Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 czerwca 2022 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 23 czerwca 2022 r. w Olsztynie na rozprawie

sprawy z powództwa M. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej K. 8 w O.

o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

utrzymuje w mocy w całości (w obu jego punktach) wyrok zaoczny Sądu Okręgowego
w O. z 8 października 2021 r. wydany w sprawie o sygnaturze akt I C (...).

sędzia Rafał Kubicki

Sygn. akt I C 877/20

UZASADNIENIE

Powód M. P. w pozwie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. domagał się uchylenia uchwał nr (...)podjętych przez wspólnotę w dniu 13.11.2020 r. w sprawie (odpowiednio) odwołania z funkcji członków zarządu wspólnoty i powołania nowych członków zarządu wspólnoty – z powodu:

1)  niezgodności z prawem, a konkretnie:

- braku zgody tymczasowego nadzorcy sądowego powołanego we wstępnym postępowaniu upadłościowym spółki (...) na zwołanie zebrania właścicieli przez tę spółkę, będącą deweloperem,

- braku legitymacji tej spółki do zwołania tego zebrania,

- braku zawiadomienia pozostałych właścicieli lokali z 7-dniowym wyprzedzeniem,

- dopuszczenia do głosowania nad uchwałami nowego właściciela lokalu numer (...), mimo że spis wyodrębnienia tego lokalu nie był jeszcze prawomocny,

- naruszenia zakazów związanych ze stanem epidemicznym (zakaz zgromadzeń),

- naruszenia wprowadzonej uchwałami nr (...)z 3.06.2020 r. zasady głosowania
w przyszłości uchwał o zmianach w składzie zarządu w trybie 1 właściciel = 1 głos,

2) naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,

3) naruszenia interesów powoda.

Pozwana wspólnota nie wniosła odpowiedzi na pozew (mimo zobowiązania doręczonego jednemu z członków jej zarządu), co doprowadziło do wydania wyroku zaocznego uwzględniającego powództwo.

Podkreślenia wymaga, że Sąd dopuścił do udziału w sprawie w charakterze piastunów pozwanej wspólnoty tych członków zarządu, którzy zostali powołani w wyniku podjęcia spornych w tej sprawie uchwał, ponieważ uchwały te – mimo że zaskarżone – funkcjonują w obrocie do czasu ich prawomocnego uchylenia, zresztą trudno sobie wyobrazić, jak miałaby wyglądać obrona przed powództwem, gdyby za piastunów wspólnoty uznawać w toku postępowaniu zarząd odwołany, który de facto zainicjował ten proces.

W sprzeciwie od wyroku zaocznego pozwana wniosła o uchylenie wyroku w całości oraz o oddalenie powództwa, twierdząc, że naruszenia nie nastąpiły, a jeśli tak – nie miały wpływu na treść podjętych uchwał. Kolejno odniosła się do następujących zarzutów powoda:

Złożenie wniosku o zwołanie zebrania nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd, więc nie wymagało dla spółki (...) zgody tymczasowego nadzorcy sądowego (art. 38a prawa upadłościowego).

Zwołanie przez nieuprawniony podmiot oraz niedochowanie 7-dniowego wyprzedzenia nastąpiły jako uchybienia formalne przy zwołaniu zebrania, lecz nie miały wpływu na treść podjętych uchwał i spowodowane były bezzasadną odmową zwołania zebrania przez zarządcę nieruchomości.

Epidemiczny zakaz zwoływania określony w art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 r.
o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 568) dotyczy ustawowych terminów zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali (ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej albo zebrania właścicieli lokali ulega przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii), nie dotyczy zaś zwołania zebrania w trybie art. 31 lit b ustawy o własności lokali (na wniosek, nie wskutek ustawowego terminu).

Wprowadzony w czerwcu 2020 r. tryb głosowania: 1 właściciel = 1 głos w sprawach dotyczących zmian składu zarządu nie mógł wywołać skutków na przyszłość, ponieważ art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, iż może być wprowadzony „w określonej sprawie”, co oznacza zamiar ustawodawcy, by rozwiązanie to miało charakter jednokrotny,
a nie długofalowy.

Co do naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powód nie podaje żadnych argumentów. Za taki argument nie można uważać faktu, że jeden ze współwłaścicieli (chodzi o spółkę (...)) posiada wobec wspólnoty zadłużenie, którego nie reguluje.

Co do naruszenia interesów powoda, to nie jest nim opłacanie wyższego czynszu w obliczu zadłużenia spółki (...), a jeśli uznać, że nim jednak jest, to dla uchylenia uchwał konieczna jest znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu lokatora a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

Pozwana nie wypowiedziała się co do zarzutu dopuszczenia do głosowania nad uchwałami nowego właściciela lokalu numer (...), mimo że wpis (do księgi wieczystej) wyodrębnienia tego lokalu nie był jeszcze prawomocny,

Ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia

Bezsporne są następujące okoliczności. Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w O. i jednocześnie członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.. Jest to budynek wielolokalowy z tą specyfiką, że oprócz lokali stanowiących własność poszczególnych lokatorów jest w nim jeszcze wiele lokali stanowiących własność dewelopera, spółki (...). Nieruchomością wspólną zarządza na podstawie stosownej umowy J. C.. Spółka (...) ma wobec wspólnoty mieszkaniowej znaczne i dawne długi z tytułu udziału w niej, co doprowadziło do złożenia przez zarząd wspólnoty wniosku o ogłoszenie upadłości spółki, zarejestrowanego przez Sąd Rejonowy w (...) pod sygnaturą wstępnego postępowania upadłościowego (...)(k. 13). W dniu 3.11.2020 roku, pismem z 2.11.2020 r. (k. 14) przedstawiciele spółki (...) zwrócili się do zarządcy wspólnoty o zwołanie zebrania właścicieli, ten jednak odmówił pismem z 9.11.2020 r. (k. 15). Pismem z 10.11.2020 r. (k. 16) spółka (...) ponowiła żądanie, powołując się na art. 31 lit b ustawy o własności lokali. Wobec dalszego braku zwołania zebrania przez zarządcę spółka (...) przystąpiła do nieformalnego zwołania zebrania na 13.11.2020 r., z czego sporządzono protokół (k. 18) wskazujący na to, że otwarcia zebrania dokonał prezes zarządu spółki i że podjęto na zebraniu uchwały nr(...) oraz (...) – obie większością głosów. Załącznikami do protokołu są lista obecności (k. 21) oraz obie uchwały (k. 22, 23), a wynika z nich, że w zebraniu udział wzięli następujący właściciele lokali: (...), (...) S.C., J. S., A. R., P. M. (1) i że uchwały podjęto większością udziałów, co miało miejsce faktycznie, ponieważ w dniu podjęcia uchwał spółka (...) miała 51,3% udziałów w nieruchomości wspólnej, wliczając w to lokal nr (...), sprzedany A. R., lecz niewyodrębniony prawomocnie w księgach wieczystych (pozwana temu twierdzeniu powoda nie zaprzeczyła i jest ono bezsporne). Treścią uchwały nr (...) jest odwołanie dotychczasowych członków zarządu wspólnoty (w tym powoda), treścią uchwały nr (...) jest powołanie nowych członków zarządu wspólnoty: N. J. i P. M. (1).

Jest też bezsporne, że uprzednio (głosami oddanymi w dniach 2-3.06.2020 r.) wspólnota podjęła uchwały nr(...) i nr (...) o bardzo podobnej treści (przy czym pierwsza uchwała powołuje za podstawę art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, a druga art. 23 ust. 2 tej ustawy) – ponieważ w budynku większość udziałów należy do (...) sp. z o.o., wspólnota wprowadza zasadę „1 właściciel = 1 głos” przy podejmowaniu
w przyszłości uchwał o odwołaniu zarządu lub jego poszczególnych członków oraz podejmowaniu uchwał w sprawie poszerzenia składu osobowego zarządu, a nadto przy podejmowaniu uchwał o zmianie lub uchyleniu uchwały podjętej w ww. sprawie (odpisy uchwał z listami głosów k. 28-31).

Rozważania

Spór w części naprawdę istotnej dla rozstrzygnięcia miał charakter sporu o prawo, nie o fakty. Na rozprawie doszło do przesłuchania dwóch świadków strony powodowej, a także do przesłuchania stron, ale ostatecznie Sąd uznał, że zeznania tych osób w istocie naświetlają tło konfliktu między poszczególnymi lokatorami, a deweloperem, który jako udziałowiec większościowy w nieruchomości wspólnej doprowadził do zmiany zarządu wspólnoty, niewątpliwie na zarząd mu sprzyjający – zamiast tego, który uprzednio złożył niewygodny dla spółki wniosek o ogłoszenie jej upadłości.

Przyznać trzeba pozwanej wspólnocie, że zdecydowana większość zarzutów skierowanych przeciwko zaskarżonym uchwałom okazała się być zarzutami chybionymi. Sąd podziela stanowisko pozwanej, że:

Złożenie wniosku o zwołanie zebrania nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd, więc nie wymagało dla spółki (...) zgody tymczasowego nadzorcy sądowego (art. 38a prawa upadłościowego).

Zwołanie zebrania przez nieuprawniony podmiot oraz niedochowanie 7-dniowego wyprzedzenia należy potraktować jako uchybienia formalne, lecz nie miały one wpływu na treść podjętych uchwał (powód wpływu tego nie udowodnił ani dokumentami, ani zeznaniami świadków i przesłuchaniem stron).

Epidemiczny zakaz zwoływania określony w art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 r.
o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 568) dotyczy ustawowych terminów zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali (ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej albo zebrania właścicieli lokali ulega przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii), nie dotyczy zaś zwołania zebrania w trybie art. 31 lit b ustawy o własności lokali (na wniosek, nie wskutek ustawowego terminu).

Co do naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powód nie podaje żadnych argumentów. Za taki argument nie można uważać faktu, że jeden ze współwłaścicieli (chodzi o spółkę (...)) posiada wobec wspólnoty zadłużenie, którego nie reguluje.

Co do naruszenia interesów powoda, to nie jest nim opłacanie wyższego czynszu w obliczu zadłużenia spółki (...), a jeśli uznać, że nim jednak jest, to dla uchylenia uchwał konieczna jest znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu lokatora a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

Sąd zwraca przy tym uwagę na to, że pozwana nie wypowiedziała się w poruszonej
w pozwie kwestii głosowania lokalu nr (...), dlatego za bezsporne należy uznać, że sprzedaż tego lokalu A. R. (żonie prezesa zarządu spółki (...)) nie przyniosła jeszcze w dniu podjęcia zaskarżonych uchwał skutku w postaci prawomocnego wpisu
w księdze wieczystej. Zasadą jest, że własność nieruchomości nabytej w drodze czynności prawnej przechodzi na nabywcę już w chwili podpisania właściwego aktu notarialnego, wyjątkiem jest jednak ustanowienie odrębnej własności lokalu, gdzie wpis nabywcy do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny (uchwała SN z 21.02.2008 r., III CZP 152/07)
i decyduje data jego prawomocności (w tym zakresie porównaj uzasadnienie wyroku SA
w S. z 30.06.2015 r., I ACa 209/15) To nie miało jednak wpływu na większość uzyskaną w głosowaniu.

Mimo podzielenia większości argumentów pozwanej powództwo zostało jednak uwzględnione w całości (poprzez utrzymanie w mocy wyroku zaocznego w całości), ponieważ Sąd nie podziela stanowiska pozwanej w kwestii wpływu na zaskarżone uchwały uchwał nr (...) i nr (...), a ma ona znaczenie decydujące dla rozstrzygnięcia. Pozwana twierdzi, że prowadzony w czerwcu 2020 r. tryb głosowania: 1 właściciel = 1 głos
w sprawach dotyczących zmian składu zarządu nie mógł wywołać skutków na przyszłość, ponieważ art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, iż może być wprowadzony
„w określonej sprawie”, co oznacza zamiar ustawodawcy, by rozwiązanie to miało charakter jednokrotny, a nie długofalowy. Z tym Sąd się nie zgadza. Z art. 23 ustawy o własność lokali wynika, że:

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że
w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Ustęp 2 jest zasadą, zaś ustęp 2a wyjątkiem – tu niepotrzebna jest uchwała, wystarcza wniosek właścicieli posiadających łącznie 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Skoro w dacie podejmowania zaskarżonych uchwał spółka (...) posiadała 51,3% udziałów (wliczając niewyodrębniony jeszcze prawomocnie lokal nr (...)), zaś w dacie podejmowania wcześniejszych uchwał – nr (...)/ 2020 z czerwca 2020 r. co najmniej 51,3% udziałów, zachowany był w czerwcu 2020 r. warunek drugi z ust. 2a (większość udziałów należała do jednego właściciela), pozwalający wspólnocie na podjęcie uchwał nr (...), wprowadzających tryb głosowania w sprawie zmian zarządu na zasadzie
1 właściciel = 1 głos. Cel tego rozwiązania może być realizowany jedynie przy przyjęciu, że na każdego właściciela przypada jeden głos, niezależnie od tego, ile posiada lokali w danej nieruchomości (z uzasadnienia wyroku SN z 26.04.2006 r., II CSK 47/06). Prawidłowość podjęcia uchwał nr (...) nie była przez pozwaną wspólnotę kwestionowana. Uchwały te funkcjonują zresztą w obrocie i nic nie wskazuje na to, by zostały zaskarżone. Ich wpływ na niniejszą sprawę należy oceniać zgodnie z argumentacją powoda. Otóż sensem regulacji ust. 2a jest to, że przy zachowaniu jednego z wstępnych warunków tego przepisu lub obu łącznie (tu zachowano warunek drugi) głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Żądanie to nie musi przybrać formy uchwały, ale może – jeśli formę taką przyjmuje, następuje wzmocnienie wyrazu tego żądania. Jest dość oczywiste, że następuje tu dwuetapowość działania – najpierw dochodzi do żądania, a następnie do głosowania w ustalonym w żądaniu trybie. Siłą rzeczy cechą tego procesu jest oddziaływanie żądania na przyszłość, ponieważ głosowanie właściwe w zażądanym trybie odbywa się w przyszłości – za pięć minut, nazajutrz lub (jak tu) za kilka miesięcy. Nie sposób postawić granicę czasową, której przekroczenie spowoduje, że żądanie się dezaktualizuje. W tym przypadku żądanie zostało wyrażone w formie uchwał czerwcowych nr (...), niekwestionowanych przez wspólnotę. Jego celem było to, by co najmniej najbliższe głosowanie nad składem zarządu odbyło się według zasady:
1 właściciel = 1 głos. Do tego najbliższego głosowania doszło 13.11.2020 r. i powinno ono zostać przeprowadzone w zażądanym wcześniej trybie, a nie zostało, co wywołuje wadę zaskarżonych uchwał i to na tyle istotną, że wymagającą ich uchylenia. Otóż 13 listopada 2020 r. za uchwałami głosowali: (...) (lokale: (...)), (...) S.C. (lokale (...)), J. S. (lokal (...)) i P. M. (1) (lokal (...)). Głosujących było więc czterech i liczba ta wyznacza siłę ich stanowiska. Nie głosowało ośmiu lokatorów: 1) K. B., W., 2) S. B., 3) P. M. (2),
4) Z. Z. (1), Z., 5) O. E., Z., 6) U. A., 7) U. M.,
8) S. A.. To oznacza, że zaskarżone w niniejszym procesie uchwały nie osiągnęły wymaganej większości osobowej i wymagają uchylenia. Zapis w nich o podjęciu większością głosów jest wobec powyższego nieprawidłowy.

Uchwały właścicieli lokali sąd podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.). Każdą uchwałę bez względu na sposób jej podjęcia każdy z właścicieli lokalu może zaskarżyć zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi sześć tygodni od dnia jej podjęcia albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy). Legitymacja powodów do wystąpienia z żądaniem uchylenia uchwały, w oparciu o art. 25 ustawy nie była kwestionowana. To samo dotyczy zachowania terminu do zaskarżenia uchwały. Wynikające ze wskazanego przepisu uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnień współwłaścicieli do sprawowania zarządu. Tym niemniej skuteczność tego żądania uzależniona jest od wykazania jednej z przesłanek wskazanych w powyższym przepisie,
a więc wykazania, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub umową współwłaścicieli (przy czym o sprzeczności z prawem można mówić także wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest niekorzystna z gospodarczego albo osobistego punktu widzenia), albo że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, przy czym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko wówczas gdy zarzucona wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (wyrok SA w Warszawie
z 6 sierpnia 2014 roku, I ACa 188/14).

Dlatego na podstawie powołanych przepisów powództwo uwzględniono poprzez utrzymanie w mocy wyroku zaocznego (art. 347 k.p.c.) łącznie z kosztami procesu zasądzonymi tam na podstawie art. 98 k.p.c. (opłata od pozwu 400 zł, opłata od pełnomocnictwa 17 zł, wynagrodzenie radcowskie wg stawki minimalnej 360 zł – ustalone analogicznie do § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych).

sędzia Rafał Kubicki