Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Przedmiot i przebieg postępowania

1.  Pozwem z dnia 26 października 2016 r. (data wpływu) powódka, M. G., reprezentowana przez pełnomocnika procesowego, wniosła o zasądzenie od pozwanej A. W. kwoty 3.648,10 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, a także o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Powódka wskazała, że w dniu 02 czerwca 2013 r. zawarła z pozwaną umowę najmu lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...), w której wskazano, iż miesięczny czynsz najmu lokalu będzie wynosił 3.500 zł, w tym 2.750 zł tytułem czynszu najmu za lokal, a 750 zł tytułem czynszu administracyjnego, płatnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...), a za czerwiec 2013 r. czynsz miała wynosić 3.267 zł, w tym w kwota 2.604 zł na rzecz pozwanej, a kwota 663 zł na rzecz wspólnoty. M. G. była również zobowiązana do pokrycia kosztów zużycia energii elektrycznej, centralnego ogrzewania oraz kwotę 50 zł tytułem zużycia ciepłej i zimnej wody. Roszczenie powódki obejmowało żądanie rozliczenia i zwrotu uiszczanych przez nią opłat począwszy od dnia 03 czerwca 2013 r. do dnia 31 grudnia 2014 r. z uwzględnieniem faktu, iż wszystkie dokumenty sporządzone przez administrację Wspólnoty Mieszkaniowej (...) wykazywały nadpłatę, którą to pozwana winna zwrócić powódce bez wezwania ( pozew, k. 3-14)

2.  W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 31 stycznia 2017 r. pozwana A. W., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika procesowego, wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. Pozwana zakwestionowała roszczenie powódki zarówno co do zasady jak i co do wysokości, wskazując, iż powódka sama przygotowała treść zawartej umowy najmu lokalu, z której jednoznacznie wynikało, że koszy wynajmu będzie wynosił 3.500 zł, a nadto najemca będzie ponosił dodatkowe opłaty związane z wynajmem lokalu. Ponadto wskazała, że z dniem 31 grudnia 2014 r. umową darowizny podarowała lokal córce M. W., która zawarła z pozwanym umową najmu, w której wysokość czynszu została określony w taki sam sposób jak w umowie z pozwaną. ( sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 139-145)

3.  Pismem z dnia 8 sierpnia 2021 r. powódka dodatkowo wyjaśniła od jakich kwot domaga się odsetek ustawowych za opóźnienie i z jakiego tytułu. ( pismo, k. 535-537)

Ustalenia faktyczne

4.  Dnia 01 czerwca 2013 r. M. G. zawarła umowę pośrednictwa – najmu z Biurem (...) z siedzibą w S.. Przedmiotem umowy było pośrednictwo przy najmie nieruchomości. Jedną z ofert przedstawioną przez biuro było mieszkanie przy ul. (...), należące do A. W..

( umowa pośrednictwa najmu, k. 215-216; zeznania M. G., k. 232-234.)

5.  W dniu 02 czerwca 2013 r. pomiędzy A. W., jako (...), a Radcą Prawnym M. G. jako (...), została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Okres najmu został określony od dnia 03 czerwca 2013 r. do dnia 02 czerwca 2014 r. (§ 3 ust. 1). Zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 strony ustaliły miesięczny czynsz najmu za lokal na kwotę 3.500 zł, w tym 2.750 zł płatne na poczet czynszu najmu za lokal oraz 750 zł tytułem czynszu administracyjnego, który wynajmujący zobowiązywał się przelewać na konto administracji budynku, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca w formie przelewu bankowego. Nadto czynsz najmu za miesiąc czerwiec 2013 r. wynosił 3.267 zł (§ 4 ust. 3). W § 5 strony ustaliły, że najemca będzie ponosił koszty zużycia energii elektrycznej na podstawie faktur otrzymanych od wynajmującego, w kwotach opisanych na fakturach, w formie przelewu na rachunek bankowy wynajmującego, w terminie 14 dni od dnia otrzymania faktur. Ponadto najemca ponosił również dodatkowe koszty zużycia wody: ciepłej i zimnej zaliczkowo w kwocie 50 zł miesięcznie, płatne z góry do 10-go każdego miesiąca na rachunek bankowy wynajmującego, przy czym rozliczenia stron tytułem zużycia wody przez najemcę następowało w okresach półrocznych na podstawie wyliczenia sporządzonego przez administrację budynku opartego o bieżący stan licznika wody przynależnego do lokalu. Postanowiono, że w przypadku niedopłaty najemca zobowiązany był do uregulowania należności w terminie 14 dni od dnia otrzymania rozliczenia, zaś w przypadku nadpłaty wynajmujący był zobowiązany do zwrotu należności najemcy w terminie 14 dni od dnia przekazania rozliczenia. Strony ustaliły również, że w przypadku zużycia przez najemcę centralnego ogrzewania ponad zaliczki zawarte w czynszu administracyjnym, najemca zobowiązany był do uregulowania niedopłaty na podstawie rozliczenia z administracji w terminie 14 dni od trzymania tegoż rozliczenia, a w przypadku nadpłaty wynajmujący był zobowiązany do zwrotu należności na rzecz najemcy również w terminie 14 dni (§ 5 ust. 1-3). Na dzień 02 czerwca 2013 r. w lokalu stan licznika elektrycznego wskazywał zużycie na poziomie (...),92 KWh, a stan licznika wody 0 m ³.

( umowa najmu lokalu, k. 17-20; protokół zdawczo – odbiorczy, k. 21)

6.  Aneksem z dnia 03 czerwca 2013 r. strony umowy najmu lokalu dokonały zmiany postanowienia zawartego w § 4 ust. 3 umowy najmu, ustalając, że czynsz najmu za miesiąc czerwiec 2013 r. będzie wynosił 3.267 zł, w tym kwota 2.604 zł płatna na poczet czynszu najmu za lokal oraz kwota 663 zł tytułem czynszu administracyjnego, którą to ostatnią kwotę wynajmująca zobowiązała się zapłacić na konto wspólnoty mieszkaniowej zarządzającej budynkiem.

( aneks z dnia 03.06.2013 r., k. 22)

7.  Dnia 10 czerwca 2013 r. M. G. uiściła na rzecz A. W. kwotę 3.267 zł tytułem czynszu za miesiąc czerwiec 2013 r., ponadto kwotę 50 zł tytułem zaliczki na wodę oraz energię elektryczną w wysokości 96,98 zł.

( potwierdzenie wykonania przelewów z 10.06.2013 r., k. 23-25)

8.  W rozliczeniu mediów wystawionym przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) za okres obejmujący od dnia 01 stycznia do dnia 30 czerwca 2013 r. nadpłata z tytułu ccw opłaty zmiennej i stałej, wywozu nieczystości stałych oraz zimnej wody i ścieków wynosiła 415,54 zł.

( rozliczenie mediów za okres 01.01-30.06.2013 r., k. 26)

9.  W okresie od lipca 2013 r. do grudnia 2013 r. M. G. dokonywała comiesięcznych wpłat na rzecz A. W., na które składały się: kwota 3.500 zł czynszu
(w tym kwota czynszu do administracji w wysokości 750 zł), 50 zł (zaliczka na wodę, w tym we wrześniu 2013 r. wpłacona dodatkowo kwota 9,20 zł do rozliczenia za wodę w miesiącu czerwcu 2013 r.) oraz kwota 96,98 zł tytułem zaliczki za energię elektryczną (za wyjątkiem lipca, września i listopada 2013 r.)

( potwierdzenia wykonania przelewów za okres 07-12.2013 r., k. 27-41, 43)

10.  Aneksem z dnia 19 stycznia 2014 r. strony dokonały zmiany zapisu umowy w § 4 ust. 1 oraz § 5 ust. 1 i ust. 2 zd. 1 umowy najmu lokalu i ustaliły, iż kwota czynszu najmu za miesiąc czerwiec 2013 r. w wysokości 3.267 zł zostanie powiększona o podatek od towaru i usług, a w miesiącach od lipca do grudnia 2013 r. w wysokości 3.500 zł również powiększona o podatek VAT w wysokości 23% płatna będzie na podstawie faktury VAT wystawionej przez wynajmującą, zaś kwota 710 zł tytułem czynszu administracyjnego wynajmująca zobowiązała się uiszczać na konto wspólnoty mieszkaniowej. Strony uzgodniły także, iż najemca będzie ponosił koszty zużycia energii elektrycznej oraz zużycia wody w miesiącach od czerwca do grudnia 2013 r. na podstawie faktur VAT wystawionych przez wynajmującą.

( aneks z dnia 19.01.2014 r., k. 174-175)

11.  W aneksie z dnia 20 stycznia 2014 r. strony dokonały kolejnej zmiany zapisu umowy w § 4 ust. 1 oraz § 5 ust. 1 umowy najmu lokalu i ustaliły, iż najemca zobowiązuje się uiszczać od miesiąca stycznia 2014 r. kwotę czynszu najmu za lokal w wysokości 2.790 zł netto powiększone o podatek VAT w wysokości 23% na podstawie faktur VAT wystawianych przez wynajmującą, a kwotę 710 zł tytułem czynszu administracyjnego najemca zobowiązała się uiszczać bezpośrednio na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto strony uzgodniły także, iż najemca będzie ponosił koszty zużycia energii elektrycznej od miesiąca stycznia 2014 r. na podstawie faktur VAT wystawionych przez wynajmującą. Ponadto strony postanowiły o wykreślenia zapisu § 5 ust. 2 zd. 1 dotyczącego ponoszenia przez najemcę kosztów zużycia wody w miesiącach od czerwca do grudnia 2013 r. na podstawie faktur VAT wystawionych przez wynajmującą.

( aneks z dnia 20.01.2014 r., k. 176)

12.  W dniu 21 stycznia 2014 r. A. W. jako podatnik VAT, wystawiła M. G. faktury VAT, w których do kwoty uiszczanych opłat dodatkowych za wodę wpłaconych od czerwca do grudnia 2013 r. A. W. doliczyła VAT w wysokości 23%, tj. kwotę 11,50 zł za każdy ww. miesiąc. Ponadto do opłat za energię elektryczną w wysokości 96,98 zł również doliczono 23% VAT.

( faktury VAT nr (...) wraz z korektą rachunku, k. 52-66)

13.  W dniu 26 marca 2014 r. M. G. uiściła na rzecz A. W. podatek VAT za faktury nr (...), a następnie w dniu 29 kwietnia 2014 r. za faktury nr (...). 5/14, 6/14 oraz 7/14.

( potwierdzenie wykonania przelewów, k. 67-73)

14.  Dnia 05 lutego 2014 r. M. G. uiściła na rzecz A. W. kwotę 295,05 zł tytułem rozliczenia za energię elektryczną.

( faktura VAT nr (...), k. 49; potwierdzenie wykonania przelewu, k. 50)

15.  W rozliczeniu mediów wystawionym przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) za okres obejmujący od dnia 01 lipca do dnia 31 grudnia 2013 r. nadpłata z tytułu ccw opłaty zmiennej i stałej, centralnego ogrzewania opłaty zmiennej i stałej, wywozu nieczystości stałych oraz zimnej wody i ścieków wynosiła 202,17 zł.

( rozliczenie mediów za okres 01.07-31.12.2013 r., k. 74)

16.  Dnia 14 marca 2014 r. M. G. uiściła na rzecz A. W. dodatkową kwotę 593,27 zł tytułem rozliczenia za wodę w miesiącach od lipca do grudnia 2013 r.

( faktura VAT nr (...), k. 75; potwierdzenie wykonania przelewu, k. 76)

17.  W okresie od stycznia 2014 r. do grudnia 2014 r. M. G. dokonywała comiesięcznych wpłat na rzecz A. W. z tytułu najmu lokalu na podstawie faktur VAT, natomiast „czynsz administracyjny” do wspólnoty mieszkaniowej (...) uiszczała bezpośrednio na konto wspólnoty w wysokości 710 zł.

( potwierdzenia wykonania przelewów za okres 01-12.2014 r., k. 77-88; potwierdzenie wykonania przelewów na rzecz wspólnoty, k. 90-101)

18.  Na podstawie wystawianych przez A. W. faktur VAT, M. G. uiszczała opłaty za energię elektryczną, do końca czerwca 2014 r. w kwocie 118,29 zł brutto, a od sierpnia 2014 r. po kwocie 132,83 zł.

( faktury VAT wraz z potwierdzeniem wykonania przelewów, k. 102-105, 107-108)

19.  W rozliczeniu mediów wystawionym przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) za okres obejmujący od dnia 01 stycznia do dnia 30 czerwca 2014 r. powstała na koncie lokalu nadpłata z tytułu ccw opłaty zmiennej i stałej, wywozu nieczystości stałych oraz zimnej wody i ścieków wynosiła 8,83 zł.

( rozliczenie mediów za okres 01.01-30.06.2014 r., k. 109)

20.  Dnia 07 października 2014 r. M. G. uiściła na rzecz A. W. dodatkową kwotę 864,71 zł tytułem rozliczenia za wodę w miesiącach od stycznia do czerwca 2014 r.

( faktura VAT nr (...), k. 110; potwierdzenie wykonania przelewu, k. 111)

21.  W rozliczeniu mediów wystawionym przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) za okres obejmujący od dnia 01 lipca do dnia 31 grudnia 2014 r. powstała nadpłata z tytułu ccw opłaty zmiennej i stałej, centralnego ogrzewania opłaty zmiennej i stałej, wywozu nieczystości stałych oraz zimnej wody i ścieków wynosiła 266,23 zł.

( rozliczenie mediów za okres 01.07-31.12.2014 r., k. 112)

22.  Dnia 20 kwietnia 2015 r. M. G. uiściła na rzecz A. W. dodatkową kwotę 805,42 zł tytułem rozliczenia za wodę w miesiącach od lipca do grudnia 2014 r.

( faktura VAT nr (...), k. 113; potwierdzenie wykonania przelewu, k. 114)

23.  Zaliczki na opłaty ustalane przez Wspólnotę Mieszkaniową nie miały stałej wysokości i wynosiły ponad 710 zł: w sierpniu 2013 r. wyniósł 1.104,17 zł, a od września 2013 r. do października 2014 r. wyniósł 764,16 zł. Opłaty te uiszczała do grudnia 2013 r. wyłącznie A. W..

( zawiadomienia o wysokości opłat, k. 167-169; kartoteka księgowa lokali, k. 170-173; zeznania A. W., k. 239-244)

24.  Dnia 31 grudnia 2014 r. strony zgodnie postanowiły rozwiązać umowę najmu na zasadzie porozumienia stron, ponieważ strona wynajmująca z tymże dniem przestała być właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w W.. Na dzień 31 grudnia 2014 r. w lokalu stan licznika prądu wskazywał zużycie na poziomie (...), stan licznika wody ciepłej 46 m ³, a wody zimnej 117 m ³.

( porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu lokalu, k. 116,163; protokół zdawczo – odbiorczy, k. 115, 152)

25.  Dnia 20 października 2015 r. M. G., reprezentowana przez pełnomocnika, wezwała A. W. do zwrotu nienależnie pobranych kwot w łącznej kwocie 4.977,54 zł wraz z ustawowymi odsetkami tytułem rozliczenia mediów za okres od dnia 03 czerwca 2013 r. do dnia 31 grudnia 2014 r. w terminie 2 dni na rachunek bankowy wnioskodawczyni. Wezwanie zostało doręczone adresatowi w dniu 23 października 2015 r.

( ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty, k. 117-121, potwierdzenie nadania, k. 122-123; śledzenie przesyłek- potwierdzenie odbioru, k. 124)

26.  Na wniosek M. G., Sąd Rejonowy w Ostrołęce I Wydział Cywilny wyznaczył posiedzenie jawne na dzień 04 lutego 2016 r. w przedmiocie zawezwania do próby ugodowej między M. G. a A. W., jednakże do ugody pomiędzy stronami nie doszło.

( protokół z posiedzenia jawnego w sprawie I Co 10/16, k. 125)

27.  Pismem z dnia 01 czerwca 2016 r. A. W. zwróciła M. G. kwotę 89,20 zł wraz z odsetkami z tytułu wystawienia czterech fakt korygujących VAT oraz kwotę 309,94 zł tytułem nadpłaty za centralne ogrzewanie za 2014 rok.

( pisma z dnia 01.06.2016 r., k. 126-130, 131)

28.  W zakresie rozliczenia energii elektrycznej za okres od dnia 03 czerwca 2013 r. do dnia 31 grudnia 2014 r. doszło do nadpłaty w wysokości 0,27 zł (nadpłata za 2014 rok). Przy uwzględnieniu, że w ramach opłat za czynsz płatny bezpośrednio na konto Wspólnoty nie uwzględniono opłat z tytułu zużycia wody i odprowadzenia ścieków w 2014 r. M. G. dokonała płatności na kwotę 1.670,13 zł (na podstawie dwóch faktur VAT, 34/14 i 1/3/15), co pokryło w całości koszty zużycia. Uwzględniając dokonane płatności z tytułu zużycia wody za 2013 rok w wysokości 1.035,09 zł oraz płatności dokonane za 2014 rok wynoszące 1.670,13 zł (łącznie 2.705,22 zł), oraz należne od właściciela lokalu opłaty z tego tytułu na poziomie 2.780,18 zł, należało dojść do wniosku, że wystąpiła niedopłata w wysokości 74,96 zł. W zakresie zaś płatności czynszu najmu, przy uwzględnieniu dokonanego zwrotu nadpłaty w kwocie 63,30 zł oraz uwzględnieniu czynszu za wynajem dodatkowego miejsca postojowego w wysokości 295,20 zł w okresie od kwietnia do grudnia 2014 r., płatności pokryły należny czynsz.

( opinia uzupełniająca biegłego – k.476-505)

Omówienie dowodów

29.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych przez strony dokumentów prywatnych i wydruków korespondencji, których autentyczność, wiarygodność i moc dowodowa nie były przez strony kwestionowane, a Sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu. Stosowanie do treści art. 233 § 1 k.p.c. Sąd dokonując ich oceny w ramach swobodnej oceny dowodów uznał je autentyczne i przydatne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy. W części złożone przez strony pisma były pozbawione znaczenia dla sprawy (wyrok w sprawie z udziałem powódki i M. W., umowa najmu zawarta pomiędzy powódką a M. W. i korespondencja dotycząca tej umowy).

30.  Sąd dokonał ustaleń w sprawie także na podstawie zeznań stron: M. G. i A. W.. W zakresie, w jakim zeznania te były ze sobą sprzeczne, Sąd uznał za bardziej wiarygodne zeznania A. W.. Twierdzenia powódki o zapowiedzi rozliczeń z tytułu „czynszu administracyjnego” lub całości wpłat uiszczanych przez powódkę na konto Wspólnoty nie miały umownej podstawy, a sama powódka zeznała, że nie ustalano m. in. co się stanie, jeżeli wzrośnie wysokość czynszu administracyjnego, ani też nie przewidziano dla niej upoważnienia do uzyskiwania informacji ze Wspólnoty na temat obowiązujących opłat. Przekonuje to do wniosku, że rzeczywiście strony nie przewidziały w swojej umowie, aby wpłaty z tytułu „czynszu administracyjnego” podlegały następnie rozliczeniom 1:1 z opłatami naliczanymi przez Wspólnotę Mieszkaniową.

31.  Sąd oparł się również na opinii biegłego z zakresu rachunkowości P. B.. Opinia ta (k. 364-397) wraz z dwiema opiniami uzupełniającymi (k. 476-482 oraz k. 489-505) miała ostatecznie charakter wielowariantowy. Biegły przedstawił swoje wyliczenia bazując w pierwszej kolejności na twierdzeniach powódki co do potrzeby rozliczenia wszystkich opłat z tytułu „czynszu administracyjnego”, a w drugiej opinii uzupełniającej uwzględnił natomiast twierdzenia pozwanej na temat interpretacji umowy. Opinia była sporządzona w sposób czytelny, biegły wskazał podstawy do dokonywanych obliczeń i wyjaśniał założenia, na których oparł swoje wyliczenia. Nie istniała już zatem potrzeba do przeprowadzania kolejnego dowodu z uzupełniającej opinii biegłego i stąd wniosek taki zawarty w pismach stron z 1 grudnia 2020 i 28 stycznia 2021 r. nie zasługiwał na uwzględnienie. Gdyby bowiem Sąd przychylił się do ocen prawnych przedstawianych przez powódkę, mógłby się oprzeć na opinii w wersji pierwotnej i pierwszej opinii uzupełniającej (k. 476-482).

Ocena prawna

32.  Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

33.  Strony łączyła umowa najmu lokalu użytkowego, co oznacza, że nie znajdowały do niej zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, gminnym zasobie mieszkaniowym oraz zmianie kodeksu cywilnego.

34.  Zgodnie z art. 659 §§ 1 i 2 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Nie ma rzecz jasna przeszkód, by najemca lokalu użytkowego zobowiązał się do ponoszenia także innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu, w tym także kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ustawy o własności lokali).

35.  W tej sprawie powódka była zobowiązana do dokonywania opłat z tytułu czynszu najmu lokali, który został w treści umowy podzielony na dwie części: pierwsza z nich była „zwykłym” czynszem, a druga tzw. „czynszem administracyjnym”. Pierwotnie oba te świadczenia czynszowe powódka uiszczała na rzecz pozwanej.

36.  W przepisach prawa brak jest ustawowej definicji (a nawet samego pojęcia) czynszu administracyjnego. Strony nie zdefiniowały tego pojęcia również w zawartej umowie, co utrudniało ustalenie, po co to pojęcie pojawiło się w pierwotnej umowie i jakie rodziło skutki w zakresie wzajemnych rozliczeń stron.

37.  Powódka twierdziła, że płatności tytułem „czynszu administracyjnego” były płatnościami przeznaczonymi na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną (tj. opłat należnych Wspólnocie Mieszkaniowej). Jej zdaniem czynsz administracyjny był taką częścią czynszu, z której pozwana nie powinna czerpać dochodu, gdyż służył on tylko refinansowaniu kosztów korzystania z lokalu. Na tej podstawie powódka podnosiła niezasadność dokonywania przez nią dodatkowych płatności z tytułu wody i ogrzewania, które stanowić miały jednocześnie część czynszu administracyjnego (podwójnie pobierana opłata).

38.  Natomiast pozwana wskazywała, że koszty czynszu administracyjnego w wysokości 710 zł były określone wyłącznie informacyjnie, a z przedstawionych przez pozwaną dokumentów wynikało, iż koszty te miesięcznie bywały różne i obejmowały kwoty wyższe niż kwota 710 zł, którą to różnice pokrywała pozwana (vide zawiadomienie o wysokości opłat, k. 167-168). Ponadto pozwana korzystała również z dwóch miejsc garażowych.

39.  Zgodnie z art. 65 §§ 1 i 2 k.c., oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Na podstawie tego przepisu orzecznictwo Sądu Najwyższego nakazuje przyjmować tzw. kombinowaną metodę wykładni, która w przypadku oświadczeń woli składanych innej osobie, przyznaje pierwszeństwo temu znaczeniu oświadczenia, jakie rzeczywiście nadawały mu obie strony w chwili jego złożenia (wykładni subiektywnej). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 31 maja 2019 r., sygn. IV CSK 163/18, priorytet stosowania wykładni subiektywnej wynika z art. 65 § 2 k.c. Jeżeli okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli konieczne jest przejście do wykładni obiektywnej, tj. ustalenia właściwego sensu oświadczenia woli na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak jak adresat oświadczenia woli rozumiał lub powinien je rozumieć. Decydujący jest tu więc punkt widzenia odbiorcy oświadczenia, dokonującego z należytą starannością wykładni zmierzającej do odtworzenia treści myślowych składającego oświadczenie. W przypadku oświadczenia ujętego w formie pisemnej, sens oświadczeń woli ustala się na podstawie wykładni tekstu dokumentu. Podstawową rolę mają tu językowe normy znaczeniowe, ale także kontekst i związki znaczeniowe poszczególnych postanowień. Tekst nie stanowi jednak wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń, lecz konieczne jest również zbadanie zamiaru i celu stron, a także kontekstu faktycznego w jakim umowę uzgadniano i zawierano oraz okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli.

40.  W umowie najmu w § 4 ust. 1 i 2 strony ustaliły wysokość miesięcznego czynszu najmu za lokal na kwotę 3.500 zł, w tym 2.750 zł na rzecz pozwanej oraz 750 zł tytułem czynszu administracyjnego, w późniejszych aneksach kwota ta uległa zmianie, jednakże zasada podziału wysokości czynszu pozostała niezmienna (od 2014 r., na skutek zawartych aneksów, powódka została zobowiązana do poniesienia kosztów z tytułu czynszu administracyjnego w wysokości 710 zł i samodzielnego wpłacania tej kwoty na konto Wspólnoty Mieszkaniowej). Powódka była również zobowiązana (do stycznia 2014 r.) do wnoszenia opłaty 50 zł tytułem zaliczki na wodę, a rozliczenie stron tytułem zużycia wody przez najemcę miało następować na podstawie wyliczenia sporządzanego w oparciu o stan licznika. W przypadku niedopłaty najemca zobowiązany był do uregulowania należności w terminie 14 dni od dnia otrzymania od wynajmującego rozliczenia, na rachunek bankowy wynajmującego. W przypadku nadpłaty wynajmujący zobowiązany był do zwrotu należności najemcy w terminie 14 dni od dnia przekazania rozliczenia, na rachunek bankowy wskazany przez najemcę (§ 5 ust. 2 Umowy). Wynajmujący zobowiązał się do płacenia czynszu administracyjnego do administracji zarządzającej budynkiem (§ 5 ust. 5 Umowy).

41.  W świetle zebranych dowodów nie można jednoznacznie stwierdzić, by strony subiektywnie były zgodne co do tego, że czynsz administracyjny nie będzie w całości podlegał rozliczeniom z opłatami naliczanymi przez Wspólnotę. Z jednej strony powódka zaakceptowała i uiściła zaliczki oraz rozliczenia za wodę za 2013 r. oraz opłaciła faktury rozliczeniowe za wodę za 2014 r., z drugiej strony jeszcze w trakcie trwania umowy (mail z 6 października 2014 r.) powódka zgłaszała zastrzeżenie co do zasad rozliczeń za wodę (a pozwana wyraźnie mu przeczyła). Z tego względu do oceny zasad rozliczeń pomiędzy stronami należy zastosować obiektywną wykładnię postanowień łączącej ich umowy najmu.

42.  W świetle postanowień umowy najmu nie powinno budzić wątpliwości, że na powódce spoczywał ciężar ponoszenia opłat wymienionych § 4 ust. 1 i § 5 ust. 2. Strony umowy najmu ewidentnie umówiły się w zakresie należności za wodę na miesięczną opłatę dodatkową w kwocie 50 zł i w przypadku nadpłaty wynikającej z rozliczenia zużycia wody pozwana obowiązana była zwrócić odpowiednią kwotę najemcy, zaś w sytuacji niedopłaty to powódka winna uregulować należność. Zważywszy na to, że umowa najmu była zawarta przez strony działające w ramach swojej zawodowej lub gospodarczej działalności (przy czym, w przypadku powódki, była to działalność prawnicza), nie można tego obowiązku traktować jako przewidzianego tylko przypadkiem, przez nieuwagę. Gdyby interpretacja umowy i konsekwencje określenia w umowie „czynszu administracyjnego” były takie, jak wskazuje powódka, to od samego początku umowa przewidywałaby po stronie powódki płacenie „dwa razy za to samo”. Powódka nie wskazywała przy tym, by działała w sytuacji przymusowej lub by postanowienie § 5 ust. 2 umowy najmu było tłumaczone w inny sposób niż opisany w umowie, dlatego też jest zupełnie niezrozumiałe, dlaczego miałaby zawrzeć umowę przewidującą płacenie „dwa razy za to samo” i zgłaszać zastrzeżenia co do tego faktu dopiero po upływie ponad roku trwania umowy (wspomniany mail z października 2014 r.). Złożoność § 5 ust. 2 umowy najmu i opisanie w nim zasad rozliczeń zdaniem Sądu wskazuje jednak na to, że to postanowienie nie pojawiło się w umowie przypadkowo i – zgodnie z jego dosłowną treścią – ustalało zasady rozliczeń opłat za zużycie wody i odprowadzanie ścieków pomiędzy stronami.

43.  Co do kosztów centralnego ogrzewania, strony ustaliły wprost w umowie, że w przypadku zużycia przez najemcę centralnego ogrzewania ponad zaliczki zawarte w czynszu administracyjnym, najemca zobowiązany był do uregulowania niedopłaty na podstawie rozliczenia z administracji, w terminie 14 dni od momentu otrzymania rozliczenia od wynajmującej, przelewem na konto bankowe wynajmującej (§ 5 ust. 3 Umowy). A zatem w zakresie kosztów centralnego ogrzewania umowa odwoływała się wprost do zaliczek zawartych w czynszu administracyjnym. Brak takiego odwołania w poprzednim ustępie i uzależnienie rozliczeń w zakresie opłat za wodę nie od zaliczek zawartych w czynszu administracyjnym, a od wyliczeń stanu licznika wody, wyraźnie wskazuje na to, że opłaty za zużycie wody miały być rozliczane w oderwaniu od „czynszu administracyjnego”. Gdyby „czynsz administracyjny” podlegał w całości rozliczeniu z opłatami pobranymi przez Wspólnotę Mieszkaniową, szczegółowe i odmienne zasady rozliczeń zawarte w § 5 ust. 2 i 3 umowy najmu traciłyby zupełnie sens.

44.  W świetle powyższego Sąd nie mógł zgodzić się z powódką co do tego, że tylko z racji wyodrębnienia w umowie kwoty „czynszu administracyjnego” który wynajmujący miał przelewać na konto administracji budynku powódka miała prawo żądać kompleksowego rozliczenia kwot uiszczanych na poczet tego czynszu z opłatami naliczanymi właścicielowi lokalu przez Wspólnotę Mieszkaniową. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy najmu nie przewidują bowiem takiego rozliczenia jako zasady, a zatem strony mogły ją wprowadzić w ramach przysługującej im swobody umów (art. 353 ¹ k.c.). Żadne z postanowień umowy nie przewiduje natomiast, by wolą stron było uzależnienie wysokości należnego „czynszu administracyjnego” od wysokości opłat naliczanych przez Wspólnotę Mieszkaniową i faktycznie poniesionych na jej rzecz kosztów. Wręcz przeciwnie, wyżej opisane postanowienia ust. 2 i 3 paragrafu piątego umowy wyraźnie wskazują, że rozliczeniu podlegać będą tylko część tego czynszu przeznaczona na zaliczki za centralne ogrzewanie, podczas gdy rozliczenia za zużycie wody będą opierać się na innych zasadach. Nie sposób zatem z umowy wyinterpretować obowiązku rozliczania się przez pozwaną z całej kwoty „czynszu administracyjnego”.

45.  Aneksy do umowy najmu z dnia 19 i 20 stycznia 2014 r. w istotny sposób nie zmieniły zasad rozliczeń stron, poza tym, że powódka miała uiszczać „czynsz administracyjny” bezpośrednio na konto Wspólnoty i nie musiała już uiszczać comiesięcznych zaliczek na poczet zużycia wody (nadal miała się z tytułu tego zużycia rozliczać odrębnie z pozwaną). Nadal umowa nie przewidywała, aby „czynsz administracyjny” miał służyć wyłącznie pokryciu opłat naliczanych przez Wspólnotę lub by podlegał on w całości rozliczeniu z opłatami naliczonymi przez Wspólnotę. Utrzymano zasady rozliczeń opłat za centralne ogrzewanie z § 5 ust. 3 umowy oraz odrębne rozliczenie między stronami za zużycie wody z § 5 ust. 2 zd. 2-4 umowy – przy czym jest logiczne, że w braku comiesięcznych zaliczek półroczna faktura za zużytą wodę wykazywać będzie niedopłatę i musiała zostać ona opłacona, skoro postanowienie umowne w żadnym zakresie nie odwoływało się do płaconego na rzecz Wspólnoty czynszu administracyjnego.

46.  Zdaniem Sądu sam fakt, że powódka miała obowiązek przelewania pewnej części czynszu bezpośrednio na konto Wspólnoty, nie powoduje, że kwota ta nie mogła generować po stronie wynajmującego zysku i powinna była ze swojej natury podlegać rozliczeniu z faktycznie naliczanymi przez Wspólnotę opłatami. Podkreślić należy, że umowa została zawarta w obrocie obustronnie profesjonalnym, a nie w reżymie ustawy o ochronie praw lokatorów, w związku z czym strony miały szeroką dowolność w kształtowaniu wzajemnych praw i obowiązków oraz sposobu na wykonanie wzajemnych zobowiązań. Pozwana więc mogła zastrzec, że część czynszu powódka powinna przelewać na inne konto niż pozwanej. Przecież w ramach swobody umów pozwana mogłaby zażądać, by 50% lub nawet cały należny jej czynsz był przelewany na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (bo np. chciałaby wygenerować wysoką nadpłatę na koncie lokalu), co nie powinno implikować automatycznie, że tylko z racji przelewania czynszu na konto Wspólnoty powinien on podlegać rozliczeniu z opłatami naliczonymi przez Wspólnotę. Aby osiągnąć taki cel strony powinny były sformułować § 5 umowy inaczej i wyraźnie przewidzieć, że część czynszu będzie przeznaczona wyłącznie na pokrycie opłat naliczanych przez Wspólnotę i będzie później podlegała rozliczeniu.

47.  Dodać należy, że czynsz został w umowie ustalony jednoznacznie i w stałej wysokości (w pierwotnej umowie – na 3 500 zł, od 20 stycznia 2014 r. – 2 790 zł netto + VAT + 710 zł na konto wspólnoty, czyli w sumie 3 500 zł + VAT od 2 790 zł), co także przemawia przeciwko traktowaniu części nazwanej „czynszem administracyjnym” jako podlegającej rozliczeniom innym niż wyraźnie w umowie przewidzianym (§ 5 ust. 3 umowy).

48.  W świetle powyższego oraz stanowiska biegłego zawartego w jego drugiej opinii uzupełniającej należy dojść do wniosku, że żądanie pozwu – w części dotyczącej kosztów zużycia wody oraz rozliczenia „czynszu administracyjnego” w zakresie wykraczającym poza przewidziany w § 5 ust. 3 umowy – nie zasługiwało na uwzględnienie. Ponoszone przez powódkę opłaty z tytułu zużycia wody zostały naliczone i pobrane zgodnie z umową (przy czym pobranie kwoty na poczet podatku VAT od zaliczki w kwocie 50 zł wynikało z obowiązujących przepisów podatkowych i zostało przewidziane w § 1 ust. 3 aneksu z dnia 19 stycznia 2014 r.), nie powstała po jej stronie z tego tytułu niedopłata, a wręcz przeciwnie – biegły wyliczył istnienie niedopłaty w kwocie 74,96 zł.

49.  Odnosząc się więc do rozliczeń za energię elektryczną, to w tym miejscu wskazania wymaga, iż powódka miała uiszczać należności za energię elektryczną zgodnie z wystawianymi przez pozwaną rachunkami. Te zaś były sporządzane na podstawie prognoz i rozliczeń okresowych operatora (...) S.A. Jak stanowiła wprost umowa, a następnie aneks z dnia 20 stycznia 2014 r., najemca miał ponosić koszty zużycia energii elektrycznej na podstawie faktur (następnie faktur VAT) otrzymanych od wynajmującego, w kwotach opisanych na fakturach, przelewem na rachunek bankowy wynajmującego, w terminie 14 dni od dnia otrzymania faktur. Wynajmujący zobowiązany był do zapłaty faktur w kwotach i terminach na nich opisanych bezpośrednio do dostawcy energii elektrycznej (§ 5 ust. 1 Umowy). Nadto jeżeli występowała jakakolwiek nadpłata to pozwana była obowiązana do zwrotu nadpłaty zgodnie z dokumentami (...) S.A. W tym zakresie spór miał charakter wyłącznie rachunkowy i mógł zostać rozwiązany w oparciu o opinię biegłego, który na podstawie zebranych w sprawie faktur (...) S.A. oraz faktur wystawionych przez pozwaną i potwierdzenia przelewu (k. 419) ustalił, że po stronie powódki za cały okres trwania umowy wystąpiła nadpłata w kwocie 27 groszy.

50.  Po zbilansowaniu powyższych kwot – niedopłaty z tytułu zużycia wody i odprowadzania ścieków oraz nadpłaty z tytułu zapłaty faktur za energię elektryczną – dojdzie się do wniosku, że po stronie powódki nie powstała nadpłata z tytułu umowy najmu, a zatem powództwo w tej sprawie podlegało oddaleniu w całości.

Koszty postępowania

51.  Sąd rozstrzygnął o kosztach postępowania na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., uznając pozwaną za wygrywającą sprawę w całości. Na zasądzoną na rzecz pozwanej kwotę składa się opłata skarbowa (17 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1 200 zł (na podstawie §2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie w brzmieniu obowiązującym na dzień wniesienia pozwu w związku z § 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności adwokackie).

52.  Na podstawie art. 83 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał pobrać od powódki – jako strony przegrywającej – kwotę 298,23 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa (część wynagrodzenia biegłego przekraczająca poniesioną przez powódkę zaliczkę).

Zarządzenia:

Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powódki pocztą (odstąpić od doręczenia przez portal), informując go, że z racji przedłużenia terminu na sporządzenie uzasadnienia w sprawie termin na wniesienie apelacji wynosi trzy tygodnie.

W braku wpływu apelacji przedstawić za 6 tygodni celem uprawomocnienia.