Sygn. akt: I C 179/21
Dnia 28 lipca 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska
po rozpoznaniu w dniu 28 lipca 2022 r. w Gdyni na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w G.
przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
I. ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w G. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), oznaczonej geodezyjnie jako obręb W. nr (...), działka numer (...), o powierzchni 5.401 m2, objętej księgą wieczystą (...), na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. wynosi od roku 2021 40.676,01 zł (czterdzieści tysięcy sześćset siedemdziesiąt sześć złotych 01/100);
II. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 4.100 zł (cztery tysiące sto złotych) tytułem kosztów procesu;
III. nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1252,95 zł (tysiąc dwieście pięćdziesiąt dwa złote 95/100) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Sygnatura akt I C 179/21
Powódka G. Fabryka (...) spó 3ka z o.o. z siedzib 1 w G. domaga 3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste nieruchomoci Skarbu P. po 3o¿onego w G. przy ulicy (...), objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...) jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj 1cego pozew powód wskaza 3, i¿ kwestionuje przyjêt 1 przez rzeczoznawcê wartoæ nieruchomoci i sposób wyceny, zarzucaj 1c w szczególnoci nieuwzglêdnienie przy wycenie nieruchomoci faktu obci 1¿enia jej ograniczonymi prawami rzeczowymi (s 3u¿ebnociami). Nadto, powód wniós 3 o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op 3at 1 zaktualizowan 1 a op 3at 1 dotychczasow 1 poniesionych nak 3adów koniecznych polegaj 1cych na przy 31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.
(pozew, k. 5-10)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós 3 o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid 3owo okreli 3 rynek nieruchomoci gruntowych i dokona 3 prawid 3owej wyceny wartoci przedmiotowej dzia 3ki. W zakresie dotycz 1cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak 3adów pozwana wskaza 3a, i¿ u¿ytkownik nie wskaza 3 i nie udowodni 3 poniesienia nak 3adów. Ponadto wskaza 3, i¿ inwestycje w uzbrojenie w 3asnej nieruchomoci, w tym budowa przy 31czy nie stanowi 1 nak 3adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami.
(odpowied na pozew, k. 29-31)
(...) stan faktyczny:
Pozwany Skarb P. jest w 3acicielem nieruchomoci po 3o¿onej w G. przy ulicy (...) o powierzchni 5.401 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia 3ka nr 527, (...) W., objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...).
Powódka G. Fabryka (...) spó 3ka z o.o. z siedzib 1 w G. jest u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoci.
W decyzji o oddaniu przedmiotowej dzia 3ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G., a okres u¿ytkowania wieczystego ustalono na 99 lat.
(fakty bezsporne ustalone w oparciu o decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 46-52, zmiany dzia 3ek, k. 53-56)
Pismem z dnia 10 marca 2020r. Prezydent Miasta G., dzia 3aj 1c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia 3 powódce dotychczasow 1 wysokoæ op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoci 36.570 z 3 i zaproponowa 3 ustalenie nowej wysokoci op 3aty rocznej w kwocie 40.676,01 z 3. Zgodnie z treci 1 wypowiedzenia nowa wysokoæ op 3aty rocznej mia 3a obowi 1zywaæ od 1 stycznia 2021r.
(dowód: wypowiedzenie, k. 29 akt administracyjnych (...).BT. (...)-9/94/ (...))
Nie zgadzaj 1c siê z wysokoci 1 nowej op 3aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powódka domaga 3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. orzek 3o, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany wniós 3 sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj 1c orzeczenie w ca 3oci i domagaj 1c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3aty by 3a uzasadniona.
(dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 5-10, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 4-4v., orzeczenie, k. 11-11v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2239/20)
Wartoæ ww. nieruchomoci stanowi 1cej dzia 3kê nr 527 ustalona jak dla gruntu niezabudowanego wed 3ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoci op 3aty rocznej wynosi 1.375.000 z 3.
Przedmiotowa dzia 3ka po 3o¿ona jest na terenie przemys 3owo magazynowo us 3ugowym na po 3udniowy wschód od ul. (...), bêd 1cym pozosta 3oci 1 po fabryce (...). Dojazd do dzia 3ki od ul. (...) odbywa siê drogami o ró¿nym rodzaju nawierzchni. (...) ma kszta 3t zbli¿ony do kwadratu z przed 3u¿onym kawa 3kiem stanowi 1cym dojazd do drogi publicznej, w zachodnim naro¿niku. Teren jest p 3aski. (...) jest ogrodzona starym zniszczonym p 3otem i utwardzona starymi wybrakowanymi p 3ytami. Na dzia 3ce znajduje siê budynek. (...) posiada przy 31cze do sieci energetycznej oraz przygotowane do odbioru przy 31cze do miejskiej sieci wodoci 1gowej. Natomiast, obecnie nie ma przy 31cza do sieci wodoci 1gowej i kanalizacyjnej miejskiej. (...) jest przy 31czona do sieci prywatnych, przebiegaj 1cych przez inne dzia 3ki. Przedmiotowa dzia 3ka po 3o¿ona jest na terenie objêtym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemys 3owe: strefa produkcyjno-us 3ugowo-sk 3adowa. Wpisy dotycz 1ce s 3u¿ebnoci w ksiêdze wieczystej faktycznie s 1 wykonywane na innych ni¿ przedmiotowa dzia 3kach.
(dowód: pisemna opinia (...) s 1dowej rzeczoznawcy maj 1tkowego M. B., k. 79-103)
Sad zwa¿y 3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s 1dowej z zakresu wyceny nieruchomoci.
W ocenie (...) brak by 3o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoci i mocy dowodowej powo 3anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa 3a autentycznoci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy 3a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z 3o¿y 3y owiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka 3 siê ¿adnych okolicznoci mog 1cych wzbudzaæ w 1tpliwoci co do wiarygodnoci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoci ladów przerobienia, podrobienia, b 1d innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed 3o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj 1 rzeczywisty przebieg postêpowania zwi 1zanego z wypowiedzeniem wysokoci op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj 1 faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste.
Za wiarygodny i w pe 3ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) do spraw wyceny nieruchomoci M. B.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj 1c 1 wiedzê fachow 1 oraz dowiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa 3a w charakterze bieg 3ego w podobnych sprawach. W ocenie przed 3o¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta 3a sporz 1dzona zgodnie z obowi 1zuj 1cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz rozporz 1dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporz 1dzania operatu szacunkowego, które zawieraj 1 szczegó 3owe uregulowania dotycz 1ce sposobu wyceny nieruchomoci dla celów aktualizacji op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie bieg 3a zgodnie z powy¿szymi przepisami zastosowa 3a podejcie porównawcze, które polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy za 3o¿eniu, ¿e wartoæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które by 3y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni 1ce nieruchomoci podobne od nieruchomoci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up 3ywu czasu. P.cie porównawcze stosuje siê, je¿eli s 1 znane ceny i cechy nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej (art. 153 ust. 1). (...) tak¿e prawid 3owo wybra 3a metodê porównywania parami, która polega na porównaniu nieruchomoci bêd 1cej przedmiotem wyceny, której cechy s 1 znane, kolejno z nieruchomociami podobnymi, które by 3y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s 1 ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. J.nie nale¿y zaznaczyæ, ¿e bieg 3a nie mog 3a zastosowaæ w niniejszym przypadku metody korygowania ceny redniej z uwagi na zbyt ma 31 liczbê transakcji porównawczych, których przedmiotem by 3y nieruchomoci niezabudowane. Do porównania bieg 3a przyjê 3a nieruchomoci niezabudowane o przeznaczeniu produkcyjnym, przemys 3owym, us 3ugowym, magazynowym i handlowym, co wobec przeznaczenia przedmiotowej dzia 3ki w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste równie¿ nale¿a 3o uznaæ za zabieg prawid 3owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejcie porównawcze oraz iloæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta 3a dane transakcyjne z okresu od 10 marca 2018r. do 10 marca 2020r. z obszaru miasta G.. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz 1dzenia bieg 3a prawid 3owo ustali 3a wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op 3aty, a tak¿e dokona 3a prawid 3owego doboru nieruchomoci podobnych, precyzyjnie opisa 3a cechy nieruchomoci i dokona 3a prawid 3owej ich oceny, nadto ró¿nice wystêpuj 1ce pomiêdzy wycenian 1 nieruchomoci 1 a nieruchomociami podobnymi zosta 3y skorygowane za pomoc 1 w 3aciwych wspó 3czynników koryguj 1cych. P.¿szy sposób wyceny nieruchomoci nie budzi ¿adnych w 1tpliwoci (...), nadto strony nie wnios 3y ¿adnych zarzutów do tej opinii.
Zgodnie z brzmieniem art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami wysokoæ op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoæ tej nieruchomoci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoci nieruchomoci okrelonej na dzieñ aktualizacji op 3aty. Stosownie do treci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo 3anej ustawy wysokoæ stawki procentowej op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego wynosi 3a 3 % ceny.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes 3anek aktualizacji op 3aty, równie¿ w postêpowaniu s 1dowym, spoczywa na w 3aciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz 1c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana udowodni 3a, i¿ wartoæ przedmiotowej nieruchomoci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywicie wzros 3a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd 1cym podstaw 1 wypowiedzenia wysokoci op 3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia mia 3a wynosiæ 1.355.867 z 3. (...) w opinii (...) nawet wartoæ wy¿sz 1, tj. 1.375.000 z 3. Tym samym strona pozwana wykaza 3a, ¿e aktualizacja op 3aty rocznej z tytu 3u u¿ytkowania wieczystego by 3a uzasadniona w wysokoci wskazanej w wypowiedzeniu. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz 1cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomociami), nale¿a 3o zatem uznaæ, ¿e wysokoæ zaktualizowanej op 3aty rocznej wynosi 40.676,01 z 3.
Jeli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz 1ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op 3at 1 zaktualizowan 1 a op 3at 1 dotychczasow 1 poniesionych nak 3adów koniecznych polegaj 1cych na przy 31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa 3 na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi 3a skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z treci 1 art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomociami w przypadku aktualizacji op 3aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op 3at 1 zaktualizowan 1 a op 3at 1 dotychczasow 1 zalicza siê wartoæ niezaliczonych nak 3adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz 1dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia 3em rodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie za do art. 77 ust. 6 powo 3anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak 3adów koniecznych wp 3ywaj 1cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros 3a wartoæ nieruchomoci gruntowej. W ocenie (...) powódka nie sprosta 3a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza 3a, by poczyni 3a nak 3ady konieczne, które podlega 3yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op 3at 1 zaktualizowan 1 a op 3at 1 dotychczasow 1, zgodnie z przytoczonymi przepisami. Z.¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci 3a, ¿e nak 3ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta 3y wykazane ¿adnymi dokumentami za 31czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia. (...) z dnia 24 czerwca 2021r. (k. 34) pe 3nomocnik powódki zosta 3 zobowi 1zany do wskazania wszystkich istotnych dla rozstrzygniêcia niniejszej sprawy wniosków i twierdzeñ. W odpowiedzi na to zobowi 1zanie, w pimie przygotowawczym z dnia 13 lipca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa 3a zakresu poniesionych nak 3adów, ani te¿ nie przedstawi 3a ¿adnych dokumentów, które potwierdza 3yby, ¿e faktycznie takich nak 3adów dokona 3a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów bezprzedmiotowe by 3o dopuszczenie dowodu z opinii (...) na okolicznoæ okrelenia wartoci nak 3adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj 1cym pozew, k. 10). Z.¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg 3ego gromadzenie materia 3u dowodowego, lecz dostarczenie wiadomoci specjalnych w oparciu o materia 3 dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie do art. 6 kc i art. 232 kpc twierdzenia powoda o poniesieniu nak 3adów koniecznych na przedmiotow 1 nieruchomoæ bêd 1c 1 w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoci nie zosta 3y udowodnione, to nie by 3o mo¿liwoci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak 3adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami.
(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami, (...) jak w pkt I. sentencji.
O kosztach procesu (...) na podstawie art. 98 kpc i zgodnie z zasad 1 odpowiedzialnoci za wynik sprawy zas 1dzi 3 od przegrywaj 1cego niniejszy spór powoda na rzecz pozwanego kwotê 4.100 z 3, na co sk 3ada 3y siê: op 3ata za czynnoci fachowego pe 3nomocnika pozwanej bêd 1cego radc 1 prawnym w stawce minimalnej (3.600 z 3) obliczona od wskazanej wartoci przedmiotu sporu, a tak¿e zaliczka na poczet opinii (...) (500 z 3).
Ponadto, na mocy art. 98 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s 1dowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z pón. zm.) (...) ci 1gniêcie od powoda kosztów opinii (...), które zosta 3y wy 3o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w kwocie 1.252,95 z 3. Z.¿yæ nale¿y, i¿ 31czny koszt opinii (...) 1.752,95 z 3 i do kwoty 500 z 3 zosta 3 pokryty z zaliczki wp 3aconej przez pozwanego.