Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 marca 2022 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Roman Troll

po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2022 r. w Gliwicach na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa M. C.

przeciwko A. M. (1) i S. K.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach

z dnia 26 czerwca 2020 r., sygn. akt I C 2317/18

1)  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 1. o tyle tylko, że zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda 766,28 zł (siedemset sześćdziesiąt sześć złotych i dwadzieścia osiem groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 4 stycznia 2018 r.,

2)  oddala apelację w pozostałej części,

3)  zasądza od powoda solidarnie na rzecz pozwanych 900 zł (dziewięćset złotych) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

SSO Roman Troll

Sygn. akt III Ca 1140/20

UZASADNIENIE

Pozwem z 4 stycznia 2018 r. powód M. C. wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych S. K. oraz A. M. (1) 6423,87 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 4400 zł od 18 lipca 2017 r., od 783,87 zł od dnia wniesienia pozwu, od kwoty 1240 zł od 18 lipca 2017 r. oraz kosztami procesu, gdyż pozwani nie wydali mu w terminie lokalu oraz uszkodzili tenże. Na dochodzoną kwotę składa się 5183,87 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przez pozwanych w okresie od stycznia do lipca 2017 r. oraz 1.240 tytułem szacunkowych kosztów naprawy wyposażenia uszkodzonego przez pozwanych. W piśmie procesowym z 12 marca 2018 r. powód sprecyzował, że domaga się zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie od 1.240 zł od dnia wniesienia powództwa, a nie od dnia 18 lipca 2017 r.

29 marca 2018 r. wydano w sprawie nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, orzekając zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwani wnieśli prawidłowo sprzeciw od tego nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i domagając się oddalenia powództwa oraz zasądzenia na swoją rzecz kosztów postępowania. Zakwestionowali żądanie powoda co do zasady oraz wysokości, potwierdzili, że strony łączyła umowa najmu lokalu, jednak argumentowali, że przy zawarciu umowy uiścili na rzecz powoda 1500 zł kaucji, a 15 października 2016 r. faktycznie opuścili sporny lokal, zabierając z niego swoje rzeczy osobiste i od tego czasu powód mógł swobodnie dysponować lokalem jako jego właściciel. Podali również, że lokal, który zwrócili powodowi, znajdował się w stanie niepogorszonym.

W piśmie z 15 października 2019 r. pełnomocnik powoda złożył oświadczenie o potrąceniu wierzytelności pozwanych z tytułu zwrotu kaucji zabezpieczającej w wysokości 1500 zł z wierzytelnościami powoda przysługującymi względem pozwanych co do kwoty 363,38 zł tytułem pozostałej do zapłaty przez pozwanych należności za zużycie wody, co do kwoty 894,11 zł tytułem pozostałych do zapłaty przez powodów opłat do spółdzielni mieszkaniowej oraz co do kwoty 242,51 zł tytułem części odszkodowania należnego za uszkodzenie wyposażenia lokalu. Oświadczenie zostało doręczone do rąk pełnomocnika procesowego pozwanych.

Pismem z 17 października 2019 r. powód rozszerzył powództwo o 1883,42 zł i tym samym domagał się zasądzenia od pozwanych solidarnie 8307,29 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od 4400 zł od 18 lipca 2017 r. oraz od 783,87 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także od 3123,42 zł od 18 lipca 2017 r., wskazał, że (...),42 stanowi różnicę pomiędzy kwotą wyliczoną przez biegłego sądowego z tytułu napraw a należnością pierwotnie dochodzoną w pozwie tytułem odszkodowania (1240 zł)
i kwotą dokonanego potrącenia z kaucji zabezpieczającej (242,51 zł).

Pozwani po rozszerzeniu żądania przez powoda podtrzymali stanowisko w sprawie
i w dalszym ciągu domagali się oddalenia powództwa.

Wyrokiem z 26 czerwca 2020 r. Sąd Rejonowy w Gliwicach oddalił powództwo (pkt 1.); zasądził od powoda solidarnie na rzecz pozwanych 1834 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkr 2.) oraz nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego w Gliwicach 528,39 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (pkt 3.).

Orzeczenie to zapadło przy następujących ustaleniach faktycznych:

Strony 29 września 2015 r. zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego do 1 października 2018 r., powód wynajął pozwanym lokal, czynsz najmu ustalono na 900 zł miesięcznie, ponadto najemców (pozwanych) obciążać miały wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz
i usuwanie śmieci i nieczystości oraz koszty zarządu - 300 zł na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Z., dodatkowo pozwani mieli uiszczać należności z tytułu energii elektrycznej i wykorzystania wody oraz centralnego ogrzewania. Pozwani, zgodnie z treścią umowy, wpłacili na rzecz powoda 1500 zł kaucji na zabezpieczenie jego roszczeń o pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w dniu jego opróżnienia, zniszczenia lokalu w trakcie używania przez najemcę oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja miała zostać zwrócona najemcy w terminie do 30 dni od dnia zwrotu lokalu po rozliczeniu należności przysługujących wynajmującemu. Pozwani zobowiązali się opróżnić lokal i zwrócić go wynajmującemu wraz z wyposażeniem na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego w terminie do 7 dni od dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umowy w stanie niepogorszonym, zaś za uszkodzenia lub zniszczenia dokonane w czasie trwania umowy zobowiązali się pokryć koszty naprawy lub remontu. W razie nieopróżnienia lokalu w terminie, pozwani mieli uiszczać co miesiąc odszkodowanie wynajmującemu odpowiadające wysokości czynszu i pozostałych opłat, jakie mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a jeżeli nie pokrywa poniesionych strat, wynajmujący może żądać odszkodowania uzupełniającego.
W przypadku, jeżeli w lokalu przetrzymywane będą zwierzęta, które spowodują zabrudzenie mieszkania, najemcy zobowiązali się do pokrycia kosztów malowania mieszkania. Najemcy zobowiązali się również do wyczyszczenia podłóg, umycia okien oraz sprzętu AGD, dezynfekcji sanitariatów przed zdaniem lokalu. W imieniu powoda, który na stałe zamieszkuje
w Niemczech, czynności na miejscu jako pełnomocnik wykonywał M. Z..

Przy zawieraniu umowy najmu sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy lokalu,
z którego wynika, że pozwani nie mieli uwag do stanu technicznego lokalu. Stan mieszkania był 29 września 2015 r. niebudzący zastrzeżeń, jakkolwiek mocowanie prysznica było już wówczas naderwane, ponadto dochodziło do wycieku z umywalki do szafki znajdującej się poniżej. Mieszkanie było pomalowane po poprzednich najemcach, w trzech pokojach znajdowały się wykładziny, zaś w linoleum nie było żadnych dziur.

Pozwani zajmowali lokal wraz z małoletnimi dziećmi oraz psem, używając mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem. W trakcie przebywania w lokalu przez pozwanych doszło do pogorszenia jego stanu. Powstało uszkodzenie listwy halogenowej w kuchni, doszło do podrapania drzwi wejściowych oraz paneli ściennych przy tych drzwiach, uszkodzenia baterii prysznicowej, uszkodzenia wykładziny PCV w postaci linoleum w paru pomieszczeniach (dziury w wykładzinie spowodowane przez psa), pęknięcia szyldu, zepsucia zamka
w drzwiach, zdemontowania drzwi harmonijkowych oraz wyrzucenia wykładziny dywanowej w jednym z pokoi po tym, jak małoletnia córka pozwanej upadła na ziemię i zabrudziła wykładzinę krwią. W łazience, na skutek pogłębiającego rozszczelniania rury, doszło również do dalszego zalewania szafki podumywalkowej. Nieszczelność została zaklejona przez S. K.. Przy zdawaniu lokalu występowały również zabrudzenia.

Pismem z 30 września 2016 r. pozwani złożyli oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na 1 listopada 2016 r., podając jako przyczynę powiększenie rodziny w związku z ciążą pozwanej oraz problematyczne umiejscowienie pieca centralnego ogrzewania. Pismo drogą listowną dotarło do powoda 5 grudnia 2016 r. i z tą datą powód przyjął skutek rozwiązania stosunku najmu. Równocześnie na przełomie września i października 2016 r. pozwani opuścili mieszkanie powoda, opróżnili je ze swoich rzeczy i przeprowadzili się do lokalu w R. przy ul. (...), gdzie mieszkali do lutego 2017 r.
W dalszej kolejności pozwani powrócili do Z. i zamieszkali przy ul. (...) aż do maja 2018 r., by od tego czasu przenieść się do mieszkania w miejscowości J.. Jeszcze do grudnia 2016 r. pozwani przechowywali swoje rzeczy w komórce i w piwnicy, ale wówczas wywieźli również te rzeczy. Pozwani poinformowali powoda o opuszczeniu mieszkania i wskazywali, że są gotowi do przeprowadzenia procedury zdawczo-odbiorczej. Pomimo wypowiedzenia umowy najmu i rozwiązania stosunku prawnego oraz opróżnienia mieszkania ze wszystkich rzeczy, pozwani wpłacili na rzecz powoda czynsz po 900 zł również za listopad i grudzień 2016 r. Pomiędzy S. K. a M. C. została nawiązana korespondencja mailowa w przedmiocie zdania lokalu. Pozwani czuli się zobowiązaniu do odmalowania mieszkania przed jego zwrotem. W mailu z 10 listopada
2016 r. pozwany wskazał, że lokal zostanie pomalowane w kolejnym tygodniu. W jednej
z kolejnych wiadomości z 5 grudnia 2016 r. pozwany podał, iż mieszkanie będzie gotowe do przekazania 10 grudnia 2016 r., następnie zapewniał, że do ostatecznego odbioru mieszkania może dojść po jego odmalowaniu zaraz po Świętach Bożego Narodzenia. Pomalowanie lokalu miało miejsce jeszcze w grudniu 2016 r., strony umówiły się na dokonanie odbioru
8 stycznia 2017 r., jednak do niego nie doszło. 13 stycznia 2017 r. pozwany oznajmił powodowi, że lokal jest pomalowany i odbiór może nastąpić w najbliższą niedzielę. Odbyło się wówczas spotkanie pełnomocnika powoda M. Z. z pozwanym w lokalu, które nie doprowadziło jednak do sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego. M. Z. wysłał M. C. zdjęcia, na podstawie których powód zgłaszał dalsze zastrzeżenia, nie był zadowolony z tego, w jaki sposób pomalowano mieszkanie, stawiał kolejne warunki na przykład w zakresie rodzaju i koloru farby, nie podobało mu się malowanie
w rogach pomieszczeń. Pozwany, chcąc uczynić zadość żądaniom powodom, wyraził wolę ponownego malowania i dalszego sprzątania lokalu. Powód oczekiwał wymiany wykładziny w przedpokoju na taką samą lub zbliżoną kolorystycznie. Strony kontynuowały korespondencję, a powód w dalszym ciągu nie zgadzał się na odbiór mieszkania i wciąż przekładał termin odbioru lokalu. Wobec powyższego, pozwany kontynuował prace w lokalu celem przywrócenia go do stanu istniejącego w chwili zawarcia umowy najmu. Taki stan utrzymywał się jeszcze przez parę miesięcy. Pozwani nie korzystali już w żaden sposób z mieszkania powoda, lecz jedynie nie zdali kluczy z uwagi na brak woli odbioru lokalu przez powoda i stawiane przez niego wymogi wykonywania dalszych poprawek. Na przełomie maja i czerwca 2017 r. odbyło się spotkanie powoda z pozwaną w lokalu celem zdania lokalu. Powód miał jednak zastrzeżenia odnośnie czystości w mieszkaniu i strony umówiły się na kolejne spotkanie za kilka dni.

29 lipca 2017 r. doszło do sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu
z udziałem pozwanej oraz siostry powoda A. B. działającej jako pełnomocnik powoda. W treści protokołu wskazano jako uwagi: brak lampy (kinkietu), brudne okna, uszkodzony kran nad wanną, naderwane mocowanie prysznica, zniszczoną toaletkę, brudne WC, brak szafki stojącej, drzwi wejściowe drewniane oraz panele ścienne obok drzwi wejściowych zniszczone (podrapane przez psa), zniszczoną wykładzinę w przedpokoju (dużą, widoczną dziurę), brak dolnego zamka, dziurę w wykładzinie w wejściu do łazienki, brudne podłogi
i okna w dużym pokoju, brudne okna w pokoju dziecięcym, zniszczone panele sufitowe, brak wykładziny podłogowej, przeciętą wykładzinę pod oknem w pokoju dziecięcym, brak lampy. Pozwani odkupili drzwi harmonijkowe, a jedynie ich nie zamontowali. 29 lipca 2017 r. A. M. (1) przekazała pełnomocnikowi powoda kwotę 60 zł na poczet wymiany zamka
w drzwiach. Kaucja nie została pozwanym zwrócona przez M. C..

Pismem z 29 czerwca 2017 r. powód wezwał pozwanych do opróżnienia lokalu i zapłaty 6200 zł w terminie do 17 lipca 2017 r.

Uzasadnione koszty naprawy uszkodzeń w lokalu powoda przy ul. (...) w Z. wynoszą:

- uszkodzenie listwy halogenowej – 102,70 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 91,64 zł sposobem gospodarczym;

- rozwarstwienie materiału i popękanie politury szafki pod umywalką, liczne zabrudzenia
i zapleśnienia – 76,83 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 57,66 zł sposobem gospodarczym;

- uszkodzenie baterii prysznicowej – 230,63 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 217,13 zł sposobem gospodarczym;

- wyrwanie mocowania prysznica ze ściany nad wanną – 19,45 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 13,23 zł sposobem gospodarczym;

- uszkodzenie wykładziny podłogowej w mieszkaniu – 1280,70 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 1145,11 zł sposobem gospodarczym;

- uszkodzenie drzwi wejściowych podrapanych przez psa – 232,44 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 176,23 zł sposobem gospodarczym;

- pęknięty szyld, brak zamka – 18,55 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 15,85 zł sposobem gospodarczym;

- zdemontowane drzwi harmonijkowe w małym pokoju – 144,14 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 135,61 zł sposobem gospodarczym;

- uszkodzenie pieca C.O., wypalone i zniszczone drzwiczki pieca – 190,30 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 179,10 zł sposobem gospodarczym;

- wymiana żarówek – 23,52 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 19,77 zł sposobem gospodarczym;

- wymiana wykładziny dywanowej – 739,28 zł wykonane przez firmę profesjonalną, 696,75 zł sposobem gospodarczym.

W piśmie procesowym z 15 października 2019 r. pełnomocnik powoda złożył oświadczenie o potrąceniu wierzytelności pozwanych z tytułu zwrotu kaucji zabezpieczającej (1500 zł) z wierzytelnościami powoda przysługującymi względem pozwanych:

- 363,38 zł tytułem pozostałej do zapłaty przez pozwanych należności za zużycie wody;

- 894,11 zł tytułem pozostałej do zapłaty przez powodów opłat do spółdzielni;

- 242,51 zł tytułem części odszkodowania należnego za uszkodzenie wyposażenia lokalu.

Sąd Rejonowy zaznaczył też, że wiarygodne okazały się zeznania wszystkich przesłuchanych świadków, przy czym większość z nich posiadała jedynie fragmentaryczną wiedzę, która w niewielkim stopniu przyczyniła się do ustalenia stanu faktycznego, a nie dostrzegł podstaw do odmówienia wiary M. Z., W. G. (1), W. G. (2), D. K. i A. M. (2), gdyż zeznawali logicznie i zgodnie z rzeczywistością, nie starali się faworyzować żadnej ze stron, lecz obiektywnie przedstawiali przebieg wydarzeń. Jeżeli chodzi o dowód z przesłuchania stron, to zasadniczo – wbrew odmiennym stanowiskom procesowym – powód, pozwana i pozwany tworzyli spójny obraz zdarzeń, a różnili się jedynie co do szczegółów dotyczących wyposażenia lokalu i jego stanu, jak również co do oceny poszczególnych zdarzeń, co jawiło się jako zrozumiałe z uwagi na dynamikę zdarzeń oraz upływ czasu. Nie dostrzegł zaś podstaw, aby uznać, że któraś ze stron celowo mija się z prawdą bądź kreuje fałszywą wersję jedynie na cele niniejszego postępowania, zwłaszcza że pozwani nie ukrywali, iż stan lokalu w chwili jego zdania nie był optymalny i występowały pewne usterki przez nich spowodowane, dlatego ostatecznie walor wiarygodności przyznał zeznaniom wszystkich stron procesu.

Sąd Rejonowy nie poczynił ustaleń faktycznych w oparciu o dowody w postaci własnych notatek sporządzonych przez powoda, które dołączono do pozwu /k. 48-55/, gdyż okazały się mało czytelne i niezbyt spójne, a ponadto nie znajdowały potwierdzenia w dokumentach źródłowych. Przede wszystkim trudno było mu ustalić, co dokładnie z tych zapisków wynika, w szczególności na ich podstawie nie sposób przyjąć, aby pozwani posiadali względem powoda i spółdzielni mieszkaniowej jakiekolwiek zadłużenie. Co więcej – notatek tych nie opatrzono nawet podpisem powoda ani żadnej innej osoby. Jeśli powód zmierzał tymi dokumentami do wykazania wysokości zadłużenia pozwanych, powinien przedłożyć dane źródłowe odnośnie wysokości czynszu (np. zawiadomienie spółdzielni mieszkaniowej o wysokości czynszu), stanu licznika, zużycia, stawki za m ³, dokonanych odczytów (np. protokół odczytu, pismo dostawcy mediów), lecz takich dokumentów w materiale dowodowym brak, dotyczy to także dowodu dołączonego do pisma procesowego z 15 października 2019 r.
/k. 261/, jak też do pisma procesowego z 20 lutego 2020 r. w postaci (najprawdopodobniej) wiadomości mailowej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) /k. 299/. Ostatni z tych dowodów przedstawiono w formie swoistego wyciągu z maila i jako taki budzi on uzasadnione wątpliwości co do prawdziwości i rzetelności. Zaofiarowany przez powoda materiał dowodowy
w tym zakresie okazał się niewystarczający dla Sądu Rejonowego dla wykazania okoliczności, na które został przedstawiony, a składał się w istocie z niepodpisanych notatek i wyciągu z maila, poza tym już same twierdzenia pisma z 20 lutego 2020 r. były wątpliwe – powód miał rzekomo przyjąć pierwotnie niższą stawkę za m ³ aniżeli jej rzeczywista wysokość; nie wykazano również źródłami dowodowymi prawdziwości twierdzeń, jakoby wysokość opłat do spółdzielni miała wynieść 5104,11 zł, a pozwani mieli wpłacić 4210 zł. Te uwagi Sąd Rejonowy odniósł także do rzekomego zadłużenia pozwanych z tytułu opłat za zużycie wody. Dlatego też, nie poczynił ustaleń, aby pozwani posiadali względem czy to powoda, czy (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...), czy też dostawców mediów jakiekolwiek zadłużenie z tytułu należnych opłat, gdyż postępowanie dowodowe nie wykazało takiej okoliczności, a pozwani jej zaprzeczali.

Przy tak dokonanych ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy uznał powództwo za podlegające oddaleniu.

Odnośnie bezumownego korzystania z lokalu powoda Sąd Rejonowy przywołał regulacje art. 18 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ar. 224 k.c. i art. 225 k.c., art. 675 § 1 k.c., art. 677 k.c. i art. 486 § 2 k.c., gdyż powód odmówił przyjęcia lokalu od pozwanych i piętrzył trudności w jego odebraniu (żądania kolejnych poprawek), choć mógł odebrać lokal jeszcze przed nadejściem 2017 roku, a zgodnie z umową było 7 dni na zdanie lokalu; powód od czasu rozwiązania stosunku umownego (od 5 grudnia 2016 r.) miał pełną możliwość dalszego dysponowania lokalem i jego ponownego wynajęcia, jednak w istocie nie chciał z niej skorzystać,
a wystarczyło, aby odebrał od pozwanych klucze do mieszkania, które chcieli mu zwrócić, następnie ewentualnie przywrócił lokal do stanu, który go zadowalał i przystąpił do dalszych czynności mających na celu jego ponowne wynajęcie (zauważył też, że kiedy wreszcie powód zdecydował się przeprowadzić procedurę odbioru mieszkania w lipcu 2017 r., to bezpośrednio potem wraz z żoną przystąpił do prac naprawczych, a więc nic nie stało na przeszkodzie, by uczynić to ponad pół roku wcześniej). Dlatego też Sąd Rejonowy uznał, że powód popadł w zwłokę, gdyż uchylał się od przyjęcia zaofiarowanego świadczenia, gdyż pozwani chcieli zwrócić mu lokal. Wskazał również, że pozwani korzystali z lokalu powoda tylko do końca września 2016 r., a następnie – na prośbę i żądanie powoda dokonywali poprawek w stanie mieszkania, co jednak nie wyczerpuje desygnatu korzystania z mieszkania w rozumieniu
art. 224 i 225 k.c. oraz art. 18 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. To doprowadziło Sąd Rejonowy do oddalenia roszczenia w tej części, gdyż pozwani od listopada 2016 r. nie utrudniali dostępu do lokalu powodowi, to nie postawa pozwanych, lecz samego powoda uniemożliwiła mu wynajmowanie mieszkania w okresie od stycznia do lipca 2017 r. Jednocześnie, w tej części żądania, Sąd Rejonowy zaznaczył, przywołując art. 6 k.c., że nie zostało ono także udowodnione co do wysokości, gdyż nie powołano dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości czynszu jaki powód mógłby uzyskać, a odwołanie się do kwoty wynikającej z umowy nie było wystarczające.

Odnośnie dalszej części żądania powoda (pogorszenie stanu lokalu) Sąd Rejonowy, przywołując regulacje art. 675 § 1 i 3 k.c., art. 677 k.c., art. 354 k.c., art. 120 § 1 k.c., uznał, że po zwrocie przedmiotu najmu stan lokalu był nieco gorszy w stosunku do stanu z chwili jego wydania pozwanym przy zawarciu umowy i konieczne było podjęcie określonych czynności naprawczych celem jego przywrócenia do stanu właściwego, ale powstałe usterki nie były w całości następnego prawidłowego używania lokalu przez pozwanych. Postępowanie dowodowe nie wykazało usterki w postaci braku drzwi harmonijkowych, gdyż zostały one zakupione przez pozwanego przed zdaniem lokalu, niepotwierdzone materiałem dowodowym okazało się również uszkodzenie pieca CO i brak żarówek, ponadto z ustaleń faktycznych wynika, że mocowanie prysznica było naderwane już przed wprowadzeniem się pozwanych do lokalu, natomiast niektóre z wymienionych przez powoda szkód powstało wskutek prawidłowego używania z uwagi na naturalne i normalne zużycie (chodzi o szkody, o których mowa w pkt 2 tabeli sporządzonej przez biegłą, tym bardziej, że do popękania politury szafki pod umywalką i rozwarstwienia materiału doszło z uwagi na przeciekania urządzeń łazienkowych, które występowało od początku użytkowania mieszkania przez pozwanych). Za zużycie rzeczy będącej następstwem prawidłowego używania uznał również uszkodzenie baterii prysznicowej – jako oczywiste uznał, że skoro pozwani zajmowali lokal przez okres jednego roku, to tak drobne sprzęty jak bateria prysznicowa wyczerpują i zużywają się w taki sposób, że należy wymienić je na nowe, a nie sposób uznać, że takie uszkodzenie powstało wskutek nieprawidłowego używania baterii. Dlatego, zdaniem Sądu Rejonowego, odpowiedzialność pozwanych ograniczona była to uszkodzeń, o których mowa w pkt. 1, 5, 7, 8, 9 i 14b tabeli
z pkt 3.4. opinii biegłej, których naprawę wyceniono ogółem na 2431,78 zł (wykonanie przez firmę profesjonalną) oraz na 2167,63 zł (wykonanie sposobem gospodarczym), przy czym przyjął jako właściwy sposób gospodarczy w celu minimalizacji szkody. Wskazał też, że pozwani trafnie jednak argumentowali, że na poczet ewentualnych przyszłych uszkodzeń uiścili 1500 zł kaucji, która nie została im zwrócona.

Powód usiłował uwolnić się od odpowiedzialności z tytułu zwrotu kaucji poprzez oświadczenie o potrąceniu jego rzekomych wierzytelności. Okazało się ono jednak nieskuteczne, bo nie wykazał, aby przysługiwały mu względem pozwanych potrącane wierzytelności, a oświadczenie o potrąceniu posiadające zarówno charakter materialnoprawny, jak i procesowy złożone w piśmie procesowym okazało się nieskuteczne z uwagi na to, że nie dotarło do pozwanych, a jedynie do ich pełnomocnika procesowego.

Sąd Rejonowy zaznaczył, że ponieważ powód domagał się zasądzenia tytułem odszkodowania za uszkodzenia lokalu 3123,42 zł, a pozwanym do zwrotu pozostawała kaucja zabezpieczająca, która nie została ani zwrócona, ani skutecznie i prawidłowo potrącona, w grę wchodziło zasądzenie 1623,42 zł, ale należne powodowi odszkodowanie opiewało na 2167,63 zł (poza kwestią kaucji), dlatego też Sąd Rejonowy rozważał jedynie zasądzenie 667,63 zł (2167,63 zł – 1500 zł kaucji zabezpieczającej). Roszczenie w tym zakresie podlegało jednak również oddaleniu z uwagi na skutecznie podniesiony przez pozwanych zarzut przedawnienia, uznał bowiem, że lokal mógł być zwrócony w grudniu 2016 r. i od tej daty, najpóźniej 12 grudnia, należy liczyć termin wymagalności, a zależało on od postawy powoda, który nie odbierał lokalu pomimo tego, że mógł to zrobić.

Sąd Rejonowy zaznaczył też, że roszczenie powoda w znacznej części okazało się przedawnione nawet gdyby przyjąć, że biegnie on od wydania faktycznego lokalu w lipcu 2017 r., gdyż w pozwie z 4 stycznia 2018 r. powód zgłoszenie roszczenie jedynie z uwagi na niektóre uszkodzenia lokalu, których domagał się ostatecznie po rozszerzeniu żądania,
a 8 marca 2019 r. zgłosił kolejne roszczenia, które przedawniły się z uwagi na upływ rocznego terminu, nawet gdyby przyjąć, że wymagalność nastąpiła w lipcu 2017 roku. Znaczną część kwoty ustalonej w opinii biegłej, a konkretnie 1280,70 zł lub 1145,11 zł, stanowiły koszty naprawy wykładziny podłogowej w całym mieszkaniu, a ewentualnie nieprzedawnione w tym zakresie było tylko roszczenie z tytułu naprawy wykładziny w przedpokoju (zgłoszone już w pozwie), a w pozostałym zakresie okazało się przedawnione jako zgłoszone dopiero
w piśmie rozszerzającym żądanie pozwu. Bez możliwości precyzyjnego ustalenia, jaką część tych kwot stanowi wymiana wykładziny w przedpokoju, uzasadnione było przyjęcie, iż jest to co najwyżej 1/3 wysokości, porównując powierzchnię przedpokoju z całym mieszkaniem. Przedawnione było również żądanie z tytułu uszkodzenia listwy halogenowej i braku lampy (102,70 zł lub 91,64 zł), braku drzwi harmonijkowych (135,61 zł lub 179,10 zł) oraz uszkodzenia pieca CO (190,30 zł lub 179,10 zł). Ogółem zatem koszt naprawy uszkodzeń w lokalu zgłoszonych już w pozwie, zgodnie z opinią biegłej i przyjętych przez sąd za uzasadnione (udowodnione oraz niebędące efektem normalnego zużycia), nie przekracza 1500 zł, czyli wysokości kaucji zabezpieczającej wpłaconej przez pozwanych. Złożenie pozwu przerwało bieg przedawnienia jedynie co do 1240 zł z tytułu odszkodowania za uszkodzenia lokalu

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., a odnośnie nieuiszczonych kosztów sądowych na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r.
o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w związku z art. 98 § 1 k.p.c.

Apelację od tego wyroku złożył powód, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

1)  naruszenie przepisu prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to
art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie oceny w sposób wybiórczy, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego polegające na bezzasadnym uznaniu za wiarygodne, logiczne i zgodne z rzeczywistością zeznań pozwanych oraz świadków W. G. (1), W. G. (2) i D. K., podczas gdy zeznania pozwanych i świadków były jednostronne, niewiarygodne i wewnętrznie sprzeczne, co skutkowało błędnymi ustaleniami faktycznymi w zakresie tego, że:

a)  29 września 2015 r. mocowanie prysznica było już naderwane i dochodziło do wycieku z umywalki do szafki znajdującej się poniżej, podczas gdy wskazane elementy były w pełni sprawne i pozbawione opisanych wady co wynika w szczególności z treści protokołu zdawczo- odbiorczego lokalu z 29 września 2015 r. oraz zeznań powoda i świadka M. Z.;

b)  pozwani na przełomie września i października 2016 roku opuścili mieszkanie powoda, opróżnili je ze swoich rzeczy i przeprowadzili się do lokalu w R., a od stycznia 2017 roku nie korzystali w żaden sposób z przedmiotowego lokalu, podczas gdy pozwani do 29 lipca 2017 r. zajmowali lokal i opróżniali go ze swoich rzecz, jak również podejmowali działania w celu przywrócenia go do właściwego stanu;

c)  pozwani byli gotowi, aby przeprowadzić procedurę odbioru lokalu przez powoda
i przekazać klucze do niego, ale natrafili na trudności wywołane, a następnie piętrzone przez powoda, podczas gdy to powód wielokrotnie zwracał się o wydanie lokalu, a pozwani przesuwali termin jego wydania, jak również nie wykonali niezbędnych prac w celu przywrócenie go do należytego stanu;

d)  powód od 5 grudnia 2016 roku miał pełną możliwość dalszego dysponowania lokalem i jego ponownego wynajęcia, jednak nie chciał z tej możliwości skorzystać, podczas gdy powód, aż do 29 lipca 2017 r. nie mógł lokalem dysponować, bowiem pozwani zajmowali go. opróżniali ze swoich rzeczy oraz wykonywali prace w celu przywrócenie go do należytego stanu;

e)  pozwani w żaden sposób od listopada 2016 roku nie utrudniali dostępu do lokalu powodowi, który posiadał do niego własny komplet kluczy, podczas gdy powód wielokrotnie zwracał się o wydanie lokalu, a pozwani przekładali termin jego zwrotu, a ponadto powód nie miał dodatkowych kluczy do lokalu, co oznacza, iż nie mógł nim swobodnie dysponować;

f)  postępowanie dowodowe nie wykazało usterki w postaci braku drzwi harmonijkowych, uszkodzenia pieca CO, braku żarówek, uszkodzenia mocowania prysznica, a część uszkodzeń powstała w wyniku prawidłowego używania, tj. popękanie politury szafki pod umywalką i rozwarstwienie materiału, oraz baterii prysznica, podczas gdy opinia biegłego sądowego potwierdziła występowania wskazanych wad, braków i usterek;

2)  naruszenie przepisu prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 212 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie oceny w sposób wybiórczy, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego polegające na bezzasadnym pominięciu części dowodów, a to notatek sporządzonych przez powoda i wiadomości mailowej ze spółdzielni (...)
z 19 lutego 2020 r. oraz części zeznań powoda w zakresie rozliczeń, podczas gdy wskazane dowody z dokumentów są czytelne, zawierają informacje prawdziwe i rzetelne, a powód wskazał konkretne kwoty zadłużenia pozwanych, jak również poprzez niedążenie przez Sąd do ustalenia istotnych okoliczności sprawy co skutkowało błędnymi ustaleniami faktycznymi w zakresie tego. że pozwani nie posiadali zadłużenia względem powoda i spółdzielni mieszkaniowej (...) tytułem opłat czynszowych oraz opłat za zużycie wody, podczas gdy z treści zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności przedłożonych przez powoda wyliczeń i wiadomości mailowej ze spółdzielni (...) z 19 lutego 2020 r. wynika, że pozwani zobowiązani byli do zapłaty kwoty 363,38 złotych z tytułu opłat za wodę oraz 894,11 złotych z tytułu opłat do spółdzielni;

3)  naruszenie przepisu prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to
art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie oceny w sposób wybiórczy, polegające na pominięciu części zeznań powoda
w zakresie złożonego oświadczenia o potrąceniu wierzytelności z wierzytelnością pozwanych z tytułu zwrotu kaucji gwarancyjnej, co skutkowało tym, że Sąd nie dokonał ustalenia faktu, że powód złożył na rozprawie 12 lutego 2019 r. skuteczne oświadczenie o potrąceniu wierzytelności;

4)  naruszenie przepisu prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to
art. 232 k.p.c., poprzez bezzasadne przyjęcie, iż powód nie wywiązał się z obowiązku udowodnienia wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, podczas gdy powód żądał 900 zł miesięcznie odszkodowania, tj. w wysokości czynszu, jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu i jaki otrzymywał od pozwanych również po rozwiązaniu umowy najmu;

5)  naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

a)  art. 18 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, iż pozwani nie są zobowiązani do zapłaty odszkodowania z tytułu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego, bowiem w okresie od stycznia do lipca 2017 roku nie korzystali z lokalu, gdyż już w nim nie mieszkali, podczas gdy pozwani zajmowali lokal bezumownie po rozwiązaniu umowy najmu, aż do 29 lipca 2017 r. kiedy go ostatecznie opuścili, opróżnili i zwrócili klucze powodowi, a tym samym spełnione zostały przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej;

b)  art. 486 § 2 k.c. poprzez jego zastosowanie i uznania, iż powód popadł w zwłokę poprzez uchylanie się od przyjęcia lokalu, podczas gdy to pozwani wielokrotnie przekładali termin zwrotu lokal pomimo wyrażanej przez powoda gotowości do jego odbioru i sporządzenia stosownego protokołu, co oznacza, iż to pozwani znajdowali się w zwłoce z wykonaniem obowiązku zwrotu lokalu;

c)  art. 120 § 1 k.c. w zw. z art. 677 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że roszczenie o zapłatę odszkodowania z tytułu zwrotu kosztów naprawy uszkodzonego wyposażenia lokalu uległo przedawnieniu, bowiem początek biegu rocznego terminu przedawnienia miał miejsce w grudniu 2016 roku, podczas gdy do zwrotu lokalu doszło dopiero 29 lipca 2017 r., a pozew wniesiony został
4 stycznia 2018 r., zatem wskazane roszczenie nie uległo przedawnieniu;

d)  art. 499 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż oświadczenie
o potrąceniu wierzytelności złożone przez powoda było nieskuteczne i jednoczesne pomniejszenie odszkodowania należnego powodowi z tytułu uszkodzenia lokalu o kwotę kaucji gwarancyjnej (1500 zł) pomimo niezłożenia przez pozwanych oświadczenia o potrąceniu tej wierzytelności.

Przy tak postawionych zarzutach wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w całości
i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania sądowego w I instancji, a także zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego; ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia
o kosztach procesu.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Sąd rozpoznawał sprawę w postępowaniu uproszczonym, gdyż dotyczy żądania zasadzenia świadczenia, które nie przekracza 20000 zł (art. 505 ¹ § 1 k.p.c.).

Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym, gdyż rozpoznanie jej na rozprawie nie było konieczne, a strony nie wnosiły o przeprowadzenie rozprawy (art. 374 k.p.c.).

Ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy, w zasadniczej części, są prawidłowe i jako takie Sąd Okręgowy uznaje je za własne, za wyjątkiem ustaleń, że naderwanie mocowania prysznica i wycieki z umywalki do szafki znajdującej się poniżej istniały już
w chwili wydania lokalu pozwanym.

Trudno w tym zakresie (mocowania prysznica) uzasadniać, że po roku użytkowania podlega on wymianie z uwagi na zużycie, a w protokole odbioru brak też zastrzeżeń co do uszkodzeń w tym zakresie, gdy wydawano lokal pozwanym /k. 298/; co prawda Sąd Rejonowy ustalił, że był on już naderwany wcześniej, ale z żadnego z protokołów to nie wynika /k. 16-17 i 298/ – brak zastrzeżeń i uwag pozwanych, którzy nawet nie wskazują z jakich powodów tych uwag nie zamieścili, tak więc ten fakt uszkodzenia należało uznać za wykazany przez powoda, a zeznania pozwanej /k. 200-201/ w tej części nie są wiarygodne, gdyż pozostają w sprzeczności z zeznaniami powoda /k. 198-200/ oraz świadka M. Z. /k. 188v.-189/, w żaden sposób też pozwana nie wskazywała na to naderwanie w dokumentach, które podpisała przy wydaniu jej lokalu i jego oddaniu stronie powodowej – protokołach odbioru lokalu /k. 16-17 i 298/, zeznania pozwanego w tej części też nie są wiarygodne, gdyż on nawet nie odbierał lokalu ani go nie wydawał /k. 219-220/, a pozostają
w sprzeczności z dokumentami podpisanymi przez pozwaną /protokoły k. 16-17 i 298/ i zeznaniami powoda /k. 198-200/ oraz świadka M. Z. /k. 188v.-189/. Podobnie sytuacja ma się odnośnie wycieków z umywalki do szafki. Trzeba też pamiętać, że to pozwana powinna wykazać, nieprawdziwość danych zawartych w dokumentach, które sama podpisała, same jej zeznania do tego nie są wystarczające, tak samo jak zeznania pozwanego i trzeba je oceniać w aspekcie całego materiału dowodowego, w tym dokumentów i zeznań powoda, a także zdjęć, na których nie widać naderwania prysznica w chwili przekazywania lokalu pozwanym /k. 196-197/. Sąd Rejonowy zaś dał wiarę obu stronom w tym zakresie,
a przecież ich zeznania są sprzeczne, powód twierdzi, że w łazience nie było żadnych usterek i wskazuje na ww. usterki po wyprowadzeniu się pozwanych /k. 198-200/, protokoły podpisane przez pozwaną potwierdzają jego wersję /k. 16-17 i 298/, tak samo jak i świadek M. Z. /k. 188v.-189/, który wskazuje, że raczej nie było usterek, bo poprzedni lokatorzy doprowadzili lokal do takiego stanu, jak życzył sobie powód (nie było wycieków, a łazienka była w dobrym stanie i były robione zdjęcia przy wydawaniu pozwanym lokalu). Dlatego też Sąd Okręgowy, biorąc pod uwagę cały materiał dowodowy w sprawie, uznał za sprzeczce z nim, w ww. zakresie, zeznania pozwanej i pozwanego, a przez to niewiarygodne w tymże zakresie.

W rozpoznawanej sprawie słusznie zauważył Sąd Rejonowy, że powód miał możliwość odebrania lokalu, ze sporządzeniem protokołu zdawczo-odbiorczego, już w grudniu 2016 r. Zebrany materiał dowodowy na to wskazuje, a świadek M. Z. - legitymowany przez powoda do odbioru tego lokalu od pozwanych wyraźnie zaznaczył, że chodził do tego lokalu kilka razy, bo pozwani dzwonili, że są gotowi do odbioru, ale gdy przychodził to się okazywało, że powodowi coś nie pasowało /k. 188v.-189/ - to było więc uzasadnieniem braku odbioru, a nie stanowisko pozwanych. Pozwani nie uniemożliwiali powodowi odbioru lokalu; to powoda chciał odebrać lokal w konkretnym stanie, a nie ma też żadnych konkretnych zarzutów odnośnie tego, że do 12 grudnia 2016 r. nie można było, z winy pozwanych, odebrać lokalu; powód jedynie wskazuje, że pozwany odwlekał przekazanie lokalu, ale z zeznań ww. świadka wynika, że to powód stawiał warunki, a co za tym idzie unikał odebrania kluczy do lokalu i odebrania lokalu. Ostatecznie przecież to pozwani wypowiedzieli umowę najmu i strony doszły do porozumienia, że nie będzie ona już pomiędzy nimi obowiązywała.

W tym zakresie apelujący w ogóle pomija zeznania świadka M. Z., przy czym przywołuje go przy kwestiach związanych z uszkodzeniami przedmiotu najmu. Apelujący co do kwestii związanej z odebraniem lokalu powołuje się na wiadomości e-mailowe, brak jednak przywołania i odniesienia się do zeznań M. Z. wyraźnie wskazuje na to, że nie bierze pod uwagę całego materiału dowodowego, w przeciwieństwie do Sądu Rejonowego.

Ponadto apelujący zupełnie nie bierze pod uwagę tego, że pozwani wyprowadzili się jeszcze w 2016 roku i zamieszkali w innym miejscu; to też wynika z materiału dowodowego.

Dlatego też zupełnie bezzasadne jest żądanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, w którym pozwani już w okresie wymienionym w pozwie (od stycznia do lipca 2017 r.) nie zamieszkiwali, a nie czynili żadnych przeszkód w wydaniu tego lokalu powodowi już w grudniu 2016 r. Oczywiście ostatecznie do faktycznego wydania lokalu doszło w końcu lipca 2017 r., niemniej jednak nic nie stało na przeszkodzie, aby powód otrzymał tenże lokal w grudniu 2016 r., za wyjątkiem jego woli – pozwani już tam nie mieszkali. Pomimo więc posiadania kluczy do tego lokalu, zdaniem Sądu Okręgowego, nie było żadnych podstaw do tego, aby pozwani mieli regulować odszkodowanie za korzystanie z tego lokalu od stycznia do lipca 2017 r. – pozostawali oni bowiem w gotowości do wydania tego lokalu powodowi, a tylko żądania powoda dokonania konkretnych prac w lokalu uniemożliwiły odebranie przez niego kluczy. Dodać w tym miejscu należy, że nawet w sytuacji, gdyby pozwani w żaden sposób nie naprawiali uszkodzeń w przedmiocie najmu, to powód był obowiązany do jego odbioru i nie było żadnych podstaw do tego, aby uzależniał odbiór od wykonania konkretnych prac przez pozwanych (por. § 9 pkt 1 umowy, k. 14). Właśnie to uzależnienie odbioru od dokonania tych prac stanowi zwłokę w odebraniu przedmiotu najmu przez powoda, a co za tym idzie nie może on z tego powodu żądać zasądzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu przez pozwanych, skoro sam w terminie nie odebrał tego przedmiotu, mimo że pozwani byli gotowi go wydać; świadek M. Z. wskazuje, że pozwani kilka razy dzwonili, aby wydać lokal.

W tym zakresie dokonane przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne są prawidłowe
i jako takie Sąd Okręgowy uznaje za własne. Sąd Rejonowy w tej części nie naruszył w żaden sposób regulacji art. 233 k.p.c., a obszerna apelacja stanowi jedynie nieuzasadnioną polemikę z prawidłowymi ustaleniami Sądu Rejonowego, który brał pod uwagę i ocenił cały materiał dowodowy.

W literaturze wskazuje się, że zwłoka wierzyciela nie pociąga za sobą negatywnych skutków w sferze interesu prawnego dłużnika (por. R. Tanajewska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2021, t. 3. do art. 486). Ostateczne to dłużnik w jej przypadku może żądać naprawienia wynikłej stąd dla niego szkody.

Zastosowana w tym zakresie regulacja prawna jest prawidłowa.

W pozwie powód zaznaczył, że tytułem odszkodowania za koszty naprawy uszkodzonego wyposażenia lokalu żąda 1240 zł. Miał na uwadze uszkodzenie w postaci drzwi wejściowych oraz paneli ściennych obok tych drzwi, zniszczenie wykładziny w podłodze
w przedpokoju, nieodmalowania małego pokoju, zniszczenie paneli sufitowych oraz braku wykładziny podłogowej w pokoju dziecięcym, nieodmalowanie ścian; uszkodzenie baterii; naderwanie prysznica; zniszczenie toaletki; zatkanie i pobrudzenie wanny wraz z WC resztkami farby; namoknięcie opału i innych rzeczy pozostałych w piwnicy. Taki pozew powód złożył 4 stycznia 2018 r. w jego uzasadnieniu wskazując, czego dotyczy żądana kwota.
Z wyliczenia przedstawionego przez powoda – dołączonego do pozwu /k. 48-49/ – wynika, że na te 1240 zł składa się: 100 zł za elektryka (pomiar instalacji), 50 zł za brak lampy halogenowej w kuchni, 200 zł za szafkę łazienkową z lustrem (po amortyzacji), 100 za kran
w łazience, 100 zł za prysznic montowany do ściany, 100 zł za farby do łazienki, 100 zł za czyszczenie wykładziny podłogowej w łazience (przy czym trzeba zauważyć, że w wyliczeniu /k. 48-49/ powód sumuje tylko trzy pierwsze kwoty po 100 zł każda, pomimo tego, że we wskazaniach za co domaga się odszkodowania są one cztery, dlatego też tą ostatnią należy pominąć – poddana sumowaniu nie jest bowiem kwota z kolejnej rubryki), 350 zł za wykładzinę podłogową w przedpokoju, 50 zł za podrapane drzwi w przedpokoju, 50 zł za panele na ścianie w przedpokoju (przy czym trzeba zauważyć, że w wyliczeniu /k. 48-49/ powód sumuje tylko jedne 50 zł, pomimo tego, że we wskazaniach za co domaga się odszkodowania są one dwie, dlatego też tą za podrapane drzwi należy pominąć – poddana sumowaniu jest bowiem kwota z kolejnej rubryki), 20 zł za panele na suficie w średnim pokoju, 120 zł za wykładzinę podłogową w tym pokoju, 50 zł za lampę w małym pokoju. Zsumowanie wszystkich tych kwot daje 1390 zł, dlatego też Sąd Okręgowy przyjął, iż z wyliczenia przedstawionego przez powoda – dołączonego do pozwu /k. 48-49/ – wynika, że na te 1240 zł składa się: 100 zł za elektryka (pomiar instalacji), 50 zł za brak lampy halogenowej w kuchni, 200 zł za szafkę łazienkową z lustrem (po amortyzacji), 100 za kran w łazience, 100 zł za prysznic montowany do ściany, 100 zł za farby do łazienki, 350 zł za wykładzinę podłogową w przedpokoju, 50 zł za panele na ścianie w przedpokoju, 20 zł za panele na suficie w średnim pokoju, 120 zł za wykładzinę podłogową w tym pokoju, 50 zł za lampę w małym pokoju.

W wykonaniu zobowiązania Sądu Rejonowego z 12 lutego 2019 r. powód wskazał zaś, że ta kwota (1240 zł) dotyczy zniszczenia i uszkodzeń lokalu szczegółowo je wymieniając w piśmie z 6 marca 2019 r. /k. 210-211/, przy czym było to szersze określenie niż w uzasadnieniu pozwu, a jednocześnie brak w nim wskazania żądania odszkodowania za elektryka (tu uległo więc zmianie pomimo braku zmiany kwoty, niemniej jednak kwestii z tym związanych powód nawet nie wykazał). Zaznaczył przy tym, aby wyceny w tym zakresie dokonał biegły. Biegły takiej wyceny dokonał i odnosząc się do tego pisma pełnomocnika powoda wskazał wysokość wartości robót w tym zakresie, które przekraczały żądaną kwotę, biegły odniósł się także to kosztów naprawy i kosztów zakupu w 2017 r. elementów ruchomości oraz uszkodzeń szczegółowo opisanych w piśmie pełnomocnika powoda. To spowodowało, że 17 października 2019 r. powód rozszerzył powództwo o 1883,42 zł właśnie w zakresie odszkodowania. Od kwoty wskazanej przez biegłą odjął kwotę wskazaną przez siebie w pozwie - 1240 zł oraz 242,51 zł, którą, jak już wyżej zaznaczył na rozprawie, pobrał
z kaucji uregulowanej przez pozwanych jako część odszkodowania. Różnica dała mu 1883,42 zł dochodzone w rozszerzonym powództwie.

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że w związku z powyższym powód dochodzi całości roszczenia odszkodowawczego od chwili rozszerzenia powództwa, podczas gdy
w pozwie dochodził tylko jego części; dochodzona przez powoda kwota przewyższa kaucję, którą pozwani uregulowali mu tytułem ewentualnego potrącenia z uwagi na takie należności, tylko w tej części takiego potrącenia nie dokonano (nikt nie złożył oświadczenia woli w tym zakresie). Sama kwestia oceny potrącenia z zaliczki innych należności nie ma też znaczenia dla rozstrzygnięcia tej sprawy, bo tej kaucji pozwani nie dochodzą, ani nie potrącają z nią żądań powoda (1240 zł), a co za tym idzie brak podstaw do odnoszenia się do zarzutów procesowych w tym zakresie.

Powód odebrał lokal w lipcu 2017 r., a co za tym idzie od tego czasu mógł wnosić ewentualne roszczenia odszkodowawcze z tytułu jego uszkodzenia, tym bardziej, że sam świadek M. Z. /k. 188v.-189/ wyraźnie wskazywał, że robił zdjęcia lokalu i wysyłał powodowi. Zgłoszenie rozszerzonego powództwa w październiku 2019 r. o 1883,42 zł musi więc oznaczać, że roszczenie w tym zakresie jest przedawnione, gdyż upłynął rok od daty zwrotu lokalu. Zwłoka powoda w odebraniu lokalu nie może wpływać na rozpoczęcie biegu krótkiego terminu przedawnienia (rocznego) w tym zakresie, gdyż tenże termin liczy się od faktycznego zwrotu lokalu (por. P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, t. 15. do art. 677 oraz wyrok SN z 24.04.2019 r., IV CSK 333/18, LEX nr 2654309 i powołane tam orzecznictwo).

Dlatego też rozszerzone żądanie pozwu jest przedawnione (zastosowana w tej części przez Sąd Rejonowy regulacja prawna jest prawidłowa, przy uwzględnieniu powyższych uwag co do początku biegu terminu przedawnienia) i nie ma tutaj znaczenia to, że powód powoływał się na konieczność sporządzenia opinii biegłego. Nic nie stało bowiem na przeszkodzie, aby sporządził prywatną opinię przed wszczęciem procesu, aby wiedzieć w jakim zakresie wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym; to nie w toku procesu okazało się co zostało uszkodzone, tylko w toku procesu powód zarówno w pozwie, jak i w piśmie
z 6 marca 2019 r. /k. 210-211/ określił dopiero elementy, które zostały uszkodzone. Za tak określone elementy domagał się początkowo 1240 zł i takiej kwoty dochodził, a na jej wykazanie zgłosił dowód z opinii biegłego, aż do przedłożenia tej opinii biegłego. Dlatego też rozszerzenie powództwa, po okresie przekraczającym rok od daty zwrotu rzeczy, podlega przedawnieniu (art. 677 k.c.), a pozwani mają możliwość uchylenia się od jego spełnienia (art. 117 § 1 i 2 k.c.). Powód mógł zażądać wyższej kwoty już w pozwie. W tym zakresie jednak szerszego żądania wcześniej nie przedstawił wyliczając tylko szacunkowo dochodzoną kwotę; rozmiar szkody był zaś możliwy do określenia w chwili zgłoszenia powództwa (złożenia pozwu). Rozszerzenie żądanej kwoty było więc zmianą powództwa, bo nic nie stało na przeszkodzie, aby zażądać wyższej kwoty wcześniej (w pozwie) oraz aby ustalić przed jego wniesieniem wysokość roszczenia. Zmiana ta miała miejsce jeszcze przed nowelizacją procedury cywilnej.

W tej części Sąd Rejonowy zastosował prawidłową regulację prawną.

Jeżeli chodzi o sam pozew, to został złożony 4 stycznia 2018 r., podczas gdy, jak już wyżej ustalono, powód odebrał lokalu w lipcu 2017 r. Powód dochodził 1240 zł odszkodowania w pozwie, natomiast dysponował kaucją pozwanych – 1500 zł. Przewyższała ona żądanie odszkodowania, a pozwani tej zaliczki nie żądali jako zwrotu, w tej części nawet takiego potrącenia nie dokonano, bo nikt nie złożył oświadczenia woli w tym zakresie.

Powód wskazuje w toku postępowania, że z tej kaucji (zaliczki) potrącił należności pozwanych wobec spółdzielni w mieszkaniowej, a także część z tytułu uszkodzenia lokalu, ale nie tą, którą dochodzi pozwem. Pozwani także nie wskazują na potrącenie tej kwoty (dochodzonej przed rozszerzeniem powództwa) z tej kaucji. Dlatego też jej istnienie nie ma znaczenia dla biegu tego procesu, bo oświadczeń o jej potrąceniu w tej części (dochodzonej pierwotnie w złożonym pozwie) nie złożono (gdyby bowiem pozwani złożyli zarzut potrącenia musieliby uznać żądanie pozwu, a tego nie zrobili), a pozwani nie dochodzili jej zwrotu w tym procesie. Zarzuty apelacji z tym związane nie mają więc wpływu na orzeczenie.

Z tych względów należało ocenić w jakiej wysokości żądanie powoda zawarte w pozwie było zasadne. Trzeba tu zaznaczyć, że w protokole odbioru lokalu przez pozwaną
/k. 298/ nie przedstawiono żadnych uwag do stanu technicznego lokalu. Sąd Rejonowy zasadnie przyjął, że do uszkodzenia lokalu powoda doszło (jego zakres wskazuje protokół zwrotu lokalu z 29 lipca 2017 r., k. 16-17, podpisany przez pozwaną; w tym także naderwanie mocowania prysznica i uszkodzenia szafki w łazience, zgodnie z powyżej poczynionymi uwagami), a powód nie zgłaszał zastrzeżeń do opinii biegłej /k. 259/, dodatkowo 17 października 2019 r., w oparciu o nią, rozszerzając powództwo /k. 265-267/, poza tym żadnych uwag i zastrzeżeń do wydawanego lokalu 29 września 2015 r. pozwani nie zgłaszali /protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez pozwaną k. 298/.

Dlatego też Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że w oparciu o zgłoszone pierwotnie żądanie, opinię biegłej i pozostały materiał dowodowy należy się powodowi: 50 zł za brak lampy w kuchni, 76,83 zł za szafkę łazienkową z lustrem, 100 za kran w łazience, 19,45 zł za prysznic montowany do ściany, 350 zł za wykładzinę podłogową w przedpokoju, 50 zł za panele na ścianie w przedpokoju, 120 zł za wykładzinę podłogową w pokoju średnim. Łącznie to 766,28 zł. Odnośnie pozostałych żądań zawartych w pozwie i piśmie z 6 marca
2019 r., które łącznie ogranicza 1240 zł, to kwestie związane z elektryką, farbami do łazienki, panelami na suficie w średnim pokoju, lampą w małym pokoju nie zostały uwypuklone
w opinii bieglej – nie wskazano wartości odszkodowania w tej części, a jak już wyżej zaznaczono powód tej opinii nie kwestionował, a nadto się na nią powoływał rozszerzając powództwo, w żaden jednak sposób nie zmienił swego oszacowania wartości odszkodowania dochodzonego w tej sprawie; dodać należy, że szkody w tym zakresie i jej wysokości nie wykazał (art. 6 k.c.). Sąd Okręgowy przyjął za zasadne żądanie co do wykładziny (350 zł
i 120 zł) mając na uwadze, że pozwani nie kwestionowali tych uszkodzeń ani wskazanych wysokości przez powoda /k. 269-271/, a postępowanie prowadzone jest w trybie uproszczonym, co pozwala na przyjęcie takiej kwoty zażądanej w tej części przez powoda. Dodać należy, że Sąd Rejonowy zasadnie ocenił materiał dowodowy w części wskazującej na uszkodzenia lokalu powoda (co do faktów), a co za tym idzie odmienne stanowisko pozwanych
w tej części nie jest zasadne, bo nie ma pokrycia w materiale dowodowym i jego właściwej ocenie, przy wyżej wymienionych uwagach. Jednakże w części zważeniowej Sąd Rejonowy niewłaściwie przyjął, że takie uszkodzenia (część z nich) były skutkiem właściwego używania lokalu, a to dlatego, że w protokole odbioru przez pozwanych lokalu nie było żadnych zastrzeżeń i uwag co do stanu lokalu (o tym była mowa wyżej).

Z powyższych względów tylko w części powództwo okazało się zasadne. Należy zaznaczyć, że po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, przy czym nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem jej prawidłowego użytkowania (art. 675 § 1 k.c.). W tej spawie pozwani odpowiedzialni są
w tej części na podstawie kontraktowej, umowa wskazywała na taką odpowiedzialność
(por. § 9 pkt 1 umowy, k. 14). Szkoda wynika zaś z oddania powodowi lokalu, w którym nastąpiły uszkodzenia, nie stanowiące normalnego zużycia rzeczy.

Dlatego też obszerne zarzuty apelacji tylko w części okazały się zasadne, co doprowadziło do zmiany zaskarżonego orzeczenia w niewielkim zakresie. W pozostałej części apelacja okazała się bezzasadna, co miało także swoje odzwierciedlenie w kosztach procesu, gdyż Sąd Okręgowy przyjął, że zostały one ustalone prawidłowo przez Sąd Rejonowy, ale ich podstawę prawną stanowi regulacja art. 100 k.p.c. w związku z art. 105 § 2 k.p.c., gdyż należą się w całości pozwanym, którzy przegrali sprawę tylko w nieznacznej części; to samo odpowiednio odnosi się do odpowiedzialności powoda w całości za koszty sądowe, przy czym w tej części stosuje się regulację art. 113 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2257 ze zm.) w związku
z art. 100 k.p.c.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art. 505 ¹⁰
§ 1 k.p.c., należało orzec jak w punkcie 1. sentencji, apelację zaś oddalono w pozostałej części jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c. w związku z art. 505 ¹⁰ § 1 k.p.c. (pkt 2.).

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c.
w związku z art. 105 § 2 k.p.c., § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.) i § 10 ust. 1 pkt 1 tego rozporządzenia, gdyż pozwani przegrali sprawę w niewielkiej części, dlatego też powód musi im zwrócić całość poniesionych kosztów zastępstwa procesowego w tym postępowaniu.

SSO Roman Troll