Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lipca 2020 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk
Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2020 r. w G. sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w G. przeciwko K. K.

o wydanie

I.  nakazuje pozwanemu K. K., aby opuścił i opróżnił pomieszczenie wózkarni znajdujące się w budynku przy ul. (...) w G. oraz pomieszczenie pralni w budynku przy ul. (...) w G.

II.  zasądza od pozwanego K. K. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w G. kwotę 1.117 zł (jeden tysiąc sto siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1139/18

UZASADNIENIE

STAN FAKTYCZNY

K. K. zawarł ze Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) w G. umowę użyczenia pomieszczeń użytkowych stanowiących część wspólną nieruchomości (wózkarnia w budynku przy ul. (...) i pralnia przy ul. (...) w G.). K. K. objął te pomieszczenia w posiadania i użytkuje do dnia dzisiejszego. Pierwsza chronologicznie umowa użyczenia była zawarta w 1996 r. na czas oznaczony (10 lat) z możliwością przedłużenia na kolejne okresy. Kolejna – w 2007 r., także na 10 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne okresy.

Okoliczności bezsporne

Zarząd w/w Wspólnoty Mieszkaniowej (w tym za pośrednictwem swojego pełnomocnika) wzywał od 2018 r. K. K. do opróżnienia i zwrotu w/w pomieszczeń.

Okoliczności bezsporne (k. 12)

OCENA DOWODÓW

Fakty niezbędne do wyrokowania są bezsporne. Z dalszej części uzasadnienia będzie wynikać przyczyna niezawierania w stanie faktycznych pozostałych okoliczności podnoszonych przez strony (zbędnych dla wyrokowania i niezgodnych z prawnym wymogiem zwięzłości uzasadnienia wyroku).

KWALIFIKACJA PRAWNA

Sporne pomieszczenia – biorąc pod uwagę rozmiar wielomieszkaniowych budynków, w których się znajdują – nie są znaczące dla funkcjonowania Wspólnoty i mieszkańców: są niewielkie, nie znajdują się tam instalacje lub urządzenia istotne dla obsługi lub funkcjonalności budynku (np. dla ruchu mieszkańców, bezpieczeństwa osób i mienia itp.). Reasumując, mają one charakter dalece pomocniczy i drugorzędny. Dowodem na powyższe jest zresztą fakt, że przez kilkadziesiąt lat są w wyłącznym posiadaniu pozwanego i nie przedstawiono dowodów na to, że taki stan powoduje jakieś konkretne problemy dla otoczenia lub działalności Wspólnoty. Może jedynym jest kwestia opłacania kosztów eksploatacyjnych związanych z tymi lokalami, ale nie jest to nic wyjątkowego, gdyż Wspólnota posiada odpowiednie środki do bieżącego ściągania należności, co ewidentnie odbywa się w ramach czynności zwykłego zarządu.

Także czas, na jaki planowano zawarcie umów nie przesądza o tym, że były to czynności zarządu przekraczający zwykły zarząd: nawet gdyby ówczesny zarząd i właściciele nie uświadamiali sobie tego, że umowy użyczenia znacznie łatwiej rozwiązać nawet w przypadku ich zawarcia na czas oznaczony, to jest to kwestia obiektywnej oceny prawnej i tylko z takiej perspektywy należy oceniać i kwalifikować dualizm czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zakres. Sporne umowy użyczenia nie rodziły trwałych i istotnych obciążeń finansowych Wspólnoty, same pomieszczenia w chwili ich wydania były wyraźnie zaniedbane (co wynika z protokołów przekazania).

Powyższe uwagi doprowadziły Sąd do zasadniczej konkluzji, że zarówno czynność zawarcia przez zarząd Wspólnoty w przeszłości umów użyczenia tych pomieszczeń z pozwanym, jak też zamiar i czynności zmierzające do zakończenia trwania tych umów przez użyczającego (i odzyskania pomieszczeń do wspólnego władztwa) są czynnościami w ramach tzw. zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali), do których nie jest wymagana uprzednia uchwała właścicieli. Fakt, że takie uchwały były w przeszłości podejmowane nie ma żadnego znaczenia prawnego dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy (i vice versa – wyroki w sprawach zaskarżonych uchwał, co zresztą sygnalizował w jednym z nich Sąd Apelacyjny w Gdańsku, nie mają żadnego znaczenia dla oceny prawnej tytułu prawnego pozwanego do zajmowanych pomieszczeń). Sąd nie musi więc zajmować się w tym procesie kwestiami wynikającymi z zaskarżania tych uchwał bądź wątpliwościami co do autentyczności ich tekstów. Nie ma natomiast sporu, że od 2018 r. zarząd powodowej Wspólnoty kilkakrotnie, w różnorodnej formie (w tym pisemnej, również za pośrednictwem fachowego pełnomocnika) konsekwentnie wyrażał jednoznaczną wolę odzyskania spornych pomieszczeń, co winno być zakwalifikowane jako wypowiedzenie dotychczasowych umów użyczenia.

Wydaje się, że tak naprawdę główną intencją pozwanego w połowie lat 90-tych ubiegłego wieku było uzyskanie uchwał właścicieli w celu zapewnienia komfortu psychicznego i uniknięcia ewentualnych konfliktów sąsiedzkich w społeczeństwie, na którym od dziesięcioleci odciskał piętno deficyt powierzchni mieszkaniowej (użytkowej). Można więc uznać, że były to działania jak najbardziej zasługujące na aprobatę (jako rodzaj skutecznej „dyplomacji sąsiedzkiej”, odwołanie się do woli większości jako wyraz demokracji lokalnej), ale podjęcie uchwały właścicieli nie było tak naprawdę wymogiem obowiązującego prawa.

Zawarcie i rozwiązanie w danych okolicznościach umowy użyczenia nie jest nawet w dalekim stopniu zbliżone do przykładowego katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali). Odrębnego omówienia wymaga właściwie tylko pkt 4 tego przepisu. Wydanie lokalu do używania w danej sytuacji nie było zmianą „przeznaczenia części wspólnej” (art. 22 ust. 3 pkt 4 w/w ustawy), gdyż wcześniej te pomieszczenia były nieużywane i zaniedbane, a ich nazwy („pralnia”, „wózkarnia”) miały i mają wymiar historyczny. Uchwała byłaby potrzebna, gdyby jej przedmiotem było trwała zmiana funkcji lokalu jako taka, a nie wynikająca z zaspokojenia potrzeb takiego a nie innego kontrahenta (w tym przypadku pozwany jako użyczający był malarzem, a więc – co zrozumiałe – wykorzystywał pomieszczenia na swoje potrzeby zawodowe). Zważywszy na szersze, niż w innych przypadkach możliwości rozwiązania umów użyczenia przez użyczającego, zawarcie takiej umowy nie miało też charakteru trwałego, nawet mimo zawarcia na długi czas oznaczony. Jak już wspomniano, darmy charakter użyczenia nie rodził też po żadnej ze stron trwałych obciążeń finansowych. Wykorzystanie lokalu na pracownię malarską nie wymagało żadnych zmian konstrukcyjnych, które później – w razie likwidacji pracowni – wymagałyby jakichś zauważalnych wydatków adaptacyjnych/remontowych. Malarz po prostu zabrałby z pracowni swoje przedmioty. Innymi słowy, uchwała byłaby wymagana, gdyby wspólnota miała zamiar przeznaczyć te pomieszczenia trwale na pracownie malarskie (niezależnie od tego, kto miałby z nich korzystać). W danej sytuacji nie miało to miejsca.

Niezasadny jest zarzut strony pozwanej, że ostatnia zawarta umowa użyczenia (w 2007 r), przedłużyła się na kolejny okres 10-letni i obowiązuje w chwili orzekania (tj. do 2027 roku). Sąd orzekający podzielił pogląd prawny wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 6 lutego 2013 r. (I ACa 1370/12), którego istotą jest teza, że zarówno w przypadku zobowiązań o charakterze ciągłych, tak bezterminowych i jak i terminowych uprawnienie do ich wypowiedzenia uważa się za normę bezwzględnie obowiązującą. W tym też kierunku powinna iść wykładnia art. 716 k.c., a więc w kierunku zapewniającym w większym stopniu ochronę użyczającego, a nie biorącego do używania.

Czynności zarządu Wspólnoty w 2018 r. stanowiły więc zdaniem Sądu skuteczne wypowiedzenie obowiązującej umowy użyczenia. Stosując analogicznie ustawowe terminy wypowiedzeń umów najmu (najdłuższy – 3 miesięczny z art. 673 § 2 k.c.), należy więc przyjąć, że co najmniej od kwietnia 2019 r. umowa nie obowiązuje i od tego czasu pozwany nie posiada tytułu prawnego do zajmowania spornych pomieszczeń.

Stosując art. 716 k.c. użyczający w wypowiedzeniu umowy w danym przypadku nie musiał podawać jako uzasadnienia wypowiedzenia niczego więcej, poza zamiarem powrotu spornych pomieszczeń do wspólnego użytku właścicieli lokali, a więc do stanu modelowego, zgodnego z ustawowym przeznaczeniem tej części lokalu. Wspólnota mieszkaniowa nie jest podmiotem gospodarczym, a wiec nie musiała np. wykazywać innego, korzystniejszego finansowo zagospodarowania tych pomieszczeń lub innych korzyści wynikających z odebrania pomieszczeń pozwanemu. Zważywszy na fakt, że od zawarcia wydania przedmiotu użyczenia minęło wiele lat (od ostatniej umowy – ponad dekada, od pierwszej – 24 lata) nie sposób też wymagać od użyczającego będącego Wspólnotą Mieszkaniową udowodnienia, że wola odzyskania tych pomieszczeń i przeznaczenia do wspólnego użytku akurat w 2018 r. była nie do przewidzenia w chwili zawarcia umowy użyczenia, szczególnie wobec faktu, że wówczas (w 2007 r.) jedną z osób zawierających umowę użyczenia w imieniu Wspólnoty był sam pozwany. W tych okolicznościach podważanie przez pozwanego skuteczności wypowiedzenia dokonanego przez zarząd w innym składzie personalnym byłoby jaskrawym nadużyciem prawa (art. 5 k.c.).

Tak naprawdę nie da się konkretnie stwierdzić i ustalić, czy i co przewidywały na rok 2018 strony zawierając umowę użyczenia w 2007 r., co nie wyklucza skuteczności rozwiązania tak długo trwającego użyczenia. Zakładanie, że przeznaczenia pomieszczeń na pracownie artysty malarza z oczywistych względów należy traktować jako ich wydanie niemal dozgonne, należy odrzucić, tym bardziej, że wspólnoty mieszkaniowe nie są podmiotami powołanymi do pełnienia funkcji mecenatu artystycznego, do czego służą inne instytucje i fundusze.

Biorąc pod uwagę ramy prawne działania wspólnot mieszkaniowych (w corocznym cyklu ustawowym), należy przyjąć, że plany i działania bieżące zarządu, w tym w nowym rozdaniu personalnym, uzasadniają weryfikację i odpowiednie dostosowanie (lub odwoływanie, zmianę) czynności zwykłego zarządu i tym kontekście należy stwierdzić, że upływ czasu (ponad 10 lat) jest w przypadku wspólnot mieszkaniowych wystarczającym argumentem uzasadniającym nową ocenę potrzeb Wspólnoty, niemożliwą do przewidzenia na tak odległą perspektywę czasową. Zdaniem Sądu zastosowanie w niniejszej sprawie art. 716 k.c. jest więc w pełni usprawiedliwione. Trudno w ogóle uznać za przekonujące kwestionowanie wypowiedzenia użyczenia de facto trwającego niemal ćwierćwiecze, byłby to raczej absurd. Co interesujące, pozwany nie przedstawił dowodu, że jest w trakcie długotrwałego procesu tworzenia konkretnego dzieła malarskiego, w okolicznościach znacznie utrudniających przeniesienie prac do innej lokalizacji (np. napięty termin wykonania zamówienia, rozmiar dzieła, nakłady materiałowe itd.).

Skoro więc pozwany zajmuje sporne lokale bez tytułu prawnego, Wspólnocie przysługiwało roszczenie windykacyjne oparte na art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 6 ustawy o własności lokali, uwzględnione w punkcie I. sentencji wyroku.

KOSZTY

O kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98 § 1 k.p.c. Na zasądzone od przegrywającego proces pozwanego koszty przeciwnika składa się: opłata sądowa od pozwu 200 zł, opłata za czynności adwokackie w stawce minimalnej (900 zł, wyliczonej na podstawie § 7 pkt 3 w zw. z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r., tj. przyjmując 6-miesięczny czynsz na poziomie dwukrotności wartości przedmiotu sprawy, vide k. 5), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).