Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 kwietnia 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2024 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa A. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w P.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...)

a)  nr (...) z dnia 22 sierpnia 2023r. w sprawie zmiany stawki funduszu remontowego

b)  nr (...) z dnia 22.08.2023r. w sprawie wykonania wewnętrznej instalacji gazowej na potrzeby C.O., C.W.U. i zasilania kuchenek gazowych w mieszkaniach

c)  nr (...) z dnia 8.09.2023r. w sprawie zaciągnięcia finansowania inwestycyjnego przeznaczonego na remont w formie kredytu z premią remontową udzieloną przez (...)

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 600 (sześćset) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku - tytułem zwrotu kosztów procesu

SSO Barbara Przybylska

Sygnatura akt I C 1148/23

UZASADNIENIE

Powód A. P. wniósł o uchylenie w całości uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. o nr (...) z dnia 2023 roku – w sprawie zmiany stawki funduszu remontowego; uchwały nr (...) z dnia 22 sierpnia 2023 roku – w sprawie wykonania wewnętrznej instalacji gazowej na potrzeby C.O., C.W.U. i zasilania kuchenek gazowych w mieszkaniach; uchwały nr (...) z dnia 8 września 2023 roku – w sprawie zaciągnięcia finansowania inwestycyjnego przeznaczonego na remont w formie kredytu z premią remontową udzieloną przez (...). Zdaniem powoda uchwały te są niezgodne z zasadami prawidłowego zarządzania, a ponadto rażąco naruszają interes powoda. Powód podkreślił, iż zaskarżone uchwały zmierzały do zainstalowania ogrzewania gazowego w budynku przy ul. (...) w P., podczas gdy on przeprowadził gruntowny remont mieszkania instalując jedynie instalację elektryczną i nie wyraża zgody na montaż instalacji gazowej, ponadto instalacja gazowa jest kosztowna, niebezpieczna i niezgodna ze wskazaniami unijnymi w zakresie ochrony środowiska.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w P. wniosła o oddalenie powództwa w całości (odpowiedź na pozew k.28 i nast.). W uzasadnieniu wskazała, iż w przedmiotowej Wspólnocie istnieje 6 lokali, z czego cztery należą do Gminy, jeden należy do powoda, jeden jest własnością B. Z.. Udział powoda wynosi
10,20 %, B. Z. 19,80 % a Gminy 70%. Pozwana wskazała, że zaskarżone uchwały, dotyczące zmiany ogrzewania są konieczne, a dzięki takiej inwestycji zwiększa się wartość budynku i cen lokalu. Pozwana przyznała, iż zmiana ogrzewania kosztuje, jednak w większości wydatek ten będzie obciążał Gminę, a powoda jedynie w 10 %. Podniosła, że skarżone uchwały nie naruszają żadnych praw powoda, nadto jego interes nie może przeważać nad ochroną interesów wspólnych pozostałych członków Wspólnoty.

Sąd ustalił co następuje:

Powód jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w P.. Wspólnota mieszkaniowa liczy sześciu właścicieli w tym trzy dwie osoby fizyczne tj. powód z udziałem 10,20% własności w nieruchomości wspólnej, B. Z. z udziałem 19,80 %. Trzecim właścicielem jest Gmina P. z udziałem
70 %.

Pismem z dnia 21 lipca 2023 roku (k.13) powód otrzymał zawiadomienie o zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej, zaplanowane na 3 sierpnia 2023 roku. Podczas zebrania Wspólnoty omawiano wykonanie instalacji gazowej i centralnego ogrzewania w nieruchomości. W przypadku wykonania wszystkich instalacji - zarówno części wspólnej czyli pionów i poziomów z odprowadzeniem do mieszkań, jak i instalacji w poszczególnych mieszkaniach przez Wspólnotę, w ramach zaciąganego na ten cel kredytu, Wspólnota może otrzymać bezzwrotną dotację w wysokości 25 % z (...). Podjęcie uchwały o wykonaniu instalacji wyłącznie w części wspólnej lub w etapach skutkuje utratą prawa do dotacji. W protokole wskazano, że ze względu na niewielkie rozmiary nieruchomości nie była brana pod uwagę inna wersja ogrzewania. W trakcie tego zebrania powód wyraził swój sprzeciw, wskazując, iż nie jest zainteresowany podłączeniem do instalacji gazowej, gdyż dostosował swoje mieszkanie do instalacji elektrycznej (protokół z zebrania k.30-30v). Utratę prawa do dotacji powoduje również brak zgody któregokolwiek wz właścicieli mieszkań na objęcie jego lokalu instalacją wewnętrzną (świadek S. H. k. 67-68).

Ostatecznie wspólnota podjęła uchwały:

- nr (...) o zmianie wysokości stawki funduszu remontowego z 12 zł/m-c na 20 zl m-c od 1.09.2023r.

- nr (...) o wykonaniu wewnętrznej instalacji gazowej na potrzeby C.O. i C.W.U. i zasilania kuchenek gazowych w mieszkaniach, z szacowanym kosztem 213677,76zł płatnym z konta funduszu remontowego + kredyt

- nr (...) w sprawie zaciągnięcia finansowania inwestycyjnego przeznaczonego na remont w formie kredytu z premia remontową udzieloną przez (...), zgodnie z którą postanowiono wpisać do planu remontów nieruchomości wspólnej na 2023r. i przyjąć do realizacji inwestycję polegającą na budowie wewnętrznej instalacji gazowej na potrzeby C.O. i C.W.U. i zasilania kuchenek gazowych w mieszkaniach, wyrazić zgodę na zaciągnięcie przez wspólnotę kredytu w wysokości do 213677,76zł na 228 miesięcy, z zastrzeżeniem, że w razie wzrostu kosztów obsługi kredytu lub odmowy albo rezygnacji z wypłaty premii wspólnota zobowiązuje się dodatkowo podwyższyć stawkę remontową. Za podjęciem uchwał głosowało dwóch właścicieli, którym przypada łącznie 89,80 % udziałów. Powód nie brał udziału w głosowaniu. (uchwały k. 7-12)

Pismem z dnia 25 sierpnia 2023 roku (k.14) powód otrzymał informację, iż w drodze indywidualnego zbierania głosów została podjęta uchwała: nr (...) z dnia 22 sierpnia 2023 roku w sprawie zmiany stawki funduszu remontowego na 20 zł/m ^{( 2 )}oraz uchwała nr (...) roku z dnia 22 sierpnia 2023 roku w sprawie wykonania wewnętrznej instalacji gazowej na potrzeby C.O., C.W.U. i zasilania kuchenek gazowych w mieszkaniach (pismo k.14)

Pismem z dnia 11 września 2023 roku (k.15) Wspólnota poinformowała powoda, iż w drodze indywidulanego zbierania głosów została podjęta uchwała nr (...) z dnia 8 września 2023 roku w sprawie zaciągnięcia finansowania inwestycyjnego przeznaczonego na remont w formie kredytu z premią remontową udzielona przez (...).

Zakres inwestycji zakładanej w uchwale oraz jej koszt obejmuje wykonanie pionu w częściach wspólnych, instalacji poziomych w lokalach wyodrębnionych i niewyodrębnionych, montaż kotłów dwufunkcyjnych dla każdego z tych lokali, doprowadzenie gazu z zaworem odcinającym do kuchni (świadek S. H. k. 68).

W budynku Wspólnoty przy ul. (...) znajduje się sześć lokali mieszkalnych – w tym dwa wyodrębnione, stanowiące własność powoda i p. Z. oraz cztery lokale będące własnością Gminy P.. Trzy lokale – lokal powoda i dwa lokale Gminy posiadają ogrzewanie elektryczne, trzy ( jeden wyodrębniony i dwa gminne) posiadają ogrzewanie węglowe. (zeznania świadka S. H. k. 67-68).

Przed podjęciem uchwały nie dokonywano analizy możliwości i kosztów innych alternatywnych metod ogrzewania, w szczególności ogrzewania elektrycznego. Nie rozeznano, czy istnieje możliwość instalacji wspólnego kotła dwufunkcyjnego. Nie analizowano kosztów eksploatacji ogrzewania gazowego w porównaniu np. z ogrzewaniem elektrycznym. Wspólnota przy wyborze instalacji gazowej kierowała się wyłącznie niepewną możliwością otrzymania 25 % premii z (...), przy świadomości, że możliwość tę wyłącza sprzeciw chociażby jednego z właścicieli (zeznania świadka S. H. k. 67-68, protokół zebrania k. 30)

Opisany stan faktyczny nie był między stronami sporny. Przedmiotem sporu jest jedynie ocena prawna zaskarżonej uchwały.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zaskarżone uchwały, dotyczące – ogólnie rzecz ujmując – instalacji gazowej w budynku Wspólnoty i związanych z tym kosztów obciążających właścicieli naruszają interesy powoda jako właściciela lokalu mieszkalnego, ponadto są niezgodne z przepisami prawa.

W ocenie Sądu powód udowodnił, że za uchyleniem zaskarżonych uchwał przemawia naruszenie jego interesów, jak również zasady prawidłowego zarządu.

Kontrola, czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, powinna być dokonywana przez pryzmat celowości wykonania danego zadania objętego uchwałą, jak również kosztów jego wykonania. Sąd weryfikuje zasadność żądania uchylenia uchwały, oceniając nie tylko celowość gospodarczą, ale i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej.

Tymczasem w niniejszej sprawie przed podjęciem zaskarżonych uchwał pozwana Wspólnota nie przeprowadziła żadnego rozeznania w zakresie celowości i możliwości zastosowania innych, aniżeli gazowe, źródeł ogrzewania. Nie przeanalizowała porównawczo kosztów instalacji i eksploatacji ogrzewania elektrycznego, co w sytuacji gdy trzy lokale posiadały już instalację elektryczną stanowi rażące naruszenie zasad prawidłowego zarządzania, a jednocześnie narusza indywidualny interes właścicieli lokali, którzy zostaną obciążenia tymi kosztami. Decydując o zakresie inwestycji nie analizowała możliwości zainstalowania jednego wspólnego kotła, uwzględniając w uchwale nie tylko część wspólną, ale także kosztowne instalacje – kotły w poszczególnych lokalach poza częścią wspólną. Wybór ogrzewania gazowego był zdeterminowany jedynie hipotetyczną możliwością uzyskania premii, oferowanej przez bank w przypadku zaciągnięcia wieloletniego zobowiązania kredytowego na finansowanie instalacji gazowej, przy świadomości, że brak zgody na objęcie instalacją któregoś z lokali (a brak zgody powoda był wyrażony jeszcze przed podjęciem uchwały) pozbawi wspólnotę tej decydującej korzyści, czyniąc wydatek nieekonomicznym. Taki zresztą scenariusz zakładała uchwała nr(...), przewidująca podwyższenie stawki remontowej – a zatem możliwe dalsze wieloletnie zwiększenie kosztów obciążających wszystkich właścicieli - na wypadek nieuzyskania premii z różnych przyczyn (w tym także rezygnacji!).

W tych okolicznościach podjęcie uchwały zmierzającej do zmiany sposobu ogrzewania budynku i mieszkań na ogrzewanie gazowe oraz uchwał dotyczących zaciągnięcia kredytu i zwiększenia obciążeń właścicieli nie znajdowało żadnego uzasadnienia - i to zarówno z punktu widzenia celowości gospodarczej i ekonomicznej, jak i przede wszystkim rzetelności tej decyzji .

W tym kontekście nie można uznać, że powołanie się powoda na naruszenie jego interesów jest nieuzasadnione i przegrywa z interesem wspólnoty jako całości. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która nakłada na właścicieli znaczne wieloletnie obciążenia finansowe, a której nie sposób przypisać cech racjonalności niewątpliwie stanowi naruszenie interesu właściciela, którego ochronie służy art. 25 ust.1 uwl.

Dodatkowo uchwała nr (...) nie precyzuje wystarczająco zakresu inwestycji, jednak dowody w sprawie wskazują, że jej celem i zakresem jest instalacja nie tylko stanowiąca część wspólną, ale także indywidualne kotły w poszczególnych lokalach, służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W odniesieniu do instalacji gazowej wskazać należy, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach, jednak aby elementy instalacji zostały uznane za przedmiot współwłasności, nie mogą one służyć wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, ale w jakimś chociażby minimalnym zakresie powinny być przeznaczone na użytek nieruchomości wspólnej. Dopiero wtedy stanowią część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w taki sposób, by nie utrudniać dostępu do niej innym współwłaścicielom, oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 u.w.l.).Tym samym uchwała ta (a w konsekwencji dwie pozostałe uchwały będące jej doprecyzowaniem w zakresie kosztów) wykracza poza zakres kompetencji wspólnoty, która ogranicza się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością.

Podsumowując – uchwały jako naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną a zarazem interesy właścicieli ( w tym powoda) nie mogły się ostać. Nie negując celowości zmiany sposobu ogrzewania nieruchomości - mającej doprowadzić do likwidacji ogrzewania węglowego – to ewentualna decyzja co do sposobu i zakresu tej zmiany winna być poprzedzona analizą możliwości, celowości i kosztów możliwych alternatyw przy uwzględnieniu aktualnego stanu i potrzeb nieruchomości wspólnej. Gdyby taka analiza doprowadziła do uzasadnionego wniosku, że pomimo istnienia instalacji elektrycznych w części lokali, technicznie i ekonomicznie zasadna byłaby zmiana ogrzewania na gazowe, to sprzeciw powoda nie byłby skuteczny. Jednak w obecnym stanie rzeczy podjęcie kwestionowanych uchwał było pochopne a decyzja wspólnoty, niepoprzedzona nawet pobieżną analizą nie mogła być uznana za racjonalną i uwzględniającą rzeczywisty interes wspólnoty.

W tych warunkach zaskarżone uchwały podlegały z mocy art. 25 ust. 1 u.w.l. uchyleniu.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu oparto na art. 98 § 1 i 2 k.p.c. Ponieważ powód wygrał proces w całości, zatem zaistniały przesłanki do obciążenia pozwanej obowiązkiem zwrotu na jego rzecz poniesionych kosztów procesu, sprowadzających się do opłaty od pozwu - 600 zł.