Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 października 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Katarzyna Jakubowska - Pogorzelska

po rozpoznaniu w dniu 26 października 2023 r. w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwkoM. S. W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 2 marca 2022 roku, sygn. akt I C 2097/21

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz M. S. W. kwotę 4050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od daty uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska

Sygn. akt I ACa 1105/22

UZASADNIENIE

Pozwem z 18 czerwca 2021 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. wniosła o:

1. zasądzenie od pozwanego m.st. W. na rzecz powodowej Spółdzielni kwoty 98.388,42 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi:

a. od kwoty 32.796,14 zł od dnia 3 października 2019 r. do dnia zapłaty;

b. od kwoty 32.796,14 zł od dnia 25 marca 2020 r. do dnia zapłaty;

c. od kwoty 32.796,14 zł od dnia 26 marca 2021 r. do dnia zapłaty

2. zasądzenie od pozwanego m.st. W. na rzecz powodowej Spółdzielni kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwany m.st. W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przewidzianych.

Pismem procesowym z 21 września 2021 r. powodowa Spółdzielnia z ostrożności procesowej wystąpiła z roszczeniem ewentualnym: ustalenia, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W., jako użytkownik wieczysty działki ew. nr (...) o pow. 806 m2, położonej w W. przy ul. (...), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...), zobowiązana jest do uiszczania, począwszy od 1 stycznia 2019 r., na rzecz m.st. W., jako właściciela powyższej działki gruntu, opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% ceny nieruchomości gruntowej pomniejszonej o przysługującą Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. bonifikatę wynoszącą ½ opłaty rocznej.

Pozwany wniósł o odrzucenie pozwu w zakresie ustalenia stawki opłaty rocznej i oddalenie powództwa o zapłatę w całości.

Wyrokiem z dnia 2 marca 2022 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo o zapłatę; oddalił wniosek o odrzucenie pozwu ewentualnego o ustalenie; oddalił powództwo ewentualne o ustalenie i zapłatę oraz odstąpił od obciążania powoda kosztami zastępstwa procesowego poniesionymi przez pozwanego.

Sąd Okręgowy ustalił, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. była wyłącznym użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ew. nr (...) o pow. 4.960 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prowadził Księgę wieczystą Kw nr (...).

Pismem z 9 grudnia 2016 r. m.st. W. jako właściciel gruntu wypowiedział ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2016 r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej i zaproponował nową wysokość, stanowiącą 3% wartości gruntu w wysokości 605.467,20 zł. W przypadku opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości za 2019 r. oraz za lata następne, jej wysokość miała stanowić kwotę 605.467,20 zł, a po zastosowaniu 50% zniżki przysługującej dotychczas wieczystemu użytkownikowi odpowiadać miała kwocie 302.733,60 zł. Przyczyną zastosowania 3% stawki było wykorzystywanie przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w W. przedmiotowej nieruchomości na cele niemieszkalne, tj. na parking naziemny.

28 grudnia 2016 r. Prezydent m. st. W. wydał decyzję Nr (...) zatwierdzająca podział dotychczasowej działki ew. (...) o pow. 4.960 m2 na 3 odrębne działki ewidencyjne, tj. działkę ew. nr (...) o pow. 1.866 m2, działkę ew. nr (...) o pow. 806 m2 oraz działkę ew. nr (...)o pow. 2.288 m2. Dla działki ew. nr 36/11, po jej odłączeniu z dotychczasowej księgi wieczystej została utworzona nowa księga wieczysta Kw nr (...).

18 stycznia 2017 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki ew. nr 36/5 było nieuzasadnione.

W dniu 29 marca 2019 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. uiściła, z zastrzeżeniem zwrotu, kwotę 10.144,73 zł z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki ew. nr (...) za 2019 r.

(potwierdzenie przelewu – k. 30)

23 września 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem o sygn. KOX 1734/Po/17 oddaliło wniosek użytkownika wieczystego z dnia 18 stycznia 2017 r.

3 października 2019 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. dokonała, z zastrzeżeniem zwrotu, uzupełniającej wpłaty w wysokości 454.100,40 zł z tytułu opłat rocznych za lata 2017 - 2019 w stosunku do byłej działki ew. nr (...). W powyższej kwocie dopłata z tytułu opłaty rocznej za działkę ew. nr (...) za 2019 r. stanowiła kwotę 39.049,48 zł. Łącznie użytkownik wieczysty uiścił zatem z tytułu opłaty rocznej użytkowania wieczystego przedmiotowej działki gruntu w 2019 r. kwotę 49.194,21 zł.

(potwierdzenie przelewu – k. 35)

Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego za 2020 i 2021 r., w kwocie po 49.194,21 zł zostały uiszczone przez Spółdzielnię, z zastrzeżeniem zwrotu odpowiednio: 25 marca 2020 r. i 26 marca 2021 r.

W dniu 9 października 2017 r. została wydana decyzja Nr (...) w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, dwukondygnacyjnym garażem podziemnym oraz zjazdem, parkingiem naziemnym, infrastrukturą techniczną wraz z zagospodarowaniem terenu na działce o nr. ew. (...) z obrębu 1-04-11 oraz urządzeniem zieleni publicznej o funkcji rekreacyjnej i izolacyjnej wraz z budową infrastruktury technicznej na działce o nr ew. (...) z obrębu 1-04-11 przy ul. (...) w W..

30 marca 2018 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. zwróciła się do pozwanego z wnioskiem o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 3% na 1% w stosunku do działki ew. nr (...) z obrębu 1-04-11 o pow. 806 m2. W uzasadnieniu przedmiotowego wniosku użytkownik wieczysty podniósł, że na skutek wydania ostatecznej decyzji nr (...) Prezydenta m.st. W. z dnia 9 października 2017 r. nastąpiła trwała zmiana korzystania z nieruchomości, która uzasadnia zastosowanie dla przedmiotowej nieruchomości przewidzianej w art. 72 ust. 3 pkt 4 ugn stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1%. Powyższy przepis wskazuje bowiem stawkę opłaty rocznej wynoszącą 1% dla nieruchomości oddanych na inne cele publiczne. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. nie otrzymała odpowiedzi na powyższy wniosek.

Pismem z 27 marca 2018 r. m.st. W. odmówiło (od dnia 1 stycznia 2018 r.) zmiany stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej na działce o nr ew. (...) z obrębu 1-04-11 z 3% na 1%. Zdaniem właściciela gruntu użytkownik wieczysty nie wykazał, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości. W ocenie m.st. W. o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego można mówić dopiero wówczas, gdy następuje zakończenie budowy, tzn. z chwilą dopuszczenia budynku do użytkowania.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. urządziła na działce (...) z obrębu 1-04-11 ogólnodostępny teren zieleni publicznej, zwany Zieleńcem, a wykonanie wszelkich prac i robót budowlanych służących urządzeniu Zieleńca nastąpiło wraz z budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na działce ew. nr (...) przy ul. (...). Roboty budowlane związane z budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce ew. nr (...) z obrębu 1-04-11 zostały zakończone jesienią 2019 r.

2 grudnia 2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. st. W. wydał decyzję nr (...) o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wraz z garażem podziemnym oraz zjazdem, parkingiem naziemnym, infrastrukturą techniczną wraz z zagospodarowaniem terenu na działce o nr ew. (...) przy ul. (...) w W. oraz urządzeniem zieleni publicznej o funkcji rekreacyjnej i izolacyjnej wraz z budową infrastruktury technicznej na działce o nr ew. (...)z obrębu 1-04-11 przy ul. (...) (obecnie ul. (...)) w W..

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w całości na podstawie niekwestionowanych dokumentów, uznając je za wiarygodne.

Sąd Okręgowy wskazał, że w niniejszej sprawie powodowa Spółdzielnia domagała się od m.st. W. zwrotu nadpłaconej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) za okres od 2019 do 2021 r. Uzasadniając swoje żądanie powołała dwie odrębne podstawy do uznania, iż ustalona przez pozwanego stawka procentowa opłaty rocznej winna zostać pomniejszona z 3% na 1%. Pierwszą podstawę stanowiła trwała zmiana korzystania z nieruchomości skutkująca zmianą celu użytkowania wieczystego, z którym wiązało się stosowne obniżenie bonifikaty. Drugą podstawą było wejście w życie ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U.2019.270), która wprowadzała do ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami art. 73 ust. 3 pkt 3b ugn, ustalający stawkę procentową opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele.

Sąd Okręgowy zauważył, że spór w niniejszej sprawie dotyczył możliwości domagania się w postępowaniu przed sądem powszechnym ustalenia stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w związku ze zmianą przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także możliwości ustalenia przez sąd czy i kiedy w niniejszej sprawie nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, skutkująca obniżeniem stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Analizując zmiany przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z art. 73 ust. 2 ugn (w brzmieniu obowiązującym 30 marca 2018 r. – kiedy to powodowa Spółdzielnia złożyła wniosek o zmianę stawki procentowej) jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 ugn.

Ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2019, poz.1309) art. 73 ust. 2 ugn otrzymał brzmienie: „Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty". Ponadto dodany został ust. 2e, zgodnie z którym: „W przypadku złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku, o którym mowa w ust. 2 lub 2b, właściwy organ przedstawia pisemne stanowisko w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Jeżeli organ nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.”

W ocenie Sądu Okręgowego, uzasadnione było przyjęcie w niniejszej sprawie, że w okresie 25 miesięcy od dnia uzyskania pozwolenia na budowę, Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. bez opóźnień zrealizowała na przedmiotowej nieruchomości w całości, łącznie z dopuszczeniem do użytkowania, inwestycję mieszkaniową wraz z urządzonym terenem zieleni publicznej. W związku z tym, że proces budowy był sprawny i zakończył się osiągnięciem celu, należało stwierdzić, że trwała zmiana korzystania z nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr (...) z obrębu 1-04-11 nastąpiła 7 listopada 2017 r., kiedy to stała się ostateczna decyzja Nr (...). Tym samym Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska pozwanego wyrażonego w piśmie z 27 marca 2018 r., że o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego można mówić dopiero wówczas, gdy następuje zakończenie budowy, tzn. z chwilą dopuszczenia budynku do użytkowania. Jeżeli inwestycja realizowana jest terminowo, bez opóźnień, możliwe jest przyjęcie wcześniejszego terminu związanego z pozwoleniem na budowę. Jednakże ustalenie to nie było wystarczające do uwzględnienia powództwa.

W związku z tym, że działka nr (...) została przeznaczona na tereny zielone, nie było podstaw do stosowania w jej przypadku art. 72 ust. 3b ugn obowiązującego od 13 lutego 2019 r. (dodanego ustawą z 31 stycznia 2019 r.). Dotyczy on bowiem nieruchomości gruntowych, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczonej na te cele. W konsekwencji nie doszło też do obligatoryjnego ustalenia obniżonej stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej do 2019 r. na podstawie art. 3 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Skutek polegający na obniżeniu opłaty rocznej do 1% w stosunku do działki nr (...) nie nastąpił również w związku z wnioskiem użytkownika wieczystego z 30 marca 2018 r. W tej dacie do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej zastosowanie miał art. 73 ust. 2 ugn odwołujący się do trybu postępowania określonego w art. 78–81 ugn. Tym samym użytkownik wieczysty winien wystąpić ze stosownym wnioskiem do samorządowego kolegium odwoławczego. Pomimo bezczynności właściciela nieruchomości powodowa Spółdzielnia z takim wnioskiem nie wystąpiła.

W ocenie Sądu Okręgowego nie było też podstaw do przyjęcia, że złożenie przez powódkę wniosku z 30 marca 2018 r. uruchomiło procedurę określoną w art. 73 ust. 2–2e ugn, obowiązującą od 15 sierpnia 2019 r.

Po pierwsze, nowe przepisy zaczęły obowiązywać ponad rok od złożenia wniosku, a po drugie, powódka nie skorzystała z możliwości wniesienia stosownego pozwu wobec bezczynności organu na podstawie art. 73 ust. 2e ugn.

W związku z tym, że w zakresie działki nr (...) nie doszło z mocy prawa do obniżenia stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie można było uwzględnić powództwa o zapłatę. Nie było też podstaw do uwzględnienia żądania ewentualnego ustalenia na podstawie art. 189 k.p.c. o co wnosiła powodowa Spółdzielnia w piśmie z 17 września 2021 r. Takie ustalenie miałoby charakter deklaratywny, natomiast właściwa procedura prowadząca do obniżenia stawki określona została w art. 73 ust. 2e ugn. Jednak nie została ona wykorzystana przez użytkownika wieczystego. Inicjuje ją wniosek o zmianę celu użytkowania wieczystego, a dopiero następny etap stanowi ewentualny pozew do sądu powszechnego.

Z tych względów Sąd Okręgowy oddalił również powództwo ewentualne o ustalenie i zapłatę.

Jednocześnie Sąd Okręgowy nie uwzględnił wniosku pozwanego o odrzucenie pozwu w zakresie żądania ustalenia stawki opłaty rocznej (pkt 1. pisma z 20 grudnia 2021 r. – k. 109-110) z uwagi na czasową niedopuszczalność drogi sądowej. Sąd wskazał po pierwsze, że odrzucenie pozwu uzasadnione byłoby, gdyby powód wystąpił do sądu z żądaniem ustalenia wg przepisów art. 78-80 ugn z pominięciem uprzedniego postępowania administracyjnego przed samorządowym kolegium odwoławczym. Jednak obecnie obowiązujące przepisy nie przewidują w przypadku obniżenia stawki procentowej postępowania administracyjnego, a jedynie obligują użytkownika wieczystego do wystąpienia z wnioskiem do właściciela nieruchomości (stosownego organu). Zatem powództwo wytoczone na podstawie art. 73 ust. 2e ugn mogłoby być uznane za przedwczesne, co winno skutkować oddaleniem żądania, a nie jego odrzuceniem. Po drugie, zdaniem Sądu Okręgowego, nie ma podstaw, aby przyjmować, że wolą powódki było występowanie z żądaniem ustalenia na podstawie art. 73 ust. 2e. Jako podstawę żądania strona powodowa wyraźnie wskazywała art. 189 k.p.c., a w tym zakresie powództwo co do zasady jest dopuszczalne i winno podlegać merytorycznej ocenie. Z tych względów wniosek o odrzucenie pozwu ewentualnego Sąd oddalił (pkt II wyroku).

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 102 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa, zaskarżając wyrok w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj.:

1. art. 72 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, że nie może on mieć zastosowania do działki ewid. nr (...)z obrębu 1-04-11, gdyż przed dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiła już trwała zmiana sposobu korzystania z tej nieruchomości polegająca na przeznaczeniu jej pod urządzoną zieleń publiczną i tym samym nie wzięciu pod uwagę, że do dnia 1 stycznia 2019 r., ani Samorządowego Kolegium Odwoławcze w W., ani sąd powszechny nie ustalił prawomocnym orzeczeniem, że przedmiotowa nieruchomość, nie jest już nieruchomością gruntową, na której położone są stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej;

2. art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 270) poprzez uzależnienie zasadności roszczenia o zwrot przez pozwane m. st. W. świadczenia nienależnego w wysokości 98.388,42 zł od wcześniejszego ustalenia w prawomocnym orzeczeniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego albo sądu powszechnego wysokości stawki procentowej wynoszącej 1% ceny przedmiotowej nieruchomości, gdy zgodnie z powyższym przepisem, z uwagi na zmianę wysokości stawki opłaty rocznej, która nastąpiła z mocy prawa, tj. z mocy art. 3 ust. 3 ww. ustawy, z dniem wejścia jej w życie umorzeniu podlegały wszystkie postępowania w sprawach ustalenia lub aktualizacji stawek procentowych opłat, jeżeli dotyczą nieruchomości, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami;

3. art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 270) poprzez nie wzięcie pod uwagę, że zgodnie z powyższym przepisem pozwane m. st. W. było zobowiązane, nawet bez wniosku użytkownika wieczystego, w terminie 6 miesięcy od dnia wejścia w życie powyższej ustawy, ustalić wysokość stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki ewid. nr (...)z obrębu 1-04-11 na 1% ceny (0,5 % ceny po uwzględnieniu bonifikaty), po czym powiadomić na piśmie o wysokości nowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej od 2019 roku Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w W..

Wskazując na powyższe zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kwoty 98.388,42 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi: od kwoty 32.796,14 zł od dnia 3 października 2019 r. do dnia zapłaty, od kwoty 32.796,14zł od dnia 25 marca 2020 r. do dnia zapłaty, od kwoty 32.796,14 zł od dnia 26 marca 2021 r. do dnia zapłaty. Ewentualnie wniósł o ustalenie, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W., jako użytkownik wieczysty działki ewid. nr (...) z obrębu 1-04-11 o pow. 806 m2, położonej w W. przy ul. (...), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW nr (...), zobowiązana była do uiszczania, począwszy od 1 stycznia 2019 r., na rzecz m.st. W., jako właściciela powyższej działki gruntu, opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% ceny nieruchomości pomniejszonej o przysługującą Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. bonifikatę wynoszącą 1/4 opłaty rocznej i w związku z tym zasądzenie od pozwanego m. st. W. na rzecz powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwoty 98.388,42 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi:

- od kwoty 32.796,14 zł od dnia 3 października 2019 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 32.796,14 zł od dnia 25 marca 2020 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 32.796,14 zł od dnia 26 marca 2021 r. do dnia zapłaty.

Ponadto powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w przypadku, gdy Sąd Apelacyjny uznał, że Sąd Okręgowy w Warszawie nie rozpoznał istoty sprawy, albo gdy uzna, że wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, a także o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W piśmie z dnia 4 października 2023r. powód dodatkowo wskazał na 1. błędna ocenę materiału dowodowego poprzez naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie okoliczności faktycznych takich jak: a/ fakt użyczania działki pod parking powierzchniowy przed rozpoczęciem inwestycji, b/ stanowiska pozwanego wyrażanego przed wszczęciem postępowania i w toku niniejszej sprawy, zgodnie z którym zmiana przeznaczenia nieruchomości na cel mieszkaniowy nastąpiła po dniu w którym stała się ostateczna decyzja z dnia 2 grudnia 2019r. o pozwoleniu na użytkowanie, c/ braku wydania do dnia 1 stycznia 2019r. czyli wejścia w życie art. 72 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami orzeczenia przez SKO, czy sąd powszechny orzeczenia stwierdzającego że z dniem 9 października 2017r. nastąpiła zmiana przeznaczenia działki (...),

2. naruszenie art. 45 Konstytucji RP przez pozbawienie powoda prawa do sądu czyli prawa do rozpatrzenia wniesionego powództwa o zapłatę poprzez brak możliwości udowodnienia przed zmianą przepisów art. 78-81 w zw. z art. 73 ust 2 ugn, że nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości, uzasadniająca zmianę wysokości stawki procentowej,

3 art. 72 ust. 3 b ugn przez przyjęcie, że nie może mieć zastosowania do działki nr (...), gdyż przed 1 stycznia 2019r. nastąpiła już trwała zmiana sposobu korzystania z tej nieruchomości polegająca na przeznaczeniu jej pod zieleń publiczną i tym samym niewzięciu pod uwagę, że do dnia 1 stycznia 2019r. ani SKO ani sąd powszechny nie ustaliły, że działka nie jest już nieruchomością gruntową, na której posadowione są stanowiska postojowe,

4. art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uzależnienie zasadności roszczenia o zwrot nienależnego świadczenia od wcześniejszego ustalenia w prawomocnym orzeczeniu SKO albo sądu powszechnego wysokości stawki procentowej wynoszącej 1%, gdy zgodnie z powyższym przepisem zmiana wysokości stawki opłaty rocznej nastąpiła z mocy prawa, a z dniem jej wejścia w życie umorzeniu podlegały wszystkie postępowania w sprawach ustalenia lub aktualizacji jeżeli dotyczą nieruchomości, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami,

5. art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 31 stycznia 2019r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nie wzięcie pod uwagę, że zgodnie z powyższym przepisem pozwany był zobowiązany w terminie 6 miesięcy od dnia wejścia w zycie ustawy ustalić wysokość stawki opłaty rocznej na 1 % ceny.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda była bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

Biorąc pod uwagę argumentację przytoczoną przez stronę powodową w apelacji, jak również w toku postępowania pierwszoinstancyjnego oraz pisma uzupełniającego zarzuty apelacyjne, konieczne było rozważenie zasadności powództwa w kontekście zmiany przeznaczenia nieruchomości obejmującej działkę (...) jak również zmiany przepisów regulujących wysokość stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste i obowiązującego w tym przypadku trybu postępowania dotyczącego z kwestionowania opłaty.

Sąd Apelacyjny podziela przy tym w całości ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy, przyjmując je za podstawę także własnego rozstrzygnięcia. Powód nie kwestionował ich zresztą w wywiedzionej apelacji, a ustalenia te w całości opierały się na przedłożonych do akt dokumentach. Dotyczy to także okoliczności związanych ze zmianą przeznaczenia nieruchomości obejmującej sporną działkę numer (...). W tym zakresie Sąd Okręgowy prawidłowo wskazał, że m.st. W. wypowiedziało ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2016 r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej i zaproponowało nową wysokość, stanowiącą 3% wartości gruntu w związku z wykorzystywaniem przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w W. tej nieruchomości na cele niemieszkalne, tj. na parking naziemny. Z kolei w dniu 9 października 2017 r. została wydana przez Prezydenta m.st. W. decyzja Nr (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem naziemnym, infrastrukturą techniczną wraz z zagospodarowaniem terenu na działce o nr. ew. (...) z obrębu 1-04-11 oraz urządzeniem zieleni publicznej o funkcji rekreacyjnej i izolacyjnej wraz z budową infrastruktury technicznej na działce o nr ew. (...) z obrębu 1-04-11 przy ul. (...) w W.. W oparciu o powyższą decyzję na działce nr (...) została urządzona zieleń publiczna o funkcji rekreacyjnej i izolacyjnej wraz z budową infrastruktury technicznej. Jak wskazał powód w swej apelacji przedmiotowa działka gruntu znalazła się w obszarze oznaczonym symbolem G 156 ZP, co zgodnie z § 5 ust. 1 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odpowiadało terenom urządzonej zieleni publicznej, a wykonanie wszelkich prac i robót budowlanych służących urządzeniu Zieleńca nastąpiło wraz z budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na działce ew. nr (...) przy ul. (...).

Na tym tle prawidłowo także Sąd Okręgowy przyjął, że ze względu na sprawne przeprowadzenie robót budowlanych zwieńczone udzieleniem pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego już w dniu 2 grudnia 2019 r., trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr (...) z obrębu 1-04-11 nastąpiła 7 listopada 2017 r., kiedy to stała się ostateczna decyzja Nr (...). Od tej daty nieruchomość stanowiąca działkę (...) nie mogła być w dalszym ciągu traktowana jako nieruchomość gruntowa, na której położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczonej na te cele lecz jako ogólnodostępny teren zieleni publicznej. Powyższe przekłada się na wysokość należnej stawki procentowej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę (...).

W związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości na mocy ww. decyzji administracyjnej z dnia 9 października 2017r. Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła z wnioskiem z dnia 30 marca 2018r. o zmianę stawki z 3 na 1 % powołując się na przepis art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową opłata za użytkowanie wieczyste winna wynosić 1% ceny. Powyższy wniosek nie został rozpoznany przez m. S. W., które nie nadało mu biegu. Wobec bezczynności właściciela w ciągu 90 dni od złożenia powyższego żądania powodowa Spółdzielnia winna złożyć stosowny wniosek do kolegium w trybie przewidzianym w art. 78-81 ugn.

Zgodnie bowiem z art. 73 ust. 2 ugn (w brzemieniu obowiązującym 30 marca 2018 r.) jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 ugn. Z kolei jak stanowi art. 81 ust. 1 ugn użytkownik wieczysty może żądać dokonania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić w formie pisemnej w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. W przypadku odmowy aktualizacji opłaty rocznej użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku nierozpatrzenia żądania w terminie 30 dni użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Przepisy art. 77-80 stosuje się odpowiednio.

Z powyższego wynika, że na podstawie obowiązujących w dacie złożenia wniosku przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, zmiana stawki procentowej opłaty rocznej mogła nastąpić bądź z inicjatywy właściciela w drodze wypowiedzenia bądź też na wniosek użytkownika wieczystego, jednak trybu tego powodowa spółdzielnia nie dochowała, poprzestając na wniosku z 30 marca 2018r., który nie doczekał się reakcji ze strony właściciela. Pismo m.st. W. z dnia 27 marca 2018r. nie może być przy tym potraktowane jako odpowiedź na powyższy wniosek, skoro poprzedzało ono złożenie wniosku przez użytkownika wieczystego. Ponieważ

Trafne było w tym kontekście stwierdzenie Sądu Okręgowego, że użytkownik wieczysty nie dochował obligatoryjnego trybu postępowania przewidzianego w przepisach art. 78-81 u.g.n. Skoro bowiem w terminie 30 dni właściciel nie rozpatrzył żądania złożonego przez użytkownika wieczystego, winien on w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium zgodnie z art. 81 ugn, czego jednak bezspornie zaniechał. Powyższy tryb był obligatoryjny, a jego wyczerpanie stanowi pozytywną przesłankę otwierającą drogę do rozpoznania sprawy przez sąd. W konsekwencji należało uznać, że powodowa Spółdzielnia wnioskiem z dnia 30 marca 2018r. nie doprowadziła do zmiany stawki procentowej opłat z tytułu użytkowania wieczystego działki (...), pomimo zmiany przeznaczenia tej nieruchomości, co trafnie ustalił Sąd Okręgowy.

Zważywszy na dokonaną zmianę przeznaczenia nieruchomości całkowicie chybiona była argumentacja skarżącego odwołująca się do zmiany przepisów wynikająca z wejścia w życie ustawy z dnia 31 stycznia 2019 (z dniem 13 lutego 2019r) polegająca na dodaniu art. 72 ust. 3b ugn. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. zmianie uległo brzmienie art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 i 2348), poprzez dodanie pkt 3b, zgodnie z którym za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele - 1% ceny.

Należy podkreślić, że w związku z tym, iż działka nr (...) na mocy decyzji z 9 października 2017r. została przeznaczona na tereny zielone, nie było już podstaw do stosowania w odniesieniu do niej przepisu art. 72 ust. 3b ugn, dotyczącego nieruchomości gruntowych, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczonej na te cele. Zarzuty powoda odwołujące się do okoliczności jakie miały miejsce przed zmianą przeznaczenia działki nie maja znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, jak również nie można zgodzić się z oczekiwaniem powoda, co do potrzeby przesądzenia w innym postępowaniu przeznaczenia tej nieruchomości. Stanowisko powoda w tym zakresie cechuje zasadnicza wewnętrzna sprzeczność, skoro z jednej strony twierdzi, że działka (...) zmieniła przeznaczenie w związku z decyzją o pozwoleniu na budowę (teren zielony), z drugiej zaś oczekuje w dalszym ciągu stosowania do tej działki przepisów właściwych dla nieruchomości ze zlokalizowanymi miejscami postojowymi. W związku z tym zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. należało uznać za bezzasadne, jak również wadliwie skonstruowane, bowiem nie odnosiły się one do zastosowanych przez Sąd Okręgowy kryteriów oceny dowodów z dokumentów. Nie budziło przy tym wątpliwości, że kwestia przeznaczenia nieruchomości na potrzeby niniejszej sprawy podlegała ustaleniu w tym postępowaniu, bez konieczności odsyłania do innych postępowań administracyjnych czy też sądowych.

W świetle prawidłowych ustaleń Sądu Okręgowego nie powinno budzić wątpliwości, że w dacie wejścia w życie wspomnianej wyżej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 31 stycznia 2019 r., działka (...) nie stanowiła już terenu pod stanowiska postojowe lecz była przeznaczona na teren zielony. Okoliczności tej zresztą strona powodowa nie kwestionowała, a wręcz opierała na tym swoją argumentację, aczkolwiek w sposób dalece niekonsekwentny. Powołany w apelacji i jej uzupełnieniu przepis art. 72 ust. 3b ugn nie znajdował zatem zastosowania do nieruchomości obejmującej działkę (...).

Mając powyższe na uwadze, nie mógł także mieć zastosowania przepis art. 3 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, który odnosi się do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Zgodnie z ust. 1 do ustalenia wysokości rocznej opłaty przekształceniowej za nieruchomości, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt 3b ustawy zmienianej w art. 1, przyjmuje się stawkę procentową w wysokości 1% ceny nieruchomości gruntowej

Jak wynika wprost z przytoczonego wyżej art. 3 ust. 1 ugn, przepis ten odnosi się wyłącznie do spraw dotyczących ustalenia lub aktualizacji stawek procentowych opłat za nieruchomości, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem do nieruchomości gruntowych, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele. Zgodnie z ust. 2 z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się postępowania w sprawach ustalenia lub aktualizacji stawek procentowych opłat, o których mowa w art. 21 ust. 1 ustawy zmienianej w art. 2, jeżeli dotyczą nieruchomości, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt 3b ustawy zmienianej w art. 1.

Skoro sporna działka (...) od dnia 7 listopada 2017r. stanowiła teren przeznaczony pod zieleniec, nie zaś teren, na którym położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele, powołana przez skarżącego nowelizacja nie mogła stanowić przesłanki do zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

W związku z tym za nietrafione należało także uznać argumenty skarżącego deprecjonujące znaczenie wniosku użytkownika wieczystego o zmianę stawki za użytkowanie wieczyste z uwagi na konieczność umorzenia takiego postępowania w związku ze wspomnianą nowelizacją, która wszakże nie znajdowała zastosowania do działki nr (...).

Skarżący upatrywał także podstawy do zmiany wysokości stawki opłaty rocznej w przepisach ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2019, poz.1309, weszła w życie 15 sierpnia 2019r.), na podstawie której art. 73 ust. 2 ugn otrzymał następujące brzmienie: „Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty". Ponadto dodany został ust. 2e, zgodnie z którym w przypadku złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku, o którym mowa w ust. 2 lub 2b, właściwy organ przedstawia pisemne stanowisko w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Jeżeli organ nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Powołany przepis w istotny sposób modyfikował tryb zmiany wysokości opłaty rocznej z uwagi na zmianę wartości nieruchomości oraz przeznaczenia nieruchomości (poprzednio celu, w jakim użytkowanie zostało ustanowione). Eliminował on bowiem etap postępowania związany ze sprzeciwem do samorządowego kolegium odwoławczego, który w poprzednim stanie prawnym był obligatoryjny i otwierał użytkownikowi wieczystemu drogę sądową. W dalszym ciągu koniecznym elementem inicjującym postępowanie dotyczące zmiany wysokości opłaty było jednak złożenie wniosku przez użytkownika wieczystego albo też wszczęcie takiego postępowania z inicjatywy właściciela. Należy stwierdzić, że w świetle przytoczonego wyżej art. 73 ust. 2-2e ugn tryb postępowania został jasno określony, a jego pierwszym etapem winien być wniosek użytkownika wieczystego skierowany do właściciela nieruchomości lub też inicjatywa podjęta przez właściciela.

Tym niemniej w okolicznościach niniejszej sprawy nie ulegało wątpliwości, że użytkownik wieczysty po dniu 15 sierpnia 2019r. (data wejścia w życie nowelizacji) nie złożył wniosku w trybie określonym w przytoczonym przepisie. Takiego charakteru nie miał z pewnością jego wniosek z dnia 30 marca 2018r., który został złożony pod rządem przepisu art. 73 w poprzednim brzmieniu, co dla jego skuteczności wymagało wyczerpania trybu odwoławczego określonego w art. 78-81 ugn. Rację miał zatem Sąd Okręgowy, że złożenie wniosku w dniu 30 marca 2018r. nie uruchomiło procedury określonej w art. 73 ust. 2-2e ugn w brzmieniu nadanym jej nowelą z dnia 13 czerwca 2019 r., która weszła w życie z dniem 15 lipca 2019 r..

Do obniżenia stawki procentowej z tytułu użytkowania wieczystego działki numer (...) przy ul. (...), nie doszło więc z mocy prawa, jak również powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) nie przeprowadziła w sposób skuteczny postępowania, które prowadziło do obniżenia stawki z 3% do 1 %. Wystąpienie z powództwem w niniejszej sprawie i domaganie się ustalenia niższej stawki procentowej opłaty nastąpiło z pominięciem procedury, o której mowa w art. 73 ust. 2e ugn, zaś wnioskowi z dnia 30 marca 2018 r. nie towarzyszyły dalsze czynności, jakie winny być podjęte przez użytkownika w oparciu o procedurę opisaną w obowiązujący wówczas przepisach art. 77-80 u.g.n..

Powództwo o zapłatę nie mogło być zatem uwzględnione w żadnej części, a zarzuty dotyczące naruszenia omówionych wyżej norm prawa materialnego okazały się bezzasadne. Nie doszło także do naruszenia art. 45 Konstytucji poprzez pozbawienie powodowej Spółdzielni prawa do sądu, bowiem roszczenia zgłoszone w niniejszym postępowaniu zostały poddane ocenie Sądu w oparciu o prawidłowo ustalona podstawę faktyczną oraz w oparciu o znajdujące do niej zastosowanie normy prawa materialnego, jak również te przywołane przez powoda. Podzielając ocenę prawną wyrażoną przez Sąd Okręgowy, Sąd Apelacyjny nie znalazł przesłanek do zmiany wyroku w jakiejkolwiek części.

Apelacja podlegała więc oddaleniu w całości na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego należało orzec w oparciu o przepis art. 98 k.p.c., zważywszy że podjęta przez stronę powodową polemika z zaskarżonym wyrokiem nie znajdowała usprawiedliwionych podstaw.

Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska