Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 grudnia 2020r.

Sąd Rejonowy w Nowym Sączu I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący: SSR Katarzyna Romańczyk

Protokolant: sekretarz sądowy Aleksandra Miłek

po rozpoznaniu w dniu 15 grudnia 2020 roku w Nowym Sączu

na rozprawie

sprawy z powództwa S. S.

przeciwko (...) sp. jawna w N., (...) sp. z o.o. w K., J. O.

o opróżnienie lokali użytkowych

I.  nakazuje pozwanym (...) spółka jawna w N. i J. O. aby opróżnili z osób i rzeczy oraz wydali powodowi S. S. lokale niemieszkalne: nr 3 objęty księgą wieczystą nr (...)i nr 4 objęty księgą wieczystą nr (...), położone w N., przy ul. (...), opisane w projekcie podziału budynku na samodzielne lokale sporządzonym przez R. L. we wrześniu 1995 r.

II.  oddala powództwo przeciwko (...) Sp. z o.o. w K.,

III.  zasądza solidarnie od pozwanych (...) spółka jawna w N. i J. O. na rzecz powoda kwotę 3.817 zł (trzy tysiące osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt C 144/20

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 29 grudnia 2020 r.

W pozwie wniesionym w dniu 5 lutego 2020 r. powód S. S. domaga się nakazania pozwanym: (...) spółce jawnej w N., (...) sp. z o.o. w K. i J. O. aby opuścili i opróżnili z osób i rzeczy reprezentujących ich prawa, lokale niemieszkalne oznaczone numerem 3 i 4, położone w budynku niemieszkalnym przy ul. (...) w N., objętych księgami wieczystymi nr (...) i wydali je do rąk powoda. (k. 1-2)

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem przedmiotowych nieruchomości wraz z żoną. Pozwani zajmują lokale bezumownie. Pozwana (...) sp. z o.o. w K. zawarła z w dniu 3 kwietnia 2018 r. umowę najmu z syndykiem. Pozwana podnajęła lokale pozwanej (...) spółce jawnej w N., która z kolei prawdopodobnie podnajęła lokale pozwanemu J. O.. Powód rozwiązał umowę z pozwanym (...) sp. z o.o. w K., jednak do przekazania lokali nie doszło z uwagi na ich zajmowanie przez pozwaną (...) spółkę jawną w N.. Powód bezskutecznie wzywał pozwanych do opróżnienie lokali z osób i rzeczy.

Pozwana (...) spółka jawna w N. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazała, iż zawarła w dniu 3 kwietnia 2018 r. umowę najmu z pozwaną (...) sp. z o.o. w K.. Pozwana (...) spółka jawna w N. nie ponajmowała lokali innym podmiotom. Pozwana wskazała, iż nie może opuścić zajmowanego lokalu z uwagi na brak ścian rozgraniczających lokale, co uniemożliwia ustalenie przebiegu granicy poszczególnych lokali. (k. 33-35). W dalszym toku postępowania pozwana zarzucała, iż powód zawarł umowę wiedząc o wadzie prawnej lokali w postaci braku ścian wydzielających od pozostałych pomieszczeń (protokół rozprawy z dnia 31 sierpnia 2020 r.), zarzuciła też, że przedmiotem umowy sprzedaży z dnia 30 września 2019 r. była jedynie powierzchnia a nie poszczególne lokale (pismo z dnia 11września 2020 r. – k. 87-89)

Pozwana (...) sp. z o.o. w K. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwana wskazała, iż nie narusza własności powoda, nie wie czy i jakie podmioty obecnie zajmują jego lokale. Zarzuciła, że nie może ponosić odpowiedzialności za nieopuszczenie nieruchomości przez inne podmioty. (k. 38-39)

Pozwany J. O. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwany zaprzeczył aby zajmował lokale objęte pozwem (k. 55-56)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na mocy umowy z dnia 4 października 1995r. Spółdzielnia (...) w N. ustanowiła odrębną własność lokalu nr (...) o powierzchni użytkowej 441,40 m.kw. i lokalu nr (...) o powierzchni użytkowej 18,30 m.kw na parterze budynku przy ul. (...) w N. na działce nr (...) w obr. (...) w N., z własnością których to lokali jest związany udział w działce i częściach wspólnych wynoszący: dla lokalu nr (...) a dla lokalu nr (...). Do umowy przedłożono m.in.: - projekt podziału budynku na samodzielne lokale sporządzony przez technika budowlanego (...) we wrześniu 1995r., według którego na parterze ww. budynku wydzielono lokale nr (...) o pow. 441,40 m ^{( 2)}, nr (...) o pow. 18,30 m ^{( 2)} , nr (...) o pow. 539,20 m.kw., nr(...) o pow. 133,60 m.kw. i nr(...) o pow. 220,80 m.kw.,

- zaświadczenie Kierownika Oddziału Nadzoru Architektoniczno-Budowlanego Urzędu Rejonowego w N. z dnia 1 września 1995 r., znak: (...). (...) stwierdzającego, że wydzielone lokale użytkowe nr (...) w budynku przy ul. (...) w N. spełniają wymogi samodzielnych lokali.

Na mocy ww. umowy z dnia 4 października 1995r. Spółdzielnia (...) w N. sprzedała lokale nr (...) R. Ś. i E. Ś..

Dla lokalu nr (...) Sąd Rejonowy w Nowym Sączu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Dla lokalu nr (...) Sąd Rejonowy w Nowym Sączu prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: wydruk KW nr (...) – k. 8-10, wydruk KW nr (...) – k. 11-13, zaświadczenie Urzędu Rejonowego w N. wraz z projektem podziału budynku na samodzielne lokale – k. 52-54, umowa z dnia 4.10.1995r. ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży – w aktach KW (...))

W dniu 3 kwietnia 2018r. syndyk masy upadłości (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej (ówczesnego właściciela lokali nr (...)) wynajął (...) sp. z o.o. w K. lokale nr (...). Wynajmujący syndyk oświadczył, że lokale składają się użytkowo w jedną całość, w szczególności z uwagi na wyburzone między lokalami ściany i dotychczas wykorzystywane były jako magazyn. Umowa została zawarta na czas określony do końca maja 2018r., z zaznaczeniem, że z chwilą zapłaty przez najemcę kaucji umowa ulega przekształceniu z dniem 1 czerwca 2018r. w umowę na czas nieokreślony z prawem jej wypowiedzenia przez każdą ze stron z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia złożonym na piśmie.

(dowód: umowa najmu, k. 14/2 – 15)

Pozwana (...) sp. z o.o. w K. podnajęła w dniu 3 kwietnia 2018 r. lokal nr (...) pozwanej (...) spółce jawnej w N.. Aneksem do powyższej umowy najmowana powierzchnia została ograniczona do 464,50 m ²., zmianie uległa też wysokość czynszu. Klucze do wynajętych lokali były w posiadaniu pozwanej (...) spółki jawnej w N. i pozwanego J. O.. Pozwana (...) sp. z o.o. w K. nie posiadała kluczy do wynajętych lokali i nigdy ich nie użytkowała.

(dowód: odpowiedź na wezwanie pozwanej (...) sp. z o.o. w K. – k. 40-43, zeznania świadka M. F. – protokół rozprawy z dnia 24 listopada 2020 r. – 00:25:03 – 00:41:33, umowa najmu wraz z aneksem – k. 116-120)

Powód S. S. w dniu 30 września 2019 r. nabył razem z żoną M. R. własność nieruchomości stanowiących lokale nr (...) na podstawie umowy sprzedaży zawartej z syndykiem masy upadłościowej spółki (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej w N.. W dniu 30 września 2019r. syndyk wydał powodowi oryginał umowy najmu z dnia 3 kwietnia 2018 r. zawartej między syndykiem a (...) sp. z o.o. w K. oraz zaświadczenie Urzędu Rejonowego w N. z dnia 1 września 1995 r., znak: (...). (...) wraz z projektem podziału budynku. Składając syndykowi ofertę kupna lokali powód wskazał, że zaproponowana przez niego cena została odpowiednio skalkulowana wobec konieczności poniesienia kosztów finansowych związanych m.in. z brakiem dostępu do wody, brakiem ogrzewania i brakiem ściany działowej lokalu nr (...).

(dowód: umowa sprzedaży, k.133-144, protokół wydania, k. 14, fotokopia pisma powoda do syndyka, k. 72-74)

Powód pismem z dnia 4 października 2019r. wypowiedział umowę najmu zawartą z (...) sp. z o.o. ze skutkiem na dzień 30 listopada 2019r. Spółka (...) nie wydała lokali powodowi z powodu nieopróżnienia lokali przez podnajemcę pozwaną I. O. sp. j.

(dowód: wypowiedzenie umowy najmu, k. 16, pismo (...) sp. z o.o. z 29.11.2019r., k. 17)

Na zlecenie powoda R. H. jako rzeczoznawca, przed kupnem lokali nr (...) przez powoda dokonał oględzin lokali. W lokalu oznaczony na planie budynku sporządzonym przez pozwanego J. O. (k. 71) litera C (lokal nr (...)) po lewej stronie od strony północnej widoczne były ślady, gdzie przebiegała wcześniej usunięta ściana. Lokale oznaczone na planie budynku sporządzonym przez pozwanego J. O. literą B i C (lokal nr (...)) były użytkowane wówczas przez pozwaną (...) spółkę jawną w N., pracownicy pozwanej spółki, której wspólnikiem był pozwany J. O., wykonywali w lokalach zlecone zadania.

Powód po nabyciu własności lokali wypowiedział umowę najmu pozwanej (...) sp. z o.o. w K.. Okres wypowiedzenia upłynął w dniu 30 listopada 2019 r. Po otrzymaniu wypowiedzenia od powoda pozwana (...) sp. z o.o. w K. wypowiedziała umowę najmu pozwanej (...) spółce jawnej w N. i wzywała pozwaną do opróżnienia lokali.

W dniu 2 grudnia 2019 r. nie doszło do wydania powodowi lokali nr (...). Budynek był zamknięty.

Powód wzywał pozwanych do natychmiastowego opuszczenia lokali nr (...). Pozwany J. O. odmówił opuszczenia lokalu podczas osobistej wizyty powoda i świadka R. H.. Utrudniał powodowi i jego żonie dostęp do lokali zagradzając butem drzwi, pracownicy pozwanej (...) spółki jawnej w N. uniemożliwiali wejście do lokali, była wzywana policja.

(dowód: protokół wydania – k. 14, wypowiedzenie umowy z 04.10.2019 r. – k. 16, oświadczenia (...) sp. z o.o. w K. – k. 16/2-17, wezwania do opuszczenia lokali– k. 18-20, zeznania świadka R. H. - protokół rozprawy z dnia 31 sierpnia 2020 r. – 00:49:42-01:13:26, dokumentacja fotograficzna – k. 70, 105,146-152, zeznania M. F. – protokół rozprawy z dnia 24 listopada 2020 r. – 00:25:03 – 00:41:33, umowa sprzedaży -133-144, zeznania powoda – protokół rozprawy z 15 grudnia 2020 r. – 00:22:41 – 00:45:23)

W piśmie z dnia 3 lutego 2020r. pozwana (...) sp. z o.o. poinformowała pełnomocnika powoda, że spółka z dniem 30 października 2019r. opuściła lokale położone w N. przy ul. (...), nie prowadzi tam żadnej działalności i nie wiążą jej jakiekolwiek umowy cywilnoprawne mające za przedmiot te lokale.

(dowód: pismo, k. 40)

Na parterze budynku przy ul. (...) oprócz lokali nr (...) znajdują się również lokale nr (...). Lokal nr (...) stanowi własność pozwanej spółki (...), obecnie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Nowym Sączu A. C., sygn. akt KM (...). (dowód: dokumenty z akt egzekucyjnych KM (...) )

W lokalach nr (...) oraz lokalu nr (...) stanowiącym własność pozwanej spółki (...) od lat prowadzona jest działalność produkcyjna – montaż mebli. Spółka ta zajmuje całą powierzchnię wszystkich tych lokali. (okoliczność niesporna).

Spółka (...) i powiązana z nią kapitałowo i personalnie (...) sp. z o.o. przez wiele lat użytkowały piętro budynku przy ul. (...) oraz lokale nr (...) na parterze budynku jako jedną całość. Lokale zostały przystosowane do potrzeb prowadzonej w nich działalności gospodarczej, jest tam m.in. stolarnia i lakiernia. Usunięto jedną ścianę lokalu nr (...) od strony lokalu nr (...). Pozwany J. O. twierdzi, że przesuwał również niektóre ściany między lokalami nr (...) w miejscach oznaczonych znakiem X na planie z k. 55 akt ale nie jest w stanie tego sprecyzować. W 2014r. zostało wykonane przejście między lokalami nr (...).

Spółka (...) wynajmując I. – O. sp.j. lokale nr (...) przekazała tej spółce lokale jedynie formalnie bowiem faktycznie nigdy nie była w ich posiadaniu. Nadal w sposób nieprzerwany lokale te użytkuje spółka (...), jest tam prowadzona działalność produkcyjna. Nie ma przeszkód by spółka (...) opuściła lokale powoda niezwłocznie, ma w planach budowę innego obiektu i jest na etapie końcowych uzgodnień.

(dowód: zeznania pozwanego J. O., k. 154, 00:47:10 – 01:28:10).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny w oparciu o niekwestionowane dokumenty i fotografie przedłożone przez strony oraz dokumenty z akt ksiąg wieczystych. Sąd oparł się także na zeznaniach powoda, pozwanych i świadka R. H..

Sąd pominął dowód z oględzin przedmiotu sporu, albowiem pomiędzy stronami bezsporne jest, iż pozwana (...) spółka jawna w N. zajmuje całą powierzchnię lokalu nr (...), a także lokalu nr (...), które to lokale przylegają do siebie, z czego wynika, że pozwana zajmuje całe lokale nr (...). Okoliczność, że lokale nr (...) stanowią własność powoda i jego żony wynika z treści ksiąg wieczystych. Odrębna własność lokali nie wygasła, o czym mowa w dalszej części uzasadnienia. Fakt częściowego usunięcia czy też przesunięcia ścian nie ma znaczenia dla bytu prawnego wyodrębnionych lokali. Granice lokali określa projekt sporządzony w 1995r. przez R. L..

Z tych przyczyn Sąd pominął dowód z zeznań świadka B. P. na wykazanie, że powód wiedział o wadach prawnych lokalu oraz dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy z zakresu budownictwa na wykazanie, że powierzchnie nabyte przez powoda nie są ograniczone ścianami stałymi oraz dowód z zeznań świadka A. M..

Sąd zważył, co następuje:

Właścicielowi rzeczy przysługuje roszczenie windykacyjne określone w art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczenie windykacyjne ma charakter obiektywny, dlatego też dla jego uwzględnienia wystarczające jest ustalenie, że powód jest właścicielem rzeczy, która znajduje się we władaniu pozwanego, któremu żaden tytuł do władania przedmiotem własności powoda nie przysługuje. Właściciel, który dochodzi roszczenia windykacyjnego musi więc wykazać, że prawo własności mu przysługuje (art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c.).

Z treści art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika, że lokal spełniający kryteria oznaczone w art. 2 ust. 2 ustawy a zatem mający status samodzielnego lokalu mieszkalnego, może stanowić odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy dojdzie do powstania prawa jego odrębnej własności. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (art. 7 ust. 1 ustawy). Do powstania tego prawa niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy).

Odrębna własność lokali objętych pozwem została ustanowiona na podstawie umowy z dnia 4 października 1995r. (rep. A nr 3155/95). Obydwa lokale zostały wpisane do ksiąg wieczystych.

Ustawa o własności lokali normuje sposób powstania odrębnej własności lokalu ale nie określa, kiedy i w jaki sposób prawo to wygasa. Nie oznacza to, że prawo odrębnej własności lokalu istnieje tak długo, jak długo w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widnieje dokonany wpis. Prawo odrębnej własności lokalu wygasa wtedy, gdy fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się samodzielny lokal mieszkalny będący jego przedmiotem. Do wygaśnięcia tego prawa może doprowadzić także oświadczenie woli złożone przez jedynego właściciela wszystkich lokali w budynku na nieruchomości. Wygaśnięcie prawa odrębnej własności poszczególnych lokali może być też konsekwencją ich połączenia, a dopuszczalność dokonania takiej czynności za zgodą właścicieli lokali wyrażonej w uchwale znajduje pośrednio potwierdzenie w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. (uchwała SN z 25.11.2011r, III CZP 65/11, uchwała SN z 16.05. 2019r.m III CZP 1/19)

Właścicielem objętych pozwem nieruchomości lokalowych są powód i jego żona, co wynika z treści ksiąg wieczystych nr (...) (lokal nr (...) ) i nr (...) (lokal nr (...)). Własność lokali nabyli na mocy umowy sprzedaży zawartej dnia 30 września 2019 r. z syndykiem masy upadłościowej spółki (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej w N..

Zarzut pozwanej (...) spółki jawnej w N. jakoby powód kupił nie lokale lecz tylko powierzchnię nie ma żadnego uzasadnienia w okolicznościach niniejszej sprawy. Prawo odrębnej własności lokali nr (...) nie wygasło, nie doszło bowiem do zniszczenia budynku, nie doszło też do połączenia lokali w trybie art. 22 ust.4 ustawy o własności lokali. Granice lokali (położenie ścian wydzielających lokale) określa projekt sporządzony w 1995r. przez R. L., będący podstawą ich wyodrębnienia.

Powód jako właściciel lokali może żądać ich wydania od osoby, która nimi włada bez tytułu prawnego. Lokale powoda zajmuje spółka (...) a ich wydaniu sprzeciwia się również pozwany J. O.. Spółka (...) prowadzi w tych lokalach działalność gospodarczą a pozwany J. O. nie wyrażał zgody na opuszczenie lokalu, uniemożliwiał powodowi dostęp do lokalu, będąc jednocześnie w faktycznym władaniu kluczy umożliwiających dostęp do spornych lokali oraz faktycznie zarządzając lokalami.

Spółka (...) wynajmowała lokale nr (...) na podstawie umowy najmu zawartej ze spółką (...). Zgodnie z przepisem art. 668 § 2 k.c. stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o podnajem rozwiązał się z chwilą zakończenia stosunku najmu pomiędzy powodem a spółką (...).

Pozwanym (...) sp. jawna i pozwanemu J. O. nie przysługuje zatem skuteczne wobec powoda uprawnienie do władania lokalami objętymi pozwem.

Spór między powodem a pozwanymi I.- O. sp. j. i J. O. wynikał z kwestionowania przez pozwanych własności powoda i granic lokali. Kwestie te rozstrzygają wpisy w księgach wieczystych i projekt wyodrębnienia lokali z 1995r.

Z przytoczonych względów Sąd orzekł jak w pkt I wyroku na mocy art. 222 § 1 k.c. , nakazując pozwanym (...) spółka jawna w N. i J. O. aby opróżnili z osób i rzeczy oraz wydali powodowi S. S. lokale niemieszkalne: nr 3 objęty księgą wieczystą nr (...) objęty księgą wieczystą nr (...), położone w N., przy ul. (...), opisane w projekcie podziału budynku na samodzielne lokale sporządzonym przez R. L. we wrześniu 1995 r.

W stosunku do pozwanej (...) sp. z o.o. w K. powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Pozwana podjęła wszelkie czynności w celu oddania lokalu powodowi tj. wypowiedziała umowę najmu pozwanej (...) spółce jawnej w N. i wzywała pozwaną do opróżnienie zajmowanych lokali. Ponadto pozwana nigdy nie zajmowała lokali nr (...), nie ma tam swoich rzeczy ani kluczy do lokali.

W związku z powyższym Sąd oddalił powództwo w stosunku do pozwanej (...) sp. z o.o. w K. (pkt. II wyroku).

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 98 k.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Powództwo zostało uwzględnione w całości, a zatem pozwani (...) spółka jawna w N. i J. O. są zobowiązany do zwrotu powodowi solidarnie kosztów procesu, na które w niniejszej sprawie złożyło się 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według stawki z § 2 pkt 5 w zw. z § 7 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265 t.j. ze zm.), 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz 200 zł opłaty od pozwu. Wysokość należnego pełnomocnikowi powoda wynagrodzenia Sąd ustalił na podstawie 6-cio miesięcznej stawki czynszu najmu ( zgodnie z § 7 pkt 3 Rozporządzenia) przyjętej w umowie najmu z dnia 3 kwietnia 2018 r. zawartej pomiędzy syndykiem masy upadłościowej spółki (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej w N. a pozwaną (...) sp. z o.o. w K., załączonej do pozwu.

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować uzasadnienie;

2.  odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda i pełnomocnikowi pozwanego I.-O. sp.j.

3.  zwrócić akta egzekucyjne

4.  kal. 14 dni