Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wnioskodawca T. Ś. wnosił o dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w C., dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi księgę wieczystą KW (...) przez podział nieruchomości w naturze pomiędzy wnioskodawcę oraz uczestniczkę postępowania K. O. z zasądzeniem dopłaty tytułem wyrównaniem do wartości udziału w nieruchomości. Wnioskodawca wnosił o przyznanie na swoją rzecz części nieruchomości położonej od strony placu (...) II, zaś na rzecz uczestniczki postępowania – położonej od strony ul. (...). Wnosił o pominięcie w wartości nieruchomości wartości budynku mieszkalnego położonego od strony ul. (...), znajdującego się w posiadaniu uczestniczki postępowania K. O..

Uczestniczka postępowania K. O. co do zasady przyłączyła się do wniosku. Wnosił o zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział w naturze jednakże w inny sposób, uwzględniający przyznanie na jej rzecz części nieruchomości od strony ul. (...) oraz części budynku położonego od strony placu (...) II.

W dniu 2 lipca 2018 r. wnioskodawca T. Ś. dokonał darowizny przysługującego mu udziału we współwłasności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi księgę wieczystą KW (...), na rzecz żony K. Ś. (1). Pomiędzy małżonkami panuje ustrój rozdzielności majątkowej.

Postanowieniem z dnia 11 marca 2019 r. Sąd wezwać do udziału w sprawie w charakterze wnioskodawczyni K. Ś. (1), zwalniając jednocześnie od udziału w sprawie dotychczasowego wnioskodawcę T. Ś..

W toku postępowania wnioskodawczyni K. Ś. (1) podtrzymała dotychczasowe stanowisko wnioskodawcy T. Ś.. Wnosiła o dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości zgodnie z wariantem II opinii biegłej sądowej E. M. (1), ustalenie wartości nieruchomości zgodnie z opinią biegłej sądowej L. P.. Wnosiła o odroczenie terminu płatności należnej uczestniczce postępowania K. O. na dwa lata. Ponadto wnosiła o obciążenie stron kosztami postępowania w równym stosunku, za wyjątkiem kosztów opinii biegłych sądowych E. M. (2) oraz M. R., wnosząc w tym zakresie o obciążenie obowiązkiem poniesienia tych kosztów w całości uczestniczkę postępowania K. O. stosownie do art. 510 § 2 kpc.

Uczestniczka postępowania K. O. wnosiła o dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości zgodnie z opinią biegłych sądowych E. M. (2) i M. R.. Na wypadek uwzględnienia wniosku wnioskodawczyni K. Ś. (1) wnosiła o przyznanie jednorazowej dopłaty . W zakresie kosztów postępowania uczestniczka postępowania K. O. wnosiła o obciążenie stron w równym stosunku.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położoną w C., dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) nabyli T. i K. małż. Ś. oraz ich córka K. Ś. (1) ( obecnie O. ) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 grudnia 1989 r. w udziałach po ½ części, z tym że T. i K. małż. Ś. dokonali nabycia na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej. Nieruchomość położona jest w centrum C. pomiędzy placem (...) II oraz ul. (...), w sąsiedztwie banku i ratusza. Ma kształt zbliżony do prostokątu; dłuższa oś działki przebiega pomiędzy placem (...) II i ul. (...). W dacie nabycia nieruchomości znajdowały się na niej budynek z częścią usługową od strony placu (...) II oraz parterowa oficyna ( bezsporne ).

Na nieruchomości od strony ul. (...) został wybudowany budynek mieszkalny wraz z garażem, znajdujące się w posiadaniu K. O. ( bezsporne ).

Nieruchomość podzielona była quoad usum pomiędzy współwłaścicieli T. i K. małż. Ś., którzy posiadali część nieruchomości położoną od placu (...) II oraz K. O., w której posiadaniu znalazła się część nieruchomości od strony ul. (...).

W budynku położonym od strony placu (...) II T. i K. małż. Ś. prowadzili do około 2010 r. działalność gospodarczą w zakresie nasiennictwa, ogrodnictwa i rolnictwa. W latach 90 – tych XX wieku w jednym z pomieszczeń w tym budynku prowadził działalność gospodarczą S. Ś., brat K. O. i T. Ś.. K. O. nigdy nie korzystała z budynku od strony placu (...) II ( zeznania świadka S. Ś. k. 106 ).

Umową z dnia 10 czerwca 2009 r. T. i K. małż. Ś. dokonali darowizny kilku nieruchomości, w tym udziału w wysokości ½ części we współwłasności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi księgę wieczystą KW (...), na rzecz syna T. Ś. ( bezsporne ).

Wejście do budynku z częścią usługową znajduje się od strony placu (...) II bezpośrednio w chodnika, do którego przylega parking. Drugie wejście do budynku znajduje się od strony oficyny. Od strony zachodniej nieruchomość graniczy z bankiem. Pomiędzy budynkiem usługowym a bankiem znajduje się brama, której szerokość uniemożliwia wjazd na posesję. Nie ma również urządzonego wjazdu na posesję od strony parkingu. Wjazd na posesję urządzony jest od strony ul. (...). Z tego wjazdu korzysta K. O. wraz z domownikami ( bezsporne )

Na granicy posiadania K. O. postawiła ogrodzenie, w którym znajdują się brama i bramka ( protokół oględzin wraz ze zdjęciami k. 61 – 62, 67 - 80, zeznania świadka M. O. k. 104 – 105 ).

Budynek usługowy od strony placu (...) II jest w złym stanie technicznym. Obecnie pozbawiony jest części tylnej ściany. Na parterze budynku znajdują się dwa pomieszczenia; każde posiada odrębne wejście od strony placu (...) II. Na piętro budynku prowadzą schody w tylnej jego części; schody pozbawione są barierek i balustrady. Na piętrze znajduje się jedno pomieszczenie w całości położone nad pomieszczeniami parteru. Jedno z pomieszczeń na parterze na powierzchnię 36,08 m ², zaś drugie – 28,78 m ². Podział budynku na dwa odrębne według linii pionowej wymaga wykonania schodów zewnętrznych, podestu zewnętrznego – antresoli od strony północnej budynku, wykucia otworu i obsadzenia drzwi zewnętrznych z podestu do jednego z pomieszczeń na piętrze oraz ściany działowej na pierwszym piętrze. Wartość prac adaptacyjnych według cen z IV kwartału 2019 r. wynosi 32399,00 zł. W przypadku podziału budynku pionowo po wykonaniu wskazanych prac adaptacyjnych powstaną cztery odrębne pomieszczenia, dwa na parterze, pod jednym z nich znajduje się dodatkowo piwnica, oraz dwa na piętrze. Komunikacja pomiędzy pomieszczeniami położonymi na parterze a położonymi na piętrze odbywać się będzie nie klatką wewnętrzną a schodami położonymi na zewnątrz budynku od jego strony północnej; wejście do pomieszczeń znajdujących się na piętrze odbywać się będzie ze wspólnej antresoli ( protokół oględzin wraz ze zdjęciami k. 61 – 80, opinia biegłego sądowego w zakresie budownictwa i wycen nieruchomości inż. E. M. (2) k. 122 – 150, 343 - 364, 387 – 389, 405 – 405 v ).

Pomiędzy T. Ś. i K. Ś. (1) a K. O. jest spór co do sposobu wykorzystania budynku usługowego od strony placu (...) II ( bezsporne ).

Warianty podziału działki nr (...) w C., dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...), zakładają podział w zasadzie odpowiadający dotychczasowemu podziałowi nieruchomości quad usum. Każda nieruchomość powstała w wyniku podziału będzie posiadać dostęp do drogi publicznej ( ul. (...) oraz plac (...) II ). Różnica w przebiegu granicy w poszczególnych wariantach dotyczy usytuowania granicy pomiędzy działkami nr (...) w przypadku podziału na dwie działki oraz podziału działki nr (...) na trzy w związku z podziałem budynku usługowego od strony placu (...) II tj. od strony południowej. W celu podziału działki nr (...) na trzy oznaczone numerami 75/1, 75/2 oraz 75/3 niezbędne jest wykonalnie prac adaptacyjnych. Warianty podziału działki nr (...) sporządzone przez biegłą sądową w zakresie geodezji i kartografii mgr inż. E. M. (3) zakładają podział działki na dwie odrębne części, uwzględniające dotychczasowy zakres korzystania z działki przez współwłaścicieli. W wariancie I podział następuje na działki: nr (...) o powierzchni 0,0564 ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym, garażem i oficyną o wartości 170063,00 zł oraz nr 75/2 o powierzchni 0,0284 ha zabudowaną budynkiem usługowym o wartości 164598,00 zł. Natomiast w wariancie II podział następuje na działki: nr (...) o powierzchni 0,0391 ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem o wartości 153332,00 zł oraz nr 75/2 o powierzchni 0,0458 ha zabudowaną budynkiem usługowym i oficyną o wartości 259388,00 zł, przy czym wartość działek powstałych w wyniku podziału działki nr (...) nie uwzględnia wartości budynku mieszkalnego. Warianty podziału działki nr (...) sporządzone przez biegłego sądowego w zakresie geodezji i kartografii inż. M. R. zakładają podział działki na trzy odrębne części, uwzględniające dotychczasowy zakres korzystania z działki przez współwłaścicieli oraz podział budynku usługowego według linii pionowej po wykonaniu prac adaptacyjnych. W wariancie I podział następuje na działki: nr (...) o powierzchni 0,0391 ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem, nr 75/2 o powierzchni 0,0425 ha zabudowaną częścią budynku usługowego oraz oficyną oraz nr 75/3 o powierzchni 0,0033 ha zabudowaną częścią budynku usługowego. Natomiast w wariancie II podział następuje na działki: nr (...) o powierzchni 0,0391 ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem, nr 75/2 o powierzchni 0,0413 ha zabudowaną częścią budynku usługowego oraz oficyną oraz nr 75/3 o powierzchni 0,0045 ha zabudowaną częścią budynku usługowego ( opinia biegłego sądowego w zakresie budownictwa i wycen nieruchomości inż. E. M. (2) k. 122 – 150, 343 - 364, 387 – 389, 405 – 405 v, opinia biegłej sądowej w zakresie geodezji i kartografii mgr inż. E. M. (3) k. 181 – 200, opinia biegłego sadowego w zakresie geodezji i kartografii inż. M. R. k. 252 – 273, 318 – 319, opinia biegłej sądowej w zakresie wyceny nieruchomości mgr inż. L. P. k. 520 – 569 ).

K. Ś. (1) jest żoną, T. Ś. – brata K. O.. T. Ś. jest adwokatem, prowadzi indywidualną kancelarię adwokacką, zaś K. Ś. (1) jest aplikantem drugiego roku aplikacji adwokackiej; jest zatrudniona w kancelarii męża. Mają ustanowioną rozdzielność majątkową. Prowadzą wspólne gospodarstwo domowe i wspólnie ponoszą koszty utrzymania rodziny. Na utrzymaniu mają małoletniego syna. W budynku usługowym od strony ul. (...) II planuje, po jego wyremontowaniu, prowadzenie działalności gospodarczej bądź jej wynajęcie. Jest współwłaścicielem w ¼ części nieruchomości z tytułu dziedziczenia po ojcu; na nieruchomości zamieszkuje jej matka. K. Ś. (1) nie posiada oszczędności ( bezsporne ).

K. O. zamieszkuje na nieruchomości od strony ul. (...) wraz z mężem i córką. Prowadzi działalność gospodarczą w zakresie uprawy zbóż i traw ( nasiennictwo ). Uprawy zajmują powierzchnię gruntów około 3,5 ha, z czego 1,5 ha stanowi jej własność. Jej mąż pracuje jako kierowca samochodów ciężarowych na trasach krajowych. Posiada oszczędności w kwocie około 100000 złotych. W budynku usługowym planuje prowadzenie działalności gospodarczej z córkami, z których jedna jest z wykształcenia fizjoterapeutką, zaś druga kosmetolożką ( bezsporne ).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie akt sprawy zebranych w sprawie dokumentów, protokołu oględzin nieruchomości wraz ze zdjęciami ( k. 61 – 62, 67 – 80 ), opinii biegłych sądowych: w zakresie budownictwa i wycen nieruchomości inż. E. M. (2) ( k. 122 – 150, 343 - 364, 387 – 389, 405 – 405 v ), w zakresie geodezji i kartografii mgr inż. E. M. (3) ( k. 181 – 200 ), w zakresie geodezji i kartografii inż. M. R. ( k. 252 – 273, 318 – 319 ), opinia biegłej sądowej w zakresie wyceny nieruchomości mgr inż. L. P. ( k. 520 – 569 ), zeznań świadków K. Ś. (2) ( k. 63 – 65 ), M. O. ( k. 104 – 105 ), S. Ś. ( k. 106 ) oraz zeznań wnioskodawczyni K. Ś. (1) ( k. 594 – 595 ) i uczestniczki postępowania K. O. ( k. 595 – 596 ).

Wskazać należy, że stan faktyczny jest w niniejszej sprawie bezsporny. Spór pomiędzy stronami dotyczy sposobu zniesienia współwłasności oraz terminu ewentualnej dopłaty do wartości udziału.

Jeżeli chodzi natomiast o opinie biegłych sądowych w zakresie geodezji i kartografii, to wbrew pozorom, nie ma pomiędzy nimi sprzeczności. Wprawdzie biegła sądowa mgr inż. E. M. (3) wskazała, że nie jest możliwe przygotowanie projektu podziału działki nr (...) na trzy zgodnie ze wskazaniem uczestniczki postępowania K. O., jednakże odnosi się to do tego, iż budynek usługowy nie został dotychczas podzielony na dwa odrębne. Biegły sądowy inż. M. R. natomiast przygotował projekt takiego podziału, z tym zastrzeżeniem, że podział jest możliwy dopiero po wykonaniu niezbędnych prac adaptacyjnych wskazanych w opinii biegłego sądowego inż. E. M. (2). Sąd za podstawę rozstrzygnięcia przyjął opinię biegłej sądowej mgr inż. E. M. (3). Motywy jakimi kierował się Sąd przy wyborze opinii biegłego sądowego w zakresie geodezji i kartografii, które uległy u podstaw orzeczenia, zostaną omówione w dalszej części uzasadnienia.

Opinia biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości mgr inż. J. J. ( k. 422 – 469, 500 – 502 ), aczkolwiek wiarygodna, nie stała się podstawą ustaleń Sądu. Niewątpliwie, istnieją rozbieżności pomiędzy opinią biegłego sądowego mgr inż. J. J. a opinią mgr inż. L. P., nie może to jednak prowadzić do dyskredytacji tejże opinii. Tym niemniej, podstawą ustaleń Sądu w zakresie wartości nieruchomości stała się opinia biegłej sądowej mgr inż. L. P.. Sąd miał na uwadze, że wnioski opinii nie były kwestionowane przez żadną ze stron. Opinia ta jest opinią bardziej aktualną ze względu na czas jej sporządzenia – sierpień 2022 r., w przeciwieństwie do opinii mgr inż. J. J., która ustala wartość nieruchomości według cen z kwietnia 2021 r.

Sąd zważył, co następuje:

Bezspornym jest w niniejszej sprawie, że wnioskodawczyni K. Ś. (1) i uczestniczka postępowania K. O. są współwłaścicielkami zabudowanej nieruchomości położonej w C., dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi księgę wieczystą KW (...) w udziałach po ½ części.

Wartość nieruchomości Sąd ustalił na kwotę 412720,00 zł jako sumę wartości działek powstałych w wyniku podziału zgodnie z opinią biegłej sądowej w zakresie wyceny nieruchomości mgr inż. L. P.. Zastrzec również należy, że strony zgodnie wnosiły o pominięcie w wartości nieruchomości wartości budynków pobudowanych od strony ul. (...) ( strona północna ) po zakupie nieruchomości tj. po 11 grudnia 1989 r.

Jeżeli chodzi o kwestię sposobu podziału nieruchomości, to wnioski stron były w tym zakresie sprzeczne, choć obie strony żądały podziału nieruchomości w naturze: wnioskodawczyni K. Ś. (1), podobnie jak jej poprzednik prawny T. Ś., domagała się podziału nieruchomości na dwie z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości oraz przyznanie ewentualnej dopłaty do wartości udziału, zaś uczestniczka postępowania K. O. – podziału nieruchomości na trzy, w tym podziału budynku usługowego położonego od strony placu (...) II na dwie odrębne nieruchomości.

Przepisy kodeksu cywilnego, jak również kodeksu postępowania cywilnego, preferują w pierwszej kolejności zgodny sposób podziału, a nadto zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, a jeżeli rzecz nie daje się podzielić, przyznanie jej na rzecz jednego we współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Dopiero gdy żaden ze współwłaścicieli nie zgadza się na przyznanie mu rzeczy, sąd postanowi o sprzedaży rzeczy i podziale cywilnym ( sprzedaż stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego ) – art. 212 kc, art. 621 – 625 kpc.

W pierwszej kolejności zatem - zgodnie z art. 210 kc - każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Niewątpliwie, w niniejszej sprawie uznać należy, że współwłaściciele nieruchomości nie wyłączyli swoich uprawnień do żądania zniesienia współwłasności w drodze jakiejkolwiek umowy, a zatem wniosek o zniesienie współwłasności winien być przez Sąd - co do zasady – uwzględniony.

Stosownie do art. 211 kc każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzecz wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie zaś art. 623 kpc, jeżeli brak podstaw do wydania postanowienia w myśl artykułu poprzedzającego ( zgodny wniosek stron ), a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.

Orzekając w przedmiocie zniesienia współwłasności Sąd miał na uwadze wnioski stron oraz treść opinii biegłych sądowych powołanych w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu, zasadnym jest uwzględnienie wniosków stron w zakresie dokonania podziału nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...), w naturze, choć wnioski w tym zakresie stron były różne.

Jak wskazano powyżej, z w sprawie wariantów podziału nieruchomości, strony zaproponowały preferowane przez siebie warianty tj. wariant II opinii biegłej sądowej mgr inż. E. M. (3) – wnioskodawczyni K. Ś. (1) oraz dowolny z wariantów opinii biegłego sądowego inż. M. R. – uczestniczka postępowania K. O..

W wariancie II opinii biegłej sądowej mgr inż. E. M. (3) powierzchnia wydzielonych nieruchomości wynosi: działka nr (...) ha ( działka od strony ul. (...) ), działka nr (...) ha ( działka od strony placu (...) II ). Podział ten uwzględnia dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, który trwa od jej zakupu tj. od 1989 r. Podział ten został utrwalony przez postawienie ogrodzenia pomiędzy częściami nieruchomości będącymi w wyłącznym posiadaniu stron zgodnie z podziałem quoad usum przez uczestniczkę postępowania K. O.. Przy takim podziale nieruchomości każda z nowopowstałych działek na dostęp do drogi publicznej. Okoliczność, że działka nr (...) jest pozbawiona wjazdu na teren za budynkiem usługowym, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Działka ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 kc; graniczy bezpośrednio z jednym z głównych placów miejskich. Na działkę nie ma z tej strony urządzonego wjazdu, jednakże wyjście z działki nr (...) jest bezpośrednio na chodnik ograniczający plac, przy którym znajduje się wielostanowiskowy parking miejski.

Jak wskazano powyżej, oba warianty podziału nieruchomości zgodnie z opinią biegłego sądowego inż. M. R. zakładają podział nieruchomości na trzy odrębne, uwzględniające dotychczasowy podział quoad usum oraz podział budynku usługowego od strony placu (...) II na dwa, po wykonaniu niezbędnych prac adaptacyjnych zgodnie z opinią biegłego sądowego inż. E. M. (2), których wartość, według cen z IV kwartału 2019 r. wynosi 32399,00 zł. Również przy takim podziale każda z nowowydzielonych działek będzie mieć odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 kc. Należy zauważyć na możliwość utrudnień w korzystaniu z budynku usługowego po podziale oraz związanych z zarządem, przy istniejącym konflikcie pomiędzy stronami co do podziału w tym zakresie. Problematyczna może być nawet kwestia zastosowanej stolarki okiennej i drzwiowej oraz wykonania nowej elewacji budynku, przy uwzględnieniu, położenia nieruchomości przy głównym placu, w bliskim sąsiedztwie ratusza. Jak wskazał biegły sądowy inż. E. M. (2) tylko pomieszczenia na parterze będą mieć odrębne wejścia od frontu tj. od strony placu (...) II. Dostęp do pomieszczeń na piętrze odbywać się będzie od strony północnej nieruchomości tj. na tyłach budynku. Wejście na piętro będzie wspólnymi schodami zakończonymi podestem ( antresolą ), z którego będą odrębne wejścia do dwóch pomieszczeń. Proponowany podział spowoduje powstanie dwóch nieruchomości: budynków, każdy o dwóch pomieszczeniach, które nie będą połączone komunikacyjnie, mających wspólne schody i antresolę. Powierzchnia trzeciej wydzielonej działki odpowiada w zasadzie powierzchni pomieszczenia na parterze w zależności od wariantu: 33 m ² ( 0,0033 ha ) lub 45 m ² ( 0,0045 ha ). Dojście do schodów przez jednego z właścicieli będzie wymagało przechodzenia przez działkę drugiego.

Wskazać należy, że uczestniczka postępowania K. O. na rozprawie w dniu 19 stycznia 2021 r. wnosiła o wydanie w trybie art. 318 § 1 kpc postanowienia wstępnego w zakresie złożonego na rozprawie w dniu 21 maja 2019 r. wniosku o upoważnienie jej do wykonania koniecznych prac adaptacyjnych tymczasowo na jej koszt.

Postanowieniem z dnia 19 stycznia 2021 r. Sąd nie uwzględnił powyższego wniosku. Sąd miał na uwadze, że problematyka wydania orzeczenia wstępnego w postępowaniu działowym była wielokrotnie przedmiotem analizy Sądu Najwyższego. W postanowieniu z dnia 22 października 2009 r. wydanym w sprawie III CSK 21/09 Sąd Najwyższy podkreślił, że w sprawie o dział spadku nie jest dopuszczalne wydanie postanowienia wstępnego określającego sposób dokonania działu spadku. Wydanie wyroku wstępnego jest w świetle art. 318 § 1 kpc dopuszczalne, a zarazem uzasadnione, gdy sama zasada roszczenia jest według oceny sądu pierwszej instancji wątpliwa i pozostaje przedmiotem sporu stron oraz gdy sporna jest także wysokość roszczenia, a jej ustalenie połączone jest z pracochłonnym, często również kosztownym, postępowaniem dowodowym, które mogłoby okazać się niepotrzebne, gdyby roszczenie powoda ocenione zostało przez sąd drugiej instancji jako niesłuszne co do zasady. Artykuł 685 kpc dopuszcza wydanie w sprawie o dział spadku postanowienia wstępnego rozstrzygającego spór o uprawienie do żądania działu spadku oraz postanowienia wstępnego rozstrzygającego spór miedzy współspadkobiercami, czy dany przedmiot należy do spadku. Zawarte w art. 685 § 1 kpc uregulowanie, dopuszczające wydanie postanowienia wstępnego w sprawie o dział spadku w dwóch wskazanych wyżej przypadkach, odmiennych od wchodzących w zakres art. 318 § 1 kpc, wyłącza wydanie w takiej sprawie na podstawie art. 318 § 1 w związku z art. 13 § 2 kpc postanowienia wstępnego w innych przypadkach odbiegających od objętych art. 318 § 1 kpc, w szczególności wyłącza wydanie postanowienia określającego sposób dokonania działu spadku. Sąd Najwyższy wskazał również, że regulację art. 685 kpc niejako uzupełnia artykuł 11 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poszerzając możliwość wydania postanowienia wstępnego o jeszcze jeden przypadek, w którym nie występują okoliczności przewidziane w art. 318 § 1 kpc. Pozwala mianowicie, gdy budynek spełnia warunki techniczne do nadania lokalom cechy samodzielności, wydać postanowienie wstępne uznające żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali za usprawiedliwione co do zasady, z upoważnieniem zainteresowanego uczestnika do wykonania - tymczasowo na jego koszt - nieodzownych prac adaptacyjnych. Przewidziana w tym artykule instytucja postanowień wstępnych i związana z nią nierozerwalnie możliwość upoważnienia zainteresowanego uczestnika postępowania do dokonania w trakcie postępowania robót adaptacyjnych oraz dopuszczająca ustanowienie określonych nakazów i zakazów usuwających przeszkody stawiane w ich wykonaniu przez innych uczestników jest samodzielną instytucją przewidzianą tylko na gruncie ustawy o własności lokali, której ratio legis stanowi specyfika ustanowienia odrębnej własności lokali. Z tej racji funkcjonuje ona jedynie w odniesieniu do ustanowienia odrębnej własności lokalu i na jego potrzeby. Może zatem znaleźć zastosowanie w sprawach o dział spadku wówczas jedynie, gdy przedmiotem zgłoszonego w niej żądania jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. W postanowieniu z dnia 8 listopada 2013 r. wydanym w sprawie I CSK 723/12 Sąd Najwyższy podkreślił również, iż szczególny charakter postanowień wstępnych, przewidzianych w przepisach art. 567 § 2, 618 § 1 i 685 kpc różni je od wyroków wstępnych w rozumieniu art. 318 § 1 kpc, ponieważ rozstrzygają one samodzielnie zagadnienia sporne, mające prejudycjalne znaczenie dla sprawy głównej, bez odsyłania stron na drogę procesu. Uznając za dopuszczalne wydanie w postępowaniu nieprocesowym postanowienia wstępnego także w innych sprawach niż wymienione w art. 567, 618 i 685 kpc lub w tych samych sprawach, lecz w innej sytuacji, w której zachodziła możliwość i celowość orzeczenia wstępnego, Sąd Najwyższy podkreślił, że jest to możliwe tylko w warunkach, jakie odpowiadają wyrokowi wstępnemu, tj. jeżeli przedmiotem postępowania jest zasądzenie świadczenia lub ustalenie, a dochodzenie świadczenia jest sporne tak co do zasady, jak i co do wysokości ( art. 318 § 1 w związku z art. 13 § 2 kpc ). Podtrzymując dotychczasową linię orzeczniczą, Sąd Najwyższy podkreślił również, że w sprawie o zniesienie współwłasności niedopuszczalne jest wydanie postanowienia wstępnego określającego sposób zniesienia współwłasności ( podobnie postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 1999 r. w sprawie II CKN 750/98, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2016 r. w sprawie V CSK 665/15 ). W świetle zatem orzecznictwa Sądu Najwyższego brak było podstaw do uwzględnienia wniosku uczestniczki postępowania K. O. i wydanie postanowienia wstępnego w zakresie wykonania prac adaptacyjnych.

Niewątpliwie, zgodzić się należy z poglądem, że dopuszczalny jest podział budynku według płaszczyzn pionowych; podgląd ten jest ugruntowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz sądownictwa powszechnego. Już w postanowieniu z dnia 13 maja 1966 r. wydanym w sprawie III CR 103/66 Sąd Najwyższy podkreślił, że dopuszczalny jest taki podział budynku, wraz z gruntem, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu za zezwoleniem organu budowlanego. Jeżeli w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez mieszkańców jednego z nowopowstałych budynków z sieni lub klatki schodowej innego budynku, to możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności. Techniczny „pionowy” podział budynku wraz z gruntem tym się m. in. różni od ustanowienia odrębnej własności lokali, że całkowicie znosi współwłasność nieruchomości tak co do działki gruntu, na której wybudowany został dom mieszkalny, jak i co do reszty gruntu i wszelkich części domu oraz innych urządzeń, które przy ustanowieniu odrębnej własności lokali pozostają nadal współwłasnością. Poza tym przy fizycznym podziale budynku w drodze zniesienia współwłasności poszczególni współwłaściciele mogą stać się właścicielami kilku mieszkań, co przy ustanowieniu odrębnej własności lokali nie jest dopuszczalne. W wyroku z dnia 5 stycznia 1970 r. wydanym w sprawie I CR 5/71 ( LEX nr 6643 ) Sąd Najwyższy wyjaśnił dodatkowo, że przy ocenie możliwości wykonania ściany w budynku istotne jest to, czy w wyniku wykonania ściany powstaną samodzielne części budynku. Takimi częściami są nie tylko te, które powstają jako zamknięte w sobie funkcjonalne całości, lecz także te, w których uzasadnione interesy właścicieli znajdują gwarancję w drodze ustanowienia odpowiednich służebności. Nie mogą być natomiast uznane za samodzielne części budynku te, które w razie wzniesienia ściany w budynku wymagałyby, chociażby w jednej jego części, daleko idących przeróbek, których koszt wykonania byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego. W takim wypadku zachodzi niedopuszczalność podziału budynku wraz z gruntem. Podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. O odrębności powstałych z podziału budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2000 r. w sprawie IV CKN 1525/00, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2016 r. w sprawie I CSK 426/15 ). Przy zniesieniu współwłasności zabudowanej domem mieszkalnym, budynek mieszkalny wraz z działką - może być podzielony pionowo, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki. Zgodnie bowiem z zasadą superficies solo cedit budynki trwale z gruntem związane oraz ich części są częściami składowymi gruntu ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 1985 r. w sprawie III CRN 328/84 ).

W uchwale z dnia 22 czerwca 2017 r. wydanej w sprawie III CZP 23/17 Sąd Najwyższy wskazał, że zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów może nastąpić jedynie w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości.

Z powyższych względów Sąd uznał za niedopuszczalne wydanie postanowienia wstępnego. Nie jest możliwe bowiem w świetle przywołanego powyżej orzecznictwa Sądu Najwyższego wydanie orzeczenia wstępnego w zakresie zobowiązania którejkolwiek ze stron postępowania w toku postępowania o zniesienie współwłasności do wykonania prac adaptacyjnych.

Sąd, po rozważeniu okoliczności sprawy, dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...), według wariantu II tj. opinii biegłej sądowej w zakresie geodezji mgr inż. E. M. (3). Nie ulega wątpliwości, zdaniem Sądu, iż podział tej nieruchomości według tego wariantu jest możliwy i dopuszczalny. Z opinii biegłej sądowej w zakresie wycen nieruchomości mgr inż. L. P. wynika, że istniejąca różnica w wartości nieruchomości, nie ma znaczącego charakteru. Wariant ten podtrzymuje dotychczasowy, ponad 40 - letni podział quoad usum nieruchomości. W ocenie Sądu, projekt podziału nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego oraz nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

W ocenie Sądu, okoliczności sprawy, jak też treść opinii biegłego sądowego w zakresie budownictwa i wycen nieruchomości inż. E. M. (2) wykluczają możliwość uwzględnienia preferowanego przez uczestniczkę postępowania sposobu zniesienia współwłasności przez wydzielenie trzech nieruchomości. W pierwszej kolejności, nie można pominąć konfliktu pomiędzy obecnymi współwłaścicielami nieruchomości, zaś podział budynku usługowego, będzie – pomimo podziału – wymagał ich współdziałania. Ponadto projekt podziału przygotowany przez biegłego sądowego inż. E. M. (2) nie jest, zdaniem Sądu, wystarczający do prawidłowego określenia koniecznych prac adaptacyjnych. Biegły poprzestał na technicznym podzieleniu budynku bez uwzględnienia konieczności takiego podziału, który doprowadzi do powstania dwóch samodzielnych budynków, również pod względem energetycznym, wodno – kanalizacyjnym czy grzewczym, co zapewne wpłynęłoby na znaczne podwyższenie kosztów prac. Biegły sądowy wskazał, że nie dokonał szczegółowych pomiarów. Wyliczenie kosztów prac adaptacyjnych jest enigmatyczne; odnosi się wyłącznie do zakresu prac pod względem robót budowlanych, nie określa ilości i rodzaju materiałów czy też stawek robocizny, co uniemożliwia weryfikację tych kosztów. Uczestniczka postępowania K. O. nie sprecyzowała również wniosku, na wypadek uwzględnienia jej propozycji podziału, w zakresie ustanowienia koniecznych służebności, również tych związanych z dostępem do schodów prowadzących na antresolę. Z tych względów niecelowym było dokonywanie wyceny wartości działek powstałych w wyniku podziału działki nr (...) według projektu mgr inż. M. R.. Brak prawidłowego określenia niezbędnych prac adaptacyjnych uniemożliwia uwzględnienie wniosku uczestniczki postępowania K. O. co do sposobu zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym Sąd dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) w ten sposób, że:

1. przyznał na rzecz wnioskodawczyni K. Ś. (1) zabudowaną nieruchomość położoną w C., stanowiącą działkę oznaczoną numerem (...) o powierzchni 0,0458 ha, stanowiącą część nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...), przedstawioną na mapie z projektem podziału działki nr (...) ( wariant II ), sporządzonej w dniu 23 czerwca 2017 r. przez geodetę uprawnionego mgr inż. E. M. (3), przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 3 lipca 2017 r. za numerem P. (...).2017. (...) ( k. 195 akt ) o wartości 259388,00 zł;

2. przyznał na rzecz uczestniczki postępowania K. O. zabudowaną nieruchomość położoną w C., stanowiącą działkę oznaczoną numerem (...) o powierzchni 0,0391 ha, stanowiącą część nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...), przedstawioną na mapie z projektem podziału działki nr (...) ( wariant II ), sporządzonej w dniu 23 czerwca 2017 r. przez geodetę uprawnionego mgr inż. E. M. (3), przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 3 lipca 2017 r. za numerem P. (...).2017. (...) ( k. 195 akt ) o wartości 153332,00 zł;

ustalając jednocześnie, że powyższa mapa stanowi integralną część niniejszego postanowienia.

Jednocześnie Sąd zasądził od wnioskodawczyni K. Ś. (1) na rzecz uczestniczki postępowania K. O. tytułem dopłaty do wartości jej udziału w przedmiocie postępowania kwotę 53028,00 zł płatną w terminie trzech miesięcy od uprawomocnienia się niniejszego postanowienia wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności. Zgodnie bowiem z art. 212 § 3 kpc, jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. Stosownie zaś do art. 623 in fine kpc, różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne. Wskazać należy, że kwota dopłaty nie jest znaczna, a zatem trzymiesięczny termin do jej wykonania uznać należy za wystarczający, pozwalający wnioskodawczyni K. Ś. (1) na zgromadzenie stosownych środków finansowych na dokonanie dopłaty, w tym rozważenie zawarcia umowy kredytowej na ten cel.

Sąd obciążył strony kosztami postępowania w równym stosunku stosownie do art. 520 § 1 kpc, za wyjątkiem kosztów opinii biegłych sądowych mgr inż. M. R. oraz inż. E. M. (2); w tym zakresie Sąd kosztami opinii obciążył stronę, która wnosiła o przeprowadzenie dowodu, a zatem co do zasady uczestniczkę postępowania K. O., za wyjątkiem kosztów opinii uzupełniającej inż. E. M. (2) w kwocie 294,00 zł przyznanych wynagrodzeniem z dnia 27 stycznia 2021 r. obciążając obowiązkiem ich uiszczenia wnioskodawczynię K. Ś. (1), która złożyła zastrzeżenia.

Jednocześnie Sąd zasądził od uczestniczki postępowania na rzecz wnioskodawczyni kwotę 500,00 zł tytułem zwrotu połowy opłaty sądowej od wniosku.

Dokonując ustalenia wysokości kosztów obciążających strony w zakresie obowiązku uzupełniania kosztów postępowania uiszczonych tymczasowo z sum budżetowych Sąd miał ponadto na uwadze wpłacone dotychczas przez strony zaliczki na ten cel: wnioskodawczyni uiściła z tego tytułu kwotę 3000,00 zł, zaś uczestniczka postępowania 4600,00 zł.

Łączne koszty postępowania obciążające strony w równym stosunku wynoszą 16024,83 zł tj. odpowiednio wnioskodawczyni – 8012,42 zł, zaś uczestniczka postępowania 8014,41 zł ( postanowienia z dnia 8 czerwca 2016 r., 18 sierpnia 2017 r., 23 kwietnia 2021 r., 31 sierpnia 2022 r. ).

Uwzględniając wpłaconą przez wnioskodawczynię zaliczkę 3000,00 zł oraz koszty wynagrodzenia biegłego sądowego w kwocie 294,00 zł, uznać należy, że wnioskodawczyni zobowiązana jest do uzupełniania kosztów postępowania przez uiszczenie kwoty 5306,42 zł. Uwzględniając natomiast wpłacone przez uczestniczkę postępowania zaliczki w łącznej wysokości 4600,00 zł oraz koszty wynagrodzenia biegłych sądowych w łącznej kwocie 14678,14 zł ( postanowienia z dnia 23 listopada 2016 r., 28 stycznia 2019 r., 27 stycznia 2020 r. ), uznać należy, że uczestniczka postępowania zobowiązana jest do uzupełniania kosztów postępowania przez uiszczenie kwoty 18090,55 zł ( (...),41 + (...),14 – 4600,00 ).

Sąd nakazał zatem ściągnąć od wnioskodawczyni kwotę 5306,42 zł oraz od uczestniczki postępowania kwotę 18090,55 zł tytułem uzupełnienia kosztów opinii biegłych sądowych oraz kosztów oględzin nieruchomości stosownie do art. 83 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 113 cyt. ustawy.

W pozostałym zakresie Sąd zniósł koszty postępowania pomiędzy stronami.