Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 9 grudnia 2022 r.

Pozwem z dnia 30 września 2021 r. (data nadania w placówce pocztowej) powódka M. J. wniosła o zasądzenie od pozwanej G. R., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą (...) i czesanie” w J., kwoty 44 113,91 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi:

- od kwoty 4 919,91 zł od dnia 08 października 2020 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 5 614,27 zł od dnia 08 listopada 2020 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 5 614,27 zł od dnia 08 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 5 609,54 zł od dnia 08 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 5 609,54 zł od dnia 08 lutego 2021 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 5 609,54 zł od dnia 08 marca 2021 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 5 609,54 zł od dnia 08 kwietnia 2021 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 5 527,47 zł od dnia 08 maja 2021 r. do dnia zapłaty.

Ponadto wniosła o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej za pełnomocnictwo w kwocie 17 zł.

W uzasadnieniu wskazano, że powódka jest współposiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego przy ul. (...) lok. (...) w W.. Prawo to nabyła z mężem J. J. (1) na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, a po śmierci męża nabyła spadek w udziale(...) części majątku. Obecnie powódka wraz z synami współposiadają przedmiotowy lokal w udziałach: (...) M. J., (...) B. J.,(...) T. J.. Wskazano, że w dniu 2 grudnia 2019 r. powódka w imieniu swoim oraz swoich synów, zawarła z pozwaną umowę najmu, której przedmiotem był ww. lokal. Umowa została zawarta na okres 5 lat, licząc od dnia 2 stycznia 2020 r. Lokal był wynajmowany na cele związane z prowadzoną przez pozwaną działalnością gospodarczą w postaci salonu strzyżenia psów ze sprzedażą artykułów dla zwierząt. Strony ustaliły miesięczny czynsz na kwotę 4 700 zł dodatkowo zobowiązując pozwaną do pokrycia pełnych opłat do spółdzielni mieszkaniowej, co stanowiło wstępnie kwotę około 800 zł. Wyjaśniono, że lokal został przez pozwaną odebrany w dniu 12 stycznia 2020 r. w dobrym stanie technicznym, bez zastrzeżeń najemcy. Podkreślono, że od stycznia do marca 2020 r. strony rozliczały się terminowo, zaś od czerwca do listopada 2020 r. wpłaty były nieregularne. Pozwana spłacała czynsz w ratach. Ostatnia wpłata tytułem czynszu za wrzesień 2020 r. została zapłacona w dniu 23 lutego 2021 r. Powódka wskazała, że wystosowała do pozwanej wezwanie do zapłaty, w odpowiedzi pozwana zarzuciła dokonywanie nieprawidłowych rozliczeń umowy, sabotaż działalności gospodarczej, odcinanie ogrzewania. Powódka podkreśliła, że do dnia złożenia pozwu pozwana nie podpisała protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu oraz nie zwróciła kluczy. Po zaistniałych konfliktach powódka rozpoczęła poszukiwania nowego najemcy, jako osobę upoważniona do pokazania lokalu wskazując pozwaną, jako osobę nadal go wynajmującą. Pozwana zwróciła się do powódki o niekierowanie do niej osób zainteresowanych. Podkreślono, że w dniu 18 maja 2021 r. pełnomocnik powódki wysłał do pozwanej wezwanie do zapłaty nieuregulowanych kwot czynszu, podkreślając tym samym, że umowa najmu w dalszym ciągu obowiązuje, a rzekome wypowiedzenie umowy przez pozwaną w dniu 28 grudnia 2020 r. było nieskuteczne. Pozwana nie uiściła należności, zaś powódka w dniu 1 sierpnia 2021 r. podpisała umowę najmu z nowymi najemcami (pozew - k. 2-11)

W dniu 18 października 2021 r. starszy referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym dla W. M. w W. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym w sprawie o sygn. II Nc 10650/21, w którym uwzględnił powództwo w całości (nakaz zapłaty - k.75)

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwana potwierdziła fakt zawarcia w dniu 2 grudnia 2019 r. umowy najmu jednocześnie wskazując, że został ona rozwiązana w trybie natychmiastowym w dniu
4 grudnia 2020 r. z wyłącznej winy powódki. Pozwana podkreśliła, że od września 2020 r. z winy powódki nie mogła wykorzystać lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Zaznaczyła, że za zgodą powódki dokonała nakładów na lokal celem doprowadzenia go do stanu używalności, dokonała modernizacji i przywróciła lokal do stanu umożliwiającego korzystanie z niego. Pozwana wskazała, że rozwiązanie umowy najmu było skuteczne i dotarło do powódki, która jest w posiadaniu kluczy i nie kwestionowała rozwiązania umowy. W ocenie pozwanej wynajmowany lokal posiadał wady i korzystanie z niego zagrażało zdrowiu najemcy i użytkownikom lokalu, a także osób zatrudnionych przez najemcę. Zaznaczyła, że rozwiązanie umowy miało również związek z bezprawnie odciętym ogrzewaniem i naruszeniem miru w lokalu, co powodowało niemożność wykonywania działalności najemcy, lokal stał się wówczas całkowicie bezużyteczny. Pozwana nadmieniła, że siła wyższa w postaci stanu epidemii (...)2 i wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków społecznych i gospodarczych wpływających na nadmierne trudności w wykonywaniu działalności gospodarczej w najmowanym lokalu i grożące najemcy rażącą stratą spowodowaną z winy powódki, pozwalały na rozwiązanie niniejszej umowy. Pozwana podniosła zarzut nadużycia prawa w oparciu o art. 5 k.c. W ocenie pozwanej działalnie powódki jest niezgodne z regułami rzetelnego postępowania w stosunkach społecznych i nie może być uznane za wykonywanie prawa, nie może również korzystać z ochrony prawnej. (sprzeciw od nakazu zapłaty - k. 78-80)

W piśmie z dnia 29 marca 2022 r. powódka podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie zaprzeczając twierdzeniom pozwanej. Wskazała, że nigdy nie otrzymała od pozwanej wypowiedzenia umowy najmu datowanej na dzień 4 grudnia 2020 r. z podaniem przyczyn jej rozwiązania, wskazujących na winę powódki czy też braku spełnienia przez lokal wymogów BHP. Podniosła, że nie miała możliwości wcześniejszego zapoznania się z treścią protokołu kontroli kompleksowej BHP. Powódka powołując się na protokół zdawczo-odbiorczy wskazała, że lokal był w dobrym stanie, nieruchomość była wyposażona w WC oraz klimatyzator. Podkreśliła, że pozwana wykonała prace remontowe w celu adaptacji lokalu do prowadzonej działalności gospodarczej, nie informując o tym powódki. Dodatkowo pozwana nigdy nie zwróciła się do powódki o zwrot poniesionych przez nią nakładów z podaniem konkretnych kwot. Pozwana zaznaczyła, że lokal po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych przez pozwaną nie przeszedł przeprowadzonej kontroli BHP, jako miejsca pracy i prowadzenia przez nią działalności, co nie jest winą powódki a pozwanej, jako osoby mającej codzienny wpływ na jego stan sanitarny czy bezpieczeństwo. Powódka odnosząc się zarzutu zakłócania miru zaprzeczyła wszelkim twierdzeniom pozwanej również w tym zakresie, wskazała, że każda jej wizyta w lokalu była zapowiedziana i odbywała się przy obecności świadka S. K. (pismo - k. 101-102)

W piśmie przygotowawczym z dnia 6 września 2022 r. pozwana podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko. Pozwana przyznała, że do marca 2020 r. remontowała lokal i dostosowywała go pod swoją działalność gospodarcza. Natomiast jej zastrzeżenia co do lokalu pojawiły się we wrześniu 2020 r. i dotyczyły niedziałającego ogrzewania. Wyjaśniła, że po początkowych problemach z uwagi na stan epidemii, już od sierpnia 2020 r. była zadowolona, gdyż lokal prosperował coraz lepiej. Pozwana zaznaczyła, że zimno w lokalu utrudniało jej prowadzenie dzielności, ponieważ prowadzenie salonu groomerskiego wiąże się z koniecznością wykapania psów przed strzyżeniem, natomiast klienci zaczęli zgłaszać zbyt niską temperaturę panująca w pomieszczeniu i niektórzy rezygnowali z tego powodu z usług. W następstwie dochody pozwanej zaczęły spadać i pojawiły się przejściowe problemy w zakresie związanym z koniecznością opłacenia czynszu. Pozwana zaznaczyła, że wielokrotnie zwracała się do powódki z prośbą o włączenie ogrzewania, które stale nie działało. Podkreśliła, że kaloryfery znajdujące się w wynajmowanym lokalu nie miały funkcji regulacji. Pozwana zaznaczyła, że podejmowała próby samodzielnego ich uruchomienia, ale bezskutecznie, nawet pomoc osób trzecich nie dała rezultatu. Od listopada 2020 r. temperatura w lokalu była bardzo niska, w związku z czym pozwana utraciła większość klientów. Wskazała, że w oparciu o błędne przekonanie, o braku możliwości rozwiązania umowy na czas określony, rozpoczęła poszukiwania osoby chętnej do podnajmu, której temperatura nie będzie przeszkadzała w działalności. Poszukiwania z uwagi na wadę lokalu były bezskuteczne. Pozwana zaznaczyła, że powódka w rozmowie telefonicznej z agentką nieruchomości przyprowadzoną przez pozwaną na planowane spotkanie stron, potwierdziła wyłączenie ogrzewania, co miało być wynikiem brak zapłaty przez pozwaną opłat za najem lokalu. Pozwana oświadczyła, że w dniu 5 grudnia 2020 r. definitywnie opuściła lokal i do tej pory ogrzewanie nie działało. Wskazała, że początkowo ustnie poinformowała powódkę, że wypowiada umowę najmu z uwagi na brak ogrzewania, a później w piśmie z dnia 28 grudnia 2020 r. złożyła wypowiedzenie pisemne, które potwierdziła jeszcze w piśmie z dnia 21 stycznia 2021 r. (pismo - k. 119- 128)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W 2008 r. M. J. wraz z mężem J. J. (1) nabyła na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu niemieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W., o powierzchni (...) m ^{( 2)}, dla którego Sąd Rejonowy dla W. M. w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W dniu 6 listopada 2012 r. zmarł J. J. (1). Spadek po nim nabyła żona M. J., syn B. J. i syn T. J. po (...) części każde z nich.

Obecnie M. J. jest współwłaścicielką ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niemieszkalnego w udziale 4/6 części, jej syn B. J. w udziale 1/6 części i jej syn T. J. w udziale 1/6 części.

( okoliczności bezsporne , nadto dowód: odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) według stanu na dzień 2 września 2021 r. – k.16-18; wypis aktu poświadczenia dziedziczenia, Rep A (...) – k.19-20; wniosek o wpis zmian w księdze wieczystej – k.22-22v.)

G. R. prowadzi działalność gospodarczą po firmą (...) i czesanie G. R.” z siedzibą w J., która zajmuje się m.in. strzyżeniem i pielęgnacją zwierząt oraz sprzedażą artykułów dla zwierząt. Nieodłącznym elementem świadczonych przez nią usług jest kąpiel psów.

( okoliczności bezsporne , nadto dowód: wydruk z (...) k.15; zeznania pozwanej – czas nagrania od 00:40:11 do 01:15:13 – k.198-199v.)

W dniu 2 grudnia 2019 r. M. J., działając w imieniu swoim, jak i synów, jako wynajmujący, zawarła z G. R., prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą „Merdanie i czesanie G. R.” z siedzibą w J., jako najemcą, umowę najmu ww. lokalu użytkowego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W., o powierzchni (...) m ², składającego się z sali usługowej oraz zaplecza socjalnego (§ 1 ust. 1 umowy).

Przedmiotowy lokal miał służyć wyłącznie na cele prowadzonej przez G. R. działalności gospodarczej o charakterze salonu groomerskiego wraz ze sprzedażą akcesoriów dla zwierząt (§ 2 ust. 1 umowy).

Umowa została zawarta na czas oznaczony – 5 lat, licząc od dnia 2 stycznia 2020 r., zaś wydanie lokalu miało nastąpić najpóźniej do dnia 2 stycznia 2020 r. na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego, stanowiącego załącznik nr 1 do umowy (§ 3 ust. 1 umowy).

Miesięczny czynsz najmu ustalony został na kwotę 4 700 zł brutto i miał być płatny przelewem na rachunek bankowy wynajmującego z góry za każdy miesiąc, nie później niż do 7 dnia miesiąca. Za każdy dzień opóźnienia w zapłacie czynszu najemca zobowiązany był zapłacić wynajmującemu odsetki ustawowe. Za datę płatności przyjęto wpływ środków na konto wynajmującego. W przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu lub innych opłat wynajmujący miał prawo w pierwszej kolejności zaliczyć każdą wpłatę na poczet długu najdawniej wymagalnego bądź na poczet innych nieuregulowanych należności (§ 4 umowy). Poza tym najemca zobowiązał się w czasie całego okresu najmu pokryć pełne opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej, w tym opłaty administracyjne wraz z zaliczkami za media, ciepłą i zimną wodę, ścieki, wywóz nieczystości i CO, które na dzień podpisania umowy wynosiły około 800 zł brutto. Zapłata miała następować terminowo na konto wynajmującego na podstawie prawidłowo wystawionych i doręczonych mu przez wynajmującego rachunków, płatnych w ciągu 7 dni od daty doręczenia (§ 5 ust. 1 i 2 umowy).

Najemca wpłacił wynajmującemu w dniu podpisania umowy kaucję w gotówce w wysokości 6 500 zł zgodnie z § 7 umowy, z której to wynajmujący miał prawo potrącić wszelkie należności przysługujące mu w stosunku do najemcy, związane z umową lub korzystaniem z przedmiotowego lokalu bez tytułu prawnego. Potrącenia zobowiązań najemcy wobec wynajmującego związanych z najmem mogły być dokonywane z kaucji także w trakcie trwania umowy, w przypadku gdy najemca zalegał z opłatami za czynszu lub\i opłatami administracyjnymi lub\i za media w terminie przekraczającym 30 dni i w takim wypadku najemca zobowiązany był uzupełnić kaucję do pierwotnej wysokości w terminie 10 dni roboczych od otrzymania wezwania (§ 7 ust. 2 umowy). Kaucja podlegała zwrotowi najemcy w ciągu 21 dni od protokolarnego zwrotu przedmiotu umowy, po potrąceniu ewentualnych należności wynikających z tytułu najmu (§ 7 ust. 3 umowy).

Najemca zobowiązany był używać przedmiotowy lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, dbać o jego stan techniczny i sanitarny. Drobne bieżące nakłady powiązane ze zwykłym używaniem lokalu obciążały najemcę (§ 10 ust. 1 umowy). Najemca zobowiązał się uzyskać we własnym zakresie wszelkie stosowne dokumenty, pozwolenia itp., niezbędne do prowadzenia tego typu działalności gospodarczej (§ 10 ust. 2 umowy). W § 10 ust. 3 umowy strony postanowiły, że jeśli w czasie trwania najmu zajdzie potrzeba naprawy bądź usunięcia awarii, które obciążają wynajmującego, najemca zobowiązany będzie, w pierwszej kolejności, zawiadomić telefonicznie, o tym wynajmującego jak również wysłać do niego zawiadomienie pisemnie (SMS lub mail), zachowując dowód wysłania. W przeciwnym razie najemca ponosić będzie odpowiedzialność finansową i prawną za wynikłe z tego tytułu szkody. Wynajmujący miał obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z lokalu. Wynajmujący miał wskazać na piśmie termin wykonania napraw bądź usunięcia awarii. Czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne ulegały proporcjonalnemu zmniejszeniu w stosunku do liczby dni, w czasie których wynajmujący nie będzie korzystać z lokalu bądź możliwość jego korzystanie zostanie ograniczona, w celu o którym w umowie, wskutek przeprowadzenia przez najemcę napraw bądź usunięcia awarii. Najemca zobowiązany był umożliwić wynajmującemu dokonanie przeglądów stanu lokalu i wykonania w nim koniecznych napraw po każdorazowym uprzednim uzgodnieniu terminu (§ 10 ust. 4 umowy). Najemca miał zaadoptować lokal na potrzeby prowadzonej w nim działalności na swój koszt, na co wynajmujący wyraził zgodę (§ 10 ust. 6 umowy).

Wynajmujący zobowiązał się do utrzymania przedmiotu umowy w stanie zdatnym do umówionego użytkowania, a w szczególności do usuwania usterek budowalnych i wad ukrytych, istotnych napraw instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania i przewodów gazowych, a także wymiany urządzeń i stałych elementów wyposażenia lokalu zainstalowanych przez wynajmującego, jeżeli konieczność wymiany wynikałaby z przyczyn niezależnych od najemcy (§ 11 umowy).

Niniejsza umowa mogą być rozwiązana w trybie natychmiastowym w przypadkach określonych w § 12 tej umowy (§ 3 ust. 3 umowy). Wynajmując mógł pisemnie rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym jeżeli najemca pomimo pisemnego upomnienia, używa przedmiotu najmu w sposób niezgodny z umową lub jego przeznaczeniem, a w szczególności zaniedbuje przedmiot najmu, że narażony jest on na zniszczenie lub nadmierne zużycie, co może być także niebezpieczne dla życia i zdrowia ludzkiego, po wysłaniu pisemnego upomnienia, bądź dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za minimum dwa okresy rozliczeniowe i mimo udzielenia mu dodatkowego upomnienia pisemnego z podaniem ostatecznej daty uregulowania zaległości, nadal zalega z zapłatą (§ 12 ust. 1 umowy). Najemcy przysługiwało prawo pisemnego rozwiązania niniejszej umowy z trybem natychmiastowym jeżeli wynajmujący nie usunie znacznej przeszkody (wskazanej w § 10 umowy), która zagraża zdrowiu i życiu najemcy lub stanu uniemożliwiającego wykorzystanie przedmiotu najmu do umówionego użytku z 21-dniowym terminem rozwiązania umowy od daty wskazanej w ustaleniu określającym termin usunięcia przeszkody (§ 12 ust. 3 umowy).

( okoliczności bezsporne , nadto dowód: umowa najmu – k.23-25v.; zeznania powódki – czas nagrania od 00:08:04 do 00:39:56 – k.197-198)

G. R. odebrała ww. lokal użytkowy w dniu 12 stycznia 2020 r., co zostało stwierdzone protokołem zdawczo – odbiorczym podpisanym przez obie strony umowy. Wówczas zostały spisane liczniki i stwierdzono, że lokal jest pomalowany na biało, czysty, znajduje się w nim nowe WC, zaleczenie jest czyste, używany jest klimatyzator. Wydano również klucze. Brak było zastrzeżeń co do stanu lokalu.

( okoliczności bezsporne , nadto dowód: protokół zdawczo – odbiorczy lokalu użytkowego z dnia 12 stycznia 2020 r. – k.26; zeznania powódki – czas nagrania od 00:08:04 do 00:39:56 – k.197-198)

Po odebraniu lokalu G. R. przeprowadziła w nim na własny koszt remont celem przystosowania go do prowadzonej działalności gospodarczej. Prace trwały do marca 2020 r., a salon został otwarły dla klientów w dniu 11 marca 2020 r.

Przedmiotowy lokal był drugim miejscem, w którym G. R. prowadziła działalności gospodarczej, ponieważ miała ona również salon groomerski w P..

Nowo otwarty salon po początkowych problemach związanych z ogłoszeniem stanu epidemii z czasem zaczął cieszyć się coraz większym zainteresowaniem klientów. W sierpniu 2020 r. G. R. była zadowolona z uzyskanych dochodów i wynajmowanego lokalu.

(okoliczności bezsporne, nadto dowód: wiadomość SMS z dnia 18 sierpnia 2020 r. – k.147; zeznania świadka L. O. – czas nagrania od 00:05:33 do 00:16:59 – k.178-178v.; zeznania świadka J. O. (1) - czas nagrania od 00:48:33 do 01:01:21 – k.179v.-180; zeznania świadka M. R. –czas nagrania od 01:07:49 do 01:29:12 – k.180-181; zeznania pozwanej – czas nagrania od 00:40:11 do 01:15:13 – k.198-199v.)

Przez pierwsze miesiące trwania umowy G. R. uiszczała pełną kwotę czynszu wraz z należnymi opłatami dodatkowymi zgodnie z rachunkiem wystawionym przez wynajmującą. W dniu 30 stycznia 2020 r. M. J. wystawiła rachunek nr (...) na kwotę 3 550 zł tytułem najmu ww. lokalu użytkowego nr (...), który został uregulowany przez G. R. w dniu 3 lutego 2020 r. W dniu 7 lutego 2020 r. M. J. wystawiła rachunek nr (...) na kwotę 5 500 zł, który został uregulowany w dniu 17 lutego 2020 r., w dniu 8 marca 2020 r. wystawiła rachunek nr (...) również na kwotę 5 500 zł, który został opłacony w dniu 26 marca 2020 r.

Z uwagi na stan epidemii (...)2 M. J. za miesiąc kwiecień 2020 r. wystawiła w dniu 22 kwietnia 2020 r. rachunek nr (...) na niższą kwotę czynszu, tj.
2 990 zł, który został uregulowany w dniu 4 maja 2020 r.

Kolejno w dniu 25 maja 2020 r. wystawiła rachunek nr (...) na kwotę 5 500 zł tytułem najmu za okres od 1 do 31 maja 2020 r., który został uregulowany w ratach, tj. 8 czerwca 2020 r. G. R. przelała kwotę 3 000 zł, w dniu 17 czerwca 2020 r. – kwotę 1 000 zł, a w dniu 26 czerwca 2020 r. – kwotę 1 500 zł. W dniu 29 czerwca 2020 r. M. J. wystawiła rachunek nr (...) tytułem najmu za okres od 1 do 30 czerwca 2020 r. na kwotę 5 500 zł, który została zapłacony również w ratach, tj. w dniu 15 lipca 2020 r. – kwota 4 000 zł, w dniu 27 lipca 2020 r. – kwota 1 500 zł. W dniu 25 lipca 2020 r. wystawiła rachunek nr (...) za okres od 1 do 31 lipca 2020 r. na kwotę 5 500 zł, który także zapłacono w ratach, tj. 11 sierpnia 2020 r. – kwotę 2 500 zł, 18 sierpnia 2020 r. – kwotę 2 000 zł i 24 sierpnia 2020 r. - kwotę 1 000 zł. W dniu 29 sierpnia 2020 r. wystawiła rachunek nr (...) za okres od 1 do 31 sierpnia 2020 r. na kwotę 5 500 zł, który został uregulowany przelewem w dniu 15 września 2020 r. W dniu 29 września 2020 r. wystawiła rachunek nr (...) za okres od 1 do 30 września 2020 r. na kwotę 5 500 zł, który został zapłacony w ratach w dniu 14 października 2020 r. – kwota 1 000 zł, w dniu 2 listopada 2020 r. – kwota 500 zł i w dniu 23 lutego 2021 r. – kwota 4 000 zł.

M. J. w dniu 20 października 2020 r. wystawiła rachunek nr (...) za okres od 1 do 31 października 2020 r. na kwotę 5 500 zł, w dniu 20 listopada 2020 r. wystawiła rachunek nr (...) za okres najmu od 1 do 30 listopada 2020 r. na kwotę 5 500 zł, w dniu 20 grudnia 2020 r. rachunek nr (...) za okres od 1 do 31 grudnia 2020 r. na kwotę 5 500 zł, w dniu 20 stycznia 2021 r. rachunek nr (...) za okres od 1 do 31 stycznia 2021 r. na kwotę 4 700 zł, w dniu 20 stycznia 2021 r. rachunek nr (...) tytułem opłaty administracyjnej i opłat eksploatacyjnych na łączną kwotę 849,39 zł, w dniu 21 lutego 2021 r. rachunek nr (...) za okres od 1 do 28 lutego 2021 r. na kwotę 4 700 zł, w dniu 21 lutego 2021 r. rachunek nr (...) tytułem opłat eksploatacyjnych za okres od 1 do 28 lutego 2021 r. na kwotę 849,39 zł, w dniu 30 marca 2021 r. rachunek nr (...) za okres od 1 do 31 marca 2021 r. na kwotę 4 700 zł, w dniu 30 marca 2021 r. rachunek nr (...) tytułem opłat dodatkowych za okres od 1 do 31 marca 2021 r. na kwotę 849,39 zł i w dniu 21 kwietnia 2021 r. wystawiła rachunek nr (...) tytułem najmu za okres od 1 do 30 kwietnia 2021 r. na kwotę 4 700 zł i rachunek nr (...) tytułem opłata eksploatacyjnych za okres od 1 do 30 kwietnia 2021 r. na kwotę 758,86 zł.

G. R. nie uregulowała na rzecz M. J. żadnych należności czynszowych oraz opłat dodatkowych tytułem najmu ww. lokalu za okres począwszy do października 2020 r. do kwietnia 2021 r.

( okoliczności bezsporne , nadto dowód: rachunki – k.27-46; wyciąg z rejestru faktur VAT – wyliczenia za okres od 01 stycznia 2020 r. do 30 kwietnia 2021 r. – k.47; potwierdzenia przelewów za okres od lutego 2020 r. do – k.48-63; zeznania powódki – czas nagrania od 00:08:04 do 00:39:56 – k.197-198; zeznania pozwanej – czas nagrania od 00:40:11 do 01:15:13 – k.198-199v.)

Problemy związane z przedmiotowym lokalem pojawiły się jesienią 2020 r., bowiem nie działało centralne ogrzewanie. W całym lokalu znajdowały się 4 kaloryfery, które nie grzały. Od września 2020 r. było zimno w lokalu.. G. R. pomimo licznych prób nie była w stanie samodzielnie uruchomić kaloryferów.

K. zwracała się z prośbą do M. J. o włączenie ogrzewania. Pierwszy raz we wrześniu 2020 r. telefonicznie poinformowała wynajmującą o zaistniałej sytuacji, przy zgłaszaniu innych usterek dotyczących lokalu. Wówczas M. J. nie poczyniła w tym zakresie żadnych czynności. Nie przyszła do lokalu, nie pokazała, ani nie powiedziała najemczyni co trzeba ewentualnie zrobić, aby uruchomić kaloryfery, żeby zaczęły grzać.

Z uwagi na brak reakcji ze strony wynajmującej, G. R. wielokrotnie samodzielnie próbowała uruchomić ogrzewanie w lokalu, prosiła o pomoc również osoby trzecie. L. O., będący stałym klientem G. R., podczas jednej wizyty w W. w jej salonie podjął próbę włączenia kaloryferów, bo sam odczuwał, że w lokalu jest zimno. Starał się odkręcić pokrętło na kaloryferze, ale po odczekaniu paru minut grzejnik nie był w ogóle ciepły. Również B. S. próbował włączyć te kaloryfery w lokalu. Kręcił pokrętłem przy jednym z grzejników w mniejszym pomieszczeniu, ale bezskutecznie. G. R. kontaktowała się również w sprawie uruchomienia kaloryferów z poprzednią najemczynią A. O., pytała ją czy może wie jak włączyć grzejniki, gdyż nie działało ogrzewanie. A. O. informowała ją, że w czasie jako ona była najemcą przedmiotowego lokalu ogrzewanie także w ogóle nie działało. Wraz z mężem próbowali odkręcić te kaloryfery, ale bezskutecznie. Nie zgłaszała jednak tej usterki M. J., ponieważ miała tam sklep mięsny i lodówki generowały wystarczające ciepło. Ponadto również syn G. R., M. R. starał się uruchomić ogrzewanie w lokalu, ale kaloryfery nie działały. Nikt z ww. osób nie mógł i nie wiedział jak je uruchomić.

( dowód : pismo z dnia 22 stycznia 2021 r. – k.132-133; zeznania świadka L. O. – czas nagrania od 00:05:33 do 00:16:59 – k.178-178v.; zeznania świadka B. S. – czas nagrania od 00:18:36do 00:31:50 – k.178v.-179; zeznania świadka A. O. – czas nagrania od 00:32:50 do 00:45:13- k.179-179v.; zeznania świadka M. R. –czas nagrania od 01:07:49 do 01:29:12 – k.180-181; zeznania pozwanej – czas nagrania od 00:40:11 do 01:15:13 – k.198-199v.)

G. R. od września 2020 r. nie mogła w pełnym zakresie świadczyć usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ponieważ prowadzenie takiego salonu groomerskiego wiąże się z koniecznością wykąpania psa przed strzyżeniem. Natomiast w takiej temperaturze jaka panowała w wynajmowanym lokalu nie mogła kąpać psów klientów. Było tam zbyt zimno. Temperatura zdarzało się, że wynosiła 13 ^oC.

W listopadzie 2020 r. sytuacja znacznie się pogorszyła, gdyż z uwagi na brak ogrzewania klienci przestali do niej przychodzić i jej dochody znacznie spadły. Jednocześnie obawiała się, że krytyczne uwagi klientów związane z temperaturą w przedmiotowym lokalu będą miał negatywny wpływ na renomę jej drugiego salonu w P.. Postanowiła zamknąć salon, gdyż nie było tam odpowiednich warunków do prowadzenia tego rodzaju działalności.

Wobec tego G. R. zaprzestała regulować czynsz i jakiekolwiek opłaty na rzecz M. J. za okres począwszy od października 2020 r., gdyż lokal miał istotną wadę, która uniemożliwiła realizację umowy najmu zgodnie z celem na jaki została ona zawarta.

( dowód: zeznania świadka B. S. – czas nagrania od 00:18:36do 00:31:50 – k.178v.-179; zeznania świadka J. O. (1) - czas nagrania od 00:48:33 do 01:01:21 – k.179v.-180; zeznania świadka M. R. – czas nagrania od 01:07:49 do 01:29:12 – k.180-181; zeznania pozwanej – czas nagrania od 00:40:11 do 01:15:13 – k.198-199v.)

Początkowo G. R. będąc w przeświadczeniu, iż nie może wypowiedzieć umowy i musi szukać nowego najemcy, zwróciła się do pośrednika nieruchomości J. O. (2) z prośbą o znalezienie osoby chętnej do podnajmu tego lokalu, ale nikt nie był zainteresowany z uwagi na istniejące wady, w szczególności brak ogrzewania i niemożliwości uruchomienia kaloryferów.

( dowód: korespondencja mailowa – k.140; zeznania świadka J. O. (1) - czas nagrania od 00:48:33 do 01:01:21 – k.179v.-180; zeznania pozwanej – czas nagrania od 00:40:11 do 01:15:13 – k.198-199v.)

Ostatni raz G. R. zwróciła się do M. J. z prośbą o włączenie ogrzewania w dniu 24 listopada 2020 r. oraz zwróciła uwagę na inne usterki, tj. nieszczelne okna, nie otwierające się drzwi do zaplecza i poprosiła o usunięcie tych niedogodności do końca miesiąca. Jednocześnie strony, wraz z pośredniczką nieruchomości J. O. (3), zaproszoną przez G. R., umówiły się na spotkanie w przedmiotowym lokalu w dniu 26 listopada 2020 r. M. J. nie stawiła się. J. O. (3) kilkukrotnie do niej dzwoniła, zwracając uwagę m.in. na niską temperaturę w lokalu.

M. J. przybyła do lokalu z S. K. tego samego dnia, ale w późniejszym czasie, jak już G. R. z J. O. (3) opuściły lokal.

( dowód: pismo z dnia 22 stycznia 2021 r. – k.132-133; wydruk wiadomości SMS z dnia 24 listopada 2020 r. – k.146; zdjęcie termometru z dnia 26 listopada 2020 r. – k.144-145; zeznania świadka S. K. – czas nagrania od 00:08:34 do 00:21:04 – k.157-158; zeznania świadka J. O. (1) - czas nagrania od 00:48:33 do 01:01:21 – k.179v.-180; zeznania powódki – czas nagrania od 00:08:04 do 00:39:56 – k.197-198; zeznania pozwanej – czas nagrania od 00:40:11 do 01:15:13 – k.198-199v.)

G. R. zaczęła zabierać swoje rzeczy z lokalu pod koniec listopada 2020 r. i definitywnie opuściła lokal w dniu 5 grudnia 2020 r.

( dowód: wiadomości SMS z dnia 28 listopada 2020 r. i z dnia 5 grudnia 2020 r. – k.148-149; zeznania świadka B. S. – czas nagrania od 00:18:36do 00:31:50 – k.178v.-179; zdjęcia –k.189-190, k.195-196v.; zeznania pozwanej – czas nagrania od 00:40:11 do 01:15:13 – k.198-199v.)

M. J. w piśmie z dnia 9 grudnia 2020 r. wezwała G. R. do zapłaty zaległych należności za najem ww. lokalu, w tym czynszu i opłat administracyjnych w terminie do 30 grudnia 2020 r. na wskazany rachunek bankowy, pod rygorem naliczenia odsetek i skierowania sprawy na drogę sądową. Pismo to zostało odebrane w dniu 14 grudnia 2020 r.

( okoliczności bezsporne , nadto dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 9 grudnia 2020 r. wraz z potwierdzeniem nadania – k.64-66; wydruk ze strony internetowej śledzenia przesyłek Poczty Polskiej S.A. – k.67)

W piśmie z dnia 28 grudnia 2020 r., nadanym w dniu 2 stycznia 2021 r., G. R. poinformowała M. J., że zgodnie z umową czynsz za wynajem lokalu wynosił 4 700 zł brutto miesięcznie, a nie 5 500 zł, jak były wystawiane rachunki, dlatego w wyniku rozbieżności powstała nadpłata. Podkreśliła, że M. J. sabotowała jej działalność gospodarczą wchodzą bezprawnie pod jej nieobecność do przedmiotowego lokalu i odcinając w nim ogrzewanie. Wyjaśniła, że odcięcie ogrzewania doprowadziło do spadku temperatury i skutecznie uniemożliwiło jej prowadzenie działalności, w której nieodłączna częścią usługi była kąpiel psów. Dodatkowo zaznaczyła, że drzwi wejściowe ewakuacyjne nie zostały naprawione mimo wyznaczonego terminu. G. R. wskazała m.in., że postępowanie ze strony M. J. wyklucza poczucie bezpieczeństwa inwestycji i uniemożliwia dalsze prowadzenie działalności, a tym samym również współpracę z nią. Wskazała, że do sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu oraz do przekazania kluczy, upoważniła Agencje (...) i z nią należy się w tej sprawie kontaktować. Tą agencję upoważniła również do odbioru kaucji.

( dowód: pismo z dnia 28 grudnia 2020 r. – k.68, k.,139; potwierdzenie nadania - k.138; zeznania pozwanej – czas nagrania od 00:40:11 do 01:15:13 – k.198-199v.)

W nawiązaniu do ww. pisma z dnia 28 grudnia 2020 r., w piśmie z dnia 21 stycznia 2021 r., skierowanym do M. J., G. R. oświadczyła, że potwierdza rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W., z przyczyn podanych ww. piśmie i zwróciła się z prośbą o niekierowanie do niej osób zainteresowanych najmem tego lokalu.

( dowód: pismo z dnia 21 stycznia 2021 r. – k.69, k.137; zeznania powódki – czas nagrania od 00:08:04 do 00:39:56 – k.197-198)

W piśmie z dnia 4 lutego 2021 r. G. R. wezwała M. J. do odebrania ww. lokalu użytkowego nr (...) i sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego oraz zwrotu kaucji w nieprzekraczalnym terminie 7 dni od dnia otrzymania tego pisma. Wyjaśniła, że rozwiązanie umowy nastąpiło w trybie natychmiastowym z uwagi na fakt, że wynajmowany lokal posiadał wady, które uniemożliwiły użytkowanie oraz korzystanie z lokalu przez najemcę oraz zatrudnione przez niego osoby, zaś bezprawne odcięcie ogrzewania i naruszenie miru lokalu spowodowało całkowitą niemożność wykonywania działalności gospodarczej, a tym samym lokal stał się całkowicie bezużyteczny dla najemcy.

( dowód: pismo z dnia 4 lutego 2021 r. – k.87)

Pismem z dnia 18 maja 2021 r. adwokat I. G., działając w imieniu M. J. na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, wezwała G. R. do zapłaty kwoty 48 706,95 zł w związku z nieuregulowaniem czynszu oraz opłat administracyjnych wynikających z ww. umowy najmu lokalu za okres od października 2020 r. do maja 2021 r. – w terminie nie później niż do dnia 25 maja 2021 r., na podany rachunek bankowy, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Jednocześnie zaznaczono, że wypowiedzenie z dnia 28 grudnia 2020 r. jest nieskuteczne, a przedmiotowa umowa najmu nadal obowiązuje. Pismo to zostało odebrane przez G. R. w dniu 16 czerwca 2021 r., mimo to nie uregulowała zobowiązania.

( dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty – k.70; potwierdzenie odbioru – k.72-73)

W odpowiedzi na powyższe w piśmie z dnia 18 czerwca 2021 r. G. R. oznajmiła, że nie uznaje roszczenia z uwagi na skuteczne rozwiązanie umowy najmu z wyłącznej winy M. J..

( dowód: pismo z dnia 18 czerwca 2021 r. – k.88)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej wymienionych dokumentów i ich kopii, których wiarygodność i autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Również Sąd nie znalazł podstaw, aby odmówić im wiarygodności i mocy dowodowej, dlatego uznał je za niebudzący wątpliwości, a przez to zasługujący w pełni na wiarę, materiał dowodowy.

Przy czym Sąd uznał za jedynie częściowo przydatny dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dokument w postaci protokołu z kontroli kompleksowej stanu bhp (k.81-86). Zastrzeżenia tam wskazane dotykały bowiem de facto kwestii adaptacji lokalu przez pozwaną w celu prowadzenia działalności gospodarczej, więc naprawa tych usterek spoczywała na niej. Natomiast sam fakt, iż kontroler bhp podczas wykonywanych czynności stwierdził, że w lokalu było zimo nie był miarodajnym dowodem, ponieważ gdyby nawet kaloryfery działały to wystarczyło je zakręcić i temperatura w pomieszczeniu również by spadła. Niemniej, samo stwierdzenie w protokole, że w lokalu jest zimno, wpisywało się w łańcuch dowodów przedstawionych przez pozwaną, wskazujących na fakt, że w lokalu w istocie nie było możliwości jego ogrzania, więc jedynie w tym zakresie, tj. jako wzmocnienie mocy dowodowej pozostałych dowodów pozwanej, protokół ten miał znaczenie dla rozstrzygnięcia. Kwestia zacinających się drzwi ewakuacyjnych nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż nawet gdyby w istocie były one uszkodzone, to z punktu widzenia charakteru działalności pozwanej nie była to wada istotna, mogąca powodować natychmiastowe wypowiedzenie umowy i wstrzymanie się z dokonywaniem opłat (o czym szerzej w dalszej części).

Za niemiarodajny dowód Sąd uznał również zaświadczenie ze Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. (k.185), ponieważ dotyczyło ono ogólnych informacji odnośnie braku awarii centralnego ogrzewania, co nie świadczyło o prawidłowo działającym ogrzewaniu wewnątrz przedmiotowego lokalu. Przyczyna nie działania kaloryferów nie została w sprawie wyjaśniona, niemniej treść przedmiotowego zaświadczenia nie mogła być uznana za wystarczający dowód dla przyjęcia, że ogrzewanie w lokalu działało prawidłowo. Wada mogła bowiem mieć swoje źródło w instalacji wewnętrznej lokalu, niezależnej od wspólnej sieci grzewczej.

W ocenie Sądu nie miała istotnego znaczenia dla sprawy również dokumentacja zdjęciowa zabudowanych kaloryferów, przedłożona przez pozwaną, ponieważ nie był to miarodajny dowód na brak możliwości uruchomienia ogrzewania. Obrazował jedynie, że niektóre grzejniki były zabudowane, co z resztą nie było kwestią sporną. Pozwana twierdziła co prawda, że z uwagi na zabudowę nie było dostępu do regulacji grzejnika, świadek S. K. i A. O. zeznali zaś, że zabudowę te można był ściągnąć. Jeśli nawet obudowę tę dało się ściągnąć, to powódka powinna pokazać pozwanej jak tego dokonać bez jej uszkodzenia. W sprawie nie wykazano nadto, by brak odkręcenia pokrętła przy tym grzejniku mógł mieć znaczenie dla działania pozostałych kaloryferów w lokalu (było ich łącznie 4), a co więcej, nawet gdyby tak było, to powódka nie wykazała, by poinformowała o tym fakcie pozwaną.

Nagranie audio – video zapisane na pendrive dołączonym przez powódkę (k.176) również nie stanowiło podstawy ustaleń faktycznych w niniejsze sprawie. Bowiem w żaden sposób nie obrazuje ono prawidłowego i sprawnego działania centralnego ogrzewania w lokalu. Samo twierdzenie osób widocznych na nagraniu, że kaloryfery grzeją, nie wykazuje jeszcze tego faktu w sposób niewątpliwy. Przede wszystkim zaś nagranie jest wykonane w dniu 27 stycznia 2021 r., a więc obejmuje znacznie późniejszy okres. Tymczasem pozwana skarżyła się na brak ogrzewania już we wrześniu 2020 r., a w styczniu 2021 r. nie zajmowała przedmiotowego lokalu. Zatem nagranie nie miał istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd w całości dał wiarę zeznaniom świadków L. O., B. S., A. O., J. (...), gdyż były spójne, logiczne i wzajemnie zbieżne co do kwestii związanych z brakiem ogrzewania w przedmiotowym lokalu oraz bezskutecznych prób uruchomienia grzejników. Osoby te nie były przy tym w żadnym stopniu zainteresowane wynikiem postępowania. Poza M. R. (synem pozwanej) były to osoby obce dla stron – klienci salonu groomerskiego, nie mający żadnego interesu w tym by zeznawać nieprawdę.

Odnosząc się do zeznań świadka S. K. Sąd uznał je za wiarygodne jedynie w części, co do sposobu korzystania przez pozwaną z przedmiotowego lokalu i prowadzenia w nim działalności gospodarczej związanej ze strzyżeniem psów, a także odnośnie dokonania remontu w lokalu celem adaptacji do wykonywanych usług. Sąd miał na względzie, iż w tym zakresie jego zeznania były spójne z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Poza tym Sąd dał wiarę świadkowi, iż wraz z powódką stawili się w lokalu pod koniec listopada 2020 r. w celu zweryfikowania kwestii ogrzewania. Jako wiarygodne Sąd uznał także, że mogło się udać świadkowi podczas tej wizyty w lokalu uruchomić kaloryfery. Nawet jeśli tak było, to przed wyjściem musiał jednak je znów zakręcić, skoro w czasie wykonywania kontroli bhp dnia 4 grudnia 2020 roku w lokalu znów było zimno. Sąd nie dał jednakże wiary zeznaniom świadka, że kaloryfery można było uruchomić jedynie przez odkręcenie zaworów. Zeznania w tym zakresie pozostawały bowiem sprzeczne z zeznaniami wskazanych wyżej czworo świadków i pozwanej, którzy jednoznacznie wskazywali, że przez proste przekręcenie zaworów nie było możliwe uruchomienie grzejników.

Dokonując oceny zeznań powódki i pozwanej, Sąd miał na uwadze, iż są to osoby bezpośrednio zainteresowane korzystnym dla siebie wynikiem niniejszego postępowania, w związku z tym ocena ta wymagała szczególnie ostrożnej i krytycznej analizy ich treści. Ostatecznie jednak wskazywane przez pozwaną okoliczności, w szczególności dotyczące braku ogrzewania i niemożliwości uruchomienia grzejników w lokalu, były zdaniem Sądu logiczne i znalazły potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgormadzonym w sprawie, w tym przede wszystkim były zbieżne z zeznaniami ww. świadków. Sąd uznał także za logiczne zeznania pozwanej, iż mimo podpisania umowy w okresie zimowym tj. 2 grudnia 2019 roku nie zdawała sobie sprawy z niedziałających grzejników. Powódka wyjaśniła ten fakt tym, iż w lokalu do marca 2020 roku trwały prace adaptacyjne, więc ogrzewanie lokalu, gdy robotnicy nieustannie wchodzą i wychodzą, nie miałoby sensu. Od marca zaś temperatura była na tyle korzystna, że możliwe było świadczenie usług bez dodatkowego ogrzewania. Nadto zaznaczyć należy, że Sąd analizował wiarygodność zeznań pozwanej w kontekście pandemii C.-19, która musiała w 2020 roku dotknąć także działalność gospodarczą pozwanej, w tym kwestię czy twierdzenia o niedziałającym ogrzewaniu nie są próbą uwolnienia się od umowy najmu zawartej na czas określony. Finalnie jednak Sąd uznał, że brak było dowodów by uznać, że pandemia C. miała jakiekolwiek znaczenie dla sprawy. Pozwana przedstawiła szereg dowodów wskazujących na prawdziwą przyczynę braku możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, w postaci braku ogrzewania, która nadto nastąpiła dopiero we wrześniu 2020 roku.

Natomiast odnosząc się do oceny zeznań powódki Sąd uznał je za wiarygodne co do okoliczności bezspornych, a więc zawarcia umowy najmu pomiędzy stronami, odebrania lokalu przez pozwaną i przeprowadzenia w nim prac remontowych celem zaadaptowania pod prowadzoną działalność gospodarczą. Również były spójne i logiczne odnośnie spotkania umówionego w dniu 26 listopada 2020 r. i wizyty w tym dniu w lokalu celem sprawdzenia ogrzewania. Natomiast Sąd nie dał wiary zeznaniom powódki, co do tego, że pozwana nie zgłaszała jej problemów z ogrzewaniem we wrześniu 2020 r., bowiem twierdzenia te pozostawały w sprzeczności z treścią pisma z dnia 22 styczna 2021 r. sporządzonego przez samą powódkę, w którym przyznała, że usterki, w tym brak ogrzewania, były zgłaszane telefonicznie we wrześniu 2020 r. Poza tym Sąd uznał za nieprawdziwe jej twierdzenie, co do braku zgody na przeprowadzenie prac remontowych w lokalu, bowiem przeczy to umowie, w której wynajmujący wyraził zgodę na dowolną adaptację przedmiotu najmu niezbędną do przystosowania lokalu do prowadzonej w nim działalności, a także co do korzystania przez pozwaną z lokalu jeszcze w grudniu 2020 r., bowiem przeczą temu m.in. zeznania świadka B. S. i M. R., z których wynika, że ostatecznie pozwana opuściła lokal w dniu 5 grudnia 2020 r.

Sąd uwzględnił również zgodne twierdzenia stron w trybie art. 229 k.p.c. oraz twierdzenia strony, którym przeciwnik nie przeczył w trybie art. 230 k.p.c..

Sąd zaważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powódka domagała się w niniejszej sprawie zasądzenie od pozwanej łącznej kwoty
44 113,91 zł wraz z szczegółowo określonymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie tytułem nieuregulowanych należności za najmu lokalu usługowego nr (...), położonego przy ul. (...) w W., za okres od października 2020 r. do maja 2021 r.

Natomiast pozwana zakwestionowała roszczenie co do zasady, jak i wysokości, wskazując, że w grudniu 2020 r. ze skutkiem natychmiastowym wypowiedziała umowę najmu ww. lokalu w formie ustnej, a później w piśmie z dnia 28 grudnia 2020 r, co dodatkowo potwierdziła w piśmie z dnia 21 stycznia 2021 r. Powołała się na wady przedmiotu najmu, które ograniczały jego przydatność do umówionego użytku i uniemożliwiały prowadzenie działalności gospodarczej, w szczególności w postaci zbyt niskiej temperatury wynikającej z braku ogrzewania. Podniosła, iż opuściła lokalu w grudniu 2020 r., a powódka pomimo wielokrotnego zwracania się z prośbą o uruchomienie ogrzewania nie zrobiła nic w tym zakresie.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz i inne należne opłaty. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 k.c.). Zgodnie z art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. W myśl art. 669 § 1 k.c. najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Zatem umowa najmu jest umową odpłatną. Na jej podstawie obie strony uzyskują korzyść majątkową. Stosunek prawny najmu ma charakter dwustronnie zobowiązujący i wzajemny – ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zapłata czynszu wynajmującemu jest podstawowym obowiązkiem najemcy, którego oznaczenie jest koniecznym elementem umowy najmu, w przeciwnym razie mamy do czynienia z użyczeniem (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1967 r., sygn. III CRN 244/67, OSNCP 1968, Nr 7, poz. 124). Obok czynszu najemca może mieć obowiązek wnoszenia innych świadczeń, noszących nazwę świadczeń dodatkowych, lub innych opłat niezależnych od właściciela, jak opłaty za dostawy energii, gazu, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości.

Odpowiedzialność za stan lokalu najętego kształtuje art. 662 § 1 k.c. stanowiący, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Przede wszystkim należy jednak wskazać, iż zgodnie z art. 664 § 1 k.c. jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Z koeli zgodnie z art. 664 § 2 k.c. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.). Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 § 3 k.c.). Przepis art. 664 k.c. stanowi o odpowiedzialności wynajmującego wobec najemcy za wady rzeczy najętej, zapewniając szczególne środki ochrony interesów najemcy ze względu na wzajemny charakter umowy najmu. W razie wad rzeczy najętej najemca za swoje świadczenie nie uzyskuje adekwatnego świadczenia wynajmującego, co uzasadnia odpowiedzialność wynajmującego związaną z samym faktem istnienia wady, niezależną od jego winy w spowodowaniu wady, a więc obiektywną. (...) tej odpowiedzialności jest nazywany rękojmią za wady.

Wynajmujący odpowiada z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej gdy rzecz ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku albo uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy. Takie określenie wad pozwala przyjąć, że zostały uwzględnione wady fizyczne przedmiotu najmu, a także wady prawne. Każda z tych kategorii wad może ograniczyć albo uniemożliwić korzystanie z rzeczy najętej, co tłumaczy posłużenie się w art. 664 k.c. zbiorczym terminem "wady" (por. G. Domański, Rękojmia przy najmie, s. 351). Przez wady ograniczające przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku można rozumieć takie jej cechy, które utrudniają używanie lub zmniejszają użyteczność rzeczy. W zakresie wad, które uniemożliwiają najemcy używanie rzeczy, art. 664 § 2 k.c. wskazuje wady dające się usunąć i wady nieusuwalne, różnicując ich konsekwencje prawne. W odniesieniu do wad fizycznych przedmiotu najmu w orzecznictwie zwraca się uwagę, że za taką wadę może być uznane jedynie coś, co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wpływa na walory użytkowe (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2014 r., I ACa 390/14, L.; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 marca 2015 r., I ACa 958/14, L.; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26lutego 2018 r., VII AGa 56/18, L.; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 grudnia 2020 r., V AGa 651/18, L.).

W razie wad rzeczy najętej, które uniemożliwiają jej używanie, istniejących w chwili wydania rzeczy najemcy (mogą ujawnić się później), a także powstałych po jej wydaniu, najemcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli wada taka daje się usunąć, wypowiedzenie może nastąpić, gdy najemca zawiadomił o niej wynajmującego, a ten w odpowiednim czasie wady nie usunął; zawiadomienie nie jest wymagane, jeżeli wady usunąć się nie da (por. Z. Radwański, w: System Prawa Cywilnego, t. III, cz. 2, s. 273; J. Panowicz-Lipska, w: System Prawa Prywatnego, t. 8, 2011, s. 33, J. Górecki, G. Matusik, w: Komentarz KC, red. K. Osajda, Legalis).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy okolicznością bezsporną było, iż w dniu 2 grudnia 2019 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W., który miał służyć wyłącznie na cele prowadzonej przez pozwaną działalności gospodarczej w postaci salonu groomerskiego świadczącego usługi pielęgnacyjne i strzyżenia psów wraz ze sprzedażą akcesoriów dla zwierząt. Poza sporem było, że umowa została zawarta na czas oznaczony – 5 lat, licząc od dnia 2 stycznia 2020 r., zaś wydanie lokalu nastąpiło w dniu 12 stycznia 2020 r. na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego. Strony zgodnie przyznały, że miesięczny czynsz najmu ustalony został na kwotę 4 700 zł brutto i miał być płatny przelewem na rachunek bankowy wynajmującego z góry za każdy miesiąc, nie później niż do 7 dnia miesiąca. Poza tym najemca zobowiązał się w czasie całego okresu najmu pokryć pełne opłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej, w tym opłaty administracyjne wraz z zaliczkami za media, ciepłą i zimną wodę, ścieki, wywóz nieczystości i CO, które na dzień podpisania umowy wynosiły około 800 zł brutto. Zapłata miała następować terminowo na konto powódki na podstawie prawidłowo wystawionych i doręczonych pozwanej rachunków, płatnych w ciągu 7 dni od daty doręczenia (§ 5 ust. 1 i 2 umowy). Nie było również sporu pomiędzy stronami co do tego, że przez pierwsze miesiące trwania umowy pozwana uiszczała pełną kwotę czynszu wraz z należnymi opłatami dodatkowymi zgodnie z rachunkiem wystawionym przez powódkę, zaś z czasem pozwana zaprzestała uiszczania czynszu najmu i odpłat dodatkowych, bowiem stwierdziła, że w lokalu istnieją wady uniemożliwiające prowadzenie w nim działalności gospodarczej, a więc realizacji celu umowy najmu.

Kwestią sporną w niniejszej sprawie była skuteczność wypowiedzenia przez pozwaną przedmiotowej umowy oraz zasadność roszczenia powódki z uwagi na usterki w lokalu, polegające na niedziałającym ogrzewaniu.

Na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie Sąd nie miał wątpliwości, iż twierdzenia pozwanej były wiarygodne odnośnie braku ogrzewania w przedmiotowym lokalu. Sąd konfrontując ze sobą zeznania świadków przesłuchanych w toku postępowania oraz zeznania stron postępowania stwierdził, że ewidentnie w lokalu wynajmowanym przez pozwaną był problem z ogrzewaniem. Finalnie Sąd nie ustalił dlaczego te grzejniki nie grzały, niemniej zgłoszeni przez pozwaną świadkowie, tj. poprzednia najemczyni A. O., znajomy lekarz i klient L. O., znajomy klient B. S., syn M. R. i agentka nieruchomości J. O. (1) jednakowo stwierdzili, że w lokalu było zimno i nie działały kaloryfery.

Podkreślić należy, że powódka nie przedstawiła żadnego wiarygodnego dowodu świadczącego o tym, że kaloryfery znajdujące się w przedmiotowym lokalu grzały lub że zostały przez nią naprawione i pozwana nie miała podstaw do zgłaszania jakichkolwiek uwag do temperatury panującej w pomieszczeniu. Nagranie audio – video przedstawione przez powódkę nie stanowiło miarodajnego dowodu w sprawie, że kaloryfery grzały, a nadto było wykonane dopiero w styczniu 2021 r.

Z materiału dowodowego przedstawionego przez pozwaną wynikało zaś, iż przez okres kilku miesięcy, aż sześcioro dorosłych osób (poprzednia najemczyni A. O. i jej mąż, L. O., B. S., M. R. i sama pozwana) próbowało uruchomić grzejniki w tym lokalu, ale żadnej z nich się to nie udało. Oceniając ten fakt Sąd stwierdził, że skoro kilkoro dorosłych osób, niewątpliwie posiadających odpowiedni zasób doświadczenia życiowego, pomimo podjętych prób, nie było w stanie w żaden sposób odkręcić zaworów i uruchomić kaloryferów, to ewidentnie był problem z działaniem ogrzewania w lokalu. Co więcej, poprzednia najemczyni wprost wskazała, że jak ona użytkowała lokal także było zimno, ale nie zgłaszała wówczas tego do wynajmującej, gdyż prowadziła sklep mięsny i nie było to dla niej duże utrudnienie. Zatem, w ocenie Sądu nie ulegało wątpliwości, iż kaloryfery nie grzały. Ustalenia tego nie mogły podważyć zeznania powódki oraz świadka S. K., iż udało im się uruchomić kaloryfery zarówno przy pierwszej wizycie w listopadzie 2020 roku, jak i podczas kolejnych wizyt w styczniu 2021 roku i lutym 2021 roku. Sąd miał przy tym na względzie, że nie było przedmiotem sporu stwierdzenie pozwanej, iż instalacja grzewcza w lokalu była przestarzała. W tym kontekście Sąd uznał, iż ze wskazań doświadczenia życiowego wynika, że w wypadku starych instalacji grzewczych jest możliwe, że istnieją określone sposoby ich uruchomienia, znane właścicielowi, lecz nie oczywiste dla osób trzecich. Być może istotna była kwestia dotarcia do zabudowanego grzejnika, co do którego pozwana nie miała wiedzy, że zabudowa jest ściągana. W sprawie nie zostało to wykazane. Niemniej skoro powódka twierdziła, że uruchomienie grzejników było bezproblemowo możliwe, nic nie stało na przeszkodzie by już we wrześniu 2020 roku, po pierwszym zgłoszeniu tego problemu przez pozwaną, spotkała się z nią i w jej obecności uruchomiła kaloryfery. Przy czym był to jej obowiązek wynikający tak z umowy jak i z powszechnych przepisów prawa (o czym szerzej dalej). Tymczasem pozwana po raz pierwszy w lokalu zjawiła się dopiero dnia 26 listopada 2020 roku i to z dużym opóźnieniem, kiedy to pozwana wraz z przybranym świadkiem, zdążyły już opuścić lokal, więc znów uniemożliwiła wyjaśnienie w bezpośrednim kontakcie z pozwaną, czy i jak uruchamia się ogrzewanie.

Sąd uznał za przy tym za udowodnione, że pozwana informowała powódkę o problemie z ogrzewaniem już we wrześniu 2020 r., a wynajmująca dopiero w listopadzie 2020 r., jak sama przyznała, pojawiła się w lokalu, aby rozwiązać tę sytuację. W ocenie Sądu okoliczności te wynikały chociażby z późniejszego pisma z dnia 22 stycznia 2021 r. sporządzonego przez samą powódkę, w którym napisała, że usterki zostały zgłoszone telefonicznie we wrześniu 2020 r. a obejmowały m.in. brak ogrzewania.

Nie ulega wątpliwości, iż to powódka zobowiązana była w świetle treści § 11 ust. 1 umowy oraz art. 662 § 1 k.c. do utrzymania przedmiotu najmu w stanie zdatnym do omówionego użytku, w tym m.in. do naprawy instalacji centralnego ogrzewania. Zatem w momencie kiedy otrzymała zawiadomienie od pozwanej o braku ogrzewania, powinna była udać się na miejsce i wyjaśnić całą sytuacje. Jeśli faktycznie istniał jakiś sposób na uruchomienie kaloryferów, to obowiązkiem powódki było pokazać pozwanej jak je włączyć. Tymczasem powódka pomimo pierwszego zgłoszenia we wrześniu 2020 r., jak sama stwierdziła składając zeznania, pojawiła się w lokalu dopiero w dniu 26 listopada 2020 r. co więcej po upływie terminu umówionego spotkania wraz z pozwaną i J. O. (1). Powódka przybyła tam spóźniona, jak już pozwana opuściła lokal.

Sąd w konsekwencji uznał, że powódka ewidentnie nie dochowała spoczywającego na niej, powyższego obowiązku. Usuwanie usterki instalacji grzewczej nie obciążało przy tym pozwanej, która zasadnie wstrzymała się z wzywaniem fachowej pomocy w obawie o dalsze uszkodzenie instalacji, czym powódka mogłaby chcieć ją obciążyć. Ograniczyła się, zgodnie z umową, do zgłoszenia wady, a następnie nie doczekała się na jej usunięcie.

W ocenie Sądu przedmiotową wadę należało zakwalifikować jako wadę uniemożlwiającą przewidziane w umowie użytkowanie lokalu. Pozwana wykazała, że dla potrzeb prowadzonej przez nią działalności gospodarczej związanej z pielęgnowaniem i strzyżeniem zwierząt, konieczna była kąpiel psów. Był to niezbędny element zabiegu, a z kolei to wiązało się z koniecznością zapewnienia odpowiedniej temperatury w lokalu. Natomiast brak odpowiednio wysokiej temperatury powodował, że to nie była jakość usług jakie chciała świadczyć pozwana i jakiej oczekiwali klienci przychodząc do niej ze swoimi pupilami. Pozwana wskazała, że prowadzenie jej działalności w takich warunkach lokalowych, gdzie było zimno, groziło pogorszeniem renomy jej firmy wśród klientów. Co więcej sama powódka nie zakwestionowała tego faktu, że brak ogrzewania jest istotną wadą uniemożliwiającą korzystanie pozwanej z lokalu według ustalonego celu w umowie. Powódka w swoich twierdzeniach odniosła się tylko do faktu, czy ogrzewanie działało, czy też nie.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że w niniejszej sprawie zastosowanie miał ww. art. 664 § 2 k.c., który stanowi, że jeśli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jednocześnie Sąd miał na względzie, iż według dominującego poglądu doktryny, jak i orzecznictwa art. 664 k.c. ma charakter względnie wiążący ( ius dispositivum), strony mogą więc w umowie odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć (por. G. Domański, Rękojmia przy najmie, s. 352, Z. Radwański, w: System Prawa Cywilnego, t. III, cz. 2, s. 275; M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom III. Komentarz. Art. 627–1088. Wyd. 3, Warszawa 2022). W orzecznictwie również stwierdzono, że art. 664 k.c. nie wyłącza odmiennego uregulowania w umowie uprawnień i obowiązków stron w związku z rękojmią za wady rzeczy najętej i nie jest wykluczona rezygnacja z rękojmi (por. wyroku Sąd Apelacyjny w Szczecinie z dnia 20 listopada 2014 r., I ACa 682/14, L.).

Wobec powyższego strony w łączącej ich umowie najmu mogły w sposób odmienny ukształtować sposoby rozwiązania stosunku najmu w związku z zaistnieniem wady przedmiotu umowy i podjęły taką próbę w § 10 i § 12 przedmiotowej umowy. Jednak Sąd miał na względzie, iż warunki umowy w tym zakresie zostały skonstruowane w sposób bardzo nieprofesjonalny i niejednoznaczny. Pewna forma skondensowanych warunków i założeń została zawarta w § 12 ust. 3 w zw. z § 10 ust. 3 umowy, ale w ocenie Sądu na tej podstawie trudno było ustalić jaką konkretnie procedurę wypowiedzenia umowy strony przewidziały. Strony zawarły w § 12 ust. 3 umowy w enigmatyczne sformułowanie: „najemcy przysługuje prawo pisemnego rozwiązania niniejszej umowy z trybem natychmiastowym jeżeli wynajmujący nie usunie znacznej przeszkody (wskazanej w § 10 umowy), która zagraża zdrowiu i życiu najemcy lub stanu uniemożliwiającego wykorzystanie przedmiotu najmu do umówionego użytku z 21-dniowym terminem rozwiązania umowy od daty wskazanej w ustaleniu określającym termin usunięcia przeszkody”. Z tego zapisu w żaden sposób nie wynika, kto i komu miałby bliżej nieokreślony termin wyznaczyć na usunięcie wskazanej przeszkody.

Poza tym zapis ten odwołuje się do § 10 ust. 3 umowy, który stanowi: „jeżeli w czasie trwania najmu zajdzie potrzeba napraw bądź usunięcia awarii, które obciążają wynajmującego, najemca zobowiązany jest, w pierwszej kolejności, zawiadomić telefonicznie, o tym wynajmującego jak również wysłać do niego zawiadomienie pisemnie (SMS lub mailem), zachowując dowód wysłania”, następnie „(…) Wynajmujący wskazuje na piśmie termin wykonania napraw bądź usunięcia awarii”.

Z tak sformułowanych zapisów umownych wynika, że to pozwana (najemca) miała zgłosić powódce (wynajmującej), że jest jakaś awaria w lokalu, wówczas powódka była zobowiązana do wyznaczenia samej sobie terminu do usunięcia tej wady. Przy czym podkreślić należy, iż umowa łącząca strony nie przewiduje żadnego zapisu jak należy postępować w sytuacji, gdy wynajmujący (powódka) takiego terminu dla siebie nie wyznaczy.

Natomiast biorąc pod uwagę ustalony stan faktyczny Sąd stwierdził, że powódka nie wyznaczyła sobie żadnego terminu na usunięcie przedmiotowej wady w postaci braku ogrzewania w lokalu. Skoro tego terminu powódka nie wyznaczyła i nie podjęła działań w celu usunięcia tej wady, to ta regulacja umowna dotycząca wstrzymania okresu rozwiązania umowy w związku z umówionym terminem usunięcia wady nie miała zastosowania. Wobec tego należało zastosować ogólne regulacje prawne co do sposobu rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, a więc w/w art. 664 § 2 k.c. Przeciwne stanowisko jakoby w braku wyznaczenia przez wynajmującego terminu na usunięcia wady, nie byłoby możliwe rozwiązanie umowy najmu z powodu wady, jest nie do przyjęcia. Taki zapis ewidentnie należałoby wówczas uznać za nieważny jako sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (art. 58 k.c.).

Wobec powyższego w ocenie Sądu, skoro niewątpliwie pozwana wykazała, iż istniała wada lokalu w postaci braku ogrzewania, uniemożliwiająca jej prowadzenie działalności gospodarczej, a taki był cel umowy, to zaistniały okoliczności uzasadniające rozwiązanie umowy bez terminu wypowiedzenia, w trybie natychmiastowym. Nie ulega wątpliwości, że pozwana pomimo otrzymania zawiadomienia o wadzie, nie usunęła wady lokalu w odpowiednim czasie. Pomimo poinformowania powódki o braku ogrzewania w lokalu już we wrześniu 2020 r., do końca listopada 2020 r. powódka nie podjęła żadnych czynności, aby usunąć wadę.

Niemniej jednak do skutecznego rozwiązania umowy zgodnie z ww. art. 664 § 2 k.c. niezbędne było również złożenie powódce oświadczenia, z którego wynikałaby wola zakończenia stosunku prawnego łączącego strony. Sąd uznał, że pozwana wykazała, iż wypowiedzenie niewątpliwie nastąpiło w piśmie z dnia 28 grudnia 2020 r.. W ocenie Sądu świadczą o tym zawarte w treści tego pisma następujące sformułowania: „(…) postępowanie z Pani strony wyklucza poczucie bezpieczeństwa inwestycji i uniemożliwia dalsze prowadzenie działalności, a tym samym również współprace z Panią”, „(…) do sporządzenia protokołu zdawczo –odbiorczego lokalu oraz do przekazania kluczy upoważniam agencję nieruchomości (…) i z nią proszę się kontaktować w tej sprawie. Agencję upoważniam również do odbioru kaucji w wysokości 6 500 zł”. Sąd uznał, że takie sformułowania jednoznacznie przesądzają o chęci rozwiązania stosunku najmu łączącego strony, a więc pismo to stanowiło wypowiedzenie umowy. Pozwana wyraźnie wskazała, że nie widzi możliwości dalszej współpracy i była gotowa do sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu oraz wydania kluczy. Poza tym treść ww. pisma została potwierdzona przez pozwaną w piśmie z dnia 21 stycznia 2021 r.. Z tego pisma jednoznacznie wynikało, że intencją pisma z dnia 28 grudnia 2020 r. było rozwiązanie umowy najmu przedmiotowego lokalu i tak też należało je interpretować.

W ocenie Sądu ww. piśmie z dnia 28 grudnia 2020 r., nadanym w dniu 2 stycznia 2021 r., sposób jednoznaczny została zakomunikowana powódce wola rozwiązania przez pozwaną przedmiotowej umowy najmu, przy czym przyjmując średnio 7 dni na dostarczenie przesyłki przez Pocztę Polską S.A., należało uznać, że dotarło ono do powódki w dniu 9 stycznia 2021 r. Zatem Sąd przyjął, że wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym było skuteczne najpóźniej w dniu 9 stycznia 2021 r. Z kolei skoro przestał łączyć strony stosunek najmu z uwagi na rozwiązanie umowy, to oczywistym jest, iż powódce nie należał się czynsz za okres od tego 9 stycznia 2021 r. do maja 2021 r. i w tym zakresie jej roszczenie nie zasługiwało na uwzględnienie.

Odnosząc się do żądanej przez powódkę pozostałej kwoty czynszu za okres od października 2020 r. do dnia 9 stycznia 2021 r. Sąd stwierdził, że i w tym zakresie powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Jak już wyżej wskazano niewątpliwie wynajmujący odpowiada za wady fizyczne i wady prawne przedmiotu najmu. Stosownie do dyspozycji przepisu art. 664 § 1 k.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. W tym zakresie konieczne jest oświadczenie o obniżeniu ceny najmu z uwagi na istniejącą wadę. Z kolei w art. 664 § 2 k.c. jest mowa o wadzie, która uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, to wówczas najemca ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Podkreślić należy, że jeśli rzecz ma wadę usuwalną (bez względu na chwile jej powstania), która uniemożliwia przewidziane w umowie jej używanie, to najemca powinien zawiadomić wynajmującego o potrzebie usunięcia tej wady i wyznaczyć odpowiedni termin. Po upływie tego terminu może dopiero wypowiedzieć umowę. Przy czym w świetle doktryny i orzecznictwa przyjmuje się, iż za czas trwania wady nie powinien najemca być obciążany czynszem. Najemcy wówczas przysługuje zwolnienie z obowiązku uiszczenia czynszu. Bowiem skoro w świetle art. 664 § 1 k.c. w przypadku wady ograniczającej przydatność rzeczy do umówionego użytku, najemca może żądać obniżenia czynszu, to na zasadzie wnioskowania a fortiori, tym bardziej w przypadku wady, która uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy, uzasadnione jest zwolnienie z zapłaty czynszu za czas trwania tej wady (por. J. Panowicz - Lipska w: Systemie Prawa Prywatnego, tom 8, 2011r., s. 33, H. Ciepła, w: M. Gudowski, Komentarz, 2013 r., Ks. III, cz. 2, s. 403; A.M. Niżankowska, F. Wejman, Rękojmia, s. 130; J. Jacyszyn, Najem, s. 177; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 stycznia 2015 r., VI ACa 485/14, Legalis).

Powódka dochodzi zapłaty czynszu za okres od października 2020 r., w którym z racji niskich temperatur na zewnątrz niezbędnym było włączenie ogrzewania, które w lokalu nie działało, co czyniło w miesiącach jesienno-zimowych lokal niezdatny do wykonywania umowy najmu i prowadzenia przez pozwaną salonu groomerskiego.

Wobec powyższego skoro w przedmiotowej sprawie wada w postaci braku ogrzewania w lokalu, była wadą uniemożliwiającą pozwanej prowadzenie działalności gospodarczej, to od momentu kiedy ta wada się ujawniła, tj. od września 2020 r., bowiem wówczas zaczęło się robić zimno w lokalu z uwagi na porę jesienną i rozpoczynający się sezon grzewczy, wynagrodzenie, czyli czynsz z tytułu najmu lokalu, również się nie należał powódce, która została poinformowana przez pozwaną o braku ogrzewania.

W konsekwencji roszczenie powódki o zapłatę czynszu również za okres od września 2020 r. do wypowiedzenia umowy, tj. 9 stycznia 2021 r. należało uznać za bezzasadne.

Jednocześnie Sąd miał na względzie, iż nie miały w tej kwestii zastosowania regulacje umowne. Mianowicie w § 10 ust. 3 umowy strony postanowiły jedynie o możliwości automatycznego obniżenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych proporcjonalnie za okresu w którym – jak to wskazano w umowie – wynajmujący nie będzie mógł korzystać z lokalu (zapewne być może miało chodzić tu o najemcę) prowadzone będą naprawy bądź usunięcia awarii przez – jak to wskazano w umowie – najemcę (choć być może chodzić tu miało o wynajmującego). Natomiast w ustalonym stanie faktycznym nie doszło do prowadzenia jakichkolwiek prac naprawczych, ani usunięcia awarii, więc te zapisy nie miały zastosowania.

Reasumując powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu w całości. Bowiem za okres od września 2020 r. powódce w ogóle nie należał się czynsz za przedmiotowy lokal z uwagi na istniejącą wadę, która uniemożliwiała najemcy używanie rzeczy w celu prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z celem na jaki umowa została zawarta, z kolei w dniu 9 stycznia 2021 r., tj. przyjętym dniu doręczenia powódce pisma pozwanej z dnia 28 grudnia 2020 r. stanowiącego wypowiedzenie umowy w oparciu o art. 664 § 2 k.c., doszło do rozwiązania umowy najmu, a więc ustał stosunek łączący strony, z którego powódka wywodziła swoje roszczenie.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak w pkt 1 sentencji wyroku.

O kosztach procesu (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Powódka w całości przegrała sprawę i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu obowiązana była zwrócić pozwanej poniesione przez nią koszty procesu łącznej kwocie 3 617 zł, na które składało się wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem w kwocie 3 600 zł, ustalone zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

W oparciu o art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od zasądzonych kosztów procesu Sąd zasądził również odsetki ustawowe za opóźnienie, liczone od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sędzia Wojciech Kozłowski

ZARZĄDZENIE

(...)