Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 maja 2022 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 12 maja 2022 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K.

przeciwko S. Ł. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 16 września 2021 r., sygn. akt IX GC 832/20,

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu treść:

„I. zasądza od pozwanego S. Ł. (1) na rzecz strony powodowej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K. kwotę 100 000 zł (sto tysięcy złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 8 kwietnia 2020 roku do dnia zapłaty;

II. zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 11 867 zł (jedenaście tysięcy osiemset sześćdziesiąt siedem złotych) tytułem kosztów procesu.”;

2.  zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 9 050 zł (dziewięć tysięcy pięćdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Beata Kurdziel

Sygn.. akt I AGa 385/21

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Krakowie wyrokiem z dnia 16 września 2021 r. wydanym w sprawie z powództwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. w K. przeciwko S. Ł. (1) o zapłatę, oddalił powództwo i zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanego kwotę 3617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu ww. wyroku Sąd Okręgowy wskazał, że pozwem z dnia 18 września 2020 roku strona powodowa (...) spółka z o.o. sp. k. z/s w K. wniosła o zasądzenie od pozwanego S. Ł. (1) prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Kancelaria (...) kwoty 100 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie należnymi od dnia 8 kwietnia 2020 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Wskazała, że w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej planowała nabyć nieruchomość, na której prowadzona jest inwestycja budowlana wraz ze wszystkimi decyzjami administracyjnymi oraz prawami do projektu budowlanego celem płynnego kontynuowania przedmiotowej inwestycji. W tym celu zawarła w dniu 18 lutego 2020 roku z pozwanym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, dając jednocześnie 50 000 zł zadatku. Pozwany zobowiązał się do sprzedaży na rzecz strony powodowej w stanie wolnym od wszelkich praw i roszczeń oraz obciążeń na rzecz osób trzecich całości dotychczas prowadzonej przez niego inwestycji deweloperskiej – budowy budynku wielorodzinnego mieszkalnego z usługami i zagospodarowaniem terenu, a także decyzji Prezydenta Miasta K. (dalej: (...)) i decyzji Wojewody (...) – obie dot. pozwolenia na budowę, oraz ostatecznej decyzji (...) w sprawie warunków zabudowy, nadto projektu budowlanego wraz z projektem konstrukcji i wizualizacji. W treści umowy pozwany zapewnił również, że nieruchomości objęte umową nie posiadają żadnych wad prawnych i według jego najlepszej wiedzy nie znajdują się na nich żadne zabytki, a ujawnione w KW i EGiB zabudowania zostały przez pozwanego rozebrane na podstawie ostatecznej decyzji (...) z dnia 17 kwietnia 2015 roku o pozwoleniu na rozbiórkę przedmiotowych zabudowań. Po zawarciu ww. umowy strona powodowa powzięła informację, że rozebrana nieruchomość była zabytkiem wpisanym do gminnej ewidencji zabytków, nie ujętym jednak w wojewódzkiej ewidencji. W procesie decyzyjnym nie zwrócono się o wymaganą prawem konsultację (...)Konserwatora Zabytków. Decyzja ta jest wadliwa i może być objęta postępowaniem wznowieniowym, a w efekcie podważyć także dalsze decyzje o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, co prowadziłoby do przestoju inwestycji. W tym stanie rzeczy strona powodowa uznała, że umowa zawarta z pozwanym jest dla niej bezprzedmiotowa i pismem z dnia 25 marca 2020 roku odstąpiła od umowy przedwstępnej wzywając pozwanego do zapłaty kwoty 100 000 złotych. W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu. Podniósł, że strona powodowa przed zawarciem umowy przedwstępnej gruntownie zapoznawała się z dokumentacją i podnosiła szereg wątpliwości, które były wyjaśniane. Pozwany nie miał wcześniej wiedzy o wpisie rozebranego budynku do ewidencji zabytków i zaraz po otrzymaniu pisma strony powodowej wystąpił o wykreślenie go wobec rozbiórki, co też nastąpiło. W ocenie pozwanego, to organ administracji winien był zasięgnąć stosownych konsultacji w trakcie postępowania o pozwolenie na rozbiórkę i uchybienia w tym zakresie nie obciążają pozwanego. Nadto wznowienie postępowania miało charakter jedynie teoretyczny i nie nastąpiło, a już nieco miesiąc po wycofaniu się powoda z transakcji nastąpił upływ 5 letniego terminu, po którym decyzji obciążonej wadą braku konsultacji nie można uchylić.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Strony zawarły w dniu 18 lutego 2020 roku w formie aktu notarialnego zarejestrowanego w rep. (...)roku przed notariuszem T. G. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne nr (...) (KW nr (...)) oraz (...) (KW nr (...)) za oznaczoną tam kwotę. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono na 31 marca 2020 roku. Pozwany oświadczył przy tym, że pierwsza z wymienionych nieruchomości jest już niezabudowana, wobec dokonanej rozbiórki na podstawie decyzji (...) z dnia 17 kwietnia 2015 roku nr (...) o pozwoleniu na rozbiórkę, a na nieruchomościach rozpoczęto już inwestycję polegającą na budowie trzykondygnacyjnego apartamentowca, tam szczegółowo opisanego. Pozwany zobowiązał się również przenieść na stronę powodową decyzje o pozwoleniu na budowę i decyzję o warunkach zabudowy, tam szczegółowo opisane, a także autorskie prawa majątkowe do całej dokumentacji dotyczącej budowanej nieruchomości i inne. Strona powodowa zobowiązała się wpłacić 50 000 zł tytułem zadatku. Pozwany oświadczył, że nieruchomości nie posiadają żadnych wad prawnych i wedle jego najlepszej wiedzy na nieruchomościach nie znajdują się jakiekolwiek zabytki. Zadatek został zapłacony zgodnie z umową. Decyzją nr (...) z dnia 17 kwietnia 2015 roku (...) zezwolił na rozbiórkę budynku jednorodzinnego, budynku gospodarczego i garażu na działce (...). Strony w okresie styczeń – marzec 2020 roku prowadziły korespondencję mailową w przedmiocie nabycia inwestycji. Jeszcze 22 stycznia 2020 roku pozwany przesłał stronie powodowej numery ksiąg wieczystych. Dnia 5 marca 2020 roku pozwany przesłał przedstawicielowi strony powodowej A. U. decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę i jeszcze tego samego dnia ten zauważył, że jeszcze nie wszystkie zabudowania zostały rozebrane i zwrócił się do pozwanego o dokończenie prac rozbiórkowych, co zostało wykonane. Strona powodowa odstąpiła od umowy przedwstępnej oraz wezwała pozwanego do zapłaty dwukrotności zadatku, powołując się na winę pozwanego w odstąpieniu. W odpowiedzi na powyższe pozwany skierował do strony powodowej pismo z dnia 30 marca 2020 roku stwierdzając, że nie widzi podstaw do spełnienia roszczenia oraz wezwał stronę powodową do stawiennictwa 31 marca 2020 roku o godzinie 12:00 w kancelarii notarialnej celem przystąpienia do umowy przyrzeczonej. Pismem z dnia 27 marca 2020 roku pozwany zwrócił się do (...)Konserwatora Zabytków (dalej: (...)) z wnioskiem o wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków wpisu dotyczącego nieistniejącego budynku, który został rozebrany na podstawie decyzji (...) z dnia 17 kwietnia 2015 roku. W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 10 lipca 2020 roku (...) poinformował o wyłączeniu obiektu z gminnej ewidencji zabytków K.. W dniu 31 marca 2020 roku o godzinie 12:00 w kancelarii notarialnej stawił się jedynie pozwany, celem zawarcia umowy przyrzeczonej, strona powodowa do 12:15 się nie stawiła. Decyzja rozbiórkowa z 17 kwietnia 2015 roku stała się ostateczna 12 maja 2015 roku. Nie była przedmiotem postępowania wznowieniowego, czy o stwierdzenie nieważności. Obiekt podlegający rozbiórce nie był w miejskim systemie informacji przestrzennej oznaczony jako podlegający ochronie konserwatorskiej, wobec czego decyzja została wydana bez konsultacji z wojewódzkim konserwatorem zabytków, jedynie w oparciu o złożony przez inwestora wniosek i projekt rozbiórki.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci dokumentów, których autentyczność nie była w postępowaniu kwestionowana i nie budziła również wątpliwości sądu oraz w oparciu o zeznania A. W. - członka zarządu komplementariusza strony powodowej oraz zeznania pozwanego S. Ł. (1). Sąd pominął dowód z zeznań świadka A. U., albowiem był on nieprzydatny dla ustalenia ewentualnej wadliwości decyzji administracyjnych – w tym zakresie istotna i wystarczająca jest dokumentacja organu wydającego decyzję, a druga okoliczność, tj. wpisanie budynku na nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków, nie była sporna w sprawie. Sąd pominął również dowód z zeznań świadka M. C., albowiem jej zeznania byłyby nieprzydatne dla ustalenia faktów oznaczonych we wniosku – dla ustalenia stanu świadomości pozwanego najbardziej wiarygodnym dowodem są zeznania samego pozwanego, a nie zeznania osób trzecich, mających wiedzę w tym zakresie jedynie z drugiej ręki. W sprawie bezspornym było, że strona powodowa dała zadatek pozwanemu. Domagając się zasądzenia dochodzonej kwoty podnosiła, że do niewykonania umowy przedwstępnej, a więc do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło ze względu na działanie pozwanego, który miał zataić przez stroną powodową wadę prawną nieruchomości. Konieczne zatem było zbadanie, czy istotnie wystąpiła wada prawna nieruchomości. Definicję tej wady zawiera artykuł 556 ³ k.c. stanowiący, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna). Odwołując się do poglądów doktryny Sąd Okręgowy wskazał, że „(…) postać wady prawnej obejmuje ograniczenie korzystania lub rozporządzania rzeczą (…). W tym ujęciu wadą prawną będzie w istocie każdy przypadek zmniejszający swobodę działania właściciela w zakresie uprawnień, jakie powstały do konkretnej rzeczy w granicach wyznaczonych przez zasady z art. 140 k.c., a więc także sytuacja, w której uprawnienia te mogą być np. wykonywane w stosunku do części rzeczy. Przy czym podstawą takiego ograniczenia musi być decyzja lub orzeczenie właściwego organu, a więc legalny akt władczy wydany na podstawie norm prawa prywatnego lub publicznego przez upoważniony do tego ustawowo organ. Stąd też za wadę prawną w tej postaci nie można uznać sytuacji, w której istnieje sama możliwość wydania takiego aktu, ani też faktycznych ograniczeń niemających umocowania w legalnej decyzji lub orzeczeniu.” (Jezioro [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021, art. 556 ³, nb. 7). Odnośnie inwestycji, która wraz z nieruchomościami miały być sprzedane stronie powodowej wydano szereg ostatecznych decyzji administracyjnych, które pozwalały najpierw na rozbiórkę starych budynku, a następnie budowę nowych. Strona powodowa podnosiła jedynie, że pierwsza z tych decyzji, tj. zezwalająca na rozbiórkę została wydana w wadliwej procedurze i mogła podlegać wzruszeniu. Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Stosownie do art. 77 §1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Przepisy te statuują zasadę oficjalności, zgodnie z którą to na organie administracji publicznej spoczywa odpowiedzialność za prowadzenie postępowania zgodnie z przepisami i ustalenie prawdy materialnej. Konsekwentnie to organ obciąża również obowiązek wydania zgodnej z prawem decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 39 ust. 3 prawa budowlanego w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Według art. 145 §1 pkt 6 k.p.a. w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli decyzja wydana została bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu. Jednakże zgodnie z art. 146 §1 in fine k.p.a. uchylić decyzji z tej przyczyny nie można, jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji upłynęło pięć lat. Stosownie do §2 nie uchyla się decyzji także w przypadku, jeżeli w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej. Odnosząc powyższe uregulowania do realiów niniejszej sprawy Sąd I instancji wskazał, że w dacie odstąpienia strony powodowej od zawarcia umowy przyrzeczonej pozostawała tak naprawdę tylko teoretyczna możliwość wznowienia postępowania w sprawie, w której wydano decyzję rozbiórkową, przy czym możliwość uchylenia jej w następstwie wznowienia byłaby aktualna jeszcze przez około 1 miesiąc. Prawdopodobieństwo takiego obrotu spraw pozostawało więc minimalne, sytuacja ta była w żadnej mierze niezawiniona przez pozwanego, co więcej, nawet kiedy pozwany pismem z 27 marca 2020 roku zawiadomił organ o konieczności wykreślenia budynku z gminnej ewidencji zabytków, ten nie podjął próby wznowienia postępowania, a jedynie dokonał wykreślenia, niejako sankcjonując stan ukształtowany ostateczną decyzją. Przemawia to za zupełną iluzorycznością możliwości wzruszenia decyzji będących podstawą inwestycji prowadzonej na nieruchomości przy ul. (...).

Wbrew twierdzeniom strony powodowej, to wyłącznie przez jej postawę nie doszło do wykonania umowy przedwstępnej – zawarcia umowy przyrzeczonej. To jednoznacznie wyartykułowana odmowa zawarta w piśmie z dnia 25 marca 2020 roku i następnie niestawiennictwo w dniu 31 marca 2020 roku – ostatnim zgodnie z umową dniu przewidzianym do zawarcia umowy przyrzeczonej – w kancelarii notarialnej, spowodowały, że umowa nie została wykonana. Przyczyna, na którą powoływała się strona powodowa dla uzasadnienia niewykonania umowy nie została w niniejszym postępowaniu wykazana, a jednocześnie wykazano, iż pozwany w żadnej mierze za niewykonanie umowy nie odpowiada, toteż nie została spełniona dyspozycja art. 394 §1 in fine k.c. i powództwo należało oddalić. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od ww. wyroku wniosła strona powodowa, zaskarżając go w całości i zarzucając: nierozpoznanie istoty sprawy polegające na całkowitym zaniechaniu odniesienia się przez Sąd I Instancji do kluczowego elementu materialnej podstawy żądania powoda tj. okoliczności, czy pozwany, zgodnie z bezwzględną dyspozycją przepisu art. 394 § 1 k.c. złożył powodowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie powoda i o skorzystaniu z uprawnienia do zachowania otrzymanego zadatku w kwocie 50.000 zł, podczas gdy zgodnie z dyspozycją przepisu art. 394 § 1 k.c. uprawnienie sprzedającego co do zatrzymania zadatku powstaje wyłącznie w przypadku, gdy kupujący nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które wyłącznie on ponosi odpowiedzialność, zaś sprzedający skorzysta z uprawnienia do odstąpienia od umowy i zatrzymania danego zadatku, a nadto

1.naruszenie przepisów prawa materialnego, a to w szczególności: - art. 65 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 556 ¹ § 1 pkt 2 k.c. i art. 353 ¹ k.c. poprzez ich niezastosowanie do oceny złożonych przez pozwanego oświadczeń i zapewnień wynikających z § 1 pkt 3 lit. d)-e) oraz lit. s)-t) i z § 1 pkt 4 lit. a)-b) umowy przedwstępnej oraz zobowiązań do przeniesienia decyzji związanych z procesem inwestycyjnym na nieruchomości zawartych w § 3 umowy przedwstępnej, które dookreślały cechy szczególne zbywanej nieruchomości (w szczególności stan braku ryzyka związanego z możliwością wszczęcia postępowań nadzorczych względem wydanych w odniesieniu do nieruchomości decyzji w procesie inwestycyjnym i mających być przeniesionych na powoda w bezpośrednim związku ze zbyciem nieruchomości), konstytuując tym samym zakres potencjalnej wady fizycznej sprzedawanej rzeczy;

- art. 65 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 556 ¹ § 1 pkt 3 k.c. i art. 353 ¹ k.c. poprzez ich niezastosowanie do oceny oświadczenia złożonego przez powoda w § 1 pkt 5 lit. b) umowy przedwstępnej, zastrzegającego, iż powód zawiera umowę przedwstępną na podstawie zaufania do dokumentów przedłożonych przez pozwanego, a także do oświadczeń i zapewnień pozwanego złożonych w umowie przedwstępnej, które to zastrzeżenie powoda jako kupującego dookreślało cechy szczególne oczekiwane przez powoda w stosunku do nabywanej nieruchomości, konstytuując tym samym zakres potencjalnej wady fizycznej sprzedawanej rzeczy;

co skutkowało błędnym pominięciem przez Sąd I instancji w analizie przedstawionego stanu faktycznego okoliczności zaktualizowania się wady fizycznej przedmiotu umowy przedwstępnej i błędne skoncentrowanie analiz tegoż Sądu wyłącznie na potencjalnym zajściu przesłanek wady prawnej, a w konsekwencji błędnym wykluczeniem z podstaw odstąpienia przez powoda od umowy przedwstępnej na podstawie instytucji zadatku okoliczności związanych z zaistnieniem wady fizycznej nieruchomości, podczas gdy do stosunków umownych należy odnosić zarówno zasadę autonomii stron w zakresie kształtowania stosunku prawnego wynikającego z zawartej umowy, jak również poszukiwać zgodnego zamiaru i celu złożonych oświadczeń współtworzących czynność prawną, w tym przy uwzględnieniu kontekstu ich złożenia (zbycie nieruchomości wraz z ważnymi i ostatecznymi decyzjami wydanymi w ramach procesu inwestycyjnego celem bezproblemowego kontynuowania budowy) oraz profesjonalnego charakteru prowadzonej przez obie strony działalności deweloperskiej, a tym samym brak odniesienia się przez Sąd I instancji do wskazanych w niniejszej apelacji postanowień umownych wypacza sens dokonanej przez strony czynności prawnej, sprowadzając ją do szablonowanej, nie zaś zindywidualizowanej przez strony umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości i pomija wyraźną chęć wykluczenia przez strony na moment zawarcia umowy przedwstępnej oraz późniejszego jej wykonania w ramach umowy przyrzeczonej już choćby tylko ryzyka wszczęcia postępowań nadzorczych w odniesieniu do decyzji ukierunkowanych na nieruchomość, nie zaś tylko dalej idącego ryzyka w postaci ich uchylenia (strona kupująca nie chciała kupować nieruchomości z ryzykiem wszczęcia postępowań nadzorczych względem decyzji wydanych w procesie inwestycyjnym);

- art. 394 § 1 k.c. poprzez błędne zdekodowanie przez Sąd Okręgowy jego przesłanek i całkowite pominięcie w ramach subsumpcji stanu faktycznego konieczności złożenia przez sprzedającego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, by otrzymany od kupującego zadatek zachować, podczas, gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego, w tym z wyjaśnień pozwanego złożonych na rozprawie przed Sądem Okręgowym w dniu 26 września 2021 r. o treści cyt.: „Ja nie składałem oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej (...)” jednoznacznie i wprost (bez konieczności prowadzenia jakichkolwiek zabiegów interpretacyjnych) wynika, że pozwany nie złożył oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej;

- art. 394 § 1 k.c. w związku z art. 389 § 1 i art. 390 § 1 i § 3 k.c. oraz w związku z art. 457 k.c. poprzez błędne zdekodowanie przez Sąd Okręgowy przesłanki niewykonania umowy przedwstępnej przez powoda i w konsekwencji nieprawidłowe przyjęcie, że wyznaczenie kupującemu z jednodniowym wyprzedzeniem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na ostatni dzień terminu jej zawarcia wskazany w umowie przedwstępnej, brak wykonania własnych obowiązków sprzedającego wynikających z umowy przedwstępnej, w tym brak przygotowania i przedłożenia notariuszowi dokumentów (zaświadczeń) wymaganych umową przedwstępną oraz złożenie obiektywnie nieprawdziwych oświadczeń i zapewnień przez sprzedającego w ramach umowy przedwstępnej, uchylenie się przez sprzedającego w okresie wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. w okresie 1 roku od dnia powstania stanu wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej), mimo sformułowania takiej chęci przez kupującego, a to z uwagi na niesatysfakcjonującą sprzedającego cenę wynikającą z umowy przedwstępnej, stanowi o rzekomym jednostronnym zawinionym niewykonaniu umowy przedwstępnej przez powoda i uprawnia pozwanego do zachowania otrzymanego zadatku, podczas, gdy ostatni dzień terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wynikający z umowy przedwstępnej jest terminem spełnienia świadczenia zastrzeżonym na korzyść dłużnika , zaś stan wymagalności tego świadczenia uprawniający do przymuszenia do zawarcia umowy przyrzeczonej, tym samym pozostawania w zwłoce z jej zawarciem, aktualizuje się dopiero z upływem dnia oznaczonego w umowie przedwstępnej jako termin spełnienia świadczenia, a własne uchybienia sprzedającego co do wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, złożenie przez sprzedającego obiektywnie nieprawdziwych oświadczeń i zapewnień, a wreszcie bezsporne uchylenie się przez sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej w okresie stanu wymagalności zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej winny skutkować uznaniem zawinionego niewykonania umowy przez sprzedającego, co wyklucza jednocześnie możliwość skorzystania przez niego z uprawnienia do zachowania danego zadatku.

Ponadto apelujący zarzucił, niezależnie od uchybień dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego, że Sąd I instancji naruszył przepisy postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

- pominięcie faktu, że oświadczenia i zapewnienia złożone przez strony w umowie przedwstępnej (w szczególności w ramach § 1 pkt 3 lit. d)-e) oraz lit. s)-t) i z § 1 pkt 4 lit. a)-b) umowy przedwstępnej) miały na celu wykluczenie na moment zawarcia umowy przedwstępnej oraz późniejszego jej wykonania w ramach umowy przyrzeczonej już choćby tylko ryzyka wszczęcia postępowań nadzorczych w odniesieniu do decyzji nakierunkowanych na nieruchomość, nie zaś tylko dalej idącego ryzyka w postaci ich uchylenia - strona kupująca nie chciała nabyć nieruchomości z ryzykiem wszczęcia postępowań nadzorczych względem decyzji wydanych w procesie inwestycyjnym,

- pominięcie okoliczności, że w terminie końcowym do zawarcia umowy przyrzeczonej nie było możliwym określenie, czy organ administracyjny dokona wykreślenia nieruchomości z gminnej ewidencji zabytków oraz czy wznowi postępowanie administracyjne w sprawie wadliwych decyzji (a to wobec braku upływu 5 letniego okresu na wznowienie postępowania), a w konsekwencji błędne przyjęcie, iż wobec minimalnego ryzyka wszczęcia postępowania nadzorczego w odniesieniu do decyzji nakierunkowanych na nieruchomość będącą przedmiotem umowy przedwstępnej, powodowi nie przysługiwało prawo złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, a tym samym do niewykonania umowy przedwstępnej doszło z wyłącznej winy powoda, podczas gdy oświadczenia i zapewnienia złożone przez strony w umowie przedwstępnej jednoznacznie wskazują, że powód chciał mieć gwarancję, że nie zachodzą przesłanki do wznowienia postępowania względem wydanych w odniesieniu do nieruchomości decyzji w procesie inwestycyjnym, w związku z czym już sam fakt wystąpienia ryzyka wszczęcia takiego postępowania (co skutkować mogłoby opóźnieniem realizacji inwestycji deweloperskiej), niezależnie od stopnia jego natężenia, czy też wyników takiego postępowania nadzorczego, aktualizuje uprawnienie powoda do odstąpienia od umowy przedwstępnej i żądania zwrotu kwoty podwójnego zadatku;

- pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, iż w okresie wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. w okresie 1 roku od dnia powstania stanu wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej), lecz po wykreśleniu zabytku z gminnej ewidencji oraz po upływie okresu do wznowienia postępowania (tj. po dniu 5 maja 2020 r.) powód wyrażał wolę zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast pozwany uchylał się od wykonania umowy przedwstępnej na warunkach w niej zawartych, ponieważ oczekiwał zapłaty wyższej ceny, co w konsekwencji spowodowało błędne przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że do niewykonania umowy przedwstępnej doszło z wyłącznej winy powoda podczas, gdy uchylenie się przez pozwanego w okresie wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo sformułowania takiej chęci przez powoda, a to z uwagi na niesatysfakcjonującą pozwanego cenę wynikającą z umowy przedwstępnej, świadczy o winie pozwanego w jej niewykonaniu, tym samym aktualizuje uprawnienie powoda do żądania kwoty podwójnego zadatku, a co najmniej skutkuje koniecznością stwierdzenia, że nie z wyłącznej winy powoda doszło do niewykonywania umowy przedwstępnej,

- pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, że już we wniosku pozwanego o wydanie przez Prezydenta Miasta K. pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na nieruchomości, pozwany oświadczył, że nieruchomość nie jest wpisana do gminnej ewidencji zabytków, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że złożenie przez pozwanego w ramach umowy przedwstępnej nieprawdziwego oświadczenia, co do braku przesłanek wszczęcia postępowania wznowieniowego względem decyzji rozbiórkowej było niezawinione przez pozwanego, podczas gdy pozwany jako podmiot profesjonalny prowadzący inwestycje budowlane, jak również transakcje ich sprzedaży powinien dochować najwyższego poziomu należytej staranności przy składaniu oświadczeń dotyczących nieruchomości, a nadto wcześniej dokonać ich szczegółowej weryfikacji, w związku z czym zaniechanie powyższych czynności świadczy o wprowadzeniu w błąd powoda i winie pozwanego w niewykonaniu umowy przedwstępnej;

- pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, iż wezwanie do stawiennictwa na czynności notarialne wyznaczone przez pozwanego na dzień 31 marca 2020 r. zostało wysłane do powoda dzień przed terminem czynności i nie zostało mu doręczone przed dniem zaplanowanych czynności (data doręczenia - 7 kwietnia 2020 r.), a nadto, że termin do zawarcia Umowy Przyrzeczonej został wyznaczony przez Pozwanego przed terminem wymagalności roszczenia o zawarcie Umowy Przyrzeczonej, która to wymagalność przypadała najwcześniej na dzień 1 kwietnia 2020 r.;

- pominięcie, iż w protokole niestawiennictwa powoda na czynnościach notarialnych w dniu 31 marca 2020 r. (Rep. (...) brak jest jakichkolwiek informacji w przedmiocie przedłożenia przez pozwanego szeregu dokumentów szczegółowo wymienionych w umowie przedwstępnej, niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że powód został prawidłowo wezwany przez pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz że powód bezprawnie uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej

- pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, iż pozwany nie złożył powodowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy przyrzeczonej i o skorzystaniu z uprawnienia do zachowania otrzymanego zadatku w kwocie 50.000 zł,

- pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, iż pozwany również zajmował się działalnością deweloperską, przenosił uprzednio nieruchomość będącą przedmiotem umowy przedwstępnej na rzecz własnej spółki celowej, która miała realizować inwestycję deweloperską, co skutkować winno uznaniem, że pozwany winien dysponować wiedzą co do zabytkowego charakteru zabudowań znajdujących się na gruncie zbywanej nieruchomości, zaś złożenie przez niego w toku postępowania o wydanie decyzji rozbiórkowej nieprawdziwych oświadczeń co do braku wpisu zabudowań do rejestru zabytków, a w konsekwencji złożenia przez pozwanego w umowie przedwstępnej nieprawdziwych oświadczeń i zapewnień co do braku wadliwości decyzji wydanych wtoku inwestycji, nie znajduje usprawiedliwienia z uwagi na zawodowy charakter prowadzonej przez pozwanego działalności.

W oparciu o ww. zarzuty strona powodowa wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Krakowie z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania, ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja skutkować musiała zmianą zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości.

W pierwszej kolejności, ustosunkowując się do podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 233§1 k.p.c., wskazać należy, że dokonane przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne, w szczególności w zakresie zawarcia umowy przedwstępnej, uiszczenia przez stronę powodową zadatku, wydania decyzji nr (...) z dnia 17 kwietnia 2015r., prowadzenia między stronami korespondencji mailowej w okresie styczeń-marzec 2010r. oraz odnośnie złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej przez stronę powodową, Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne. Zauważyć przy tym należy, że okoliczności faktyczne sprawy w powyższym zakresie nie były przez strony kwestionowane i wynikają wprost z przedłożonych do akt dokumentów. Nadto, Sąd Apelacyjny ustalił, że:

W dniu 2 marca 2015r. S. Ł. (2), reprezentowany przez pełnomocnika A. L., złożył wniosek dotyczący uzyskania pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku jednorodzinnego, budynku gospodarczego oraz garażu na działce nr (...) , obr. (...) przy ul. (...) w K.. Do wniosku dołączony został plan rozbiórki, w którym w opisie ogólnym wskazane zostało, że budynek jednorodzinny, budynek gospodarczy oraz garaż nie jest wpisanym do rejestru zabytków, jak również do gminnej ewidencji zabytków. W toku ww. postępowania organ administracyjny nie zwracał się o zajęcie stanowiska przez konserwatora zabytków. (dowód: akta (...) – k.212-239, w tym k. 228).

W gminnej ewidencji zabytków budynek przy ul. (...) w K. figurował w toku postępowania(...) do momentu wyłączenia z ewidencji tj. 10 lipca 2020r. (okoliczność niesporna, a nadto dowód: pismo z dnia 10 lipca 2020r., k. 166). Strona powodowa zawarła z pozwanym umowę z dnia 18 lutego 2020r. zamierzając, po zawarciu umowy przyrzeczonej, szybkie ukończenie inwestycji rozpoczętej na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) oraz szybką sprzedaż wybudowanych lokali. (dowód: zeznania A. W.- rozprawa w dniu 16.08.2021r,, 00:24:53). Pozwany zajmował się działalnością deweloperską (dowód: zeznania pozwanego – rozprawa 16.08.2021r., 00:42:00.272).

W umowie przedwstępnej sprzedaży pozwany §1 ust. 4 oświadczył, że ujawnione na mapie i w księdze wieczystej zabudowania zostały przez niego rozebrane na podstawie decyzji z dnia 17 kwietnia 2015r. o pozwoleniu na budowę, na przedmiotowych nieruchomościach rozpoczęto inwestycję oraz okazał decyzję z dnia 13 maja 2016r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, decyzję z dnia 14 grudnia 2016r. oraz ostateczną decyzję z dnia 27 marca 2014r. o ustaleniu warunków zabudowy, jak również zapewnił, że decyzje administracyjne przedstawione wyżej są ostateczne i prawomocne, nie toczą się żadne postępowania administracyjne i sądowe, w tym sądowoadministracyjne mogące wzruszyć te decyzje, w szczególności nie wszczęto postępowania o wznowienie, uchylenie, stwierdzenie nieważności lub wygaśnięcie decyzji, a ponadto nie są znane mu żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia takich postepowań w przyszłości (dowód: umowa przedwstępna sprzedaży k. 22-36).

W dacie zawarcia przez strony umowy przedwstępnej sprzedaży nie wszystkie zabudowania znajdujące się na działką objętych umową były wyburzone (dowód: zeznania pozwanego - rozprawa 16.08.2021r., 00:51;41.525)

Powyższe okoliczności faktyczne ustalone zostały na podstawie dokumentów znajdujących się aktach, niekwestionowanych przez żadną ze stron. Zgodnie z art. 243 ² k.p.c., dokumenty znajdujące się w aktach sprawy lub do nich dołączone stanowią dowody bez wydawania odrębnego postanowienia. Podstawą ustaleń w zakresie zamierzeń strony powodowej były zeznania A. W. oraz zeznania pozwanego, uznane za wiarygodne.

Jak wynika z uzasadnienia żądania pozwu, strona powodowa domagała się w niniejszej sprawie zasądzenia od pozwanego kwoty 100.000 zł odpowiadającej wysokością podwójnemu zadatkowi uiszczonemu na rzecz pozwanego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 18 lutego 2020r. Istota niniejszej sprawy sprowadzała się zatem do oceny, czy strona powodowa uprawniona była do odstąpienia od zawartej umowy przedwstępnej z dnia 18 lutego 2020r. z uwagi na jej niewykonanie oraz czy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność przypisać należy pozwanemu.

Zgodnie z art. 394§1 k.c., w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Skutkiem wręczenia zadatku jest powstanie dla każdej ze stron uprawniania do odstąpienia od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Doktryna zgodnie przyjmuje, że zachowanie zadatku po odstąpieniu od umowy albo żądanie podwójnej sumy zadatku jest surogatem odszkodowania. Jeżeli wierzyciel przyjął świadczenie od dłużnika, które z winy tego ostatniego zostało spełnione nienależycie, nie może następnie od umowy odstąpić i zachować wręczony zadatek (żądać podwójnego zadatku), albowiem przepis art. 394 k.c. daje uprawnienie do odstąpienia od umowy na wypadek jej niewykonania, a nie nienależytego wykonania. Przez niewykonanie umowy należy w pierwszej kolejności rozumieć sytuację, w której z chwilą nadejścia terminu spełnienia świadczenia spełnienie to nie następuje z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana do tego świadczenia. Przejawami niewykonania zobowiązania, które pociąga za sobą skutki z art. 394 k.c., są przede wszystkim zawiniona niemożność świadczenia oraz zwłoka strony zobowiązanej. Do przypadków niewykonania zobowiązania zaliczyć należy także sytuację odmowy przyjęcia świadczenia z tego powodu, że z winy drugiej strony nie odpowiada ono umowie (tak Ciszewski Jerzy, Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny, Komentarz- LEX). Sąd Apelacyjny podziela w tym zakresie stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w wyroku z dnia 17 czerwca 2003r., III CKN 80/01, zgodnie z którym niewykonaniem umowy na gruncie art. 394§1 k.c. jest także świadczenie rzeczy niewłaściwej jakości, w sytuacji gdy świadczenie tak dalece odbiega od kryteriów określających wykonanie zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a także w sposób odpowiadający zwyczajom, że nie można mówić o wykonaniu umowy.

Z okoliczności faktycznych ustalonych w sprawie wynika wprost, że strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży z dnia 18 lutego 2020r., zgodnie którą pozwany S. Ł. (2) zobowiązał się sprzedać na rzecz spółki (...) sp. z o.o. sp.k. nieruchomości objęte księgami wieczystymi (...) stanowiące działki (...), na których rozpoczęta była w momencie zawierania umowy inwestycja polegająca na budowie trzykondygnacyjnego, dwubryłowego apartamentowca, obejmującego 11 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe. Jednocześnie pozwany oświadczył, że wedle jego wiedzy na gruncie nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek zabytki oraz że nie są mu znane żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia postępowań administracyjnych o wznowienie, uchylenie, stwierdzenie nieważności lub wygaśnięcie decyzji dotyczących nieruchomości będących przedmiotem umowy. Poza sporem jest, a nadto wynika z dokumentów zgromadzonych w aktach, w tym z pisma z dnia 10 lipca 2020r., iż w gminnej ( (...)) ewidencji zabytków w toku postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na rozbiórkę oraz w dacie zawarcia umowy przedwstępnej figurował wpis dotyczący budynku przy ul. (...) w K.. Jak wskazał Sąd I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, zgodnie z art. 39 ust. 3 prawa budowlanego, w stosunku do obiektów budowlanych oraz obiektów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. W uwzględnieniu powyższego, stwierdzić należy, że skoro budynek znajdujący się na nieruchomości przy ul. (...) w K. wpisany był do gminnej ewidencji zabytków, decyzja administracyjna – pozwolenie na rozbiórkę, wydana na wniosek pozwanego, winna zostać poprzedzona dokonaniem stosownych uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków. W toku postępowania administracyjnego (...)takie uzgodnienie nie nastąpiło, a z akt ww. postępowania wynika, że wniosek o pozwolenie na rozbiórkę nie został konserwatorowi doręczony. Zgodnie z art. 145§1 pkt 6 k.p.a., wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu jest podstawą wznowienia postępowania, w którym ww. decyzja została wydana. Z powyższego w sposób niewątpliwy wynika, że zarówno w dniu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 18 lutego 2020r., jak i w terminie 31 marca 2020r. tj. w terminie, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona, istniała wynikająca z przepisów postępowania administracyjnego możliwość wznowienia postępowania o wydanie pozwolenia na rozbiórkę, zakończonego decyzją z dnia 17 kwietnia 2015r. Ww. ostateczna decyzja wyszczególniona została w uzasadnieniu decyzji z dnia 14 grudnia 2016r. (...)o uchyleniu decyzji w zakresie dotyczącym zatwierdzonego projektu budowlanego na przedmiotowej nieruchomości i orzekającej o zatwierdzeniu zmienionego projektu budowlanego oraz utrzymującej zaskarżoną decyzję w zakresie udzielonego pozwolenia na budowę (k. 42-46). Podkreślić należy, że nie może budzić wątpliwości, iż strona powodowa zamierzała nabyć przedmiotową nieruchomość celem prowadzenia procesu inwestycyjnego dotyczącego budowy budynku obejmującego 11 lokali mieszkalnych oraz lokale użytkowe. Z umowy przedwstępnej wynikało, iż inwestycja jest rozpoczęta, a strona powodowa liczyła na szybkie zakończenie inwestycji i sprzedaż apartamentów, czemu miało również służyć nabycie nieruchomości wraz z prawami do projektu budowlanego przy istnieniu ostatecznych decyzji administracyjnych dotyczących prowadzonej inwestycji budowlanej. Hipotetyczna możliwość wznowienia postępowań administracyjnych związanych z prowadzonym procesem budowlanym musi być uznana za okoliczność istotną z punktu widzenia prawidłowości wykonania zobowiązania, którego źródło stanowiła umowa przedwstępna z dnia 18 lutego 2020r. Przemawia za powyższym treść samej umowy, w której w §1 ust. 4 znajduje się oświadczenie pozwanego w przedmiocie okoliczności faktycznych i prawnych mogących być podstawą wszczęcia postępowań administracyjnych i sądowych mogących wzruszyć decyzje administracyjne wyszczególnione w §1 ust. 4 umowy. Wynika zatem, że dla stron ww. okoliczności miały znacznie przy zawieraniu umowy. Nadto, z zeznań przedstawiciela strony powodowej wprost wynika, że powodowa spółka zainteresowana była zakupem nieruchomość, na której prowadzona jest inwestycja budowlana zgodnie z ostatecznymi decyzjami administracyjnymi, co do których nie istnieją żadne okoliczności mogące uzasadniać wznowienie postępowań administracyjnych. Z okoliczności zawarcia umowy i jej postanowień wyciągnąć należy wniosek, że cel ten znany był pozwanemu. W tym miejscu konieczne staje się odwołanie do art. 354 k.c., zgodnie z którym dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno –gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego. Pozwany, przystępujący do umowy przedwstępnej, był osobą prowadzącą działalność gospodarczą oraz inwestorem prowadzonej budowy budynku wielomieszkaniowego na ul. (...) w K., zajmującym się działalnością deweloperską. Winien zatem działać ze starannością ogólnie wymaganą w stosunkach danego rodzaju oraz przy uwzględnieniu zawodowego charakteru swojej działalności gospodarczej (art. 355 k.c). Niewątpliwie winien zatem zdawać sobie sprawę z tego, że dla szybkości kontynuowania procesu inwestycyjnego znaczenie ma brak jakichkolwiek okoliczności mogących skutkować wznowieniem postępowań administracyjnych zakończonych decyzjami wyszczególnionymi w §1 ust. 4 umowy przedwstępnej. Fakt, iż decyzja dotycząca pozwolenia na rozbiórkę budynku znajdującego się przy ul. (...) w K. została wydana bez wymaganego przepisami prawa budowlanego uzgodnienia z konserwatorem wojewódzkim, stanowi taką przyczynę wznowienia postępowania. Okoliczność ta z kolei mogła wpłynąć na tok prowadzonej inwestycji. Należy zatem przyjąć, iż nieruchomość, której dotyczyła umowa przedwstępna w rzeczywistości nie posiadała istotnych z punktu widzenia celu umowy cech tj. nie miała właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel wynikający z okoliczności (art. 556 ^{( 1 )}§1 pkt 1 k.c.) oraz nie nadawała się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, o którym pozwany wiedział i ten cel akceptował (art. 556 ^{( 1 )}§1 pkt 3 k.c.). Istniała bowiem możliwość wznowienia postępowania zakończonego ostateczną decyzją zezwalającą na rozbiórkę budynku przy ul. (...) w K. i weryfikacji decyzji dotyczących procesu inwestycyjnego na nieruchomości, co w konsekwencji mogłoby opóźnić ten proces. Co więcej, pozwany zapewnił, że nie są znane mu żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia postępowań mogących wzruszyć ostateczne decyzje niezbędne do prowadzenia inwestycji na nieruchomości, w sytuacji, gdy w rzeczywistości możliwość taka istniała (art. 556 ^{( 1)}§1 pkt 2 k.c.). Zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, na której prowadzenie inwestycji budowlanej mogło zostać opóźnione z uwagi na wznowienie postępowania administracyjnego zakończonego pozwoleniem na rozbiórkę, musi zatem zostać zakwalifikowane jako świadczenie niezgodne z umową. Dodatkowo, odwołując się do przepisów regulujących wady fizyczne rzeczy, wskazać należy, że odstąpienie od umowy możliwe jest w przypadku, gdy wada jest istotna (art. 560 §1 w zw. z §4 k.c.). Możliwość wznowienia postępowania administracyjnego skutkującego potencjalną możliwością przedłużenia procesu inwestycyjnego uznać należy za wadę istotną. Nieruchomość, której dotyczyła umowa przedwstępna sprzedaży nie posiadała bowiem właściwości, które zgodnie z celem umowy powinna posiadać. W doktrynie podkreśla się, że przy umowie sprzedaży powinny dochodzić do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady – do granic zakreślonych przez art. 5 k.c. To strony, a w szczególności kupujący określa cel przydatności towaru przy zawarciu umowy. Nie budzi wątpliwości, że obie strony miały świadomość celu, w jakim strona powodowa miała nabyć nieruchomość – celem tym było przeprowadzenie inwestycji budowlanej obejmującej budynek z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż bez konieczności prowadzenia jakichkolwiek postępowań administracyjnych, w tym dotyczącym wznowienia postępowań zakończonych ostatecznymi decyzjami. Świadczenie wynikające z umowy przedwstępnej nie spełniało zatem wymogów pozwalających na uznanie, że w wyniku zawarcia umowy przyrzeczonej doszłoby do wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży. Strona powodowa była zatem uprawniona do złożenia oświadczenia z dnia 25 marca 2020r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, a odstąpienie uznać należy za skuteczne. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma wpływu na ww. stanowisko okoliczność, iż zgodnie z art. 146§1 k.p.a. możliwość uchylenia decyzji administracyjnej w wyniku wznowienia postępowania istniała jedynie przez około 1 miesiąc. Istotne jest bowiem, że w momencie upływu terminu, do jakiego miała zostać zawarta umowa przyrzeczona istniała podstawa wznowienia postępowania. Bez znaczenia jest także okoliczność wyłączenia budynku przy ul. (...) w K. z gminnej ewidencji zabytków w dniu 10 lipca 2020r. jako zdarzenie, które zaistniało po skutecznym odstąpieniu od umowy przez powodową spółkę.

Jak wskazano wyżej, zgodnie z art. 394§1 k.p.c. konieczne jest zbadanie, czy i która ze stron odpowiedzialna jest za powyższy stan rzeczy tj. za okoliczności, na skutek których wystąpienia, zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości objętych (...) i (...) nie mogło zostać uznane za wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości o cechach pozwalających na zakończenie procesu inwestycyjnego bez ewentualnego prowadzenia dalszych postępowań administracyjnych. Wbrew argumentacji pozwanego, za taki stan rzeczy nie ponosi żadnej odpowiedzialności strona powodowa. Po pierwsze, w momencie zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży pozwany okazał ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę oraz oświadczył, że rozbiórka budynków nastąpiła na podstawie decyzji z dnia 17 kwietnia 2015r. Po drugie, inwestycja budowlana już została rozpoczęta, co uzasadniało przekonanie strony powodowej, że nie istnieją żadne podstawy do wzruszenia ostatecznych decyzji. Dodatkowo, pozwany złożył oświadczenie, że nie są znane mu żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia takich postępowań. Po trzecie, powodowa spółka nie była uczestnikiem postępowania zakończonego wydaniem decyzji z dnia 17 kwietnia 2015r., co uniemożliwiało zbadanie akt tego postępowania (art. 73§1 k.p.a.). Konieczne jest dalej ustalenie, czy za wystąpienie okoliczności, których zaistnienie skutkowało niewykonaniem umowy można przypisać odpowiedzialność pozwanemu. W ocenie Sąd Apelacyjnego, zgromadzony materiał dowodowy oraz ustalenia faktyczne poczynione w oparciu o niego, uzasadniają stanowisko, że zaistniały stan odpowiedzialność ponosi S. Ł. (1). W tym miejscu niezbędne jest przytoczenie przepisów ustawy z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.2003.1568 ze zm.), w szczególności art. 5 ww. ustawy nakładającego na właściciela lub posiadacza zabytku obowiązek sprawowania nad nim odpowiedniej opieki, w tym zapewnieniu warunków naukowego badania i dokumentowania zabytku; prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku; zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie; korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości; popularyzowania i upowszechniania wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury. Wskazać należy, że ustawodawca odróżnia na gruncie komentowanej ustawy ochronę zabytków sprawowaną przez organy administracji publicznej od opieki nad zabytkami. Opieka nad zabytkiem ma charakter zindywidualizowany. Odpowiedzialny za nią jest bowiem aktualny dysponent zabytku, czyli jego obecny właściciel lub posiadacz. Sprawowanie opieki nad zabytkiem oznacza konieczność przestrzegania przepisów ustawy o zabytkach, bez względu na fakt, czy zabytek jest zabytkiem rejestrowym czy nierejestrowym. Rola dysponenta zabytku sprowadza się przy tym do starannego postępowania w stosunku do zabytku oraz jak najlepszego jego wykorzystania dla dobra ogółu ze względu na jego walory historyczne czy naukowe. Opieka nad zabytkiem w rozumieniu art. 5 ustawy dotyczy każdego zabytku w znaczeniu materialnym w rozumieniu art. 3 ustawy, a nie jedynie zabytków objętych jedną z prawnych form ochrony konserwatorskiej, o których mowa w art. 7 ustawy, w szczególności - figurujących w rejestrze ( Ustawa o ochronie zabytków..., red. M. Cherka, komentarz do art. 5). Za takim stanowiskiem przemawia przede wszystkim okoliczność, że ustawodawca posługuje się w ustawie zarówno pojęciem "zabytek" ( art. 27, 29, 30 u.o.o.z.) oraz "zabytek wpisany do rejestru" ( art. 25, 26, 28 u.o.o.z.). W art. 5 ustawy, nakazującym ochronę, mowa jest o „zabytku”. Skoro ustawodawca nakłada na właściciela zabytku określone obowiązki ochronne, należy przyjąć, że właściciel ma przede wszystkim obowiązek ustalenia, czy rzecz stanowiąca jego własność może być zakwalifikowana jako zabytek. Ustaleniom takim służą jawne ewidencje, w tym przewidziana w art. 21 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ewidencja, w tym gminna ewidencja zabytków. Na gruncie art. 21 i 22 ww. ustawy przyjąć należy, że wpis nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków powoduje powstanie określonej ochrony (np. w przypadku obiektów ujętych w gminnej ewidencji zabytków, zgodnie z prawem budowlanym, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę takiego obiektu wymaga uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków). Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonanie wpisu w gminnej ewidencji zabytków wkracza w uprawnienia właścicielskie (wyrok WSA w Gliwicach, II SA/GI 713/21). Pozwany winien zatem ustalić na podstawie gminnej ewidencji zabytków, czy budynek znajdujący się na nieruchomości stanowiącej jego własność figuruje w ww. ewidencji. Dokumenty znajdujące się w aktach(...) świadczą o tym, że pozwany (działający przez pełnomocnika) zdawał sobie sprawę z istotności wpisu do gminnej ewidencji zabytków. W projekcie rozbiórki dołączonym do wniosku znajduje się bowiem w tym przedmiocie informacja i to informacja sprzeczna z danymi wynikającymi z gminnej ewidencji zabytków. Na stronie 6 projektu rozbiórki wprost zaznaczone zostało, że budynek jednorodzinny, budynek gospodarczy oraz garaż nie jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Pozwany, który jako właściciel zabytku, zobowiązany był do jego ochrony, składając wniosek o rozbiórkę dołączył do niego dokumenty wskazujące na nieistnienie na jego nieruchomości jakiegokolwiek zabytku. Jako uczestnik postępowania administracyjnego o zezwolenie na rozbiórkę miał (a w każdym razie powinien mieć) także świadomość, że w toku postępowania o zezwolenie na rozbiórkę, nie dokonano wymaganego przepisami uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków i to niezależnie od wydania decyzji z dnia 17 kwietnia 2015r. przez organ z pominięciem doręczenia wniosku konserwatorowi.

Złożenie przez pozwanego w akcie notarialnym – umowie przedwstępnej sprzedaży oświadczenia, zgodnie z którym na nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek zabytki (w momencie zawarcia umowy z dnia 18 lutego 2020r. nie wszystkie zabudowania, których dotyczyła decyzja pozwolenie o rozbiórce z dnia 17.04.2015r. były wyburzone) oraz że nie są mu znane żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia postępowań administracyjnych mogących zakończyć się wzruszeniem decyzji dotyczących procesu inwestycyjnego ( w sytuacji, gdy jako właściciel nieruchomości zabudowanej zabytkiem miał obowiązek właściwej jego ochrony, składając wniosek o rozbiórkę oświadcza, że budynek nie jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków) musi skutkować uznaniem pozwanego za stronę odpowiedzialną za niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394§1 k.c. Składając ww. oświadczenia i zapewnienia pozwany w rzeczywistości zapewnił kupującego, że nieruchomości, której własność miała zostać przeniesiona na rzecz strony powodowej na mocy umowy przyrzeczonej ma cechy szczególne w postaci braku ryzyka związanego z możliwością wszczęcia postępowania nadzorczego wobec wydanych decyzji administracyjnych niezbędnych do płynnego kontynuowania procesu inwestycyjnego. Ujawnienie okoliczności uzasadniających wznowienie postępowania o wydanie decyzji dotyczącej rozbiórki przesądza o braku ww. cechy.

Podniesione w apelacji zarzuty naruszenia art. 394§1 k.c. w zw. z art. 65§1 i 2 k.c. w zw. z art. 556 ¹ §1 pkt 2 i 3 k.c. w zw. z art. 353 ¹ k.c. uznać należało zatem za trafne, a żądanie strony powodowej – za w całości za usprawiedliwione na podstawie art. 394§1 k.c. Należy przy tym wskazać, że przy uznaniu ww. zarzutów za trafne, bezprzedmiotowe stają się zarzuty dotyczące braku złożenia przez pozwanego oświadczenia o odstąpieniu od umowy łączącej strony. Na marginesie wskazać jedynie należy, że warunkiem zatrzymania zadatku jest złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy, przy czym z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że pozwany takiego oświadczenia nie złożył.

Wobec powyższego, zaskarżony wyrok podlegał zmianie na podstawie art. 386§1 k.p.c. poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz strony powodowej kwoty 100.000zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 kwietnia 2020r. ( na podstawie art. 481 §1 k.c., przy uwzględnieniu wezwania pozwanego do zapłaty w terminie 7 dni od doręczenia pisma z dnia 25 marca 2020r., które z uwagi na pisemną odpowiedź pozwanego z dnia 30 marca 2020r., doręczone zostało najpóźniej w dniu 30 marca 2020r.). O kosztach postępowania za I i II instancję orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 k.p.c.), obciążając tymi kosztami pozwanego. Na koszty postępowania przed Sądem I instancji złożyły się: opłata od pozwu w kwocie 5000zł, opłata od pełnomocnictwa 17 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 5400zł, obliczone na podstawie §2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz koszty postępowania dotyczącego wniosku o zabezpieczenie w wysokości 1450 zł (opłata od zażalenia 100 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu zażaleniowym 1350 zł). Na koszty postępowania apelacyjnego złożyły się natomiast: opłata od apelacji w kwocie 5000zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 4050 zł (przy uwzględnieniu przepisów ww. rozporządzenia w związku z §10 ust. 1 pkt 2).

SSA Beata Kurdziel