Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2023 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący sędzia (del.) Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Dominika Głębocka

po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2023 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa m.(...) W.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda m. (...) na rzecz pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 5 417 (pięć tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 100/23

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2 stycznia 2023 roku (data stempla pocztowego – k. 98) powód miasto (...) W. wniósł o orzeczenie, że pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. ma zapłacić na jego rzecz kwotę 182 150,96 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:



od kwoty 45 537,74 zł od dnia 1 stycznia 2021 roku do dnia zapłaty



od kwoty 45 537,74 zł od dnia 1 kwietnia 2021 roku do dnia zapłaty



od kwoty 45 537,74 zł od dnia 1 lipca 2021 roku do dnia zapłaty



od kwoty 45 537,74 zł od dnia 1 października 2021 roku do dnia zapłaty.

Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych prawem.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości położonych w W. w rejonie ulic: P., L., B. i A., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr (...) (dawniej stanowiące działkę nr (...)) o pow. 21.380 m ^{( 2)} z obrębu (...) uregulowanych w księdze wieczystej KW (...). Grunt ten został na mocy umowy z dnia 2 października 1997 r. przekazany przez gminę (...) w dzierżawę Spółdzielni Mieszkaniowej (...). Umowa ta stanowiła formę realizacji porozumienia z dnia 12 marca 1997 r. pomiędzy ówczesną gminą (...) a Spółdzielnią Budowlano-Mieszkaniową (...) i Spółdzielnią Mieszkaniową (...), w którym ustalono, że (...) otrzyma od gminy niezabudowany grunt (stanowiący m.in. dawną działkę (...)), na którym zrealizuje budownictwo mieszkaniowe, a w zamian przekaże na jej rzecz grunt, na którym zlokalizowana była siedziba (...) tj. grunt przy ul. (...). Zgodnie z §4 umowy strony postanowiły, że okres dzierżawy wynosi 29 lat, tj. do dnia 2 października 2026 roku. §5 stanowił, że dzierżawca zobowiązał się płacić czynsz roczny w wysokości (...)% wartości gruntu, tj. (...) zł + 22% VAT. Wartość gruntu została ustalona na podstawie operatu szacunkowego (wartość (...) m ^{( 2)} ustalono na kwotę (...) zł) i miała obowiązywać przez okres 24 miesięcy. Powód podniósł, że pismem z dnia 25 czerwca 2008 r. poinformował (...)o podwyższeniu stawki czynszu dzierżawnego działek nr (...) z obrębu (...) na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego. Nowej stawki pozwana Spółdzielnia nie zaakceptowała. Powód dochodzi wskazanej w pozwie kwoty tytułem czynszu dzierżawnego za okres od dnia 1 stycznia 2021 roku do dnia 31 grudnia 2021 roku (pozew – k. 2-8).

W odpowiedzi na pozew z dnia 24 lutego 2023 roku (data stempla pocztowego – k. 129) pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) wniosła o oddalenie powództwa. Pozwana wniosła także o zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu m.in. podniosła, że zgodnie z postanowieniami zawartej przez strony umowy dzierżawy z dnia 2 października 1997 r., wobec braku w jej treści uregulowań co do trybu postępowania w zakresie podwyższania stawki czynszu dzierżawnego należało podnieść, że brak jest podstaw do podwyższenia wysokości czynszu w drodze jednostronnego oświadczenia dzierżawcy (odpowiedź na pozew – kk. 113-119).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomości położone w W. w rejonie ul. (...).(...), oznaczone w ewidencji gruntów jako działki ew. nr (...)(dawniej stanowiące działkę nr (...)) o pow. 21.380 m ^{( 2)} z obrębu (...)uregulowane w księdze wieczystej nr (...) stanowią własność m. (...)(k. 14 – decyzja Wojewody (...),– odpis księgi wieczystej – kk. 14-25).

W porozumieniu zawartym w dniu 12 marca 1997 r. pomiędzy Gminą (...) a (...) i (...) ustalono, że (...) otrzyma od Gminy niezabudowany grunt o pow. ok. 3 ha, położony w W. przy ul. (...), na którym zrealizuje budownictwo mieszkaniowe, a w zamian zrzeknie się prawa użytkowania wieczystego gruntu o pow. ok. 5.700 m ^{( 2)}, znajdującego się w W. przy ul. (...), na którym zlokalizowana była wówczas siedziba (...)W §7 porozumienia zaznaczono, iż do czasu zawarcia umów w przedmiocie przekazania gruntów w użytkowanie wieczyste i zamiany terenów, Gmina zawrze umowy dzierżawy (porozumienie – kk. 31-32).

W dniu 2 października 1997 r. Gmina (...) jako wydzierżawiający zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w W. jako dzierżawcą umowę dzierżawy niezabudowanej nieruchomości położonej w rejonie ulic (...). (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr (...) z obrębu (...). Na podstawie umowy dzierżawca otrzymał nieruchomość z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkalno-usługową (§2). Zgodnie z §4 ust. 1, umowa została zawarta na 29 lat. §5 umowy stanowił, że dzierżawca zobowiązał się płacić czynsz roczny w wysokości(...)% wartości gruntu, tj. (...) zł + 22% VAT. Wartość gruntu została ustalona na podstawie operatu szacunkowego (wartość (...) m ^{( 2)} ustalono na kwotę (...) zł) i miała obowiązywać przez okres 24 miesięcy. Czynsz miał być uiszczany kwartalnie do ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego kwartał.

Zmiana umowy wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności. Poza przedmiotową umową nie istnieją pomiędzy stronami żadne inne uzgodnienia w zakresie przedmiotu umowy, a przedmiotowa umowa zastępuje wszelkie dotychczasowe ustalenia pomiędzy stronami podjęte w tym zakresie (§11). Umowa rozwiązuje się z chwilą zawarcia pomiędzy stronami umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu lub umowy przeniesienia własności gruntu. W razie rozwiązania umowy z tych przyczyn wartość m ² gruntu przy ustanowieniu użytkowania wieczystego lub przeniesienia własności zostanie określona na podstawie wyceny biegłego stosownie do ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (§13 ust. 1-2). Zgodnie z §14, w sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego (umowa dzierżawy – kk. 27-29).

Oddanie gruntu w dzierżawę było jedynie rozwiązaniem tymczasowym, zaś docelowo strony planowały przekazać grunt Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w użytkowanie wieczyste (treść §7 porozumienia z 12.03.1997 – k. 32 zapisy §13 umowy z 2.10.1997 – k. 29 – zeznania świadka T. G. – kk. 186-187).

W dniu 16 czerwca 2002 roku Zebranie Przedstawicieli (...) podjęło uchwałę nr (...) w sprawie podziału Spółdzielni (...) i utworzenia z jej wydzielonej części nowej Spółdzielni Mieszkaniowej (...). W wyniku podziału (...) objęła nieruchomość położoną przy ul. (...), stanowiącą działkę ew. nr (...) o pow. 8 902 m ^{( 2)} oraz składniki majątkowe wraz z prawami i zobowiązaniami zatwierdzonymi zgodnie z planem podziału, sporządzonym na dzień 31 grudnia 2001 roku (uchwała – kk. 34-41).

Wyrokiem z dnia 27 listopada 2007 r. Sąd Okręgowy w Warszawie dokonał z dniem 9 października 2002 r. podziału Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. poprzez wydzielenie z jej zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. obejmującej członków zamieszkałych lub dysponujących prawami do lokali mieszkalnych albo dysponujących prawami do garaży znajdujących się w budynkach nr (...), (...) i (...) przy ul. (...) w W. (pkt I wyroku). Jednocześnie Sąd rozstrzygnął o korzystaniu z nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) o pow. 2,138 ha z obrębu (...)położonej przy ul. (...) poprzez dokonanie jej podziału quoad usum, na podstawie którego m.in. z działki ew. nr (...) powstały działki ew. nr (...)oraz ustalił, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) wstępuje do umowy dzierżawy z dnia 2 października 1997 r. (pkt III wyroku; kserokopia wyroku – kk. 75-79; mapa podziału dla celów prawnych – kk. 81).

Wyrokiem z dnia 7 listopada 2008 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia Wydział VI Cywilny ustalił, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. jest od dnia 4 grudnia 2002 roku sukcesorem praw i obowiązków Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W., wynikających z umowy dzierżawy, zgodnie z treścią aktu notarialnego z dnia 2 października 1997 roku zawartego pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w W. a Gminą (...)– w zakresie działki o nr ew. (...) z obrębu (...) (kserokopia wyroku wraz z uzasadnieniem – kk. 43-52).

W wyniku dokonanego podziału przedmiotu dzierżawy między (...) a (...) wysokość czynszu dzierżawnego wynikająca z umowy z dnia 2 października 1997 r. w zakresie działek nr (...) obowiązująca (...) wynosi (...) zł rocznie, tj. (...) zł kwartalnie (bezsporne).

Pismem z dnia 25 czerwca 2008 r., doręczonym w dniu 30 czerwca 2008 r., (...) została zawiadomiona o podwyższeniu stawki czynszu dzierżawnego gruntu oznaczonego jako działki ew. nr (...)i (...)z obrębu (...) Z dniem 1 lipca 2008 r. roczna stawka czynszu dzierżawnego miała wynosić (...) zł + 22% VAT tj. (...) zł (razem brutto: (...) zł), co stanowiło (...)% wartości tego gruntu. Wartość gruntu została wyliczona w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych (zawiadomienie – kk. 54-55; operaty szacunkowe – kk. 57-64, kk. 66-73).

Pismem z dnia 29 lipca 2008 r. (...) poinformowała powoda, że nie akceptuje ani zaproponowanego trybu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu dzierżawnego, ani nie przyjmuje do wiadomości jego wysokości. Pozwana wskazała, że w umowie nie przewidziano trybu wypowiedzenia wysokości czynszu, ani sposobu ustalenia jego wysokości. W tej sytuacji zmiana wysokości czynszu mogłaby się odbyć jedynie na mocy porozumienia stron. Pozwany wskazał, że na podstawie analizy zapisów umowy dotyczących sposobu ustalenia wysokości czynszu nie neguje prawa powoda do podwyższenia tej wysokości, jednakże oczekuje na podjęcie negocjacji co do zmiany umowy w tym zakresie, a nadto na wykazanie zasadności żądanej kwoty czynszu. W związku z tym pozwany prosił o ustalenie terminu spotkania celem omówienia warunków zmiany umowy w zakresie sposobu wprowadzenia i ustalenia podstawy nowej wysokości czynszu (pismo wraz z potwierdzeniem odbioru – kk. 169-171).

W piśmie z dnia 29 września 2008 r. (...) podtrzymała stanowisko wyrażone w piśmie z dnia 29 lipca 2008 r., wskazując ponownie, że nie neguje prawa powoda do podwyższenia czynszu dzierżawnego, niemniej jednak nie do zaakceptowania jest zaproponowana przez powoda wycena gruntu. W związku z tym Spółdzielnia w dalszym ciągu oczekuje na ustalenie terminu spotkania w sprawie zmiany warunków umowy (pismo wraz z potwierdzeniem nadania – kk. 173-174).

Między stronami były prowadzone rozmowy w sprawie uzgodnienia warunków zmiany umowy dzierżawy (pismo z 8.05.2012 – kk. 164-167). Ostatecznie do takiej zmiany nie doszło (bezsporne).

Zawiadomieniem z dnia 18 maja 2016 roku (a doręczonym w dniu 20 maja 2016 roku) miasto (...) W. m.in. poinformowało pozwanego, że czynsz dzierżawny podwyższony zawiadomieniem z dnia 25 czerwca 2008 roku dla (...) za grunt o pow. 0,9781 ha wynosi 181 834,66 zł + podatek VAT (23%) rocznie, płatny kwartalnie w wysokości netto 45 458,67 zł + 23%VAT w wysokości 10 455,49 zł, tj. brutto 55 914,16 zł (zawiadomienie wraz z potwierdzeniami nadania i odbioru – kk. 83-85).

Miasto (...) W. wystawiło 4 faktury VAT z tytułu czynszu dzierżawnego za okres od dnia 1 stycznia 2021 roku do dnia 31 grudnia 2021 roku na kwoty po 55 914,16 zł brutto (faktury – k. 87, k. 89, k. 91, k. 93).

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) nie zaakceptowała ww. podwyższenia stawki czynszu i uiściła czynsz kwartalny za rok 2021 w wysokości 10 376,42 zł (bezsporne, ponadto dowody wpłaty – k. 95).

Wezwaniem z dnia 22 października 2021 roku miasto (...) W. wezwało (...) do zapłaty kwoty 182 150,96 zł, wraz z naliczonymi odsetkami w wysokości 4 443,49 zł, tj. łącznej kwoty 186 594,42 zł. Wezwanie zostało odebranie w dniu 27 października 2021 roku (wezwanie wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru – kk. 97-97v.). Roszczenie nie zostało spełnione (bezsporne).

Sąd dokonał ustaleń faktycznych w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy w postaci powołanych dowodów z dokumentów (kopii). Dokumenty te nie budziły wątpliwości Sądu co do swej wiarygodności oraz autentyczności i nie były kwestionowane przez strony. Strony były w zasadzie zgodne co do okoliczności, składających się na stan faktyczny niniejszej sprawy. Zeznania świadka T. G. jedynie potwierdziły okoliczność, że umowa dzierżawy była jedynie pośrednim etapem przed planowanym zawarciem umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

W niniejszej sprawie kwestią kluczową było zbadanie, czy zapisy umowy dzierżawy przewidywały mechanizm, na podstawie którego powód mógł jednostronnie zmienić wysokość czynszu z uwagi na zmianę wartości nieruchomości – w ocenie Sądu taki mechanizm nie został w umowie przewidziany, co zostanie szerzej omówione poniżej. Z uwagi na niniejsze Sąd pominął dowód z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości, uznając, iż stan faktyczny sprawy został już dostatecznie wyjaśniony i dopuszczenie tego dowodu, jako nieprzydatnego w świetle okoliczności sprawy, prowadziłoby jedynie do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Kluczową kwestią do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie było to, czy zawarta umowa dzierżawy między stronami przewidywała możliwość oraz mechanizm zmiany wysokości czynszu dzierżawnego w trakcie trwania stosunku dzierżawy. W ocenie Sądu umowa ta w oczywisty sposób takiego mechanizmu nie przewiduje.

Nie ulega wątpliwości, że umowa ta w zakresie ustalenia wysokości czynszu dzierżawnego (ustalonego w oparciu o wartość nieruchomości – czynsz ten stanowił bowiem w myśl §5 umowy (...) tej wartości) została skonstruowana w sposób wadliwy. Z jednej strony bowiem zgodnie z §5 ust. 2 umowy, wartość nieruchomości stanowiąca podstawę do wyliczenia czynszu, została ustalona jedynie na 24 miesiące (przy czym sama umowa, zgodnie z §4, została zawarta na okres 29 lat), z drugiej strony – w umowie nie przewidziano w żaden sposób mechanizmu ponownego ustalenia tej wartości. Strony nie przewidziały w umowie żadnego automatyzmu waloryzacji wysokości czynszu – w jej treści nie określono, kiedy i w jaki sposób ma zostać dokonana ponowna wycena, na podstawie której miałaby być ustalona nowa wysokość czynszu. Zgodnie zaś z §11, każda zmiana umowy wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności, a poza nią nie istnieją pomiędzy stronami żadne inne uzgodnienia w zakresie przedmiotu umowy. W ocenie Sądu, po dokonaniu wykładni ww. zapisów w myśl art. 65§2 k.c. oczywistym jest, że jeżeli rynkowa wartość nieruchomości uległa zmianie, tj. został sporządzony nowy operat szacunkowy, który na to wskazuje, to w zakresie ustalenia nowej wysokości czynszu powinna nastąpić zmiana umowy w formie pisemnej. Zauważyć należy, że przewidziana w umowie wysokość czynszu obowiązywała przez 10 lat, co świadczy o tym, że również strona powodowa rozumiała zapisy tej umowy właśnie w ten sposób. Ostatecznie żadna taka zmiana umowy nie nastąpiła. Strona powodowa wystosowała jedynie zawiadomienia – najpierw z dnia 25 czerwca 2008 roku, a następnie z dnia 18 maja 2016 roku – w którym jednostronnie oświadcza, że podwyższa pozwanej wysokość czynszu.

Dodatkowym kontekstem przedmiotowej sprawy, który również należy wziąć pod uwagę badając zapisy przedmiotowej umowy (kierując się również wykładnią w oparciu o art. 65§1 k.c.) jest okoliczność, iż przedmiotowa umowa dzierżawy miała charakter jedynie przejściowy przed zawarciem przez strony planowanej umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, na co wskazują §7 porozumienia z dnia 12 marca 1997 roku (k. 32), §13 umowy (k. 29) oraz zeznania świadka T. G. – byłego członka zarządu Gminy (kk. 186-187). Z okoliczności tymczasowości zawartej umowy strona pozwana wywodzi wniosek, iż strony nie zamierzały waloryzować czynszu dzierżawnego, a zapis, iż wartość gruntu, według której wyliczono czynsz zostaje ustalona na okres 24 miesięcy (§ 5 zd. 2) jest czysto informacyjny i koreluje z ówczesnymi okolicznościami faktycznymi. Należy w całości podzielić taką argumentację strony pozwanej. Istotnie z faktu, iż umowa dzierżawy miała jedynie przejściowo wiązać strony może wynikać, że strony nie zamierzały waloryzować czynszu dzierżawnego, gdyż nie było takiej potrzeby. Ostatecznie okres obowiązywania umowy okazał się dłuższy niż wskazane 2 lata, jednak w wypadku dokonania zmiany wysokości czynszu, konieczna była zmiana umowy w formie pisemnej. Co więcej – na świadomość takiej konieczności po stronie powodowej wskazuje również fakt, że między stronami były prowadzone rozmowy w tym przedmiocie, o czym świadczy pismo powoda z dnia 8 maja 2012 roku (kk. 164-167).

Należy podkreślić, że pozostawienie określenia wysokości czynszu w rękach jednej ze stron, bez uregulowania mechanizmu takiej waloryzacji w umowie, świadczyłoby o nieważności albo całości umowy, albo pojedynczego postanowienia umowy, gdyby takie postanowienie było możliwe do wyinterpretowania. Przyjmuje się zgodnie w orzecznictwie, np. na gruncie spraw frankowych (por. np. uchwałę SN z dnia 28 kwietnia 2022 roku, sygn. III CZP 40/22, Legalis), że pozostawienie jednej ze stron wyłącznego uregulowania wysokości zobowiązania, bez żadnej kontroli drugiej strony, świadczy o nieważności takiego sformułowania z uwagi na sprzeczność z naturą stosunku zobowiązaniowego w myśl art. 353 ¹ k.c.

Sąd podzielił stanowisko strony pozwanej co do braku możliwości skorzystania w niniejszej sprawie z dyspozycji art. 685 ¹ k.c. W treści §14 umowy wskazano, iż w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Przede wszystkim art. 694 k.c. odsyła w przypadku umowy dzierżawy do ogólnych przepisów o najmie a nie przepisów o najmie lokali, którego dotyczy art. 685 ¹ k.c. Ponadto, nawet gdyby przyjąć możliwość takiego zastosowania to należy wskazać, iż art. 5 ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. ( Dz.U. Nr 281, poz. 2783) wskazuje, że przepisów art. 685 ¹ k.c. w brzmieniu nadanym ustawą nie stosuje się do wszystkich umów najmu lokali, nie stosuje się go do umów najmu lokali użytkowych zawartych przed dniem wejścia w życie tej ustawy. Z powyższego wynika, iż skuteczna możliwość podwyższenia czynszu, procedura i sposób ustalania jego wysokości dzierżawnego wynikać powinna z zapisów umowy dzierżawy. Umowa z dnia 2 października 1997 roku – jak już wskazano – warunku takiego nie spełniała.

Mając na uwadze powyższe oraz fakt, iż – co pozostawało niesporne pomiędzy stronami – pozwany uiszczał czynsz w wysokości przewidywanej umową, niezasadne było żądanie przez stronę powodową zapłaty kwoty pieniężnej z tytułu czynszu w większej wysokości, w związku z czym powództwo podlegało oddaleniu w całości. Sąd orzekł w tym przedmiocie w punkcie I wyroku.

W przedmiocie kosztów Sąd orzekł jak w punkcie II wyroku na podstawie art. 98§1, §1 ¹, §3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. Na koszty poniesione przez stronę pozwaną, która w całości wygrała sprawę, złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5 400 zł (zgodnie z §2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.