Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 marca 2022 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 9 marca 2022 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. K., E. K.

przeciwko (...) ul. (...) w G.

o stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub jej uchylenie

oddala powództwo

I C 166/21

UZASADNIENIE

Powodowie E. K. i A. K. wnieśli kolejno:

- o stwierdzenie nieważności uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) z dnia 26 11 2020 r.

ewentualnie

- o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) z dnia 26 11 2020 r.

ewentualnie

- ustalenie nieistnienia uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) z dnia 26 11 2020 r.

Na uzasadnienie swych zadań wskazali, iż pozwana wspólnota do 1 stycznia 2020 r. była wspólnotą małą (4-lokalową)co oznaczało, iż do tego czasu nie stosowały się do niej przepisy dotyczące Ustawy o własności lokali a jedynie art. 199- 209 kc i zarząd nią był sprawowany przez wszystkich współwłaścicieli, bez konieczności podejmowania uchwał zaskarżalnych do Sądu w trybie art. 25 uowl.

(...) z (...) roku były więc składaniem oświadczeń o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przez współwłaścicieli.

W dniu 27 kwietnia 2019 roku odbyło się spotkanie współwłaścicieli nieruchomości w celu ustalenia istotnych działań m.in. wykonania inwentaryzacji budynku. Tego samego dnia, współwłaściciele wyrazili zgodę na przeliczenie udziałów w częściach wspólnych, co zgodnie z art 199 k.c. było czynnością przekraczającą zwykły zarząd, przy czym wniosek o wykonanie inwentaryzacji zgłosili powodowie.

Następie powodowie cofnęli złożone oświadczenia o wyrażeniu zgody, stąd też inwentaryzacja nie została przeprowadzona, bowiem brak było zgody wszystkich współwłaścicieli na czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Ważnym w ocenie powodów jest to, że budynek przy ul. (...) w G. nie posiada i nie posiadał nigdy wykonanej inwentaryzacji, stąd też propozycja Powodów o konieczności przeprowadzenia prac inwentaryzacyjnych była w pełni niezbędna.

Następnie, celem kontynuowana zapoczątkowanych działań, dnia 26 listopada 2020 roku zorganizowano zebranie za pośrednictwem programu T., podczas którego żadna uchwała nie była poddana pod głosowanie, a członkowie Wspólnoty dyskutowali wyłącznie o bieżących sprawach dotyczących nieruchomości. Z uwagi na brak przedstawienia chociażby uchwały, powodowie podjęli próby kontaktu z członkiem zarządu celem zapoznania się z draftem Uchwały.

Zdziwienie powodów wzbudziło zapoznanie się z już „podjętą" uchwałą, tym bardziej zaskakuje termin podjęcia uchwały.

Powodowie nie złożyli podpisu pod uchwałą ani nie oddali głosu. Nie posiadają wiedzy, kto złożył w tabeli podpis zapis „głos oddany zdalnie podczas zebrania".

Nie kwestionują zasadności inwentaryzacji, lecz zapis o ponoszeniu jej kosztów wyłącznie przez właścicieli lokalu nr (...) oraz nieprawidłowości proceduralne podczas przegłosowania Uchwały. Przede wszystkim na spotkaniu online dnia 26 2020 roku członkowie wspólnoty nie mogli zapoznać się z jej wzorem ani nie oddawali głosu.

Na spotkaniu odbywała się wyłącznie dyskusja nad zasadnością przeprowadzenia inwentaryzacji. W ocenie powodów nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, że Uchwała została podjęta 26 listopada 2020 roku.

Obowiązek posiadania dokumentacji z inwentaryzacji ciąży na wspólnocie mieszkaniowej i nie jest dopuszczalne, aby jeden z właścicieli ponosił koszty inwentaryzacji, która ma służyć wszystkim, celem uregulowania udziałów w części wspólnej.

Powodowie mają interes prawny w ustaleniu nieważności uchwały sprzecznej z normami prawa, a nakładającej na nich określone obowiązki fiskalne.

Żądanie ustalenia nieważności należy ocenić jako zasadne w świetle art. 58 k.c. bowiem sankcję nieważności wywołują czynności sprzeczne z przepisami ustawy bezwzględnie obowiązującymi.

Uchwała jest niezgodna z prawem, narusza bowiem przepisy prawa materialnego, w szczególności ustawy o własności lokali, gdyż właściciele uchwałą postanawiają, że koszty związane z inwentaryzacją mają obciążać wyłącznie powodów.

Jest to uchybienie rażące, bowiem każdy właściciel lokalu zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a udział poszczególnego właściciela lokalu w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej określa wielkość jego udziału we współwłasności tej nieruchomości wspólnej, obliczona stosownie do art 3 ust 3 i 5 u.w.l.

Jeśli chodzi o żądanie uchylenia uchwały, powodowie dowiedzieli się o niej 31 grudnia 2021 roku, termin 6 tygodniu upłynął więc 11 lutego 2021 roku.

Powodowie przede wszystkim wskazują, że uchwała nie została podjęta zgodnie z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a w szczególności zasady prawidłowego zebrania Wspólnoty oraz podjęcia uchwały. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie znali przebiegu obrad ani nie przedstawiono projektu uchwały. Powodowie nie oddawali głosu, a jedynie wyrazili swoje zdanie na temat konieczności poniesienia kosztów przez wszystkich członków wspólnoty. Wątpliwości wzbudza sposób przeprowadzenia głosowania. Czym innym jest oddanie głosu za uchwałą, a czym innym przeciw uchwale, a sposób sformułowania i zredagowania jej treści niewątpliwie ma znaczenie przy podejmowaniu decyzji przez właścicieli na etapie oddawania głosu, stąd też koniecznym jest możliwość zapoznania się z jej treścią przed oddaniem głosu. Podkreślenia wymaga, że powodowie nie oddali głosu, więc nie zapewniono wszystkim właścicielom możliwości oddania głosu.

Uchwała jest niezgodna z przepisami powszechnie obowiązującego prawa tj. art 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. l, bowiem każdy właściciel lokalu zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a udział poszczególnego właściciela lokalu w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej określa wielkość jego udziału we współwłasności tej nieruchomości wspólnej, obliczona stosownie do art 3 ust 3 i 5 Ustawy o własności lokali.

Przepis art 12 ust 2 Ustawy o własności lokali normuje natomiast prawa i obowiązki właścicieli lokali w zakresie rozstrzygnięcia: komu (na co) i według jakiej reguły przypadają dochody (pożytki i inne przychody) przynoszone przez nieruchomość wspólną (art. 12 ust. 2 zd. l u.w.l.), normuje także rozkład na poszczególnych właścicieli lokali kosztów (wydatków i ciężarów) utrzymania nieruchomości wspólnej (art 12 ust 2 zd. 2 u.w.l).

Określenie "wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej" mieści w sobie wszelkie koszty, zarówno te o charakterze cywilnoprawnym (remonty, opłaty za dostarczone media, wywóz śmieci itp.), jak i publicznoprawnym (podatki). Z tego względu, a także z uwagi na to, że zwykle nieruchomość wspólna przynosi niewielki dochód lub zgoła żaden, przepis art. 12 ust. 2 zd. 2 u.w.l. postanawia, że właściciele lokali ponoszą (stosunkowo, do wysokości ich udziału wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepis art 12 ust 3 u.w.l. dopuszcza możliwość, na mocy uchwały właścicieli, zwiększenia obciążenia wyłącznie właścicieli lokali użytkowych (ponad wysokość wynikającą z udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej) z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Dodatkowo obciążanie kosztami opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku wynika wprost z art. 29 ust. 1d u.o w.l.

Zarzut niezgodności z prawem dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych. Uchwała poza niezgodnością z przepisami prawa narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i cel samej ustawy.

Powodowie wskazali dalej, iż okoliczność, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty może mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością, uzasadniającą uchylenie na podstawie art 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, co potwierdza treść wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 września 2008 r. VI ACa 187/2008).

Z art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali wynika obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Wyjątkowa potrzeba ochrony powodów wynika z ‘przerzucenia" na nich kosztów inwentaryzacji, która bezsprzecznie dotyczy wszystkich właścicieli lokali.

Jeśli chodzi o stwierdzenie nieistnienia uchwały powództwo takie jest dopuszczalne w praktyce orzeczniczej i w doktrynie, i z reguły wymaga wykazania tak rażących uchybień przy podejmowaniu uchwały, że powodują one, iż uchwała w istocie nie istnieje.

Zważywszy, iż każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest związany uchwałą podjętą przez właścicieli lokali aż do jej prawomocnego uchylenia czy do chwili prawomocnego ustalenia jej nieistnienia w obrocie prawnym i jest uprawniony do żądania uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalu, to - niezależnie od przedmiotu uchwały - ma on interes prawny w domaganiu się ustalenia nieistnienia uchwały i powodowie go posiadają.

Tryb podejmowania uchwał przez członków wspólnoty mieszkaniowej reguluje art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i zasadą jest, że do podjęcia uchwały o określonej w niej treści wymagane jest uzyskanie większości ważnych głosów za jej przyjęciem, przy czym treść uchwały powinna być sformułowana w sposób jasny i precyzyjny by uniknąć dowolności co do treści uchwały i intencji osób głosujących. Wykonując prawo głosu każdy z uprawnionych może opowiedzieć się za przyjęciem lub przeciw przyjęciu określonej uchwały, względnie do wstrzymania się od głosu, przy czym głosowanie na "tak" należy rozumieć jako głosowanie za przyjęciem uchwały, zaś głosowanie na "nie" jako głosowanie przeciwko przyjęciu określonej uchwały.

W zaistniałym stanie faktycznym dnia 26 listopada 2020 roku członkowie wspólnoty nie głosowali, a tym samym brak jest uchwały.

W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła w pierwszej kolejności wniosła o „odrzucenie powództwa” jako wniesionego z przekroczeniem terminu sześciu tygodni do zaskarżenia uchwały, alternatywnie o oddalenie powództwa.

Powodowie bowiem powzięli informację o przegłosowaniu uchwały (...) z dnia 26.11.2020 r. - podobnie jak wszystkich innych uchwał tego dnia - w dniu zebrania, tj. 26.11.2020 r.

Zebranie w dniu 26.11.2020 r. odbyło się zdalnie za pośrednictwem programu komputerowego do zdalnej komunikacji - T.. Powodowie dostali zaproszenie na zebranie. Otrzymali również link do komunikowania się zdalnego w T..

Trzeba zauważyć, że otrzymawszy informację o zdalnym spotkaniu na odległość Wspólnoty, ani Powodowie, ani inni członkowie Wspólnoty nie wyrazili sprzeciwu przeciwko takiej formie komunikacji. Nadto nie żądali oni odroczenia głosowania nad którąkolwiek z uchwał. Gdyby Powodowie argumentowali, że potrzebują więcej czasu do namysłu, oczywiście głosowanie nad konkretną uchwałą zostałoby przesunięte.

Już następnego dnia Powodowie zwrócili się do przewodniczącego zarządu pozwanej z prośbą o przesłanie protokołu zebrania Wspólnoty z dnia 26.11.2020 r., wraz z uchwałami. Jeśli byłoby więc tak, jak chce uzasadnienie pozwu, że uchwały w dniu 26.11.2020 r. nie podjęto, albo Powodowie dowiedzieli się o ich treści w dniu 31.12.2020 r., to powstaje pytanie dlaczego domagali się ich doręczenia już w dniu 27.11.2020 r.

Termin do złożenia pozwu o uchylenie przedmiotowej uchwały upłynął więc w dniu 7 stycznia 2021 r.

Odnosząc się do żądań stwierdzenia nieważności Uchwały (...) z dnia 26.11.2020 r., lub ustalenia jej nieistnienia, wniesiono również o oddalenie powództwa.

Punktem, wyjścia po temu było złożenie pozwu o uchylenie Uchwały (...) z dnia 26.11.2020 r. po ustawowym terminie 6 tygodni.

W orzecznictwie i literaturze postępowania cywilnego uznano, że powództwem, w trybie art. 189 k.p.c. można domagać się ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa tylko wtedy, gdy powód nie ma innej możliwości obrony swych praw. Powodowie mieli taką możliwość - zaskarżając w ustawowym terminie 6 tygodni sporną uchwałę z dnia 26.11,2020 r.

Sześciotygodniowy termin, do zaskarżenia uchwały jest terminem prekluzyjnym, po upływie którego uprawnienie wygasa.

Pozwany powoła się tu na wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19.02.2004 r. (sygn. I ACa 1297/03, publ. Legalis nr 66053), zgodnie z którym: „Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu, wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1".

Oznacza to, że od 8 stycznia 2021 r., Powodowie stracili możliwość do powoływania się na podstawy uchylenia uchwały w trakcie procesu o żądanie unieważnienia uchwały lub ustalenie jej nieistnienia.

Zgodnie z art. 65 K.c., Powodowie oddali swój głos przeciwko zaskarżonej uchwale, gdyż w trakcie zebrania wyraźnie i w sposób zrozumiały dla każdego, w trakcie aktu głosowania sprzeciwili się podjęciu uchwały (...). Co znamienne, treść uzasadnienia pozwu wskazuje również na to, że Powodowie sprzeciwili się uchwale (...), zostali oni jednak przegłosowani, a że czynność inwentaryzacji i ustalenie jej kosztów jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, toteż większość głosów (czyli (...), czyli 78,7% głosowało za uchwałą) przesądziła o przyjęciu tej uchwały.

Adnotacja „głos oddany zdalnie podczas zebrania" pod treścią uchwały nr 4/2020 została spisana przez P. B., zgodnie z przebiegiem zebrania z dnia 26.11.2020 r. Adnotacja ta potwierdza fakt głosowania.

Orzecznictwo sądowe dopuszcza możliwość zebrania wspólnot mieszkaniowych w formie zdalnej i jest jasne w ocenie pozwanej, że muszą tu być zastosowane rygory związane ze sprawdzeniem tożsamości osób biorących udział w zebraniu via Internet, jednak ani w dniu 26.11.2020 r., ani też później nikt nie miał wątpliwości, że Powodowie biorą udział w zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej, nie zaś w zebraniu o charakterze „towarzyskim”. Dalej pozwana podkreśliła , że trwanie pandemii utrudnia spotkania wspólnot mieszkaniowych, ale ich nie uniemożliwia.

Zasadność zorganizowania zdalnego zebrania wynikało również z faktu zamieszkania Powodów z dala od G., co sprawiało, że mieliby oni utrudniony przyjazd na zebranie Wspólnoty w dniu 26.11.2020 r., dlatego zebranie odbyło się zdalnie.

Przeciwko zdalnemu zebraniu nikt nie protestował, nikt nie domagał się zebrania stacjonarnego, lub głosowania obiegiem.

Jako że z powodu naruszenia ustawowego terminu do żądania uchylenia przedmiotowej uchwały, Powodowie stracili możność powoływania się na argumenty dotyczące uchylenia tej uchwały, zbędna jest głębsza analiza dotycząca przyczyn podjęcia uchwały nr 4/2020, jednak z „ostrożności procesowej” w odpowiedzi zauważono, że Wspólnota jest tzw. „dużą wspólnotą mieszkaniową" od 1.01.2020 r. i jest jasnym, że ma miejsce kontynuacja działania jednostki organizacyjnej, jaką jest wspólnota mieszkaniowa - jako tzw. „osoba ustawowa" jaką również była do dnia 31.12.2019 r. włącznie. Wspólnota miała swój nr NIP, REGON, konto bankowe oraz swe prawa i obowiązki, tak też są one aktualne również po 1.01.2020 r.

Na żądanie Powodów w dniu podjęto decyzję o inwentaryzacji budynku i powodowie dążyli do niej tak bardzo, że sami zadeklarowali, iż poniosą jej koszty.

Było to spowodowane tym, że powodowie zaadoptowali część wspólną nieruchomości - tj. strych na część własnego mieszkania i sądzili, że skoro zostanie wykonana inwentaryzacja, to na jej mocy nabędą oni własność poddasza dla siebie. Tłumaczono powodom, że sama inwentaryzacja nie przeniesie własności części wspólnych na Powodów, jednakże bezskutecznie, zaś powodowie skierowali do wspólnoty groźby „chaosu” we Wspólnocie.

W tych warunkach zgodzono się na inwentaryzację, przy czym zapisy Uchwały nr 4/2020 z dnia 26.11.2020 r. są tylko powtórzeniem ustaleń z kwietnia 2019 r.

Ich oświadczenie woli, nawet jako quasi przyrzeczenie publiczne, pozostali członkowie traktowali i traktują poważnie.

Sąd ustalił i zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Formułując przy tym powództwo w niniejszej sprawie powodowie sformułowali je w trojakiej formie, mianowicie żądali kolejno stwierdzenia nieważności uchwały , jej uchylenia oraz stwierdzenia jej nieistnienia, przy czym żądania te zostały sformułowane w określonej wyżej kolejności, przy nadaniu im przez powodów ralcji ewentualności. Pod względem procesowo i rozpoznawczym nakazuje to Sądowi rozpoznać je w takiej właśnie kolejności, przy czym przejście do kolejnego żądania uwarunkowane jest negatywnym rozpoznaniem żądania sformułowanego w pierwszej zgodnie z zasadą roszczeń - „na wypadek nieuwzględnienia żądania głównego (zasadniczego).

W takiej też kolejności Sąd poddał je procesowej ocenie pod kątem ich zasadności.

Przechodząc zatem do merytorycznej oceny zaskarżonej uchwały w kontekście jej nieważności – nie negując co do zasady możliwości poddania sądowej kontroli uchwały pod tym kątem należało roszczenie rozpoznać w dwóch płaszczyznach tj. dopuszczalności powództwa w kontekście istnienia interesu prawnego w zakresie ustalenia nieważności oraz w płaszczyźnie zasadności żądania tj. istnienia faktycznych podstaw prawnych warunkujących istnienie bądź nieistnienie prawa lub odpowiednio stosunku prawnego.

Pomimo, że w orzecznictwie pojawiają się, głosy co do tego, takowego interesu, jeśli właścicielowi lokalu wspólnotowego służy wprost środek w postaci zaskarżenia uchwały w trybie art. 25 uowl., to jednak Sąd uznał, iż taki interes istnieje wobec potencjalnej możliwości przesłankowego ustalenia przez Sąd, iż powodowie uchybili terminowi do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały w trybie art. 25 uowl.

Tym samym Sąd uznał, iż zachodzi możliwość poddania uchwały w jej merytorycznej płaszczyźnie.

Takich jednakże podstaw dla ustalenia nieważności Sąd w sprawie się nie dopatrzył. Jakkolwiek prawdą jest, co podkreślili w swym pozwie powodowie, iż „ułamkowy” zakres uczestnictwa członków wspólnoty wyznaczony jest treścią art. 12 uowl, to jednak w tym konkretnym przypadku sytuacja konieczności rozłożenia kosztów inwentaryzacji jako wydatku wspólnoty stosownie do udziałów jej członków w nieruchomości wspólnej nie zachodzi i jest tylko pozorna.

Zauważenie bowiem i podkreślenia wymaga, co zresztą nie było w sprawie kwestionowane, że uchwałą z dnia 27 04 2019 r. wszyscy członkowie pozwanej wspólnoty jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej zgodnie w sposób świadomy, nieprzymuszony, kierując się realną potrzebą jaka wystąpiła po stronie powodów i legła u przyczyn uchwały, ustalili, iż koszty inwentaryzacji, przeliczenia udziałów i wprowadzenia zmian do ksiąg wieczystych poniosą powodowie. (k. 22)

Rację mają powodowie, iż w czasie podjęcia uchwały pozwana z uwagi na ilość lokali była tzw. wspólnotą „małą”, co oznacza iż do tejże wspólnoty w tym czasie nie miały zastosowania wprost przepisy dotyczące zarządzania w formie podejmowania uchwał. Nie oznacza to jednak, iż uchwała z 2019 r nie odniosła jakichkolwiek skutków w sferze dotykającej materii stanowiącej przedmiot zaskarżenia w sprawie niniejszej.

Niewątpliwie bowiem, skoro nad uchwałą głosowali wszyscy współwłaściciele, stanowi ona wyraz zgodnego oświadczenia woli, co z punktu widzenia części ogólnej kodeksu cywilnego oraz części dotyczącej prawa rzeczowego stanowi umowę dotyczącą dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną, co znajduje swe źródło w treści przepisów dotyczących współwłasności (art. 199 i nast. kc).

Faktu tego i związania członków wspólnoty nie kwestionowali zresztą sami powodowie, którzy konsekwentnie wypowiadali umowę nadając jej temu postać „cofnięcia oświadczenia woli”, co sami przyznali. (pozew k. 7)

Owo cofnięcie jednakże nie mogło wywołać i z przyczyn oczywistych nie wywołać oczekiwanych przez nich skutków.

Oczywistą bowiem zasadą prawa zobowiązań jest dochowywanie zawartych umów i przestrzeganie ich postanowień, co szerszego uzasadnienia nie wymaga.

Jest w sprawie bezspornym, iż to powodowie kierując się niewątpliwie własnym interesem tj. planowaną sprzedażą wystąpili z inicjatywą przeprowadzenia niezbędnej dla tejże sprzedaży inwentaryzacji, oraz stosownych korekt w postaci zmiany udziałów stosownej do wyników tejże inwentaryzacji. Te okoliczność również przywołali sami powodowie zatem jest ona również w sprawie przez Sąd ustalona jako w sprawie bezsporna. (pozew, k. 7).

Współwłaściciele wyrazili zgodę na inwentaryzację oraz dokonanie czynności niezbędnych dla efektywnej realizacji jej wyników w postaci zmiany udziałów naniesienia jej w księgach wieczystych. Nie ulega zatem wątpliwości, iż postanowienia tejże umowy wiązały jej strony i nie ma podstaw dla uznania, iż zaistniały podstawy dla „cofnięcia oświadczenia woli”.

To bowiem w myśl art. 61 § 1 kc zd. drugie kc jest skuteczne jeśli doszło do adresata wcześniej lub najpóźniej z chwilą dojścia doń oświadczenia pierwotnego.

Do takowego zatem bezspornie nie doszło. Ewentualne zaś twierdzenia co do powyższego nie zostały przez powodów wsparte jakąkolwiek przekonywającą argumentacją a tym bardziej jakimikolwiek ukierunkowanymi na powyższe dowodami.

Nie ma też racji strona powodowa usiłując przeforsować tezę, iż odpadła niejako potrzeba i przyczyna wykonania inwentaryzacji wobec nieprzeprowadzenia jej przez określony wybrany przez powodów podmiot i w oczekiwanym przez nich terminie.

Po pierwsze bowiem, żadnego terminu ani warunku w tym zakresie uchwała z roku 2019 nie zawiera.

Prawda jest ( i to Sąd ustalił jako niezaprzeczone por. zezn. strony pozwanej k. 166), iż powodowie mieli wybranego przez siebie wykonawcę inwentaryzacji i chcieli przeprowadzić ją w dniu 1 maja 2019 r. na który to termin wstępnie przystano, lecz następnie od zgody na ten konkretny termin odstąpiono, celem wyjaśnienia, czy osobie inwentaryzującej zostanie zlecone doliczenie do powierzchni lokalu powierzchni rozbudowanej w stosunku do pierwotnej, która to stanowiła od strony prawnorzeczowej część wspólną budynku.

W ocenie Sądu owe obawy były w pełni uzasadnione, skoro to nie czynności faktyczne jak rozbudowa lub przebudowa stanowią o statusie prawnym nieruchomości (tj. o jej przejściu z prawnego reżimu współwłasności w reżim własności odrębnej lokalu), lecz konkretne czynności prawne, na powyższe ukierunkowane.

W hipotetycznej zaś sytuacji wykonania czynności pomiarowych w sposób oczywiście sprzeczny ze stanem prawnym tj. sugerującym prawną przynależność powierzchni wspólnych i naniesienie tego wprost w księgach wieczystych w ramach „korekty udziałów” i innego oznaczenia powierzchni lokalu zgodnie z nową i faktycznie wadliwą inwentaryzacją, co miałoby w zamyśle zostać powierzone w imieniu wszystkich członków wspólnoty powodom mogłoby dojść do stworzenia wypaczonego prawnie i zafałszowanego stanu prawnego nieruchomości wspólnej, skoro nie było wolą członków wspólnoty przekazanie fizycznie na rzecz powodów części nieruchomości wspólnej, wykorzystywanej wyłącznie przez powodów jako część rozbudowanej przez nich kuchni.

Konieczność uprzedniego wyjaśnienia powyższego stanowiło uzasadnioną przyczynę przesunięcia terminu inwentaryzacji. (zasadności powyższych wątpliwości zresztą strona powodowa w toku postępowania nie przeczyła).

Stąd też co do zasady członkowie wspólnoty małej w rozumieniu poprzednio obowiązujących przepisów, byli niewątpliwie związani ustaleniami i postanowieniami uchwały z roku 2019., co rodzi dalsze określone dla stron konsekwencje.

Nie ulega bowiem wątpliwości, iż z dniem ustawowego przekształcenia z dniem 1 grudnia 2020 pozwanej wspólnoty małej we wspólnotę „dużą” zachowały w pełni te prawa i obowiązki które wynikały zawartej umowy, przynajmniej w takim zakresie w jakim nie są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa lub zasadami współżycia społecznego.(art. 58 kc)

Takich jednak twierdzeń żadna ze stron w toku postępowania nie podnosiła i brak po temu zresztą jakichkolwiek obiektywnych procesowych podstaw.

Warto jedynie zauważyć, iż sam poprzedni sposób zarządzania uchwałami był zgodnie przez współwłaścicieli przyjęty, co znajduje swe pełne oparcie w treści wniosku i dalszych pism w dołączonej do niniejszych akt sprawie nieprocesowej.

Nie jest zatem z pewnością tak, że uchwała z roku 2019 był nieważna, treściowo „pusta”, czy też z innych przyczyn prawnie nieskuteczna.

Niewątpliwie też pozwana wspólnota „duża” stanowi bezpośrednią prostą kontynuację wspólnoty małej, skoro nie doszło do żadnych materialnych zmian w jej funkcjonowaniu i majątkowym substracie a jedynie do ustawowej zmiany jej prawnego zakwalifikowania.

Stąd też kwestia zinwentaryzowania tej samej (fizycznie i prawnorzeczowo) nieruchomości wspólnej musi by uznana za skutecznie i wiążąco uregulowaną.

W ty tez stanie rzeczy, (czego zresztą w tej płaszczyźnie strona powodowa nie kwestionuje, a zostało podkreślone przez stronę pozwaną ) zaskarżona uchwała w istocie jest powtórzeniem i faktycznym wykonaniem w nowej rzeczywistości prawnej, wiążącej umowy (uchwały) z roku 2019 r., co jest samo w sobie jak to zostało wcześniej szeroko omówione jest w pełni nie tylko dopuszczalne ale i wiążące.

Co do nieważności zaś uchwały wywodzonej z treści art. 12 uowl. owa sprzeczność jest pozorna o tyle, iż wzmiankowany przepis co do zasady nie jest wiążący w sposób bezwarunkowy.

Wartym tutaj jest przytoczenie kolejnego judykatu zgodnie z którym dano wyraz zapatrywaniu, iż Przepis art. 12 ust. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.) ma charakter dyspozytywny, czyli względnie obowiązujący, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy zmieniającej zasady korzystania z nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach, jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 i 207 KC w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 30 stycznia 2018 r. V ACa 158/17

www.orzeczenia.ms.gov.pl , Legalis

W świetle poczynionych wcześniej rozważań przywołana wyżej teza w pełni przystaje do stanu faktycznego sprawy niniejszej, skoro w sposób niesprzeczny z prawem określoną kwestię zgodnie i wiążąco uregulowano.

Stąd też żądanie ustalenia nieważności zostało oddalone.

Z tych samych też i nie wymagających ponawiania przyczyn należało odnieść się do żądania ewentualnego uchylenia zaskarżonej uchwały, przy czym podlegało ono oddaleniu w dwóch, niezależnych od siebie płaszczyznach.

Sąd bowiem uznał, iż do zebrania wspólnoty w dniu 26 listopada 2020 faktycznie doszło i powodowie faktycznie w zebraniu tym wzięli udział.

Jak bowiem wynika z treści zeznań pisemnych odebranych od świadków jak i zeznań strony pozwanej nikt z członków wspólnoty (prócz ostatecznie powodów) nie miał wątpliwości, że to co miało miejsce w dniu 26 listopada 2020 było zebraniem w rozumieniu przepisów uowl.

Jakkolwiek bowiem słowo „zebranie” w potocznym rozumieniu tego słowa sugeruje fizyczne zgromadzenie się osób w jednym miejscu i czasie w umówionym wcześniej terminie.

Nie ma jednak w ocenie Sądu przeszkód, szczególnie w dobie pandemii, by wobec wynikłych z niej istotnych ograniczeń głosowanie mogło nastąpić w drodze zdalnej (elektronicznej) a zebranie mogłoby przybrać postać „odmiejscowioną”.

Zauważyć bowiem, że zebranie nie jest samo w sobie czynnością prawną w prawnym tego słowa znaczeniu a jego celem jest umożliwienie przeprowadzenia dyskusji i wzajemnej wymiany poglądów na „zarządcze” kwestie wspólnotowe, w tym co do planowanych uchwał, oraz przeprowadzenie głosowania w tym samym miejscu i czasie i ten kluczowy warunek został w sposób oczywisty spełniony.

Z kolei ustawa nie formułuje ściśle formalnych warunków przebiegu „zebrania” i głosownia, co oznacza, iż możliwe są pewne organizacyjne odstępstwa, jeśli kluczowe wymienione wyżej warunki zostają (a faktycznie zostały) spełnione.

Dobrym przykładem może być tutaj np. sądowe posiedzenie „zdalne” czy „odmiejscowione”, gdy w tym samym czasie strony postępowania oraz organ je prowadzący mają zapewnioną wymianę myśli, poglądów i stanowisk. (podobnie ma się rzecz z głosowaniem zdalnym w sejmie, prowadzonym już niejednokrotnie)

Nie powinna zatem budzić wątpliwości co do swej skuteczności „zdalna” formuła zebrania, jeśli wszystkim zostało w sposób jednoznaczny oznajmione, iż prowadzone czynności stanowią zebranie i będą stanowiły akt głosowania.

Za powyższym przemawiają nie tylko przywołane wcześniej zeznania, którym to Sąd dał wiarę, ale i protokoły, które zostały w sprawie dołączone, a w sposób jednoznaczny obrazujące to co zostało w nich opisane.

Sam fakt zwołania ostatecznie i przeprowadzenia zebrania nie budził zatem wątpliwości tak jak nie budziło wątpliwości głosowanie rozumiane jako jednoznaczne i nieodwołalne zajęcie stanowiska w materii poddanej pod głosowanie przez osobę prowadzącą zebranie, a właśnie w niniejszeym przypadku ponad wszelką wątpliwość tak się stało.

Twierdzenia zaś strony powodowej co do tego, iż była to jedynie „dyskusja” są tu mało wiarogodne, dość jedynie wskazać, iż samo zorganizowanie spotkania na platformie (...) w konkretnym miejscu oraz czasie, przy zapewnieniu obecności faktycznej oraz „internetowej: wszystkich członków wspólnoty wskazuje na konkretny cel i wolę zorganizowania zebrania oraz przeprowadzenia głosowania.

To zaś czy oraz jak powodowie potraktowali swój „głos” podczas zebrania, przydając mu poniewczasie jedynie walor „stanowiska w dyskusji” ma tu znaczeni wtórne o tyle, że oddanie głosu podczas głosowania na zebraniu ani nie jest obowiązkowe, ani nie rodzi wobec członka negatywnych konsekwencji prócz co najwyżej nie wliczania jego głosu do ogólnej „puli” głosów.

Tu akurat potraktowano ostatecznie stanowisko powodów jako głos na „nie”, choć jeśli byłby to wyraz poniechania udziału w głosowaniu bądź wstrzymania się od głosu i tak finalny wynik tego głosowania byłby taki a nie inny, co jawi się w sprawie oczywistym.

Stąd też powództwo o uchylenie w kategoriach zachowania terminu należało uznać za spóźnione, co skutkowało oddaleniem żądania uchylenia.

Niezależnie od powyższego Sąd poddał merytorycznej ocenie owo żądanie uchylenia uchwały, przy przyjęciu hipotetycznej, „życzliwej” dla powodów interpretacji zaistniałych w sprawie faktów, mianowicie tego, że powodowie uzyskali doręczenie do swych rąk uchwały, celem jej podpisania, co mogłoby sugerować „wycofanie się” przewodniczącego wspólnoty ze stanowiska co do tego, że powodowie w sposób solenny i stanowczy oddali głos, umożliwiając przez złożenie podpisu oddanie tegoż głosu.

W takiej to hipotecznej sytuacji ostateczne wnioski prowadzą do tego samego rozstrzygnięcia tj. oddalenia żądania w tej części.

Tu bowiem w istocie żądanie musiało zostało poddane zgodnie z treścią pozwu kryterium zgodności z treścią art. 12 uowl., co zostało już obszernie wcześniej omówione.

Zachowuje tu zatem pełną aktualność argumentacja dotycząca zgodności z prawem i związania pierwszą uchwałą z roku 2019, a także tego, iż zaskarżona uchwała stanowiła faktycznie wyraz woli wykonania uchwały poprzedniej, regulującej w sposób szczególny kwestię pokrycia kosztów inwentaryzacji i jako taka nie jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami prawa.

Jeśli zaś chodzi o ewentualne pokrzywdzenie w postaci wzmiankowanego obciążenia powodów kosztami - skoro powodowie nie dostrzegali naruszenia ich interesu w roku 2029 r. w takim a nie innym uregulowaniu kwestii opłacenia kosztów inwentaryzacji, trudno uznać by ustalenia i uzgodnienia w tym zakresie miały nie wiązać powodów jako krzywdzące, tylko dlatego, że obecnie odstąpili od zamiaru sprzedaży lub że faktyczne wyniki inwentaryzacji mogą od strony skutków prawnych nie spełniać ich oczekiwań, co do włączenia powierzchni rozbudowanej do powierzchni odrębnej nieruchomości lokalowej.

Stąd też i w tej płaszczyźnie oraz zakresie żądanie uchylenia uchwały nie mogło zostać uwzględnione.

Przechodząc kolejno do żądania ustalenia nieistnienia uchwały tu warto na wstępie zauważyć, iż za powyższym istnieniem przemawia choćby sama konstrukcja powództwa, zakładająca w pierwszej kolejności istnienie uchwały, a dopiero potem jej nieważność, w drugiej zaś kolejności zakłada istnienie i ważności uchwały, lecz następczo podstawy konstytutywnego uchylenia jej, i stąd już z tej to przyczyny należało założyć istnienie uchwały jako takiej.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż „uchwała nieistniejąca” nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje też zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. przykładowo orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 9 października 1972 r. (...)OSNCP (...) poz. 135).

Przepisy uowl nie przewidują żadnego wymagalnego qworum dla skutecznego podjęcia uchwały wspólnoty, co oznacza, że nie ma znaczenia to, ilu właścicieli lokali uczestniczyło w zebraniu i brało udział w głosowaniu, ale jedynie to, czy za podjęciem uchwały wypowiedzieli się właściciele lokali mający większość liczoną według wielkości udziałów. Takie stanowisko też zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., wskazując właśnie jako przykład uchwały nieistniejącej uchwałę Wspólnoty mieszkaniowej podjętą bez wymaganej większości głosów.

W tej sytuacji i w tym kontekście uchwała z dnia 26 listopada 2020 r. stanowi z pewnością przejaw zbiorowego wyrażenia woli zebrania właścicieli lokali, a zatem winna być zakwalifikowana jako istniejąca, skoro inne przesłanki zebrania o głosowania zostały wypełnione.

Niezależnie od powyższego, jeśli uznać, iż z jakichkolwiek przyczyn głos powodów został formalnie „dozbierany” w trybie mieszanym, to uchwała istnieje, co najwyżej, można się zastanawiać, czy stanowi od strony „nazewniczej” uchwałę z dnia 26 listopada 2020 r. czy też z daty późniejszej, choć jak wynika z dotychczasowej praktyki postępowania wspólnot w tej mierze w przypadku trbu „mieszanego” zbierania głosów jako datę uchwały wskazuje się datę zapoczątkowania zbierania głosów na zebraniu, bowiem jest to w istocie jedyna data pewna identyfikująca tę uchwałę nanoszona od początku na dokument przedstawiany do podpisu.

Stąd też i ostatnie żądanie z przyczyn wcześniej oraz powyżej wyłuszczonych podlegało oddaleniu, co doprowadziło do oddalenia całego powództwa.