Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 sierpnia 2022 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 24 sierpnia 2022 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa M. J.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w I.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej

z dnia 12 maja 2021 r., sygn. akt I C 87/19

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od pozwanego na rzecz powoda 8 100 (osiem tysięcy sto) złotych
z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

I A Ca 861/21

UZASADNIENIE

Powód M. J. w pozwie wniesionym przeciwko (...) sp. z o.o. w I. wniósł do Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej o zasądzenie na jego rzecz kwoty 272.429.68 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 15 listopada 2018 roku do dnia zapłaty. W uzasadnieniu pozwu podniósł, że zawarł z pozwanym umowę dzierżawy nieruchomości, w której na rzecz pozwanego zostało ustanowione prawo pierwokupu przez czas trwania umowy. Umowa ta została następnie zmieniona w ten sposób, że przedłużono obowiązywanie prawa pierwokupu również na okres po zakończeniu umowy dzierżawy. Następnie powód zawarł warunkową umowę sprzedaży udziału przysługującego mu w prawie własności nieruchomości za kwotę 445.000 złotych. Pozwany wykonał prawo pierwokupu, ale do dnia wniesienia pozwu uregulował jedynie kwotę 147.070,32 złotych.

Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 27 listopada 2018 roku Sąd Okręgowy nakazał pozwanemu zapłatę żądanej kwoty.

Pozwany w zarzutach od nakazu zapłaty wniósł o uchylenie w całości nakazu zapłaty i oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu podniósł, że cena sprzedaży nieruchomości została ustalona przez powoda sprzecznie z postanowieniami umowy dzierżawy i została w sposób rażący zawyżona. Pozwany dokonał w związku z tym urealnienia ceny do poziomu cen rzeczywistych i przekazał powodowi odpowiednią kwotę. Różnica stanowi według pozwanego odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy dzierżawy i powód został wezwany do zapłaty kwoty 272.429,68 złotych oraz kwoty 25.500 złotych tytułem zwrotu zapłaconej części czynszu do końca obowiązywania umowy. Następnie pozwany dokonał potrącenia wskazanych kwot z wierzytelnością powoda i pozostałą kwotę, to jest 147.070,32 złotych przekazał na rachunek bankowy powoda. Podniósł ponadto, że wniosek o wpis prawa własności w księdze wieczystej został oddalony, w związku z zarzutami co do skuteczności złożonego oświadczenia. Zarzucił, że ustalenie ceny w umowie sprzedaży niezgodnej z ustalonymi warunkami jest bezskuteczne jako mające na celu udaremnienie wykonania prawa pierwokupu.

Wyrokiem z dnia 12 maja 2021 roku Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej utrzymał w mocy nakaz zapłaty z 27 listopada 2018 roku, zasądził od pozwanego na rzecz powoda dodatkowo 3 500 tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej 610 złotych tytułem wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 2 sierpnia 2014 roku M. J. i J. J. zawarli z (...) sp. z o.o. z siedzibą w I. umowę dzierżawy nieruchomości objętej księgą wieczystą numer (...). W umowie tej na rzecz dzierżawcy zostało ustanowione prawo pierwokupu na czas trwania umowy. Dzierżawca mógł wykonać to prawo w terminie 1 miesiąca od zawiadomienia go pisemnie listem poleconym o sprzedaży i za cenę zaproponowaną przez wydzierżawiającego. Aktem notarialnym z dnia 13 maja 2015 roku strony zmieniły umowę dzierżawy. W zakresie prawa pierwokupu prawo to zostało utrzymane. Ponadto Wydzierżawiający zobowiązał się, że cena ewentualnej sprzedaży będzie zgodna ze średnią wartością działek budowlanych przyjmowaną w Urzędzie Gminy I. oraz najbliższym położenia działki biurze nieruchomości. Strony postanowiły, że prawo pierwokupu będzie obowiązywało również po zakończeniu umowy, to jest po roku 2030. Dzierżawca mógł wykonać to prawo w terminie 1 miesiąca od zawiadomienia go pisemnie listem poleconym o sprzedaży i za cenę zaproponowaną przez wydzierżawiającego. W przypadku wykonania prawa pierwokupu zapłacona część czynszu za okres od zawarcia umowy przeniesienia własności w wykonaniu prawa pierwokupu do dnia upływu okresu najmu zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży. W dniu 22 września 2018 roku M. J. i J. J. zawarli z I. A., A. A., K. S. i R. S. warunkową umowę sprzedaży wyżej wskazanej nieruchomości. Powód sprzedał przysługujący mu udział w ½ części prawa własności nieruchomości za cenę 445.000 złotych pod warunkiem, że pozwany nie wykona prawa pierwokupu.

Aktem notarialnym z dnia 22 października 2018 roku pozwany, reprezentowany przez Prezesa Zarządu S. B., złożył oświadczenie, że wykonuje wyżej opisane prawo pierwokupu. Pismem z dnia 22 października 2018 roku pozwany zawiadomił powoda o wykonaniu prawa pierwokupu i zwrócił się o podanie rachunku bankowego do realizacji płatności. Powód w dniu 30 października 2018 roku doręczył pozwanemu dane rachunku bankowego. Ponieważ zapłata nie nastąpiła powód pismem z dnia 7 listopada 2018 roku, doręczonym w dniu 13 listopada 2018 roku, wezwał pozwanego do zapłaty w terminie 1 dnia od doręczenia wezwania. Pozwany zapłacił powodowi kwotę 147.070,32 złotych. Pismem z dnia 6 listopada 2018 roku pozwany wezwał powoda do zapłaty kwoty 272.429,68 złotych tytułem naprawienia szkody wynikającej z ustalenia w warunkowej umowie sprzedaży ceny przewyższającej średnią cenę działek budowlanych oraz kwoty 25.500 złotych tytułem zwrotu zapłaconej części czynszu do końca obowiązywania umowy. Pismem z dnia 8 listopada 2018 roku adwokat L. C. dokonał potrącenia wyżej wskazanych wierzytelności z wierzytelnością powoda z tytułu zapłaty ceny.

Postanowieniem z dnia 22 listopada 2018 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Cieszynie oddalił wniosek o dokonanie wpisu prawa własności wyżej wskazanej nieruchomości na rzecz pozwanego z uwagi na brak informacji, czy oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu doszło do drugiej strony w taki sposób, że mogła się ona z nim zapoznać.

Sporna działka jest atrakcyjna, położona w pobliżu aquaparku, posiada atrakcyjne widoki. Po wystawieniu jej do sprzedaży było nią duże zainteresowanie. I. A., A. A., R. S. i K. S. chcieli nabyć sporną nieruchomość na cele inwestycyjne. Chcieli na niej wybudować domki na wynajem. Sprawdzili kwestię dojazdu do nieruchomości. Poszukiwali również działek w innych miejscowościach. Zawarcie umowy nie było działaniem pozornym.

Urząd Gminy w I. nie gromadzi informacji dotyczących cen nieruchomości położonych na jej terenie, które stanowią własność osób fizycznych lub prawnych. Biura pośrednictwa nieruchomości posiadają jedynie informacje o cenach ofertowych, a nie o cenach sprzedaży. Sporna działka stanowi działkę budowlaną o dużym potencjale inwestycyjnym, posiada bardzo atrakcyjną lokalizację, foremny kształt, otoczenie z obiektami o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym oraz dostęp do infrastruktury sportowej. Nie ma możliwości ustalenia ceny przy przyjęciu kryteriów wskazanych przez strony w umowie.

W oparciu o te ustalenia Sąd Okręgowy, powołując przepisy art. 596-598 k.c. i art. 600 § 1 zdanie pierwsze k.c. uznał na tej podstawie, że nie budzi wątpliwości skuteczne wykonanie prawa pierwokupu zastrzeżonego w umowie dzierżawy. Pozwany skorzystał z przysługującego mu uprawnienia, nie mając obowiązku jego realizacji, a dalsze postępowanie można sprowadzić do tego, że postanowił nabyć sporną nieruchomość ale za cenę którą sam zaakceptuje.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, dla oceny skuteczności wykonania prawa pierwokupu przez pozwanego nie ma również żadnego znaczenia to, że postanowieniem z dnia 22 listopada 2018 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Cieszynie oddalił wniosek o dokonanie wpisu prawa własności wyżej wskazanej nieruchomości na rzecz pozwanego. Po pierwsze taki wpis ma charakter wyłącznie deklaratoryjny i oddalenie wniosku o wpis w żaden sposób nie wiąże Sądu orzekającego w niniejszej sprawie. Po drugie należy podkreślić, że wniosek o wpis został oddalony z uwagi na brak informacji, czy oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu doszło do drugiej strony w taki sposób, że mogła się ona z nim zapoznać. W postępowaniu wieczystoksięgowym nieprzedłożenie wymaganego dokumentu skutkuje oddaleniem wniosku bez wzywania do przedłożenia takiego dokumentu. Pozwany może zatem złożyć kolejny, prawidłowy wniosek o wpis. Sąd podkreślił, że w jego ocenie nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że oświadczenie pozwanego dotarło do powoda. Wynika to chociażby z tego, że to powód, jako załącznik do pozwu, przedłożył zawiadomienie o wykonaniu prawa pierwokupu.

W związku z tym po stronie pozwanego powstał obowiązek zapłaty na rzecz powoda kwoty 445.000 złotych stanowiącej cenę określoną w umowie sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami umowy od wskazanej kwoty należało odliczyć kwotę 25.500 złotych zapłaconą przez pozwanego jako część czynszu za okres od zawarcia umowy przeniesienia własności w wykonaniu prawa pierwokupu do dnia upływu okresu najmu, a w istocie dzierżawy, wbrew błędnemu określeniu użytemu przez notariusza. Oznacza to, że na rzecz powoda pozostała do zapłaty kwota 419.500 złotych. Ponieważ pozwany zapłacił powodowi kwotę 147.070,32 złotych, zatem do zapłaty pozostała kwota 272.429,68 złotych.

Następnie Sąd Okręgowy rozważył, czy pozwanemu przysługuje wskazywane przez niego roszczenie odszkodowawcze oraz znaczenie takiego ewentualnego roszczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i uznał, że zarzuty pozwanego w tym zakresie nie mogły zostać uwzględnione z kilku powodów. Przede wszystkim pozwany nie wykazał, nawet gdyby przysługiwała mu jakakolwiek wierzytelność w stosunku do powoda, że doszło do skutecznego potrącenia takiej wierzytelności z wierzytelnością powoda. Oświadczenie o potrąceniu zostało bowiem złożone przez adwokata L. C.. Pozwany nie przedstawił natomiast dowodu, że adwokat ten dysponował pełnomocnictwem (materialnoprawnym) do dokonania takiej czynności w imieniu pozwanego. Następnie Sąd stwierdził, że źródła ewentualnej wierzytelności pozwanego nie może stanowić art. 600 § 1 zd. 2 k.p.c. bo nie chodzi w nim o określenie ceny sprzedaży, przewiduje jedynie sankcję bezskuteczności postanowień umowy, a nie stanowi źródła odpowiedzialności odszkodowawczej. Takie źródło wynika natomiast z art. 599 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Przesłanki określone w tym przepisie nie są jednak spełnione, gdyż powód zawarł umowę warunkową i zawiadomił pozwanego o sprzedaży. Jedyną podstawę odpowiedzialności powoda względem pozwanego mógł zatem stanowić art. 471 k.c., powód zobowiązał się bowiem w umowie, że cena ewentualnej sprzedaży będzie zgodna ze średnią wartością działek budowlanych przyjmowaną w Urzędzie Gminy I. oraz najbliższym położenia działki biurze nieruchomości. Można w związku z tym stwierdzić, że szkoda po stronie pozwanego może stanowić różnicę pomiędzy ceną sprzedaży, a ceną spełniającą kryteria określone w umowie. Jak jednak wyżej ustalono nie jest możliwe ustalenie wysokości tej szkody, a wynika to z wadliwego sformułowania umowy. Nie ma bowiem możliwości ustalenia ceny przy przyjęciu kryteriów wskazanych przez strony w umowie. Urząd Gminy w I. nie gromadzi informacji dotyczących cen nieruchomości położonych na jej terenie, które stanowią własność osób fizycznych lub prawnych. Biura pośrednictwa nieruchomości posiadają z kolei jedynie informacje o cenach ofertowych, a nie o wartości nieruchomości. Należy również podkreślić, że w umowie nie zostały określone ani okres, z jakiego mają być wzięte wartości działek budowlanych, ani też żadne cechy tych działek dotyczące podobieństwa do spornej nieruchomości. Brak jest w związku z tym nawet jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że strony odwołały się w umowie do wartości rynkowej spornej nieruchomości. Wadliwości omawianej umowy nie da się natomiast usunąć w drodze jej wykładni. Wykładnia treści umowy nie może polegać na zastąpieniu jednoznacznych określeń jakimś innym kryterium, które z tej umowy w żaden sposób nie wynika tym bardziej, że strony umowy nie są w tym zakresie zgodne.

Dlatego Sąd Okręgowy uznał, że pozwany skutecznie nie wykazał, aby przysługiwała mu względem powoda wierzytelność, która mogłaby zostać potrącona z wyżej ustaloną wierzytelnością powoda, ani też, aby doszło do skutecznego potrącenia, nawet gdyby taka wierzytelność pozwanemu przysługiwała.

W apelacji od tego wyroku pozwany zarzucił:

- błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż czynność jednostronna o skutkach materialnoprawnych dla pozwanego, jaką jest oświadczenie o potrąceniu, została dokonana przez pełnomocnika procesowego w dniu 8 listopada 2018 r. bez jakiegokolwiek umocowania materialnoprawnego, podczas gdy umocowanie pełnomocnika pozwanego z dnia 8 października 2018 r. miało charakter materialnoprawny i pozwalało na złożenie oświadczenia o potrąceniu, albowiem z treści przedmiotowego pełnomocnictwa wprost i wyraźnie wynikało upoważnienie do składania oświadczeń woli o skutkach materialnych, a zatem - w tym i do składania i przyjmowania oświadczeń o potrąceniu;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 98 k.c. w zw. z art. 498 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie w niniejszej sprawie w przedmiocie oceny rodzaju oraz zakresu pełnomocnictwa adwokata L. C. z dnia 8 października 2018 r. i błędne przyjęcie, iż przedmiotowe pełnomocnictwo nie uprawniało do czynności materialnoprawnych, w tym do dokonania potrącenia wzajemnych wierzytelności stron, a w konsekwencji niezasadne stwierdzenie braku skuteczności złożonego w dniu 8 listopada 2018 r. oświadczenia o potrąceniu w imieniu pozwanego;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 498 § 1 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż oświadczenie pozwanego z dnia 8 listopada 2018 r. jest nieskuteczne i nie stanowi podstawy rozliczenia stron, w zakresie objętym żądaniem pozwu, w sytuacji, w której strony łączyła umowa dzierżawy, określająca szczegółowo zasady ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości, a zostały spełnione przesłanki dopuszczalności potrącenia wierzytelności, bowiem wierzytelność przedstawiona do potrącenia była wymagalna oraz zaskarżalna, a tym samym skoro pozwany był on wierzycielem powoda - potrącenie to było skuteczne;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 600 § 1 zd. drugie k.c. poprzez jego błędne niezastosowanie, będące konsekwencją wadliwego przyjęcia, iż zastrzeżenie w umowie pomiędzy zobowiązanym z tytułu prawa pierwokupu oraz osobą trzecią, ceny niezgodnej z ustalonymi pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym warunkami wykonania prawa pierwokupu nie jest bezskuteczne wobec uprawnionego;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 k.c. poprzez dokonanie wykładni oświadczeń woli stron odnoszących się do sposobu ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości w umowie dzierżawy (par. XI.1. umowy z dnia 13 maja 2015 r., Rep. A nr 3146/2015, zmieniającej umowę dzierżawy z dnia 2 sierpnia 2014 r., Rep. A nr 6624/2014) z pominięciem materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, co w konsekwencji doprowadziło do dokonania wykładni umowy niezgodnie z literalnym brzmieniem nie nasuwających wątpliwości interpretacyjnych postanowień umowy, zamiarem stron i celem umowy, co skutkowało wadliwym przyjęciem przez Sąd że umowa stron nie zawiera kryteriów pozwalających na ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości, w tym nie zawiera odwołania do wartości rynkowej spornej nieruchomości;

- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez: wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających, a nadto sprzecznych z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, a mianowicie dokonanie przez Sąd I instancji błędnej, z pominięciem reguł interpretacyjnych wynikających z art. 65 k.c., interpretacji postanowień umowy dzierżawy w zakresie sposobu ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości, a w konsekwencji wadliwe przyjęcie przez Sąd, iż strony nie określiły w umowie kryteriów pozwalających na ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości, a w szczególności nie odwołały się do wartości rynkowej spornej nieruchomości, co w konsekwencji uniemożliwiło ustalenie wysokości ceny sprzedaży na warunkach uzgodnionych przez strony, skutkiem czego był brak merytorycznego rozpoznania zarzutu potrącenia dokonanego przez pozwaną, co z kolei skutkowało naruszeniem art. 471 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie, gdyż przy prawidłowo ustalonym w powyższym zakresie stanie faktycznym pozwana miałaby możliwość wykazania wysokości zgłoszonego roszczenia odszkodowawczego, zaś Sąd I instancji winien uwzględnić zarzut potrącenia z wierzytelnością dochodzoną przez powoda wierzytelności pozwanej tytułem szkody wyrządzonej nie wykonaniem umowy zgodnie z zastrzeżeniami odnoszącymi się do prawa pierwokupu;

- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 485 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie oraz rozpoznanie sprawy w postępowaniu nakazowym, pomimo nieprzedstawienia dowodów mogących uzasadniać jego wydanie.

W oparciu o te zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obydwie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Wprawdzie dwa jej pierwsze zarzuty, dotyczące dokonanej przez Sąd pierwszej instancji oceny rodzaju i zakresu pełnomocnictwa adwokata L. C., w kontekście skuteczności złożenia przez niego w imieniu pozwanego oświadczenia o potrąceniu z dnia 8 listopada 2018 roku i poprzedzającego go wezwania do zapłaty z 6 listopada 2018 roku są trafne, w treści tego pełnomocnictwa bowiem zawarte jest umocowanie do „składania w imieniu mocodawcy wszelkich oświadczeń ze skutkiem materialnoprawnym, związanych z prowadzoną sprawą” (pełnomocnictwo z dnia 8 października 2018 r., karta 75 akt), to pozostałe zarzuty apelacji są bezzasadne.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów naruszenia prawa procesowego, stwierdzić należy, że Sąd pierwszej instancji, wbrew zarzutowi naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., prawidłowo ocenił zebrany materiał dowodowy, nie uchybiając regułom oceny dowodów przewidzianym w tym przepisie i na tej podstawie ustalił stan faktyczny sprawy w istocie bezsporny między stronami, wynikający głównie z dowodów w postaci dokumentów. Wszak pozwany nie kwestionował okoliczności z powodu których skorzystał z przysługującego mu prawa pierwokupu i wreszcie faktu i treści samego oświadczenia o skorzystaniu z tego prawa. To zaś co dotyczy interpretacji zapisów umowy dzierżawy, w szczególności w zakresie sposobu ustalania ceny sprzedaży i konsekwencji z tego płynących w przedmiocie istnienia roszczenia odszkodowawczego po stronie pozwanego, należy już do oceny materialnoprawnej. Sąd pierwszej instancji, wbrew drugiemu zarzutowi naruszenia przepisów postępowania (art. 485 k.p.c.) miał podstawy do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym. Powód przedstawił dokumenty w postaci aktów notarialnych, w tym przede wszystkim umowę dzierżawy z prawem pierwokupu pozwanego i oświadczenie pozwanego o skorzystaniu z tego prawa, a także warunkową umowę sprzedaży nieruchomości osobom trzecim, z której wynikała cena sprzedaży. Z jednej strony zatem Sąd pierwszej instancji miał podstawy do przyjęcia, że te dokumenty mają charakter urzędowych. Kwestia ta stanowi przedmiot sporu w doktrynie. Stosownie do art. 2 § 2 ustawy z 14.02.1991 r. - Prawo o notariacie (Dz.U. z 2020 r. poz. 1192) czynności notarialne dokonane przez notariusza zgodnie z prawem „mają charakter dokumentu urzędowego”. Wywołuje to wątpliwości co do możliwości wydania nakazu zapłaty na podstawie art. 485 § 1 pkt 1 w oparciu o akt notarialny. Prezentowany jest pogląd, że z art. 2 § 2 pr. not. wynika, iż akty notarialne mają moc dokumentów urzędowych w rozumieniu kodeksu postępowania cywilnego (art. 244 § 1), co pozwala na objęcie ich hipotezą art. 485 § 1 pkt 1 (w tym kierunku T. Zembrzuski, w: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom II, red. T. Wiśniewski, WKP 2011, kom. do art. 485, nt 7; odmiennie M. Manowska, w: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom II, red. M. Manowska, WKP 2021, kom. do art. 485, nt 3). Nawet gdyby dopuścić wydawanie nakazu zapłaty w oparciu o akt notarialny, to zgodnie z art. 485 § 1 pkt 1 będzie to możliwe tylko, jeśli dany akt notarialny stanowi dowód faktów uzasadniających roszczenie dochodzone pozwem w postępowaniu nakazowym (por. Olga Maria Piaskowska, Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie procesowe. Komentarz aktualizowany; LEX/el. 2022). Nie ulega wątpliwości, że w okolicznościach tej sprawy, z przedstawionych przez powoda wraz z pozwem aktów notarialnych wynika roszczenie dochodzone tym pozwem. Powód zawarł warunkową umowę sprzedaży gdzie została wyraźnie określona cena jego udziału w nieruchomości, warunkiem tej sprzedaży było nieskorzystanie przez uprawnionego pozwanego z prawa pierwokupu, co jednak nastąpiło. Na tym etapie postępowania Sąd nie badał okoliczności dotyczących wysokości tej ceny i zasadności twierdzeń pozwanego. Samo oświadczenie pozwanego o skorzystaniu z prawa pierwokupu (złożone także w formie aktu notarialnego) stanowi uznanie długu co do zasady, a jak się później okazało pozwany kwestionował jedynie jego wysokość. Od wydanego nakazu pozwany wniósł zarzuty i miał możliwość w postępowaniu zwykłym obrony swojego stanowiska.

Dalsza argumentacja pozwanego nie jest jednak trafna, a zarzuty apelacji naruszenia przez Sąd Okręgowy prawa materialnego nie zasługują na uwzględnienie.

Prawo pierwokupu ma miejsce jeżeli ustawa lub czynność prawna (jak w tej sprawie) zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (art. 596 k.c.). Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie (art. 597 k.c.). Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy (art. 598 k.c.).

Zgodzić się należy z Sądem Okręgowym, że w tej sprawie nie budzi wątpliwości, iż pozwany skutecznie wykonał prawo pierwokupu zastrzeżone w umowie dzierżawy. Dla samej realizacji tego prawa nie mają żadnego znaczenia postanowienia umowy, które określały sposób ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości. Jak jednoznacznie wynika z wyżej powołanych przepisów prawo pierwokupu polega na pierwszeństwie nabycia rzeczy przez uprawnionego za cenę określoną w umowie sprzedaży. Przepisy regulujące prawo pierwokupu mają w tym zakresie charakter bezwzględnie wiążący i nie mogą być modyfikowane przez strony.

Zgodzić się należy także, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie ma możliwości modyfikowania ceny ustalonej przez strony warunkowej umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 600 § 1 zd. pierwsze k.c. przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli strony chciały zastrzec pozwanemu możliwość odkupu czy wykupu nieruchomości za określoną cenę, to powinny zawrzeć tego rodzaju umowę, a nie zastrzegać dla pozwanego prawo pierwokupu. W związku z tym nie mają żadnego znaczenia argumenty podnoszone przez pozwanego dotyczące ewentualnego błędu nabywców co do wartości nieruchomości, czy też możliwości dojazdu do nieruchomości. Tego rodzaju kwestie miały znaczenie jedynie dla ewentualnych nabywców. Pozwany był uprawniony do nabycia nieruchomości za cenę określoną w umowie, i z uprawnienia tego skorzystał.

W związku z tym po stronie pozwanego powstał obowiązek zapłaty na rzecz powoda kwoty 445.000 złotych stanowiącej cenę określoną w umowie sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami umowy od wskazanej kwoty należało odliczyć kwotę 25.500 złotych zapłaconą przez pozwanego jako część czynszu za okres od zawarcia umowy przeniesienia własności w wykonaniu prawa pierwokupu do dnia upływu okresu dzierżawy. Oznacza to, że na rzecz powoda pozostała do zapłaty kwota 419.500 złotych. Ponieważ pozwany zapłacił powodowi kwotę 147.070,32 złotych, to do zapłaty pozostała kwota 272.429,68 złotych.

Kluczowym zagadnieniem, z punktu widzenia omawianych zarzutów apelacji, jest zatem kwestia interpretacji zapisu umowy dzierżawy w części dotyczącej prawa pierwokupu i określenia kryteriów ustalania ceny nieruchomości w razie skorzystania przez pozwanego z tego prawa oraz odpowiedź na pytanie czy pozwany w wyniku zawarcia przez powoda warunkowej umowy sprzedaży udziału w nieruchomości za kwotę 445 000 złotych poniósł szkodę, co rodziłoby jego roszczenie w tym zakresie i dawało podstawę do potrącenia swojej wierzytelności z wierzytelnością powoda.

Nie ulega wątpliwości, co stwierdził także Sąd pierwszej instancji, że nie zachodzi przypadek opisany w art. 599 § 1 k.c., pozwany zawarł bowiem warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (pod warunkiem nieskorzystania przez pozwanego z prawa pierwokupu) i zawiadomił pozwanego o sprzedaży podając mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży.

Wbrew zarzutowi apelacji Sąd pierwszej instancji nie naruszył art. 600 § 1 zd. drugie k. c. z którego wynika, że postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Zgodzić się należy z tym Sądem, że w przepisie tym nie chodzi o określenie ceny sprzedaży lecz stanowi on wzmocnienie sytuacji prawnej uprawnionego i przewiduje jedynie sankcję bezskuteczności postanowień umowy, a nie stanowi źródła odpowiedzialności odszkodowawczej. Dodać należy, że postanowienia warunkowej umowy sprzedaży, w szczególności umówiona cena sprzedaży udziału powoda osobom trzecim, nie może być oceniona jako udaremnienie prawa pierwokupu. Działka o którą chodzi w tej sprawie, co ustalił Sąd pierwszej instancji i potwierdził biegły sądowy wydający opinię w sprawie, jest bardzo atrakcyjnie położoną, dużą (przekraczającą cztery tysiące metrów kwadratowych) nieruchomością, którą kontrahenci powoda, o czym wiarygodnie zeznali przesłuchani w charakterze świadków przed Sądem pierwszej instancji, byli zdecydowani kupić za ustaloną w umowie cenę, z przeznaczeniem na cele komercyjne. Dlatego nie można przyjąć, że cena ta była fikcyjna i prowadziła do udaremnienia prawa pierwokupu pozwanego.

Nie jest uzasadniony także zarzut apelacji naruszenia art. 65 k.c. Chodzi o interpretację zapisu umowy odnoszącego się do prawa pierwokupu z którego wynika, że cena ewentualnej sprzedaży będzie zgodna ze średnią wartością działek budowlanych przyjmowaną w Urzędzie Gminy I. oraz najbliższym położenia działki biurze nieruchomości. W tym zakresie kluczowe znaczenie ma opinia biegłego sądowego J. B. (wnioski opinii karta 275 akt) i ustne wyjaśnienie tej opinii przedstawione przez biegłego na rozprawie (karta 337 akt) z których wynika, że nie ma możliwości ustalenia ceny przy przyjęciu kryteriów wskazanych przez strony w umowie dzierżawy w ramach zastrzeżenia prawa pierwokupu. Urząd Gminy w I. nie gromadzi bowiem informacji dotyczących cen nieruchomości położonych na jej terenie, które stanowią własność osób fizycznych lub prawnych. Biura pośrednictwa nieruchomości posiadają natomiast jedynie informacje o cenach ofertowych, a nie o wartości nieruchomości. Trafnie Sąd pierwszej instancji zauważył także, że w umowie nie został określony ani okres za jaki mają być wzięte pod uwagę wartości działek budowlanych, ani też żadne cechy tych działek dotyczące podobieństwa do spornej nieruchomości. Brak jest w związku z tym nawet jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że strony odwołały się w umowie do wartości rynkowej nieruchomości o którą chodzi w sprawie. Zgodzić się także należy, że wadliwości umowy dzierżawy w zakresie postanowień dotyczących prawa pierwokupu, zwłaszcza kryteriów określenia ceny przy skorzystaniu przez uprawnionego z tego prawa, nie da się usunąć w drodze jej wykładni. Wykładnia treści umowy nie może polegać na zastąpieniu jednoznacznych określeń jakimś innym kryterium, które z tej umowy w żaden sposób nie wynika tym bardziej, że strony umowy nie są w tym zakresie zgodne. Nie ma przy tym znaczenia to, kto ponosi odpowiedzialność za wadliwe sformułowanie umowy i jakie roszczenia mogą się z tym wiązać.

Pozwanemu nie przysługiwało także roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c. i w konsekwencji możliwość skutecznego potrącenia wierzytelności wynikającej z tego roszczenia z wierzytelnością powoda. Ze szkodą w zakresie nienależytego wykonania umowy dzierżawy w zakresie prawa pierwokupu nie mamy bowiem w okolicznościach sprawy do czynienia. Powód zawarł warunkową umowę sprzedaży udziału w nieruchomości za umówioną, rynkową cenę tego udziału (podobnie jak jego brat w odniesieniu do swojego udziału), określenie ceny w oparciu o kryteria wskazywane przez pozwanego było niemożliwe, w związku z tym pozwany nie ponosi uszczerbku majątkowego po skorzystaniu z prawa pierwokupu (co nie było wszak obowiązkowe). Na marginesie należy tylko zauważyć, że warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości zawarta została w realiach rynku nieruchomości z 2018 roku. W dacie orzekania przez Sąd pierwszej instancji, a tym bardziej wydania wyroku w wyniku rozpoznania apelacji, realia te uległy zmianie przez radykalny wzrost cen nieruchomości, co jest faktem notoryjnym. Tym bardziej trudno mówić o szkodzie pozwanego, wręcz przeciwnie, nieruchomość o którą chodzi obecnie zyskała na wartości.

Z tych względów Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację, o kosztach postępowania apelacyjnego orzekając w oparciu o przepisy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. oraz § 2 pkt 7 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, zmienionego rozporządzeniem z dnia 3 października 2016 r (Dz. U. 2016, poz. 1667).

SSA Tomasz Ślęzak