Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 marca 2022 r.

Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Katarzyna Wilczyńska

Protokolant: Violetta Podsiadlik

po rozpoznaniu w dniu 24 lutego 2022 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej „(...)”

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)

o zapłatę

1.  uchyla uchwałę nr (...) właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 27 czerwca 2019 roku w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego za 2019 rok oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek;

2.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej „(...)” kwotę 577,00 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Katarzyna Wilczyńska

Sygn. akt I C 1437/19

UZASADNIENIE

Powódka – Spółdzielnia Mieszkaniowa „(...)” – w pozwie z dnia 8 sierpnia 2019 r. (data stempla pocztowego k. 14) wniosła o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 27 czerwca 2019 r. w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na 2019 rok oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek, oraz o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Zaskarżonej uchwale powódka zarzuciła naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz naruszenie interesów powódki w zakresie, w jakim powódka jako właścicielka miejsc postojowych w garażu wielopoziomowym naziemnym została zobowiązana do pokrywania kosztów m.in. konserwacji dźwigów oraz energii elektrycznej, kosztów ochrony lub konserwacji zieleni w częściach wspólnych, w takiej samej wysokości jak właściciele mieszkań pomimo tego, że garaż nie posiada wind a w przypadku kosztów energii elektrycznej, energia ta jest zużywana do oświetlenia klatek schodowych w budynkach mieszkalnych, napędu wind oraz wentylacji mechanicznej nie obsługujących garażu wielopoziomowego naziemnego, do których dostępu nie mają właściciele miejsc postojowych w garażu, w tym powodowa spółdzielnia, która jest jedynie właścicielem miejsc postojowych. W ocenie powódki, takie obciążenie jej kosztami utrzymania części wspólnych nieruchomości, które to koszty generują głównie budynki mieszkalne, w których notowane jest nieporównywalnie wyższe zużycie prądu z powodu dźwigów oraz oświetlania klatek schodowych, jest niesprawiedliwe i narusza interesy powódki. Powódka jest bowiem zmuszana do ponoszenia kosztów opłat za media, z których nawet nie ma szans skorzystać (pozew k. 2-3v).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W., w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki kosztów procesu według norm przepisanych (odpowiedź na pozew k. 21-24).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa „(...)” jest właścicielem miejsc postojowych w garażach podziemnym oraz naziemnym znajdujących się w nieruchomości przy ul. (...) w W..

W dniu 27 czerwca 2019 r. zebranie właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W., w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęło uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na 2019 rok oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek. Uchwała została podjęta większością 54,05 % głosów (dowód: uchwała nr (...) z 27 czerwca 2019 roku k. 11v).

O przedmiotowej uchwale powódka została powiadomiona w dniu 27 czerwca 2019 roku (dowód: zawiadomienie o podjętych uchwałach k. 10).

W treści ww. uchwały nr (...) z właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) w W. określili wysokość zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 3,30 zł/m2 - jednakowej dla lokali mieszkalnych, jak i miejsc postojowych w garażu wielopoziomowym naziemnym.

Właściciele oraz najemcy miejsc postojowych w garażu wielopoziomowym naziemnym nie mają dostępu do wind oraz części powierzchni wspólnych takich jak klatki schodowe i trawniki, nie korzystają z ochrony obiektu (bezsporne).

Powyższy stan faktyczny nie był sporny między stronami i został ustalony przez Sąd na podstawie przedłożonych przez strony postępowania do akt sprawy ww. dokumentów prywatnych. Dokumenty nie były kwestionowane przez żadną ze stron, również Sąd nie znalazł podstaw by odmówić im mocy dowodowej.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostawały między stronami w zasadzie bezsporne. Rozstrzygnięcia wymagała natomiast kwestia, czy podjęta przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. uchwała nr (...) z dnia 27 czerwca 2019 roku narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy powódki.

Stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu (dalej: uwl) może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. (ust. 2 ww. przepisu).

W pierwszej kolejności badaniu przez Sąd podlegał zatem termin. Zachowanie terminu uzasadnia bowiem rozpoznanie przesłanki merytorycznej powództwa. Powódka nie uchybiła powyższemu terminowi, wykazując, za pomocą dołączonych do pozwu dokumentów, że zawiadomienie informujące powódkę o treści przedmiotowej uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów otrzymała w dniu 27 czerwca 2019 r., natomiast pozew został skierowany do Sądu w dniu 8 sierpnia 2019 r., a więc przed upływem 6 tygodni.

Czynnie legitymowanym do wytoczenia powództwa jest każdy właściciel lokalu – zarówno ten, który brał udział w głosowaniu i głosował za uchwałą bądź przeciw niej, jak i ten, który nie brał w ogóle udziału w głosowaniu. Powódka, jako właściciel miejsc postojowych w garażu wielopoziomowym chodzących w skład pozwanej Wspólnoty, posiada czynną legitymację do wytoczenia powództwa o uchylenie przedmiotowej uchwały.

Sedno sporu zatem stanowiła kwestia ustalenia, czy zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy powódki.

W ocenie Sądu należało podzielić w pełni argumentację strony powodowej zawartą w pozwie.

Z art. 13 ust. 1 uwl wynika obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z kolei według art. 14 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Natomiast art. 12 ust. 2 powołanej ustawy stanowi jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów. Przepis ten, nie może być jednak zdaniem Sądu rozumiany jako podstawa do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości, w oderwaniu od faktycznych wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Skoro właściciele miejsc postojowych w garażu wielopoziomowym naziemnym nie mają dostępu do urządzeń takich jak windy, miejsc takich jak klatki schodowe, trawniki czy innych powierzchni części nieruchomości wspólnej i nie korzystają z ochrony obiektu, to powyższe czyni zasadnym możliwość odpowiedniego zróżnicowania w uchwale wysokości opłat przeznaczonej na ten cel względem właścicieli tych lokali, którzy korzystają z tych usług i urządzeń. Tym samym zaskarżona uchwała w części dotyczącej wprowadzenia jednakowych stawek w kosztach zarządu nieruchomością wspólną na takich samych zasadach dla wszystkich właścicieli, w tym również nie posiadających dostępu do ww. usług lub miejsc, w sposób oczywisty godzi w interesy powódki, która wskutek uchwalenia zaskarżonej uchwały została obciążona kosztami w wysokości wyższej niż wynikająca z ww. przepisu art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uwzględnił roszczenie powódki w całości, o czym orzeczono w punkcie 1. wyroku.

O kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Strona pozwana przegrała proces i jest zobowiązana do zwrotu kosztów procesu, co uzasadniało zasądzenie od pozwanej wspólnoty na rzecz powódki kwoty 577 zł, w tym kwoty 360 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego ustalonej w stawce minimalnej na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, gdyż strona powodowa w toku postępowania była zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego. Pozostałe koszty procesu stanowi opłata sądowa od pozwu w wysokości 200 zł.

SSO Katarzyna Wilczyńska

(...) (...)

(...)

SSO Katarzyna Wilczyńska