Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powódka W. K. pozwem z 21 października 2022 roku domagała się zasądzenia od strony pozwanej (...) Sp. z o.o. w K. kwoty 30 408,35zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 29 kwietnia 2021 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu. Uzasadniając roszczenie powódka wskazała, że 12 grudnia 2018 roku zawarła ze stroną pozwaną notarialną umowę deweloperską, na podstawie której strona pozwana zobowiązała się m. in. do wybudowania budynku mieszkalnego mieszczącego się we W. przy ulicy (...)/K. oznaczonego literą C, gdzie mieścić miał się lokal mieszkalny oznaczony numerem budowlanym „C-2-2/11”. Powódka ponadto podała, że strony miały następnie zawrzeć umowę ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, po zapłacie przez powódkę całości umówionej ceny i wydaniu lokalu w terminie do 31 marca 2020 roku. Powódka także wskazała, że przedmiot umowy miał być gotowy do odbioru przez nią nie później niż do dnia 30 grudnia 2019 roku. Następnie powódka podała, że ostatecznie umowę przyrzeczoną zawarto 28 kwietnia 2021 roku, to jest po upływie 392 dni od terminu wskazanego w umowie deweloperskiej, zaś odbiór lokalu nastąpił 5 stycznia 2021 roku, a więc po upływie 371 dni od terminu wskazanego w umowie deweloperskiej. Powódka wywodziła, że wskazane opóźnienia wynikały z winy strony pozwanej, a kwota dochodzona pozwem stanowiła łączną sumę naliczonych kar umownych obniżonych o wypłaconą przez pozwaną kwotę 4116,45zł (30 520zł – 4116,45zł = 26 403,55zł). Powódka podnosiła również, że postanowienia zawarte w umowie deweloperskiej ograniczające odpowiedzialność strony pozwanej z tytułu kar umownych do wartości 2% ceny brutto sprzedaży lokalu uznać należało za abuzywne i tym samym nie obowiązujące. Powódka zgłosiła także roszczenie nienależytego wykonania umowy deweloperskiej z uwagi na zmianę metrażu lokalu mieszkalnego i pomieszczenia przynależnego łącznie o 0,8 m2, wobec czego cena lokalu z pomieszczeniem przynależnym również winna być pomniejszona o kwotę 4004,80zł.

W odpowiedzi na pozew z 3 stycznia 2023 roku pozwana (...) Sp. z o.o. w K. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów procesu. Uzasadniając stanowisko strona pozwana zakwestionowała twierdzenie o stosowaniu w umowie deweloperskiej klauzul niedozwolonych i wskazała, że powódka nie wykazała, aby zapis umowy ograniczający wysokość kar umownych spełniał przesłanki do uznania go za postanowienie niedozwolone jak i aby poniosła ona szkodę majątkową. Strona pozwana podała także, że powódka świadomie zawarła umowę deweloperską zawierającą zapis ograniczający odpowiedzialność z tytułu kar umownych za zwłokę, czym potwierdziła skuteczność takiego postanowienia. Nadto podała, że opóźnienia w realizacji przedmiotu umowy deweloperskiej wynikały z okoliczności niezależnych od strony pozwanej, w tym zaistniałego stanu zagrożenia epidemicznego (...)19 oraz opóźnień w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie inwestycji związanych z zaniedbaniami operatorów sieci energetycznych i gazowych. Jednocześnie pozwana spółka wniosła o miarkowanie kar umownych wskazując, że zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, a powódka nie wykazała faktu poniesienia szkody.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strona pozwana (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

(Dowód:- odpis aktualny z rejestru przedsiębiorców nr KRS (...), k. 53-58 i 81-83 akt)

W dniu 12 grudnia 2018 roku W. K. zawarła ze stroną pozwaną umowę deweloperską, w ramach której spółka zobowiązała się wybudować na nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (...)/K. we W., składającej się z działek oznaczonych geodezyjnie numerem (...) o łącznej powierzchni 1,1017 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), zespół trzech budynków mieszkalnych (A, B, C) z zagospodarowaniem terenu pod nazwą „Osiedle (...)”. Dalej spółka zobowiązała się wybudować w budynku nr C lokal mieszkalny oznaczony jako C-2-2/11 o powierzchni 49,94mkw, a następnie ustanowić odrębną własność opisanego lokalu, składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju oraz pomieszczenia przynależnego – komórki lokatorskiej KC.5 o powierzchni 1,51 mkw i sprzedać powódce ten lokal wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, a nadto dokonać podziału do korzystania z części nieruchomości wspólnej.

Powódka z kolei zobowiązała się kupić rzeczony lokal wraz z przynależnymi do niego prawami za cenę 250 000zł płatną w sześciu ratach odpowiednio po: 25 000zł do 19 grudnia 2018 roku, 50 000zł do 31 stycznia 2019 roku, 62 500zł do 28 lutego 2019 roku, 62 500zł do 30 czerwca 2019 roku, 25 000zł do 30 września 2019 roku i 25 000zł w terminie czternastu dni od otrzymania od dewelopera zawiadomienia o ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nastąpić miał po zapłacie ceny i wydaniu lokalu do dnia 31 marca 2020 roku, a lokal będący przedmiotem umowy miał być gotowy do odbioru przez powodów nie później niż do 30 grudnia 2019 roku.

Ponadto w umowie deweloperskiej strony dopuściły występowanie różnic obmiarowych pomiędzy powierzchnią lokalu, a uzyskaną w procesie realizacji inwestycji powierzchnią rzeczywistą, które zostaną rozliczone zgodnie z postanowieniami zawartymi w tym paragrafie z zastrzeżeniem, że różnice do 2% projektowanej powierzchni pozostaną bez wpływu na cenę, a wystąpienie wymienionych w niniejszym ustępie różnic nie będzie uznawane przez strony niniejszej umowy za zmianę cech przedmiotu świadczenia dewelopera.

Strony w umowie deweloperskiej ponadto określiły, że w przypadku zwłoki dewelopera w wydaniu lokalu, zapłaci on stronie kupującej karę umowną w kwocie 40zł za każdy dzień zwłoki, w przypadku zwłoki dewelopera w zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedający zapłaci stronie kupującej karę umowną w kwocie 40zł za każdy dzień zwłoki, jednak łączna wartość kar umownych naliczonych przez stronę kupującą nie mogła przekroczyć 2% ceny brutto określonej w umowie.

(Dowód: -akt notarialny -umowa deweloperska Rep. A nr 4343/2018 z 12.12.2018r., k.11-27 akt)

Powódka odebrała lokal 5 stycznia 2021 roku, tj. 371 dni po określonym w umowie deweloperskiej terminie.

(Dowód: - Protokół odbioru i wydania lokalu mieszkalnego, k. 42-43 akt)

Na podstawie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży z 28 kwietnia 2021 roku, zawartej 392 dni po określonym w umowie deweloperskiej terminie, strona pozwana ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ulicy (...) we W., na pierwszej kondygnacji, o powierzchni 49,25 mkw, składającego się z przedpokoju, pokoju dziennego, pokoju, kuchni i łazienki oraz pomieszczenia przynależnego – komórki numer C.5 o powierzchni 1,40 mkw, postanawiając, że z lokalem związany będzie udział wynoszący (...) części w nieruchomości wspólnej oraz sprzedała powódce wyżej opisany lokal wraz z związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, a powódka opisany lokal mieszkalny kupiła za cenę 250 000zł.

(Dowód: akt notarialny – umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep. A nr 2272/2021 z 28.04.2021r., k. 28-41 akt)

Powódka terminowo uiściła na rzecz strony pozwanej wszystkie należności. Zawarła ona opisaną umowę w celu zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Przez cały czas opóźnienia w wykonaniu umowy spłacała raty kredytu zaciągniętego na potrzeby zakupu lokalu, do którego nie mogła się wprowadzić.

(Dowód: - przesłuchanie powódki, k. 167-168 akt)

Strona pozwana 20 maja 2021 roku wypłaciła powódce kwotę 4116,45zł tytułem kary umownej.

(Dowód: - potwierdzenie przelewu z 20.05.2021r., k. 44 akt)

Strona pozwana oferowała powódce w ramach rekompensaty miejsce postojowe o war rości 15 000zł, jednak powódka go nie potrzebowała i strony nie doszły do porozumienia w kwestii zawarcia ugody.

(Dowód: -pismo strony pozwanej, k. 45-46 akt, - przesłuchanie powódki, k. 167-168 akt )

W sierpniu 2021 roku strona pozwana złożyła tez powódce oświadczenie, ze postanowienie § 8 ust 3 umowy jest nieskuteczne.

(Dowód: -pismo strony pozwanej, k. 47 akt)

Budynek, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal mieszkalny uzyskał pozwolenie na użytkowanie w grudniu 2020 roku. Termin realizacji inwestycji został opóźniony z uwagi na nieterminowe wykonanie umowy przez dostawcę prądu i gazu.

(Dowód: -decyzja nr (...) z 15.10.2020r., k. 139-140 akt

-pismo (...) sp. z o.o. z 16.11.2020r. i 05.10.2020r., k. 137-138 akt)

Powódka była sporadycznie informowana przez stronę pozwaną, że termin realizacji inwestycji wydłuża się, jednocześnie jednak strona pozwana nie podejmowała żadnych działań zmierzających do naprawienia szkody wyrządzonej przez przedsiębiorstwo (...) oraz (...) Spółkę (...), w tym nie renegocjowała ani nie wnosiła o aneksowanie umów zawartych z klientami.

(Dowód: - przesłuchanie powódki, k. 167-168 akt)

W dniu 9 września 2022 roku powódka nadała do strony pozwanej wezwanie o zapłaty kwot 26 443zł i 4004,80zł w terminie 7 dni.

(Dowód: - wezwanie do zapłaty z dowodem nadania z 09.09.2022r., k. 48-52 akt)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy i przeprowadzone dowody osobowe, które korelowały ze sobą wzajemnie i nie budziły wątpliwości co do ich wiarygodności. Jednocześnie pominięto dowód z dokumentów znajdujących się w aktach tut. Sądu o sygn. I C 1160/21 jako zmierzający do przedłużenia postępowania, gdyż akta tej analogicznej sprawy wraz z apelacją znajdowały się w dyspozycji Sądu Okręgowego w Świdnicy i na dzień wydania wyroku nie był znany przewidywany termin ich zwrotu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawową kwestią sporną w sprawie było przesądzenie, czy umowa deweloperska zawierała klauzule abuzywne, których stosowanie winno być wyłączone.

Zgodnie z przepisem art. 385 ¹ § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Jeżeli postanowienie umowne zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie (art. 385 ¹ § 2 k.c.). Nieuzgodnione indywidualnie są zaś te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta (art. 385 ¹ § 3 k.c.). Przy tym ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje (art. 385 ¹ § 4 k.c.). W treści art. 385 ³ k.c. wskazano natomiast przykładowy katalog klauzul niedozwolonych.

Przepisy art. 385 ¹ –385 ³ k.c. znajdą zastosowanie do oceny postanowień wszystkich umów zawieranych pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem, niezależnie od ich przedmiotu. Wbrew stanowisku strony pozwanej, dla objęcia ochroną na podstawie art. 385 ¹ i n. k.c. nie mają znaczenia żadne osobiste cechy konsumenta takie jak racjonalność, wykształcenie, stan wiedzy i świadomości prawnej, stan majątkowy czy poziom staranności i zorientowania. O ile dana osoba fizyczna przy dokonywaniu danej czynności działa jako konsument w rozumieniu art. 22 ¹ k.c., tj. dokonuje czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, to ochrony konsumenckiej nie odbiera jej nawet fakt posiadania wykształcenia prawniczego ani fakt prowadzenia działalność gospodarczej (vide: wyroki (...) z 3 września 2015r., C-110/14, C., (...):EU:C:2015:538, pkt 20–30; z 21 marca 2019 ., C-590/17, P. i D., (...):EU:C:2019:232, pkt 23–28). Nie ma również znaczenia, czy przy zawieraniu umowy konsument działał starannie, rozważnie, czy też zachowywał się w sposób nieracjonalny (np. nie czytał umowy lub wzorca), tj. czy dany konsument przystaje do normatywnego wzorca właściwie poinformowanego oraz rozsądnego konsumenta (tak Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z 10 września 2016r., III Ca 930/16, L.). W świetle art. 385 ¹ § 3 k.c. postanowienia nieuzgodnione indywidualnie to te, na które konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Ustawodawca wskazuje ponadto, że w szczególności chodzi tu o postanowienia umowy przejęte z wzorca zaproponowanego konsumentowi przez przedsiębiorcę. O rzeczywistym wpływie można mówić wtedy, gdy np. konkretne postanowienia umowne zostały sformułowane przez konsumenta i włączone do umowy na jego żądanie, bądź też gdy postanowienia umowne były przedmiotem negocjacji pomiędzy konsumentem a przedsiębiorcą, a konsument miał realny wpływ na ich treść i zdawał sobie z tego faktu sprawę. Druga i trzecia przesłanka uznania klauzuli umownej za klauzulę niedozwoloną, choć są przesłankami odrębnymi, a zatem każda z nich musi być spełniona oddzielnie, są jednak ściśle powiązane ze sobą. W zasadzie bowiem postanowienia umowne, które będą naruszać rażąco interesy konsumenta, będą jednocześnie sprzeczne z dobrymi obyczajami.

Sąd ocenił, że powódka nabywając od strony pozwanej lokal mieszkalny działała jako konsument, a pozwana spółka jako przedsiębiorca i podmiot profesjonalny. Ponadto strony były związane umową, której postanowienia stanowiły wzorzec przygotowany przez stronę pozwaną, na którą powódka w zakresie zastrzeżeń dotyczących kar umownych nie miała żadnego wpływu. Kwestionowane przez powódkę postanowienia umowy dotyczącej wysokości kar umownych nie dotyczyły przy tym głównych świadczeń, którymi niewątpliwie są cena i wynagrodzenie. Sąd ocenił, że zapisy ograniczające wysokość kar umownych do 2% wartości umowy kształtowały prawa i obowiązki powódki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszały jej interesy. Należy powiedzieć, że jeżeli nabywca nie miał możliwości zmiany treści poszczególnych postanowień umowy lub wyłączenia klauzul z umowy, to bez znaczenia pozostaje, czy znał on treść takiej umowy i czy wnosił o jej zmianę. Wszelkie klauzule sporządzane z wyprzedzeniem są klauzulami pozbawionymi cechy indywidualnego uzgodnienia i okoliczności tej nie niweczy fakt, że konsument mógł znać ich treść (tak SA w Warszawie w wyroku z 15 maja 2012r., sygn. akt VI ACa 1276/11). Okoliczność, że konsument znał treść postanowienia umownego i rozumiał jego treść, nie przesądza o tym, że zostało ono indywidualnie uzgodnione. Konieczne byłoby wykazanie, że konsument miał realny wpływ na kształt abuzywnego postanowienia wzorca umownego. Przyjęcie takiego założenia byłoby możliwe, gdyby konkretny zapis był z nim negocjowany (tak SA w Poznaniu w wyroku z 6 kwietnia 2011r., sygn. akt I ACa 232/11). Zatem na ocenę czy dane postanowienie zostało narzucone nabywcy nie będzie miała wpływu jego wiedza o istnieniu klauzul czy też możliwość zapoznania się z nimi przed zawarciem umowy, a nawet zrozumienie ich treści.

Ponadto w rejestrze klauzul niedozwolonych uznanych przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywne znajdują się przykładowe klauzule o analogicznej treści jak sporne zapisy umowy dotyczące kar. Zapis umowny, z treści którego wynika, że deweloper z jednej strony zastrzega na rzecz nabywcy karę umowną na wypadek swojej zwłoki, a z drugiej wskazuje, że wysokość kary nie może jednak przekroczyć wartości 2% cenny przedmiotu umowy niewątpliwie narusza interesy nabywcy lokalu mieszkalnego. Mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej deweloper przez długi czas mógłby zwlekać z zawarciem umowy przyrzeczonej bez narażenia się na dalsze negatywne konsekwencje. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z 28 grudnia 2007r., sygn. akt XVII AmC 98/07 stwierdził, że w takiej sytuacji konsument jest narażony na ponoszenie konsekwencji ekonomicznych wynikających z konieczności dostosowania własnej sytuacji życiowej czy finansowej. Deweloper mógłby przerzucić negatywne skutki swojego zaniechania na konsumenta, pomijając jego interes ekonomiczny i pozaekonomiczny oraz biorąc pod uwagę tylko własny. Wprowadzanie limitu wysokości kary umownej należnej konsumentowi jest sprzeczne z etyką i społecznymi obyczajami. Sąd Najwyższy w wyroku z 13 lipca 2005r., sygn. akt I CK 832/04 wskazał, że w rozumieniu art. 385(1) § 1 kodeksu cywilnego „rażące naruszenie interesów konsumenta” oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym, natomiast „działanie wbrew dobrym obyczajom” w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku. Obie, wskazane w tym przepisie, formuły prawne służą do oceny tego, czy standardowe klauzule umowne zawarte we wzorcu umownym przekraczają zakreślone przez ustawodawcę granice rzetelności kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kształtowania praw i obowiązków konsumenta.

Należy też zauważyć, że gdyby powódka zwlekała z zapłatą ceny strona pozwana mogłaby naliczać odsetki za zwłokę w sposób nieograniczony, a dodatkowo pozbawienie konsumenta możliwości żądania kary umownej za pewien okres zwłoki oznaczałoby konieczność dochodzenia przez niego odszkodowania na zasadach ogólnych - odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej. W tym kontekście należy zwrócić uwagę na dwa negatywne aspekty takiej sytuacji - dochodząc odszkodowania na zasadach ogólnych konsument musiałby wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera, w tym m.in. fakt poniesienia szkody przez nabywcę co do zasady jak i wysokości. Natomiast żądając zapłaty kary umownej konsument powinien jedynie wykazać fakt niewykonania/nienależytego wykonania zobowiązania, gdyż kara sama w sobie stanowić ma surogat odszkodowania.

W konsekwencji powyższego uznać należało, że zawarte w umowach łączących strony procesu zapisy ograniczające wysokość kar umownych stanowią klauzule niedozwolone.

Powódka określiła podstawę faktyczną roszczenia w ten sposób, że z uwagi na zawinione opóźnienie strony pozwanej w wykonaniu umowy deweloperskiej domagała się zapłaty kar umownych zgodnie z par. 11 umowy, czyli za zwłokę. Każda zwłoka jest opóźnieniem, natomiast nie każde opóźnienie stanowi zwłokę. W przekonaniu Sądu strona pozwana dopuściła się zwłoki w wykonaniu umowy w postaci co najmniej niedbalstwa. Z przepisu art. 476 k.c., zgodnie z którym dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, wynika domniemanie prawne, że nie dotrzymując terminu dłużnik pozostaje w zwłoce, a więc zaszły przyczyny, za które on odpowiada. Ręczą wierzyciela jest jedynie wykazanie, że termin wykonania zobowiązania upłynął bezskutecznie, a to dłużnik ma obowiązek wykazać, że do opóźnienia doszło z przyczyn od niego niezależnych. W przekonaniu Sądu strona pozwana nie zdołała wykazać, by nie ponosiła winy za nieterminowe wykonanie umowy. Przede wszystkim nie zasługiwał na uwzględnienie argument, aby opóźnienie miało związek z ogłoszeniem stanu zagrożenia epidemicznego, gdyż planowy termin realizacji umowy w zasadzie nie zazębiał się wcale z początkiem czasu pandemicznego w P.. Poza tym, by powołać się na silę wyższą nie wystarczy wskazać, że w danym momencie istniały wyjątkowe okoliczności, ale trzeba wykazać istnienie bezpośredniego związku pomiędzy siłą wyższą, a niemożnością realizacji umowy. Jeżeli natomiast przyczyną opóźnień miały być finalizacje innych umów np. z (...) Spółka (...) lub z kontrahentami pozwanej spółki, czy podwykonawcami to wskazać należy, że dłużnik ponosi odpowiedzialność za osoby, z których pomocą zobowiązanie wykonuje. Ponadto nie wykazano jak duże opóźnienie istniało po stronie kontrahentów strony pozwanej, tj. kiedy pierwotnie ich usługi miały być zrealizowane, a kiedy zostały zrealizowane w rzeczywistości, a po drugie w takiej sytuacji zabezpieczając swe interesy gospodarcze winno się dążyć do zmiany lub aneksowania zawartych umowy. Ponieważ takich czynności nie podjęto strona pozwana nie dochowała tym samym należytej staranności w wykonaniu umowy, a jej zaniechania miały znamiona niedbalstwa czyli winy nieumyślnej. Przy tym mieć na względzie należy podwyższony miernik należytej staranności oczekiwany od przedsiębiorcy działającego w obrocie gospodarczym w sposób zawodowy i profesjonalny.

W konsekwencji powyższego żądanie pozwu zasługiwało na uwzględnienie co do

zasady.

Odnosząc się z kolei do roszczenia powódki do co wysokości należało zwrócić uwagę, że odbiór przez nią umówionego lokalu nastąpił po upływie 371 dni od uzgodnionego terminu, a umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży została zawarta po upływie 392 dni od terminu wskazanego w umowie deweloperskiej. Tym samym za zasadne uznać należało roszczenie powódki dotyczące zasądzenia na jej rzecz kwoty 15 680zł za opóźnienie strony pozwanej w zawarciu umowy przyrzeczonej oraz kwoty 14 840zł za opóźnienie strony pozwanej w wydaniu lokalu będącego przedmiotem umowy, albowiem ograniczenie zawarte w § 11 ust. 6 umowy deweloperskiej z 13 lutego 2019r. spełniało przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego, o którym mowa w art. 385 ¹ § 1 k.c. i 385 ³ pkt 2 k.c., a dzienna stawka za zwłokę wynosiła 40zł z uwzględnieniem jednak wpłaty pozwanej w wysokości 4116,45zł.

Nie zasługiwał na uwzględnienie wniosek strony pozwanej o miarkowanie kary

umownej. Dochodzone należności stanowiły około 10% wartości przedmiotu umowy. Biorąc po uwagę czas oczekiwania powódki na zamówiony lokal, lokal nabywany w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, kwota ta nie była wygórowana. Dodatkowo wziąć pod uwagę należało niedogodności życiowe jakich doznała powódka na skutek nieterminowej realizacji inwestycji.

Zapisy dotyczące występowania różnic obmiarowych pomiędzy powierzchnią lokalu, a uzyskaną w procesie realizacji inwestycji powierzchnią rzeczywistą mogą znaleźć się w umowie, jednakże strony umowy muszą w umowie końcowej dokonać wzajemnych rozliczeń z tego tytułu. Metraż lokalu może odbiegać od wcześniejszych ustaleń. Różnica w powierzchni lokalu nie może być podstawą do rozwiązania umowy, jednakże różnice obmiarowe muszą zostać rozliczone. Wskutek takiego układu praw dochodzi niewątpliwie do rażącego naruszenia interesów potencjalnego konsumenta, poprzez ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego, niezgodnie z zasadą równorzędności stron. Wskazane postanowienie może wpłynąć ewidentnie niekorzystnie na sytuację konsumenta. Może bowiem doprowadzić do sytuacji, że konsument stanie się właścicielem lokalu o 2% mniejszego, niż rzeczywiście miało to mieć miejsce, a ponadto, cena lokalu w stosunku do rzeczywistych jego wymiarów będzie do 2% wyższa, niż cena, którą zapłaciłby w sytuacji uwzględnienia rzeczywistych wymiarów lokalu. Ponadto takie ukształtowanie praw prowadziłoby do pozbawienia konsumenta prawa do domagania się rzetelnych rozliczeń, adekwatnych do rzeczywistego przedmiotu świadczenia na jego rzecz ze strony powoda. W kontekście powyższych okoliczności uzasadnione było przejęcie, że postanowienie umowne zawarte w § 8 ust. 3 umowy deweloperskiej z dnia 20 grudnia 2018 roku spełnia przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego, o którym mowa w art. 385 ¹ § 1 k.c. i 385 ³ pkt 2 k.c. (vide: decyzja Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów decyzją z dnia 28 czerwca 2019 roku, wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 20 października 2021 roku (sygn. Akt XVII AmA 26/19, LEX nr 3273041)

Strony procesu zawierając umowę deweloperską określiły powierzchnię lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym na 51,45 mkw. Ostatecznie powierzchnia lokalu wyniosła 50,65, a więc cena sprzedaży przedmiotowego lokalu winna być obniżona o kwotę 4004,80zł.

Odnosząc się do roszczenia odsetkowego liczonego od kary umownej w sytuacji, gdy terminu jej zapłaty nie określała umowa należało wskazać, że należność z tytułu takiej kary płatna jest niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do spełnienia świadczenia (art. 455 k.c.). Pojęcie niezwłoczności oceniane winno być indywidualnie w okolicznościach danej sprawy. Biorąc pod uwagę, że strona pozwana stale prowadzi działalność gospodarczą, generuje zatem zyski i do wypłaty należności potrzebny jest czas dla wykonania zlecenia księgowego i faktycznej wpłaty środków przyjęto termin 7 dni od dnia wezwania jako adekwatny dla spełnienia świadczenia. Zatem odsetki od dochodzonej kwoty przyznać należało na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. od ósmego dnia następującego po odebraniu przedprocesowego wezwania do zapłaty, a ponieważ terminu jego odbioru nie wykazano dokumentem to przyjęto czas 14 dni o d daty nadania wezwania co miało miejsce 9 września 2022 roku; dalej idące roszczenie odsetkowe podlegało oddaleniu.

Mając powyższe na względzie orzeczono jak w pkt I i II wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. art. 98 § 1 k.p.c. stosownie do ogólnej zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Od strony pozwanej jako przegrywającej proces zasądzono na rzecz powódki kwotę 5138zł, a na koszty te składało się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3600zł, wynikające z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17zł i opłata sądowa w kwocie 1521zł.

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować,

2.  odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć peł. str. pozwanej poprzez PI,

3.  kal. 14 dni.,

4.  po uprawomocnieniu wyłączyć akta pomocnicze.