Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 lutego 2022r.

Sąd Rejonowy w Kętrzynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Małgorzata Kłek
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Beata Bukiejko

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2022 r. w K.

sprawy z powództwa A. M.

przeciwko A. P.

o zapłatę

I.  umarza postępowanie co do żądania pozwu zasądzenia kwoty 925,68 zł ( dziewięćset dwadzieścia pięć złotych i sześćdziesiąt osiem groszy),

II.  w pozostałej części powództwo oddala,

III.  zasądza od powódki A. M. na rzecz pozwanej A. P. kwotę (...) ( jeden tysiąc osiemset siedemnaście ) zł wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za okres od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty , tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 505/21

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 20.05.2021 r. powódka A. M. wniosła o zasadzenie od pozwanej A. P. kwoty 8 711,10 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 21 marca 2021 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu żądania powódka wskazała, iż zawarła z pozwaną w dniu 21 stycznia 2020 r. umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) (...). Zgodnie z umową pozwana zobowiązała się do uiszczenia opłat z tytułu najmu lokalu , tj. czynszu najmu lokalu, czynszu na rzecz Wspólnoty oraz opłat za media . Opłaty miały być uiszczane z góry do 15 dnia każdego miesiąca. Pozwana zobowiązana była również do dopłaty różnicy za rzeczywiste zużycie mediów, jeżeli takowa niedopłata wynikałaby z rozliczenia Spółdzielni Mieszkaniowej. Tytułem zabezpieczenia roszczeń powódki z tytułu zawartej umowy najmu pozwana wpłaciła powódce kaucję gwarancyjną w wysokości 3 100 zł oraz zobowiązała się do pokrycia kosztów zniszczeń w lokalu , jeżeli przewyższałyby wysokość wpłaconej kaucji. Umowa najmu obowiązywała do 31 stycznia 2021 r. Po jej zakończeniu , mieszkanie nie zostało przez pozwaną uprzątnięte, jak również dokonano wielu zniszczeń. Na kwotę dochodzonego roszczenia składają się należności :

- kwota 4 613,57 zł tytułem niezapłaconego czynszu najmu ,

- kwota 2078,06 zł tytułem kosztów zużycia energii elektrycznej oraz opłat naliczanych przez Spółdzielnię ( kwota wynika z ostatecznego rozliczenia, dokonanego przez zakład energetyczny oraz Spółdzielnię za okres najmu)

- kwota 2019,47 zł tytułem pokrycia kosztów sprzątania oraz malowania mieszkania, wymiany szyby w kuchni oraz wymiany zniszczonej kanapy, powyższa kwota wynika z rozliczenia kaucji gwarancyjnej , która to kaucja nie była wystarczająca do pokrycia wszystkich powstałych w przedmiocie najmu szkód.

W dniu 23 lutego 2021r . powódka skierowała do pozwanej wezwanie do zapłaty , jednakże wezwanie pozostało bez odpowiedzi .

Pismem z dnia 11 sierpnia 2021 r. (k. 82-86) powódka cofnęła pozew o kwotę 925,68 zł wraz ze zrzeczeniem się roszczenia w tym zakresie. Powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 7 785,42 z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 21 marca 2021 r. do dnia zapłaty. Powódka przyznała, iż kaucja wpłacona przez pozwaną wynosiła 3 100 zł, a nie 3000 zł stąd pomniejszenie roszczenia o 100 zł, która została pokryta z kaucji. Dodatkowo powódka pomniejszyła żądanie pozwu o następujące kwoty :

- 280 zł tytułem kosztów notarialnych uiszczonych przez pozwaną w związku z podpisaniem aktu notarialnego w dniu 30 stycznia 2020 r. Rep. A. nr 664/2020 ,

- 200 zł tytułem wartości odkurzacza zakupionego przez pozwaną i pozostawionego w mieszkaniu,

- 50 zł tytułem kosztów hydraulika,

- 295,68 zł tytułem zapłaty za energię elektryczną .

Na roszczenie powódki dochodzone w pozwie składają się :

- kwota 4083,57 zł tytułem niezapłaconego czynszu (roszczenie pomniejszone o kwotę 530 zł),

- kwota 1782,38 zł tytułem kosztów zużycia energii elektrycznej oraz opłat naliczanych przez Spółdzielnię ( kwota wynika z ostatecznego rozliczenia dokonanego przez zakład energetyczny oraz Spółdzielni za okres najmu) ,

- kwota 1 919,47 zł tytułem pokrycia kosztów sprzątania oraz malowania mieszkania , wymiany szyby w kuchni oraz wymiany zniszczonej kanapy , powyższa kwota wynika z rozliczenia kaucji gwarancyjnej , a która to kaucja była niewystarczająca do pokrycia wszystkich kosztów powstałych w przedmiocie najmu szkód ( pierwotna kwota to 2019,47 zł pomniejszona o 100 zł , jako że kaucja opiewała na 3 100 zł a nie 3000 zł )

Pozwana A. P. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych o ile nie zostanie złożony spis kosztów.

Pozwana przyznała, iż zawarła z powódką umowę najmu ( zajmując lokal w dniu 31 stycznia 2020 r. ) i wpłaciła kwotę 3 100 zł na poczet kaucji, jednakże zakwestionowała co do zasady i wysokości dochodzone pozwem należności . Pozwana podniosła, iż o ile powódka przedkładała faktury od dostawców prądu to wówczas były one pokrywane. Powódka nigdy w toku trwania umowy nie wskazywała na poszczególne składniki , nie wypowiedziała wysokości opłaty Pozwana dokonała wpłat :

- w dniu 22 stycznia 2020 r. kwoty 3 100 zł tytułem kaucji,

- za luty 2020 r. – w wysokości 3 470 zł przy czym strony zgodnie ustaliły odjęcie opłaty za notariusza w wysokości 280 zł ,

- za marzec 2020 r. w wysokości 3 550 zł przy czym strony zgodnie ustaliły odjęcie kosztów związanych z zakupem odkurzacza w wysokości 200 zł ,

- za kwiecień 2020 r. w wysokości 1675 zł ,

- za maj 2020 r. w wysokości 2000 zł,

- za czerwiec 2020 r. w wysokości 3 964,30 zł ( 3 100 zł czynsz , 650 zł opłata na rzecz Spółdzielni , 214,30 zł zapłata za energię elektryczną ) ,

- za lipiec 2020 r. w wysokości 3 750 zł ,

- za sierpień 2020 r. w wysokości 3 883,40 zł ( 3 100 zł czynsz , 650 zł opłata na rzecz Spółdzielni , zapłata za energie elektryczną 183,40 zł , pomniejszone o ustalony koszt 50 zł na hydraulika) ,

- za wrzesień 2020 r. w wysokości 3 750 zł ,

- za październik 2020 r. w wysokości 3 750 zł ,

- za listopad 2020 r. w wysokości 3958,51 zł ( 3 100 zł czynsz , 650 zł opłata na rzecz Spółdzielni, zapłata za energię elektryczną 208,51 zł, )

- za grudzień 2020 r. w wysokości 4040,88 zł ( 3100 zł czynsz, 650 zł opłata na rzecz Spółdzielni, zapłata za energię elektryczną 290,88 zł ) ,

- za styczeń 2021 r. w wysokości 3 750 zł oraz dodatkowo przelewem z dnia 2 marca 2021 r. kwotę 295,68 zł za energie elektryczną .

Pozwana zakwestionowała :

- stan nieruchomości ukazany na dokumentacji zdjęciowej świadczący o rzekomych zniszczeniach , dewastacji, wydaniu lokalu po okresie najmu w stanie niezgodnym z umową , które uzasadniałyby domaganie się należności opisanych w pozwie, a za które miałaby odpowiadać pozwana,

- wysokości rzekomo nieuiszczonych należności na poczet braków zapłaty za energię elektryczną wskazywanych przez powódkę na łączną kwotę 468,90 zł , niedopłat na rzecz spółdzielni wskazywanych przez powódkę łącznie na kwotę 1 609,16 zł , składników i wymiarów wysokości opłat na rzecz spółdzielni w całym okresie trwania najmu, kwestionując je co do zasady i wysokości ,

- przedłożone do pozwu dokumenty w szczególności fakturę VAT dotyczącą sprzątania wraz z załącznikiem , fakturę Vat za malowanie mieszkania , kwestionując je co do zasady i wysokości,

- zasadność żądania od pozwanej należności dochodzonych pozwem tak co do zasady jak i wysokości z uwagi na fakt nieudowodnienia stanu lokalu w dniu jego zdania przez pozwane (pozwana kwestionuje dokumentację zdjęciową bowiem nie została ona wykonana w dniu zdania lokalu na skutek braku sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego), nieudowodnienia roszczenia co do zasady i wysokości .

Pozwana podniosła w szczególności , iż niedopłata czynszu została rozliczona w drodze kaucji. Podniosła, iż powódka nigdy nie przedłożyła pozwanej informacji potwierdzającej wysokość należności i opłat na rzecz Spółdzielni czy składników opłaty ujętych w umowie na kwotę 650 zł . Powódka nigdy nie przedłożyła rozliczeń zaliczkowo uiszczanych należności na rzecz Spółdzielni pomimo faktu, że umowa stron zawierała zapis o zaliczeniu nadpłat na rzecz następnych miesięcy. Powódka nigdy nie wypowiedziała pozwanej wysokości opłat. Pozwana wskazała, iż zgodnie z umową stron stałą opłatą przez okres trwania umowy pozostaje czynsz najmu za lokal i miejsce postojowe w wysokości 3 100 zł. W żadnym miejscu umowy nie ma zapisu o obciążeniu pozwanej kosztami opłaty za miejsce postojowe, której zapłaty domaga się powódka wliczając w tabelarycznym zestawieniu w poczet opłat na rzecz Spółdzielni. Odnośnie należności za energię elektryczną w kwocie 173,22 zł wynikającą z faktury VAT z dnia 24 marca 2020 r. pozwana wskazała, iż rozliczenie tej faktury wskazuje, że dotyczy ono okresu od 11 stycznia 2020 r. do 12 marca 2020 r. , a wskazanie licznika przedstawia wartość od 169 jednostek . Pozwana przejmowała lokal w dniu 31 stycznia 2020 r. i w protokole odbiorczym strony wpisały stan licznika prądu na poziomie 184 kWh, wobec czego powódka bezzasadnie próbuje obciążyć pozwaną całością należności w sytuacji , gdy całość zużytego prądu nie obciąża pozwanej. Pozwana podniosła, iż powódka nie przedłożyła rozliczeń składników opłat na rzecz Spółdzielni w toku trwania umowy tytułem zaliczek z rozliczeniami ostatecznymi, które w razie nadpłaty miały pomniejszać należności na następny okres. Brak jest w szczególności jakichkolwiek dokumentów wykazujących ostateczne rozliczenie zaliczek uiszczanych przez pozwaną w składnikach opłat na poczet ogrzewania.

Pozwana podtrzymała swoje stanowisko w piśmie z dnia 8 września 2021 r. ( k. 92-93) podnosząc jednocześnie , iż pismem z dnia 21 lipca 2021 r. złożyła powódce oświadczenie o potrąceniu, wobec czego roszczenie powódki w zakresie kwoty 2 515 zł stanowiącego nieuiszczone w pełni należności czynszowe z kwoty 3 100 zł za kwiecień 2020 r. oraz za maj 2021 r. wygasło i bezpodstawnie jest dochodzone w procesie.

Sąd ustalił co następuje :

W dniu 21.01.2020 r. powódka A. M. jako wynajmująca zawarła z pozwaną A. P. jako najemcą umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) (...). W umowie strony ustaliły miesięcznie opłaty z tytułu najmu :

- czynsz najmu lokalu i miejsce postojowe w wysokości 3 100 zł ,

- czynsz płatny na rzecz Wspólnoty , który na dzień zawarcia umowy wynosił 650 zł , i jej wysokość jest zmienna między innymi w zależności od sezonu grzewczego, zużycia wody, decyzji Spółdzielni Mieszkaniowej o podwyżce opłat (zawiadomienia o zmianie wysokości opłat będę wysyłane przez Wynajmującego na wskazany adres e-mail, )

- opłata za dostawę energii , którą najemca będzie płacił w wysokości wynikającej z faktur przesłanych przez Wynajmującego na wskazany adres e-mail.

Ustalono , iż opłaty z tytułu najmu (tj. czynsz najmu oraz czynsz na rzecz Wspólnoty ) będą płatne z góry do 15-ego dnia każdego miesiąca poczynając od 15.03.2020 r. na rachunek bankowy Wynajmującego . Jeśli którykolwiek z elementów składających się na opłatę czynszową wskazaną w pkt 1 ulegnie podwyższeniu Najemca poczynając od dnia otrzymania informacji o dokonanej zmianie zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wynajmującego tych opłat w wysokości wskazanej przez podmiot ustalający jej wysokość . Stałą opłatą przez cały czas trwania umowy pozostaje czynsz najmu za lokal i miejsce postojowe tj. 3. 100 zł . Ponadto , jeśli rzeczywiste zużycie przez Najemcę mediów ( np. wody, CO) ujętych w opłacie czynszowej na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej okaże się wyższe niż przewidziane w punkcie 1 Najemca zobowiązuje się dopłacić różnicę . jeżeli zużycie będzie niższe niż przewidywane nadpłatę Wynajmujący zobowiązuje się uwzględnić w kolejnym miesiącu.

Tytułem roszczeń opisanych postanowieniami zawartej przez strony umowy w zakresie opłat z tytułu najmu oraz roszczeń odszkodowawczych , w tym w szczególności z tytułu dokonanych w trakcie trwania umowy najmu zniszczeń , ponadnormatywnego zużycia lokalu lub koszt serwisu sprzątającego w przypadku nadmiernego zabrudzenia lokalu w czasie najmu w stosunku do stanu z dnia zawarcia umowy najmu , Najemca przy zawarciu niniejszej umowy wpłaci wynajmującemu tytułem kaucji gwarancyjnej kwotę 3 100 zł na rachunek bankowy Wynajmującego do dnia 22.01.2020 r. W przypadku zniszczeń w przedmiocie Najmu przekraczających wartość kaucji, Najemca zobowiązuje się pokryć wynikające z tego tytułu koszty.

Wynajmujący zobowiązuje się do przeprowadzenia w Lokalu wszelkich napraw uszkodzeń i awarii urządzeń sanitarnych jak również urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu niewynikających z winy najemcy po uprzednim wezwaniu przez najemcę .

Umowa została zawarta na czas określony od dnia 31.01.2020 r. do dnia 31.01.2021 r.

Zgodnie z umową po zakończeniu umowy najmu Najemca zobowiązany jest wydać Wynajmującemu Przedmiot Najmu w stanie niepogorszonym , z tym, że nie jest odpowiedzialny za zużycie będące następstwem prawidłowego używania . Zwrot lokalu Wynajmującemu nastąpi protokołem zdawczo- odbiorczym podpisanym przez strony.

( dowód : umowa najmu okazjonalnego lokalu k. 7-9).

Lokal mieszkalny położony w G. przy ul. (...) (...) został wydany pozwanej w dniu 31 stycznia 2020 r, na okoliczność czego strony sporządziły protokół zdawczo- odbiorczy, w którym wpisano stan poszczególnych liczników :

- stan licznika prądu - 184 kWh,

- stan licznika CO - 8,107 GJ,

- stan licznika wody ciepłej – 2,86 m ³,

- stan licznika wody zimnej – 3,62 m ³

( dowód: protokół zdawczo – odbiorczy lokalu k. 12, bezsporne)

Pozwana w związku z najmem lokalu dokonała wpłat :

- w dniu 22 stycznia 2020 r. kwoty 3 100 zł tytułem kaucji,

- za luty 2020 r. – w wysokości 3 470 zł przy czym strony zgodnie usaliły odjecie opłaty za notariusza w wysokości 280 zł ,

-za marzec 2020 r. w wysokości 3 550 zł przy czym strony zgodnie ustaliły odjecie kosztów związanych z zakupem odkurzacza w wysokości 200 zł ,

- za kwiecień 2020 r. w wysokości 1675 zł ,

- za maj 2020 r. w wysokości 2000 zł,

- za czerwiec 2020 r. w wysokości 3 964,30 zł ( 3 100 zł czynsz , 650 zł opata na rzecz Spółdzielni , 214,30 zł zapłata za energię elektryczną ) ,

- za lipiec 2020 r. w wysokości 3 750 zł ,

- za sierpień 2020 r. w wysokości 3 883,40 zł ( 3 100 zł czynsz , 650 zł opłata na rzecz Spółdzielni , zapłata za energie elektryczną 183,40 zł , pomniejszone o ustalony koszt 50 zł na hydraulika) ,

- za wrzesień 2020 r. w wysokości 3 750 zł ,

- za październik 2020 r. w wysokości 3 750 zł ,

- za listopad 2020 r. w wysokości 3958,51 zł ( 3 100 zł czynsz , 650 zł opłata na rzecz Spółdzielni, zapłata za energię elektryczną 208,51 zł, )

- za grudzień 2020 r. w wysokości 4040,88 zł ( 3100 zł czynsz, 650 zł opłata na rzecz Spółdzielni, zapłata za energię elektryczna 290,88 zł ) ,

- za styczeń 2021 r. w wysokości 3 750 zł oraz dodatkowo przelewem z dnia 2 marca 2021 r. kwotę 295,68 zł za energię elektryczną .

( dowód : potwierdzenia przelewów k. 68- 75, bezsporne)

Ponadto pozwana na bieżąco w trakcie trwania umowy najmu regulowała wysokość opłat za dostawę energii , stosownie do przesyłanych jej przez powódkę ( lub jej męża) faktur.

Nie uregulowana została jedynie faktura Vat na kwotę 173,22 zł z terminem płatności 06.04.2020 r. przedstawiająca rozliczenie za okres od dnia 12.01.2020 r. do 12.03.2020 r. przy wskazaniach licznika od 169 do 310 kWh.

( dowód: zeznania świadka O. M. k. 139, zeznania świadka M. M. k. 137- 138, zeznania pozwanej A. P. k. 160, bezsporne)

Strony uzgodniły , iż zaległość w opłatach powstała w miesiącu kwietniu i maju 2020 r. zostanie pokryta z kaucji uiszczonej przez pozwaną.

( dowód : zeznania świadka O. M. k. 139, zeznania pozwanej A. P. k. 160)

W dacie zawarcia umowy najmu wymiar opłat na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej związanych z korzystaniem z lokalu wynosił 541,73 zł zaś wymiar opłat związanych z korzystaniem z miejsca postojowego w garażu wynosił 102,08 zł.

(dowód: pisma Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z dnia 30.09.2019 r. k. 150-151, 152)

W trakcie trwania najmu nastąpił wzrost opłat na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej :

- wymiar opłat od dnia 1 kwietnia 2020 r. wynosił 550,24 zł ,

- wymiar opłat związanych z korzystaniem z miejsca postojowego od dnia 1 kwietnia 2020 r. wynosił 119,10 zł,

- wymiar opłat od dnia 1 września 2020 r. wynosił 704,11zł ,

-wymiar opłat związany z korzystaniem z miejsca postojowego od 1 września 2020 r. wynosił 86,74 zł ,

( pisma Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z dnia 18.03.2020 r. k. 153-154, z dnia 19.03.2020 r. k. 155, z dnia 27.08.2020 r. k. 147-148, 149).

Powódka w trakcie trwania najmu nie informowała pozwanej o wzroście opłat na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej, nie przesyłała jej również pism Spółdzielni , z których podwyżka opłat wynikała. Powódka nie dokonała wypowiedzenia pozwanej wysokości opłat.

(dowód : zeznania świadka O. M. k. 139, zeznania pozwanej A. P. k. 160)

Powódka nie informowała również pozwanej o powstaniu niedopłat w rozliczeniu wody, które wyniosły za okres od 01.01.2020 r. do 31.05.2020 r. 702,24 zł , zaś za okres od dnia 01.06.2020 r. do 31.12.2020 r. 906,92 zł. Powódka nie przedłożyła rozliczenia wpłat dokonywanych zaliczkowo przez pozwaną na poczet centralnego ogrzewania.

(dowód : zeznania świadka O. M. k. 139, zeznania pozwanej A. P. k. 160)

Po upływie okresu najmu strony umówiły się na zdanie lokalu w dniu 6 lutego 2021 r. W tym dniu powódka A. M. po przybyciu wraz z mężem do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot najmu stwierdzili, że lokal jest zdewastowany i zażądali zapłaty przez pozwaną dodatkowo kwoty 3000 zł . Pozwana odmówiła, a wobec stanowiska powódki opuściła mieszkanie. Powódka wraz z mężem wezwała na interwencję policję. W dniu zdania lokalu przez pozwaną nie został sporządzony protokół zdawczo – odbiorczy.

( dowód: zeznania świadka M. M. k. 137- 138, zeznania powódki A. M. k.159-160, zeznania świadka O. M. k. 139, zeznania pozwanej A. P. k. 160, informacja policji k. 130-132)

W dniu zdania lokalu 6 lutego 2021 r. przez pozwaną mieszkanie nie było zdewastowane ani nadmiernie zabrudzone, niektóre sprzęty z wyposażenia mieszkania były uszkodzone.

( dowód: zeznania świadka O. M. k. 139, zeznania pozwanej A. P. k. 160, dokumentacja zdjęciowa k. 25-44)

Po zdaniu lokalu przez pozwaną powódka zleciła pomalowanie ścian i sufitów w mieszkaniu , a następnie sprzątanie mieszkania. Za sprzątanie mieszkania powódka zapłaciła 970,47 zł. Ponadto powódka zakupiła szybę za kwotę 150 zł celem wymiany pękniętej szyby przy płycie ceramicznej w kuchni , które nastąpiło w okresie najmu mieszkania pozwanej. Powódka dokonała także zakupu nowej kanapy do salonu w mieszkaniu za kwotę 1199 zł.

( dowód: zeznania świadka M. M. k. 137- 138, zwznania powódki A. M. k.159-160, faktura VAT k. 15, faktura nr (...) k. 16, paragon k. 14)

Sąd zważył co następuje :

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przedłożonych przez strony dokumentów , w tym w szczególności przedłożonych przez stronę powodową umowy najmu lokalu, pism Spółdzielni Mieszkaniowej dotyczących wysokości opłat za korzystanie z mieszkania i miejsca postojowego oraz rozliczeń z tytułu opłat za wodę , jak też faktury Vat za dostawę prądu na kwotę 173,22 zł , a także przedłożonych przez pozwaną potwierdzeń wpłat , albowiem dokumenty te nie były kwestionowane przez strony , nie budziły też wątpliwości Sądu. Sąd uwzględnił także zeznania przesłuchanych w sprawie świadków i stron , w zakresie w jakim zeznaniom tym dał wiarę.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka M. M. w znacznej części . W szczególności Sąd dał wiarę co do tego, iż to on kontaktował się z pozwaną jako najemcą i jej koleżankami odnośnie dokonywania opłat , w tym w szczególności co do przesyłania pozwanej ( ewentualnie jej koleżance) faktur za dostawy energii. Sąd dał wiarę także co do wysokości niepełnych wpłat za miesiące kwiecień i maj 2020 r. na poczet czynszu i opłat na rzecz Spółdzielni ( wynikłych z utraty pracy przez pozwaną i jej koleżanki w związku z pandemią) , była to okoliczność bezsporna. W końcu Sąd dał wiarę zeznaniom świadka , iż załączone do pozwu ( i okazane świadkowi zdjęcia) obrazują stan lokalu po zdaniu go przez pozwaną , w tym zakresie zeznania te są zgodne z zeznaniami powódki , zaś pozwana choć formalnie kwestionowała tę okoliczność, to jednak w swoich zeznaniach nie zaprzeczała okolicznościom wynikającym z tych zdjęć , za wyjątkiem może wyglądu płyty grzewczej ( k. 28) i zdeformowania kanapy , podobnie jak świadek O. M. , przy czym obie nie były w tych twierdzeniach stanowcze. Natomiast ocena świadka M. M., iż mieszkanie po zdaniu lokalu przez pozwaną było zdewastowane, podobnie jak ocena powódki, nie zasługuje na podzielenie, jako przesadzona i odbiegająca od zasad doświadczenia życiowego. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka, iż informował pozwaną ( lub jej koleżanki) o wzroście opłat do Spółdzielni jak też o niedopłatach z tytułu rozliczenia za wodę , pozwana i świadek O. M. tym okolicznościom zaprzecza, a świadek M. M. wskazał jedynie na wiadomość e-mail z listopada 2020 r. (k.88), która faktycznie w swej treści nie zawierała konkretnych informacji o wysokości zaległości pozwanej w opłatach. Sąd dał wiarę zeznaniom M. M., iż po zdaniu mieszkania przez pozwaną zostało tam przeprowadzone malowanie ścian i sufitów jak też sprzątanie przez firmę sprzątającą , co jest zbieżne z zeznaniami powódki, a ponadto co do sprzątania mieszkania potwierdzone opłaconą przez powódkę fakturą, przy czym zaznaczyć należy, iż uznanie za wiarygodne zeznań świadka i powódki w tym zakresie nie oznacza uznania za zasadne obciążenia pozwanej tym kosztami. Sąd nie dał wiary M. M. , że faktura nr (...) z dnia 29.01.2021 r. na kwotę 2 700 zł ( k. 16 v) przedstawia poniesiony przez powódkę koszt malowania mieszkania, świadek nie potrafił wyjaśnić faktu wystawienia faktury z dniem 29.01.2021 r. a więc przed dniem zdania mieszkania przez pozwaną co nastąpiło w dniu 6 lutego 2021 r.

W takim samym zakresie Sąd dał wiarę zeznaniom powódki , przy czym powódka w znacznie mniejszym zakresie posiadała wiedzę co do kontaktów z pozwaną odnośnie rozliczeń opłat , w tym zakresie z pozwaną kontaktował się jej mąż.

Sąd dał generalnie wiarę zeznaniom świadka O. M. oraz zeznaniom pozwanej A. P., uznając jest spójne , logiczne , konsekwentne , zgodne z zasadami doświadczenia życiowego. Sąd nie dał im wiary jedynie w tej części, w której kwestionowały niektóre zdjęcia przedłożone przez powódkę , co dotyczyło w szczególności wyglądu kanapy czy płyty grzewczej w kuchni , w tym zakresie Sąd dał wiarę zeznaniom powódki i jej męża, iż wszystkie zdjęcia załączone do pozwu obrazowały stan lokalu po zdaniu go przez pozwaną.

W szczególności Sąd dał wiarę zeznaniom O. M. i pozwanej , iż w dniu zdania lokalu powódce , mieszkanie nie było zdewastowane , zabrudzenia ścian i „ugniecenia” poduszek kanapy były skutkiem zwykłego używania , pęknięcie szyby w kuchni przy płycie i przy kontakcie nie było przez nie zawinione i powstało na skutek oddziaływania temperatury od gotującego się garnka czy czajnika. Na wiarę także zasługują zeznania świadka Oliwi M. i pozwanej A. P., iż przy zdaniu mieszkania powódka wraz z mężem usiłowali wymusić na pozwanej dopłatę 3 000 zł , czemu służyło wezwanie policji na interwencję . Zeznania te zdaje się potwierdzać także powódka , przyznając , iż żądali wówczas zapłaty kwoty 3 100 zł tytułem zaległego czynszu. Na wiarę też zasługują zeznania O. M. i A. P., co do uzgodnień pomiędzy stronami , iż zaległy czynsz za miesiące kwiecień i maj 2020 r. miał być pokryty z kaucji, a ponadto , iż nie otrzymywały informacji o podwyżce opłat na rzecz Spółdzielni , jedyne faktury jakie przesyłał im mąż powódki dotyczyły opłat za dostawę energii i były przez nie regulowane.

Powódka żądanie pozwu wywodzi z zawartej przez strony w dniu 21.01.2020 r. umowy najmu okazjonalnego , stąd zastosowanie w niniejszej sprawie znajdą przepisy kodeksu cywilnego (art.659 in. ) oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 kpc), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne (art. 6 kc). W myśl wskazanych przepisów to strony obowiązane są przedstawiać dowody, a Sąd nie jest władny tego obowiązku nawet wymuszać, ani – poza zupełnie wyjątkowymi sytuacjami – zastępować stron w jego wypełnieniu. Ciężar udowodnienia spoczywa na stronie, a ów ciężar rozumieć należy z jednej strony jako obarczenie strony procesu obowiązkiem przekonania sądu dowodami o słuszności swoich twierdzeń, a z drugiej konsekwencjami zaniechania realizacji tego obowiązku, lub jego nieskuteczności. Tą konsekwencją jest zazwyczaj niekorzystny dla strony wynik procesu.

Powódka nie udowodniła swojego roszczenia.

W szczególności powódka nie wykazała, iż należy jej się zwrot od pozwanej kosztów malowania mieszkania ( na kwotę 2 700 zł) . Zgodnie z umową (§ 7pkt 1 ) najemca był zobowiązany wydać wynajmującemu przedmiot najmu w stanie niepogorszonym z tym , że nie jest odpowiedzialny za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Powódka nie wykazała , iż ściany i sufity w wynajmowanym pozwanej lokalu były nadmiernie zabrudzone ( zdjęcia k. 30- 35) i wymagały malowania całego mieszkania , brak przy tym podstaw do uznania , iż zabrudzenia ścian na przedstawionych przez powódkę zdjęciach nie były następstwem prawidłowego używania . Ponadto – co istotne- faktura z dnia 29 stycznia 2021 r. (k. 16v) nie może stanowić dowodu poniesionego przez powódkę kosztu związanego z malowaniem mieszkania , faktura ta bowiem została wystawiona przed opuszczeniem lokalu przez pozwaną , co nastąpiło w dniu 6 lutego 2021 r .

Podobnie nie należy się powódce zwrot kosztów sprzątania mieszkania w kwocie 970,47 zł , powódka nie wykazała bowiem , iż mieszkanie po zdaniu przez pozwaną wymagało sprzątania w zakresie wyszczególnionym na fakturze ( k. 15v) . Ze zdjęć załączonych do pozwu wynika w szczególności , iż pozwana nie sprzątnęła górnej powierzchni szaf w dwóch pokojach (k. 37-38), pozostawiła zabrudzenia na komodzie ( k. 39), nie sprzątnęła kurzu za szafką ( k. 44), co nie przystaje do zakresu prac wskazanych na fakturze za sprzątanie mieszkania. Wskazać należy, iż powódka nie wezwała pozwanej do sprzątnięcia lokalu w zakwestionowanym przez siebie zakresie, co pozwana – jak twierdzi – by uczyniła.

Nie należy się także powódce , w ocenie Sądu , zwrot kosztów zakupu przez powódkę nowej kanapy ( w kwocie 1199 zł – k. 14) . Bez wątpienia – jak wynika z załączonych do pozwu zdjęć ( k. 25-27) poduchy kanapy po jej używaniu przez pozwaną i jej koleżanki były zdeformowane, natomiast brak jest podstaw do uznania , iż nastąpiło to na skutek nieprawidłowego używania . Jak wynika z wiarygodnych zeznań pozwanej korzystała z kanapy wraz z koleżankami , siedząc na niej i oglądając telewizję , brak jest podstaw do kwestionowania tych zeznań . Natomiast pozwana nie może odpowiadać za jakość rzeczy zakupionych przez powódkę na wyposażenie mieszkania.

W ocenie Sądu brak jest także podstaw do uznania , iż pęknięcia szyby przy kuchence i przy kontakcie w kuchni ( zdjęcia k. 30-31), zostały zawinione przez pozwaną . Jak wynika z jej zeznań pęknięcia te nastąpiły podczas normalnego korzystania z płyty grzewczej i czajnika, najprawdopodobniej na skutek działania wysokiej temperatury, przy czym w ocenie Sądu brak jest podstaw do kwestionowania tych zeznań. W konsekwencji niezasadne jest także żądanie powódki zwrotu kwoty 150 zł za zakup szyby do kuchni ( faktura k. 16) .

Wskazać należy, iż nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy uszkodzenia czy zabrudzenia płyty grzewczej ( k. 28), uszkodzenia blatu ( k. 29), uszkodzenia stołu ( k. 42) , uszkodzenia komody ( k. 43) , czy zabrudzenia dywanu albowiem powódka nie dochodziła w związku z tym od pozwanej żadnych należności.

Nie mają też znaczenia uszkodzenia zmywarki, chociaż zobrazowane przez powódkę ( zdjęcie k.36) , bezspornym było pomiędzy stronami , iż płyta od drzwi do zmywarki odpadła na skutek jej nieprawidłowego zamontowania, o czym mąż powódki wiedział, zobowiązując się do jej naprawy.

Nie ma też znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pismo ze Spółdzielni wskazujące na zakłócenie ciszy nocnej przez pozwaną i jej koleżanki (k. 89) , nie świadczy to o stanie lokalu w dacie jego zdania przez pozwaną.

W konsekwencji powódka niezasadnie zaliczyła na poczet kosztów malowania mieszkania, sprzątania mieszkania , zakupu nowej kanapy i zakupu szyby wpłaconą przez pozwaną kaucję w wysokości 3 100 zł.

Wobec powyższego pozwana uprawniona była do dokonania potrącenia wierzytelności przysługującej powódce z tytułu niedopłaty czynszu za kwiecień 2020 r. w wysokości 1425 zł i za maj 2020 roku w wysokości 1100 zł ( przy stawce czynszu w kwocie po 3 100 zł miesięcznie ) w łącznej kwocie 2 525 zł z wierzytelnością pozwanej z tytułu zwrotu kaucji w wysokości 3 100 zł. W związku ze skutecznym złożeniem oświadczenia o potrąceniu przez pozwaną niezasadne jest żądanie powódki zapłaty przez pozwaną kwot z tytułu niezapłaconego czynszu za kwiecień 2020 r. w wysokości 1425 zł oraz za maj 2020 r. w kwocie 1100 zł.

Sąd uznał za nieuzasadnione żądanie pozwu zapłaty kwot ponad kwotę 650 zł uiszczaną przez pozwaną jako opłaty na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej za miesiące od kwietnia 2020 do stycznia 2021 r. ( 669,34 w miesiącach od kwietnia do sierpnia 2020 r. i 790,85 zł za miesiące od września 2020 r. do stycznia 2021 r. ), albowiem powódka nie dokonała wypowiedzenia pozwanej opłat należnych na rzecz Spółdzielni.

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (art. 8a) właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Powyższe nie dotyczy podwyżek opłat niezależnych od właściciela przez co rozumieć należy opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

W niniejszej sprawie – jak wynika z pism Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z dnia 30.09.2019 (k.150-151-152), z dnia 18.03.2020 r. i z dnia 19.03.2020 r. (153-154, 155), z dnia 27.08.2020 ( k. 147-148, 149) podwyżka opłat należnych na rzecz Spółdzielni dotyczyła także opłat innych niż niezależne od właściciela, wobec czego powinna być wypowiedziana przez powódkę pozwanej. Powódka – wbrew umowie- nie informowała też pozwanej w trakcie trwania umowy najmu o podwyżce opłat na rzecz Spółdzielni , nie przekazywała jej także pism , z których podwyżka opłat wynikała.

Odnośnie pozostałych kwot składających się na żądanie pozwu pozostają do rozliczenia pomiędzy stronami :

- kwota 650 zł nieuiszczona przez pozwaną jako opłaty na rzecz Spółdzielni za kwiecień 2020 r. ,

- kwota 650 zł nieuiszczona przez pozwaną jako opłaty na rzecz Spółdzielni za maj 2020 r. ,

- kwota 702,24 zł jako niedopłata za rozliczenie wody za okres od 01.01.2020 r. do 31.05.2020 r. (k. 145-146)

- kwota 906,92 zł jako niedopłata za rozliczenie wody za okres od 01.06.2020 r. do 31.12.2020 r. (k. 143-144),

- kwota 173 ,22 zł jako opłata za dostawę energii elektrycznej za okres od 12.01.2020 r. do 12.03.2020 r. ( k. 19,20v)

Powódka nie udowodniła, iż należą się jej od pozwanej powyższe kwoty.

Na poczet należności w kwocie 650 zł jako opłaty na rzecz Spółdzielni za kwiecień 2020 r. powódka uprawniona była do zaliczenia pozostałej kwoty kaucji uiszczonej przez pozwaną w wysokości 575 zł zgodnie z § 3 pkt 1 umowy najmu, co zresztą jak wynika z zeznań pozwanej zostało uzgodnione pomiędzy stronami .

Odnośnie kwoty 702,24 zł jako niedopłaty za rozliczenie wody za okres od 01.01.2020 r. do 31.05.2020 r. powódka nie udowodniła , iż cała należność z tego tytułu obciąża pozwaną . Pozwana wynajęła lokal od dnia 1 lutego 2020 r. przy stanie liczników wody ciepłej 2,86 m ³ oraz stanie licznika wody zimnej 3,62 m ³ , natomiast rozliczenie z tytułu zużycia wody nastąpiło przy stanie liczników wody ciepłej 2 m ³ oraz stanie licznika wody zimnej 2 m ³. Powódka nie wykazała jaka kwota niedopłaty nastąpiła w związku ze zużyciem wody przez pozwaną .

Wreszcie wskazać należy , iż ostateczne rozliczenie powódki i pozwanej z tytułu niedopłaty za zużycie wody a w konsekwencji także nieuiszczonej opłaty na rzecz Spółdzielni 75 zł za miesiąc kwiecień 2020 r. oraz 650 zł za miesiąc maj 2020 r. nie może być w niniejszym postępowaniu dokonane z uwagi na nieprzedstawienie przez powódkę - pomimo wezwania pod rygorem negatywnych skutków prawnych – ostatecznego rozliczenia wpłat dokonywanych przez pozwaną zaliczkowo przez cały okres trwania najmu z tytułu centralnego ogrzewania. Natomiast jak wynika z umowy najmu lokalu ( § 2 pkt 5 zd. 2 ) jeżeli zużycie mediów będzie niższe niż przewidywane nadpłatę wynajmujący zobowiązuje się uwzględnić w kolejnym miesiącu.

Odnośnie kwoty 173 ,22 zł jako opłaty za dostawę energii elektrycznej za okres od 12.01.2020 r. do 12.03.2020 r. ( k. 19,20v) powódka nie udowodniła , iż cała należność z tego tytułu obciąża pozwaną . Pozwana wynajęła lokal od dnia 1 lutego 2020 r. przy stanie licznika prądu 184 kWh , natomiast rozliczenie z tytułu zużycia energii elektrycznej nastąpiło przy stanie licznika 169 kWh . Powódka nie wykazała jaka kwota opłaty nastąpiła w związku ze zużyciem prądu przez pozwaną .

Wobec cofnięcia przez powódkę pozwu o kwotę 925,68 zł wraz ze zrzeczeniem się roszczenia w tym zakresie Sąd stosownie do treści art. 355 kpc w zw. z art. 203 § 1 kpc postępowanie w tej części umorzył.

W pozostałej części – stosownie do powyższych ustaleń i rozważań – Sąd powództwo oddalił jako nieuzasadnione.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął w części umarzającej powództwo na podstawie art. 203§2 kpc zaś w części oddalającej powództwo na podstawie art. 98§1 kpc obciążając powódkę jako stronę przegrywającą poniesionymi przez pozwaną kosztami procesu w kwocie 1817 zł , na które składają się koszty zastępstwa przez adwokata w wysokości 1 800 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa . Stosownie do treści art. 98 § 1 ¹ od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.