Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) Bank (...) S.A. z siedzibą W. w pozwie przeciwko Gminie Miejskiej K. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) obręb (...), o pow. 0,1557 ha, dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą nr (...), położonej w K. przy ul. (...) uzasadniona jest w innej wysokości niż określona w piśmie Burmistrza Miasta K. z dnia 27 maja 2021 r. wypowiadającym obowiązującą opłatę oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu. Strona powodowa nie zgadzała się z wyceną na zlecenie Gminy Miejskiej K., według której wartość nieruchomości wzrosła do 517 000 zł i zakwestionowała dokonany w operacie wybór nieruchomości do porównania, które były przedmiotem sprzedaży w okresie dłuższym niż dwa lata. Strona powodowa określiła wartość przedmiotu sporu na 11 772 zł.

Pozwana w piśmie wypowiadającym wskazała, że wypowiedzenie opłaty nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, które spełnia wszelkie wymogi określone prawem.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od strony powodowej kosztów procesu podnosząc, że aktualizacja opłaty za użytkowanie była zasadna i przewyższała co najmniej dwukrotnie dotychczasową wysokość opłaty rocznej. Ponadto podała, że nie zgadza się z zastrzeżeniami powódki co do prawidłowości wykonania operatu szacunkowego. Strona pozwana podniosła, że zastrzeżenia strony powodowej w odniesieniu do operatu są niezasadne

W toku procesu wobec zbycia przez stronę powodową (...) Bank (...) S.A. prawa użytkowania wieczystego spornej nieruchomości na rzecz K. K., za zgodą strony pozwanej i dotychczasowej strony powodowej wstąpiła ona do procesu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w K. przy ul. (...), stanowiąca działkę nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) stanowi własność pozwanej Gminy Miejskiej K. i obciążona jest prawem użytkowania wieczystego. W 2021 r. prawo to przysługiwało (...) Bankowi (...) S.A. z/s w W., który był właścicielem budynku położonego na tej działce.

Dowód:

– wydruk z księgi wieczystej (...) – k. 175

Stawka opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości wynosi 3 % ceny nieruchomości.

Okoliczność bezsporna

Od 1 stycznia 2002 r. opłata roczna za użytkowanie wieczyste wynosiła 3 738 zł, którą ustalono na podstawie wartości działki wynoszącej wówczas 124 600 zł, z zastosowaniem stawki procentowej 3 %.

Dowód:

– pismo z dnia 10.12.2001 r. o wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste z dnia 10.12.2001 r. – k. 177

Pismem z dnia 27 maja 2021 roku Burmistrz Miasta K. wypowiedział (...) Bankowi (...) S.A. z/s w W. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości i zaproponował użytkownikowi wieczystemu nową wysokość opłaty rocznej:

1) za rok 2022 w wysokości 7 476 zł płatnej w terminie do 31 marca 2022 r.,

2) za rok 2024 w wysokości 11 493 zł płatnej w terminie do 31 marca 2023 r.,

3) za rok 2024 w wysokości 15 510 zł płatnej w terminie do 31 marca każdego roku, począwszy od 2024 r.

Dochód:

– wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste z dnia 27.05.2021 r. – k. 144, określenie sposobu wyliczenia opłaty – k.146, potwierdzenie odbioru pisma o wypowiedzeniu opłaty – k.143

– operat szacunkowy z dnia 8 maja 2021 r. – k. 155 – 173

(...) Bank (...) S.A. wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej określona w wypowiedzeniu z dnia 27 maja 2021 r. jest uzasadniona w innej wysokości, wskazując w uzasadnieniu, że aktualizacja opłaty rocznej ustalona w kwocie 15 510 zł w wypowiedzeniu z dnia 27 maja 2021 r. jest uzasadniona w innej wysokości, ponieważ w jej ocenie wartość nieruchomości będącego przedmiotem postępowania wyliczona w operacie szacunkowym z dnia 8 maja 2021 r. na kwotę 517 000 zł została zawyżona. Powódka przedstawiła prywatny operat szacunkowy, z którego wynikało, że wartość nieruchomości wynosi 320 000 zł. Strona pozwana przesyłając wniosek SKO podtrzymała wypowiedzenie i wniosła o wydanie orzeczenia, iż aktualizacja jest uzasadniona w wysokości określonej wypowiedzeniem

Dowód:

– pismo Burmistrza Miasta K. do SKO z dnia 22 lipca 2021 – k. 26 –27

– wniosek powódki z dnia 14 lipca 2021 roku – k. 28 – 29 verte

– operat szacunkowy z dnia 8 maja 2021 r. – k. 155 – 173

– operat szacunkowy z dnia 6 maja 2021 – k. 31 – 60

Orzeczeniem z dnia 16 sierpnia 2021 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oddaliło wniosek dotychczasowej strony powodowej o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona w innej wysokości niż w wypowiedzeniu dotyczącym działki nr (...)

Dowód:

–orzeczenie SKO z dnia 16 sierpnia 2021 r. –k. 20 – 22 verte

Powódka wniosła w dniu 6 września 2021 r. za pośrednictwem operatora pocztowego sprzeciw od orzeczenia SKO z dnia 16 sierpnia 2021 r. w sprawie o sygn. SKO 4142/13/21. W związku z powyższym, sprawa został przekazana do rozpoznania przez Sąd Rejonowy w Kłodzku I Wydział Cywilny.

Dowód:

– pozew – k. 90 – 91 verte

– sprzeciw od orzeczenia SKO – k. 4 – 6

Według Komisji Arbitrażowej (...) Stowarzyszenia (...) im. prof. A. H. operat szacunkowy z dnia 8 maja 2021 r., wykonany na zlecenie strony pozwanej, nie powinien stanowić podstawy do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, gdyż zawiera uchybienia, które wpływają na określaną wartość nieruchomości gruntowej. Stwierdzone uchybienia mające wpływ na określoną wartość to:

– wykorzystanie w procedurze szacowania, nieruchomości niespełniających definicji nieruchomości podobnej określonej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz dyspozycji § 28 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tj. nieruchomości o nieporównywalnym przeznaczeniu oraz nieruchomości stanowiącej przedmiot prawa użytkowania wieczystego,

– wykorzystania przy ustaleniu zmiany poziomu cen ze względu na upływ czasu części cen transakcyjnych nieruchomości niepodobnych w zakresie przeznaczenia.

Ponadto stwierdzono uchybienia nie mające bezpośredniego wpływu na określoną wartość nieruchomości, ale świadczące o niewystarczającej staranności, m.in.:

– nie opisano celu, na jaki została oddana wyceniana nieruchomość gruntowa,

– brak wskazania i opisania uwarunkowań prawnych wyceny wynikające z § 28 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Dowód:

– opinia z dnia 7 grudnia 2021 r. o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 8 maja 2021 r. – k. 228 ­– 253

Wartość rynkowa nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...) stanowiącej działkę nr (...) obręb (...), o powierzchni 0,1557 ha wynosiła na dzień 8 maja 2021 r. 327 000 zł. Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem biurowym i garażem. W budynku biurowym mieści się oddział placówki bankowej (...) oraz kancelarie prawne. Budynek biurowy z ok. 1930 г. o pow. zabudowy 382 m ^{( 2)} posiada 3 kondygnacje naziemne oraz 1 kondygnację podziemną. Budynek garażu o pow. zabudowy 20 m ^{( 2)} posiada 1 kondygnację naziemną. Pozostała część gruntu zagospodarowana jest jako utwardzony kostką brukową betonową parking oraz teren zieleni urządzonej porośnięty trawą oraz nasadzeniami roślinnymi wieloletnimi. Nieruchomość graniczy z drogą publiczną bezpośrednio. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą asfaltową od strony ulicy (...) oraz od strony ulicy (...). Nieruchomość jest uzbrojona. Dostępne uzbrojenie to: sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć gazowa. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona. Kształt nieruchomości to dwa prostokąty (kształt zbliżony do litery L), powierzchnia o lekkim nachyleniu gruntu. Nieruchomość wpisana jest do wykazu zabytków powiatu (...) jako Powiatowa (...), (obecnie bank). Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków. Teren wchodzi w skład obszaru wpisanego do gminnej ewidencji zabytków miasta K. jako „Obszar Przedmieścia Południowego oraz P.". Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji. Zgodnie z ustaleniami wynikającymi z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP), na gruncie przedmiotowej nieruchomości zakazuje się lokalizacji jakichkolwiek obiektów kubaturowych. Nakazuje się zachowanie bryły budynków wraz z formą dachu, stąd brak możliwości rozbudowy istniejących budynków posadowionych na gruncie. Nakazuje się istniejącą zieleń urządzoną i starodrzew bezwzględnie zachować i pielęgnować. Ustalenia MPZP ograniczają potencjał budowlany przedmiotowej nieruchomości. Na potrzeby aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste określona została się jako przedmiot prawa własności. Ze względu na cel wyceny, części składowe gruntu nie podlegały wycenie. Wartość rynkowa gruntu została ustalona przy pomocy metody porównawczej.

Dowód:

– opinia biegłej sądowego z zakresu szacowania nieruchomości K. G. (1) z dnia 29 lipca 2022 r. – k. 290 – 319

W dniu 16 grudnia 2021 r. (...) Bank (...) S.A. z/s w W. i K. K. zawarli umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości oraz własności budynków na niej posadowionych.

Dowód:

– zawiadomienie o wpisie do KW nr (...) z dnia 11 stycznia 2022 r. – k. 277 – 277 verte

- wydruk aktualnej księgi wieczystej (...)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było zasadne.

Bezsporna w sprawie była wysokość stawki opłaty za użytkowanie wieczyste, wynosząca 3%. Spór powstał w związku z wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste dokonanym po nowym oszacowaniu wartości nieruchomości i znacznym podwyższeniu opłaty.

Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. W sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2014 r. III CZP 111/13).

Strona pozwana w 2021 r. skutecznie wypowiedziała dotychczas obowiązującą opłatę za użytkowanie wieczyste nieruchomości, co wynika z potwierdzenia odbioru wypowiedzenia a aktualizacja dotyczyła okresu od 1 stycznia 2022 r.

W odniesieniu do opinii biegłej sądowej K. G. (2) uznać należy rację dotychczasowej strony powodowej podnoszącej, że wycena nieruchomości gruntowej dokonana na zlecenie właściciela działki nr (...) w K. była zawyżona, a operat obarczony licznymi błędami, co wynika z opinii Komisji Arbitrażowej Polskiego S. R. (...). Bacząc na wynik wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłą sądową, stwierdzić należy, że to operat szacunkowy sporządzony na zlecenie dotychczasowego użytkownika wskazywał bardzo zbliżoną wartość nieruchomości, choć stanowi on w niniejszym postępowaniu jedynie opinię prywatną nie stanowiącą podstawy rozstrzygnięcia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddalając wniosek użytkownika wieczystego powołało treść art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami i podniosło, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych i jeśli użytkownik wieczysty uważał, że operat, na którego podstawie dokonano aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego budzi wątpliwości, powinien – zgodnie z powyższym przepisem – uzyskać i przedłożyć opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Dotychczasowa strona powodowa przedstawiła opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na etapie procesu sądowego. Przedłożona sądowi opinia Komisji Arbitrażowej (...) Stowarzyszenia (...) im. prof. A. H. potwierdziła trafność zarzutów użytkownika wieczystego stawianych operatowi szacunkowemu sporządzonemu na zlecenie pozwanej, będącej podstawą wyliczenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Opinia w przedmiocie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie zastępuje jednak opinii biegłego sądowego i inne aspekty są jej przedmiotem.

Biegła sądowa sporządzając opinię zgodnie z postanowieniem sądu przyjęła metodę wyceny nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami, ustaliła wartość nieruchomości gruntowych podejściem porównawczym w wycenie nieruchomości według powszechnych krajowych zasad wyceny, co wynika jednoznacznie z opinii pisemnej. Zdaniem Sądu, opinia jest spójna, logiczna i sporządzona w odniesieniu do obowiązujących przepisów w sposób profesjonalny. Biegła uwzględniła wszelkie niezbędne kwestie potrzebne do wyceny nieruchomości w niniejszej sprawie. Żadna ze stron nie wniosła zastrzeżeń do opinii biegłej sądowej K. G. (1).

W rozstrzyganej przez sąd sprawie została sporządzona jedna wycena nieruchomości przez jednego biegłego sądowego, a przepis art.157 ust. 3 w/w ustawy wskazuje, że w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. Zatem nie było w sprawie rozbieżnych opinii biegłych sądowych.

Biorąc pod uwagę, że opłata za użytkowanie wieczyste nie była aktualizowana w ciągu ostatnich 3 lat, a wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste uległ zmianie w stosunku do ostatniej aktualizacji, opłatę należało zaktualizować.

W sprawie rozstrzyganej przez sąd, zaktualizowana opłata roczna została ustalona jako 3 % wartości nieruchomości określonej w opinii przez biegłą sądową z zakresu szacowania nieruchomości K. G. (1) za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą (...), stanowiącą działkę nr (...), obręb (...), o powierzchni 0,1557 ha i wynosi 9 810 zł [327 000 x 3%]. Oznacza to, że wartość przedmiotowej nieruchomości przewyższa ponad dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej wynoszącej 3 738 zł. W związku z tym zgodnie z art. 77 ust.2a o gospodarce nieruchomościami, powód winien wnieść opłaty za użytkowanie wieczyste:

– w pierwszym roku od aktualizacji tj. od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. opłatę w wysokości 7 476 zł jako dwukrotność dotychczasowej opłaty (2 x 3 738 zł),

– w drugim roku od aktualizacji tj. od 1 stycznia 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. opłatę w wysokości 8 643 zł (dwukrotność dotychczasowej 7 476 zł + połowa nadwyżki 1 167 zł, ponieważ nadwyżka wynosi 2 352 zł [9 810 – 7 476= 2 352] a jej połowa to 1 167 zł,

– w trzecim roku od aktualizacji tj. od 1 stycznia 2024 r. opłatę w wysokości 9 810 zł [8 643 zł + połowa nadwyżki 1 167 zł].

W trzecim roku od aktualizacji, opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości osiągną więc oznaczoną wysokość w odniesieniu do wartości nieruchomości określonej w opinii biegłej sądowej K. G. (1).

Mając na względzie powyższe okoliczności sąd orzekł jak w pkt I i II wyroku, w pozostałej części oddalając powództwo jako nieudowodnione w odniesieniu do przeprowadzonych dowodów, ponieważ dotychczasowa strona powodowa nie określiła jednoznacznie, do jakiej kwoty aktualizacja jest zasadna.