Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 grudnia 2021 r.

Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Marek Dziwiński

Protokolant: Joanna Pulkowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2021 r. w Kamiennej Górze

sprawy z powództwa (...) Sp. jawna z siedzibą w J.

przeciwko M. J.

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

I  powództwo oddala;

II  zasądza od strony powodowej (...) Sp. jawna z siedzibą w J. na rzecz pozwanego M. J. kwotę 257,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 240,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

III  nakazuje stronie powodowej (...) Sp. jawna z siedzibą w J., aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Kamiennej Górze) kwotę 94,26 zł tytułem zwrotu wydatków wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygn. akt I C 500/20

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) spółka jawna z siedzibą w J. wniosła o nakazanie pozwanemu M. J., aby opróżnił ze wszystkimi rzeczami oraz wydał powodowi lokal mieszkalny położony w P. nr 52/3, dla którego Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze prowadzi księgę wieczystą nr (...), a także o zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania według norm prawem przepisanych, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu strona powodowa podała, że jest właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego, który od 1 listopada 2008 roku wynajmowała pozwanemu. Strona powodowa wskazała, że od 2015 roku pozwany zaczął nadużywać alkoholu, wszczynał awantury z sąsiadami i uniemożliwiał korzystanie z części wspólnych budynku. Powodowa spółka wyjaśniła, że pismem z 27.09.2018 r. upomniała pozwanego, wzywając go do zaprzestania swoich działań pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Strona powodowa podniosła, że upomnienie nie dało spodziewanego rezultatu w związku z czym w sierpniu 2019 roku wypowiedziała umowę najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia, który to okres upływał w dniu 30 września 2019 roku.

Pozwany M. J. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwany podniósł, że nie utrudnia sąsiadom z korzystania ze wspólnych pomieszczeń. Pozwany podał, że był skonfliktowany jedynie z jednym sąsiadem P. G. (1), który wprowadził się do mieszkania obok w 2015 roku. Pozwany wyjaśnił, że wcześniej nie miał żadnych konfliktów sąsiedzkich. Pozwany zaznaczył, że terminowo opłaca czynsz i wszystkie opłaty związane z wynajmowanym mieszkaniem. Pozwany zarzucił, że strona powodowa nie wykazała, aby pozwany w sposób rażący lub uporczywy wykraczał przeciwko porządkowi domowemu czynią uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1.11.2008 r. strona powodowa (...) spółka jawna z siedzibą w J. zawarła z pozwanym M. J. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku P. nr 52 o powierzchni użytkowej 44,8 m ².

Dowód: umowa najmu k. 19.

Do 2017 roku M. J. był cichym, niekonfliktowym sąsiadem.

(okoliczność bezsporna)

W 2017 roku do budynku P. nr 52 wprowadził się P. G. (2) ze swoją partnerką B. B..

(okoliczność bezsporna, a nadto zeznania świadka P. G. (2) z 15.09.2021 r. e-protokół rozprawy od 00:06:21 do 00:43:09, zeznania świadka B. B. z 15.09.2021 r. e-protokół rozprawy od 00:43:09 do 01:18:01).

M. J. jest skonfliktowany z P. G. (2) i B. B.. Dochodziło między nimi do kłótni i awantur, przy czym na tle ich konfliktu sąsiedzkiego miała miejsce jedna interwencja policji – w dniu 24 czerwca 2019 roku.

M. J. nie jest skonfliktowany z innymi sąsiadami. Nadużywa alkoholu. Dwa, trzy razy w tygodniu przychodzą do niego koledzy żeby się z nim napić alkoholu. Piją u niego w mieszkaniu lub na ogródku. Zazwyczaj rozchodzą się do domu około godziny 20.

Dowody: informacja Policji k. 102, zeznania świadka P. G. (2) z 15.09.2021 r. e-protokół rozprawy od 00:06:21 do 00:43:09, zeznania świadka B. B. z 15.09.2021 r. e-protokół rozprawy od 00:43:09 do 01:18:01, zeznania świadka M. Ś. z 3.11.2021 r. e-protokół rozprawy od 00:03:01 do 00:26:19, zeznania świadka E. M. z 10.12.2021 r. e-protokół rozprawy od 00:02:26 do 00:23:56.

Strona powodowa w piśmie 27.09.2018 r. udzieliła pozwanemu pisemnego upomnienia, nie wskazując przy tym konkretnego zarzutu w zachowaniu pozwanego.

Dowód: pismo powoda z 27.09.2018 r. k. 20, dowód nadania i doręczenia k. 21-22.

W piśmie z 19.08.2019 r. strona powodowa złożyła wypowiedzenie najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Dowód: wypowiedzenie k. 23, potwierdzenie odbioru k. 24.

Sąd zważył co następuje:

Stan faktyczny został ustalony w oparciu o dowody z dokumentów w szczególności o treść umowy najmu, pisemnego upomnienia, wypowiedzenia umowy oraz informacji Policji, których autentyczność nie budziła wątpliwości i nie była przez strony kwestionowana, a także w oparciu o zeznania czterech przesłuchanych na rozprawie świadków.

Powodowa Spółka żądała eksmisji M. J. z należącego do niej lokalu mieszkalnego. Podstawę materialnoprawną żądania stanowił przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w dniu 1.11.2008 r. na czas nieokreślony. § 5 tej umowy odsyłał w kwestii uprawnień i obowiązków stron, a także sposobu rozwiązania umowy do przepisów nieobowiązującej już ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatków mieszkaniowych. Obecnie obowiązującą ustawą w tej materii jest ustawa z z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do której zresztą strona powodowa odwoływała się w pismach przedprocesowych kierowanych do pozwanego.

Przesłanki wypowiedzenia, z których strona powodowa wywodziła orzeczenie wobec pozwanego eksmisji, uregulowane zostały w przepisie art. 11 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, który stanowi, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Nadto wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 ustawy).

Zasadniczą przyczyną oddalenia powództwa wobec pozwanego było niedochowanie przez stronę powodową wymogów skutecznego wypowiedzenia umowy, a konkretniej – wadliwość pisemnego upomnienia z 27.09.2018 r. Strona powodowa nie wyraziła w tym piśmie jakie konkretne zastrzeżenia ma do zachowania M. J.. Zawarto w nim jedynie ogólnie, że strona powodowa nie zamierza tolerować zachowania pozwanego w stosunku do innych lokatorów. Takie sformułowanie pisma powodowało, że pozwanemu nie można przypisać zarzutu niedostosowania się do stawianych przez powoda oczekiwań, skoro pozwany nie wiedział które z jego zachowań wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Najemcy należało wskazać konkretne zachowania, do których wynajmujący wnosi uwagi. W ten sposób, najemca miałby realną możliwość dostosowania się do stawianych wymagań i poprawy swojego zachowania. Należy zauważyć, że procedura wypowiedzenia umowy najmu określona w cytowanej ustawie jest wysoce sformalizowana, co wpływa na zwiększenie poczucia bezpieczeństwa lokatorów i pewności trwania prawnego stosunku najmu. Do gwarancji tych należy zatem podejść bardzo rygorystycznie. W ocenie sądu mankament pisemnego upomnienia podważa skuteczność złożonego przez stronę powodową wypowiedzenia umowy.

Nawet gdyby przyjąć, że pisemne upomnienie pozwanego było dokonane w sposób prawidłowy, powództwo należało oddalić również z tego powodu, że okoliczności sprawy nie wskazują, żeby zachowanie M. J. przybrało cechy uporczywego lub rażącego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu. Niewątpliwie pozwany jest skonfliktowany z P. G. (2) i jego partnerką. Z tego powodu należało bardzo ostrożnie podejść do ich zeznań złożonych w sprawie. Niewątpliwie mieli oni interes w ukazaniu pozwanego w jak najbardziej negatywnym świetle, gdyż zależało im na jego eksmisji. Okoliczności przytaczane przez P. G. (2) i B. B. w dużym stopniu nie znalazły potwierdzenia w innych dowodach. Policja potwierdziła jedynie jedną interwencję na tle konfliktu sąsiedzkiego, nie został jednak szczegółowo udokumentowany przebieg tej interwencji. W czasie gdy doszło do kłótni sąsiedzkiej pozwany kosił trawę w rękach trzymając kosę. P. G. (2) i B. B. incydent ten odebrali jako sytuację dla nich niebezpieczną. Było to jednak subiektywne ich spostrzeżenie, gdyż intencją pozwanego nie była chęć wyrządzenia komukolwiek krzywdy. Jak zeznała M. Ś. pozwany podniósł kosę odruchowo i nie chciał nikogo tą kosą uderzyć. Należy wskazać, że z uwagi na istniejący konflikt zdarzenia z udziałem M. J. mogły wydawać się P. G. (2) i B. B. bardziej niebezpieczne niż to odbierał postronny obserwator. M. Ś. była partnerką pozwanego. Jej zeznania nie nosiły jednak ani cech oczerniania, ani wybielania postawy pozwanego. Bardziej obiektywnie niż zeznania skonfliktowanych z pozwanym sąsiadów odzwierciedlały faktyczny przebieg wydarzeń. Podobnie należało ocenić zeznania E. M., który niewątpliwie z racji sąsiedztwa był zaangażowany w konflikt, co zaznaczał sam pozwany w odpowiedzi na pozew. Niemniej jednak zeznania M. Ś. i E. M. z uwagi na brak interesu w sprawie eksmisji pozwanego były bardziej obiektywne niż zeznania P. G. (2) i B. B.. Świadkowie ci nie potwierdzili, aby incydenty z użyciem kosy, czy też z rozbiciem lampy samochodowej wywołał M. J.. Należy zauważyć, że niewłaściwe odnoszenie się pozwanego do P. G. (2) i B. B., zakłócanie przez pozwanego ich spokoju w miejscu zamieszkania rzeczywiście mogło być dla nich uciążliwe, jednak nie można przyjąć, żeby zachowania takie wypełniały dyspozycję przepisu art. 11 ust. 2 pkt 1 cyt. wyżej ustawy. P. G. (2) również używał wulgaryzmów w stosunku do pozwanego oraz stwarzał sytuacje konfliktowe. Samo spożywanie alkoholu przez pozwanego w towarzystwie innych osób, nie prowadzące do eskalacji napięć międzysąsiedzkich, nie może być poczytywane jako naganne. Trzeba także zauważyć, że pozwany nie uniemożliwiał sąsiadom, z którymi jest skonfliktowany korzystania z części wspólnych nieruchomości. Trzeba zatem przyjąć, że zachowanie pozwanego M. J. nie wykraczało w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

Orzeczenie o kosztach opierało się na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu. Zgodnie z przepisem art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Do kosztów procesu pozwanego należały koszty zastępstwa procesowego w kwocie 240 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – łącznie 257 zł.

Do uregulowania pozostały wydatki wyłożone tymczasowo przez Skarb Państwa w kwocie 94,26 zł związane ze stawiennictwem świadka. Mając na uwadze wynik sprawy zgodnie z przepisami art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. należało nakazać stronie powodowej, aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kamiennej Górze kwotę 94,26 zł tytułem zwrotu wydatków wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.