Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 maja 2022 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2022 r. w Olsztynie na rozprawie

sprawy z powództwa S. M. i P. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w O.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powodów na rzecz pozwanej kwotę 317 zł tytułem zwrotu kosztów procesu
z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia do dnia zapłaty.

sędzia R. K.

Sygn. akt I C 639/21

UZASADNIENIE

S. M. i P. M. w dniu 18 czerwca 2021 r. wnieśli pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O., której zarządcą jest I. B. - o uchylenie uchwały nr (...) uchylającej w całości uchwałę nr (...) dotyczącą sprzedaży alkoholu w lokalu użytkowym nr (...) przy ul. (...)-S. 8 w O.. W uzasadnieniu wskazali, że są właścicielami lokalu użytkowego nr (...) położonego w O. przy ul. (...)-S. 8, który nabyli w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec poprzedniego właściciela, który to 18 lutego 2014 r. wynajął ww. lokal na rzecz (...) sp. z o.o. w P. w celu prowadzenia w nim sklepu (...). Powodowie po nabyciu lokalu wstąpili jako wynajmujący do umowy najmu
w miejsce poprzedniego właściciela. Pozwana w dniu 30 maja 2014 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwałę nr (...), na podstawie której wyraziła zgodę na handel alkoholem w lokalu, o czym powodowie, kupując lokal, wiedzieli i z tego względu potraktowali nabycie tego lokalu jako intratną inwestycję. Pismem z dnia 19 maja 2021 r. zostali poinformowani przez zarządcę wspólnoty
o podjęciu uchwały nr (...)w sprawie uchylenia uchwały nr (...). W ocenie powodów zaskarżona uchwała narusza ich interesy oraz jest niezgodna z przepisami prawa, w związku z czym powinna zostać uchylona. Brak możliwości sprzedaży alkoholu skutkować może istotnym obniżeniem dochodów wypracowanych przez ten sklep, co w konsekwencji może skutkować koniecznością jego likwidacji.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości, podnosząc, że żądanie powodów jest bezzasadne, pozbawione podstawy prawnej oraz sprzeczne z zasadami życia społecznego. Wskazała, że uchwała nr (...) nie ogranicza prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie wkracza w sferę uprawnień właścicielskich powodów, gdyż prowadzenie sklepu spożywczego nie wymaga zgody wspólnoty. Zgoda ta jest jednak potrzebna w zakresie otrzymania zezwolenia na sprzedaż alkoholu. Powołując się na art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu
w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, pozwana wskazała na ochronę właścicieli budynku przed negatywnymi skutkami sprzedaży alkoholu w budynku mieszkalnym. Ponadto podniosła, że zgodnie z przywołaną wyżej ustawą, zezwolenie na sprzedaż alkoholu wydawane jest przez właściwy organ na czas oznaczony,
w związku z czym każdy kolejny wniosek powinien być opatrzony zgodą właściciela, użytkownika, zarządcy nieruchomości lub administratora budynku. Z powyższego pozwana wywnioskowała, że skoro zgoda wymagana jest każdorazowo, to również każdorazowo podmioty wskazane wyżej powinny mieć możliwość zajęcia swojego stanowiska w sprawie. W związku z powyższym podjęta uchwała nie wywołuje żadnych skutków prawnych względem obecnego zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych, a jedynie zabezpiecza interes wspólnoty na przyszłość, gdyż
w momencie składania kolejnego wniosku o wydanie zezwolenia na kolejny okres, przedsiębiorca nie będzie mógł się posłużyć zgodą wyrażoną w 2014 r. Nadto wskazała, że profil działalności sklepu prowadzonego w lokalu powodów (głównie sprzedaż alkoholu), niesie za sobą przykre konsekwencje dla pozostałych mieszkańców wspólnoty, a także dla nieruchomości sąsiednich. Teren przed wejściem do sklepu jest zanieczyszczany przez puste puszki i butelki po alkoholu, resztki papierosów i pozostałości po załatwieniu potrzeb fizjologicznych zarówno przed wejściem, jak i na klatce budynku. Kolejną uciążliwością dla wspólnoty są częste dostawy alkoholu odbywające się o piątej rano, co w połączeniu z brukowaną nawierzchnią ulicy (...) powoduje hałas budzący mieszkańców i ich dzieci.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 18 lutego 2014 r. ówczesny właściciel lokalu użytkowego położonego przy ulicy (...)-S. (...) w O. (dalej „lokal”, „lokal użytkowy”) zawarł
z (...) sp. z o.o. w P. umowę najmu, w której oddał najemcy powyższy lokal w najem. Następnie uchwałą nr (...) z dnia 30 maja 2014 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w O. przy ul. (...)-S. (...) (dalej (...)) współwłaściciele nieruchomości przy ul. (...) postanowili wyrazić zgodę na handel alkoholem we w/w lokalu.

(dowód: fotokopia umowy najmu – k. 47 – 50, kserokopia uchwały Wspólnoty – k. 111)

Postanowieniem z dnia 17 stycznia 2017 r., sygn. akt X Co (...) Sąd Rejonowy w (...) udzielił przybicia praw własności lokalu użytkowego położonego w O. przy ulicy (...), będącego przedmiotem licytacji, na rzecz nabywców (strony powodowej niniejszego postępowania - P. M. i S. M.) na prawach współwłasności majątkowej małżeńskiej. W związku
z powyższym do umowy najmu przedmiotowego lokalu został sporządzony aneks
z dnia 3 lipca 2017 r., w którym ukształtowano na nowo oznaczenie wynajmującego
w ten sposób, że w miejsce poprzedniego wstąpił P. M. - zgodnie z wolą stron korzystając z uprawnienia do samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym, usługa najmu była świadczona wyłącznie przez jednego współmałżonka.

(dowód: fotokopia postanowienia SR w (...) X Co(...) – k. 43, kserokopia aneksu - k. 53)

Poprzedni najemca radził sobie z uciążliwymi klientami (...), natomiast obecni bagatelizują zastrzeżenia zgłaszane przez mieszkańców. Uciążliwości wynikające ze sprzedaży alkoholu w lokalu powodów nasiliły się w 2019 r. Wnęka przed drzwiami wejściowymi do klatki schodowej stała się miejscem spożywania alkoholu zakupionego w (...). Kłótnie wynikłe po jego spożyciu kilkukrotnie kończyły się interwencją policji. Przed drzwiami pozostawiane są puszki oraz rozbite butelki po alkoholu. Palone bezpośrednio pod oknami mieszkań papierosy uniemożliwiają mieszkańcom swobodne otwieranie okien. Przed wejściem śpią osoby spożywające tam alkohol. Zdarzały się również sytuacje, że pod klatką i na klatce załatwiane były przez nich potrzeby fizjologiczne. Dostawy zaopatrzenia, również
w alkohol, odbywały się około godziny piątej rano, niekiedy do czterech razy
w tygodniu. Z uwagi na nawierzchnię ulicy wykonaną z kostki brukowej, rozładowaniu towaru towarzyszył ogromy hałas powodowany przyjazdem samochodu dostawczego oraz przewożeniem palet ze skrzynkami z alkoholem po nierównej nawierzchni. Mężczyźni spożywający tam alkohol wzbudzają strach wśród mieszkańców i obawę
o bezpieczeństwo własne i ich rodzin. Mieszkańcy kontaktowali się w tej sprawie
z infolinią (...), lecz okazywało się to bezskuteczne. Dopiero wszczęcie niniejszego procesu wywołało próbę nawiązania kontaktu z mieszkańcami.

Powodowie nie występowali do Wspólnoty o wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w wynajmowanym lokalu. Korzystali z uprzednio udzielonej poprzedniemu właścicielowi. Wyżej wskazane uciążliwości i obawa o bezpieczeństwo były przyczyną podjęcia decyzji o uchwaleniu zaskarżonej w tej sprawie uchwały.

Dnia 21 kwietnia 2021 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, podjęto uchwałę nr (...) w której Wspólnota postanowiła uchylić w całości poprzednią uchwałę nr (...)z dnia 30 maja 2014 r. o wyrażeniu zgody na handel alkoholem w lokalu wynajmowanym przez powodów. Glosowanie odbyło się udziałami 78,92%. Za przyjęciem uchwały zagłosowało 100% głosujących. Pismem z dnia 19 maja 2021 r. Wspólnota poinformowała powodów o podjętej uchwale i przekazała im jej kserokopie.

Poziom uciążliwości wskazanych wyżej zachowań uległ obniżeniu na początku 2022 roku. Początkowo sklep był całkowicie zamknięty, a następnie już po otwarciu nie prowadził sprzedaży alkoholu.

(dowód: zeznania świadków: P. W. (1) i P. Z., - k. 132v. – 133, zeznania zarządu Wspólnoty: A. J., J. W., A. Z., P. W. (2) – k. 133 – 133v., ponadto potwierdzone nagraniami załączonymi do sprawy na płycie CD – k. 118, pendrive – k. 131, kserokopia uchwały nr (...) – k. 41, kserokopia pisma Wspólnoty – k. 42)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie załączonych do akt dokumentów, które nie były kwestionowane przez strony i na podstawie zeznań przesłuchanych świadków: P. W. (1) i P. Z. oraz zeznań członków zarządu Wspólnoty: A. J., J. W., A. Z. i P. W. (2).

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności
z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przy tym powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l).

Zaskarżona uchwała jest wynikiem głosów oddanych w drodze ich indywidualnego zebrania, zatem została podjęta w chwili zakończenia indywidualnego zbierania głosów i stosownie do art. 23 ust. 3 u.w.l. o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Początek biegu terminu do zaskarżenia uchwały
nr (...) liczyć zatem należy od pisemnego powiadomienia właścicieli o podjęciu uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powodowie, jak wskazali i co nie było kwestionowane przez stronę przeciwną, otrzymali powyższe zawiadomienie
w dniu 24 maja 2021 r., a więc termin 6-tygodniowy do zaskarżenia uchwały upłynął
z dniem 5 lipca 2021 r., zaś już 18 czerwca 2021 r. powodowie wnieśli pozew.

We wstępie wskazać należy, że w zakresie wnioskowanego w pozwie udzielenia zabezpieczenia powództwa Sąd oparł się na wymaganiach określonych
w art. 730 ¹ § 1 k.p.c.. Strona uprawdopodobniła roszczenie i interes prawny zatem wniosek został uwzględniony, o czym szerzej wypowiedział się Sąd w uzasadnieniu postanowienia. W żadnym jednak razie udzielenie zabezpieczenia nie powinno być poczytywane jako zapowiedź rozstrzygnięcia na korzyść strony powodowej. Dopiero po przeanalizowaniu całości zgromadzonego materiału dowodowego, a zwłaszcza po przesłuchaniu świadków i zapoznaniu się z materiałami zgromadzonymi na płycie CD
i nośniku pendrive Sąd dokonał merytorycznego rozstrzygnięcia, co znalazło odzwierciedlenie w wydanym w niniejszej sprawie wyroku.

Wiarygodne zeznania świadków wskazują na to, że (...) sprawiała problemy wszystkim mieszkańcom budynku w którym się znajduje. Hałasują i dymią papierosami klienci sklepu stojący przy wejściu na klatkę schodową, w tym samym miejscu spożywają alkohol zakupiony w (...) a także załatwiają swoje potrzeby fizjologiczne a nawet śpią. Ogółowi lokatorów sprawiają problem dostawy realizowane we wczesnych godzinach porannych, którym towarzyszy hałas przeciąganych po kostce brukowej palet. Zeznania świadków potwierdzają wiarygodne zeznania członków zarządu wspólnoty, którzy również odczuwają dolegliwości związane z obecnością klientów (...) zakłócających porządek budynku i zapewniających wątpliwe doznania estetyczne przy wejściu do klatki.

Powodowie domagali się uchylenia w całości uchwały nr (...) w sprawie uchylenia w całości uchwały nr(...) dotyczącej sprzedaży alkoholu w ich lokalu, w którym mieści się sklep (...).

Powodowie wnieśli pozew w terminie wskazanym w art. 25 ust. 1a. Powodowie, jak wskazali i co nie było kwestionowane przez stronę przeciwną, otrzymali powyższe zawiadomienie w dniu 24 maja 2021 r., a więc termin 6-tygodniowy do zaskarżenia uchwały upłynął z dniem 5 lipca 2021 r. Natomiast w dniu 18 czerwca 2021 r. powodowie wnieśli pozew.

Prawodawca przewidział możliwość skutecznego wystąpienia z roszczeniem, gdy uchwała: 1) jest niezgodna z przepisami prawa; 2) jest niezgodna z umową właścicieli lokali; 3) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 4) w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Powodowie, wnosząc o uchylenie uchwały nr (...)z 21 kwietnia 2021 r., podnosili, iż uchwała narusza ich interesy oraz jest niezgodna z przepisami prawa, jednocześnie narusza ich prawa. Brak możliwości sprzedaży alkoholu skutkować może istotnym obniżeniem dochodów wypracowanych przez ten sklep, co w konsekwencji może skutkować koniecznością jego likwidacji.

W ocenie Sądu, należało przychylić się do stanowiska prezentowanego przez pozwaną. W ustalonym stanie faktycznym należy stwierdzić, że uchwała wspólnoty uchylająca uchwałę zezwalającą na sprzedaż alkoholu w sklepie (...) znajdującym się w lokalu powodów nie jest sprzeczna z prawem, a jednocześnie nie narusza interesów strony powodowej w stopniu wymagającym uchylenia uchwały. Co do tego drugiego należy podkreślić, że w razie konfliktu interesu wspólnoty (w znaczeniu ogółu pozostałych właścicieli lokali) z interesem właściciela skarżącego uchwałę rolą Sądu jest wyważenie i ocena, czyj interes bardziej zasługuje na ochronę sądową, a przebieg rozprawy w tej sprawie wyraźnie wskazał na interes wspólnoty.

Działalność prowadzona w lokalu, polegająca na sprzedaży alkoholu, była
w ostatnim okresie (pomiędzy datami dwóch uchwał omawianych w tej sprawie) prowadzona z naruszeniem interesów ogółu, a więc interesów wspólnoty mieszkaniowej, co zostało wyrażone w zaskarżonej uchwale przez większość właścicieli. Właściciele lokalu, który zajmuje sklep, byli informowany o problemach związanych z zakłóceniami porządku i hałasem, sytuacja nie uległa jednak aż do wszczęciu procesu poprawie, zmuszając wspólnotę do uchwały uchylająca uchwałę zezwalającą na sprzedaż alkoholu. W tym miejscu należy podkreślić, uchwała z 2014 r. zezwalająca na handel alkoholem w lokalu została wydana na wniosek poprzedniego właściciela i to w okresie, kiedy uciążliwość sklepu nie była tak znaczna jak obecnie. Nowi właściciele nie wystąpili do Wspólnoty o powtórne udzielenie takiej zgody. Rację ma pozwana, że nie można od niej wymagać respektowania zezwolenia udzielonego wiele lat temu w zmienionych okolicznościach. Z zeznań świadków wynika, że narastające uciążliwości wynikające z życia w bliskim sąsiedztwie Ż. ustały dopiero w toku niniejszego procesu - z początkiem 2022 r., kiedy to w sklepie zaprzestano sprzedaży alkoholu (z przyczyn nieznanych Sądowi i osobom obecnym na rozprawie). Jednocześnie okazała się niesłuszną obawa powodów wyrażona w pozwie, że zaprzestanie sprzedaży alkoholu doprowadzi do zamknięcia sklepu z powodu nierentowności.

O zasługującym na interwencję sądową naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można mówić, jeśli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, co oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Badanie powyższego przez Sąd musi być zawsze osadzone
w realiach faktycznych sprawy. W świetle art. 25 ust. 1 ocenie podlega wyłącznie to, czy zaskarżona uchwała w okolicznościach danej sprawy narusza interes właściciela lokalu, przy czym naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11, LEX nr 1120093 i z dnia 19 maja 2011 r., I ACa 35/11, LEX nr 1120118).

Wobec tego uchwała nr (...) tak rozumianego interesu powodów jako właścicieli opisanego powyżej lokalu użytkowego nie narusza. Powodowie w dalszym ciągu mogą wynajmować lokal – tak jak robią to obecnie - w którym nie jest sprzedawany alkohol. Właściciele lokali mogą wspólnie decydować tylko o sprawach nieruchomości wspólnej, a nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. W tym jednak przypadku zaskarżona uchwała opiera się na art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi i – co istotne – nie zakazuje powodom prowadzenia sklepu monopolowego, a jedynie „zeruje” sytuację w obrębie wspólnoty, odbierając powodom przywilej dany dawniej przez ich sąsiadów w zmienionych okolicznościach sprawy. Pozwana wskazała na ochronę pozostałych właścicieli lokali przed negatywnymi skutkami sprzedaży alkoholu w budynku mieszkalnym oraz podniosła, że zgodnie
z przywołaną wyżej ustawą, zezwolenie na sprzedaż alkoholu wydawane jest przez właściwy organ na czas oznaczony w związku z czym każdy kolejny wniosek powinien być opatrzony zgodą właściciela, użytkownika, zarządcy nieruchomości lub administratora budynku. Z powyższego pozwana wywnioskowała, że skoro zgoda wymagana jest każdorazowo, to również każdorazowo podmioty wskazane wyżej powinny mieć możliwość zajęcia swojego stanowiska w sprawie, zwłaszcza, że od czasu wydania zgody (2014 r.) nastąpiła zmiana właścicieli w połowie lokali wspólnoty. Sąd podziela stanowisko Wspólnoty, że podjęta uchwała nie wywołuje żadnych skutków prawnych względem obecnego zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych, a jedynie zabezpiecza interes wspólnoty na przyszłość gdyż
w momencie składania kolejnego wniosku o wydanie zezwolenia na kolejny okres, przedsiębiorca nie powinien już posługiwać się zgodą wyrażoną w 2014 r. To oznacza, że chcąc odzyskać sporny przywilej, właściciele lokalu powinni na nowo zabiegać
o posłuch swych sąsiadów.

Podsumowując, należy uznać, że zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna
z prawem ani z zasadami współżycia społecznego oraz że narusza interes powodów niewystarczająco dla jej uchylenia, ponieważ chroni istotniejszy interes pozostałych właścicieli lokali. Dobro polegające na niezakłóconym mieszkaniu ogółu lokatorów jest ważniejsze od dobra polegającego na uzyskiwaniu wyższego zysku ze sprzedaży przez właścicieli jednego lokalu.

Dlatego na podstawie wyżej powołanych przepisów powództwo zostało oddalone.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwana wygrała proces prawie w całości
i powinna otrzymać od przeciwnika pełen zwrot kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

sędzia Rafał Kubicki