Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 06 lutego 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

po rozpoznaniu w dniu 06 lutego 2024 r. w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 148 ¹ kpc

sprawy z powództwa Spółdzielni (...) z siedzibą w W.

przeciwko (...) W.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W., przy ul. (...) i ul. (...), stanowiącej działki ewidencyjne numerach(...) o powierzchni 960 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 41.236,00 m ^{( 2 )}z obrębu (...) oraz działkę o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 219,00 m ^{( 2 )}z obrębu (...), o łącznej powierzchni 42.415 m ^{( 2)}, objętych księgą wieczystą o numerze Kw (...), począwszy od dnia 01 stycznia 2022 roku, jest uzasadniona do kwoty (...)((...)) złotych;

2.  rozdziela stosunkowo pomiędzy stronami koszty procesu, w tym nieuiszczone koszty sądowe, ustalając, że powód Spółdzielnia (...) z siedzibą w W. ponosi koszty w 57%, zaś pozwany (...) W. w 43 %, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie Referendarzowi sądowemu.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 08 stycznia 2022 r. (data stempla pocztowego – k. 33) skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. Spółdzielnia (...)w W. wniosła o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), numer Ksiąg Wieczystych: (...); (...); (...), będącej własnością (...) W. jest nieuzasadniona w całości. Spółdzielnia podniosła zarzut braku dołączenia do zawiadomienia pełnomocnictw na które się powołuje Urząd udzielonych przez Prezydenta (...) W. oraz brak oświadczenia, iż ww. pełnomocnictwa nie wygasły, nie zostały zmienione lub ograniczone. W ocenie Spółdzielni brak jest wystarczających przesłanek uzasadniających zmianę stawki opłaty rocznej, ( Wniosek k. 25-28v)

W odpowiedzi na powyższe pismo Prezydent (...) W. wniósł o oddalenie wniosku użytkowania wieczystego ( pismo z dnia 29 kwietnia 2022 r. – k. 23)

Orzeczeniem z dnia 25 lipca 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 79 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej jako : ,,u.g.n.”) oddaliło wniosek użytkowania wieczystego (sygn. akt (...)). ( orzeczenie SKO - k. 21)

Pismem z dnia 12 sierpnia 2018 r. (data stempla pocztowego) Spółdzielnia (...)w W., wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 25 lipca 2022 r. W uzasadnieniu powódka wskazała, że operat szacunkowy został sporządzony z rażącym naruszeniem prawa. ( sprzeciw - k. 4-7v)

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) W. wniosło o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) i ul. (...), oznaczonej jako działki ewidencyjne nr (...) o łącznej powierzchni 42 415 m2 z obrębu (...) i (...) KW nr (...) wynosi: (...) zł za 2022 rok, (...)zł za 2023 rok oraz (...) od 2024 roku. Pozwany wniósł ponadto o zasądzenie od powoda na zwrotu kosztów postępowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany podtrzymał stanowisko reprezentowane w dotychczasowym postępowaniu administracyjnym, wskazując, że wartość gruntu znajdującego się w użytkowaniu wieczystym powoda uległa zmianie, co zostało potwierdzone sporządzonym na zlecenie (...) W. operatem szacunkowym z dnia 9 października 2021 r., zgodnie z którym wartość rynkowa nieruchomości wynosiła (...) zł. ( odpowiedź na pozew k. 59-60v)

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto (...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr ew. (...), (...) i(...) o (łącznej) powierzchni 42.415,00m2 z obrębu (...) i (...) położonej w W. przy ul. (...)/ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni (...)w W..

Dowód:, okoliczność bezsporna.

Pismem z dnia 06 grudnia 2021 r. Prezydent (...) W. wypowiedział Spółdzielni (...)w W. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanej nieruchomości., przyjmując wartość rynkową nieruchomości w kwocie (...) złotych.

D owód: wypowiedzenie z dnia 06 grudnia 2021 r. – k. 34=34v,

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położnej przy ul. (...) i ul. (...), składającej się z działek ewidencyjnych o nr (...) o powierzchni (...) o i nr (...) według stanu i cen na dzień 31 grudnia 2021 r., wynosi (...)zł.

Dowód: opinia pisemna biegłego sądowego J. B. z dnia 29 listopada 2023 r. – k. 84-106

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy, które nie pozostawały ze sobą w sprzeczności i których autentyczności oraz zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy nie zakwestionowała żadna ze stron postępowania. Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.

Kluczowe ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd oparł na opinii pisemnej biegłego sądowego ds. szacowania nieruchomości inż. J. B.. W ocenie Sądu sporządzoną opinię należało uznać za prawidłową, spójną i rzetelną. Nie zachodzą przy tym żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności biegłego. Nadto opinia została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym przewidzianymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Należy również zaznaczyć, że biegły w sposób szczegółowy wskazał, w jaki sposób i w oparciu o jakie źródła dokonał poczynionych w opinii ustaleń. Wysnute wnioski uzasadnił w sposób dokładny i pełny. Podkreślić przy tym należy, że strony nie kwestionowały opinii, co dodatkowo podkreśla walory i przydatność sporządzonej opinii dla wykorzystania jej do ustalenia stanu faktycznego, to jest ustalenia wartości spornej nieruchomości. Wobec powyższego Sąd uznał, że przedmiotowa opinia jako rzetelna, konkretna i logiczna mogła stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym strony powodowej, a w konsekwencji ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie stan faktyczny był pomiędzy stronami w zasadniczej mierze bezsporny. Spór ogniskował się wokół kwestii wartości nieruchomości na chwilę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Przepisy prawa regulujące zasady ustalenia opłaty rocznej i jej aktualizacji były stronom znane, nie wystąpiły przy tym różnice interpretacyjne.

Stosownie do art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 71 ust. 1 u.g.n., według którego za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty te stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Ich wysokość ustala się w umowie według stawek określonych w ustawie. Przepisy dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego znajdujące się w dziale II rozdziale 8 (art. 71 – 81 u.g.n.) mają charakter bezwzględnie obowiązujący, więc kwestii w nich uregulowanych strony nie mogą ukształtować w umowie odmiennie. Dotyczy to przede wszystkim zasady ustalania i pobierania pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obciąża podmiot wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty, niezależnie od tego, czy korzysta on z gruntu (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, OSNC-ZD 2009, nr 3, poz. 82).

Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty (art. 77 ust. 1 ugn). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (ust. 3 art. 77 ustawy). Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości (art. 78 ust. 1 cytowanej ustawy).

Procedura rozstrzygania sporów o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste jest procedurą dwustopniową o charakterze mieszanym, administracyjnym w pierwszym etapie i sądowym w drugim stadium tego postępowania. Zgodnie z art. 80 u.g.n. wniesienie sprzeciwu od orzeczenia kolegium jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, a wniosek złożony na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n. zastępuje pozew. Regulacja ta wskazuje, że postępowanie sądowe wywołane złożeniem sprzeciwu toczy się w granicach określonych przez treść wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., a zatem w tych samych granicach, w których postępowanie toczyło się przed kolegium. Po wniesieniu sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, a sąd powszechny orzeka na nowo w sprawie, którą wcześniej rozpoznawało kolegium.

Wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. różni się przy tym w sposób zasadniczy zarówno od instytucji wypowiedzenia jako aktu jednostronnego, wywołującego skutek w postaci unicestwienia stosunku prawnego wiążącego strony. Jego istotą jest, że nie zmierza do ustalenia stosunku użytkowania wieczystego, lecz do zmiany treści tego stosunku w części dotyczącej wysokości opłaty rocznej. W kształcie, w jakim zostało zastosowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, może być postrzegane jako skuteczny akt jednostronny organu państwowego lub samorządowego tylko w zakresie wyrażenia woli rezygnacji z opłaty dotychczasowej oraz zamiaru pobierania opłaty wyższej ze względu na zwiększoną wartość nieruchomości, natomiast nie może być traktowane jako źródło powstania prawa do podwyższonej opłaty. Żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje tego rodzaju materialnoprawnej skuteczności wypowiedzenia, o którym mowa w art. 78 ust. 1 u.g.n., wyrażającej się w zaistnieniu nowej treści dotychczasowego stosunku użytkowania wieczystego w chwili, gdy oświadczenie woli doszło do wiadomości użytkownika wieczystego (art. 61). Przeciwnie, posługiwanie się przez ustawodawcę określeniami ,,oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty” (art. 78 ust. 1 u.g.n.), ,,nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu obowiązuje w przypadku niezłożenia wniosku” (art. 78 ust. 4 u.g.n.) lub ,,w przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust.1” (art. 79 ust. 4 u.g.n.) wskazuje, że wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. nie zostało wyposażone w prawną skuteczność charakterystyczną dla instytucji wypowiedzenia znanej prawu cywilnemu i prawu pracy. Argumentu przeciwnego nie dostarcza art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n. w części dopuszczającej możliwość kwestionowania zasadności wypowiedzenia (aktualizacji). Zasadność lub niezasadność zachowania się organu odnosi się do zamiaru podwyższenia opłaty dotychczasowej w świetle kryterium zwyżkowania wartości nieruchomości, a nie do skuteczności lub bezskuteczności powstania prawa do podwyższonej opłaty. Wobec braku podstaw normatywnych nie można uznać, że jednostronne oświadczenie woli organu przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. wywołało skutek w postaci zmiany treści umowy użytkowania wieczystego. Do jego zaistnienia wymagane jest przyjęcie oferty przez użytkownika wieczystego (wyraźne lub milczące - art. 78 ust. 4 u.g.n.) albo – w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium – wyrok sądu.

Podkreślić przy tym należy, iż zmiana wartości nieruchomość stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego lub jej brak determinuje rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. Zresztą w niniejszej właśnie wokół tej okoliczności ogniskował się spór.

W niniejszej sprawie w toku postępowania przeprowadzono dowód z opinii biegłego sądowego ds. szacowania nieruchomości inż. J. B. (k. 84-106) na okoliczność ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Opinia powyższa stała się podstawą rozstrzygnięcia, zaś Sąd przyjął wnioski płynące z opinii biegłego sądowego uznając je za własne i w oparciu o tę opinię ustalił wartość rynkową nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne o numerach: (...), (...) i (...) z obrębu (...) i (...) o powierzchni 42.415 m2 położonej w W. przy ul. (...)/ul. (...), według stanu i cen na dzień 31 grudnia 2021 r., na kwotę (...) zł

Odnosząc się natomiast do podniesionych przez stronę powodową zarzutów co do braku dołączenia pełnomocnictw udzielonych przez Prezydenta (...) W. - wskazanych w wypowiedzeniu opłaty rocznej (k. 34), zaznaczyć trzeba, iż okazały się one bezzasadne. Podkreślić należy, że strona pozwana w piśmie z dnia 29 kwietnia 2022 r. skierowanym do SKO, wyraźnie wskazała, że pełnomocnictwa udzielone przez Prezydenta (...) W. Nr (...)z 3 lutego 2021 r. oraz Nr (...) z 3 lutego 2021 r. znajdują się w siedzibie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w segregatorze pełnomocnictw. Ponadto z treścią przedmiotowych pełnomocnictw można zapoznać się w Urzędzie Dzielnicy (...). Oznacza to, że strona powodowa, jeżeli miała jakiekolwiek wątpliwości co do umocowania osób, które złożyły podpisy pod przedmiotowym wypowiedzeniem, mogła bez nadmiernych trudności zapoznać się z ich treścią. Skoro zaś zaniechała takiej aktywności, nie może obecnie skutecznie powoływać się na tą okoliczność.

Reasumując powyższe rozważania, kierując się regulacją art. 72 ust. 1 u.g.n. (przy niespornej 1% stawce) Sąd ustalił, że wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie od dnia 1 stycznia 2022 r. wynosi (...) zł. Warto ponadto przypomnieć, iż z treści art. 77 ust. 2a u.g.n. wynika, że użytkownik wieczysty w pierwszym roku aktualizacji jest zobowiązany do wniesienia opłaty rocznej w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

O kosztach procesu, w tym o nieuiszczonych kosztach sądowych, Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. oraz art. 108 § 1 k.p.c., ustalając, iż strona powodowa ponosi koszty w 57%, zaś pozwany w 43%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie Referendarzowi sądowemu.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska