Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 lipca 2022 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 18 lipca 2022 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa T. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 377 zł tytułem kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

sędzia Ewa Oknińska

Sygn. akt I C 214/22

UZASADNIENIE

Powód T. W. wniósł pozew o uchylenie uchwały nr 5/2021 Wspólnoty Mieszkaniowej (...), przy ul. (...) w O., podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów z dnia 13 października 2020 r. Ponadto domagał się zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem lokalu nr (...), położonego w O., przy ul. (...). Zaskarżoną uchwałą wyrażono zgodę na wykonanie remontu dachu i elewacji. Uchwała ogranicza prawo własności powoda w zakresie jego lokalu, w szczególności prawo swobodnego dysponowania (rozporządzania), polegające na uniemożliwieniu użytkowania lokalu. Powyższe jest sprzeczne z art. 140 k.c. i konstytucyjną zasadą ochrony własności. Powód podniósł, że od dnia nabycia nieruchomości, przeprowadził szereg czynności, polegających na wyremontowaniu lokalu, a następnie oddania nieruchomości na cele mieszkaniowe lub użytkowe. Z posiadanych przez powoda informacji wynika, że jedyna możliwość oddania lokalu do użytkowania to przywrócenie drożnej wentylacji, która może zostać przeprowadzona po elewacji budynku. Podniósł, że projekt wykonania dachu i elewacji, stanowiący podstawę wydania zaskarżonej uchwały nie przewiduje rozwiązania problemu powoda w zakresie zainstalowania wentylacji w lokalu nr (...) oraz braku możliwości użytkowania lokalu w jakikolwiek sposób. W dokumentacji projektowej nie uwzględniono wentylacji lokalu oraz nie zawarto zapisu o ponoszeniu przez właścicieli lokali kosztów związanych z eksploatacją i przeglądami powyższej wentylacji. W jego ocenie wyprowadzenie wentylacji po elewacji budynku albo przez udrożnienie kanałów dymowych wyłączonych z użycia z uwagi na ich zły stan techniczny może spowodować umożliwienie użytkowania lokalu powoda. Dodatkowo powód podniósł, że zachodzi niezgodność uchwały z przepisami art. 3 ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej, art. 56 ustawy prawo budowlane oraz naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. Zachodzi wysokie prawdopodobieństwo braku możliwości wykonania przedmiotowej wentylacji po wykonaniu przez pozwaną remontu, przede wszystkim konieczność ponownej ingerencji w wykonane roboty budowlane. Uchwała narusza również interes powoda, albowiem przeprowadzenie remontu przez wspólnotę ze środków pochodzących m.in. z opłat miesięcznych powoda, powoduje u niego powstanie znacznej szkody. Ponadto wykonanie remontu w projektowanym zakresie, a następnie konieczność wykonania ponownego remontu dachu i elewacji z uwzględnieniem wentylacji lokalu stanowiłaby nieuzasadnioną niegospodarność ze strony pozwanej.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...), przy ul. (...) w O. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i obciążenie powoda kosztami procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że w dniu 26 czerwca 2020 r. na zebraniu współwłaścicieli została podjęta uchwała nr 4/2020 o wykonaniu dokumentacji i przeprowadzenia remontu pokrycia dachowego, elewacji zewnętrznej izolacji pionowej i poziomej piwnic. W trakcie zebrania powód zwrócił się z prośbą o poddanie pod głosowanie przygotowanej przez siebie uchwały o wyrażeniu zgody powodowi jako inwestorowi na budowę instalacji wentylacji mechanicznej na potrzeby lokalu nr (...). Współwłaściciele wyrazili zgodę, podejmując uchwałę nr 5/2020. Pozwana wskazała, że poprzedni właściciele nieruchomości, prowadzili w lokalu ciastkarnię (...) i lokal miał zapewnioną wentylację grawitacyjną i przewód spalinowy do pieca gazowego i te przewody istnieją nadal w lokalu. Powód od dnia nabycia lokalu nie zwracał się do pozwanej o wykonanie udrożnienia przewodów kominowych i dymowych w lokalu jako części wspólnych, zatem wspólnota nie miała podstaw do zlecenia ewentualnego remontu. Dodatkowo pozwana wskazała, że na podstawie uchwały nr 4/2020 zostały opracowane projekty budowlane remontu połaci dachowej i remontu elewacji budynku. Posiadając dokumentację Wspólnota podjęła uchwałę o rozpoczęciu remontu dachu po zgromadzeniu na funduszu remontowym 100 % środków finansowych. Zaskarżona uchwała w żaden sposób nie wkracza w prawo własności powoda. Bezpodstawny jest zarzut powoda o sprzeczności zaskarżonej uchwały z zasadą prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Projekt nie przewiduje przeprowadzenia wentylacji po elewacji budynku i nigdy taka wentylacja nie będzie przeprowadzona wobec braku zgody konserwatora zabytków.

Sąd ustalił, co następuje:

Budynek położony w O., przy ul. (...) jest wpisany do rejestru zabytków (bezsporne, ponadto uzasadnienie decyzji – k. 60)

Powód jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...), położonego na poziomie piwnic o powierzchni 215,60 m ², położonego w budynku przy ul. (...) w O., dla którego Sąd Rejonowy w Olsztynie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Powyższą nieruchomość powód nabył na podstawie aktu notarialnego z dnia 06 listopada 2015 r. Poprzedni właściciele nieruchomości, prowadzili w lokalu cukiernię (...). Lokal ma wentylację grawitacyjną. Powód prowadził remont nieruchomości, z zamiarem przebudowania nieruchomości na kilka lokali.

(dowód: odpis księgi wieczystej – k. 8-13, zeznania świadka M. S. – k. 140v, zeznania członka zarządu A. G. – k. 141)

W dniu 26 czerwca 2020 r. na zebraniu pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr 4/2020 o wykonaniu dokumentacji i przeprowadzenia remontu pokrycia dachowego, elewacji zewnętrznej izolacji pionowej i poziomej piwnic.

(dowód: uchwała – k. 52- 53, protokół –k. 54-55)

Powód na zebraniu zwrócił się z prośbą do współwłaścicieli o wyrażenie zgody na budowę instalacji wentylacji mechanicznej. Na podstawie uchwały nr 5/2020 wspólnota wyraziła zgodę powodowi jako inwestorowi na budowę instalacji wentylacji mechanicznej (kanał podziemny z wyrzutnią gruntową) na potrzeby lokalu nr (...). Współwłaściciele wyrazili zgodę, podejmując uchwałę nr 5/2020.

(dowód: uchwała - k. 53 v., protokół –k. 54-55)

W dniu 13 kwietnia 2021 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę pozwanej wspólnocie, obejmujące remont połaci dachowej budynku, położonego w O., przy ul. (...). (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków udzielił pozwolenia na prowadzenie prac konserwatorskich/restauratorskich i robót budowlanych.

(dowód: decyzja – k. 60-61, projekt budowlany – k. 62-116, pozwolenie- k. 117)

Pismem z dnia 30 grudnia 2021 r. zawiadomiono powoda, że w drodze indywidualnego zbierania głosów pozwana Wspólnota podjęta uchwałę nr 5/2021. Zgodnie z pkt 1 uchwały wspólnota postanowiła wykonać remont dachu, elewacji. Rozpoczęcie remontu nastąpi po zgromadzeniu przez wspólnotę na wyodrębnionym funduszu remontowym 100 % środków finansowych niezbędnych do przeprowadzenia remontu. W pkt 2 postanowiono, że koszty remontu należy pokryć z konta funduszu remontowego, zgodnie z udziałami poszczególnych właścicieli lokali odpowiadającymi stosunkowi powierzchni tych lokali do powierzchni wszystkich lokali. Za przyjęciem uchwały głosowali współwłaściciele, których udziały stanowią (...).

(dowód: zawiadomienie – k. 14-15)

Członek zarządu z właścicielami lokali (za wyjątkiem powoda) uzgadniał projekt remontu. Przeprowadzenie remontu jest konieczne, albowiem większość starych dachówek jest wyeksploatowana i nie nadaje się do użytkowania.

(dowód: zeznania członka zarządu A. G. – k. 141, opis techniczny – k.68-78 )

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o uchylenie uchwały nr 5/2021 pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nie zasługiwało na uwzględnienie.

Ustalenia stanu faktycznego Sąd poczynił na podstawie przedłożonych dokumentów, które uznał za wiarygodne, a których prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto Sąd uwzględnił zeznania świadka i członka zarządu pozwanej albowiem znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Sąd ograniczył przesłuchanie stron do przesłuchania pozwanej, albowiem powód pomimo wezwania, nie stawił się na przesłuchanie.

Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota jest dużą wspólnotą, liczącą ponad 3 lokale, w związku z tym do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), dalej u.w.l. Nie było wątpliwości również, że w dacie wytoczenia powództwa został dotrzymany termin do jej zaskarżenia, wynikający z art. 25 ust. 1a u.w.l. Powód został poinformowany w dniu 03 stycznia 2022 r. o treści podjętej uchwały.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 powołanej ustawy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powód wskazywał w szczególności, że uchwała nr 5/2021 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości ogranicza prawo własności w zakresie jego lokalu, w szczególności prawo do swobodnego dysponowania, polegające na uniemożliwieniu mu użytkowania lokalu.

W ocenie Sądu powód nie wykazał, aby skarżona uchwała naruszała jego interesy i godziła w zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy też była sprzeczna z prawem.

Stosownie do art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Wskazać należy, że już w dniu 26 czerwca 2020 r. wspólnota podjęła uchwałę nr 4/2020 o wykonaniu dokumentacji i przeprowadzenia remontu pokrycia dachowego, elewacji zewnętrznej budynku. Skarżona uchwała stanowi potwierdzenie konieczności wykonania remontu dachu i elewacji budynku. Powód w pozwie nie kwestionował konieczności przeprowadzenia robót, a zarzucił, że projekt wykonania dachu i elewacji, stanowiący podstawę wydania zaskarżonej uchwały nie przewiduje rozwiązania jego problemu. W dokumentacji projektowej nie uwzględniono bowiem wykonania wentylacji lokalu powoda. W jego ocenie wyprowadzenie wentylacji po elewacji budynku albo przez udrożnienie kanałów dymowych wyłączonych z użycia z uwagi na ich zły stan techniczny może spowodować umożliwienie użytkowania lokalu powoda.

W ocenie Sądu przedmiotowa uchwała nie narusza praw powoda. Jak wynika z przeprowadzonego materiału dowodowego powód nabył lokal użytkowy, który jest usytuowany w piwnicy. Pozwana w żaden sposób nie ogranicza uprawnień powoda co do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Przeprowadzenie remontu budynku nie ingeruje bowiem w żaden sposób w prawo własności powoda.

W lokalu powoda znajduje się wentylacja grawitacyjna. Instalacja wentylacyjna stanowi część wspólną, zatem za należyty stan instalacji co do zasady odpowiada wspólnota. Powód nie wykazał, aby zgłaszał pozwanej wspólnocie niedrożność powyższej instalacji.

Jak wynika z zeznań świadka i członka zarządu, które nie zostały zakwestionowane żadnymi dowodami, planowane powstanie instalacji mechanicznej, na którą powołuje się powód nie ma szans na realizację z uwagi na brak zgody Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Uniemożliwienie zaś wspólnocie przeprowadzenia remontu narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością, skoro budynek wymaga naprawy.

Sąd pominął wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, albowiem okoliczności na które dowód miałby być przeprowadzony nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Wskazać bowiem należy, że powód nie kwestionował konieczności wykonania dachu i elewacji budynku. Wyrażenie zgody na powyższy remont nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota usprawniła wentylację w lokalu powoda, jeżeli jest ona niesprawna.

Z powyższych względów na podstawie powyższych przepisów oddalono powództwo (pkt I wyroku).

O kosztach procesu Sąd orzekł po myśli art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywającą sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia swych praw i celowej obrony. Powód przegrał sprawę i jest zobowiązany zapłacić na rzecz pozwanej koszty procesu. Na rzecz pozwanej od powoda zasądzono kwotę 377 zł, na którą to kwotę składają się koszty wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości 360 zł i opłata skarbowa 17 zł.

sędzia Ewa Oknińska