Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2023 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:

sędzia Rafał Kubicki

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2023 r. w Olsztynie na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa

S. G., I. G.

przeciwko pozwanemu Krajowemu Ośrodkowi (...) w W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza solidarnie od powodów na rzecz pozwanego kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia o kosztach procesu do dnia zapłaty.

sędzia Rafał Kubicki

I C 1150/22

UZASADNIENIE

Powodowie wnieśli o zasądzenie solidarnie na ich rzecz od pozwanego kwoty 120.067,47 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia następującego po dniu doręczenia pozwanemu pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazali, że 29 maja 2014 r. zawarli z (...) (poprzednikiem pozwanego) dwie umowy dzierżawy nieruchomości. Pierwsza z tych umów dotyczyła nieruchomości położonych w miejscowości G. o łącznej powierzchni 19,39 ha stanowiących trzy działki ewidencyjne nr (...). Druga umowa dotyczyła nieruchomości położonych w G. o łącznej powierzchni 46,85 ha stanowiących działki ewidencyjne nr (...). Dzierżawione działki były gruntami rolnymi. Z uwagi na stan, w jakim znajdowały się dzierżawione przez Powodów nieruchomości (były one w znacznej części porośnięte samosiewami drzew oraz krzakami) niemożliwe było użytkowanie ich w pełni na cele rolne.
W zakresie prac związanych z wycinką drzew i krzewów powodowie działali wyłącznie własnymi siłami, przeznaczając do pracy swoje maszyny i oddelegowując do tych prac pracowników ich gospodarstwa rolnego. W zakresie prac związanych z usunięciem karp i ukorzenień i wyrównaniem terenu powodowie skorzystali z usług
T. B., który wystawił im za to fakturę na 29.250 zł. Dokonane przez powodów nakłady na dzierżawionych nieruchomościach znacząco przyczyniły się do zwiększenia ich wartości poprzez przywrócenie do użytkowania rolnego powierzchni ok. 23 ha. Dzięki dokonanym ulepszeniom zwiększył się ogólny areał gruntów uprawnych, co ma bezpośrednie przełożenie na zwiększenie produkcji rolnej
i możliwości pozyskiwania z tych nieruchomości płodów rolnych. Nakłady stanowią więc ulepszenia przedmiotu dzierżawy, ponieważ w znaczący sposób zwiększyły jego wartość, jak i użyteczność. 8 grudnia 2015 r. powodowie złożyli do (...) wniosek o zwrot nakładów w postaci kosztów skorzystania
z usług osoby trzeciej, posiadającej specjalistyczny sprzęt w wysokości 29.250 zł. (...) dokonała 12 stycznia 2016 r. lustracji gruntów, w trakcie której stwierdzono, iż:

a)  na działce (...) dokonano wycinki drzew i krzewów zgodnie z warunkami, usunięto drzewa z karczami, krzewy z korzeniami i zrekultywowano grunt na obszarze ok. 5 ha,

b)  na działce (...) dokonano wycinki drzew i krzewów zgodnie z warunkami, usunięto drzewa i krzewy na całym obszarze działki, tj. na powierzchni 1,76 ha,

c)  na działce (...) dokonano wycinki drzew i krzewów zgodnie z warunkami, usunięto drzewa z karczami, krzewy z korzeniami i zrekultywowano grunt na obszarze ok. 16 ha.

Tym samym stwierdzono, że powodowie dokonali wycinki drzew i krzewów łącznie na obszarze ok. 23 ha, z czego zrekultywowano obszar ok. 21 ha. Mając to na uwadze,
2 marca 2016 r. (...) wystosowała pismo, na podstawie którego w ramach rozliczenia części poniesionych przez powodów kosztów dokonano obniżenia czynszu dzierżawnego za 2014 r. i 2015 r. Łączna wysokość, o którą obniżono czynsz, wynosiła ok. 18.000 zł. Dnia 22 kwietnia 2021 r. pozwany złożył oświadczenie o rozwiązaniu umów dzierżawy - z dniem 25 sierpnia 2021 r. dla nieruchomości w G. i z dniem 26 sierpnia 2021 r. dla nieruchomości w G.. We wskazanych datach nieruchomości zostały odebrane przez pozwanego. W związku z poniesionymi przez powodów nakładami na dzierżawione nieruchomości przysługuje im roszczenie o ich zwrot. Fakt dokonania ulepszeń dzierżawionych nieruchomości nie był nigdy kwestionowany przez pozwanego. Przeciwnie - w dniu 12 stycznia 2016 r. podczas lustracji gruntów (...) stwierdziła fakt dokonania przez powodów ulepszeń na powierzchni ok. 23 ha. Ponadto w momencie zwrotu przedmiotu dzierżawy pozwany zgodnie z art. 676 w zw. z art. 694 k.c. zatrzymał ulepszenia, w związku z tym powinien zapłacić powodom sumę odpowiadającą wartości ulepszeń. To drugie rozwiązanie - żądanie przywrócenia stanu poprzedniego - ze względu na charakter dokonanych ulepszeń byłoby z oczywistych względów niemożliwe do zrealizowania. Pozwany nie rozliczył się z powodami. Powodowie domagają się od pozwanego kwoty 120.067,47 zł - to minimalna wartość poniesionych przez nich nakładów, pomniejszona o wartość drewna pozyskanego przez powodów i uwzględniająca obniżenie przez (...) czynszu dzierżawnego za lata: 2014 i 2015. Minimalna powierzchnia, o jaką powodowie
w wyniku dokonanych nakładów zwiększyli możliwość użytkowania rolnego dzierżawionych nieruchomości, wynosi 18,42 ha (28,41 ha - 9,99 ha = 18,42 ha). Powodowie przyjęli, że poczynione przez nich nakłady zwiększyły wartość działek minimum o 3 zł za każdy m ^{( 2)}. Jest to stawka mniejsza niż wynikająca z tabeli Głównego Urzędu Statystycznego ceny zakupu/sprzedaży użytków rolnych w III kwartale 2021 r. Zgodnie z tą tabelą średnia cena za 1 ha gruntów ornych słabej klasy wynosiła wówczas w Polsce 39.522 zł, co daje kwotę 3,95 zł za 1 m ^{( 2)}. Powodowie, przyjmując stawkę 3 zł/m ^{( 2)}, przyjęli więc wartość nawet mniejszą niż wynika to z powołanej tabeli. Mając powyższe na uwadze, wartość nakładów powodów wynosi ok. 552.600 zł (18,42 ha = 184.200 m ^{( 2)}; 184.200 m ^{( 2)} x 3 zł/m ^{( 2)} = 552.600 zł). Uwzględniając fakt, że powodowie w piśmie z dnia 8 grudnia 2015 r. wskazali, iż pozyskane drewno pokryło w ok. 70% poniesione nakłady, obniżyli oni swoje roszczenie do szacunkowej kwoty 138.217,47 zł. Następnie uwzględniając fakt obniżenia przez (...) stawki czynszu dzierżawnego za 2014 i 2015 rok, powodowie obniżyli roszczenie o kwotę 18.150 zł. Do zapłaty przez pozwanego pozostała więc kwota 120.067,47 zł. Chodzi więc o zwrot różnicy pomiędzy wartością rzeczy, jaką miała przed ulepszeniami, a wartością, jaką zyskała po dokonaniu ulepszeń. Ustalenie wartości ulepszeń nie jest równoznaczne z prostym wyliczeniem wartości kosztów (prac, materiałów) poniesionych na nieruchomość.

W ocenie powodów, pozwany błędnie powołuje się na § 8 umów i wskazuje, że nie zawierał z powodami odrębnej umowy na poniesienie nakładów. To postanowienie umów odnosi się bowiem wyłącznie do nakładów na wykopie urządzeń melioracyjnych i nasadzeń wieloletnich. Sporne tu nakłady były zaś innego rodzaju niż te wymienione w § 8, a więc w ich przypadku strony nie zastrzegły konieczności zawierania dodatkowej urnowy mającej uzgadniać sposób rozliczenia.

Odpowiadając na pozew, pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Podkreślił, że kwestionuje dochodzone przez powodów roszczenie co do zasady, więc odnoszenie się przez powoda szczegółowo do wysokości tego roszczenia należy uznać za niecelowe. Niemniej wyliczenie kwoty dochodzonego od pozwanego roszczenie nie uwzględnia korzyści, jakie powodowie uzyskali dzięki usunięciu drzew i zakrzaczeń z dzierżawionych działek i zrekultywowaniu rolniczo obszaru ok. 21 ha w postaci zwiększenia dochodów z użytkowania rolnego tych nieruchomości (zwiększenia osiąganych pożytków rolnych) oraz zwiększenia otrzymywanych płatności w ramach unijnego systemu wsparcia bezpośredniego – w porównaniu do stanu, gdyby nie przeprowadzili wskazanych prac.

Ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia

Bezsporne są następujące fakty podane w pozwie, niezaprzeczone przez pozwanego:

Powodowie dnia 29 maja 2014 r. zawarli z (...) (dalej: (...)) - poprzednikiem instytucjonalnym pozwanego - dwie umowy dzierżawy nieruchomości. Pierwsza z tych umów dotyczyła nieruchomości położonych w miejscowości G. o łącznej powierzchni 19,39 ha stanowiących trzy działki ewidencyjne nr (...). Druga umowa dotyczyła nieruchomości położonych w G. (gmina Ś.) o łącznej powierzchni 46,85 ha stanowiących cztery działki ewidencyjne nr (...). Dzierżawione nieruchomości były gruntami rolnymi. W protokołach zdawczo-odbiorczych z dnia 29 maja 2014 r. wskazano, że działki w G. są w dużej części zadrzewione i zakrzaczone, natomiast w G. podobna uwaga dotyczyła działek (...). Dnia 22 września 2016 r. do umowy dzierżawy nieruchomości
w G. został zawarty aneks nr (...), na mocy którego przedłużono okres trwania umowy do 30 września 2026 r. Tego samego dnia do umowy dzierżawy nieruchomości w G. zawarto aneks nr (...), na mocy którego również przedłużono okres trwania umowy do 30 września 2026 r.

Z uwagi na stan, w jakim znajdowały się dzierżawione przez powodów nieruchomości - były one w znacznej części porośnięte samosiewami drzew oraz krzakami - niemożliwe było użytkowanie ich w pełni na cele rolne. Powodowie, chcąc doprowadzić dzierżawione działki do użytkowania rolnego, dnia 1 czerwca 2014 r. złożyli dwa wnioski do (...) o wydanie zezwolenia na wycinkę drzew
i zakrzewień: w stosunku do nieruchomości w G. - na działkach (...),
a w stosunku do nieruchomości w G. - na wszystkich czterech dzierżawionych działkach. W odpowiedzi (...) w pismach z 24 czerwca 2014 r. wyraziła zgodę na usunięcie samosiewów drzew i krzaków w celu przywrócenia użytków do produkcji rolniczej. Jednocześnie wydzierżawiający upoważnił powodów do wystąpienia do Wójta Gminy Ś. z wnioskiem o wydanie zezwolenia na wycinkę drzew. (...) wskazała, że „według szacunkowej kalkulacji koszty przywrócenia dzierżawionych gruntów do użytkowania rolniczego przekroczą wartość pozyskanego drewna, w takich przypadkach (...) odstępuje od pobrania zapłaty za drewno i zezwala na jego wykorzystanie na potrzeby własne.". Dnia 23 lipca 2014 r. Wójt Gminy Ś. wydał decyzję zezwalającą powodom na wycinkę drzew i krzewów na przedmiotowych nieruchomościach. Po uzyskaniu decyzji powodowie przystąpili do prac związanych
z wycięciem samosiewów drzew i krzewów, ich uprzątnięciem oraz usunięciem karp
i ukorzenień oraz wyrównania gruntów. Prace w zakresie wycinki powodowie wykonywali w okresie od września 2014 r. do grudnia 2014 r. Dalsze prace związane
z usunięciem karpi ukorzenień były wykonywane w okresie luty-kwiecień 2015 r.
W zakresie prac związanych z wycinką drzew i krzewów powodowie działali wyłącznie własnymi siłami, przeznaczając do pracy swoje maszyny i oddelegowując do tych prac pracowników ich gospodarstwa rolnego. Natomiast w zakresie prac związanych
z usunięciem karp i ukorzenień oraz wyrównania terenu powodowie skorzystali z usług (...), który z tytułu wykonania prac wystawił im fakturę na kwotę 29.250 zł. Dokonane przez powodów nakłady na dzierżawionych nieruchomościach przyczyniły się do zwiększenia ich wartości poprzez przywrócenie do użytkowania rolnego łącznej powierzchni ok. 23 ha (w tym zrekultywowane 21 ha).

Dnia 8 grudnia 2015 r. powodowie złożyli do (...) wniosek o zwrot poniesionych nakładów finansowych w postaci kosztów skorzystania z usług osoby trzeciej, posiadającej specjalistyczny sprzęt pozwalający na usunięcie karp
i ukorzenień w wysokości 29.250 zł. Następnie (...) dokonała w dniu 12 stycznia 2016 r. lustracji gruntów, w trakcie której stwierdzono, iż:

a)  na działce (...) - dokonano wycinki drzew i krzewów zgodnie z warunkami, usunięto drzewa z karczami, krzewy z korzeniami oraz zrekultywowano grunt na obszarze ok. 5 ha,

b)  na działce (...) - dokonano wycinki drzew i krzewów zgodnie z warunkami, usunięto drzewa i krzewy na całym obszarze działki, tj. na powierzchni 1,76 ha,

c)  na działce (...) - dokonano wycinki drzew i krzewów zgodnie z warunkami, usunięto drzewa z karczami, krzewy z korzeniami oraz zrekultywowano grunt na obszarze ok. 16 ha.

Tym samym stwierdzono, że powodowie dokonali wycinki drzew i krzewów łącznie na obszarze ok. 23 ha, z czego zrekultywowano obszar ok. 21 ha. Mając to na uwadze,
2 marca 2016 r. (...) wystosowała pismo, na podstawie którego w ramach rozliczenia części poniesionych przez powodów kosztów dokonano obniżenia czynszu dzierżawnego za 2014 r. i 2015 r.

Z dniem 1 września 2017 r. na mocy art. 46 ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku (...) (Dz.U. poz. 624 ze zm.) Pozwany z mocy prawa wstąpił w ogół praw i obowiązków znoszonej (...) (...), w szczególności pozwany stał się stroną umów
i porozumień, których stroną była (...).

Dnia 22 kwietnia 2021 r. pozwany złożył oświadczenie o rozwiązaniu umów dzierżawy - z dniem 25 sierpnia 2021 r. dla nieruchomości w G. oraz z dniem 26 sierpnia 2021 r. dla nieruchomości w G.. We wskazanych datach nieruchomości zostały odebrane przez pozwanego.

Bezsporne jest ponadto twierdzenie odpowiedzi na pozew (niekwestionowane przez powodów), że na dzień 19 kwietnia 2022 r. zadłużenia powodów z tytułu czynszu z tych umów wynosiło 15.326,42 zł i 32.178,38 zł.

Fakty te potwierdzone są dowodami z dokumentów dołączonych do pozwu i do odpowiedzi, niekwestionowanych wzajemnie przez strony i niebudzących wątpliwości dowodowych Sądu, a konkretnie dowodami z:

- dwóch umów dzierżawy z dnia 29.05.2014 r., dwóch protokołów zdawczo-odbiorczych z dnia 29.05.2014 r., dokumentacji fotograficznej stanu dzierżawionych nieruchomości w momencie ich zdania Powodom, aneksu nr (...) z dnia 22.09.20 16 r., aneksu nr (...) z dnia 22.09.2016 r.,

- dwóch wniosków o wydanie zezwolenia na wycinkę drzew i zakrzewień z 1.06.2014 r., pisma Dyrektora(...) Oddziału Terenowego w O.
z 24.06.2014 r., znak: (...). (...) .678.2. (...).2014.JL, pisma Dyrektora(...) Oddziału Terenowego w O. z 24.06.2014 r., znak: (...). (...).679.2. (...).2014.JL, decyzji Wójta Gminy Ś. z 25.07.2014 r., znak: G.. (...).1.53.2014, pisma z dnia 8.12.2015 r., notatki służbowej z 19.01.2016 r., znak: OL. (...). (...) .678.4.2014.JL, pisma Sołtysa wsi Ś. z 11.02.2016 r., pisma
z 2.03.2016 r., znak: OL. (...). (...).412.2. (...).2016.IS, wniosku o przyznanie płatności na rok 2014 z 15.05.2014 r., decyzji Kierownika Biura Powiatowego (...)
w O. nr (...)-2015- (...) w sprawie przyznania płatności w ramach systemu wsparcia bezpośredniego z 14.02.2015 r., wniosku o przyznanie płatności na rok 2015 z 15.06.2015 r., protokołu z oględzin działki referencyjnej w zakresie weryfikacji powierzchni P. z dnia 2.11.2015 r., notatki służbowej do protokołu z 16.11.2015 r., decyzji Kierownika Biura Powiatowego (...) w O. nr (...)-2016- (...) o zmianie decyzji ostatecznej w sprawie przyznania płatności w ramach systemu wsparcia bezpośredniego z 27.07.2016 r.,

- oświadczenia z 22.04.2021r., znak pisma OLS. (...). (...). (...) (...), mapy poglądowej dzierżawionych działek z 22.04.2021 r., godz. 14:07, protokołu zdawczo-odbiorczego z 25.08.2021 r., oświadczenia z dnia 22.04.2021 r., znak pisma: OLS . (...). (...). (...) (...), mapy poglądowej dzierżawionych działek
z 22.04.2021 r., godz. 14:13, protokołu zdawczo-odbiorczego z 26.08.2021 r.,

- tabeli Głównego Urzędu Statystycznego ceny zakupu/sprzedaży użytków rolnych w II kwartale 2021 r.

- wezwania do zapłaty z 28 marca 2022 r., pisma Pozwanego z 11.04.2022 r., znak: OLS. (...).GZ. (...).(...),

- rozliczenia obu umów dzierżawy na dzień 4 kwietnia 2022 r. oraz rozliczenia czynszu dzierżawnego za lata 2014 i 2015 z 4 kwietnia 2022 r.

- oświadczenia powodów o potrąceniu z 9 czerwca 2022 r., pisma pozwanego
z 15 czerwca 2022 r. dotyczącego oświadczenia powodów o potrąceniu,

- pisma pozwanego z 22 kwietnia 2020 r., pisma pozwanego z 22 kwietnia 2021 r., dwóch wniosków powodów z 1 czerwca 2014 r., dwóch zgód pozwanego z 24 czerwca 2014 r., pisma powodów z 8 grudnia 2015 r., notatki służbowej z 19 stycznia 2016 r. (dotyczącej lustracji działek), pisma pozwanego z 2 marca 2016 r. dotyczącego obniżenia czynszu dzierżawnego, pisma pozwanego z 6 kwietnia 2022 r. (odpowiedzi na wezwanie do zapłaty).

Mimo że fakty były zasadniczo bezsporne, Sąd zdecydował się dopuścić dowód z zeznań świadków wymienionych w pozwie (P. S., Ł. K. i T. B. – protokół rozprawy k. 123-124) dla wyjaśnienia szczegółów przeprowadzonych prac. Wynika z nich, że przedmiotem wycinki dokonanej przez powodów były nie tyle drzewa, co krzaki i łozy (krzaczaste zarośla). Poza tym zeznania te potwierdzają bezsporną część stanu faktycznego. To samo powiedzieć można o zeznaniach powodów (protokół rozprawy k. 124-125), przy czym Sąd nie dał im wiary w tej części, w której próbowali przekonywać, że nie do końca zdawali sobie sprawę z faktycznego stanu nieruchomości przy podpisywaniu umów dzierżawy i że wielokrotnie otrzymywali od pracowników (...) zapewnienie, że wszystkie nakłady zostaną rozliczone
(w znaczeniu: im zwrócone). To tłumaczenie po prostu brzmi naiwnie w ustach osób zajmujących się zawodowo uprawą ziemi, a ponadto nie znajdujące potwierdzenia nawet w uzasadnieniu pozwu. To, że powodowie zeznali nieprawdę, wynika z ich własnego pisma przedprocesowego z 8.12.2015 r. (k. 29), w którym wprost przyznali (...): „wydzierżawiając majątek rolny z (...) byliśmy świadomi jego stanu faktycznego, ale to, co zastaliśmy i co zostało potwierdzone stosownym protokołem przez przedstawicieli (...) w O., w sposób zasadniczy ograniczało nasze możliwości pozyskania pożytku z tej ziemi”. Dodatkowo zeznania powodów stanowią potwierdzenie zarzutu pozwanego, że za uprawianą sporną ziemię powodowie otrzymywali dopłaty unijne.

Rozważania

We wstępie wyjaśnienia wymaga podkreślona przez powodów w replice do odpowiedzi na pozew kwestia oznaczenia strony pozwanej. Mimo, że była ona szeroko eksponowana przez stronę powodową, wystarczy skwitowanie jej jedynym zdaniem, ponieważ jest to rzecz dla Sądu oczywista – mianowicie Krajowy Ośrodek (...) w W. (czyli w skrócie: (...) w W.) ma zdolność sądową (to akurat nie było kwestionowane), zaś następujący po tym oznaczeniu dopisek: „Oddział Terenowy w O.” ma charakter opisowy, uzupełniający, nieprzekreślający w żadnym razie zdolności sądowej szerzej opisanej osoby prawnej. W tym zakresie Sąd w niniejszej sprawie nie zgadza się absolutnie
z wywodami strony powodowej i z powołanym przez nią orzecznictwem. Jest to zresztą rzecz zupełnie bez znaczenia, ponieważ:

1)  powodowie pozwali (...) w W.,

2)  pozwany sam określił się jako (...) w W. (a Oddział Terenowy użył tylko jako adres do doręczeń),

3)  Sąd w wyroku oznaczył stronę pozwaną tak jak chciały tego (prawidłowo) strony: (...) w W..

Powództwo w ogóle (zasadniczo) nie zasługiwało na uwzględnienie, dlatego bezprzedmiotowe było badanie spornej wysokości roszczenia, a tym samym dowód
z opinii biegłych wnioskowany na tę okoliczność przez powoda został pominięty jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Powodowie wskazali na art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jako podstawę prawną dochodzonego roszczenia. Przepis art. 676 k.c. stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości
w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego . W świetle art. 696 k.c. dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego .

Jak słusznie wskazuje pozwany, kryterium prawidłowej gospodarki nie może być ujmowane abstrakcyjnie, niezbędna jest bowiem ocena dokonywana
w okolicznościach konkretnych, z uwzględnieniem naturalnych i gospodarczych właściwości nieruchomości oraz celu dzierżawy.

Bezspornie powodom wydzierżawiono grunty wchodzące w skład (...) Skarbu Państwa i zobowiązali się oni do używania przedmiotu dzierżawy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki (§ 5 ust. 1 obu umów dzierżawy).

Rację ma wobec tego pozwany, że usunięcie samosiewów, którego dokonali powodowie, należy uznać za przejaw wykonywania dzierżawy zgodnie
z zasadami prawidłowej gospodarki. Dzierżawca może domagać się rozliczenia nakładów zwiększających wartość nieruchomości, ale tylko takich nakładów, które nie wynikają z zasad prawidłowej gospodarki. Umowa wskazuje, że tak też rozumiały to strony, zawierając kontrakt. Strony uregulowały kwestię usuwania drzew i krzewów w § 5 dotyczącym wykonywania dzierżawy przez dzierżawców (w § 5 ust. 2 pkt 2, powodowie zobowiązali się do usunięcia drzew i krzewów po uzyskaniu zgody pozwanego i zezwolenia stosownych organów administracji), a nie w § 8 odnoszącym się do rozliczenia miedzy stronami nakładów poczynionych przez dzierżawców a powiększających wartość nieruchomości.

Słusznie wskazano w odpowiedzi na pozew, że nieuprawnione jest zakładanie, iż pozwany, który jest państwową osobą prawną będącą agencją wykonawczą w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, pozostawiłby nieuregulowaną kwestię rozliczeń jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych.

Jak już wskazano wcześniej, powodowie gołosłownie i niewiarygodnie powołali się w swych zeznaniach na ustne ustalenia z niezidentyfikowanymi pracownikami (...) z których wynikać miały obietnice pokrycia wszelkich nakładów na wycinkę. Pozwany to nie indywidualny przedsiębiorca, który mógłby sobie pozwolić na tego typu nieformalne zobowiązania, zaś powodowie to nie nieobyci konsumenci, którzy mogliby zdawać się na takie zapewnienia.

Poza treścią umowy istotna jest bowiem przede wszystkim treść pism wymienianych następnie między stronami. Przyjrzeć trzeba się przede wszystkim dwóm jednobrzmiącym wnioskom powodów z 1 czerwca 2014 r. (k. 24 i 26)
„o wydanie zezwolenia na wycinkę drzew/zadrzewień”, w których powodowie piszą, że chcą doprowadzić nieruchomości mające klasyfikację jako grunty rolne
i (...) do użytkowania rolnego zgodnie z zawartą umową dzierżawy. Odpowiedzi (...) na te wnioski, zawarte w dwóch jednobrzmiących pismach z 24.06.2014 r. (k. 24v, 26v), niosą „zgodę na usunięcie samosiewów drzew i krzewów z użytków rolnych: (…); wycięcie drzew i krzewów ma na celu przywrócenie użytków do produkcji rolniczej. Dalej stwierdzono, że ponieważ według szacunkowej kalkulacji koszty przywrócenia dzierżawionych gruntów do użytkowania rolniczego przekroczą wartość pozyskanego drewna, w takich przypadkach Agencja odstępuje od pobrania zapłaty za drewno i zezwala na jego wykorzystanie we własnym zakresie.

Bezspornie po wymianie tych pism doszło już bez dalszych uzgodnień do dokonania spornej wycinki. Powodowie nie wnioskowali o umówienie zasady zwrot nakładów.

Z powyższego należy, zdaniem Sądu, wywodzić, że w świadomości obu stron i w rzeczywistości:

- w dacie zawarcia spornych umów dzierżawy grunty wymagały zabiegów (wycinek) zmierzających do przywrócenia do użytkowania rolniczego,

- strony zawarły dodatkową umowę, składającą się z dwóch pisemnych zgodnych oświadczeń woli zawartych w pismach z 1 i 24 czerwca 2014 r., tej treści, że powodowie mogą dokonają wycinki, a (...) nie pokryje kosztów wycinki, a w zamian za to powodowie zachowają dla siebie pozyskane drewno.

Do zmiany tego porozumienia doszło w wyniku wymiany dwóch dalszych pism między stronami umów dzierżawy, co nastąpiło już po dokonaniu wycinki. Otóż bezspornie pismem z 8 grudnia 2015 r. (k. 29) powodowie zwrócili się do (...) z prośbą o „rozpatrzenie zwrotu w 75% poczynionych z naszej strony nakładów finansowych o wartości 29.250 zł netto na rekultywację części dzierżawionych (…) działek rolnych nr (...) (…) i nr(...)”. Powodowie w tym piśmie przyznali, iż pozyskane drewno z tytułu wycięcia samosiewów drzew
i krzewów z powyższych działek pokryło w 70% nakłady związane z wykonaniem tych prac. Dalej nastąpiło wyjaśnienie wysokości kwoty 29.250 zł – jest to kwota, którą obciążył ich wykonawca za prace, których powodowie nie byli w stanie wykonać sami.

Jeśli spojrzeć przy tym na uzasadnienie pozwu (ustępy: 7-9), należy dojść do wniosku na podstawie usystematyzowanego chronologicznie stanowiska strony powodowej, że wszystkie prace opisane w pozwie zostały wykonane do 8 grudnia 2015 r., co oznacza, że sporządzając omawiane tu pismo, powodowie mieli już pełną świadomość tego, jaki był zakres i koszt tych prac, zatem pismo z 8 grudnia 2015 r. należy traktować jako skierowane do (...) finansowe podsumowanie tych prac, a wynika z niego tylko to, że powodowie proszę o zwrot nakładów jedynie w części pokrytej przez nich pieniężnie – w kwocie 29.250 zł. Powodowie nie przedstawili (...) do rozliczenia żadnych nakładów dokonanych siłami własnymi (w tym poprzez pracowników). Zwróćmy przy tym uwagę na to, że żądanie pozwu określone zostało już na kwotę znacznie wyższą – 120.067,47 zł, mimo że w międzyczasie doszło do dalszego ustępstwa (...), polegającego na częściowych upuście czynszu dzierżawy. To oznacza, że słuszne są stwierdzenia pozwanego, iż powództwo w niniejszej sprawie jest nie wynikiem zobowiązań umownych między stronami, lecz obroną na bezsporne roszczenia strony pozwanej z tytułu zaległości czynszowych, dochodzone przeciwko byłym dzierżawcom w osobnym procesie.

Ponieważ powodowie nie wspominali w piśmie z 8 grudnia 2015 r. o innych swych nakładach, a niewątpliwie je ponieśli, niezasadne jest przy tym stwierdzenie pozwanego, że pozyskane przez powodów drewno w wyniku wycinki drzew i krzewów pokryło poniesione przez nich koszty wykonanych prac do kwoty ok. 20.475 zł (co stanowi 70% kwoty 29.250 zł) i że do rozliczenia pozostała kwota ok. 8.775 zł. Teza ta nie znajduje, w ocenie Sądu, pokrycia w treści analizowanego tu pisma.
W konsekwencji nie można dojść do wniosku, że kwota ok. 8.775 zł została rozliczona w całości przez strony w wyniku obniżenia przez pozwanego należnego mu czynszu dzierżawnego. Wobec pozostałych rozważań Sądu nie ma to jednak wpływu na negatywną ocenę powództwa jako całości.

W ocenie Sądu, pismo powodów z 8 grudnia 2015 r. należy potraktować jako próbę renegocjacji (zmiany) porozumienia (umowy) zawartego wskutek wymiany pism z 1 i 24 czerwca 2014 r. – próbę, która zakończyła się pismem (...) z 2 marca 2015 r. (k. 31), w którym (...) dokonała „skorygowania” (obniżenia) czynszu o kwotę 18.000 zł (jak podają powodowie w ustępie 9 pozwu) lub o kwotę ok. 15.800 zł (jak podaje pozwany w odpowiedzi na pozew). Rozbieżność tę trudno Sądowi rozstrzygnąć, ponieważ pismo powodów z dnia
8 grudnia 2015 r. zawiera opis parametrów obniżenia bez wyniku końcowego, jednak nie ma to decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Nie było za to sporne, że powodowie w marcu 2016 r. - bez jakichkolwiek zastrzeżeń z ich strony - uregulowali tytułem należnego pozwanemu czynszu dzierżawnego tylko kwotę ok. 16.200 zł, stanowiącą rezultat obniżenia przez pozwanego należnego od nich czynszu (ok. 32.000 zł - ok. 15.800 = ok. 16.200 zł). Nie było też sporne twierdzenie pozwanego zawarte w odpowiedzi na pozew, że przez kolejne lata trwania umów dzierżawy przedmiotowych działek powodowie nigdy nie zwrócili się do pozwanego z ponownym żądaniem o zapłatę jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych poczynionych przez nich na wskazane działki, w tym w szczególności nigdy nie podnosili na przestrzeni tych lat, iż między stronami nie doszło już do rozliczenia nakładów z 2015 r. związanych
z usunięciem drzew i krzewów z przedmiotowych działek.

To oznacza, w ocenie Sądu, że kwestia nakładów została przez strony uregulowana zgodnie, w finałem tych uzgodnień było niekwestionowane przez następne lata trwania umów dzierżawy pismo pozwanego z 8 grudnia 2015 r.

Wystąpienie z powództwem w niniejszej sprawie stanowi naruszenie tych uzgodnień, co jest podstawową przyczyną oddalenia powództwa. Pozwany zatrzymał ulepszenia. Strony umownie regulowały wysokość sumy odpowiadającej wartości nakładów w chwili ich zwrotu. Pozwany wywiązał się z umówionego obowiązku rozliczenia nakładów.

Pozwany w odpowiedzi na pozew sprzeciwił się traktowaniu spornych nakładów jako ulepszeń w rozumieniu art. 676 k.c., twierdząc, że był to tylko element prawidłowej gospodarki gruntami. Tezy tej nie da się w ocenie Sądu obronić, skoro już w pismach z 24 czerwca 2014 r. Dyrektor Oddziału Terenowego (...)wskazywał powodom, że „koszty przywrócenia dzierżawionych gruntów do użytkowania rolniczego przekroczą wartość pozyskanego drewna”. Owo „przywrócenie” musiało oznaczać ulepszenie; gdyby było inaczej,(...) nie czułaby się zobowiązana w ogóle do partycypowania w kosztach wycinki,
a konkretnie nie pozostawiłaby powodom drewna pochodzącego z wycinki i nie obniżałaby powodom czynszu. W tym zakresie należy odwrócić kierunek argumentacji zawartej w odpowiedzi na pozew – skoro (...) była osobą prawną działającą w porządku finansów publicznych, nie negocjowałaby bez podstawy prawnej jakiegokolwiek zwrotu kosztów poniesionych przez powodów, gdyby miało chodzić wyłącznie o element prawidłowej gospodarki gruntami.

Sąd w niniejszej sprawie aprobuje następujące tezy zawarte w wyroku Sądu Apelacyjnego w (...) z 7.06.2017 r. I ACa 935/16 i w podanym tam piśmiennictwie (Komentarz, K. Osajda, Kodeks cywilny, 2014 Legalis do art. 676 k.c.): Nakłady konieczne to takie nakłady, bez których rzecz najęta nie jest przydatna do umówionego użytku (art. 663 k.c.). Nakłady konieczne co do zasady obciążają wynajmującego (art. 662 § 1 k.c.), jednakże drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (art. 662 § 2 k.c.). Za ulepszenia należy natomiast uznać wszelkie inne nakłady, to jest nakłady, których poniesienie nie wynika z chęci czy też konieczności utrzymania rzeczy najętej w stanie przydatnym do umówionego użytku. W doktrynie nakłady ulepszające definiuje się jako nakłady zwiększające w chwili wydania przedmiotu najmu jego wartość lub użyteczność
z uwzględnieniem przeznaczenia danego przedmiotu, bądź też jako nadanie pożytecznych właściwości przedmiotowi najmu, mimo że bez ich nadawania przedmiot był zdatny do użytku. W judykaturze nie ma sporu, co do tego, że strony umowy najmu mogą w odrębnym porozumieniu uzgodnić kwestię wzajemnych rozliczeń poniesionych nakładów przez najemcę.

Z zapisów głównych umów dzierżawy roszczenie powodów nie wynikało (nie było w nich uregulowane szczegółowo – stąd potrzeba sięgnięcia do powszechnie obowiązujących przepisów i do zawartego następczo porozumienia), o czym obie strony zdawały sobie doskonale sprawę w trakcie wykonywania obu umów - świadczą o tym pisma wymieniane później, zawierające wyrażenia takie jak „wniosek”
i „skorygowanie”. Z § 5 ust. 2 pkt 2 umów wynika jedynie to, że usuwanie drzew
i krzewów wymaga zgody organów gminy po uzyskaniu zgody wydzierżawiającego,
w której określone zostaną m.in. warunki wzajemnego rozliczenia z tytułu pozyskanego drewna. § 8 umów nie ma tu zastosowania, ponieważ wymienione zostały w nim „nakłady inwestycyjne polegające na wykonywaniu urządzeń melioracji szczegółowych, a także nasadzeń wieloletnich, powiększających wartość.

Z tych przyczyn powództwo zostało oddalone na podstawie przepisów podanych w pozwie (stanowiących podstawę powództwa).

Gdyby stanąć na stanowisku przeciwnym, i tak należałoby powództwo oddalić, ponieważ słusznie wskazuje pozwany, że roszczenie powodów stanowi przejaw próby bezzasadnego wzbogacenia się kosztem pozwanego niezgodnie
z art. 5 k.c. Słusznie argumentuje odpowiedź na pozew, że powodowie powołują się na prawo do rekompensaty poczynionych nakładów na nieruchomości pozwanego, jednak w przedstawionym stanie faktyczny powoływanie się przez powodów na to prawo nie stanowi próby jego wykonania, lecz próbę jego nadużycia, a takie działanie powodów nie może być społecznie aprobowane
i w związku z tym nie powinno korzystać z ochrony prawnej. Powodowie niewątpliwie znali stan gruntów w dacie zawierania umów (mowa była o tym szczegółowo wcześniej), skalkulowali ten stan gospodarczo w zestawieniu
z wysokością czynszu (przynajmniej powinni byli skalkulować). Następnie otrzymali od (...) ulgi w postaci drewna i obniżenia czynszu. Niewątpliwie umowy dzierżawy zostały im wypowiedziane z przyczyn leżących po ich stronie,
a swoje pretensje finansowe do pozwanego powodowie zgłosili – jak wskazują okoliczności sprawy – wyłącznie dla zredukowania zadłużenia czynszowego.

Mimo to należy odnieść się dodatkowo do wysokości roszczenia powodów, na wypadek oceny odmiennej od wyżej przedstawionej. Otóż pozew zawierał podane szczegółowo wyliczenie nierozliczonej (zdaniem powodów) części nakładów. Odpowiedź na pozew zaś rzeczowo odniosła się do tej wysokości wyłącznie poprzez: 1) stwierdzenie bezspornej (uwzględnionej już w pozwie) okoliczności, że doszło do częściowego rozliczenia nakładów pozostawieniem drewna powodom oraz obniżeniem czynszu, 2) zarzut, że wyliczenie kwoty dochodzonego od pozwanego roszczenie nie uwzględnia korzyści, jakie powodowie uzyskali dzięki usunięciu drzew i zakrzaczeń z dzierżawionych działek
i zrekultywowaniu rolniczo obszaru ok. 21 ha w postaci zwiększenia dochodów
z użytkowania rolnego tych nieruchomości (zwiększenia osiąganych pożytków rolnych) oraz zwiększenia otrzymywanych płatności w ramach unijnego systemu wsparcia bezpośredniego – w porównaniu do stanu, gdyby nie przeprowadzili wskazanych prac. Otóż zarzut ten nie mógłby być uwzględniony z tej przyczyny, że przedmiotem roszczenia powodów nie jest zwrot bezpodstawnego wzbogacenia (czy szczegółowiej: nienależnego świadczenia), lecz wynikający z reżimu kontraktowego zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy, a to nie może być pomniejszone (czy zmiarkowane, zsaldowane) uzyskanymi przez powodów korzyściami z prowadzenia gospodarki rolnej. Z tego wniosek, że gdyby uznać powództwo za usprawiedliwione co do zasady, należałoby zasądzić powodom całą dochodzoną kwotę, jako nieskutecznie zakwestionowaną co do wysokości przez pozwanego w odpowiedzi na pozew. Tak czy inaczej opinia biegłego była w tej sprawie zbędna.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Na koszty pozwanego złożyło się wynagrodzenie radcy prawnego według norm przepisanych, uregulowane w § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
z 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

sędzia Rafał Kubicki