Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 lipca 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie, I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Grzegorz Krężołek (spr.)

Sędziowie: SSA Robert Jurga

SSA Beata Kurdziel

Protokolant: Michał Góral

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 czerwca 2023 r. w Krakowie

sprawy z powództwa B. S. (1)

przeciwko Przedsiębiorstwu (...) spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością w Z.

przy interwencji ubocznej po stronie pozwanej (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu

z dnia 19 marca 2021 r., sygn. akt I C 1351/19

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punktach I i III w ten sposób,
że punktom tym nadaje treść:

„I. oddala powództwo,

III. zasądza od powoda B. S. (1) na rzecz strony pozwanej Przedsiębiorstwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. kwotę 15.017 zł (piętnaście tysięcy siedemnaście złotych) tytułem kosztów procesu.”;

2.  zasądza od powoda B. S. (1) na rzecz strony pozwanej Przedsiębiorstwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. kwotę 134.851 zł (sto trzydzieści cztery tysiące osiemset pięćdziesiąt jeden złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

3.  zasądza od powoda B. S. (1) na rzecz (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w S. kwotę 39.738 zł (trzydzieści dziewięć tysięcy siedemset trzydzieści osiem złotych) tytułem kosztów związanych z udziałem interwenienta ubocznego w postępowaniu apelacyjnym, a w pozostałym zakresie wniosek o ich przyznanie oddala.

Sygn. akt : I ACa 605/21

UZASADNIENIE

B. S. (1) w pozwie skierowanym przeciwko Przedsiębiorstwu (...) sp. z o.o. w Z. ,domagał się zobowiązania pozwanej spółki do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości położonej w K. obj.kw. (...), składającej się z działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 0.1819 ha wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego wraz z jednoczesnym oświadczeniem woli o wyrażeniu zgody na zwrotne przeniesienie na rzecz powoda decyzji Starosty (...) nr (...)z dnia 28.02.2011r. znak: (...) zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr ewid. (...) ul. (...) w K. oraz zjazdu z drogi gminnej ,oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) , uprawnienia z której zostały przeniesione przez B. S. (1) na rzecz strony przeciwnej w dniu 2 lutego 2013r.

Wniósł także o obciążenie przeciwniczki procesowej kosztami postępowania.

Uzasadniając żądania wskazał , iż w dniu 27 września 2013r. zawarł z pozwaną spółką,w formie aktu notarialnego, umowę sprzedaży wskazanej wyżej nieruchomości wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego za cenę 2 472 001,91 zł. W § 9 tej umowy kupująca oświadczyła, że posiada wobec spółki (...) spółka z o.o., której udziałowcem był powód, wierzytelność z tytułu niezapłaconych faktur VAT. Część kwoty została już zapłacona, a do zapłaty pozostało 2.472.001,91 zł. Z ceny sprzedaży podanej powyżej jej część w kwocie 1 472 001,91 zł - została z dniem zawarcia umowy , za zgodą wszystkich stron potrącona z wierzytelnością jaką kupująca –pozwana spółka posiadała wobec spółki (...) sp. z o.o.

Pozostała do zapłaty część ceny sprzedaży w wysokości 1 000 000 zł., miała zastać zapłacona sprzedającemu powodowi po wybudowaniu i sprzedaży przez kupującą spółkę na sprzedawanej nieruchomości budynku wraz z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi – jednak nie później niż , w terminie do dnia 31 grudnia 2016 r. Jak podnosił , pomimo upływu terminu do zapłaty , pozwana spółka nie spełniła swojego świadczenia.

Zaniechanie to spowodowało , że powód , działając na podstawie art. 491 kc , wyznaczył spółce dodatkowy termin do zapłaty pozostałej części ceny z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego jego upływu od umowy odstąpi. Pozwana nie wykonała swojego zobowiązania wobec czego w dniu 24 września 2019r. złożył wobec spółki oświadczenie o odstąpieniu od umowy zawartej w dniu 27 września 2013r., jednocześnie wzywając ją do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na swoją rzecz w formie aktu notarialnego. Pozwana nie odebrała tej korespondencji.

Zdaniem B. S. (1), oświadczenie o odstąpieniu stało się skuteczne z chwilą, w której odbiorca mógł się z nim zapoznać. Przy opisanym zaniechaniu spółki wywołało zatem skutek prawny albowiem na wyznaczony u notariusza przez powoda termin zwrotnego przeniesienia nieruchomości pozwana nie stawiła się. Jak podnosił w dalszym ciągu, odstąpienie od umowy sprzedaży tworzy sytuację, w której druga strona jest zobligowana do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na odstępującego.

Podobnie rzecz się ma ze zwrotnym przeniesieniem na niego uprawnień z decyzji administracyjnej.

Odpowiadając na pozew Przedsiębiorstwo (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. wniosła o oddalenie powództwa w całości i obciążenie powoda kosztami procesu.

Uzasadniając swoje stanowisko twierdziła , iż zgodnie z umową z dnia 27 września 2013 r, strony uzależniły powstanie zobowiązania pozwanej do zapłaty na rzecz zbywcy nieruchomości kwoty miliona złotych od wybudowania budynku na nieruchomości w K. i jego sprzedaży wraz z lokalami w terminie do dnia 31 grudnia 2016r. . Wobec nieziszczenia się tego warunku pozwana nie była zobowiązana do zapłaty na rzecz zbywcy pozostałej części ceny , a w konsekwencji B. S. (1) nie miał podstaw do odstąpienia od umowy sprzedaży. Jego roszczenia , jako niezasadne powinny ulec oddaleniu.

Spółka dodatkowo podnosiła, że powód prowadził działalność inwestycyjną i deweloperską oraz był członkiem zarządu i wspólnikiem wielu spółek , które w tych celach wykorzystywał.

Umowę z 27 września 2013r zawarł będac przedsiebiorcą , profesjonalistą na rynku nieruchomości, świadomy podejmowanych decyzji i znając skutki prawne składanych oświadczeń woli.

Na wypadek uznania przez Sąd , iż powód skutecznie złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy , strona przeciwna podniosła zarzut przedawnienia zgłoszonych roszczeń i powołując się na art. 554 kc podnosiła , iż sprzedawaną nieruchomość B. S. (1) nabył w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i rozpoczął na niej inwestycję w ramach działalności deweloperskiej, uzyskując pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego o kubaturze naziemnej części budynku 1490,36 m.kw. , który rzeczywiście miał stanowić luksusowy pensjonat lub hotel.

Spółka (...) broniła się również podniesionym ewentualnie zarzutem zatrzymania w oparciu o art. 496 k.c., wskazując , że przy uznaniu odstąpienia za skuteczne powód jest zobowiązany zwrócić pozwanej spółce kwotę 1 472 001,91 zł z tytułu zapłaconej mu przez pozwaną ceny sprzedaży.

Zapłata ceny nastąpiła poprzez potrącenie wierzytelności pozwanej wobec powoda jako poręczyciela spółki (...). Potrącenie jest formą zapłaty. Dlatego zdaniem pozwanej w orzeczeniu kończącym postępowanie zwrotne przeniesienie własności nieruchomości powinno nastąpić z jednoczesną zapłatą przez powoda na rzecz pozwanej kwoty 1 472 001,91 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 20 września 2013r.

Pozwana z ostrożności procesowej dodała również, że ewentualne rozliczenie finansowe stron winno nastąpić według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu zgodnie z art. 410 w zw z art. 405 k.c., Pozwana wybudowała budynek na nieruchomości powoda. Ma zatem wobec niego roszczenie o zapłatę za wykonane roboty budowalne, albowiem B. S. poręczył za zobowiązania (...). Pozwanej przysługuje zatem na podstawie art. 461 § 1 k.c. prawo zatrzymania nieruchomości w K. do czasu zaspokojenia tego roszczenia.

Wyrokiem z dnia 19 marca 2021r Sąd Okręgowy w Nowym Sączu :

- zobowiązał Przedsiębiorstwo (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. do złożenia oświadczenia woli, iż przenosi na rzecz powoda B. S. (1) (poprzednie nazwisko K.) własność nieruchomości położonej w K., gmina K., powiat (...) składającej się z działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 0,1819 ha., objętej KW nr (...), prowadzoną Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Z. [ pkt I ]

- w pozostałym zakresie odrzucił pozew[ pkt II] oraz

- nakazał pobrać od pozwanego Przedsiębiorstwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w N. kwotę 123 601 zł. tytułem opłaty od pozwu, od uiszczenia której powód był zwolniony [ pkt III sentencji ].

Sąd I instancji ustalił następujące fakty istotne dla rozstrzygnięcia :

B. S. (1) (wcześniej K.) jest synem Z. K., a bratem B. K. (1). Do 2019r łączyły ich poprawne stosunki rodzinne. Powód był silnie emocjonalnie związany z ojcem. Często bywał na imprezach rodzinnych z jego udziałem. Korzystał z jego wsparcia wsparcia finansowego. Wspólnie wyjeżdżali, realizując m. in pasje wspinaczkowe.

Z. K. od wielu lat zajmował się działalnością budowalną i deweloperską na terenie Z. i okolic. Działalność tę prowadził głównie za pośrednictwem Przedsiębiorstwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. , w której był prezesem zarządu.

W działalność budowalną i deweloperską zaangażował swoich dwóch synów B. S. (1) i B. K. (1), chociaż obydwaj nigdy nie posiadali zarejestrowanej działalności gospodarczej w tym zakresie. Powód z bratem po zarejestrowaniu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) L. (...) w Z., wynajęli lokal przy ul (...) w tym mieście gdzie zajmowali się prowadzaniem działalności . Biuro to sąsiadowało z biurem ich ojca Z. K.. Początkowo powód z bratem uczyli się od niego prowadzenia działalności deweloperskiej. Znajdowali mu klientów na zbywane nieruchomości, za co im płacił. Tworzyli swoją bazę informacyjną, reklamowali inwestycje prowadzone przez spółki ojca.

Powód od co najmniej 2009r. zajmował się faktycznie profesjonalną i zawodową działalnością polegającą na zakupie i sprzedaży nieruchomości, inwestorstwem zastępczym w celu dokończenia inwestycji i pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Razem z bratem B. tworzył i realizował projekty inwestycyjne, które polegały na znajdowaniu atrakcyjnych nieruchomości na terenie i w okolicach Z. oraz K., co do których opracowywano wstępną koncepcję zabudowy , symulację kosztów budowy i sprzedaży ich w tym stanie z zyskiem, znalezionym nabywcom.

Przy tym nie chcieli rejestrować działalności gospodarczej ze względów podatkowych. Nie chcieli odprowadzać do Urzędu Skarbowego VATu, podatku dochodowego i innych tego typu należności .Wykorzystywali możliwość sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Ewentualne roboty budowlane na tych realnościach były realizowane poprzez spółki tworzone przez powoda i jego brata , w celu wykonania konkretnej inwestycji, w których byli udziałowcami i wchodzili w skład zarządów. Kolejny etap polegał na znalezieniu kupca na taką inwestycję.

Jak ustalił w dalszym ciągu Sąd I instancji jednym z takich projektów inwestycyjnych B. S. (1) [ poprzednio K. ] była zabudowa nieruchomości przy ul. (...) w K. , na której , według planów, zbudowany miał zostać pensjonat-hotel o standardzie pięciogwiazdkowym.

Powód od początku chciał tę inwestycję sprzedać z dużym zyskiem. Już w 2011r. kontaktował się z pośrednikami w obrocie nieruchomościami aby znaleźć na nią kupca Prowadził także aby cel ten osiągnąć, korespondencję internetową z adresu e-mail (...) , proponując sprzedaż tej nieruchomości jako hotelu.

Dwa lata wcześniej , jako osoba fizyczna, sprzedał nieruchomość przy ul. pod B. w K.. Nieruchomość tę otrzymał w darowiźnie od matki. Była na niej wówczas rozpoczęta budowa domu mieszkalnego.

Ze środków ze sprzedaży tej nieruchomości zakupił w 2010 r., także jako osoba fizyczna, nieruchomość w K. przy ul (...) i w dniu 29 grudnia 2010r. złożył wniosek o pozwolenie na budowę. Dnia 28 lutego 2011 roku od Starosty (...) uzyskał decyzję nr (...) znak: (...), zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 820 m.kw. i kubaturze nadziemnej części budynku (...).490,26 m.kw, na działce ewidencyjnej nr (...) przy ul. (...) gmina K.. Projekt budowlany był jednak tak przygotowany, aby po niewielkich przeróbkach spełniać wymogi hotelu-pensjonatu. Powodowi chodziło o to by sprzedać inwestycję z dużym zyskiem, ale rozliczyć ją podatkowo jako dom jednorodzinny, wznoszony dla celów mieszkaniowych.

Z dalszej części ustaleń wynika , iż B. S. (1) na potrzeby prowadzonej działalności deweloperskiej i obrotu nieruchomościami był wspólnikiem w wielu spółkach, pełnił w nich też funkcje członka zarządów . Powód posiadał m.in. udział w pozwanej spółce(...) E.sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o. -wcześniej (...) sp. z o.o., Z. (...) sp. z o.o. , P. (...)sp. z o.o. , (...) N. (...) sp. z o.o. a także (...) L. (...) sp. z o.o. i R. (...)sp. z o.o.

Spółki te były powoływane aby za ich pośrednictwem, obaj z bratem B. mogli prowadzić niezarejestrowaną formalnie działalność zawodową. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością R. (...)zajmowała się pośrednictwem nieruchomościami, w tym sprzedażą nieruchomości przy ul. (...). Miała stworzyć serwis reklamowy w tym celu. Powód pełnił w tej spółce funkcję prezesa zarządu. Natomiast(...) L. (...)spółkę z o. o. w Z. [ dalej (...) ] założono, aby za jej pośrednictwem prowadzić inwestycję na nieruchomości przy ul. (...) w K. i umożliwić powodowi rozlicznie kupna –sprzedaży tej realności na cele mieszkaniowe jak i dokonanie przepływu gotówki.

Wpis do KRS nastąpił w dniu 17 maja 2011 r. do KRS pod nr (...). Jej firmę zmieniono w dniu 17 września 2018 r. na (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. B. S. (1) miał w niej udziały oraz pełnił funkcję wiceprezesa zarządu od chwili powstania do 2 października 2019r . Do składania oświadczeń woli i podpisywania dokumentów w imieniu spółki uprawniony był w przypadku zarządu jednoosobowego członek zarządu jednoosobowo, a w przypadku zarządu wieloosobowego dwaj członkowie zarządu łącznie lub członek zarządu z prokurentem. Od początku zarząd tego podmiotu korporacyjnego był dwuosobowy. Jego prezesem był brat powoda - B. K. (1).

B. S. (1) nie posiadał jednak wystarczających środków na realizację budowy przy ul. (...).

W dniu 19 maja 2011r. zawarł ze spółką (...) L. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, reprezentowaną przez prezesa B. K. (1) , umowę o roboty budowlane, której przedmiotem było wykonanie wskazanych etapów stanu surowego budynku z niezbędną infrastrukturą na dz. (...) KW (...). Termin zakończenia robót został określony na 31 grudnia 2011r. Wynagrodzenie dla wykonawcy strony ustalił na sumę 450.000 zł, płatne na podstawie faktur częściowych. Zamawiający mógł zlecić spółce wykonanie dodatkowych robót pod warunkiem wcześniejszego ich uzgodnienia.

Spółka wykonawca również nie dysponowała wystarczającymi środkami na zrealizowanie zamówionych robót. Powód wraz z bratem B. szukali wykonawcy, który wybuduje i zrealizuje inwestycję na własny koszt, a rozliczy się po sprzedaży nieruchomości.

W tym celu B. S. (1)zwrócił się o pomoc do ojca Z. K., bowiem pozwana spółka, którą prowadził , była znana od wielu lat na rynku lokalnym jako podmiot rzetelny i wypłacalny. Dzięki współpracy z ojcem udało się nawiązać współpracę ze spółką (...) G.spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka ta nie miała jednak zaufania do spółki (...) L. (...). Zgodziła się wykonać roboty budowlane pod warunkiem, że zleceniodawcą i podmiotem zobowiązanym do zapłaty za zrealizowane roboty będzie strona pozwana.

W realizacji tych ustaleń, w dniu 3 lipca 2011r. (...) L. (...)spółka z o.o. w Z., reprezentowana przez prezesa zarządu B. K. (1) , zawarła ze spółką (...) E. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w Z., reprezentowaną przez prezesa Z. K. i wiceprezesa J. M. umowę na podstawie, której(...) E. jako generalny wykonawca zobowiązała się wykonać stan surowy inwestycji budowy domu jednorodzinnego przy ul. (...) w K..G. wyraziła równocześnie zgodę na to aby druga strona zleciła część prac podwykonawcom i doliczyła 5% wartości do faktur , wystawionych przez nich w ramach wzajemnych rozliczeń stron. Wartość umowy została określona na 1.460.000 zł.

W następstwie tej umowy roboty budowlane na nieruchomości przy ul. (...) zostały zlecone przez spółkęE. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością G..

Jak ustalił również Sąd Okręgowy, wobec niewypłacalności spółki (...) L. (...) , strona pozwana chciała się zabezpieczyć finansowo w związku zawartą 3 lipca 2011r umową.

W porozumieniu z dnia 10 lipca 2012r. powód i jego brat B. oświadczyli, że są udziałowcami(...) L. (...) spółka z o. o. , spółkę tę z pozwaną łączyła umowa realizacji inwestycji budowy domu mieszkalnego przy ul (...). B. S. (1), B. K. (1) oraz (...) E. zgodnie oświadczyli, że zadłużenie G.wobec pozwanej spółki z tytułu wykonanych na tej nieruchomości prac budowlanych wynosi 1,8 mln zł. B. S. (1) i B. K. (1) jako osoby fizyczne poręczyli zadłużenie spółki G. wobec pozwanej z tytułu zapłaty za nie i zobowiązali się osobiście, że dług ten spłacą częściami , nie później niż do dnia 30 września 2012 r. z ustawowymi odsetkami na wypadek opóźnienia, a jego pierwsza pierwsza rata w kwocie 600 000zł zostanie wpłacona w dniu 1 sierpnia 2012r.

W trakcie procesu budowy budynku na nieruchomości przy ul (...) w K., powód zmieniał plany budowy, zwiększał powierzchnię użytkową budynku i przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń, zlecał rozbudowę innych. Cały czas informował przy tym wykonawcę robót budowlanych spółkę G. (1) o dostarczeniu projektu zamiennego. B. S. (1) miał pełną świadomość, że budowany obiekt odbiega znacząco od tego, na który uzyskał pozwolenie na budowę. Planował,iż wszelkie zmiany faktyczne w budowanym obiekcie zostaną przez organ administracyjny zalegalizowane, po przedstawieniu zmienionego projektu budowlanego.

W realizacji tego zamierzenia, już 31 listopada 2011r roku (...) L. (...)spółka z o. o. w Z. zawarła z Pracownią (...) E. G. umowę na wykonanie kompleksowej dokumentacji projektowej w tym kompletnego projektu budowlanego zamiennego, projektu zagospodarowania działki wraz z garażem podziemnym i lądowiskiem dla helikopterów dla inwestycji :budowa budynku usług hotelowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce ewidencynej nr (...) przy ul. (...) w Gminie K.”.

Jednocześnie powód konsultował się z prawnikami, ponieważ obawiał się kontroli Urzędu Skarbowego, który zauważył, że często kupuje i sprzedaje nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. W 2013 r Urząd naliczył B. S. (1) [ ówcześnie K. ] podatek dochodowy od osób fizycznych z odsetkami za dwa lata, za objęcie udziałów w spółce kapitałowej Od tej decyzji podatkowej powód odwoływał się, a następnie złożył skargę do WSA w K., którą zarejestrowano do sygn. (...), a później skargę kasacyjną do NSA.

W tych środkach odwoławczych powód, reprezentowany przez profesjonalnych pełnomocników, wskazywał m.in., że prowadzili z bratem B. K. (1) przedsiębiorstwa. W skardze do WSA podkreślano, że Dyrektor Kontroli Skarbowej w K. określił zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodów kapitałowych.

Podatnik w 2011 roku objął udziały w spółce kapitałowej (...) L. (...)sp. z o.o., a objęcie udziałów nastąpiło w formie aportu rzeczowego, przy czym zamiarem i intencją podatnika było wniesienie do spółki przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 (1) k.c.

Powodowi zależało, aby nie wykazywać żadnego majątku na swoje nazwisko, który mógłby podlegać zajęciu przez komornika.

Ponadto ani on ani spółka (...) L. (...) nie posiadali środków na zapłatę wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane na nieruchomości przy ul. (...) w K., gdzie wybudowano budynek w stanie surowym otwartym.

Dlatego B. S. (1) i strona pozwana zdecydowali się na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w K.

Do zawarcia tej umowy doszło w dniu 27 wrzesnia 2013r w Kancelarii Notarialnej w Z., przed notariuszem J. P. nr. (...).

Powód oraz Z. K. i J. M., działający łącznie w imieniu(...) E. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. , zawarli umowę sprzedaży tej realności wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, za cenę 2 472 001,91 zł.

W § 2 aktu notarialnego B. S. (1) / wówczas K. / oświadczył, że na podstawie decyzji Starosty (...) z dnia 28.02.2011r. znak: (...) na nieruchomości utworzonej z działki nr (...) przy ul. (...) w K. realizowana jest inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zjazdu z drogi gminnej nr (...). Na dzień zawarcia umowy , zgodnie z projektem , wykonano budynek w stanie surowym otwartym.

W § 9 umowy Z. K. oraz J. M. w imieniu kupującej spółki oświadczyli, że reprezentowana przez nich spółka E. posiada wobec spółki (...) L. (...) której udziałowcem jest B. K. (2) wierzytelność z tytułu niezapłaconych jej przez spółkę (...) faktur VAT o numerach nr (...) na kwotę 248.921,74 zł, nr(...)na kwotę 780.211,10 zł, nr(...)na kwotę 204.280,89 zł, nr(...) na kwotę 171.415,27 zł, nr (...) na kwotę 367.172,91 zł. Część kwoty została już zapłacona. Pozostaje do zapłaty kwota 1.472.001,91 zł.

Z ceny sprzedaży za nieruchomość podanej powyżej , jej część w kwocie 1.472.001,91 zł, została z dniem zawarcia umowy za zgodą obu stron, potrącona z wierzytelnością jaką kupująca spółka dysponowała wobec tego podmiotu korporacyjnego.

Jednocześnie B. S. (1) oświadczył, że na taki sposób zapłaty należnej mu ceny sprzedaży wyraża zgodę, ponieważ na podstawie porozumienia z dnia 10 lipca 2012r zawartego m. in. pomiędzy nim jako udziałowcem spółki G. a stroną pozwaną poręczył, jako osoba fizyczna za zadłużenie, które ta spółka miała wobec(...) E. .

Pozostała do zapłaty część ceny sprzedaży kwocie 1.000.000 zł miała zostać zapłacona przez kupującą po wybudowaniu na nabywanej nieruchomości budynku wraz z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi i ich sprzedaży „ -nie później niż do dnia , najpóźniej do 31 grudnia 2016.”

Odnośnie terminowego wykonania zobowiązania polegającego na zapłacie pozostałej części ceny 1 000 000zł J. M. oraz Z. K. poddali reprezentowaną przez siebie spółkę egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 kpc.

Powód odebrał w imieniu spółki (...) L. (...) faktury wystawione przez (...) E.o numerach nr (...) na kwotę 248.921,74 zł, nr(...) na kwotę 780.211,10 zł, nr (...) na kwotę 204.280,89 zł, nr(...) na kwotę 171.415,27 zł, nr (...) na kwotę 367.172,91 zł.

Decyzją z dnia 2.12.2013 roku Starosta (...) przeniósł uprawnienia z decyzji z dnia 28 lutego 2011r udzielającej pozwolenia na budowę i zatwierdzającej projekt budowlany na pozwaną spółkę.

Z dalszej części ustaleń wynika , iż od daty zawarcia umowy sprzedaży na nieruchomości przy ul. (...) w K. nie były prowadzone żaden dalsze prace budowlane. Nie udało się uzyskać legalizacji budowy budynku, który odbiegał od projektu domu jednorodzinnego według projektu biura (...). Starostwo Powiatowe w 2014r w Z. , z uwagi na nieprawidłowości w dokumentacji projektowej, pozostawiło wniosek pozwanej o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę bez rozpoznania. Pozwana zleciła także wykonanie projektu zamiennego i złożyła go w Powiatowym Nadzorze Budowlanym jednak do dnia 31 grudnia 2016r. nie wydano żadnej decyzji w tej sprawie.

Dnia 31 grudnia 12.2016 roku powód i strona pozwana , reprezentowana przez pełnomocnika powołanego uchwałą Zgromadzania Wspólników na podstawie art. 210 k. s.h., B. K. (1), zawarli porozumienie.

Strony wyjaśniły w nim brzmienie § 9 umowy sprzedaży nieruchomości obj. KW (...) z dnia 27.09.2013. Zgodnie z nim potwierdziły , iż cena sprzedaży nieruchomości została określona na 2.472.001,91 zł, z tym, że kwota 1.472.001,91 zł została potrącona z wierzytelnością przysługującą kupującemu względem spółki G., której powód był, w dacie zawierania umowy wspólnikiem.

Kwota 1 000 000 zł. zostanie zapłacona przez kupującego po wybudowaniu na nieruchomości przez kupującego budynku wraz z lokalami mieszkalnymi usługowymi oraz sprzedaży przez kupującego przedmiotowego budynku z lokalami mieszkalnymi i usługowymi nie później niż do dnia 31 grudnia 2016r.

Strony zgodnie w tym porozumieniu stwierdziły , że w związku z okolicznościami natury faktycznej i prawnej nie doszło do wybudowania i sprzedaży przedmiotowego budynku z lokalami mieszkalnymi i usługowymi przez kupującego we wskazanym terminie, , a samo porozumienie zawierają w celu uniknięcia potencjalnych wątpliwości interpretacyjnych dotyczących ceny należnej sprzedającemu z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz po to aby ostatecznie rozliczyć umowę .

Wskazały że zgodnym zamiarem stron w umowie sprzedaży było zobowiązanie kupującego do zapłaty ceny w kwocie 1 000 000 zł pod warunkiem wybudowania na nieruchomości przez kupującego budynku wraz z lokalami mieszkalnymi i usługowymi oraz sprzedaży przedmiotowego budynku z tymi lokalami nie później niż do dnia 31 grudnia 2016 r.

Równocześnie zgodnie przyznały, że warunek ten nie został spełniony. Z uwagi na brak spełnienia warunku zgodnie uznały, że ostateczna cena sprzedaży nieruchomości wynosi 1.472.001,91 zł, a kwota 1 mln zł jest kwotą nienależną sprzedającemu powodowi.

Z dalszej części ustaleń dokonanych przez Sąd I instancji wynika , iż Urząd Skarbowy w Z., związku ze sprzedażą nieruchomości w K., na podstawie umowy z dnia 27 września 2013r. , wszczął wobec powoda postępowanie podatkowe w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym jego dochodu z tej czynności prawnej.

W toku tego postępowania B. S. (1) składał wyjaśnienia, powoływał się na dokument porozumienia z dnia 31.12.2016r. , podając, że zostało ono zawarte w celu uniknięcia wszelkich wątpliwości interpretacyjnych jakie mogłyby potencjalnie powstać na tle umowy z 27 września 2013 r. . Wyjaśniał, że porozumienie to nie zmieniało treści samej umowy sprzedaży, a jedynie doprecyzowywało zgodny zamiar stron oraz stanowiło ostateczne rozliczenie tej umowy.

Podał wówczas że otrzymał z tytułu sprzedaży tylko 1 472 001,91 zł. Tej argumentacji powoda nie przyjęto w postępowaniu podatkowym.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Z. w dniu 2 czerwca 2018r. wydał decyzję w sprawie (...) w której określił wysokość zobowiązania podatkowego powoda za 2013 rok w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu wskazanej wyżej czynności prawnej na sumę 136.018 zł.

Organ podatkowy w 2019r wszczął przeciwko powodowi administracyjne postępowanie egzekucyjne, zajmując wierzytelności z jego rachunku bankowego powoda. W sumie należność podatkowa powoda na dzień 1 lutego 2019 r wynosiła 613 962,20 zł oraz odsetki.

W związku z tymi długami podatkowymi w 2019r B. S. (1) zamierzał ogłosić upadłość konsumencką i zaczął wycofywać się z dotychczas prowadzonej działalności oraz współpracy z ojcem i bratem oraz powiązanymi z nimi spółkami. Złożył rezygnację z funkcji członka zarządów w spółkach, występował z innych. W dniu 10 września 2019 r. zmienił nazwisko na S.. Związał się z prawnikiem A. W., która podpowiadała mu jak rozwiązać jego sytuację finansową. Odciął się od rodziny i znajomych.

Ponadto Sąd I instancji ustalił , iż pismem z dnia 2 września 2019r. powód wystosował do pozwanej spółki ostateczne wezwanie do zapłaty kwoty 1 186 986,30 zł , która obejmowała brakującą część ceny za nieruchomość w K. oraz wyliczone przez niego odsetki ustawowe od niej, poczuwszy od dnia wymagalności świadczenia, wskazując nieprzekraczalny termin zapłaty do dnia 20 września 2019r.

Jednocześnie w treści wezwania poinformował spółkę (...) , iż w przypadku nieuiszczenia powyższej kwoty we wskazanym terminie złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości położonej w K., objętej kw. nr (...), składającej się z działki nr (...) obszaru 0.1819 ha wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, wynikającej z umowy sprzedaży, zawartej w dniu 27.09.2013r. w formie aktu notarialnego, Rep.(...).

Wezwanie to zostało skutecznie doręczone na adres siedziby pozwanej spółki w dniu 3 września 2019r. do rąk Z. K..

W odpowiedzi , datowanej na 10 września 2019r -pozwana odmówiła spełnienia tego świadczenia , odwołując się do treści porozumienia stron z dnia 31 grudnia 2016r , w którym strony ostatecznie określiły cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 1 472 001,91 zł, równocześnie uznając ją za uprzednio zapłaconą.

Wobec braku zapłaty pismem z dnia 24 września 2019r. B. S. (1) złożył pozwanej spółce pisemne oświadczenie wraz z podpisem notarialnie poświadczonym o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości, zawartej w dniu 27 września 2013r. i wezwał ją do zwrotnego przeniesienia prawa własności tej nieruchomości na swoją rzecz, w formie aktu notarialnego wraz z jednoczesnym złożeniem oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na zwrotne przeniesienie na powoda decyzji Starosty (...) nr (...)z dnia 28 lutego 2011r.

Termin zawarcia aktu notarialnego wyznaczył na dzień 22 października 2019 r na godz. 12. w kancelarii notarialnej Notariusza J. P. w Z..

Oświadczenie zostało wysłane na adres siedziby pozwanej spółki wskazanego w KRS. Mimo dwukrotnego awizowania nie zostało podjęte w terminie.

Pozwana nie przystąpiła do aktu notarialnego we wskazanej przez powoda dacie.

Ponadto Sąd Okręgowy ustalił , że decyzją z dnia 2 stycznia 2020 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowalnego zatwierdził projekt zamienny i zezwolił na wznowienie przez pozwaną spółkę budowy budynku mieszkalno-wypoczynkowego z pokojami do wynajęcia wraz z dojazdem z drogi gminnej oraz urządzeniami budowlanymi na działce ewid. (...) ul. (...) gmina K..

W dniu 20 lutego 2020r pozwana sprzedała tę nieruchomość na rzecz (...) SA z siedzibą w S. za cenę 1 472 000 zł płatną w ratach. Strona kupująca domagała się zawarcia umowy sprzedaży mimo wpisu w KW ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu, ujawnionym na podstawie orzeczenia Sądu I instancji o udzieleniu zabezpieczenia roszczeń powoda w ramach prowadzonego postępowania. Spółka nabywca kontynuuje prace budowlane na własne ryzyko , współpracując z B. K. (1).

Ocenę prawną roszczeń powoda , które uznał za usprawiedliwione w części , Sąd Okręgowy oparł na stwierdzeniach i wnioskach , które można podsumować w następujący sposób :

a/ (...) E.spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. mimo zbycia , w trakcie trwania procesu nieruchomości w K. , której dotyczą roszczenia B. S. (1) , zachowała legitymacje bierną w procesie albowiem po myśli art. 192 pkt 3 k.p.c. zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa objętego sporem, nie ma wpływu na dalszy jej bieg,

b/ odwołując się do art. 491 kc, Sąd Okręgowy uznał , że B. S. (1) skutecznie odstąpił od umowy zawartej przez strony sporu w dniu 27 września 2013r albowiem strona przeciwna nie wykonała , obciążającego ją obowiązku zapłaty na jego rzecz jako sprzedającego , pozostałej części uzgodnionej ceny za nieruchomość w K., w kwocie 1 000 000zł.

Argumentował , iż z ustaleń dokonanych w postepowaniu wynika, że pozwana spółka była zobowiązana na podstawie tej umowy do zapłaty tej sumy najpóźniej do dnia 31 grudnia 2016r i świadczenia tego wobec sprzedającego nie spełniła. Powód był,w warunkach tego zaniechania spółki nabywcy uprawniony do wyznaczenia jej dodatkowego terminu zapłaty, którego bezskuteczny upływ uprawniał go do odstąpienia od umowy. Złożenie takiego oświadczenia spowodowało powstanie zobowiązania pozwanej do zwrotnego przeniesienia na sprzedającego własności nieruchomości, stosownie do art. 64 w związku z art. 491 § 1 i 2 i art. 494 k.c.

Według bowiem art. 494 § 1 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Odwołując się do stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w uchwale z dnia 17 listopada 1993r , sygn. III CZP 156/93, Sąd Okręgowy uznał przy tym , iż skuteczne odstąpienie od umowy nie przenosi na powrót prawa własności nieruchomości na odstępującego ale konieczne jest, dla wywołania skutku rzeczowego, złożenie przez druga stronę czynności prawnej oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu tego prawa , bądź to w drodze umowy pomiędzy stronami lub poprzez orzeczenie Sądu stwierdzające, na żądanie zbywcy, taki obowiązek nabywcy,

c/ Sąd I instancji nie podzielił , jako uzasadnionych, zarzutów strony pozwanej zgodnie z którymi powód nie był uprawniony do odstąpienia od umowy albowiem nie mógł skutecznie domagać się od spółki PW (...) świadczenia kwoty miliona złotych, jako pozostałej części ceny za nieruchomość .

Sad przytaczając stanowisko wspierające ten zarzut pozwanej, powołując się na przepis art. 89 kc., stanął na stanowisku , iż literalna wykładnia § 9 umowy zawartej przez strony w dniu 27 września 2013r nie prowadzi do wniosku, że wskazana w tym postanowieniu zapłata ceny 1 000 000zł była wynagrodzeniem dodatkowym, płatnym pod warunkiem dokończenia budowy i sprzedaży obiektu z lokalami do dnia 31 grudnia 2016r

W tym postanowieniu jego zdaniem w ogóle nie występuje sformułowanie „pod warunkiem”. Drugi akapit tego § brzmi bowiem :

„pozostała do zapłaty część ceny sprzedaży kwocie 1.000.000 zł zostanie zapłacona przez kupującą Spółkę, po wybudowaniu i sprzedaży przez kupującą Spółkę na opisanej powyżej nieruchomości budynku wraz z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi -nie później niż do dnia terminie najpóźniej do 31.12.2016”.

Zdaniem Sądu , oddzielenie myślnikiem treści „pozostała do zapłaty część ceny sprzedaży kwocie 1.000.000 zł miała zostać zapłacona przez kupującą Spółkę, po wybudowaniu i sprzedaży przez kupującą Spółkę na opisanej powyżej nieruchomości budynku wraz z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi” od „nie później niż do dnia terminie najpóźniej do 31.12.2016”, wskazuje jednoznacznie, że zapłata pozostałej ceny sprzedaży w kwocie 1 mln zł miała zostać dokonana w określonym terminie- najpóźniej do dnia 31 grudnia 2016, a nie pod warunkiem.

Taka redakcja cytowanego fragmentu wskazuje na to, że sprzedający B. S. (1) miał otrzymać tę część ceny po wybudowaniu i sprzedaniu przez kupującego budynku, ale nie później niż w ostatnim dniu roku 2016. Treść ta uzasadnia wniosek , iż obowiązek ten obciążał stronę kupującą niezależnie od tego, czy budynek zostanie wzniesiony , a znajdujące się w nim lokale zostaną do upływu tego terminu przez spółkę (...) sprzedane.

W konsekwencji , jak ocenił Sąd Okręgowy, po tym dniu roszczenie B. S. (1) o zapłatę tej sumy -przez pozwana stało się wymagalne.

Tym bardziej , iż zapłata tej kwoty nie była żadnym dodatkowym wynagrodzeniem , a strony umowy sprzedaży ustaliły pełną cenę za nieruchomość na 2 472 001,91 zł, przy czym rozróżniły sposób płatności-rozliczenia poszczególnych jej części tj. kwoty 1 472 001,91 zł i osobno kwoty 1 000 000zł.,

d/ takiego wniosku nie zmienia i nie ma niego wpływu treść porozumienia zawartego pomiędzy stronami w dniu upływu wskazanego wyżej terminu spełnienia świadczenia przez(...) E. dlatego , iż nie zostało zawarte w formie aktu notarialnego. Tymczasem każda zamiana umowy przenoszącej własność nieruchomości, wymaga zachowania tej formy pod rygorem nieważności. Z tego samego powodu , nie dochowania formy, porozumienie to nie może posłużyć nawet nawet do wykładni postanowień umowy z 27 września 2013r.

Przydatność tę dla tego celu wyklucza także , zdaniem Sądu niższej instancji to , że porozumienie z 31 grudnia 2016r zostało zawarte jedynie dla celów postępowania podatkowego, w ramach którego B. S. (1) chciał uniknąć naliczenia wyższego zobowiązania podatkowego.

To właśnie problemy podatkowe sprzedającego wpływały na to jak mało przejrzyste działania podejmował w ramach prowadzonych spółek oraz przy zakupach i sprzedażach nieruchomości. Porozumienie podpisane w tych warunkach nie oddawało zatem , zdaniem Sądu rzeczywistych zamiarów stron umowy sprzedaży nieruchomości w K..

e/ równocześnie Sąd I instancji nie podzielił zarzutu powoda , iż porozumienie zostało przezeń podpisane w warunkach błędu co do treści czynności prawnej oraz pod wpływem groźby bezprawnej. Faktów potwierdzających obie wady oświadczenia woli powoda B. S. (1) w postępowaniu nie udowodnił,

f/ za nieuzasadniony uznał Sąd podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli.

Wskazując na wstępie , że pomiędzy stronami istniał spór co do tego czy powód nabył nieruchomość obj. KW nr (...), a następnie sprzedał ją pozwanej w dniu 27.09.2013r. w ramach prowadzonej, ale nigdzie nie zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy jako osoba fizyczna.

Poczynione w sprawie ustalenia faktyczne dowodzą tego, że B. S. (1) prowadził w sposób procesjonalny i nieewidencjonowany działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami oraz działalność deweloperską. Działalności tej nie rejestrował tylko dlatego, że było to dla niego korzystne pod względem podatkowym. Samo jednak niezarejestrowanie tej działalności w odpowiednim rejestrze nie świadczy o tym, że nie jest przedsiębiorcą. Wpis do ewidencji działalności gospodarczej, czy też uzyskanie numeru REGON mają charakter deklaratoryjny, a brak urzędowego wpisu do ewidencji nie oznacza, iż powód nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.). Prowadzone postępowanie wykazało również, że sprzedaną pozwanej nieruchomość powód zakupił również na cele prowadzonej profesjonalnie działalności gospodarczej. Rzeczywiście od początku nie planował na tej nieruchomości budowy domu jednorodzinnego na swoje cele mieszkaniowe. Jego wyjaśnienia w tym zakresie były nieprawdziwe. Wątpliwe jest bowiem, że budował dla siebie i matki budynek o powierzchni ponad 1400 m.kw w sytuacji, gdy nie posiadał rodziny ani środków finansowych na to aby taki budynek po wykończeniu utrzymać. Zresztą nigdy nie planował wykończenia tego budynku jako domu jednorodzinnego i nie miał na to pieniędzy. Zakupił tą nieruchomość by rozpocząć na niej budowę budynku, który można było przystosować na cele hotelowe i odsprzedać ją z zyskiem.

Stad uzasadnionym jest , zdaniem Sądu przyjęcie, iż termin przedawnienia roszczenia powoda należy oceniacz przez pryzmat przepisu art. 554kc. oraz zmiany wprowadzonej ustawą z 13.04.2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1104).

W art. 5 ustawy nowelizującej wprowadzono trzy istotne normy intertemporalne. 1) zgodnie z art. 5 ust. 1, do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych , stosuje się od dnia jej wejścia w życie , nowe przepisy o przedawnieniu w niej określone; 2) zgodnie z art. 5 ust. 2, jeżeli zgodnie z ustawą termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie ustawy (tj. w przypadku, gdyby przedawnienie rozpoczęte przed dniem wejścia w życie ustawy nastąpiło przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu).

Powołujac się na te generalia, Sąd I instancji wskazał , iż roszczenie powoda stało się wymagalne z dniem 1 stycznia 2017 , bo dnia 31 grudnia 2016 roku upłynął termin zapłaty pozostałej ceny sprzedaży nieruchomości w K.. W dacie wejścia w życie w dniu 9.07.2018 roku ustawy nowelizującej z 13 kwietnia 2018 r., roszczenie B. S. nie było przedawnione, zatem stosownie do art. 5 ust 1 ustawy do niego należy stosować znowelizowane przepisy o przedawnieniu.

Wbrew argumentacji pozwanej spółki roszczenie powoda o zapłatę nie stało się wymagalne z dniem 31 grudnia 2016 r. Termin ten bowiem był terminem ostatecznym, do którego pozwana miała zapłacić pozostałą cenę sprzedaży. Do tego dnia spółka mogła dobrowolnie spełnić to świadczenie. Roszczenie stało się zatem wymagalne w dniu 1 stycznia 2017 roku, a wobec treści art. 554 w związku z art. 118 k.c. w aktualnym brzmieniu, koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego czyli w odniesieniu do roszczenia objętego sporem na 31 grudnia 2019 r. Powód wezwał pozwaną do zapłaty i odstąpił od umowy pismami z września 2019r zatem przed upływem terminu przedawnienia,

g/ jako niezasadne ocenił Sąd Okręgowy podniesiony przez spółkę E. zarzut zatrzymania oraz odnoszący się do tego iż z ewentualne orzeczenie zobowiązujące do złożenia przez spółkę oświadczenia o zwrotnym przeniesieniu na powoda prawa własności nieruchomości powinno być połączone z nałożeniem na powoda obowiązku równoczesnej zapłaty na rzecz pozwanej ceny w kwocie 1 472 001,91 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 20 września 2013r. do dnia zapłaty.

Odwołując się do treści art. 496 kc wskazał , iż sprzedający nie jest zobowiązany do spełnienia tego świadczenia wzajemnego ponieważ kwota ta nigdy nie została mu przez pozwaną zapłacona. Doszło do potrącenia wierzytelności pozwanej z wierzytelnością , która przysługiwała jej wobec spółki (...) to jest jednak nieskuteczne.

Pozwana oświadczyła, że posiada wobec spółki (...) wierzytelność w kwocie 1 472 001,91 zł i za zgodą wszystkich stron tą wierzytelność potrąciła. Do złożenia skutecznego oświadczenia o potrąceniu w ten sposób sposób spółka (...) winna być stroną tej umowy sprzedaży, co nie miało miejsca. Samo potwierdzenie tego zobowiązania przez powoda jako udziałowca tej spółki nie prowadziło do wyrażenia przez tą spółkę ważnej zgody na potrącenie, skoro w dacie 27 września 2013 r do składania oświadczeń woli w imieniu tej spółki wymagane było współdziałanie dwóch członków jej zarządu Czynność potrącenia potwierdzał natomiast tylko powód B. K. (1) (S.), który pełnił wówczas funkcję wiceprezesa zarządu, lecz na tą funkcję w akcie notarialnym, obejmujący czynność prawna sprzedaży nie powoływał się.

Zatem zarzut zatrzymania nie mógł być uznany za uzasadniony

Tego oświadczenia spółki (...) E.o potrąceniu nie może też , w ocenie Sądu kwalifikować jako przejęcia długu spółki G. wobec pozwanej przez powoda, bo zgodnie z art. 519 § 2 pkt 1 k.c. przejęcie długu może nastąpić przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika. Takiej zgody spółka – dłużnik nie wyraziła,

h/ nietrafne jest stanowisko strony pozwanej zgodnie z którym zapłata ceny 1 472 001,91 zł nastąpiła na skutek potrącenia wierzytelności przez pozwaną wobec powoda jako poręczyciela spółki G.. Taki wniosek pozwanej jest sprzeczny z zapisem umownym, w którym pozwana dokonała potrącenia kwoty 1 472 001,91 zł z wierzytelnością wobec tej spółki. Jak wynika z powyższego zapisu na to potrącenie powód wyraził zgodę i jednocześnie oświadczył, że na podstawie porozumienia z dnia 10.07.2012 poręczył jako osoba fizyczna za to zadłużenie. W konsekwencji bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy jest ocena tego, czy porozumienie datowane na 10 lipca 2012r w którym B. S. (1) poręczył za spłatę tego było nieważne wobec wad oświadczenia woli na które powoływał się powód , tym bardziej , że nie dowiódł ,iż porozumienie to podpisał w warunkach błędu oraz formułowania bezprawnych gróźb wobec niego przez ojca Z. K. . Sąd I instancji podkreślił , że w tym czasie relacje pomiędzy nimi układały się bardzo dobrze zarówno w zakresie stosunków rodzinnych jak i współpracy gospodarczej,

i/ niezasadny jest zarzut B. S. (1) , iż umowa o roboty budowlane z dnia 3 lipca 2011r zawarta pomiędzy spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (...) L. (...) w Z. , a strona pozwaną jest nieważna albowiem nie została podpisana przez dwóch członków zarządu zamawiającej.

Sad I instancji zwrócił uwagę, iż w porozumieniu z dnia 10 lipca 2012r zarówno powód jak i jego brat B. K. (1) potwierdzili ,że spółkę tę łączy z pozwaną umowa na realizację inwestycji budowy domu mieszkalnego w K. na osiedlu (...). Strony tego porozumienia ustaliły też, że zadłużenie tej spółki wobec pozwanej z tytułu wykonania prac wynosi 1 800 000 brutto. Ponadto powód podpisując własnoręcznie z ramienia spółki (...) faktury za wykonanie robót przedstawione przez pozwaną uznał jej dług wobec(...) E.w tym zakresie. Powyższą okoliczność uznania roszczeń wynikających z tych faktur powód przyznał w piśmie procesowym z dnia 2 marca 2020 r / k. 490/1 i k. 494 akt / ,

j/ niezasadny był sformułowany przez pozwaną zarzut zatrzymania wywiedziony przez pozwaną na podstawie art. 461 § 1 k.c. w związku z roszczeniem jakie ewentualnie przysługuje jej wobec powoda o zapłatę kwoty 1 472 001,91 zł na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Stosowanie prawa zatrzymania zostało w tym przypadku ograniczone do zabezpieczenia roszczeń o zwrot nakładów poczynionych na rzecz oraz do uzyskania odszkodowania za szkodę przez tę rzecz wyrządzoną. Tymczasem wskazywana przez pozwaną kwota 1 472 001,91 zł nie dotyczy podniesionych przez pozwaną nakładów, ani szkody wskazanej w tej normie,

k/ w zakresie w jakim B. S. (1) domagał się zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na zwrotne przeniesienie na jego rzecz decyzji Starosty (...) nr(...) z dnia 28.02.2011r. znak: (...), Sad I instancji pozew odrzucił z powodu niedopuszczalności drogi sądowej dla dochodzenia roszczenia tej treści. Żądanie takie przynależy do drogi administracyjnej , co wynika z art. 40 ustawy Prawo budowlane.

Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania były normy art.98 kpc i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych , a wobec zwolnienia powoda od opłaty od pozwu, została ona pobrana od pozwanej spółki, która została uznana za przerywajaca proces w całości.

Apelację od tego wyroku złożyła strona pozwana i obejmując jej zakresem rozstrzygnięcia zawarte w punktach I i III jego sentencji, w wniosku środka odwoławczego postulowała w pierwszej kolejności wydanie przez Sąd Apelacyjny orzeczenia reformatoryjnego , którym powództwo B. S. (1) zostanie oddalone, a pozwany obciążony kosztami postępowania za obydwie instancje.

Jako wniosek ewentualny spółka z ograniczona odpowiedzialnością (...) E. w Z. sformułowała żądanie uchylenia orzeczenia z dnia 19 marca 2021r. w zaskarżonym zakresie i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu w N. do ponownego rozpoznania.

Środek odwoławczy został oparty na zarzutach :

- naruszenia prawa procesowego, w sposób mający dla treści kwestionowanego rozstrzygnięcia istotne znaczenie a to :

a/ art. 233§1 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny zgromadzonych dowodów : umowy sprzedaży nieruchomości z 27 września 2013r , porozumienia zawartego pomiędzy stronami sporu w dniu 31 grudnia 2016r., a także dokumentów z postępowania podatkowego prowadzonego wobec powoda w roku 2018r. jak również zeznań powoda oraz świadków B. i Z. K.. Ten błąd oceny , zdaniem skarżącej prowadził do nieprawidłowych ustaleń faktycznych. Podnoszonych nieprawidłowości w zakresie faktów skarżąca upatrywała w przyjęciu przez Sąd I instancji , iż:

- część ceny sprzedaży nieruchomości w K. przy ul. (...) w kwocie 1 000 000 zł miała być zapłacona powodowi niezależnie od tego czy apelująca zdoła wybudować na niej budynek z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi i sprzedać je do dnia 31 grudnia 2016r ,

- wskazane zastrzeżenie umowne nie spełnia wymagań konstrukcyjnych warunku wskazanych w art. 89 kc mimo, że opisane zdarzenie miało charakter przyszły i niepewny,

- porozumienie z dnia 31 grudnia 2016r zostało zawarte jedynie w związku i na potrzeby prowadzonego przeciwko B. S. (1) postępowania podatkowego , a taki jego charakter wyklucza jego przydatność dla ustalenia rzeczywistego zamiaru stron wyrażonego w umowie z dnia 27 września 2013r. co do warunków na jakich miało dojść do przeniesienia prawa własności gruntu na stronę skarżącą,

b/ art. 235 ²§1 pkt 2 kpc w następstwie pominięcia przez Sąd , jako dotyczących okoliczności niespornych lub niedoniosłych dla rozstrzygnięcia, dowodów z dokumentów postępowania podatkowego prowadzonego wobec powoda w 2018r mimo , że wynikało z nich jak powód rozumiał postanowienia umowy sprzedaży oraz , wykluczały poprawność ustalenia faktycznego zgodnie z którym porozumienie z 31 grudnia 2016r. było zawarte na jedynie potrzeby tego postępowania,

art. 229 kpc jako konsekwencji nie uznania przez Sąd za dowiedziony faktu , że powód otrzymał tytułem zapłaty ceny za nieruchomość kwoty 1 472 001, 91 zł mimo, iż okoliczność ta była pomiędzy stronami niesporna albowiem obydwie fakt ten przyznały. Ta wadliwość faktyczna przełożyła się, zdaniem apelującej na niepoprawne uznanie, że skarżącej spółce nie przysługuje skuteczny wobec powoda zarzut zatrzymania w odniesieniu do tego świadczenia , na podstawie art. 496 kc.

- naruszenia prawa materialnego pod postacią nieprawidłowego zastosowania lub wadliwego niezastosowania:

a/ art. 65 §1 i 2 kc wobec oparcia wykładni postanowienia umowy z 27 września 2013r zawartego w jej §9, tylko na jego literalnym brzmieniu z pomięciem pozostałej części tekstu umowy , okoliczności , które towarzyszyły dokonaniu tej czynności prawnej.

Zdaniem apelującej prawidłowa , oparta również na tych kryteriach , wykładnia tego postanowienia powinna prowadzić do konkluzji interpretacyjnej zgodnie z którą warunkiem zapłaty pozostałej części ceny sprzedaży było to aby nabywca do dnia 31 grudnia 2016r nie tylko wybudował na nabywanym gruncie budynek z lokalami ale także sprzedał je.

Podnoszona wada miała polegać także na nie prawidłowym zastosowaniu tych norm i ustaleniu , że kwota 1 472 001, 91 zł nie została przez pozwana zapłacona , w sposób wskazany w treści umowy stron,

b/ art. 89 kc w zw. z art. 353 ¹kc wobec uznania , iż w umowie stron nie został zastrzeżony warunek przy spełnieniu którego powód był uprawniony do domagania się zapłaty przez kupującą spółkę pozostałej części ceny w kwocie 1 000 000zł. Zdaniem skarżącej mimo ,że strony w §9 umowy sprzedaży nie użyły wprost określenia „ pod warunkiem „ , który to brak stał się dla Sądu Okręgowego argumentem za uznaniem, iż warunek tej treści nie został zastrzeżony , pozostałe elementy tekstu jednoznacznie wskazują na poprawność stanowiska przeciwnego ,

c/ art. 496 kc poprzez nie uwzględnienie podniesionego jako ewentualny na wypadek uwzględnienia żądania powoda , zarzutu zatrzymania i w konsekwencji nie umieszczenie w treści wyroku zastrzeżenia , iż złożenie oświadczenia woli przez spółkę przenoszącego zwrotnie na powoda prawo własności nieruchomości przy ul. (...) w K. uzależnione jest od jednoczesnego zaofiarowania przez B. S. (1) świadczenia kwoty 1 472 001, 91zł uzyskanej tytułem ceny.

Odpowiadając na apelację powód domagał się jej oddalenia jako pozbawionej uzasadnionych podstaw oraz obciążenie pozwanej kosztami postępowania apelacyjnego.

W trakcie trwania postępowania przed Sądem II instancji , przystąpienie do do niego po stronie pozwanej spółki - w charakterze interwenienta ubocznego zgłosiła K. (...)Spółka Akcyjna z siedzibą w S. [ poprzednia nazwa (...) SA ] , która swój interes prawny w przystąpieniu upatrywała w fakcie nabycia w trakcie postępowania przed Sądem Okręgowym od pozwanej spornej nieruchomości w K. .

Połączyła je ze stanowiskiem procesowym zawartym w piśmie z dnia 26 kwietnia 2023r / k. 971-982 akt /,w którym poparła stanowisko skarżącej, poszerzając jej argumentację prawną mająca przemawiać za zasadnością wniosków apelacyjnych.

Opozycja złożona przez powoda wobec przystąpienia interwenienta do postępowania została przez Sąd II instancji oddalona postanowieniem z dnia 19 czerwca 2023r./ k. 1016 v akt /

Sąd Apelacyjny oddalił zawarty w interwencji wniosek o ponowne przesłuchania powoda w charakterze strony po odebraniu przyrzeczenia.

Zważywszy na to , że w piśmie zawierającym interwencję K. (...)SA nie wskazała na przyczyny dla których prowadzenie tego uzupełniającego dowodu byłoby z punktu widzenia ustaleń doniosłych dla rozstrzygnięcia potrzebne / tym bardziej po odebraniu przyrzeczenia od B. S./, a motywacja tego wniosku przedstawiona na rozprawie apelacyjnej w dniu 19 czerwca 2023r / minuty 30-38 / wskazywała, iż za jego pośrednictwem miałyby być ustalane okoliczności nieistotne z dla przedmiotu sprawy / /mając ewentualny związek z innymi postępowaniami sądowymi z udziałem powoda Sąd II instancji wniosek ten oddalił.

Rozpoznając apelację , Sąd Apelacyjny rozważył :

Apelacja strony pozwanej jest uzasadniona , prowadząc do zmiany objętego nią wyroku , uwzględniając zakres zaskarżenia, w sposób wskazany w punkcie 1 I i III orzeczenia reformatoryjnego Sądu Odwoławczego.

Poczynając ocenę apelacji (...) E. - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. od sformułowanych przez nią zarzutów procesowych, przypomnieć należy , że zarzut tego rodzaju jest uzasadniony jedynie wówczas , gdy spełnione zostaną równocześnie dwa warunki.

Strona odwołująca się do niego wykaże , że rzeczywiście sposób postępowania Sądu naruszał indywidualnie oznaczoną normę [ normy ] formalne. Jednocześnie nieprawidłowości te prowadziły do następstw , które miały istotny wpływ na treść wydanego orzeczenia. Nieco inaczej kwestię tę ujmując , zarzut procesowy jest usprawiedliwiony jedynie wówczas, jeżeli zostanie dowiedzione , że gdyby nie potwierdzone błędy proceduralne Sądu niższej instancji , orzeczenie kończące spór stron miałoby inną treść.

Biorąc pod rozwagę to generalium wskazać także trzeba , iż skuteczne postawienie zarzutu naruszenia art. 233 §1 kpc pod postacią przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów wymaga od strony wykazania na czym , w odniesieniu do zindywidualizowanych dowodów polegała nieprawidłowość postępowania Sądu, w zakresie ich oceny i poczynionych na jej podstawie ustaleń.

W szczególności strona ma wykazać dlaczego obdarzenie jednych dowodów wiarygodnością czy uznanie, w odróżnieniu od innych, szczególnego ich znaczenia dla dokonanych ustaleń , nie da się pogodzić z regułami doświadczenia życiowego i [lub ] zasadami logicznego rozumowania , czy też przewidzianymi przez procedurę regułami dowodzenia.

Nie oparcie stawianego zarzutu na tych zasadach , wyklucza uznanie go za usprawiedliwiony, pozostając dowolną , nie doniosłą z tego punktu widzenia polemiką oceną i ustaleniami Sądu niższej instancji.

/ por. w tej materii , wyrażające podobne stanowisko , powołane tylko przykładowo, orzeczenia Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2001, sygn. IV CKN 970/00 i z 6 lipca 2005, sygn. III CK 3/05 , obydwa powołane za zbiorem Lex/

Ponadto nie można tracić z pola widzenia również , że swobodna ocena dowodów stanowi jeden z podstawowych elementów składających się na jurysdykcyjną kompetencję Sądu , który dowody bezpośrednio przeprowadza.

Ma to m. in. i takie następstwo , że nawet w sytuacji w której z treści dowodów można , w zakresie ustaleń , wyprowadzić równie logiczne , chociaż przeciwne do przyjętych przez Sąd I instancji wnioski , to zarzut naruszenia normy nie może zostać podzielony

Dopóty , dopóki ocena przeprowadzona przez Sąd ocena mieści się w granicach wyznaczonych przez tę normę procesową i nie doznały naruszenia wskazane tam jej kryteria , Sąd Odwoławczy obowiązany jest ocenę tę , a co za tym idzie także wnioski z niej wynikające dla ustalań faktycznych , aprobować .

Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji są prawidłowe i zostają przyjęte przez Sąd II instancji za własne za wyjątkiem tych , które zasadnie podważa apelująca powołując stawiane zarzuty procesowe dotyczące oceny zgromadzonych dowodów i wywiedzionych z ustaleń w odniesieniu do :

a/ celu zawarcia przez strony porozumienia z dnia 31 grudnia 2016r , którym , jak ustala Sąd Okręgowy było zawarte jedynie na potrzeby postępowania podatkowego , które było prowadzone przeciwko B. S. (1)./ ówcześnie K. /. – por . k. 807 - str. 17 uzasadnienia.

Konstatację tę, w ramach stawianego zarzutu naruszenia art. 233§ 1 kpc trafnie apelująca podważa gdy wziąć pod rozwagę, że postępowanie to , mając związek z obowiązkiem podatkowym powoda wynikającym z umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 27 września 2013r i jej warunków w zakresie ceny i sposobu jej zapłaty na rzecz podatnika zostało wszczęte później aniżeli data samego porozumienia.

Postępowanie to oznaczone sygnaturą (...) , wszczęte zostało po tym po dacie tego porozumienia, zakończone zostało w I instancji decyzja Naczelnika Urzędu Skarbowego w Z. z dnia 2 czerwca 2018r , którą organ podatkowy ustalił wysokość zobowiązania podatkowego powoda za rok 2013.

Nie można wobec tego zasadnie czynić ustalenia zgodnie z którym porozumienie zawarte bez mała półtora roku wcześniej zostało podpisane w związku z z nim i na jego potrzeby tym bardziej takie , które przypisuje mu Sąd mówiąc , że porozumieniu w związku z tym nie wyrażało rzeczywistej woli B. S. (1) jako sprzedającego,

b/ za trafne wobec tego należy uznać także stanowisko skarżącej spółki , która , podnosząc zarzut naruszenia art. 235 ² §1 pkt 2 kpc , kwestionuje uznanie przez Sąd I instancji za nieistotne stanowisko powoda wyrażone w ramach tego postępowania podatkowego , w którym , a w szczególności w odwołaniu od wskazanej decyzji Naczelnika US w Z. , datowanym na 13 lipca 2018r , podnosił że ceną sprzedaży nieruchomości była kwota 1 472 001, 91 zł , a kwota 1 000 000zł nie była mu należna albowiem nie zaszły do 31 grudnia 2016r okoliczności , które strony wymieniły w końcowej części §9 umowy z dnia 27 września 2013r.

Zatem nie miał racji Sąd I instancji uznając , że treść części dokumentów z postępowania podatkowego , wniokowane przez pozwaną / k. 293-298 akt rozstrzyganej sprawy była dla rozstrzygnięcia nie doniosła . Jest bowiem jednym z elementów współdecydujących o sposobie wykładni postanowień porozumienia stron zawartego w dniu 31 grudnia 2016r.

Z podanych przyczyn , Sąd II instancji koryguje dokonane przez Sąd niższej instancji ustalenia faktyczne w ten sposób , iż ustala , że:

- porozumienie zawarte przez strony w dniu 31 grudnia 2016r. , zgodnie z ówczesnym zgodnym zamiarem stron, było spowodowane potrzebą wyjaśnienia wzajemnych relacji i ewentualnych roszczeń wynikających zawarcia umowy z dnia 27 września 2013r wobec : po pierwsze nie kwestionowanych wzajemnie faktów , iż nie dojdzie do końca dnia 31 grudnia 2016r do zabudowania przez nabywcę kupionej od powoda nieruchomości w K. przy ul. (...) budynkiem wraz z wyodrębnionymi w jego ramach lokalami mieszkalnymi i użytkowymi ani do ich sprzedaży o czym stanowiło postanowienie §9 umowy stron .

Po drugie strony dostrzegając , iż postanowienie §9 umowy sprzedaży może budzić wątpliwości w zakresie wykładni użytych w niej sformułowań dotyczących tego , czy zabudowa i sprzedaż lokali do określonego terminu końcowego jest czy też nie jest warunkiem zapłaty pozostałej części ceny w kwocie 1 000 000 zgodnie uznały , że porozumienie ma prowadzić do ich usunięcia.

/ dowód : porozumienie z dnia 31 grudnia 2016r k. 99-100 akt /

- Cel tego porozumienia nie był zwiany a ono samo nie miało związku z postępowaniem podatkowym prowadzonym od 2018r wobec powoda, dotycząc ustalenia wysokości jego zobowiązania podatkowego za rok 2013r. bodącego pochodną osiągniętych przez niego w tym roku dochodów

/ dowód : treść dokumentów z postępowania podatkowego oznaczonego sygnaturą(...)/ k. 293-298 akt /.

- Strony w tym porozumieniu zgodnie także potwierdziły, że część ceny sprzedaży tej nieruchomości w kwocie 1 472 001, 91 zł została już zbywcy przez nabywcę zapłacona , a miało to miejsce dniu podpisania umowy sprzedaży 27 września 2013r , stąd nie budziło ich wzajemnych wątpliwości to , że porozumienie dotyczy wyłącznie ewentualnego roszczenia zbywcy o zapłatę pozostałej jej części [ 1 000 000zł ] w warunkach , gdy do 31 grudnia 2016r nie uda się ani zabudować nieruchomości ani sprzedać spółce E. lokali użytkowych i mieszkalnych o czym stanowił §9 umowy sprzedaży

/ dowód : porozumienie k. 99 akt /

Mimo dokonanej zmiany oraz uzupełnienia ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd I instancji , odeprzeć jako chybiony należy jednak sformułowany przez skarżącą spółkę zarzut naruszenia art. 229 kpc albowiem okoliczność zapłaty części ceny nieruchomości w K. w kwocie 1 472 001, 91 zł nie została w toku postępowania przez B. S. przyznana w rozumieniu tej normy.

Przeciwnie, stanowczo oponował wobec stanowiska pozwanej także w tym zakresie.

Już w tym miejscu dla zapewnienia kompletności wywodu, dodać należy , że w toku sporu negował także ważność porozumienia stron z dnia 31 grudnia 2016r podnosząc zarzuty działania w błędzie co do treści czynności prawnej oraz pod wpływem bezprawnej groźby. Faktów potwierdzających te wady oświadczeń woli zawartych w tym porozumieniu jednak w nie dowiódł , na co zwrócił uwagę także Sąd I instancji w motywach ocenianego instancyjnie orzeczenia.

W oparciu o fakty ustalone w postępowaniu , tym te o które Sąd Apelacyjny okoliczności te uzupełnił lub dokonał wskazanej wyżej korekty ustaleń Sądu niższej instancji , weryfikując postanowione przez stronę pozwaną zarzuty materialne przypomnieć na wstępie należy , że Sąd Odwoławczy nie jest nimi związany i ma obowiązek w ramach oceny instancyjnej weryfikować / w granicach zaskarżenia / roszczenie powoda przez pryzmat wszystkich norm tego rodzaju , które potencjalnie takiej ocenie służą będąc dla niej relewantne.

Niezależnie od tego , jaki sposób zostanie zakwalifikowane prawnie postanowienie §9 umowy sprzedaży zawartej przez strony w dniu 27 września 2013r roszczenie powoda nie może zostać uwzględnione. Nawet gdyby przyjąć , zgodnie ze stanowiskiem skarżącej , że postanowienie to ustanawiało warunek który miał nastąpić do dnia 31 grudnia 2016r to, gdy do tej daty nie zrealizował się , po stronie powoda nie powstało roszczenie o zapłatę pozostałej części uzgodnionej ceny z negatywnymi konsekwencjami dla możliwości skutecznego ubiegania się przezeń o zobowiązanie spółki (...) E. do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości w realizacji uprawnienia prawo kształtującego o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Już tylko na marginesie wskazać trzeba , że powód nie twierdził , iż była kontrahentka swoim działaniem o jakim mowa w art. 93§1 kc doprowadziła do jego nie ziszczenia się.

Sąd II instancji nie ocenia jednak , iż w zakresie obowiązku zapłaty pozostałej części ceny za nieruchomość , strony umowy sprzedaży zastrzegły warunek połączony z terminem / końcowym / .

Jak wskazano wyżej, same strony przed upływem terminu określonego w postanowieniu §9 umowy uznały za konieczne zawarcie porozumienia podpisanego w dniu z końcem którego jego upływ następował , po to aby sprecyzować jakie skutki dla wzajemnych praw i obowiązków w zakresie niezapłaconej części ceny należnej zbywcy ma to , że grunt przy ul. (...) w K. nie zostanie przez(...) E.zabudowany / brak zabudowy i sprzedaży lokali był w chwili jego podpisywania dla obu stron rozstrzyganego sporu oczywisty / .

Łączna interpretacja tego postanowienia umowy z 27 września 2013r oraz faktu zawarcia i wszystkich postanowień porozumienia pozwala na ocenę , iż nie stanowiło ono warunku w rozumieniu art. 89 kc, jak twierdziła pozwana w toku sporu jak i w motywach zarzutu apelacyjnego naruszenia tego przepisu , a jedynie zastrzeżenie terminu w jakim miała być zapłacona przez nabywcę pozostała część ceny.

Za poprawnością takiej wykładni , która niweczy także zasadność zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji art. 65 §1 i 2 kc , przemawia przede wszystkim treść §8 umowy sprzedaży w którym strony ustaliły cenę nabycia nieruchomości na łączną kwotę 2 472001,91 zł , która po myśli powoływanego już wielokrotnie wcześniej §9 odczytanego w całości i zinterpretowanego w tym zakresie zgodnie z literalnym brzmieniem , miała być zapłacona częściami – 1 472 001,91 zł w dniu podpisania umowy poprzez potrącenie , które B. S. (1) zaaprobował jako formę zapłaty w sposób nie budzący wątpliwości , w ten sposób zwalniając kupującą ze zobowiązania w tym zakresie - oraz 1 000 000zł najpóźniej do / końca / dnia 31 grudnia 2016r.

Co więcej , działający za kupującą spółkę jego ojciec Z. K. i J. M. poddali ją , w zakresie spełnienia tego świadczenia, egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 kpc.

Gdyby inną treść miał rzeczywisty ówczesny konsens stron - nota bene ówcześnie pozostających w bardzo dobrych relacjach rodzinnych pomiędzy prezesem zarządu – ojcem i sprzedającym - synem, dotyczący essentialia negotii zawieranej umowy sformułowania określające cenę sprzedaży i sposób jej zapłaty miałyby z pewnością inną treść , zawierając nawiązanie do zabudowy gruntu i sprzedaży lokali.

Z ustaleń poczynionych w postępowaniu wynika jednak , że przed upływem tego terminu, strony zdecydowały się na zawarcie porozumienia podpisanego w dniu 31 grudnia 2016r / za stronę kupującą działał ustanowiony dla jego zawarcia uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników B. K. (1) - prywatnie brat zbywcy/.

W jego treści w prawdzie używały pojęcia warunku jakim miało być wybudowanie na sprzedawanej nieruchomości budynku wraz z lokalami i ich sprzedaży przez spółkę do dnia 31 grudnia 2016r wskazując , że ani zabudowa ani sprzedaż dotąd nie nastąpiły [i nie nastąpią ] ale nie może to wpłynąć na przedstawioną wyżej ocenę.

Po pierwsze dlatego , że jak wynika z innych fragmentów porozumienia zostało ono zawarte po to aby nie tylko wyjaśnić ewentualne wątpliwości interpretacyjne w odniesieniu nie tyle do samego §9 umowy sprzedaży ale także i przede wszystkim tego, jakie świadczenia tytułem ceny są należne powodowi , wobec braku zabudowy gruntu , którą strony zakładały przy podpisywaniu umowy . Co jednak najważniejsze zasadniczym celem porozumienia było to aby podpisując je doprowadzić do skutku wzajemnego i ostatecznego rozliczenia stron umowy sprzedaży z dnia 27 września 2013r /por. k. 99 i 100 akt /

Realizując ten zasadniczy cel strony porozumieniu ustaliły – zmieniając wskazaną w §8 umowy sprzedaży cenę nabycia nieruchomości przez pozwana spółkę na kwotę 1 472 001, 91 zł , a równocześnie zgodnie uznały , że kwota 1 000 000zł nie jest B. S. (1) jako sprzedawcy należna. / §3 porozumienia/.

W ten sposób , jak należy przyjąć, w dniu jego podpisania – 31 grudnia 2016r ze skutkiem prawnym następującym w chwili złożenia zgodnych oświadczeń woli potwierdzonych podpisami pod treścią tego dokumentu, doszło do ostatecznego rozliczenia stron dla których podstawą była umowa sprzedaży z dnia 27 września 2013r.

Określenie na nowo w tym porozumieniu ceny sprzedaży – niższej niż w ramach czynności prawnej z dnia 27 września 2013r., a także posłużenie się przez strony w nim kilkukrotnie pojęciem warunku wiążąc go zabudową nieruchomości i zbyciem lokali do 31 grudnia 2016r każe zadać pytanie czy taka forma zmiany postanowień umownych była dopuszczalna i wywołała skutek prawny.

Na to pytanie należy odpowiedzieć negatywnie , odwołując się do treści art. 77 § kc

Zmiana postanowień umowy sprzedaży nieruchomości wymagała dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego ad solemnitatem.

Porozumienie natomiast zostało zawarte w zwykłej formie pisemnej.

Stad też nie mogło spowodować zmiany któregokolwiek postanowienia umowy z dnia 27 września 2013r.

Tym nie mniej w ocenie Sądu Apelacyjnego treść tego porozumienia zawartego przez sprzedającego i kupującą spółkę przed upływem terminu po którym po stronie B. S. (1) / naówczas K. / powstać mogło roszczenie stanowiące źródło materialne żądania powoda zgłoszonego w pozwie pozwala zakwalifikować je jako umowę o zwolnieniu pozwanej z długu w zakresie zapłaty pozostałej części ceny za nieruchomość w K..

Podstawą do takiej kwalifikacji porozumienia jest niekwestionowana wzajemnie przez strony treść jego §§2 i 3.

Zgodnie z nimi kupująca spółka - dotychczasowa dłużniczka w zakresie brakującej części ceny i powód jako jej wierzyciel w zakresie tego długu , zgodnie oświadczyli, że kwota 1000 000zł nie jest B. S. (1) należna.

Należy , biorąc pod uwagę treść pozostałych postanowień porozumienia , ocenić że w ramach ostatecznego rozliczenia umowy sprzedaży w warunkach gdy pierwsza część ceny została zapłacona w sposób wyżej wskazany przy podpisaniu umowy , strony uznały , że tym samym wyczerpała ona zobowiązanie spółki E.wobec sprzedawcy z tytułu zapłaty ceny.

Taka treść tych oświadczeń stanowi zwolnienie jej z tego długu przez wierzyciela , pod tytułem darmym , którego podstawą jest norma art. 508 kc .

Nie budziło wątpliwości , że pozwana to zwolnienie przyjęła , a wobec tego sama umowa zwalniająca doprowadziła do skutku w postaci umorzenia zobowiązania pozwanej wobec B. S. (1) w zakresie objętym konsensusem stron z chwilą jej zawarcia - podpisania porozumienia.

Umowa ta nie wymagała dla swojej ważności zachowania szczególnej formy i dostateczną dla niej była forma pisemna , którą przybrało porozumienie .

Bez znaczenia dla wywołania skutku prawnego przez umowę było to , iż dług spółki nie był w chwili jej zawarcia wymagalny.

/ por. bliżej także , jedynie ilustracyjnie , stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 30 maja 2014 , sygn. III CSK 224/13 powołanym za zbiorem Lex , a także uwagi P. Drapały w opracowaniu pt. Zwolnienie z długu jak również K. Zawady w komentarzu do kodeksu cywilnego pod redakcja K. Pietrzykowskiego /.

Konsekwencją zawarcia umowy zwalniającej , która wywołała skutek na przyszłość , było to , iż wezwanie skierowane przez powoda do spółki w dniu 2 września 2019r o zapłatę świadczenia z tytułu brakującej części ceny za nieruchomość wraz z odsetkami w oznaczonym w wezwaniu terminie, pod rygorem odstąpienia od umowy sprzedaży nie mogło wywołać skutku prawnego. Zatem nie mógł też złożyć skutecznie oświadczenia o odstąpieniu od niej w warunkach nie spełnienia tego świadczenia przez spółkę E. .

To zaniechanie pozwanej nie spowodowało , jak niezasadnie przyjął to Sąd I instancji , powstania po stronie powoda roszczenia o zwrotne przeniesienie na niego prawa własności nieruchomości , której był uprzednio właścicielem.

Taka ocena prawna decyduje o uznaniu , iż zasadnie skarżąca a także interwenient negują odmienne stanowisko Sądu I instancji.

Wobec uznania , że powodowi nie przysługuje roszczenie o zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu na niego sprzedanej nieruchomości, prowadzące do oceny , iż zgłoszone przez niego roszczenie jest niezasadne , czyni zbędnym wypowiadanie się Sądu Odwoławczego o innych zarzutach materialnych sformułowanych przez skarżącą, w tym w szczególności naruszenia art. 496 kc.

Uznanie , że roszczenie powoda podlega oddaleniu spowodowało , że po myśli art. 98 §1 i 3 kpc i wynikającej z niego zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy , B. S. (1) został obciążony na rzecz strony przeciwnej celowo poniesionymi przez nią kosztami procesu.

Złożyła się na nie suma opłaty skarbowej od pełnomocnictwa [ 17 zł ] oraz wynagrodzenia zawodowego pełnomocnika - adwokata .

Zważywszy na wartość przedmiotu sporu / 2 472 002 zł / wynagrodzenie to zostało ustalone na podstawie § 2 pkt 8 Rozporządzenia MS w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 [ DzU z 2015 poz. 1800] – 15 000zł .

Dlatego, w uwzględnieniu apelacji strony pozwanej, Sąd II instancji orzekł jak w punkcie 1 I i III sentencji wyroku , na podstawie art. 386 §1 kpc w zw z art. 508 kc.

Rozstrzygając o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Odwoławczy obciążył nimi na rzecz wygrywającej spółki powoda , stosując tę samą normę procesową w zw. z art. 391 §1 kpc.

Kwota która z tego tytułu należna jest spółce (...) E. od B. S. (1) w łącznej wysokości 134 851 zł odpowiadała sumie : opłaty sądowej od apelacji [123 501 zł ] , opłaty sądowej od wniosku o uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego [100zł ] oraz wynagrodzenia zawodowego pełnomocnika – adwokata [ 11250 zł ] będącego pochodną wartości przedmiotu zaskarżenia, obliczoną na podstawie §2 pkt 8 w zw z §10 ust. 1 pkt 2 wskazanej wyżej Rozporządzenia. / pkt 2 sentencji wyroku/

Sad II instancji na podstawie art. 107 kpc w zw. z art. 391 §1 kpc zasądził od przerywającego powoda celowo poniesione w postępowaniu apelacyjnym koszty na rzecz interwenienta ubocznego K. (...) z siedzibą w S.. Ocenił przy tym że jest to usprawiedliwione faktem , iż interesy prawne w relacji pomiędzy spółka i byłym właścicielem nieruchomości są sporne, w warunkach gdy w toku postępowania rozpoznawczego przed Sądem Okręgowym interwenient nabył nieruchomość w K. od spółki (...) E. i co niesporne dokonał na nią nakładów inwestycyjnych.

Kwota tych kosztów odpowiadała sumie 39 738 zł , na którą złożyły się : opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł , opłata sądowa od interwencji – 24 722zł oraz wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika – adwokata. Jego wynagrodzenie - 15 000zł -odpowiadało pełnej stawce stanowiącej pochodną wartości przedmiotu zaskarżenia , ustalonej na podstawie §2 pkt 8 wskazanego wyżej Rozporządzenia albowiem reprezentował on spółkę K. (...) po raz pierwszy od etapu postępowania apelacyjnego / pkt 3 sentencji wyroku /.