Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I C 520/16

UZASADNIENIE

Powódka E. D. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. B. (...) wniosła o uchylenie uchwał Wspólnoty z dnia 12 marca 2016 r. nr (...), (...) i (...) oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) - (...) znajdującego się w budynku, posadowionym na działce oznaczonej nr (...), o powierzchni 2,3012 ha, położonej w Ł. przy ul. (...). W zawartej przez powódkę z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w W. umowie o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu mieszkalnego i sprzedaży z dnia 26 marca 2012 r. określono zarząd budynkiem sprawowany będzie zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa oraz że do momentu zakończenia inwestycji i rok po jej zakończeniu zarząd wspólną nieruchomością sprawować będzie sprzedający, tj. (...) sp. z o.o. Tak określony sposób zarządu nie został pierwotnie ujawniony w treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Stosowny wpis w dziale III pojawił się dopiero w efekcie podjęcia przez pozwaną uchwały nr 1/2015, w której pozwana Wspólnota Mieszkaniowa potwierdziła, że w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (pierwszego lokalu z nieruchomości wspólnej aktem notarialnym) Zarząd (Zarządca) nieruchomością wspólną powierzono sprzedającemu (tj. w trybie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali - Spółce), a w niniejszej uchwale członkowie Wspólnoty określili wprost
nazwę sprzedającego: (...) spółka z o.o. z siedzibą w W.. Powódka zaznaczyła, że powyższa uchwała została zaskarżona przez powódkę i kilku innych członków Wspólnoty, a sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt IC 17/16. Uchwale tej powódka zarzuciła niezgodność z przepisami prawa i z umową właścicieli lokali, jak również naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a to ze względu na naruszenie przez art. 18 i art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zdaniem powódki spółka (...) bezpodstawnie przyznaje sobie prawo do występowania w imieniu pozwanej Wspólnoty, jako jej organ (zarząd w znaczeniu podmiotowym), zamiast jako jej „administrator” (zarządca, zarząd w znaczeniu funkcjonalnym). Zdaniem Powódki na mocy uchwały nr 1/2015 Wspólnota wyraziła zamiar i wolę potwierdzenia, iż w pierwszej umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży, której postanowienia stały się wiążące dla pozostałych nabywców lokali, nastąpiło powierzenie jedynie funkcji zarządcy (a nie zarządu) spółce (...). Powódka wskazała ponadto, że w dniu 12 marca 2016 r. odbyło się zebranie Wspólnoty, na którym podjęte zostały m.in. uchwały nr 4/2016, 5/2016, 6/2016. Zebranie poprzedzone było zawiadomieniem, do którego dołączone zostały projekty uchwał, które miały zostać poddane pod głosowanie podczas zebrania, przy czym treść podjętych uchwał nr 4/2016 i 6/2016 jest odmienna, istotnie szersza, od treści przedstawionej właścicielom lokali w zawiadomienia o zwołaniu zebrania .

Uchwała nr 4/2016 dotyczyła wyrażenia zgody na adaptację i rozbudowę lokalu niemieszkalnego na miejsca postojowe, w tym rozbudowę lokalu o dodatkowe miejsca postojowe - rozbudowę o dodatkowe piętra na miejsca postojowe i/lub lokale niemieszkalne, podział, łączenie lokalu niemieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego, lokali niemieszkalnych, rozporządzanie lokalami na rzecz dowolnych podmiotów, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z adaptacją i sprostowaniem udziałów w zamian za przekazanie Wspólnocie Mieszkaniowej prawa do wspólnego korzystania z miejsc postojowych położonych na parterze lokalu niemieszkalnego; udzielenia spółce (...) spółce z o.o. w W. pełnomocnictwa do prawa do korzystania, dysponowania częściami wspólnymi, terenem przeznaczonym na cele budowlane w związku z rozbudową/adaptacją garażowca - lokalu niemieszkalnego w Ł. przy ul. (...); udzielenia zarządowi (zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa do realizacji uchwały; przeznaczenia miejsc postojowych wyłącznie dla właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej B. (...).

Uchwała nr 5/2016 dotyczyła wyrażenia zgody na zmianę i sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z błędami rachunkowymi przy obliczaniu udziałów w oraz w związku ze zgodą na adaptację lokali niewyodrębnionych, w tym niewyodrębnionego lokalu niemieszkalnego – garażowa lub lokali niemieszkalnych, w tym przez przyłączenie powierzchni korytarzy i innych części wspólnych (uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej i umowy o wyodrębnienie lokali); udzielenia zarządowi (zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa do czynności związanych ze sprostowaniem udziałów w nieruchomości wspólnej, istniejących budynków i po adaptacji części wspólnej .

Uchwała nr 6/2016 dotyczyła natomiast wyrażenia zgody na rozbudowę/adaptację budynku A i B o podziemny korytarz do centrum odnowy biologicznej wraz z 50 apartamentami wg załączonego projektu, zniesienie współwłasności części wspólnych pod nowo wybudowanymi budynkami, ustanowienie odrębnych własności lokali na rzecz spółki (...) spółki z o. o. w W. lub wskazanej przez spółkę osoby fizycznej lub prawnej w zamian za prawo do korzystania z centrum odnowy biologicznej, na zmianę/sprostowanie udziałów w związku z tą rozbudową i adaptacją; udzielenia pełnomocnictwa Zarządowi (zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej do rozporządzania nieruchomością i lokalami na rzecz dowolnych podmiotów, sprostowania/zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z tą rozbudową/adaptacją oraz udzielają spółce prawa do korzystania, dysponowania częściami wspólnymi, terenem przeznaczonym na cele budowlane w związku z rozbudową/adaptacją budynku A i B o podziemny korytarz i centrum odnowy biologicznej w Ł. przy ul. (...); ponoszenia kosztów utrzymania i wybudowania korytarzy podziemnych przez spółkę (...) spółkę z o.o. i określenia powierzchni zabudowy do 800 m².

Powódka podniosła, że zaskarżone uchwały są niezgodne z przepisami prawa, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interesy powódki. Zdaniem powódki uchwały te w zakresie w jakim udzielają Zarządowi (zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictw są niezgodne z treścią art. 18 i art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Podejmując podczas poprzedniego zebrania uchwałę nr 1/2015 Wspólnota faktycznie przyznała spółce (...) wykluczające się kompetencje. Należy bowiem dokonać wyraźnego rozróżnienia pojęć zarządu (zarząd w znaczeniu podmiotowym, jako organu wspólnoty) oraz zarządcy (zarząd w znaczeniu funkcjonalnym, jako podmiot administrujący, współistniejący z zarządem w znaczeniu podmiotowym). Tym niemniej z uwagi na użyte konsekwentnie w uchwałach sformułowanie: „zarządca”, ujęte w nawiasie, uznać należy iż ma ono przesądzające znaczenie dla prawidłowego określenia roli (...) spółki z o.o. w ramach funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej B. (...). W tym stanie rzeczy w ocenie powódki należy uznać że w chwili obecnej pozwana Wspólnota nie posiada wymaganego prawem organu (zarządu) i z tej przyczyny udzielenie zarządcy (zamiast zarządowi) pełnomocnictw do występowania w imieniu Wspólnoty stanowi też rażące naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zarządcy nie można bowiem przypisywać przymiotu zarządu, umocowanego do reprezentowania wspólnoty, którą to wspólnotą zarządca jedynie „administruje”. Powódka podniosła nadto, że zaskarżone uchwały naruszają interes właścicieli lokali. Uchwały te ukierunkowane zostały na „przeforsowanie” zgody Wspólnoty na wykonanie zamierzeń budowlanych spółki (...) posiadającej 44,48% udziałów w nieruchomości wspólnej, które zostały zniweczone decyzjami Burmistrza D., który odmówił ustalenia warunków zabudowy nieruchomości wspólnej i wydania zezwolenia na wycinkę drzew na tej nieruchomości. Powódka wskazała, że interesy tej spółki koncentrują się na maksymalnej eksploatacji nieruchomości wspólnej, na której spółka zamierza wybudować, a następnie sprzedać, możliwie największą ilość lokali mieszkalnych/niemieszkalnych, kosztem niezwykle istotnych walorów naturalnych działki nr (...) (obfitość zieleni, w tym liczny dorosły drzewostan), przekładających się w istocie na atrakcyjność nieruchomości lokalowych, zarówno pod kątem ich najmu w „sezonie”, jak również z punktu widzenia ich ewentualnej sprzedaży. Treść uchwał stanowi w istocie zakamuflowany sposób na pozyskanie zgody Wspólnoty na wszelkie zamierzenia inwestycyjne (...) spółki z o.o. teraz i w przyszłości, albowiem uchwały są tak dalece ogólnikowe, zdawkowe, a nadto niepoparte żadnymi konkretnymi planami, ani projektami, poza ogólnym projektem i planem stanowiącymi załącznik do notarialnego protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej z dnia 15 marca 2016 r., że dają spółce możliwość dowolnego „manewrowania” nieruchomością wspólną i znajdującymi się na niej, a niestanowiącymi odrębnej własności „lokalami”, czy też budynkami. Tym samym działania pozwanej ukierunkowane są w istocie na pozyskanie przez (...) spółkę z o.o. niczym nieograniczonego prawa do dysponowania i rozporządzania nieruchomością wspólną oraz wybudowanymi na niej następnie lub wydzielonymi nieruchomościami lokalowymi oraz miejscami postojowymi. „Wynagrodzenie” dla Wspólnoty za przyznanie tych praw stanowić mają: (1) prawo do wspólnego korzystania przez Wspólnotę z miejsc postojowych na parterze bliżej niekreślonego lokalu niemieszkalnego oraz (2) prawo do korzystania z centrum odnowy biologicznej. Uchwały w żaden sposób nie precyzują - co istotne - sposobu, w jaki miałoby nastąpić przyznanie Wspólnocie prawa do korzystania z tych przywilejów jak również nie określają w żaden sposób, czy zniesienie współwłasności części wspólnych pod nowowybudowanymi budynkami oraz ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali na rzecz spółki (...) lub wskazanej przez nią osoby, w zamian za niedookreślone prawa korzystania z miejsc postojowych i centrum odnowy biologicznej, ma ekwiwalentny charakter.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul (...) w (...) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych. Pozwana zaprzeczyła, by zaskarżone uchwały naruszały przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady gospodarowania nieruchomością wspólną lub godziły w interes skarżącego właściciela. Wskazała, że członkowie Wspólnoty wiedzą jakie zamierzenia inwestycyjne mają być zrealizowane w oparciu o uchwały głosowane podczas zebrania w dniu 12 maja 2016 r., gdyż sprawy te były wielokrotnie dyskutowane na zebraniach, podczas których przedstawiono właścicielom plany związane z przebudową i rozbudową lokalu niemieszkalnego na garażowec oraz plany związane z budową centrum odnowy biologicznej (kompleksu (...)). Zdaniem pozwanej dziwić musi stwierdzenie, że powódka nie wie jaki lokal niemieszkalny będzie przebudowany na garażowiec, skoro tylko jeden taki lokal znajduje się na terenie nieruchomości wspólnej i jest on zaznaczony na mapie stanowiącej załącznik do protokołu z zebrania jako projektowany budynek nr (...) - garaż wielopoziomowy. Budynek ten jest w bardzo złym stanie technicznym, a jego przebudowa niewątpliwie podniesie standard nieruchomości oraz pozwoli wyeliminować parkowanie pojazdów na terenach zielonych wokół budynków. Na nieruchomości planowane jest powstanie czterech obiektów budowlanych: budynku (...), dwóch podziemnych łączników i budynku garażowca. Dodatkowe lokale mieszkalne w liczbie 50 planowane są do realizacji w budynku (...), który będzie miał cztery kondygnacje naziemne i na wyższych kondygnacjach, nad infrastrukturą (...) będą wybudowane dodatkowe lokale niemieszkalne. Pozwana podkreśliła, że wszystkie apartamenty w kompleksie Wspólnoty Mieszkaniowej B. (...) mają charakter lokali niemieszkalnych, również te przeznaczone na pobyt turystyczny osób, wobec czego dywagacje powódki na temat próby pomieszczenia pięćdziesięciu lokali w korytarzu bez okien i dostępu do światła słonecznego są całkowicie chybione i bezprzedmiotowe.

Pozwana podniosła, że nieprawdą jest stwierdzenie, że celem uchwał jest uzyskanie przez (...) sp. z o.o. zgody na wszelkie zamierzenia inwestycyjne. Uchwały podjęte na zebraniu w dniu 12 marca 2016 r. w sposób jednoznaczny zawierają zgodę wyłącznie na wykorzystanie nieruchomości wspólnej w celu przebudowy dotychczasowego lokalu niemieszkalnego na garażowiec (budynek nr (...)), wybudowanie budynku (...) oraz połączenie tego budynku z istniejącymi budynkami A i B za pomocą podziemnych korytarzy, tak aby zapewnić właścicielom lokali zapewnić możliwość komfortowego dojścia do budynku (...) bez względu na warunki atmosferyczne. W planowanym zamierzeniu inwestycyjnym nie ma żadnej dowolności w zakresie dysponowania nieruchomością wspólną, a właściciele otrzymali wszystkie niezbędne informacje na tym etapie planowania inwestycji, jakie były im niezbędne do podjęcia decyzji o zgodzie na wykorzystanie i nieruchomości wspólnej. Oczywistą zaś konsekwencją uchwał obejmujących zgodę na przebudowę, nadbudowę czy też rozbudowę nieruchomości wspólnej jest zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w efekcie tych czynności. Zakres przedmiotowy zgód zawartych w uchwałach nr 4/2016 i 6/2016 jest bardzo precyzyjny i nie pozwala na żadne inne działania, w szczególności zaś nie pozwala na wznoszenie jakichkolwiek innych obiektów budowlanych poza budynkiem (...), garażowcem i korytarzami podziemnymi. Nie ulega też wątpliwości, że inwestycje te będą w całości sfinansowane przez (...) sp. z o.o., natomiast Wspólnota Mieszkaniowa uzyska wymierną korzyść, a mianowicie uzyska możliwość korzystania z jednego poziomu garażowca z przeznaczeniem dla wszystkich właścicieli lokali, a nadto miejsca garażowe w pozostałej części tego budynku również będą przeznaczone wyłącznie dla właścicieli lokali. Ponadto właściciele lokali uzyskają możliwość korzystania z kompleksu (...), co wprost wynika z treści uchwały.

Pozwana podniosła również, że planowana wycinka drzew w miejscu gdzie ma być zlokalizowany budynek (...) nie spowodowuje pogorszenia walorów nieruchomości przeznaczonej na wypoczynek. Drzewostan znajdujący się w miejscu gdzie ma być zlokalizowany budynek (...) nie ma znaczenia dla zadrzewienia bezpośredniej okolicy budynku A, w którym zlokalizowany jest lokal powódki, zaś okna lokalu powódki nie wychodzą na część centralną kompleksu B. (...), lecz znajdują się od zewnętrznej strony nieruchomości wspólnej w kierunku na zewnętrz kompleksu. Decyzja burmistrza D. zezwalająca na wycinkę drzew została wprawdzie uchylona, lecz nastąpiło to z przyczyn formalnych a mianowicie ze względu na wycofanie przez część właścicieli lokali wymaganych pełnomocnictw. Organ ten nie stwierdził natomiast żadnych przeciwskazań do wycinki mających swe źródło w powszechnie obowiązujących przepisach prawa.

Pozwana zarzuciła nadto, że strona powodowa nie przedstawiła w sposób rzetelny kwestii ustalenia warunków zabudowy dla lokalizacji budynku (...), z uwagi na to, że takie warunki zabudowy zostały wydane i decyzja w tym zakresie jest nadal obowiązująca. Decyzją z dnia 5 marca 2012 r. nr 31/12 burmistrz D. ustalił bowiem na rzecz (...) sp. z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku hotelowo - apartamentowego z garażem podziemnym i basenem krytym. Decyzja ta nie została uchylona albo zmieniona i nadal obowiązuje. Decyzja zaś wskazywana przez powódkę w pozwie, jest decyzją dotyczącą ustalenia warunków dla zabudowy typu mieszkaniowego, na którą burmistrz D. faktycznie nie wyraził zgody.

Pozwana podniosłą, że już w okresie znacznie wcześniejszym, w tym także na etapie podpisywania przez powódkę z (...) sp. z o.o. umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży powódka była informowana o dalszych (...) sp. z o.o. na nieruchomości wspólnej i plany te akceptowała, a nawet m.in. w związku z nimi udzieliła spółce (...) pełnomocnictwa. I tak w umowie przedwstępnej z dnia 26 lipca 2007 r. znalazł się zapis, że sprzedający ( (...) sp. z o.o.) zastrzega sobie prawo do zmiany części wspólnej przynależnej do sprzedawanego lokalu w przypadku rozbudowy budynku (...) do 4, 5 kondygnacji oraz wybudowania w miejscu byłej stołówki budynku mieszkalnego wraz ze stołówką i basenem. Powódka zobowiązała się w tym samym postanowieniu umownym do ustanowienia odrębnego pełnomocnictwa na rzecz sprzedającego w celu dokonania tej zmiany i wyraziła nieodwołalną zgodę na te inwestycje. Podobne zapisy znalazły się w umowie z dnia 12 kwietnia 2010 r. (rep. A nr 1302/2010). Dalej pozwana przedstawiła treść szeregu pełnomocnictw udzielonych spółce (...) przez powódkę 12 kwietnia 2012 r. Analiza tych dokumentów i zawartych w nich upoważnień nie pozostawia – zdaniem pozwanej – wątpliwości co do tego, że powódka już na etapie planowania zakupu lokalu miała wiedzę na temat tego, że nieruchomość wspólna będzie wykorzystywana do dalszego zagospodarowania i godziła się na to, czego szczególnym wyrazem było udzielenie spółce (...) pełnomocnictwa z dnia 26 marca 2012r. Pełnomocnictwo to zostało wprawdzie odwołane w późniejszym okresie jednakże jego treść również świadczy o tym, że powódka na długo przed podjęciem zaskarżonych uchwał znała plany dotyczące rozbudowy nieruchomości wspólnej i godziła się na nie. Co więcej z treści pełnomocnictwa wynika nawet, że powódka godziła się na zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) i dokonanie podziału tej nieruchomości, a więc wyrażała zgodę na czynności dalej idące niż te których dotyczą sporne uchwały. Zdaniem pozwanej zaskarżone uchwały zapewniają również odpowiednią ekwiwalentność świadczeń chociaż ustawa o własności lokali nie wymaga, aby uchwały wspólnoty mieszkaniowej przyznające określone uprawnienia osobie trzeciej, w tym również członkowi wspólnoty mieszkaniowej charakteryzowały się ekwiwalentnością. Zdaniem pozwanej należy rozważyć jakie nakłady musiałaby ponieść Wspólnota Mieszkaniowa we własnym zakresie, gdyby podjęła decyzję o tym, że wybuduje na nieruchomości wspólnej garażowiec jednopoziomowy, o powierzchni zabudowy takiej jak planowana przez spółkę (...) oraz jakie nakłady musiałby ponieść aby zapewnić swoim członkom – właścicielom lokali – możliwość korzystania z centrum odnowy biologicznej takiego jak planowane do wybudowania przez BERKO.

Z uwagi na to, że treść pozwu dotyczyła także uchwały nr 1/2015 pozwana przedstawiła szeroką argumentację odnoszącą się do tej uchwały. Pozwana wskazała na akt notarialny z dnia 17 października 2007 r., rep. A nr 5225/2007, na podstawie którego doszło do wyodrębnienia lokalu pierwszego lokalu, i w którym wprowadzono reżim zarządu powierzonego nieruchomością wspólną. Uchwała nr 1/2015 nic w tym zakresie nie zmieniła, a jedynie to potwierdziła. Trudno zatem w tego rodzaju działaniu dopatrzyć się czynności sprzecznej z prawem. Z kolei wskazanie spółki (...) jako zarządcy nieruchomości wspólnej w żadnym wypadku nie było zmianą sposobu zarządu, a jedynie wskazaniem z nazwy podmiotu, który sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. Zdaniem pozwanej uchwała ta nie wymagała formy aktu notarialnego, gdyż jej przedmiotem nie była zmiana sposobu zarządu (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali). Z kolei wskazanie konkretnego zarządcy pełniącego funkcję tzw. zarządu powierzonego nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Dywagacje w uzasadnieniu pozwu o zarządzie w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym o tyle nie mają znaczenia dla sprawy, że pierwszy akt notarialny, w sposób wystarczająco jasny wprowadzał w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej tzw. zarząd powierzony.

Powódka w piśmie z 17 stycznia 2018 r. (k.685 i n.) zwróciła uwagę, że (...) sp. z o.o., będąca właścicielem dużego udziału w nieruchomości wspólnej zamierza na działce gruntu, która stanowi nieruchomość wspólną przeprowadzić inwestycję budowlaną.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. jest deweloperem. Głównym udziałowcem tej spółki jest J. B.. Prezesem zarządu do 2014 r. była J. D., a następnie zastąpił ją J. S., przy czym J. D. nadal jako pełnomocnik zarządu podejmuje decyzje w spółce.

bezsporne, nadto dowód:

-: zeznania świadka J. D. (k.512-516)
-: zeznania świadka J. S. (k.516-518)

Spółka (...) w dniu 19 lipca 2007 r. nabyła od spółki (...) prawo wieczystego użytkowania nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł., stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 2,3012 ha, dla której Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim prowadzi księgę wieczystą nr (...). W chwili nabycia nieruchomość była zabudowana dwoma budynkami trzykondygnacyjnymi, wymagającymi remontu, stanowiącymi odrębną od gruntu własność, wchodzącymi w skład dawnego ośrodka wczasowego. Ponadto na nieruchomości znajdowało się kilka budynków gospodarczych: o powierzchni zabudowy 140 m², 177 m², 76 m², 31 m²,, 27 m², 425 m², 15 m² (w tym stróżówka, hydrofornia, garaże).

Aby uatrakcyjnić obiekt i wydłużyć sezon turystyczny spółka (...) zaplanowała wybudowanie na nieruchomości kompleksu (...), z którego można byłoby korzystać przez cały rok. O planowanej inwestycji przedstawiciele spółki informowali osoby zainteresowane nabyciem lokali. Przekazywane informacje dotyczyły rozbudowy budynków A i B o dodatkowe kondygnacje i wybudowania budynku (...). W umowach przedwstępnych zawieranych z nabywcami zamieszczane były postanowienia, że sprzedający zastrzega sobie prawo do zmiany części wspólnej przynależnej do sprzedawanego lokalu w przypadku rozbudowy budynku do 4,5 kondygnacji oraz wybudowania w miejscu byłej stołówki budynku niemieszkalnego wraz z ze stołówką i basenem.

W dniu 17 października 2007 r. doszło do wyodrębnienia pierwszych lokali o numerach (...), ustanowienia odrębnej własności i ich sprzedaży. W umowie tej strony uzgodniły, że zarząd budynkiem sprawowany będzie zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa oraz że do momentu zakończenia inwestycji i rok po jej zakończeniu zarząd nieruchomością wspólną sprawować będzie sprzedająca. Jednocześnie w umowie sprzedający zastrzegł prawo do zmiany części wspólnej przynależnej do sprzedawanego lokalu oraz rozbudowy budynku do 4,5 kondygnacji a kupująca zobowiązała się do ustanowienia odrębnego pełnomocnictwa na rzecz sprzedającego w celu dokonania tej zmiany i wyraziła zgodę na przebudowę budynków. Ponadto sprzedający oświadczył, że zgodnie z warunkami zabudowy istnieje możliwość zwiększenia powierzchni użytkowej budowanych i przebudowanych budynków oraz zwiększenia oraz zwiększenia liczby budynków, lokali garaży i zmiany sposobu ich użytkowania w związku z tym spółka (...) zastrzegła sobie takie prawo do dnia zakończenia inwestycji i oddania do użytkowania ostatniego lokalu. W umowie zawarte było również oświadczenie, że spółka realizuje na nieruchomości inwestycję polegającą na przebudowie dwóch budynków i budowie jednego nowego budynku czterokondygnacyjnego tworzących łącznie zespół budynków apartamentowo-hotelowo-usługowych oraz budynków garażowych wolnostojących wraz z przyłączeniami wody, kanalizacji sanitarnej, deszczowej, energii elektrycznej wraz ze stacjami transformatorowymi, ogrodzeniem, drogami wewnętrznymi, oświetleniem tych dróg, terenami zielonymi i rekreacyjnymi. Tożsame zapisy powielane były w kolejnych umowach o ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zawieranymi przez spółkę (...) z innymi nabywcami lokali.

dowód:

-: wydruku bazy danych ksiąg wieczystych (k.18-118)
-: umowy przedwstępna (k.235-237)
-: umowa z dnia 26.03.2012 r. (k.119-123)
-: umowa sprzedaży z dnia 19 lipca 2007 r. (k.588-589)
-: umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (k.538-541)
-: umowy z dnia 26.03.2012 r. (k.119-125)
-: zeznania świadka J. D. (k.512v-516)
-: zeznania świadka J. S. (k.516-518)
-: zeznania świadka A. B. (k.629-632)
-: zeznania świadka A. M. (k.633-635)

-: zeznania świadka R. N. (k.518-519)
-: zeznania świadka S. Ł. (k.620-626)
-: zeznania świadka S. S. (k.618-620)
-: zeznania powódki E. D. (k.688-690)

Od czasu wyodrębnienia pierwszego lokalu spółka (...) dokonywała czynności związanych w wykonywaniem drobnych remontów na obiekcie, jego ochroną, konserwacją urządzeń, porządkowaniem powierzchni budynków i przyległych terenów. W tym czasie realizowana była także inwestycja dotycząca rozbudowy istniejących budynków. W budynkach trzykondygnacyjnych dobudowano dwie dodatkowe kondygnacje, przy czym prace wykończeniowe trwają do chwili obecnej. Budynki te oznaczone zostały jako budynki A i B, natomiast klatki schodowe oznaczano numeracją rzymską (I – III). Stopniowo spółka (...) dokonywała wyodrębnienia lokali niemieszkalnych w tych budynkach i je sprzedawała.

Do chwili obecnej w budynkach A i B wyodrębnionych zostało 200 lokali, które mają status lokali niemieszkalnych. Poza tym spółka (...) wybudowała odkryty basen otwarty zlokalizowany pomiędzy budynkami A i B oraz zajmuje się na bieżąco jego czyszczeniem i utrzymaniem. Wokół basenu koncentruje się też życie mieszkańców w sezonie letnim.

Lokale niemieszkalne w kompleksie B. M. wykorzystywane są w celach rekreacyjnych, głównie w sezonie letnim i w weekendy. Część członków Wspólnoty korzysta z nich na własne potrzeby, a część wynajmuje swoje lokale turystom w celach zarobkowych. Niektórzy członkowie Wspólnoty są właścicielami kilku lokali: dwóch członków Wspólnoty posiada po 6 lokali, kilku posiada od 2 do 5 lokali.

dowód:

-: umowa z dnia 26.03.2012 r. (k.119-125)
-: decyzja z dnia 20 grudnia 2007 r. (k.592-599)
-: mapa (k.600)
-: dokumenty w aktach administracyjnych Urzędu Miejskiego w D. (załączone do akt niniejszej sprawy)
-: zeznania świadka J. D. (k.512v-516)
-: zeznani świadka J. S. (k.516-518)

-: zeznania świadka R. N. (k.518-519)
-: zeznania świadka S. Ł. (k.620-626)
-: zeznania świadka A. B. (k.629-632)
-: zeznania świadka S. S. (k.618-620)
-: zeznania świadka A. M. (k.633-635)
-: zeznania powódki E. D. (k.688-690)

W dniu 12 kwietnia 2010 r. E. D. zawarła z (...) spółką z o.o. reprezentowaną przez J. S. umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (rep. A nr 1352/2010) dotyczącą lokalu nr (...) w budynku (...) przy ul. (...) w Ł. o powierzchni użytkowej 36,50 m² wraz z pomieszczeniem przynależnym i udziałem w częściach wspólnych budynków i prawie wieczystego użytkowania działki gruntu. W umie tej ustalono termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 1 czerwca 2011 r., a nadto sprzedający zastrzegł prawo do zmiany części wspólnej przynależnej do sprzedawanego lokalu w przypadku rozbudowy budynku do 4,5 kondygnacji natomiast kupująca zobowiązała się do ustanowienia odrębnego pełnomocnictwa na rzecz sprzedającego w celu dokonania tej zmiany.

W dniu 26 marca 2012 r. E. D. zawarła z (...) spółką z o.o. reprezentowaną przez J. S. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (Rep. A numer (...)) na mocy której ustanowiona została odrębna własność lokalu użytkowego nr (...) mieszczącego się na II piętrze (trzecia kondygnacja) budynku A – III przy ul. (...) w Ł. o powierzchni użytkowej 45,50 m² składającego się z kuchni, korytarza, łazienki, sypialni, pokoju i pomieszczenia przynależnego wraz z udziałem we wspólnych częściach budynków i prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr (...) (dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...)) wynoszącym (...) części. Lokal ten spółka (...) sprzedała powódce za cenę 264 270 zł brutto. Dla lokalu założona została księga wieczysta nr (...).

W umowie tej strony uzgodniły, że zarząd budynkiem sprawowany będzie zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa oraz że do momentu zakończenia inwestycji i rok po jej zakończeniu zarząd nieruchomością wspólną sprawować będzie sprzedająca. Jednocześnie w umowie sprzedający zastrzegł prawo do zmiany części wspólnej przynależnej do sprzedawanego lokalu oraz rozbudowy budynku do 4,5 kondygnacji a kupująca zobowiązała się do ustanowienia odrębnego pełnomocnictwa na rzecz sprzedającego w celu dokonania tej zmiany i wyraziła zgodę na przebudowę budynków. Ponadto sprzedający oświadczył, że zgodnie z warunkami zabudowy istnieje możliwość zwiększenia powierzchni użytkowej budowanych i przebudowanych budynków oraz zwiększenia oraz zwiększenia liczby budynków, lokali garaży i zmiany sposobu ich użytkowania w związku z tym spółka (...) zastrzegła sobie takie prawo do dnia zakończenia inwestycji i oddania do użytkowania ostatniego lokalu. W umowie zawarte było również oświadczenie, że spółka realizuje na nieruchomości inwestycję polegającą na przebudowie dwóch budynków i budowie jednego nowego budynku czterokondygnacyjnego tworzących łącznie zespół budynków apartamentowo-hotelowo-usługowych oraz budynków garażowych wolnostojących wraz z przyłączeniami wody, kanalizacji sanitarnej deszczowe, energii elektrycznej wraz ze stacjami transformatorowymi, ogrodzeniem, drogami wewnętrznymi, oświetleniem tych dróg, terenami zielonymi i rekreacyjnymi.

W dacie zawarcia umowy przyrzeczonej E. D., podobnie jak inni nabywcy lokali, udzieliła spółce (...) notarialnego pełnomocnictwa do:

- zmiany części wspólnej przynależnej do lokalu numer (...) nabytego w dniu 26 marca 2012 roku aktem notarialnym Rep. A numer (...) w przypadku rozbudowy budynku A i B i w związku z ustanowieniem odrębnych własności kolejnych nowopowstałych lokali użytkowych;

- zawierania umów ustanawiających prawo na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...) położonej w Ł. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) lub powstałych po podziale tej nieruchomości działkach i nieruchomościach sąsiednich niezbędne służebności przejazdu i przechodu, położenia i korzystania z sieci telefonicznej i magistrali teletechnicznej, zagospodarowania i korzystania z terenów zielonych, rekreacyjnych i komunikacyjnych oraz parkingowych dla budowanej inwestycji w zakresie niezbędnym, wystarczającym dla budowanego zespołu budynków zgodnie z obowiązującymi przepisami, a także prawo użytkowania dla dostawców mediów oraz do zawierania wszelkich umów o ustanowienie tych praw;

- wydzielenia części działek z nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...), położonej w Ł. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...), niezbędnych dla postawienia trafostacji i innych nośników mediów według zaleceń podmiotów ich dostarczających, wg otrzymanych warunków technicznych;

- zastępowania i reprezentowania, także działania w imieniu powódki i na jej rzecz wobec wszelkich władz, urzędów administracji państwowej i samorządowej, w tym przed właściwym Urzędem Gminy i Starostwem Powiatowym we wszelkich sprawach związanych z dokonaniem geodezyjnego podziału nieruchomości na warunkach i według uznania sprzedającej;

- zawarcia umowy zniesienia współwłasności nieruchomości wyżej opisanej, na warunkach i według uznania Sprzedającej, a w związku z tym do reprezentowania przed właściwym Sądem Rejonowym Wydziałem Ksiąg Wieczystych w postępowaniu wieczysto-księgowym, składania wniosków o dokonanie wpisów;

- dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych z zakresem niniejszego pełnomocnictwa związanych.

dowód:

-: umowa przedwstępna z dnia 12 kwietnia 2010 r. (k.238-242)
-: umowa z dnia 26.03.2012 r. (k.119-125)
-: pełnomocnictwo (k.156-157)
-: wydruk z poczty elektronicznej (k.553)
-: pełnomocnictwa (k.608-609)
-: wydruk z bazy danych ksiąg wieczystych (k.18-118)
-: zeznania świadka J. D. (k.512v-516)
-: zeznania świadka J. S. (k.516-518)
-: zeznania powódki E. D. (k.688-690)

W sierpniu 2011 r. spółka (...) złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku hotelowo-apartamentowego z garażem podziemnym i basenem krytym na działce nr (...) położonej w Ł. przy ul. (...), gmina D.. Decyzją z dnia 5 marca 2012 r. nr 31/12 burmistrz D. ustalił na rzecz (...) spółki z o.o. warunki zabudowy dla tej inwestycji wskazując w uzasadnieniu, że w zakresie kontynuacji funkcji wnioskowana inwestycja jest dopuszczalna, albowiem dotyczy budowy budynku hotelowo-apartamentowego a inne obiekty w analizowanym obszarze pełnią funkcję usługową w zakresie usług zamieszkania zbiorowego. Ponadto wskazano, że decyzja jest wstępnym etapem procesu inwestycyjnego.

Z uwagi na zmianę koncepcji planowanej inwestycji w lipcu 2014 r. spółka (...) złożyła kolejny wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego podpiwniczonego wraz z garażem podziemnym, basenem, restauracją, spa i odnową biologiczną oraz kawiarnią, pozostałe kondygnacje – lokale mieszkalne, 4,5 kondygnacji nadziemnych, na terenie działki nr (...) w Ł., gmina D.. Decyzją z 17 lipca 2015 r. Burmistrz D. odmówił ustalenia na rzecz (...) spółki z o.o. warunków zabudowy dla tej inwestycji z powodu niespełnienia warunków kontynuacji funkcji. W analizie funkcji i cech zabudowy wskazano, że działki sąsiednie zabudowane są ośrodkami wypoczynkowymi (budynki usługowe – usługi turystyki) w tym budynkami rekreacji indywidualnej. Na terenie tym występuje tylko jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym w zabudowie jednorodzinnej. Działka objęta wnioskiem zabudowana jest obecnie ośrodkiem wypoczynkowym (usługi rekreacji, turystyki i wypoczynku), a planowana zabudowa stanowi zabudowę mieszkaniową (wielorodzinną) z usługami towarzyszącymi w parterze budynku z garażem podziemnym. Funkcja mieszkaniowa planowanej inwestycji jest zatem niezgodna z istniejącym zagospodarowaniem terenu. Decyzja z 17 lipca 2015 r. została utrzymana w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia 7 czerwca 2016 r.

dowód:

-: decyzja z 17 lipca 2015 r. (k.150-152)
-: analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu (k.153-154)

-: decyzja z 5 marca 2012 r. (k.249-257)

-: załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy (k.549-551)

-: oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością (k.552)
-: decyzja z 07.06.2016 r. (k.554-555)

Na dzień 15 października 2015 r. zwołane zostało zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ł.. Przewodniczącą wybrana zebrania została E. D. i stwierdziła, że nie właściciele lokali nie zostali w sposób prawidłowy zawiadomieni o zebraniu, wobec czego zamknęła zebranie. Pomimo oficjalnego zamknięcia zebrania osobom, które były wówczas obecne przedstawiona została prezentacja dotycząca inwestycji planowanej przez spółkę (...) na nieruchomości wspólnej. Zamierzenia te prezentował architekt K. G. pokazując slajdy z wizualizacją oraz omawiając koncepcję zabudowy terenu. Koncepcja ta zakładała początkowo wybudowanie budynku, w którym mieścić się będzie (...), a na wyższych kondygnacjach 100 dodatkowych lokali. Zmieniono przy tym lokalizację nowego budynku, miał on powstać na terenie zalesionym, a nie jak wcześniej wskazywano w miejscu dawnego budynku stołówki. Zmiana ta podyktowana była tym, że członkowie Wspólnoty obawiali się, że nowy budynek będzie zasłaniał widok użytkownikom lokali w budynkach A i B oraz zajmie najbardziej nasłoneczniony teren na nieruchomości. Wobec tego inwestor uznał, że najbardziej optymalnym rozwiązaniem będzie postawienie budynku (...) na terenie gdzie aktualnie rosną drzewa w pobliżu istniejącego basenu i łąki gdzie jest duże naświetlenie. Taka lokalizacja wiązała się z koniecznością wycięcia części drzew na nieruchomości. Jeszcze w 2014 r. spółka (...) złożyła wniosek o zezwolenie na usunięcie drzew z terenu przedmiotowej nieruchomości w związku z planowaną budową apartamentowca. W toku postępowania administracyjnego potwierdzono, że drzewa trzeba usunąć aby zrealizować planowaną inwestycję. Ponadto ustalono, że drzewa w liczbie 22 sztuk należy usunąć ze względów sanitarnych. Decyzją z dnia 29 czerwca 2015 r. Burmistrz D. zezwolił na usunięcie z działki (...) własnym kosztem i staraniem wnioskodawcy 13 drzew gatunku sosna pospolita, 10 drzew zgodnie z załącznikiem mapowym i jednocześnie zobowiązał wnioskodawcę do zastąpienia usuwanych drzew innymi drzewami w ilości 20 sztuk gatunku właściwego dla gatunków wegetacyjnych tego terenu. Ponadto zezwolił wnioskodawcy na usunięcie własnym kosztem i staraniem 22 drzew ze względów sanitarnych. Decyzją z dnia 24 lutego 2016 r. Burmistrz D. uchylił własną decyzję ostateczną z 29 czerwca 2015 r. w sprawie zezwolenia na usuniecie drzew z terenu nieruchomości w Ł. dz. nr 529/15 wydanej (...) sp. z o.o. i odmówił wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu działki nr (...). W uzasadnieniu tej decyzji organ administracji wskazał, że współwłaściciele działki nr (...) odwołali pełnomocnictwa udzielone spółce (...) i nie wyrazili zgody na wycinkę drzew i budowę nowego obiektu, a część udzielonych pełnomocnictw nie dotyczyła budowy nowego obiektu, lecz rozbudowy już istniejącego.

Część właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej B. M. sprzeciwiała się planowanej inwestycji i odwołali oni pełnomocnictwa udzielone spółce (...) przy zawieraniu umów sprzedaży. Jedną z osób, które odwołały pełnomocnictwo była E. D. składając oświadczenie w formie aktu notarialnego w dniu 11 lipca 2012 r.

dowód:

-: protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (k.533)
-: lista obecności (k.246-248)
-: decyzja z 24.02.2016 r. (k.149)
-: odwołanie pełnomocnictwa – akt notarialny z 11 lipca 2012 r. (k.155)
-: decyzja z 29.06.2015 r. (k.258-261)
-: decyzja z 24.02.2016 r. (k.262)

-: protokół przyjęcia oświadczenia o odwołaniu pełnomocnictwa (k.610-611)

-: zeznania świadka J. D. (k.512v-516)
-: zeznania świadka J. S. (k.516-518)

-: zeznania świadka S. Ł. (k.620-626)
-: zeznania świadka A. B. (k.629-632)
-: zeznania świadka K. G. (k.626-629)
-: zeznania świadka A. M. (k.633-635)
-: zeznania powódki E. D. (k.688-690)

Na dzień 30 listopada 2015 r. zwołano kolejne zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł.. W zebraniu tym brali udział właściciele posiadający łącznie (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. Przewodniczącą zebrania została wybrana J. D.. Niektórzy członkowie Wspólnoty, w tym powódka, zgłaszali zastrzeżenia co do sposobu zwołania zebrania, natomiast przewodnicząca zebrania stwierdziła, że zostało ono zwołane prawidłowo i jest zdolne do podejmowania uchwał. Na zebraniu tym podjęte zostały następujące uchwały zaprotokołowane przez notariusza:

- uchwała nr 1/2015 potwierdzająca, że w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (pierwszego lokalu z nieruchomo wspólnej aktem notarialnym) zarząd (Zarządca) nieruchomością wspólną powierzono sprzedającemu (w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), a niniejszej uchwale określono wprost nazwę sprzedającego: (...) spółka z o.o. z siedzibą W., KRS (...)

- nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na zmianę i sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z błędami rachunkowymi przy obliczaniu udziałów oraz w związku ze zgodą na adaptację lokali niewyodrębnionych poprzez przyłączenie korytarzy i innych części wspólnych oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do czynności związanych ze zmianą/sprostowaniem udziałów w nieruchomości wspólnej, istniejących budynków i po adaptacjach części wspólnych; W uchwale tej właściciele lokali postanowili, że:

1) wyrażają zgodę na zmianę/sprostowanie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, na którą składają się części wspólne budynków i urządzeń niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu objęte księgą wieczystą numer (...) w związku z błędami rachunkowymi przy obliczaniu udziałów oraz w związku ze zgodą na adaptację lokali niewyodrębnionych poprzez przyłączanie powierzchni korytarzy i innych części wspólnych, według stanu na dzień złożenia oświadczenia przez Zarząd Wspólnoty,

2) wyrażają zgodę na wyliczenie zmienionych/sprostowanych udziałów zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, tj. udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi

3) udzielają pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej do zmiany/sprostowania udziałów w nieruchomości wspólnej, jak również do wszystkich czynności prowadzących do realizacji tej uchwały.

Za przyjęciem obu uchwał głosowali właściciele reprezentujący (...) udziałów.

Uchwała nr 1/2015 zaskarżona została do sądu, przy czym powództwo o jej uchylenie zostało oddalone.

dowód:

-: protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (k.126-127)

-: zeznania świadka J. D. (k.512v-516)
-: zeznania świadka J. S. (k.516-518)

-: zeznania świadka S. Ł. (k.620-626)
-: zeznania świadka A. B. (k.629-632)
-: zeznania świadka K. G. (k.626-629)
-: zeznania świadka A. M. (k.633-635)
-: zeznania powódki E. D. (k.688-690)

Wspólnota Mieszkaniowa otrzymała w dniu 11 grudnia 2015 r. numer regon, natomiast w dniu 18 grudnia 2015 r. numer NIP. Ponadto 14 grudnia 2015 r. Wspólnota zawarła z bankiem umowę o prowadzenie rachunku.

dowód:

-: zaświadczenia o nr identyfikacji REGON (k.542)
-: potwierdzenia nadania NIP (k.543)
-: umowy rachunku (k.544-545)

Kolejne zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. odbyło się w dniu 12 marca 2016 r. Członkowie Wspólnoty o terminie zebrania poinformowani zostali listownie oraz pocztą elektroniczną na wskazane przez nich adresy e-mail. Do zawiadomienia dołączono projekt porządku obrad, projekty uchwał, które miały być głosowane oraz materiały dotyczące inwestycji planowanej na nieruchomości przez spółkę (...) w postaci rysunków i graficznej wizualizacji. Jednocześnie poinformowano, że w przypadku braku możliwości uczestniczenia w zebraniu można udzielić stosownego pełnomocnictwa wskazanej osobie (druk pełnomocnictwa przesłano w załączeniu). Kilkunastu członków Wspólnoty pismem z dnia 7 marca 2016 r. zwróciło się do zarządcy Wspólnoty, aby zaniechano głosowania uchwał innych, aniżeli dotyczące uchwalenia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Ponadto w dniu 10 marca 2016 r. członkowie Wspólnoty D. i A. L. oraz M. E. zgłosili pocztą elektroniczną sprzeciw wobec planowanego zebrania wskazując, że zostali zawiadomieni zbyt późno aby móc zorganizować przyjazd na zebranie ze swojego miejsca zamieszkania w Niemczech.

Na zebraniu byli obecni członkowie posiadający łącznie (...) udziałów w nieruchomości. Przewodniczącą zebrania została wybrana J. D.. Na początku zebrania 3 osoby, w tym powódka, zgłosiły zastrzeżenia co do skutecznego doręczenia zaproszenia na zebranie. Przed zebraniem domagali się jego odwołania z uwagi na zbyt późne zawiadomienie o jego terminie. Ponadto do członków Wspólnoty mieszkających w Niemczech przesłano informację o zebraniu i porządku obrad pocztą elektroniczną. Pomimo zgłaszanych zastrzeżeń przewodnicząca stwierdziła, że zebranie zostało zwołane prawidłowo i jest zdolne do podejmowania uchwał. W związku z rozpoczęciem nagrywania przebiegu zebrania przez E. D. przewodnicząca postawiła wniosek o głosowanie w sprawie prowadzenia nagrywania podczas głosowań. W głosowaniu nad tą uchwałą (uchwała nr 1a/2016) uczestniczyli właściciele reprezentujący (...). Uchwała nie została podjęta, za jej przyjęciem głosowało (...), przeciwko – (...), nikt nie wstrzymał się od głosu.

Zebrani członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli natomiast uchwały nr 4/2016, 5/2016 i 6/2016, które zostały zaprotokołowane przez notariusza.

Uchwała nr 4/2016 oznaczona została jako uchwała w sprawie: adaptacja i rozbudowa lokalu niemieszkalnego na miejsca postojowe, w tym rozbudowa lokalu o dodatkowe miejsca postojowe – rozbudowa o dodatkowe piętra na miejsca postojowe i/lub lokale niemieszkalne, podział, łączenie lokalu niemieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego, lokali niemieszkalnych, rozporządzanie lokalami na rzecz dowolnych podmiotów, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z adaptacją i sprostowaniem udziałów w zamian za przekazanie Wspólnocie Mieszkaniowej prawa do wspólnego korzystania z miejsc postojowych położonych na parterze lokalu niemieszkalnego i udziela spółce (...) spółka z o.o. z siedzibą w W. ul. (...)/lok. A51, udziela pełnomocnictwa do prawa do korzystania, dysponowania częściami wspólnymi, terenem przeznaczonym na cele budowlane w związku z rozbudową/adaptacją garażowca – lokalu niemieszkalnego w Ł. przy ul. (...). Udzielenie Zarządowi (Zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa do realizacji uchwały. Miejsca postojowe zostaną przeznaczone wyłącznie dla właścicieli wspólnoty mieszkaniowej B. M.. W uchwale tej właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową postanawiali że:

- wyrażają zgodę na adaptację i rozbudowę lokalu niemieszkalnego na miejsca postojowe, w tym rozbudowę lokalu o dodatkowe miejsca postojowe – rozbudowę o dodatkowe piętra na miejsca postojowe i/lub lokale niemieszkalne, podział, łączenie lokalu niemieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego, lokali niemieszkalnych, rozporządzanie lokalami na rzecz dowolnych podmiotów, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z adaptacją i sprostowaniem udziałów w zamian za przekazanie Wspólnocie Mieszkaniowej prawa do wspólnego korzystania z miejsc postojowych położonych na parterze lokalu niemieszkalnego;

- udzielają spółce (...) spółka z o.o. z siedzibą w W. ul. (...)/lok.A51 pełnomocnictwa do prawa do korzystania, dysponowania częściami wspólnymi, terenem przeznaczonym na cele budowlane w związku z rozbudową/adaptacją garażowca – lokalu niemieszkalnego w Ł. przy ul. (...);

- udzielają Zarządowi (zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa do realizacji uchwały;

- miejsca postojowe zostaną przeznaczone wyłącznie dla właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej B. M..

W głosowaniu nad uchwałą uczestniczyli właściciele reprezentujący (...) udziałów z czego: za przyjęciem głosowało – 481361/796200 udziałów, przeciwko głosowało – (...) udziałów, nikt nie wstrzymał się od głosu. Przewodnicząca zebrania stwierdziła, że uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali i jest ważna.

Uchwała nr 5/2016 została oznaczona jako uchwała w sprawie: wyrażenia zgody na zmianę i sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z błędami rachunkowymi przy obliczaniu udziałów oraz w związku ze zgodą na adaptację lokali niewyodrębnionych, w tym nie wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego – garażowca lub lokali niemieszkalnych w tym poprzez przyłączenie powierzchni korytarzy i innych części wspólnych (uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej i umowy o wyodrębnieniu lokali) oraz udzielenia Zarządowi (zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa do czynności związanych ze zmianą/sprostowaniem udziałów w nieruchomości wspólnej, istniejących budynków i po adaptacjach części wspólnych. W uchwale tej członkowie Wspólnoty postanowili, że:

- wyrażają zgodę na zmianę i sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z błędami rachunkowymi przy obliczaniu udziałów oraz w związku ze zgodą na adaptację lokali niewyodrębnionych, w tym nie wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego – lub lokali niemieszkalnych, w tym poprzez przyłączenie powierzchni korytarzy i innych części wspólnych (uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej i umowy o wyodrębnieniu lokali);

- udzielają Zarządowi (zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa do czynności związanych ze zmianą/sprostowaniem udziałów w nieruchomości wspólnej, istniejących budynków i po adaptacjach części wspólnych.

W głosowaniu nad uchwałą wzięło udział (...) udziałów z czego: za przyjęciem głosowało – 482258/769200 udziałów, przeciwko głosowało – (...) udziałów, nikt nie wstrzymał się od głosu. Przewodnicząca zebrania stwierdziła, że uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali i jest ważna.

Uchwała nr 6/2016 oznaczona jako uchwała w sprawie: rozbudowy/adaptacji budynku A i B o podziemny korytarz do centrum odnowy biologicznej wraz z 50 apartamentami wg załączonego projektu, zniesienie współwłasności; części wspólnych pod nowo wybudowanymi budynkami, ustanowienie odrębnych własności - lokali na rzecz spółki (...) spółka z o. o. z siedzibą w W. ul. (...)/lok. A51 lub wskazanej przez spółkę osoby fizycznej lub prawnej w zamian za prawo do korzystania z centrum odnowy biologicznej, na zmianę/sprostowanie udziałów w związku z tą rozbudową i adaptacją. Udzieleniu pełnomocnictwa Zarządowi (Zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej do rozporządzania nieruchomością i lokalami na rzecz dowolnych podmiotów, sprostowania/zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z tą rozbudową/adaptacją oraz udziela Spółce prawa do korzystania, dysponowania częściami wspólnymi, terenem przeznaczonym na cele budowlane w związku z rozbudową/adaptacją budynku A i B o podziemny korytarz i centrum odnowy biologicznej w Ł. przy ul. (...). Koszty utrzymania i wybudowania korytarzy podziemnych ponosi spółka (...) spółka z o.o. Powierzchnia zabudowy wyniesie do 800 m². W uchwale tej właściciele lokali postanowili, że:

- wyrażają zgodę na rozbudowę/adaptację budynku A i B o podziemny korytarz do centrum odnowy biologicznej wraz z 50 apartamentami wg załączonego projektu, zniesienie współwłasności części wspólnych pod nowo wybudowanymi budynkami, ustanowienie odrębnych własności lokali na rzecz spółki (...) spółka z o.o. z siedzibą w W. ul. (...)/lok. A51 lub wskazanej przez spółkę osoby fizycznej lub prawnej w zamian za prawo do korzystania z centrum odnowy biologicznej, na zmianę/sprostowanie udziałów w związku z tą rozbudową i adaptacją;

- udzielają pełnomocnictwa Zarządowi (zarządcy) Wspólnoty Mieszkaniowej do rozporządzania nieruchomością i lokalami na rzecz dowolnych podmiotów, sprostowania/zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z tą rozbudową/adaptacją oraz udzielają spółce prawa do korzystania, dysponowania częściami wspólnymi, terenem przeznaczonym na cele budowlane w związku z rozbudową/adaptacją budynku A i B o podziemny korytarz i centrum odnowy biologicznej w Ł. przy ul. (...)

- koszty utrzymania i wybudowania korytarzy podziemnych ponosi spółka (...) spółka z o.o.

- powierzchnia zabudowy wyniesie do 800 m².

W głosowaniu nad tą uchwałą wzięło udział - (...) udziałów, z czego: za przyjęciem głosowało – 477808/769200 udziałów, przeciwko głosowało – (...) udziałów, nikt nie wstrzymał się od głosu. Przewodnicząca Zebrania stwierdziła, że uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali i jest ważna.

Przed przystąpieniem do głosowania, każda z podejmowanych uchwał była odczytywana. Ich treść różniła się nieznacznie od projektów przesłanych członkom Wspólnoty wraz z zawiadomieniem o zebraniu, albowiem wprowadzono do nich poprawki w trakcie zebrania. Głosowanie odbywało się w ten sposób, że uprawnieniu do głosowania podchodzili do stołu prezydialnego, gdzie były wyłożone listy głosowania nad poszczególnymi uchwałami i składali swój podpis we właściwej rubryce. W trakcie głosowania padały uwagi, że treść uchwał jest wadliwa, są one nielogiczne i niedostatecznie konkretne.

Głosowanie poprzedzone było prezentacją zamierzenia inwestycyjnego planowanego na tej nieruchomości przez spółkę (...). Prezentacja miała formę slajdów oraz omówienia dokonanego przez architekta przygotowującego projekt budowlany K. G.. W związku z wcześniejszymi sprzeciwami członków Wspólnoty co do wybudowania na nieruchomości budynku ze 100 (...) spółka (...) zmieniła swoje plany, proponując wybudowanie budynku dwukondygnacyjnego obejmującego ok. 50 nowych lokali i obiekt (...), które dodatkowo miałoby być połączone z istniejącymi już budynkami A i B korytarzami podziemnymi. Ponadto zaplanowano postawienie w miejscu dawnych garaży nieużytkowanych aktualnie przez Wspólnotę z uwagi na zły stan techniczny, budynku garażowca o 4 kondygnacjach naziemnych, aby w przyszłości zapewnić miejsce do parkowania dla większej liczby samochodów i zapobiec parkowaniu samochodów w dowolnym miejscu na nieruchomości. Architekt omawiał podstawowe założenia inwestycji, projekt zagospodarowania wraz z wizualizacjami obiektów istniejących i planowanych. Prezentował fragmenty projektu budowlanego w innej formie graficznej, pokazywał rzuty architektoniczne poszczególnych obiektów, informował o rozmiarach budynku (...), kubaturze, powierzchni, strukturze pomieszczeń w tym budynku, omawiał parametry budynku garażowego, przedstawiał mapy i rysunki perspektywiczne w wymiarze 3D obrazujące zagospodarowanie terenu i możliwe połączenia komunikacyjne pomiędzy poszczególnymi obiektami (zarówno podziemne jak i naziemne). Uczestnicy zebrania zadawali architektowi pytania dotyczące przede wszystkim urządzeń i atrakcji przewidzianych w budynku (...), na które on udzielał odpowiedzi.

J. D. i J. S. informowali zebranych, że garażowiec i budynek (...) wybudowany zostanie na koszt spółki (...) oraz ze spółka ta będzie ponosić koszty utrzymania budynku (...). Ponadto wskazywano, że jedna kondygnacja w garażowcu obejmująca 32 miejsca parkingowe oddana zostanie do dyspozycji Wspólnoty z przeznaczeniem do korzystania przez właścicieli lokali i ich gości na zasadzie „kto pierwszy”, natomiast pozostałe miejsca zostaną sprzedane przez spółkę (...) na rzecz członków Wspólnoty zainteresowanych ich nabyciem. Podawano orientacyjną cenę jednego miejsca postojowego na (...) – 20 000 zł, przy czym do tej pory spółka (...) nie zleciła jeszcze wykonania projektu budowlanego garażowca.

Część obecnych wyrażała opinie, że ta inwestycja pozbawi nieruchomość jej walorów wypoczynkowych, ponadto kwestionowali zasadność ekonomiczną i możliwości techniczne realizacji zamierzenia inwestycyjnego.

Atmosfera zebrania była nerwowa; członkowie Wspólnoty byli wyraźnie poróżnieni między sobą oraz z zarządcą, którego uprawnienia część z właścicieli kwestionowała.

dowód:

-: protokół zebrania z załącznikami (k.136-148)
-: zawiadomienie (k.128)
-: pismo z dnia 7 marca 2016 r. (k.133)
-: wyciąg z książki nadawczej (k.135)
-: projekty uchwał (k.129-133)
-: kopia mapy ewidencyjnej (k.599-600)
-: wypisu z rejestru gruntów (k.601)
-: wydruk z poczty elektronicznej (k.639-644, 646)
-: pisma z 09.03.2016 r. (k. 645,647)
-: wyciąg z książki nadawczej (k.648-655)
-: wizualizacja (k.212-214)
-: projekt zagospodarowania (k.215, k.590v-591)
-: fotografie (k.216-234)
-: płyt CD z dokumentacją fotograficzną (k.195)
-: dokumenty w aktach administracyjnych Urzędu Miejskiego w D. (załączone do akt niniejszej sprawy)

-: zeznania świadka J. D. (k.512v-516)
-: zeznania świadka J. S. (k.516-518)

-: zeznania świadka S. Ł. (k.620-626)
-: zeznania świadka A. B. (k.629-632)
-: zeznania świadka K. G. (k.626-629)
-: zeznania świadka A. M. (k.633-635)
-: zeznania powódki E. D. (k.688-690)

W dniu 15 lutego 2017 r. (...) spółka z o.o. reprezentowana przez J. S. działając jako zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. dokonała zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Przy czynności notarialnej J. S. powołał się na pełnomocnictwo udzielone przez Wspólnotę do czynności związanych ze zmianą/sprostowaniem udziałów w nieruchomości, istniejących budynków i po adaptacji części wspólnych – zawarte w uchwale nr 5/2016. Pełnomocnik spółki (...) – działając w imieniu wszystkich właścicieli lokali – złożył oświadczenie, że spółka dokonała inwentaryzacji zabudowań znajdujących się na działce nr (...), dokonała uzgodnień dotyczących lokali niemieszkalnych już wyodrębnionych oraz inwentaryzacji lokali niemieszkalnych niewyodrębnionych (budynku garażowo-gospodarczego z pomieszczeniami przynależnymi) portierni i hydroforni oraz korytarzy i innych części wspólnych a a następnie dokonała nowych obliczeń udziałów w częściach wspólnych. Dane dla ustalenia nowych udziałów były następujące:

1) powierzchnia użytkowa budynków niemieszkalnych A i B – 9377,97 m², budynku garażowego – 507,86 m², portierni – 18,36 m² i hydroforni 46,25 m² - łączna powierzchnia 9 950,44 m²,

2) nowe udziały w częściach wspólnych właścicieli ujawnionych w księdze wieczystej – (...),

3) nowe udziały spółki (...) (poprzednio (...)).

W związku z dokonaniem powyższych czynności pełnomocnik spółki (...) oświadczył – w imieniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. – że dokonuje zmiany wysokości udziałów w częściach wspólnych budynków A i B oraz urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz prawie wieczystego użytkowania gruntu. Udział powódki pozostał bez zmian. Jednocześnie spółka (...) złożył wniosek by notariusz dokonał czynności polegającej na złożeniu wniosków wieczystoksięgowych o zmianę udziałów w księgach wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim dla poszczególnych lokali.

Fakt dokonania zmian w treści ksiąg wieczystych wywołał protesty części członków Wspólnoty Mieszkaniowej

dowód:

-: akt notarialny z 15.02.2017 r. (k.324-344)
-: wykaz budynków (k.345)
-: wydruk z bazy danych ksiąg wieczystych (k.350-397)
-: wydruk z bazy danych ksiąg wieczystych (k.556-584)
-: częściowo - opis nieruchomości (k.584v.-587)
-: zeznania świadka J. D. (k.512v-516)
-: zeznania świadka J. S. (k.516-518)
-: zeznania powódki E. D. (k.688-690)

Działka numer (...) zabudowana jest:

1. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 923 m² (budynek A), w którym znajduje się 66 wyodrębnionych lokali niemieszkalnych,

2. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 1418 m² (budynek B) w którym znajduje się 96 wyodrębnionych lokali niemieszkalnych,

3. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 107 m², który stanowi integralną częścią budynku B,

4. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 17 m² (portiernia),

5. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 27 m² (budynek garażowo gospodarczy);

6. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 425 m² (budynek garażowo-gospodarczy);

7. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 15 m² (budynek garażowo-gospodarczy);

8. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 140 m² (budynek garażowo-gospodarczy);

9. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 177 m² (budynek garażowo-gospodarczy);

10. budynkiem opisanym w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 63 m² (budynek hydroforni);

dowód:

-: akt notarialny z 15.02.2017 r. (k.324-344)
-: wydruk bazy danych ksiąg wieczystych (k.18-118)
-: wykaz budynków (k.345)
-: pismo z 13.06.2017 r. (k.616a)
-: opis nieruchomości (k.584v.-587)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się bezzasadne.

Podstawę prawną zgłoszonego żądania stanowi art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Natomiast art. 25 ust. 1a powołanej ustawy stanowi, że powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje, że powódka właścicielem lokalu niemieszkalnego nr (...) w budynku A przy ul. (...) w Ł. i jednocześnie członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Tym samym powódka była legitymowana do zaskarżania uchwał podejmowanych przez pozwaną Wspólnotę.

Nie budzi wątpliwości, że został zachowany termin do zaskarżenia uchwał przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Uchwały nr 4/2016, 5/2016 i 6/2016 zostały podjęte na zebraniu właścicieli lokali w dniu 12 marca 2016 r., co oznacza że termin sześciotygodniowy termin upływał z końcem 23 kwietnia 2016 r. Pozew zaś został nadany w urzędzie pocztowym w dniu 22 kwietnia 2016.

Z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że przesłankami skutecznego zaskarżania uchwały właścicieli lokali są sytuacje gdy:

1. uchwała nie jest zgodna z prawem,

2. uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali,

3. uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,

4. uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który zaskarża uchwałę.

W niniejszej sprawie powódka podnosiła w pierwszej kolejności zarzuty formalne przeciwko uchwałom wskazując, że nie wszyscy członkowie Wspólnoty zostali prawidłowo zawiadomieni o terminie zebrania, przesłane projekty uchwał miały odmienną treść aniżeli ostatecznie przegłosowane uchwały a część głosujących osób nie posiadała wymaganych pełnomocnictw.

Odnosząc się pierwszego z wymienionych zarzutów uznać należy, że chociaż nie można mu odmówić racji, to nie mógł on skutkować uchyleniem zaskarżonych uchwał. Art. 32 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Jak wynika ze złożonego do akt dokumentów w postaci wyciągu z książki nadawczej (k.648-655) oraz wydruków z poczty elektronicznej (k.639-643) zawiadomienia o terminie zebrania zwołanego na dzień 12 marca 2016 r. wysłane zostały do członków Wspólnoty Mieszkaniowej listami poleconymi w dniu 29 lutego 2016 r., a nadto przesłane drogą elektroniczną na wskazane przez członków Wspólnoty adresy e-mail w dniu 2 marca 2016r. O ile w przypadku członków Wspólnoty mieszkających w Polsce wysłanie listów z zawiadomieniem w dniu 29 lutego 2016 r. dawało szansę na doręczenie ich w terminie przewidzianym ustawą, to już w przypadku członków Wspólnoty mieszkających za granicą prawdopodobieństwo dochowania terminu było znacznie mniejsze. Pozwana nie przedstawiła dowodów pozwalających ustalić w jakiej dacie poszczególni członkowie Wspólnoty otrzymali zawiadomienia o zebraniu, jednakże mając na względzie fakt, że na zebraniu obecni byli właściciele posiadający łącznie (...) udziałów należało przyjąć, że większość z nich została zawiadomiona o zebraniu w wymaganym terminie. Zarzuty powódki dotyczące braku prawidłowego zawiadomienia ograniczały się zresztą do 5 osób: małżonków D. i A. L., M. i A. E. oraz A. von D. mieszkających w Niemczech. Z treści sprzeciwów (k.645, 647) oraz wydruku z poczty elektronicznej (k.644) istotnie wynika, że cztery z ww. osób (małżonkowie L. i E.) otrzymały zawiadomienie o terminie zebrania bez zachowania wymaganego terminu, co z uwagi na niemożność zmiany wcześniejszych planów stanowiło dla nich przeszkodę do uczestniczenia w zebraniu. Okoliczność ta pozostaje jednak irrelewantna dla oceny zasadności powództwa w niniejszej sprawie, albowiem naruszenie obowiązku zawiadomienia właścicieli lokali o zebraniu nie jest bezwzględną przesłanką uchylenia uchwały, ponieważ przepisy ustawy o własności lokali nie uzależniają zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Niezawiadomienie niektórych właścicieli o zebraniu może stanowić podstawę do uchylenia uchwały jedynie wówczas, gdy uchybienie to mogło mieć wpływ na podjęcie lub treść tych uchwał (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2017r. VI ACa 1862/15). Z taką sytuacją nie mamy natomiast do czynienia w niniejszej sprawie, albowiem nawet gdyby przyjąć, że ww. osoby głosowałyby przeciwko zaskarżonym uchwałom to mając na względzie udziały jakimi dysponują (łącznie (...)) nie miałoby to wpływu na podjęcie uchwał.

Za chybiony uznać należy również podniesiony przez powódkę zarzut niezgodności treści uchwał z projektami jakie przesłane zostały członkom Wspólnoty wraz z zawiadomieniem o terminie zebrania, albowiem właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawionych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub je zmieniać. Przesyłając właścicielom lokali projekty uchwał pozwana wykonała obowiązek wynikający z art. 32 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Zakres zmiany uprawnień i obowiązków właścicieli lokali sygnalizowany w zawiadomieniu o terminie zebrania jest tożsamy z tym co ostatecznie zalazło się w treści kwestionowanych uchwał a wprowadzone zmiany dotyczyły w istocie kwestii redakcyjnych. Za niewykazane Sąd uznał przy tym twierdzenia powódki podnoszone w toku jej przesłuchania jakoby treść podjętych uchwał odbiegała od tego, co zostało odczytane przed rozpoczęciem głosowania. Twierdzenia te nie zostały poparte żadnymi dowodami a nadto nie były powoływane w pozwie, wobec czego stosownie do art. 207 § 6 kpc Sąd pominął je jako spóźnione. To samo dotyczy zarzutu posługiwania się nieprawidłowymi pełnomocnictwami przez osoby głosujące w imieniu niektórych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Zarzutu tego strona powodowa również nie zgłosiła w pozwie, ani też nie powołała się na okoliczności wymienione w art. 207 § 6 kpc pozwalające na uwzględnienie spóźnionych twierdzeń.

Za uzasadnione Sąd uznał natomiast zarzuty powódki, że materia zaskarżonych uchwał określona jest zbyt ogólnikowo i niezrozumiale, przez co narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy właścicieli lokali. Wadliwość uchwały może polegać na naruszeniu interesu właścicieli lokali poprzez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz w inny sposób. Ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Interes właściciela lokalu jako przesłanka z art. 25 ustawy o własności lokali powinien być natomiast uznawany za kategorię obiektywną. Z uwagi na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością, to w konsekwencji interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych.

W ocenie Sądu treść wszystkich zaskarżonych uchwał jest niezrozumiała, mało czytelna i zarazem wieloznaczna. Postępowanie dowodowe wykazało, że podjęcie uchwał było poprzedzone prezentacją zamierzeń (...) spółki (...) na nieruchomości wspólnej i członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przed przystąpieniem do głosowania mieli orientację co do tych planów. Dowodzą tego przede wszystkim zeznania świadków, którzy potwierdzili, że zarówno na zebraniu w dniu 12 marca 2016 r. jak i na wcześniejszym spotkaniu w październiku 2015 r. plany te były prezentowane zarówno przez przedstawicieli spółki (...) jak też autora projektu budowlanego - K. G., który omawiał podstawowe założenia inwestycji, projekt zagospodarowania oraz pokazywał w formie slajdów wizualizacje obiektów istniejących i planowanych. Jego prezentacja obejmowała fragmenty projektu budowlanego w formie graficznej, rzuty architektoniczne poszczególnych obiektów, informacje o rozmiarach budynku (...), kubaturze, powierzchni, strukturze pomieszczeń w tym budynku, informacje o parametrach budynku garażowego, mapy i trójwymiarowe rysunki obrazujące zagospodarowanie terenu oraz możliwe połączenia komunikacyjne pomiędzy poszczególnymi obiektami (zarówno podziemne jak i naziemne). Ogólne informacje o planowanej inwestycji były też przekazywane przez przedstawicieli spółki (...) członkom Wspólnoty Mieszkaniowej na etapie zawierania umów przedwstępnych oraz umów o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokali, czego dowodzą dokumenty w postaci tych umów, w których znalazły się stosowne zapisy dotyczące planowanej inwestycji tej spółki. Nabywcy lokali, w tym powódka, wiedzieli zatem, że spółka (...) zamierza kontynuować inwestycję polegającą na rozbudowie istniejących oraz budowie kolejnych obiektów. Zakres planowanej inwestycji, jaki legł u podstaw podjęcia zaskarżonych umów, sam w sobie nie może być uznany za sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną ani też interesem właścicieli lokali. Z uwagi jednak na to, że konsekwencją tych zamierzeń będą zmiany w obrębie nieruchomości wspólnej to uchwały podejmowane w celu umożliwienia realizacji planowanej inwestycyjnego powinny być zredagowane w taki sposób aby jednoznacznie i zrozumiale określały zakres tej inwestycji, jej lokalizację, konsekwencje dla nieruchomości wspólnej i ewentualnie korzyści jakie z tego tytułu odniosą członkowie Wspólnoty, o ile takowe są przewidziane. Tymczasem, pomimo tego, że głosowanie nad spornymi uchwałami poprzedzone zostało dość szczegółową prezentacją planowanej inwestycji to treść podjętych uchwał tego nie odzwierciedla. I tak uchwała nr 4 /2016 mówi m.in. o rozbudowie lokalu niemieszkalnego na miejsca postojowe. Już samo sformułowanie lokal niemieszkalny użyte w treści uchwały rodzi wątpliwości, albowiem z zeznań świadków J. S., J. D. i K. G. wynika, że uchwała ta miała dotyczyć budowy garażowca, a zatem chodzi o budynek niemieszkalny (a nie lokal niemieszkalny). Uchwała nie precyzuje jednak, że chodzi o budynek a więc jej treść jest nieprecyzyjna, a nawet myląca. Uchwała nie precyzuje też, który z budynków niemieszkalnych miałby być poddany adaptacji lub rozbudowie z przeznaczeniem na dodatkowe miejsca postojowe, a wbrew temu co twierdzi strona pozwana w odpowiedzi na pozew na działce nr (...) jest 10 budynków niemieszkalnych z czego 5 opisywanych jest jako budynek garażowo-gospodarczy , natomiast lokali niemieszkalnych na tej nieruchomości (bo uchwała posługuje się właśnie tym pojęciem) jest ponad 100. Chociaż ww. świadkowie podawali orientacyjnie gdzie ma być zlokalizowany planowany garażowiec, to w treści uchwały nr 4/2016 nie ma żadnych danych identyfikujących ten budynek (lokal) czy jego położenie. Z zeznań J. D. wynikało, że podjęta uchwała stanowić miała sygnał dla spółki (...), że Wspólnota Mieszkaniowa wyraża zgodę na planowaną inwestycję po to, aby spółka mogła podjąć czynności związane z uzyskaniem warunków zabudowy, zlecenia projektu i uzyskania pozwolenia na budowę, co będzie wiązało się z dużymi kosztami. Mając na uwadze ten cel należy uznać, że uchwała która dotyczy wyrażenia zgody na budowę garażowca powinna precyzyjnie określać, że chodzi o adaptację i rozbudowę budynku niemieszkalnego (a nie lokalu) oraz wskazywać o który z 10 budynków na nieruchomości chodzi. W przeciwnym razie uchwała ta w skrajnym przypadku mogłaby posłużyć spółce (...) do zaprojektowania i uzyskania w przyszłości pozwolenia na budowę garażowca w miejscu każdego z 10 budynków niemieszkalnych posadowionych na działce (...). Poza tym uchwała jest wielowariantowa; z jednej strony mówi o rozbudowie na miejsca postojowe z drugiej - na lokale niemieszkalne. J ednocześnie w uchwale używa się spójników i/lub, co prowadzi do wniosku, że możliwe jest zarówno jedno rozwiązanie jak i drugie albo oba jednocześnie. W dalszej części uchwały mowa jest o różnych wariantach: podziale, łączeniu i ustanowieniu odrębnej własności lokalu, przy czym nie sposób dociec którego właściwie lokalu ten zapis dotyczy, tego rozbudowywanego czy tych które mają powstać, nie wiadomo też czy powstanie jeden czy więcej lokali. Treść uchwały nie wyjaśnia również jakie w istocie prawo Wspólnota ma uzyskać do korzystania z miejsc postojowych, ani tego na jakich warunkach (odpłatnie czy bezpłatnie). W uchwale nie znalazły się zapisy na ten temat, chociaż z treści zeznań świadków J. D. i J. S. wynika, że temat ten był omawiany przed głosowaniem, a członkowie Wspólnoty informowani byli, że jedna kondygnacja w garażowcu obejmująca 32 miejsca parkingowe oddana zostanie do dyspozycji Wspólnoty z przeznaczeniem do korzystania przez właścicieli lokali i ich gości na zasadzie „kto pierwszy”, natomiast pozostałe miejsca zostaną sprzedane przez spółkę (...) na rzecz członków Wspólnoty zainteresowanych ich nabyciem.

Podobne wady można znaleźć w uchwale nr 6/2016, która dotyczy inwestycji polegającej na wybudowaniu kompleksu (...). Z uchwały na pewno wynika, że Wspólnota wyraża zgodę na rozbudowę budynków A i B o dodatkowe korytarze oraz budowę centrum odnowy biologicznej z 50 apartamentami. Ta kwestia jest w miarę jasna tym bardziej, że w uchwale jest odwołanie do załączonego projektu. W rzeczywistości załącznikiem do uchwały była wizualizacja a nie projekt, lecz jest to wystarczające by dać członkom Wspólnoty ogląd na to czego dotyczy planowana inwestycja. Dalsza część uchwały nie jest już taka jasna. W uchwale mowa jest o zniesieniu współwłasności pod nowowybudowanymi budynkami. Użycie w tym kontekście liczby mnogiej sugeruje, że budynków będzie więcej niż jeden natomiast przedstawiona wizualizacja projektu przedstawia tylko jeden budynek. Wątpliwości budzi też niejasne sformułowanie dotyczące prawa do korzystania z centrum odnowy biologicznej. W uchwale nie zostało precyzyjnie określonego jakie miałoby to być prawo. Również zeznania świadków nie dają precyzyjnej odpowiedzi na pytanie na jakich warunkach członkowie Wspólnoty mieliby korzystać ze (...), w szczególności czy odbywałoby się to na zasadach komercyjnych takich samych jak w przypadku każdego klienta (...) czy też członkowie Wspólnoty uzyskaliby jakieś preferencje. Nie wiadomo na czym miałoby polegać (nawet w ogólnym zarysie) to szczególne prawo członków Wspólnoty do korzystania ze (...). Sama natomiast możliwość korzystania z tego obiektu nie stanowi żadnego szczególnego prawa. Skoro bowiem ma to być obiekt działający na zasadach komercyjnych i oferujący usługi z zakresu odnowy biologicznej to każdy będzie mógł skorzystać z takiej oferty i to niezależnie od tego czy jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej czy nie.

Bardziej precyzyjne określenie na czym mają polegać planowane inwestycje (garażowiec i budynek (...)) jest o tyle istotne, że te plany i zamierzenia zmieniały się na przestrzeni lat od 2007 r. Treść zeznań świadków, powódki oraz dokumentów (w szczególności umów przedwstępnych, umów sprzedaży, decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, dokumentacji projektowej) pokazuje, że koncepcje zabudowy terenu się zmieniały. W tym stanie rzeczy pożądane jest by w uchwałach wyrażających zgodę na planowane inwestycję w miarę precyzyjnie określono, która ostatecznie koncepcja będzie podlegać realizacji, ile nowych obiektów stanie na nieruchomości, jaka będzie ich przybliżona wielkość i lokalizacja.

Nie umknęło też uwadze Sądu, że we wszystkich zaskarżonych mowa jest o zmianie/sprostowaniu udziałów. W uchwale nr 4/2016 mówi się o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z adaptacją i sprostowaniem. O ile można domniemywać że chodzi tu o zmianę udziałów w związku z adaptacją budynku garażowego to już nie sposób znaleźć w treści uchwały wskazówek w związku z czym miałoby nastąpić sprostowanie udziałów. W uchwale nr 6/2016 z kolei jest mowa o zmianie udziałów w związku z rozbudową i adaptacją, przy czym nie jest jasne czy zmiana udziałów ma się wiązać tylko z rozbudową/adaptacją budynków A i B o podziemne korytarze czy również budową nowego budynku (...). W uchwale nr 5/2016 znowu jest mowa o zmianie i sprostowaniu udziałów ze wskazaniem, że związane jest to z błędami rachunkowymi przy obliczaniu udziałów, zgodą na adaptację lokali niewyodrębnionych, w tym niewyodrębnionego lokalu niemieszkalnego – garażowca lub lokali niemieszkalnych. Sens tej uchwały, zwłaszcza w zestawieniu z uchwałami nr 4/2016 i 6/2016 nie jest jasny. W odpowiedzi na pozew pozwana wskazywała że kwestia uzyskania zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej jest konsekwencją planowanej inwestycji na nieruchomości wspólnej. To samo podkreślała świadek J. D. składając zeznania, ale już sam fakt podjęcia uchwały nr 5/2016 oraz jej treść zdają się temu przeczyć. Skoro bowiem w uchwałach 4/2016 i 6/2016 dotyczących zamierzeń inwestycyjnych zostały wyrażone zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej to podważa sens pojęcia dodatkowo uchwały nr 5/2016, która miałaby rzekomo dotyczyć tego samego (według relacji świadka J. D.). Nie można również pominąć faktu, że uchwała nr 5/2016 została wykorzystana przez spółkę (...) do dokonania zmiany udziałów w toku niniejszego procesu chociaż planowana inwestycja jeszcze się nie rozpoczęła. W dniu 15 lutego 2017 r. (...) spółka z o.o. działając jako zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. dokonała zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, a przy czynności notarialnej przedstawiciel spółki powołał się na pełnomocnictwo udzielone przez Wspólnotę do czynności związanych ze zmianą/sprostowaniem udziałów w nieruchomości, istniejących budynków i po adaptacji części wspólnych – zawarte w uchwale nr 5/2016. Wprawdzie pozwana wskazywała że uchwała ta została omyłkowo przedstawiona przy czynności notarialnej z 15 lutego 2017 r., ale skoro notariusz nie miał wątpliwości, że na jej podstawie można dokonać czynności zmiany udziałów w związku z dokonaną inwentaryzacją to znaczy że uchwała jest na tyle wieloznaczna i nieprecyzyjna że może być wykorzystana na różne okoliczności, albowiem trudno zdekodować jej znaczenie. Dodatkowo wskazać należy, że również w 2015 r. Wspólnota podjęła uchwałę nr 2/2015 w sprawie wyrażenia zgody na zmianę i sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z błędami rachunkowymi przy obliczaniu udziałów oraz w związku ze zgodą na adaptację lokali niewyodrębnionych poprzez przyłączenie korytarzy i innych części wspólnych oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do czynności związanych ze zmianą/sprostowaniem udziałów w nieruchomości wspólnej, istniejących budynków i po adaptacjach części wspólnych. W sytuacji istnienia już jednej uchwały dotyczącej tej samej materii (tj. zmiany udziałów w związku z błędami rachunkowymi) brak jest racjonalnych przyczyn podejmowania kolejnej uchwały o zbliżonej treści. Nie sposób przy tym dociec jaka jest relacja uchwały nr 2/2015 do uchwały nr 5/2016 właśnie z uwagi na brak precyzji treści tych uchwał.

Reasumując należy stwierdzić, że zaskarżone uchwały z uwagi na swą nieprecyzyjność i wieloznaczność godzą w zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz interes właścicieli lokali. Zaskarżone uchwały dotyczą wyrażenia zgody na rzecz B. spółki. z o.o. do wykonania czynności przekraczających zwykły zarząd, które obejmują zadysponowanie nieruchomością wspólną na cele inwestycji budowlanych, przy czym ze względu na nieprecyzyjność użytych sformułowań oraz wielowariantowość proponowanych rozwiązań doszło do sytuacji, w której ostateczna decyzja w zakresie zadysponowania nieruchomością Wspólnoty pozostawiona jest uznaniu inwestora tj. spółki (...). Treść zaskarżonych uchwał wskazuje, iż faktycznie Wspólnota udziela spółce szeregu zgód blankietowych zarówno do prowadzenia procesu inwestycyjnego, jak również do dysponowania nieruchomością, a ostatecznie do rozporządzania przez spółkę wyodrębnionymi lokalami i miejscami postojowymi.

Z tych przyczyn Sąd uznał, że wszystkie zaskarżone uchwały należy wyeliminować z porządku prawnego i je uchylił.

Ustalenia faktyczne Sąd oparł na dowodach z dokumentów szczegółowo wskazanych w treści uzasadniania, zeznaniach świadków: J. D., J. S., R. N., S. Ł., A. B., K. G., S. S. i A. M. oraz zeznaniach powódki. Dowody z dokumentów Sąd uznał za wiarygodne, ich treść była jednoznaczna a żadna ze stron nie podważała ich autentyczności. Sąd dał wiarę także zeznaniom świadków i powódki, albowiem były one logiczne, spójne i zbieżne z dowodami dokumentalnymi. Sąd oddalił natomiast wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłych z zakresu budownictwa i rzeczoznawcy majątkowego, albowiem okoliczności na jakie wnioskowane były te dowody nie miałyby wpływu na treść rozstrzygnięcia nawet gdyby dowiodły prawdziwości twierdzeń pozwanej o korzyściach majątkowych jakie może przynieść Wspólnocie planowana inwestycja.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Stosownie do wyrażonej w art. 98 § 1 k.p.c. zasady odpowiedzialności za wynik procesu strona przegrywająca obowiązana jest zwrócić stronie wygrywającej poniesione przez nią koszty procesu niezbędne do celowego dochodzenia swych praw lub celowej obrony. Powódka wygrała sprawę w całości, a zatem pozwana zobowiązana jest zwrócić powódce poniesione koszty procesu. Na koszty te w łącznej kwocie 1317 zł składała się: opłata od pozwu 600 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł, opłata od drugiego wniosku o udzielenie zabezpieczenia 100 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 360 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu zażaleniowym 240 zł ustalone na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 i 10 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

SSO Barbara Smolska

I C 520/16

Powołane przepisy:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE