z października 2016 roku), koszt odmalowania mieszkania – 800 zł (faktura z listopada 2016 roku).

(dowody: wykaz kosztów naprawy uszkodzonych elementów mieszkania – k. 38, faktury – k. 39-51, dokumentacja zdjęciowa na płycie CD – k. 59, zeznania świadka B. M. złożone przed sądem wezwanym Sądem Rejonowym w Gdyni w dniu 21 maja 2018 r. – k. 266-269)

Lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 38 m ^2, stanowiący przedmiot najmu, jest położony zgodnie z ewidencją w budynku przy ul. (...). W budynku tym jest usytuowanych sześć dwukondygnacyjnych lokali mieszkalnych. Budynek położony jest na działce nr (...) i w części na działce (...), na której położony jest także czterokondygnacyjny budynek mieszkalny przy ul. (...). Miesięczny czynsz możliwy do uzyskania z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w okresie od 1 listopada 2015 roku do 3 października 2016 roku wynosi 1.200 zł, tj. łącznie przez ten okres 12.000 zł.

Wysokość opłat eksploatacyjnych możliwych do uzyskania z tytułu najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) od 1 listopada 2015 roku do 3 października 2016 roku wynosi 2.760,26 zł. Najmowany lokal nie jest wyposażony w domofon.

(dowody: opinia biegłego sądowego M. S. – k. 500, pisemna opinia uzupełniającą biegłego sądowego M. S. – k. 551-561, operat szacunkowy – k. 580-589, druga pisemna opinia uzupełniającą biegłego sądowego M. S. – k. 654-658)

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny w sprawie został ustalony na podstawie zgodnych oświadczeń stron, a także wymienionych w podstawie faktycznej rozstrzygnięcia dowodów z dokumentów oraz zeznań świadków: P. S. (2) (k. 132v.-133v), K. K. (k. 133v-134), A. S. (k. 134-134v), M. J. (k. 172), W. K. (k. 198-199), B. M. (k. 266-269), A. C. (k. 269-273) a także zeznań strony powodowej – Z. K. (k. 273-276). Żadna ze stron nie kwestionowała prawdziwości większości przedłożonych do akt sprawy dokumentów, jak i wiarygodności zeznań złożonych w niniejszej sprawie przez wyżej wymienionych świadków. Sąd przy tym nie znalazł żadnego powodu, dla którego mógłby odmówić większości dowodom wiarygodności a świadkom prawdomówności. Zeznania świadków co do zasady były logiczne, spójne i korelowały z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Zeznania powoda Z. K. były natomiast komplementarne w stosunku do pozostałych dowodów, dając spójny obraz wydarzeń.

Na uwagę zasługują zeznania świadka B. M., która zarzuciła powodowi, że ten w trakcie odebrania mieszkania, sporządzając dokumentację zdjęciową, wykonywał ją w sposób mający dodać przedstawionemu stanu mieszkania na zdjęciach większego „dramatyzmu”. W związku z powyższą uwagą świadka Sąd, ustalając wysokości poniesionej szkody w zakresie remontu mieszkania, oparł się łącznie na zeznaniach tego świadka, zeznaniach A. C. oraz dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy (w tym dokumentacji zdjęciowej na płycie CD) w zakresie, w jakim były one ze sobą zbieżne.

Warto też odnieść się do przedłożonych przez powoda faktur VAT mających obrazować koszty wykonanego w przedmiotowym lokalu mieszkalnym remontu. Część z faktur obejmujących okres przed zdaniem mieszkania, tj. przed dniem 3 października 2016 roku, została uznana przez Sąd jako nieprzydatna dla wykazania podniesionej przez powoda tezy. Skoro część z faktur została wystawiona na długo przed zdaniem lokalu przez lokatorów, wydatki udokumentowane tymi fakturami na remont mieszkania nie są związane z tą okolicznością. Sąd nie mógł na ich podstawie dokonywać wiążących i mających wpływ na rozstrzygnięcie ustaleń faktycznych w sprawie.

Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wysokości czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych możliwych do uzyskania w przypadku najmu przez okres od 1 listopada 2015 roku do 3 października 2016 roku lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w R. zgodnie z wnioskiem strony powodowej (k. 299 i nast.). Opinia została sporządzona przez biegłego w sposób fachowy i pozwalała wyczerpać postawioną tezę dowodową. Pozwany wniósł do opinii szereg zastrzeżeń, na które w sposób szczegółowych, jasny i wyczerpujący odpowiedział biegły w uzupełniającej opinii pisemnej oraz drugiej uzupełniającej pisemnej opinii rozszerzonej o oględziny nieruchomości. Powód do pierwotnie sporządzonej opinii również wniósł zastrzeżenia, jednakże ostatecznie – po wykonaniu przez biegłą dwóch opinii uzupełniających – nie kwestionował jej wniosków. Co do poszczególnych zarzutów Sąd odniesie się w dalszej części uzasadnienia. Opinia biegłego w ocenie Sądu w sposób szczegółowy, jasny oraz precyzyjny pozwoliła rozstrzygnąć wszystkie wątpliwości. Na marginesie można wskazać, że całkowicie chybionym jest zarzut pozwanego jakoby Sąd wyszedł poza zawnioskowaną przez powoda tezę dowodową. Strona inicjująca postępowanie wyraźnie wskazała, że wnosi o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego także na okoliczność wysokości opłat eksploatacyjnych.

Sąd, ustalając wysokość odszkodowania, w mniejszym stopniu oparł się na przedłożonych kartach meldunkowych i innych umowach najmu. Po pierwsze, przedłożone przez powoda dokumenty nie pozwalały w sposób wystarczający na ustalenie, w jakiej kwocie powód mógłby uzyskać dochód w okresie bezumownego używania z lokalu. Przedłożone umowy dotyczyły tylko kilku miesięcy w roku (karty meldunkowe dotyczące najmu krótkoterminowego dotyczyły miesięcy wakacyjnych od czerwca do sierpnia 2016 roku a także pojedynczych okresów najmu w kwietniu i maju 2016 roku, umowy najmu długoterminowego natomiast dotyczyły tylko miesiąca października i listopada 2016 roku), podczas gdy bezumowne korzystanie z lokalu trwało od listopada 2015 roku do początku października 2016 roku. Po drugie, celem wykazania wysokości zasadnego odszkodowania powód wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Sąd oparł się na opinii biegłego w zakresie ustalenia zasadnego odszkodowania (czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych).

Spór w niniejszej sprawie dotyczył w zasadzie większości okoliczności faktycznych, na których oparte było niniejszej powództwo. Pozwany kwestionował zarówno fakt ważnie zawartej umowy z powodem, jak i wysokość poniesionej przez powoda szkody. Twierdził, że umowa ta została zawarta z osobą niemającą umocowania do zaciągania tego typu zobowiązań (prokurent K. K. powinna działać w ramach prokury łącznej wspólnie z Prezesem Zarządu), ponadto pozwany nigdy nie potwierdził zawartej przez nią umowy. Forsował też pogląd, że zobowiązanie było zawarte na rzecz osoby trzeciej, a więc wszelkich roszczeń powód winien dochodzić od osoby faktycznie użytkującej lokal. Podnosił też, że nie miał żadnych instrumentów prawnych, by wyegzekwować od osób pozostających w lokalu jego opuszczenie. Zaprzeczał także, by powód poniósł jakąkolwiek szkodę w sprawie, w szczególności wskazywał, że inicjator procesu nie udowodnił kwoty dochodzonego roszczenia. Co do roszczenia powoda w zakresie dokonanego remontu zakwestionował wiarygodność przedłożonych przez niego dokumentów mających wykazywać wysokość kosztów wykonanego remontu. Argumentował, że dotyczą one okresu sprzed faktycznego zdania lokalu. Na dalszym etapie postępowania pozwany podawał, że powód nie potrafi określić, jakiego lokalu mieszkalnego dotyczy postępowanie, wskazując na rozbieżności w adresie nieruchomości podanej w pozwie i dokumentach oraz adresie ustalonym przez biegłą. Pozwany kwestionował też zasadność części odszkodowania (zakupy na remont mieszkania) w kwocie brutto. Poza sporem pozostawała kwestia zajmowania przez A. M. i J. W. lokalu należącego do powoda, a także zaniechanie wydania tegoż lokalu po wygaśnięciu umowy. Pozwany nie sprzeciwiał się także podnoszonemu przez powoda faktowi, że lokal ten wydany został dopiero w dniu 3 października 2016 roku.

Istnienie sporu między stronami, co do zasady, obliguje jedną z nich do udowodnienia faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. W myśl art. 6 k.c. i 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne, gdyż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Reguła dotycząca ciężaru dowodu nie może być rozumiana w ten sposób, że zawsze, bez względu na okoliczności sprawy, spoczywa on na stronie powodowej. Jeżeli strona powodowa udowodniła fakty przemawiające za zasadnością powództwa, to na stronie pozwanej spoczywa ciężar udowodnienia ekscepcji i faktów uzasadniających jej zdaniem oddalenie powództwa. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 1982 r., I CR 79/82, LEX nr 8416). Warto też wskazać, że nie wszystko zgodnie z przepisami prawa cywilnego musi zostać udowodnione w postępowaniu cywilnym. W niektórych przypadkach wystarczy uprawdopodobnienie, które – w przeciwieństwie do ścisłego dowodzenia określonych faktów – ma na celu stworzenie jedynie stanu prawdopodobieństwa, nie zaś pewności i niepodważalności przedstawianych okoliczności. Uprawdopodobnienie powinno sprowadzać się do uwiarygodnienia przedstawianego twierdzenia i wywołania u sędziego przekonania, że określone okoliczności wystąpiły lub też nie miały one miejsca. Przy czym nie jest wykluczone, że w wyniku głębszej analizy i poddania bardziej restrykcyjnej ocenie przedstawionych dowodów charakterystycznej dla regularnego postępowania dowodowego okaże się, że okoliczności, który zostały uprawdopodobnione, w rzeczywistości nie wystąpiły (por. postanowienie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu - I Wydział Cywilny z dnia 24 lutego 2014 r. I ACz 282/14).

Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 386 § 6 k.p.c. sąd pierwszej instancji, któremu sąd drugiej instancji przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, jest związany oceną prawną wyrażoną w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji. W tym przypadku Sąd drugiej instancji wskazał, że w jego ocenie doszło do zawarcia umowy między stronami niniejszego postępowania per facta concludentia. Sąd w niniejszym składzie, na marginesie tylko wskazuje, że podziela tę opinię. K. K. była w okresie zawarcia umowy prokurentem działającym na podstawie prokury łącznej z Prezesem Zarządu. Trzeba wskazać, że ostatecznie kwestię dopuszczalności ustanowienia prokury łącznej niewłaściwej (występuje wówczas, kiedy mocodawca ograniczy działanie prokurenta w ten sposób, że może on dokonywać czynności prawnych wyłącznie razem z członkiem zarządu) rozstrzygnął ustawodawca. Ustawą z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców dodany został do art. 109 ⁴ k.c. nowy § 1 ¹ , który wprost dopuszcza prokurę łączną niewłaściwą. Rację więc należy przyznać stronie pozwanej, bowiem zgodnie z art. 109 ⁴ § 1 ¹ k.c. prokura może obejmować umocowanie także albo wyłącznie do dokonywania czynności wspólnie z członkiem organu zarządzającego lub wspólnikiem uprawnionym do reprezentowania handlowej spółki osobowej. Zakres uprawnień prokurenta do samodzielnego działania w przypadku prokury łącznej, zarówno zwykłej, jak i niewłaściwej, jest jednak różny w przypadku reprezentacji czynnej i biernej. Ustanowienie tego rodzaju prokury dotyka właśnie bezpośrednio reprezentacji czynnej, bowiem prokurent nie może samodzielnie składać za przedsiębiorcę żadnych oświadczeń czy dokonywać czynności prawnych. Każdy prokurent natomiast zachowuje samodzielność co do reprezentacji biernej przedsiębiorcy, co oznacza, że osoby trzecie mogą skutecznie względem przedsiębiorcy złożyć oświadczenia dowolnemu z prokurentów. Prokurent K. K. nie miała więc właściwego umocowania do dokonania czynności prawnej (stanowiącej reprezentację czynną) – zawarcia umowy najmu. Jednakże dalsze okoliczności wskazują na to, że umowa ta została potwierdzona przez pozwanego poprzez zapłatę zarówno czynszu najmu z góry za trzy miesiące, a także następnie poprzez uiszczenie przelewem opłat eksploatacyjnych (k. 26), akredytując tym samym wolę zawarcia umowy per facta concludentia (art. 103 § 1 k.c.). Bez znaczenia przy tym pozostaje okoliczność, że osoby zamieszkujące przedmiotowy lokal przeprowadziły się do niego jako do pomieszczenia tymczasowego (art. 1046 § 5 k.p.c.). Pozwany zawarł z powodem jasną umowę, która jednoznacznie obligowała go do zapłaty czynszu, kaucji oraz opuszczenia lokalu po okresie, na jaki umowa została zawarta (czyli po trzech miesiącach). Stosunek obligacyjny oraz obowiązki pozwanego zostały jasno określone, przy czym żaden zapis umowy nie wskazywał na to, że umowa miała zostać zawarta na rzecz osoby trzeciej. Jeśli chodzi o zapis umowy (§ 7 ust. 2) stanowiący o tym, że najemcy nie wolno oddać przedmiotu najmu w podnajem lub zarząd osobie trzeciej, w ocenie Sądu, stanowił on tylko element wzorca, na jakim pracował powód i został niedostrzeżony przez strony umowy i niedoprecyzowany bądź zmieniony. Strony bowiem w 2014 roku łączyła podobna umowa, wobec czego w ocenie Sądu powód miał świadomość jak będzie i tym razem wyglądać współpraca z pozwanym. Nie stanowi to w ocenie Sądu podparcia tezy pozwanego, że umowa nie została przez niego potwierdzona choćby z tego powodu, bowiem umowa z 2014 roku zawierała identyczny zapis, a mimo to doszła do skutku. Kolejno, Sąd drugiej instancji uznał także, że żaden fragment umowy nie wskazuje na to, by stosunek zobowiązaniowy zawarty został na rzecz osób trzecich. Umowa najmu (k. 22 i nast.) dotyczy bowiem wyłącznie stron niniejszego postępowania, tj. Z. K. jako wynajmującego oraz (...) sp. z o.o. w T. jako najemcy. W § 17 umowy widnieje wzmianka, że lokal będą zamieszkiwały 2 osoby, bez podania jednak bardziej szczegółowych informacji. Nie sposób przyjąć za pozwanym, by umowa ta miała być zawarta na rzecz osób trzecich. Wręcz przeciwnie, jako strony stosunku obligacyjnego umowa wyraźnie wskazuje powoda i pozwanego w niniejszej sprawie.

Przechodząc do właściwych rozważań prawnych i łączącego stron stosunku prawnego należy wskazać, że podstawą dochodzonego roszczenia był art. 471 k.c. w zw. z art. 675 k.c. Niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub też po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza przepis art. 675 § 1 k.c. i stanowi nienależyte wykonanie umowy. Taki stan stwarza obowiązek naprawienia wynikłej z niego szkody na podstawie art. 471 k.c. Zakres takiego odszkodowania określa przepis art. 361 § 2 k.c., a więc w zasadzie obejmuje ono rzeczywiste straty ( damnum emergens), które poszkodowany poniósł oraz korzyści, których nie osiągnął z powodu niezwrócenia lokalu we właściwym terminie ( lucrum cessans). Wprawdzie w praktyce powstała szkoda będzie się z reguły równać należnościom czynszowym, które wynajmujący osiągnąłby, gdyby wynajął lokal mieszkalny innej osobie, jednakże wyjątkowo może to być szkoda wyższa, np. w zakresie opłat eksploatacyjnych czy w sytuacji, w której wynajmujący ponosi straty w wyniku nieprawidłowego użytkowania lokalu po wygaśnięciu umowy (konieczność przeprowadzenia remontu). Podsumowując, niewykonanie przez najemcę obowiązku terminowego zwrotu rzeczy najętej uprawnia wynajmującego do żądania na podstawie art. 471 k.c. odszkodowania obejmującego korzyść, jaką mógłby otrzymać, gdyby zwrócono mu rzecz w terminie, jak i rekompensaty straty jaką poniósł. Zważywszy jednak, że odszkodowanie takie obejmuje między innymi lucrum cessans niezbędne jest wówczas wykazanie prawdopodobieństwa uzyskania korzyści w stopniu graniczącym z pewnością, że gdyby nie zachowanie się dotychczasowego najemcy, to powód by tę korzyść uzyskał. Wymaga to wykazania, że korzyść w przedstawionych okolicznościach była możliwa do osiągnięcia. (wyroku Sądu Najwyższego z 11 marca 1999 r., III CKN 198/98, (...) 1999, nr 10, poz. 175)

Mając na uwadze to, że zaniechanie wydania przedmiotowego lokalu w terminie wynajmującemu stanowi fakt bezsporny, powództwo co do samej zasady wydaje się być oczywiście zasadne. Brak wydania lokalu w terminie stanowi w sposób oczywisty nienależyte wykonanie zobowiązania. Zgodnie z art. 471 k.c., w razie nienależytego wykonania zobowiązania dłużnik jest zobowiązany do naprawienia wynikłej z niego szkody chyba, że nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi. Odpowiedzialność kontraktowa korzysta z domniemania winy dłużnika. Wierzyciel bowiem nie jest zobowiązany do wskazania winy dłużnika, a jedynie do wskazania okoliczności świadczących o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania. Odpowiedzialność ta uzależniona jest od wystąpienia przesłanek odpowiedzialności, tj. szkody, którą poniósł wierzyciel, niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania na skutek okoliczności, za które dłużnik z mocy umowy lub ustawy ponosi odpowiedzialność oraz związku przyczynowego między faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania a szkodą. Ciężar dowodu w tym zakresie, zgodnie z art. 6 k.c., spoczywa na wierzycielu. Z konstrukcji przepisu wynika, że wierzyciel zwolniony jest z obowiązku wykazania okoliczności objętych domniemaniem prawnym. Dłużnik może zwolnić się z odpowiedzialności za szkodę (ekskulpacja), jeśli przeprowadzi dowód przeciwny wykazujący, że uchybienie zobowiązania nastąpiło z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi bądź że przy wykonywaniu zobowiązania dołożył należytej staranności (art. 472 k.c.) a więc że nie doprowadził do szkody w sposób zawiniony.

Po pierwsze, nienależyte wykonanie zobowiązania przez pozwanego nie budzi wątpliwości. Pozwany jako strona stosunku obligacyjnego zobowiązał się do wydania powodowi lokalu po upływie okresu na jaki umowa została zawarta. Umowa wygasła (wobec jej nieprzedłużenia) z końcem października 2015 roku. Przedmiot najmu nie został w terminie powodowi wydany, co więcej był zajmowany przez lokatorów jeszcze rok po jej wygaśnięciu, co stanowi ewidentne naruszenie wykonania zobowiązania przez pozwanego. Przy czym pozwany nie zdołał wykazać, że nienależyte wykonanie zobowiązania jest wynikiem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Samo twierdzenie, że lokatorzy pozostawali w lokalu bez jego zgody nie jest w ocenie Sądu wystarczające. Pozwany wiedział, że zawierając umowę najmu lokalu, zawiera ją w intencji umożliwienia sobie przeprowadzenia eksmisji osób, które następnie zajęły lokal należący do powoda. Istniało więc uzasadnione ryzyko, że osoby te nie będą chciały dobrowolnie opuścić nowego miejsca. Pozwany zawarł umowę jako Najemca, przy tym nie zadbał by w treści umowy znajdowała się jakakolwiek wzmianka o tym, że umowa ta jest faktycznie zawierana na rzecz osób trzecich. Warto też dodać, że chcąc wykonać nałożone na siebie zobowiązanie (zdać lokal w umówionym terminie) mógł zapewnić lokatorom inne miejsce, co pozwoliłoby powodowi na objęcie w pełne władanie rzeczy. Powyższe wskazuje na to, że pozwany niewątpliwie nie wywiązał się z zawartej na swoją rzecz umowy i nie zdołał obalić wynikającego z art. 471 k.c. domniemania. Nadmienić też trzeba, ze pozwany jako przedsiębiorca jest zobowiązany do zachowania zwiększonej miary staranności. (355 § 2 k.c.), szczególnie że jego działalność gospodarcza jest związana z eksmitowaniem osób pozostających bez tytułu prawnego do lokalu. Warto też wskazać, że granice odpowiedzialności z art. 471 k.c. określa rozmiar szkody poniesionej przez powoda, co nie musi równać się korzyściom odniesionym przez pozwanego. Pozwany mógł nie mieć żadnej nawet korzyści. Okoliczność, że w czasie trwania umowy pozwany udostępnił lokal osobom pochodzącym z eksmisji, które utrzymywały się w jego władaniu także po wygaśnięciu umowy i czerpały korzyści, nie ma żadnego znaczenia dla odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego wobec powódki, opartej na podstawie art. 471 k.c. (patrz: Wyrok SN z 23.03.2000 r., II CKN 821/98, LEX nr 950419.)

Po drugie, powód niewątpliwie w związku z brakiem możliwości władania własnym lokalem utracił możliwość pobierania pożytków, co stanowi jego szkodę. Po trzecie, nie budzi wątpliwości także związek przyczynowy między nienależytym wykonaniem zobowiązania przez pozwanego a poniesioną przez powoda szkodą. Gdyby bowiem pozwany w terminie wydał lokum powodowi, ten mógłby czerpać z niego dochody. W sprawie pozostaje więc tylko ustalić wysokość uzasadnionego, należnego powodowi odszkodowania.

Z. K. w niniejszej sprawie za korzystanie przez pozwanego z lokalu do czasu wykonania obowiązku jego zwrócenia naliczał taki czynsz, jaki byłby mu należny, gdyby trwała umowa najmu w kształcie uzgodnionym z pozwanym, ponadto obciążał go opłatami eksploatacyjnymi związanymi z korzystaniem z lokalu (opłata za ogrzewanie, którego nie mógł wyłączyć jedynie dla przedmiotowego lokalu z uwagi na specyfikę ogrzewania, opłata za wywóz nieczystości) a także innych opłat dzielonych na wszystkie mieszkania (opłaty administracyjne, ubezpieczenie, opłata za energię elektryczną za użytkowanie pieca grzewczego, domofon, konserwacja anteny satelitarnej). Warto też odnotować, że w listopadzie 2015 roku powód odłączył użytkownikom lokalu wodę oraz prąd, w związku z czym strata rzeczywista ( damnum emergens) powoda nie powiększała się o ten składnik.

Dla porządku trzeba wyjaśnić, że wynagrodzenie, jakie naliczył powód z tytułu czynszu najmu lokalu stanowi lucrum cessans (korzyści, jakich spodziewał się podmiot prawa, których nie osiągnął z uwagi na to, że ktoś nie wykonał swego zobowiązania i przez to wyrządził mu szkodę uniemożliwiającą osiągnięcie tych korzyści). Zajmowanie przez osoby nieuprawnione lokalu pozbawia możliwości osoby uprawnionej pobierania dochodów z nieruchomości w postaci czynszu najmu. Co do opłat związanych bezpośrednio z korzystaniem z lokalu przez lokatorów (tj. opłata za wywóz nieczystości, opłaty związane z ogrzewaniem mieszkania oraz opłaty naliczone w październiku 2015 roku, tj. jeszcze w trakcie obowiązywania umowy) a także co do kosztów uzasadnionego remontu, to należało je potraktować jako damnum emergens (rzeczywisty uszczerbek majątkowy, szkoda rzeczywista; jest to strata na mieniu poniesiona przez poszkodowanego na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, może mieć postać zmniejszenia aktywów lub zwiększenia pasywów).

Powód, celem wykazania wysokości poniesionej szkody, zaproponował dowód z opinii biegłego zarówno co do opłat eksploatacyjnych, jak i spodziewanego wynagrodzenia z tytułu czynszu najmu lokalu. Biegły, celem ustalenia wysokości czynszu najmu, przeprowadził badanie rynku w miejscowości R.. Uznał nadto, że stan przedmiotowej nieruchomości (stan techniczny i standard lokalu) jest stanem średnim w związku z czym dokonał odpowiedniej weryfikacji cen najmu także pod tym kątem. Dokonał także corocznej waloryzacji. Początkowo przyjął, że czynsz najmu za okres od 1 listopada 2015 roku do 3 października 2016 roku mógł wynieść 12.670 zł.

Do opinii zastrzeżenia wniosła strona pozwana, wskazując szereg zastrzeżeń. Pierwszym z nich była okoliczność dotycząca numeru budynku lokalu. Pozwana wskazała, że biegły przeprowadził oględziny niewłaściwego budynku. Powód podał w pozwie, że najmowany lokal mieścił się przy ul. (...), natomiast biegły ustalił, że nieruchomość znajduje się przy ul. (...). Sąd uznał zarzut pozwanej za niezasadny. Biegła już w pierwotnie sporządzonej opinii, ale także w uzupełniającej opinii pisemnej wskazała, że niezgodność ta może wynikać z tego, że budynek dotyczący najmu mieścił się na dwóch działkach (...). Dla jednej z tych działek właściwym adresem był: ul. (...) dla drugiej: ul. (...). Powód nadto przedłożył operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości, z którego wynika, że adres dla budynku objętego pozwem był ustalany też jako ul. (...). Biegły nadto z całą stanowczością wskazał, że przedmiotem jej opinii był lokal, którego dotyczyła umowa najmu, a na której powód opiera niniejsze powództwo. Sporządzając drugą opinię uzupełniającą, biegły dokonał ponownie oględzin przedmiotowej nieruchomości (tej, która miała być faktycznie wynajmowania przez pozwanego, po odebraniu od strony pozwanej oświadczenia w tym zakresie) położonej (zgodnie z ewidencją) przy ul. (...) w R.. Obecny na oględzinach pozwany nie był w stanie określić czy budynek ten był faktycznie przedmiotem najmu mimo tego, że w czynnościach brała udział prokurent K. K., która bezpośrednio zawierała umowę najmu. Biegły nadmienił, że wszystkie lokale zlokalizowane w budynku przy ul. (...) są tak samo wyposażone, w podobnym standardzie i stanie technicznym, na dowód czego powód udostępnił sąsiedni lokal.

Pozwany, kwestionując opinię, zarzucał biegłemu także, że ten dokonał oględzin nieruchomości bez udziału pozwanego, nie informując nawet o ich terminie. Powyższy zarzut stał się jednak irrelewantny, bowiem oględziny lokalu z udziałem pozwanego zostały ostatecznie przeprowadzone w dniu 13 kwietnia 2021 roku (j.w.)

Kolejnym zarzutem, całkowicie niezasadnym, było twierdzenie pozwanego jakoby biegła weszła w rolę sądu, bowiem sporządzając opinię oparła się na oświadczeniu powoda złożonym w dniu oględzin co do stanu mieszkania w 2015 roku. Powyższe nie ma znaczenia o tyle, że przedmiotem opinii nie była wartość nieruchomości czy spadek jej wartości a wyłącznie przewidywany czynsz najmu lokalu. Pozwany zarzucał też, że biegły dokonał tego ustalenia bez konsultacji z pozwanym, co jest zupełnie dla Sądu niezrozumiałe, bowiem w drugich oględzinach przeprowadzonych już w obecności reprezentanta pozwanego, ten nie był w stanie stwierdzić, w jakim stanie lokal w dniu wydania się znajdował a nawet nie był w stanie wskazać, który z lokali został dokładnie wynajęty. Ponadto warto zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 675 § 3 k.c. domniemywa się, że rzecz była wydania najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Pozwany nie zdołał obalić ustawowego domniemania. Nie zadbał o to, by w momencie wydania lokalu został sporządzony protokół odbioru, nie zdołał też wykazać okoliczności przeciwnej dowodem ze źródeł osobowych – prokurent, która podpisywała umowę nie była w stanie udzielić żadnych konkretnych informacji w zakresie stanu nieruchomości w lipcu 2015 roku. W związku z tym domniemanie to pozostaje w niniejszej sprawie aktualne, a gołosłowne twierdzenia pozwanego nie mają żadnego znaczenia dowodowego.

Pozwany twierdził także, że zakup mebli do lokalu stanowił zwiększenie wartości lokalu w związku z czym miał wpływ na wysokość czynszu. Biegły w sposób całościowy i przekonujący odniósł się do zarzutu, wskazując że wymiana mebli nie miała żadnego wpływu na wartość lokalu, powodowała jedynie utrzymanie lokalu na tym samym poziomie. Powyższe pozostaje także zgodne z zeznaniami świadków (B. M., A. C. czy zeznaniami powoda Z. K.). Świadkowie Ci w sposób spójny zeznawali, że mieszkanie było zniszczone po jego zdaniu w dniu 3 października 2016 roku, uszkodzony były: rolety, drzwi czy inne elementy wyposażenia mieszkania. Czymś oczywistym jest więc chęć doprowadzenia mieszkania do stanu jak przed wynajmem. Zakup mebli miał temu służyć.

Pozwany zarzucił biegłemu, że ten nie uwzględnił, że wysokość czynszu najmu w ofercie podlega na dalszym etapie negocjacjom stron i może być ostatecznie niższa niż wstępnie ustalona przez wynajmującego. Biegły uznał zarzut za zasadny i dokonał odpowiedniej weryfikacji ustalając, że w okresie od 1 listopada 2015 roku do 3 października 2016 roku czynsz najmu mógł wynosić 12.000 zł (przy uwzględnieniu poziomu cen z okresu objętego tezą dowodową). Sąd, wydając rozstrzygnięcie, oparł się na zweryfikowanych wnioskach biegłego.

Pozwany zarzucał też biegłemu przyjęcie błędnej metody ustalenia wysokości czynszu, tj. bez uwzględnienia, że wysokość czynszu najmu w ogłoszeniach zawierały także opłaty eksploatacyjne czego, w opinii pozwanego, biegły nie uwzględnił. Według niego zbytnio uproszczonym jest także ustalanie wysokości czynszu na przestrzeni lat wyłącznie o wskaźnik inflacji, bowiem ceny kształtuje nie tylko ten czynnik, ale także inne okoliczności. Biegła jednoznacznie odparła zarzuty pozwanego wskazując, że w stawkach podanych w tabeli w opinii pierwotnej nie występują opłaty eksploatacyjne, a sposób szacowania stawki czynszu został przeprowadzony prawidłowo. Biegły wskazał, że uwzględnił także inne czynniki mające wpływ na wysokość czynszu najmu, tj. stan techniczny budynku i standard lokalu. Wskazał, że dokonywał ustaleń na podstawie ogłoszeń widniejących na stronach internetowych. Sąd uznał wyjaśnienia biegłego za przekonujące.

Strona pozwana wniosła zastrzeżenia zarówno do pierwszej opinii uzupełniającej, jak i do drugiej opinii uzupełniającej, powtarzając swoją argumentację. W ostatnim skierowanym do Sądu piśmie zawierającym zastrzeżenia do opinii biegłego pozwany dodatkowo wskazywał, że w trakcie oględzin okazało się, że przedmiotem najmu był lokal nr (...) a nie 54. Zarzut ten jest niepoparty jakimikolwiek dowodami czy nawet przekonującą argumentacją. Zresztą nawet gdyby uznać, że pozwany twierdzi zgodnie z prawdą, to powyższe i tak pozostaje w ocenie Sądu bez znaczenia, bowiem zgodnie z opinią biegłego wszystkie lokale położone w budynku były tożsame, podobnie wyposażone, w takim samym stanie technicznym i o podobnym standardzie. Pozwany ostatecznie nie wnosił o sporządzenie dodatkowej opinii, choć powoływał się na zdjęcia będące w posiadaniu biegłej. Z tych względów twierdzenia pozwanego nie były brane pod uwagę. Sąd pragnie przy tym podkreślić, że zarzuty dotyczące numeracji budynku, w którym znajdował się przedmiotowy lokal, czy twierdzenia nie poparte żadnymi dowodami, że oględziny dotyczyły innego lokalu, stanowią w ocenie Sądu wyłącznie strategię procesową pozwanego. Pozwany podniósł powyższe zarzuty dopiero po przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji, nie potrafił też odpowiednio swoich twierdzeń udowodnić, a świadek K. K. mogącą złożyć na tę okoliczność znaczące zeznania nie potrafiła wskazać w ogóle, jakiego lokalu najem dotyczył. Powyższe powoduje, że zarzuty w tym zakresie nie zasługiwały na uwzględnienie.

Przedmiotem opinii biegłego była także wysokość opłat za okres od listopada 2015 roku do października 2016 roku uwzględniająca opłaty za ogrzewanie oraz opłaty za wywóz śmieci. Biegły wziął pod uwagę odcięcie od nieruchomości energii elektrycznej i zimnej wody. Opłat administratora czy związanych z utrzymaniem części wspólnych biegły nie uwzględnił, wobec czego wysokość opłat eksploatacyjnych oszacował w wyżej wskazanym zakresie. Warto też zwrócić uwagę na treść umowy, zgodnie z którą koszt wynajmu składał się z opłaty czynszowej oraz opłat za najem w łącznej wysokości 1.500 zł, a także innych opłat: za energię elektryczną, ogrzewanie mieszkania, ciepłą i zimną wodę, ścieki oraz wszystkie świadczenia związane z eksploatacją lokalu. Na dowód wysokości szkody w zakresie opłat związanych z wywozem nieczystości powód przedłożył uchwałę Rady Miejskiej w R., a na dowód poniesionych kosztów ogrzewania – przedłożył faktury VAT. Pozwany kwestionował wnioski biegłego także i w tym zakresie. W dwóch sporządzonych przez siebie opiniach uzupełniających biegły nie uznał argumentacji pozwanego za słuszną. Sąd także nie znajduje powodów, dla których miałby odmówić znaczenia dowodowi z opinii specjalisty w takim kształcie. Biegły oparł się na dokumentach przedłożonych przez powoda, które Sąd uznał za wiarygodne. Potwierdzają one dokonane przez powoda naliczenia. Biegły przy tym zweryfikował zasadność obciążenia pozwanego opłatą za domofon, bowiem nieruchomość, którego dotyczy proces nie była w takowy wyposażona. Naliczanie tej opłaty jest więc nieuzasadnione. Koszty te biegły ostatecznie wycenił na kwotę 2.760,26 zł, zaś pozwany nie był w stanie w przekonujący sposób podważyć ustaleń fachowca.

Dowód z opinii biegłego, stosownie do utrwalonych w nauce i orzecznictwie poglądów, ze względu na swoją specyfikę może być oceniany przez sąd jedynie w płaszczyźnie poprawności logicznej, zgodności z zasadami doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej (por. wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2004r, sygn. akt II CK 572/04). Sąd może oceniać opinię biegłego pod względem fachowości, rzetelności czy logiczności. Może pomijać pomyłki czy błędy rachunkowe. Nie może jednak nie podzielać poglądów biegłego, czy w ich miejsce wyprowadzać własnych stwierdzeń. Biegły sporządzający opinię jest stałym i długoletnim biegłym sądowym. Nie ma podstaw do podważania jego kwalifikacji, wyjaśnień i metodyki opartych na wiedzy i doświadczeniu. W ocenie Sądu biegły sporządził prawidłową opinię, uwzględniając zgromadzony w aktach materiał. Podnoszone przez pozwanego zarzuty należy traktować jako prywatną dyskusję z przyjętą metodą biegłego, próbującą nieudolnie podważyć jego kompetencje.

Powód dochodził także w ramach odszkodowania strat, jakich doznał po zdaniu lokalu przez A. M. i J. W., wywołanych zniszczeniami w mieszkaniu. Na dowód kosztów, jakie poniósł w związku z remontem przedłożył faktury, spis wykonanych prac, protokół odbioru lokalu, faktury za zakup towarów potrzebnych do remontu, dokumentację zdjęciową oraz zeznania świadków w szczególności B. M. oraz A. C., które potwierdziły w znacznej mierze fakt, że lokal po zdaniu był zniszczony i wymagał remontu. Sąd jedynie w części przyznał rację pozwanemu. Słusznie wskazywała pozwana spółka, że niektóre z faktur zostały wystawione jeszcze przed zdaniem lokalu powodowi przez jego użytkowników (faktura nr (...), faktura nr (...), faktura nr (...), faktura nr (...)), wobec czego nie mogą stanowić dowodu na poniesione koszty remontu mieszkania już po jego zdaniu, ze względów zupełnie oczywistych. Powód, w czasie nabywania towarów udokumentowanych wymienionymi fakturami, nie mógł wiedzieć jakie zniszczenia zostały dokonane w przedmiotowym mieszkaniu, być może nawet w tamtym czasie jeszcze nie zdążyły powstać. Wobec powyższego wydatki związane z deską sedesową, szufladami, półkami, balkownikiem lodówki, brodzikiem, syfonem, blatem kuchennym nie mogły zostać przez Sąd uwzględnione, brak jest bowiem wiarygodnych dokumentów na wykazanie poniesionej przez powoda w tym zakresie szkody. Warto też nadmienić, że szkoda dotycząca mieszkania jest zaliczona do damnum emergens i odmiennie niż lucrum cessans, powinna zostać ściśle, zgodnie z przepisami o postępowaniu dowodowym – udowodniona, nie zaś tylko uprawdopodobniona. Za wykazaną szkodę Sąd uznał wymianę reduktora (117 zł), drzwi balkonowych (200 zł), rolet okiennych (907,20 zł), drzwi łazienkowych (452,70 zł), koszty czyszczenia zabrudzonej łazienki (16,98 zł), malowanie mieszkania (800 zł), wymiany uszkodzonych elementów (450 zł). Łącznie, uzasadnione i udowodnione przez powoda koszty remontu wyniosły 2.943,88 zł. Koszty te dodatkowo znalazły też potwierdzenie w zeznaniach świadków, którzy zgodnie oświadczyli, że mieszkanie było raczej w złym stanie, a wyżej wskazane elementy wyposażenia mieszkania zniszczone. W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że w niniejszej sprawie znacznie utrudnionym byłoby ścisłe udowodnienie wysokości żądania, wobec czego Sąd rozstrzygnął w tej części w oparciu o art. 322 k.p.c. według swojej oceny oraz przy rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy. Odnosząc się natomiast na koniec do zarzutu pozwanego, jakoby powodowi nie przysługiwało odszkodowanie w kwocie brutto, Sąd nie podzielił jego argumentacji, mając na uwadze zasady rozkładu ciężaru dowodu. Otóż powód sprostał obowiązkowi na nim spoczywającemu i wykazał zarówno przesłanki odpowiedzialności pozwanego , jak i wysokość poniesionej szkody. Myli się pozwany, że to na powodzie spoczywał dowód wykazania, że nie ma możliwości odliczenia podatku VAT jako przedsiębiorca. Zgodnie z zasadami rozkładu ciężaru dowodu to na pozwanym ciąży obowiązek wykazania okoliczności pomniejszających szkodę. Pozwany natomiast nie zaproponował jakiegokolwiek materiału dowodowego (w tym choćby zobowiązania powoda do wykazania, że nie ma możliwość odliczenia podatku VAT) celem potwierdzenia podniesionej tezy. Zarzut ten wobec tego nie został wzięty pod uwagę przez Sąd przy rozstrzyganiu o wysokości szkody.

Reasumując Sąd uznał, że powód wykazał istnienie wszystkich przesłanek niezbędnych do aktywacji odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego, a pozwany nie zdołał wykazać żadnej okoliczności ekskulpującej go od tejże odpowiedzialności. Warto też wskazać, że szkoda w zakresie w jakim dotyczy lucrum cessans (utraconych korzyści) nie musi zostać ściśle udowodniona a jedynie uprawdopodobniona. Powyższemu w ocenie Sądu powód sprostał, zaproponował jako dowód nie tylko opinię biegłego, ale przedłożył także stosowne dokumenty, w tym umowę najmu i inne umowy, które zasadniczo nie wykluczają wniosków biegłego, czynsze najmu bowiem na umowach przedłożonych przez powoda nie przekraczały 1.200 zł za miesiąc (nierzadko zaś wynosiły 800-900 zł). Ponadto przedłożone przez powoda karty meldunkowe dotyczące najmów krótkoterminowych przewidywały czynsz za dobę średnio ok. 200 zł. Warto jednak pamiętać, że powód nie wykazał, by obłożenie lokali utrzymywało się przez cały miesiąc. Najem mógł wynosić do 14 dni w ciągu miesiąca w okresie wakacyjnym (pokój nr (...) w sierpniu 2016 r. – k. 340, 341, 352, 321, 324), a należy pamiętać, że rok nie składa się wyłącznie z miesięcy, w których popyt jest najwyższy, ale także z okresów jesiennych czy zimowych, w których jest trudniej o klienta. Opinia biegłego w zakresie możliwego do uzyskania czynszu wydaje się w ocenie Sądu miarodajna. Powód wykazał również zasadność żądania zwrotu opłat eksploatacyjnych, które niewątpliwie były mu należne, na dowód czego przedłożył stosowne dowodu w postaci faktur i dokumentów obrazujących wysokość tychże opłat. Weryfikacji tej dokumentacji dokonał biegły i przyjął, że szkoda w tym zakresie wyniosła 2.760,26 zł. Podobnie ze szkodą stanowiącą koszty remontu. Zostały one należycie wykazane przez powoda, a Sąd obliczając ich wielkość skorzystał z art. 322 k.p.c. Łącznie należało przyjąć, że szkoda powoda wynosiła 17.704,14 zł (12.000 zł + 2.760,26 zł + 2.943,88 zł). Należy przy tym pamiętać, że obliczenia biegłego w zakresie opłat eksploatacyjnych dotyczą okresu od listopada 2015 roku do października 2016 roku. Powód, za okres od 30 września 2015 roku do 2 listopada 2015 roku (jeszcze w trakcie trwania umowy) wystawił pozwanemu rachunek na kwotę 622,30 zł tytułem opłat eksploatacyjnych za miesiąc październik 2015 roku. Pozwany dokonał zapłaty kaucji w wysokości 1.000 zł, wobec czego okoliczność tę należało uwzględnić. Powód, pismem z dnia 15 marca 2016 roku, wystosował oświadczenie o potrąceniu swoich należności z należnością pozwanego w zakresie uiszczonej kaucji. Mając na uwadze art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który stanowi że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, kaucję należało zaliczyć w pierwszej kolejności na należności wynikające z opłat eksploatacyjnych za okres października 2015 roku w kwocie 622,30 zł. Pozostała kwota 377,70 zł zgodnie z oświadczeniem o potrąceniu została zaliczona w poczet należnego powodowi odszkodowania, a zasądzona kwota stosownie o tę kwotę winna zostać pomniejszona. Wobec powyższego należne powodowi odszkodowanie winno wynosić 17.326,44 zł (17.704,14 - 377,70 zł).

Powód niesłusznie dochodził odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych. Roszczenie o odszkodowanie nie jest roszczeniem wynikającym z umowy mającej charakter transakcji handlowej. Przepisy ustawy z dnia 8 marca 2013 roku o terminach zapłaty w transakcjach handlowych (w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2020 roku - na mocy art. 16 ustawy z dnia 19 lipca 2019 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczenia zatorów płatniczych - Dz. U. 2019 poz. 1649) jasno definiują co należy rozumieć przez transakcję handlową. Przez transakcję handlową należy rozumieć umowę, której przedmiotem jest odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi, jeżeli strony, o których mowa w art. 2, zawierają ją w związku z wykonywaną działalnością (art. 4 pkt 1 ustawy). Odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy, dochodzone na podstawie art. 471 k.c., jest świadczeniem mającym powetować szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem bądź zaniechaniem dłużnika. Jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy. Ma na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta a nie wymuszenie na nim wykonania zobowiązania zgodnie z treścią umowy. Obowiązek naprawienia szkody obejmuje jej całość, w tym także uszczerbek wywołany nieotrzymaniem należnych świadczeń we właściwym czasie, w wypadku świadczeń pieniężnych obejmujący także odsetki należne za opóźnienie (zob. wyrok SN z 16.04.2008 r., V CSK 515/07, LEX nr 395257). Z tych powodów roszczenie akcesoryjne w zakresie żądania odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych nie mogło zasługiwać na uwzględnienie.

Mając na uwadze powyższe rozważania należało na podstawie art. 471 k.c. w zw. z art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 481 § 1 k.c. zasądzić od pozwanego na rzecz powoda kwotę 17.326,44 zł wraz z należnymi odsetkami za opóźnienie. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jak w punkcie drugim sentencji orzeczenia, tj. w zakresie przewyższającym żądanie co do czynszu najmu (powód chciał czynszu wynoszącego miesięcznie 1.500 zł, tj. łącznie 16.700 zł, uznano żądanie do kwoty 12.000 zł zgodnie z opinią biegłego), w zakresie niesłusznie wyliczonych opłat eksploatacyjnych (powód z tego tytułu żądał kwoty 3.935,72 zł, uznano żądanie do kwoty 2.760,26 zł zgodnie z opinią biegłego), a także w zakresie niewykazanych kosztów remontu (powód żądał zasądzenia kwoty 3.991,56 zł, uznano żądanie do kwoty 2.943,88 zł).

O odsetkach orzeczono zgodnie z art. 481 § 1 k.c. zgodnie z którym
jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W tym miejscu należy poczynić wstępną uwagę. Odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy jest świadczeniem mającym naprawić szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem bądź zaniechaniem dłużnika. Jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy. Ma na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta, a nie wymuszenie na nim wykonania zobowiązania zgodnie z treścią umowy. Choć w szerokim rozumieniu roszczenia z tytułu odpowiedzialności kontraktowej obejmują zarówno roszczenia wynikające bezpośrednio z samej umowy, jak i roszczenia o naprawienie szkody wyrządzonej przez niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, których podstawę stanowi art. 471 k.c., to jednak roszczenie o naprawienie szkody kontraktowej istnieje w ramach osobnego stosunku prawnego innego niż pierwotny stosunek zobowiązaniowy. W tym miejscu podkreślić należy, że roszczenie powoda pomimo, że wskazane i obliczone za poszczególne miesiące od listopada 2015 roku do października 2016 roku, nie jest roszczeniem o świadczenia okresowe tylko roszczeniem jednorazowym (świadczenie jednorazowym). Z uwagi jednak na to, że powód periodycznie wzywał pozwanego do zapłaty, Sąd ustalił terminu płatności stosownie do tychże wezwań i zgodnie z art. 455 k.c. I tak dla kwoty 5.750 zł ustalono datę wymagalności na dzień 22 marca 2016 roku (wezwanie do zapłaty pozwany odebrał w dniu 21 marca 2016 roku – k. 30v.), dla kwoty 7.000 zł – od dnia 13 kwietnia 2016 roku (wezwanie do zapłaty pozwany odebrał w dniu 12 kwietnia 2016 roku. – k. 33v.), dla kwoty 13.000 zł – od dnia 17 sierpnia 2016 roku (odebrane wezwanie w dniu 16 sierpnia 2016 roku – k. 34). Za końcową datę naliczania odsetek od tych kwot przyjęto dzień poprzedzający odebranie kolejnego wezwania do zapłaty opiewającego na wyższą kwotę. Dla ostatniej z kwot (13.000 zł) za końcową datę naliczenia odsetek przyjęto dzień poprzedzający dzień odebrania nakazu zapłaty wraz z odpisem pozwu (k. 69 – tj. 10 kwietnia 2017 r.). W dalszym zakresie odsetki naliczono od kwoty 17.326,44 zł od dnia odebrania odpisu pozwu, traktując je jako wezwanie pozwanego do zapłaty należnej powodowi kwoty (14.328,56 zł i 2.943,88 zł) do dnia zapłaty. Roszczenie uboczne powoda niemieszczące się w wyżej wskazanym zakresie podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł jak w punkcie III sentencji wyroku na podstawie art. 100 zd. 1 in fine k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy. W niniejszej sprawie do niezbędnych kosztów procesu poniesionych przez powoda należy zaliczyć koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za radców prawnych Dz.U. z 2015 r. poz. 215 ze zm.) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu przed sądem drugiej instancji w wysokości 3.600 zł (ustalonej j.w.), opłatę sądową od pozwu w wysokości 1.232 zł, opłatę sądową od apelacji w wysokości 1.232 zł oraz koszty wynagrodzenia biegłego w kwocie 1.200 zł (przyznane postanowieniem z dnia 18 grudnia 2020 roku, w pozostałym zakresie koszty sporządzenia opinii pokrył tymczasowo Skarb Państwa), koszty dojazdów pełnomocnika powoda na rozprawę do siedziby Sądu Okręgowego w Toruniu według spisu kosztów w wysokości 403,49 zł (k. 452 i k. 696) oraz kwota 290,86 zł (dojazd na posiedzenie w sprawie V GC 3004/18 według spisu kosztów – k. 696), a także kwota 2.700 zł tytułem zwiększenia stawki minimalnej o 75% zgodnie z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 215 ze zm.). Łącznie powód poniósł koszty procesu w wysokości 14.275,35 zł. Z kolei pozwany poniósł niezbędne koszty procesu, do których zaliczyć należy: koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych, t.j. Dz. U. z 2018 roku, poz. 265) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu przed sądem drugiej instancji 3.600 zł (ustalone j.w.) oraz kwota 1.800 zł tytułem stawki minimalnej zgodnie z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 215 ze zm). Łącznie koszty dla pozwanego wyniosły 9.017 zł. Powód wygrał sprawę w 70.35 % (17.327 zł z dochodzonych 24.628 zł), tym samym z poniesionych przez niego kosztów należał się mu zwrot kwoty 10.042,71 zł. Pozwany z kolei wygrał sprawę w 29,65 %, a więc należy mu się zwrot kosztów w wysokości 2.673,54 zł. Po wzajemnym „potrąceniu”0 kosztów, Sąd orzekł o obowiązku zwrotu przez powoda na rzecz pozwanego kwoty 7.369,17 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W punkcie IV i V nakazano pobrać od stron postępowania stosowną kwotę tytułem zwrotu uiszczonych tymczasowo przez Skarb Państwa wydatków związanych z przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego w wysokości łącznie 1.959,76 zł (postanowienie z dnia 18 grudnia 2002 roku – k. 563, postanowienie z dnia 27 maja 2021 roku – k. 680), które nie zostały pokryte z zaliczki strony powodowej (1.200 zł). Kwotę tę należało rozdzielić stosunkowo między strony postępowania w proporcji, w jakiej wygrały niniejszy proces. Zgodnie z tą zasadą od powoda nakazano pobrać kwotę 581,07 zł, zaś od pozwanego kwotę 1.378,69 zł. Sąd orzekł w oparciu o art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tj. z dnia 4 kwietnia 2019 r. (Dz.U. z 2020 r., poz. 775 ze zm.)

W punkcie VI sentencji wyroku na podstawie art. 80 w zw. z art. 84 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Sąd nakazał zwrócić pozwanemu ze Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Toruniu) kwotę 400 zł tytułem niewykorzystanej zaliczki na wydatki związane ze stawiennictwem świadków.